Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende und die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil sowie die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller 1. Alexander W*****, 2. DI Siegfried P*****, 3. Maria P*****, beide vertreten durch Mag. Gerda Bleyer, Sekretärin des österreichischen Mieter und Wohnungseigentümerbundes, 1010 Wien, Falkestraße 3, 4. Hans E*****, 5. Friedrich K*****, 6. Dr. Michaela Z*****, 7. Susanna P*****, 8. Wolfgang S*****, 9. Erwin B*****, 10. Helga B*****, 11. August G*****, 12. Elfriede G*****, 13. Regina L*****, 14. Friederike N*****, 15. Gabriele Ö*****, 16. Andrzej N*****, 17. Annabella K*****, 18. DI Otto K*****, 19. Christa K*****, 20. Ing. Robert G*****, 21. Ilse G*****, 22. Rainer V*****,23. Walter S*****, 24. Ida S*****, 25. Franz B*****, 26. Ingrid B*****, 27. Margit B*****, 28. Susanna T*****, 29. Kurt L*****, 30. Eva L*****, 31. Patricia O*****, 32. Peter R*****, 33. Sylvia R*****, 34. Dr. Leo V. H*****, 35. Rita H*****, 36. Brigitte K*****, 37. Gertrude B*****, 38. Erika W*****, 39. Dkfm. Johann M*****, 30. Christine M*****, 41. Alfred M*****, 42. Brigitte R*****, 43. Gerda E*****, 44. Ing. Fritz N*****, 45. Karl D*****, 46. Theresia D*****, 47. Helmut D*****, 48. Wilhelmine D*****, 49. Ing. Ernst G*****, 50. Mag. Christine G*****, 51. Wolfgang H*****, und 52. Ingeborg H*****, alle *****, 9., 10., 13., 15., 18. 21., 23., 29., 30., 36., 40. und 52. Antragsteller vertreten durch Mag. Sascha Nevoral, Mietervereinigung Österreichs, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, wider die Antragsgegnerin G***** AG, *****, vertreten durch Mag. Huberta Gheneff Fürst, Dr. Michael Rami, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 22 Abs 1 Z 11 WGG, über den Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 15. Mai 2003, GZ 38 R 12/03a 53, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Liesing vom 23. September 2002, GZ 6 Msch 21/99h 44, bestätigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Das Erstgericht stellte mit Sachbeschluss fest, dass die Antragsgegnerin das höchstzulässige Mietzinsausmaß in einem bestimmten Zeitraum durch die unrichtige Berechnung des Erhaltungs und Verbesserungsbeitrages gegenüber den Antragstellern um das jeweils detailliert angeführte Ausmaß überschritten habe. Es ging hiebei im Wesentlichen von folgenden Feststellungen aus:
In sämtlichen Nutzungsverträgen mit den Nutzungsberechtigten der Wohnhausanlage ***** ist die Vereinbarung enthalten, dass beim Aufteilungsschlüssel für alle auf die Wohnhausanlage anfallenden Kosten - sowohl für die Finanzierungsbeiträge wie auch für alle künftig anfallenden Kosten, wie etwa Darlehensrückzahlungen, Betriebskosten, Kosten von Gemeinschaftsanlagen und Gemeinschaftseinrichtungen etc - zur Nutzfläche gemäß § 16 Abs 2 WGG ein Drittel der Terrassenflächen hinzugezählt wird. Der Berechnung des Erhaltungs und Verbesserungsbeitrages legte die Antragsgegnerin die Nutzflächen unter Einbeziehung der Terrassenflächen zu einem Drittel zugrunde.
Rechtlich folgerte das Erstgericht, dass die Erhaltungs und Verbesserungsbeiträge nur auf Basis der Nutzflächen vorgeschrieben werden dürften.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nicht Folge, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 10.000, - nicht übersteige und dass der Revisionsrekurs zulässig sei, und führte zur Rechtsrüge im Wesentlichen folgendes aus:
§ 16 WGG beziehe sich nur auf den Aufteilungsschlüssel der der Höhe nach gesetzlich geregelten Entgeltbestandteile des § 14 WGG, sage aber nichts darüber aus, ob einzelne Entgeltbestandteile des § 14 Abs 1 WGG durch Vereinbarung erhöht werden dürften. Da das Kostendeckungsprinzip des § 13 Abs 1 WGG unberührt bleibe, dürfe es durch die Vereinbarung eines (abweichenden) Aufteilungsschlüssel insgesamt nicht zu einer Erhöhung, sondern nur zu einer Umverteilung der Kosten kommen. Nach den Feststellungen des Erstgerichtes habe die Antragsgegnerin den Erhaltungs und Verbesserungsbeitrag nicht nur auf Basis der (gesetzlichen) Nutzfläche eingehoben, sondern zusätzlich auch auf Basis jeweils eines Drittels der einzelnen Terrassenflächen. Eine derartige Vereinbarung verstoße gegen die zwingende Bestimmung des § 21 Abs 1 Z 1 WGG, weshalb sie unwirksam sei.
Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage vorliege, ob durch eine Vereinbarung im Sinn des § 16 Abs 5 WGG die Höhe des Erhaltungs und Verbesserungsbeitrages nach § 14d WGG verändert werden dürfe, und der Entscheidung wegen ähnlich gelagerter Fälle Bedeutung über den Einzelfall hinaus zukomme.
Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss dahin abzuändern, dass die Sachanträge der Antragsteller abgewiesen werden; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig, er ist aber nicht berechtigt.
Die geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Verfahrens liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 Satz 3, § 528a ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG, § 22 Abs 4 WGG).
In ihrer Rechtsrüge macht die Antragsgegnerin geltend, die Einhebung eines Erhaltungs und Verbesserungsbeitrages auf Basis auch eines Drittels der jeweiligen Terrassenflächen sei durch § 16 Abs 5 und § 14 Abs 2 Satz 5 WGG gedeckt.
Hiezu wurde erwogen:
Der erkennende Senat hat in 5 Ob 126/01t = SZ 74/100 = MietSlg 53.583 zu einer gleichlautenden Summenvereinbarung über einen abweichenden Aufteilungsschlüssel (gemäß § 14 Abs 1 WGG idF vor dem 3. WÄG) ausgesprochen, dass keine Bedenken dagegen bestehen, Terrassen für den Aufteilungsschlüssel mit einem Drittel ihrer Fläche mitzuberücksichtigen. Durch die Vereinbarung eines Aufteilungsschlüssels darf es aber insgesamt nicht zu einer Erhöhung, sondern nur zu einer Umverteilung der Kosten kommen.
Durch das 3. WÄG wurden die Verteilungsregeln aus den Entgeltbestimmungen des § 14 Abs 1 WGG entfernt und in § 16 WGG nF zusammengefasst; damit ist die frühere Vermengung von Höhe und Verteilungsschlüssel beseitigt (Würth in Rummel II/53 § 14 WGG Rz 1, § 16 WGG Rz 1).
Die vorliegende in den Nutzungsverträgen enthaltene Vereinbarung betrifft nur den Aufteilungsschlüssel und nicht die Höhe des Entgeltes. Schon deshalb kann § 14 Abs 2 Satz 5 WGG über die einvernehmliche Erhöhung des Erhaltungs und Verbesserungsbeitrages keine Rolle spielen.
Da § 16 Abs 5 Z 1 WGG nur die einvernehmliche Umverteilung von Kosten erlaubt, kann diese Bestimmung keine Grundlage für eine Erhöhung des Erhaltungs und Verbesserungsbeitrages bilden. Dessen Obergrenze hängt gemäß § 14d Abs 2 WGG von der Nutzfläche ab. Bei deren Berechnung sind Terrassen aber gemäß § 16 Abs 2 WGG nicht zu berücksichtigen.
Die Vorinstanzen haben die Rechtsfrage somit richtig gelöst, weshalb dem Revisionsrekurs ein Erfolg zu versagen war.
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