1Ob248/03g – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Schlosser als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Gerstenecker, Dr. Rohrer, Dr. Zechner und Univ. Doz. Dr. Bydlinski als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der klagenden Partei R***** reg Genossenschaft mbH, *****, vertreten durch Dr. Kurt Lechner, Rechtsanwalt in Neunkirchen, wider die beklagten Parteien 1) Brigitte R***** (2 C 144/96z), 2) Gerhild O***** (2 C 153/96y), 3) Eduard K***** (2 C 154/96w), 4) Dr. Beatrix F***** (2 C 158/96h), 5) a) Helmut M*****, b) Gabriele M*****, beide ***** (2 C 159/96f), 6) Karl G***** (2 C 164/96s), 7) Josefine J***** (2 C 165/96p), und 8) Günther W***** (2 C 203/96a), alle vertreten durch Hofstätter Kohlfürst Rechtsanwälte OEG in Graz, wegen Aufkündigung infolge außerordentlicher Revision der beklagten Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 18. Juni 2003, GZ 3 R 51/03x 146, folgenden

Beschluss

gefasst:

Die außerordentliche Revision wird zurückgewiesen.

Begründung:

1. In jüngerer Zeit wurde etwa in der Entscheidung 7 Ob 587, 588/92 (= MietSlg 44.204/40) in Fortschreibung der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ausgesprochen, der Einzelrechtsnachfolger sei an einen Kündigungsverzicht des Rechtsvorgängers gegenüber dem Bestandnehmer nach § 1120 ABGB nicht gebunden und ein "Volleintritt" des Erwerbers in einen Mietvertrag sei nicht schon dann anzunehmen, wenn der Erwerber das Bestandverhältnis nicht zum nächsten Termin aufgekündigt habe. Es bedürfe keiner besonderen Äußerung des Erwerbers, einen bestehenden Kündigungsverzicht nicht anzuerkennen; schon gar nicht sei die bloße Kenntnis vom Kündigungsverzicht von Bedeutung.

In der Entscheidung 1 Ob 344/99s (= SZ 73/102), der die Kündigung von Mietverhältnissen über bestimmte Grundflächen an dem hier wiederum maßgebenden Badesee zugrunde liegen, wurde betont, § 1121 ABGB dehne die Regelung des § 1120 ABGB auf den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren aus. Letztere Norm sei im Einklang mit beachtlichen Argumenten im Schrifttum gegen die (bisherige) Rechtsprechung so zu verstehen, dass der Erwerber sein gesetzliches Kündigungsrecht innerhalb angemessener Frist ausüben müsse, widrigenfalls er an vertragliche Kündigungsbeschränkungen gebunden bleibe. Dieser Grundsatz wurde in der Entscheidung 1 Ob 122/02a fortgeschrieben. Danach soll § 1120 ABGB dem Erwerber die Beendigung von Bestandverhältnissen frühestens zum nächsten gesetzlichen Kündigungstermin ermöglichen, sofern er das Bestandobjekt selbst nutzen oder anderweitig verwerten wolle. Werde jedoch von der Kündigungsmöglichkeit in zeitlicher Nähe zum Erwerbszeitpunkt nicht Gebrauch gemacht, sei fraglich, ob der Gesetzeszweck noch eine Jahre später erfolgende Kündigung durch den nunmehrigen Vermieter - aber allenfalls auch durch den Mieter - trage. Ersterer befinde sich dann typischerweise in keiner wesentlich anderen Situation als ein Vermieter, der ein Bestandverhältnis ohne eine Erwerbsvorgang wegen geänderter Umstände vorzeitig beenden wolle, daran aber infolge einer vereinbarten Befristung gehindert sei. Eine unter Umständen mehrere Jahrzehnte andauernde Rechtsunsicherheit sei nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Veräußerer (oder dessen Erben) problematisch, müsste letzterer doch auf unabsehbare Zeit mit Schadenersatzansprüchen iSd § 1120 zweiter Satz ABGB rechnen.

2. Der klagenden Partei wurden die hier bedeutsamen Liegenschaften am 14. 2. 1996 als Ersteherin in einem Zwangsversteigerungsverfahren zugeschlagen. Die Grundverkehrsbehörde genehmigte den Zuschlag am 10.