Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Rechtssache des Klägers und Antragstellers Dr. Herbert S*****, vertreten durch Dr. Rudolf Zitta und Dr. Harald Schwendinger, Rechtsanwälte in Salzburg, gegen die Beklagte und Antragsgegnerin B***** m.b.H., *****, vertreten durch Pressl Partner, Rechtsanwälte in Salzburg, wegen Abgabe von Erklärungen (Streitwert EUR 6.600,--), hier wegen Streitanmerkung gemäß § 43 Abs 3 WEG, in eventu Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG, über den Revisionsrekurs des Klägers gegen den Beschluss des Landesgerichtes Salzburg vom 18. September 2003, GZ 55 R 156/03t-10, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichtes Salzburg vom 4. August 2003, GZ 25 C 1341/03g-2, bestätigt wurde, den Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Gründe:
Der Kläger begehrt mit seiner am 4. 8. 2003 eingebrachten Klage die Beklage schuldig zu erkennen, in die Einverleibung seines Eigentums am Mindestanteil, der sich nach dem WEG 2002 für die Wohnung Nr. 6 im zweiten Obergeschoss des Hauses G*****, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Vorraum, Abort mit Bad und den Mansardenräumen Nr. 2, 5 und 8 ergibt, und des Wohnungseigentums an diesem Objekt einzuwilligen; dies bei gleichzeitiger Einverleibung verschiedener Rechte. Hilfsweise soll die Beklagte schuldig erkannt werden, dem Kläger das Anbot zum Abschluss eines Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages betreffend die zuvor angeführte Wohnung samt Mansardenräumen unter gewissen Bedingungen zu legen. Mit diesem Begehren verband der Kläger den Antrag, die Klage gemäß § 43 Abs 3 WEG 2002 im Grundbuch bei der Einlage EZ ***** anzumerken; subsidiär begehrte er die Bewilligung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002. Schließlich stellte der Kläger noch einen Antrag auf Erlassung eines einstweiligen Veräußerungs- und Belastungsverbots.
Das Erstgericht wies die Anträge des Klägers (1.) auf Anmerkung der Klage gemäß § 43 Abs 3 WEG 2002, (2.) auf Bewilligung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum sowie (3.) auf Erlassung eines einstweiligen Veräußerungs- und Belastungsverbots ab. Begründet hat es diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die Voraussetzungen für eine Klage nach § 43 WEG 2002 nicht vorlägen. Die insbesondere erforderliche Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums könne nicht durch die Berufung auf § 4 Abs 4 des Bundesimmobiliengesetzes, BGBl I Nr. 141/2000, ersetzt werden.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Zur Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts gemäß § 43 Abs 1 WEG sei jeder Wohnungseigentumsbewerber aktiv legitimiert, der diese Eigenschaft durch Vorlage der schriftlichen Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums an einem bestimmten Objekt durch einen Wohnungseigentumsorganisator und die Zahlung der ziffernmäßig bestimmt vereinbarten Kosten an diesen oder einen anderen Wohnungseigentumsorganisator nachweist (Illedits, Das Wohnungseigentum2, RZ 56 mwN). Die Klage diene ausschließlich der Durchsetzung der Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers nach § 37 Abs 2 Ziffer 2 WEG im Wege des Durchgriffs auf den Liegenschaftseigentümer, wenn der Wohnungseigentumsorganisator mit der Erfüllung dieser Ansprüche säumig ist, und setze ua voraus, dass sich der Kläger auf eine gültige Vereinbarung berufen kann, die den Wohnungseigentumsorganisator zu Ermöglichung der Wohnungseigentumsbegründung verpflichtet (Prader, WEG 2002, E 16 zu § 43; Illedits, Das Wohnungseigentum2, RZ 59). Der gesetzliche Anspruch nach § 43 Abs 1 WEG substituiere die für die Wohnungseigentumsbegründung fehlenden Anträge und Urkunden, nicht jedoch die von allen Miteigentümern der betreffenden Liegenschaft gültig eingegangene oder wenigstens im Wege der Durchgriffshaftung durchsetzbare Verpflichtung, Wohnungseigentum einzuräumen (Prader aaO, E 18 zu § 43).
Dem entsprechend sei auch eine Anmerkung der Klage im Grundbuch (Streitanmerkung) im Sinne des § 43 Abs 3 WEG, die eine Klage nach Abs 1 leg cit voraussetze, nur zulässig, wenn der Kläger seine Stellung als Wohnungseigentumsbewerber entsprechend dargetan hat (Prader aaO, E 46 zu § 43 mwN). Nach dem Klagsvorbringen müssten nicht nur alle Erfordernisse des § 2 Abs 6 WEG (hinsichtlich Wohnungseigentumsbewerber, Wohnungseigentumsorganisator und schriftlicher Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum), sondern auch des § 37 Abs 2 WEG und des § 43 Abs 1 WEG gegeben sein (Illedits aaO, RZ 66 mwN). Bei einer bloß mündlichen Zusicherung der Einräumung von Wohnungseigentum könne eine Streitanmerkung nicht erfolgen. Über die Bewilligung der Streitanmerkung sei allein aufgrund des Klagsvorbringens und des Urteilsantrages zu entscheiden, auch wenn der Antrag nicht schon in der Klage gestellt wurde. Das die Streitanmerkung bewilligende Gericht habe daher lediglich zu prüfen, ob die Klagsbehauptungen und das Urteilsbegehren - rein abstrakt beurteilt - einen Anspruch des Klägers nach § 43 WEG begründen können. Dies setze folglich voraus, dass der Kläger seine Stellung als Wohnungseigentumsbewerber entsprechend dargetan hat (Feil, Wohnungseigentum3, RZ 19.21; Schwimann, ABGB2 Band 4, RZ 8 zu § 25 WEG; Palten, Wohnungseigentumsrecht3 RZ 300; MietSlg 29.526 mwN; MietSlg 28.501/15).
§ 2 Abs 6 WEG definiere als Wohnungseigentumsbewerber denjenigen, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde. Die Rechtsstellung eines Wohnungseigentumsbewerbers komme daher nur demjenigen zu, dem die Einräumung von Wohnungseigentum vertraglich zugesagt wurde (Prader, WEG 2002, E 80 zu § 2; MietSlg 45.567; immolex 2002/54 uva). Ein ohne Einhaltung der Schriftform abgeschlossener Vertrag auf Einräumung des Wohnungseigentums sei zwischen den Parteien weder als Hauptvertrag noch als Vorvertrag verbindlich und berechtige nicht zur Klage auf Einräumung des Wohnungseigentums (Prader, WEG 2002, E 66 zu § 2). An den Wortlaut der schriftlichen Zusage im Sinne des § 2 Abs 6 WEG seien keine allzu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Zweck dieser Bestimmung nicht verfehlt werden soll. Es sei nicht notwendig, dass die schriftliche Erklärung des Wohnungseigentumsorganisators das Wort "Zusage" oder ein gleich bedeutendes Wort enthält; es genüge, wenn die nach § 914 ABGB vorzunehmende Auslegung dieser schriftlichen Erklärung in ihrer Gesamtheit - vom Verständnishorizont des Wohnungseigentumsbewerbers betrachtet - dazu führt, dass der Wohnungseigentumsorganisator damit dem Wohnungseigentumsbewerber die Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes an einem bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumsobjekt zusagen wollte. Im Übrigen dürfe die Zusage zwar, um rechtsverbindlich zu sein, nicht rechtsgrundlos abgegeben werden, doch sei es nicht notwendig, die essentialia negotii zur Gänze in die schriftliche Erklärung des Wohnungseigentumsorganisators aufzunehmen.
Daran gemessen habe der Kläger in der Klage seine Stellung als Wohnungseigentumsbewerber nicht entsprechend dargetan, sodass eine Streitanmerkung im Sinne des § 43 Abs 3 WEG nicht in Betracht komme. Nach der - allein maßgeblichen - Klagserzählung fehle nämlich die Behauptung einer schriftlichen Zusage der Beklagten, dem Kläger das Wohnungseigentumsrecht an der Wohnung Nr. 6 im zweiten Obergeschoss des Gebäudes ***** einzuräumen. Nach der Klagserzählung sei vielmehr davon auszugehen, dass die Beklagte beabsichtige, die gegenständliche Wohnung an einen Investor und nicht an die Mieter, also auch nicht an den Kläger, zu verkaufen. Dem entsprechend stütze der Kläger sein Begehren auch nicht auf die Einhaltung einer ihm gegebenen schriftlichen Zusage durch die Beklagte, sondern darauf, dass die Beklagte gemäß § 4 Abs 4 des Bundesimmobiliengesetzes und aufgrund von allgemeinen Rechtsgrundsätzen (Fiskalgeltung der Grundrechte) gesetzlich dazu verpflichtet sei, die gegenständliche Wohnung an die kaufwilligen Mieter (und damit auch an den Kläger) zu veräußern und Wohnungseigentum zu begründen. Dass hierüber eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Streitteilen vorliege, sei nicht konkret behauptet worden.
Die fehlende Wohnungseigentums-Zusage der Beklagten könne keinesfalls durch eine Erklärung des Klägers ersetzt werden, auch nicht durch die Berufung auf eine gesetzliche Verpflichtung der Beklagten. Die Rechtsstellung eines Wohnungseigentumsbewerbers komme nämlich nur demjenigen zu, dem die Einräumung von Wohnungseigentum vertraglich zugesagt wurde (Prader, WEG 2002, E 80 zu § 2; MietSlg 45.567; immolex 2001/54). Damit fehlten die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Streitanmerkung nach § 43 Abs 3 WEG.
Ebensowenig komme die eventualiter beantragte Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG in Betracht. Auch ein derartiger Antrag stehe nämlich - schon nach dem Gesetzeswortlaut - nur dem Wohnungseigentumsbewerber (oder dem Wohnungseigentumsorganisator) zu. Ziel der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch sei die Sicherstellung des Wohnungseigentumsbewerbers zu einem möglichst frühen Zeitpunkt. Zwar bedürfe es zu einer solchen Anmerkung keiner Aufsandungsklausel des Eigentümers der betreffenden Liegenschaft; Voraussetzung sei aber eine dem antragstellenden Wohnungseigentumsbewerber vom Wohnungseigentumsorganisator erteilte Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Sinne des § 2 Abs 6 WEG. Diese Zusage bilde die Basis für die Anmerkung und müsse daher nach allgemeinen Grundbuchsregeln urkundlich nachgewiesen werden (Illedits aaO, RZ 114; Schwimann, ABGB2 Band 4, RZ 3 zu § 24a WEG; Prader, Wohnungseigentum 2002, E 5, 13, 19 und 26 zu § 40). Da derartige Urkunden im vorliegenden Fall fehlten, komme eine Anmerkung der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes gemäß § 40 Abs 2 WEG schon deshalb nicht in Betracht.
Das Erstgericht habe demnach zu Recht die Behauptung einer schriftlichen vertraglichen Wohnungseigentums-Zusage der Beklagten verlangt, die in der vorliegenden Klage nicht enthalten sei. Das Schriftlichkeitsgebot (die vertragliche Zusage) könne auch nicht durch eine allfällige gesetzliche Verpflichtung der Beklagten (zufolge § 4 Bundesimmobiliengesetz oder auf Grund allgemeiner Rechtsgrundsätze) ersetzt werden. Durch eine gesetzliche Verpflichtung erlange der Kläger nämlich nicht die Rechtsstellung eines Wohnungseigentumsbewerbers im Sinne des § 2 Abs 6 WEG. Diese Bestimmung verlange vielmehr eine schriftliche vertragliche Zusage des Wohnungseigentumsorganisators an den Wohnungseigentumsbewerber. Die geforderte Vertragsbeziehung zwischen Wohnungseigentumsorganisator und Wohnungseigentumsbewerber könne weder durch das Bundesimmobiliengesetz noch durch allgemeine Rechtsgrundsätze (etwa das Gleichheits- und Gleichbehandlungsgebot) ersetzt werden.
Die Frage der Verfassungsmäßigkeit des § 4 Abs 4 Bundesimmobiliengesetz in der Fassung des Budgetbegleitgesetzes 2003 sowie der Bestimmung über die Rückwirkung der Änderungen des Bundesimmobiliengesetzes auf Ende Dezember 2002 sei nicht entscheidungsrelevant. Von der Einleitung eines Gesetzesprüfungsverfahrens sei schon deshalb abzusehen gewesen, weil die vom Kläger als verfassungswidrig angesehenen Gesetze gar nicht hätten angewendet werden müssen.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes zwar insgesamt EUR 20.000 nicht übersteigt, der ordentliche Revisionsrekurs jedoch zulässig sei, weil keine oberstgerichtliche Judikatur zur Frage vorliege, ob die in § 2 Abs 6 WEG geforderte schriftliche Zusage des Wohnungseigentumsorganisators durch § 4 Abs 4 Bundesimmobiliengesetz oder durch allgemeine Rechtsgrundsätze ersetzt werden kann. Überdies führe der Kläger das gegenständliche Verfahren als Musterprozess zur Wahrung der Rechte auch anderer kaufwilliger Mieter, sodass die Bedeutung der Entscheidung weit über den Einzelfalles hinausgehe. Gegen den rekursgerichtlichen Beschluss hat der Kläger Revisionsrekurs mit dem Antrag erhoben, ihn so abzuändern, dass die grundbücherliche Anmerkung der Klage gemäß § 43 Abs 3 WEG 2002, in eventu die grundbücherliche Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum bewilligt werde.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig; er ist jedoch nicht berechtigt.
Die im Revisionsrekurs gegen die Rechtsansicht der Vorinstanzen vorgetragenen Argumente laufen im Wesentlichen darauf hinaus, dass die sich aus der alten Fassung des § 4 Abs 4 BundesimmobilienG (vor der Novellierung durch das BudgetbegleitG 2003) ergebende unbedingte Verpflichtung der Beklagten, ihre Wohnungen den kaufwilligen Benützern zum Verkehrswert zu verkaufen bzw die dafür erforderlichen Maßnahmen zu setzen, eine den Anmerkungen nach dem WEG zumindest ähnliche Streitanmerkung zulasse, wenn der Verschaffungsanspruch eingeklagt wird. Die Vorlage besonderer Urkunden sei dabei nicht zu fordern, weil Derartiges weder im GBG noch im WEG 2000 vorgesehen sei. Unabhängig davon setze eine Wohnungseigentumsbegründung nach dem WEG 2002 nicht immer eine schriftliche Vereinbarung voraus (sie könne etwa auch durch eine gerichtliche Entscheidung angeordnet werden), sodass sie denknotwendig auch dann möglich sein müsse, wenn der Kläger keine schriftliche Urkunde beibringen kann. Von der Beibringung einer Urkunde sei auch dann abzusehen, wenn eine Verpflichtung, Wohnungseigentum einzuräumen, in schikanöser, sittenwidriger, Treu und Glauben verletzender Weise nicht eingehalten wird. Das treffe hier auf die Verletzung der sich aus § 4 Abs 4 aF BundesimmobilienG ergebenden gesetzlichen Pflicht, den kaufwilligen Wohnungsbenützern Wohnungseigentum zu verschaffen, zu. Sollte allein die neue Fassung des § 4 Abs 4 BundesimmobilienG als maßgeblich erachtet werden, dann werde insoweit die Einleitung eines Gesetzes-Überprüfungsverfahrens beim VfGH (insbesondere hinsichtlich der Rückwirkungsanordnung) angeregt, weil die Regelung gleichheitswidrig (willkürlich) sei und den Vertrauensschutz verletze. Überdies bestünden Bedenken hinsichtlich der Verfassungskonformität des Budgetbegleitgesetzes 2003, weil eine solche Sammlung sachlich nicht zusammengehöriger Normen den Rechtsanwender überfordere.
Dazu wurde erwogen:
Vorauszuschicken ist, dass die im Revisionsrekurs gegen § 4 Abs 4 BundesimmobilienG idF des BGBl I Nr. 71/2003 und die diesbezügliche Rückwirkungsbestimmung vorgetragenen verfassungsrechtlichen Bedenken keinen Anlass geben, eine Gesetzesüberprüfung beim VfGH zu beantragen. Bei der Suche nach einem geeigneten Rechtsgrund für den vom Kläger geltend gemachten Anspruch und die daraus abgeleiteten Begehren auf grundbücherliche Anmerkung der Klage bzw der Zusage des Wohnungseigentums ist nämlich ohnehin zu unterstellen, dass die alte Fassung des § 4 Abs 4 BundesimmobilienG anzuwenden ist. Die durch das BudgetbegleitG BGBl I Nr. 71/2003 novellierte Fassung dieser Gesetzesbestimmung enthält die vom Kläger relevierte Verpflichtung der Bundesimmobiliengesellschaft mbH, "Wohnungen vorrangig an die Mieter zu veräußern" gar nicht mehr, sodass sie als Grundlage für das Rechtsschutzbegehren des Klägers ausscheidet. Folgerichtig fehlt es dann aber an der für die Einleitung eines Gesetzesüberprüfungsverfahrens notwendigen Präjudizialität der vom Kläger in Frage gestellten Neuregelung (vgl RIS-Justiz RS0054007, RS0053998, RS0054015).
In der Sache selbst ist auch nach Prüfung der im Revisionsrekurs vorgetragenen Argumente daran festzuhalten, dass der Kläger die für die begehrten Anmerkungen erforderliche Rechtsstellung eines Wohnungseigentumsbewerbers nicht dargetan hat. § 4 Abs 4 aF BundesimmobilienG, der die nach § 2 Abs 6 WEG 2002 erforderliche schriftliche Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum durch einen Wohnungseigentumsorganisator ersetzen soll, lautet nämlich wie folgt:
"(4) Die Bundesimmobiliengesellschaft mbH hat gegebenenfalls die Verwertung zur Gänze oder in Teilen, insbesondere von für Bundeszwecke nicht mehr benötigten Objekten gemäß Anlage A, vorzubereiten und durchzuführen. Die Bundesimmobiliengesellschaft mbH oder ihre mit der Verwertung betraute Tochtergesellschaft hat bei der Weitergabe von Objekten bzw. Objektteilen an Dritte, sei es durch Veräußerung oder Inbestandgabe, jeweils zumindest einen angemessenen Preis zu fordern. Wohnungen sind vorrangig an die Mieter zum Verkehrswert zu veräußern. Wohnungsveräußerungen an die Mieter sind jeweils auf Grundlage von Sachverständigengutachten und bei Kaufpreisnachlässen unter Vereinbarung von Verfügungsbeschränkungen zur Verhinderung eines spekulativen Weiterverkaufes durchzuführen. Veräußerungen (ausgenommen Wohnungen an Mieter) haben im Rahmen eines Ausbietungsverfahrens zu erfolgen. Bei Veräußerungen ist darüber hinaus § 47 des 1. Staatsvertragsdurchführungsgesetzes, BGBl. Nr. 165/1956, in der Fassung BGBl. I Nr. 119/1997 zu beachten."
Die Wortfolgen "gegebenenfalls die Verwertung ... von ... nicht mehr
benötigten Objekten ... vorzubereiten und durchzuführen", und zwar
"durch Veräußerung oder Inbestandgabe", wobei "Wohnungen vorrangig an die Mieter zum Verkehrswert auf Grundlage von Sachverständigengutachten und bei Kaufpreisnachlässen unter Vereinbarung von Verfügungsbeschränkungen zu veräußern sind" machen deutlich, dass nicht schon das Gesetz den Mietern nicht mehr benötigter Wohnungen einen unmittelbar durchsetzbaren subjektiven Rechtsanspruch auf Einräumung von Wohnungseigentum verschafft(e), sondern eine Pflicht der Bundesimmobiliengesellschaft mbH zum Abschluss entsprechender Verträge normiert wurde (vgl Krejci, Zur Vorrangigkeit des Verkaufes von Bundeswohnungen an die Mieter durch eine BIG-Tochter, WoBl 1997, 133 ff, dessen Argumente zum Initiativantrag auch auf die nunmehr relevante gesetzliche Regelung zu übertragen sind). § 4 Abs 4 aF BundesimmobilienG machte demnach den Kläger nicht zum Wohnungseigentumsbewerber iSd § 2 Abs 6 WEG 2002, sondern gab ihm - ohne im Anlassfall die Einschränkung "gegebenenfalls" normativ werten zu müssen - nur das Recht, bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen den Abschluss eines Veräußerungsgeschäftes zu fordern.
Dieser Anspruch mag bei Nichterfüllung einklagbar sein oder Schadenersatzansprüche auslösen, kann aber das Anmerkungsbegehren des Klägers nicht rechtfertigen. Zu Recht haben die Vorinstanzen darauf hingewiesen, dass sowohl die Anmerkung der Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts nach § 43 Abs 3 WEG 2002 als auch die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 42 Abs 2 WEG 2002 (von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen) nur vom Wohnungseigentumsbewerber erwirkt werden kann, also eine schriftliche Zusage des Wohnungseigentumsorganisators voraussetzt, die im konkreten Fall gerade nicht vorliegt. Insoweit kann im Hinblick auf die zutreffenden Ausführungen des Rekursgerichtes eine weitere Begründung entfallen (§ 52 Abs 2 WEG 2002 iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG und §§ 528a, 510 Abs 3 Satz 2 ZPO).
Dem Rechtsmittelwerber hilft aber auch das Argument nicht weiter, ihm sei - wenn schon die Berufung auf § 43 Abs 3 bzw § 40 Abs 2 WEG 2002 versagt - wenigstens eine der grundbücherlichen Streitanmerkung analoge Anmerkung der Klage zu gewähren. Die grundbücherliche Streitanmerkung setzt nämlich im Regelfall voraus, dass die Verletzung bücherlicher Rechte geltend gemacht wird (Feil, Grundbuchsgesetz3, Rz 15 zu § 61 mwN). Zur Sicherung obligatorischer Verschaffungsansprüche steht dieses Rechtsinstitut nicht zur Verfügung (vgl RIS-Justiz RS0060629; 7 Ob 194/72 = RPflSlgG 1424; 5 Ob 48/83 = RPflSlgG 1969; 7 Ob 253/02k = JBl 2003, 307 ua). Das gilt insbesondere für Ansprüche, die sich auf den Titel des Schadenersatzes stützen (vgl 7 Ob 313/01g zum Anspruch des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten). Für die geforderte Analogie zu § 61 GBG (oder auch die erwähnten Regelungen des WEG 2002) fehlt es daher an wertungsgleichen Anspruchsgrundlagen. Aus diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.
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