Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Bauer als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Fellinger, Dr. Hoch, Dr. Neumayr und Dr. Schramm als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Wohnungseigentumsgemeinschaft EZ 1850 KG *****, vertreten durch Dr. Herwig Rischnig, Dr. Harald Skrube, Rechtsanwälte in Villach, gegen die beklagte Partei Josef R***** GmbH, *****, vertreten durch Gradischnig Gradischnig Rechtsanwälte GmbH, Villach, wegen 40.926,87 EUR s.A., infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz als Berufungsgericht vom 27. März 2003, GZ 4 R 29/03x 18, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Landesgerichts Klagenfurt vom 12. Dezember 2002, GZ 20 Cg 133/01p 14, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das Urteil des Berufungsgerichts wird dahin abgeändert, dass das erstgerichtliche Urteil wiederhergestellt wird.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit 6.345,80 EUR (darin 703,80 EUR Umsatzsteuer und 2.123,00 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens zu bezahlen.
Entscheidungsgründe:
Die beklagte Partei hat als Bauträger in den Jahren 1991/1992 auf der Liegenschaft EZ 1850 Grundbuch ***** eine Eigentumswohnanlage errichtet. Die klagende Partei ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dieser Liegenschaft. Die Wohnungseigentümer haben die Wohnungen, die ihnen am 26. 4. 1992 übergeben worden sind, von der beklagten Partei durch Kauf erworben. Einer der Wohnungseigentümer war Rechtsanwalt Dr. Heimo B*****, der die beklagte Partei ab 1991 bis zum gegenständlichen Prozess vertreten hat. Darüber hinaus war RA Dr. B***** bis 5. 1. 2001 auch Rechnungsprüfer und Vertrauensmann der klagenden Partei, hat diese jedoch gegenüber der beklagten Partei nicht anwaltlich vertreten. Ab 1992 war Hartwig S***** von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Hausverwalter bestellt.
Nach der Übergabe kam es in einzelnen Wohnungen zu Wassereintritten über den Dachbereich, wovon hauptsächlich vier Wohnungen betroffen waren, nämlich die Wohnungen S*****, Ing. P*****, K***** und Dr. B*****. Dieser Umstand führte zu einer ersten Begehung im März 1995, an der unter anderem ein Vertreter der Hausverwaltung teilgenommen hat. Bei dieser Begehung wurde festgestellt, dass bei Dachgeschosswohnungen in Teilbereichen Wassereintritte erfolgt sind. Aus diesem Grund beantragte die beklagte Partei, vertreten durch RA Dr. B*****, am 20. 3. 1995 beim Bezirksgericht ***** eine Beweissicherung mit der Begründung, dass das Dach der Wohnhausanlage undicht sei und im Bereich der Dachgaupen und auch in anderen Bereichen bei Regen Wasser in die Dachgeschoßwohnungen eindringe. Als Antragsgegner wurden von der beklagten Partei die Firma Dr. S***** GesmbH Co KG, die von der beklagten Partei mit der Dachdeckung beauftragt gewesen war, und die Firma Josef W*****, die von der beklagten Partei mit der Durchführung der Spenglerarbeiten beauftragt gewesen war, benannt. Der vom Gericht im Beweissicherungsverfahren bestellte Sachverständige erstellte keinen abschließenden Befund, sondern stellte fest, dass die beiden Antragsgegnerinnen eine Einigung darüber erzielt hätten, die Schäden gemeinsam zu beheben. Die für die Reparatur notwendigen Platten sollten von der Firma Eternit zur Verfügung gestellt werden. In der Folge nahmen die beiden Firmen Verbesserungen an der Dachhaut vor; die dafür erforderlichen Kosten wurden von der beklagten Partei bezahlt. Trotz dieser Behebung gab es in der Folge weitere Wassereintritte, vor allem in der Wohnung von Ing. P*****.
Da für die beklagte Partei als Bauträger die Gewährleistungsfrist im Jahr 1995 ablief, erfolgte am 13. 3. 1995 eine Begehung (den Feststellungen der Tatsacheninstanzen ist nicht zu entnehmen, ob es sich dabei um die schon angeführte oder eine andere Begehung handelte). Daran nahmen der Geschäftsführer der beklagten Partei, eine Vertreterin der Hausverwaltung sowie RA Dr. B***** teil. Aufgrund der Besichtigung wurde festgestellt, dass in der Wohnung Nr 26 des Ing. P***** permanent Wasser im Bereich des Wintergartens bis zurück zur Hinterwand eintritt, weiters dass in der Wohnung S***** (Nr 27) im Bürozimmer links die Gefahr von Wassereintritt im Bereich der Dachgaupe besteht, in der Küche Wasserflecken ersichtlich sind und ein Wassereintritt durch die Isolierung und Entlüftung erfolgt ist. Wegen des Schadens in der Küche wurde die Firma W***** beauftragt, unverzüglich im Bereich der Entlüftung die Abdeckung vorzunehmen. Von Herrn S***** wurde festgehalten, dass im Bereich der Antenne Wasser eindringe und Feuchtigkeitsflecken im Bereich des Stiegenhauses, drittes Geschoß links vom Lift, in der Ecke zu bemerken sind. Im Bereich der Abdeckung des Kaltdaches, Unterseite rund um das Haus, wurden geringfügige bis teilweise stärkere Abblätterungen und Verfärbungen festgestellt. Diese Schäden sollte der Malermeister nachmalen. Die beklagte Partei hat dann den Spengler W***** beauftragt, die ihn betreffenden Mängel zu beheben, was auch erfolgt ist.
Ab 1995 hat die beklagte Partei bezüglich der Mängelbehebungen keine Zahlungen mehr geleistet.
Mit Schreiben vom 29. 8. 1996 ersuchte RA Dr. B***** die Spenglerfirma W*****, Mängelbehebungen im Bereich des Erkers über dem Eingang der B*****gasse 18 durchzuführen, um Bauschäden hintanzuhalten. Er teilte auch mit, dass eine weitere Eigentümerin, Frau G***** (Top Nr 19 im Dachgeschoß), urgiert habe, dass im Bereich des Schlafzimmererkers noch immer Wasser eindringe.
Im Jahr 1997 hat RA Dr. B***** die Firma Eternit Werke kontaktiert und Verhandlungen wegen der Dacheindeckung geführt. Die Firma Eternit Werke teilte der beklagten Partei mit Schreiben vom 17. 10. 1997 mit, dass die Reparatur der süd- und südwestseitigen Dachfläche auf ihre Kosten durchgeführt werde.
Am 12. 9. 1997 verfasste RA Dr. B***** ein Schreiben folgenden Inhalts an die beklagte Partei: „... In oben bezeichneter Angelegenheit haben sich mehrere Wohnungseigentümer an die Hausverwaltung S***** gerichtet. Dieser hat mich ersucht, an die Firma Eternit Werke heranzutreten, um festzustellen, ob die gesamte Dacheindeckung, insbesondere das Material, die geeignete Qualität aufweist. Ich erhielt nunmehr das Schreiben der Firma Eternit Werke vom 22. 5. 1997 gerichtet an Dich. Es wird dabei ausgeführt, dass die eindringende Feuchtigkeit im Unterdach nicht fachgerecht zur Traufe abgeführt wird, da im Traufenbereich die Unterdachkonstruktion nicht fachgerecht ausgeführt wurde. Feuchtigkeit tritt an der Untersicht auf und führt zum Schaden. Ich bitte um Mitteilung, wer die Unterdachgestaltung vorgenommen hat, ob dies in den Bereich des Spenglers fällt, oder, wie ich befürchte, in die Konstruktion des Unterdaches selbst, nämlich in den Bereich der Firma E***** OHG. Ich bitte um Deine geschätzte Kenntnisnahme und Rückäußerung und verbleibe ....".
Aufgrund dieses Schreibens hat die beklagte Partei jedoch niemanden beauftragt, die vermuteten Fehler in der Konstruktion des Unterdaches zu beheben. Zuständig dafür wäre die Firma E***** OHG gewesen.
In der Folge teilte RA Dr. B***** am 23. 1. 1997 der Firma Dr. S***** GesmbH Co KG, die die Dachdeckerarbeiten ausgeführt hatte, mit, dass er aufgrund der in seiner Wohnung aufgetretenen Problematik einen Sachverständigen beigezogen und gemeinsam mit diesem festgestellt habe, dass nunmehr offensichtlich das unter der Dacheindeckung gelegene Holz durchnässt ist. Die Firma wurde aufgefordert, die aufgetretenen Schäden der Haftpflichtversicherung zu melden. RA Dr. B***** hat in der Folge wegen der Mängelfolgeschäden, die in den Wohnungen aufgetreten sind, Verhandlungen mit den Haftpflichtversicherungen des Spenglers, des Dachdeckers und der Eternit Werke geführt; die Haftpflichtversicherungen haben auch die Schäden in den Wohnungen S*****, Ing. P***** und K***** beglichen. Offen geblieben ist jedoch die Sanierung des Daches selbst. Über Ersuchen der Hausverwaltung hat es Dr. B***** übernommen, die Wohnungseigentümer aufzufordern, aufgrund der Kostenvoranschläge für die Sanierung die anteiligen Zahlungen zu leisten und die von Ing. P***** geprüften Rechnungen zu bezahlen und nach Rückführung der Mehrwertsteuer eine Endabrechnung zu legen. In der gegenständlichen Wohnanlage waren Schäden im Bereich des Stiegenhauses B*****gasse und an der Dachuntersicht aufgetreten, welche die allgemeinen Teile des Hauses betrafen.
Mit Schreiben vom 9. 2. 1998 teilte RA Dr. B***** der Spenglerfirma W***** mit, dass am 28. 1. 1998 eine Besichtigung des Daches mit Verantwortlichen der Firma Eternit Werke und einem Sachverständigen für Spenglerei sowie mit Herrn S***** von der Hausverwaltung stattgefunden habe. Dabei sei festgestellt worden, dass die mit Eternit eingedeckten Teil der Dachhaut ausrepariert und in Ordnung seien und die Probleme sich im Bereich unterhalb des Flachdaches im Bereich der Konstruktion bzw auf Anschlussarbeiten im Bereich des Blechflachdaches beziehen. Es habe sich auch die Gesamtkonstruktion des Flachdaches teilweise gesenkt und gelöst. Die Spenglerfirma W***** wurde ersucht, ehestmöglich Kontakt mit dem Hausverwalter aufzunehmen und für die Mängelbehebung zu sorgen. Wegen der Schäden wurde ersucht, eine Schadensmeldung an die Versicherung abzugeben.
Am 22. 12. 1998 beauftragte die I***** Versicherungs AG als Haftpflichtversicherer der Spenglerfirma W***** einen Sachverständigen mit der Erstattung eines Gutachtens zur Feststellung der Schadensursache und zur Abklärung der Aufteilung des Schadens. Die klagende Partei wollte mit der Durchführung der Ersatzvornahme noch zuwarten, bis das von der Versicherung in Auftrag gegebene Gutachten vorliegt.
In diesem Gutachten vom 12. 6. 1999 zeigte sich, dass die Wassereintritte auf verschiedene Ursachen zurückzuführen waren, und zwar auf konstruktionsbedingte Ursachen, auf eine zu geringe Neigung beim Blechdach, auf Fehlen der Ablaufbleche beim Unterdach an den Dachtraufen, auf Mängel in der Ausführung der Spenglerarbeiten, auf Mängel bei den Dachdeckerarbeiten und auf schadhafte Eternit Platten. Nach Vorliegen dieses Gutachtens holte die klagende Partei Kostenvoranschläge ein. Die Eigentümergemeinschaft fasste den Beschluss, die Sanierung durchzuführen und die Kosten für die Ersatzvornahme einzuklagen. Die diesbezügliche Beschlussfassung erfolgte am 10. 4. 2001. Die klagende Partei hat die Behebung der konstruktionsbedingten Mängel veranlasst; diese Dachsanierung erforderte Kosten in der unstrittigen Höhe von 40.926,87 EUR.
Dass die Unterdachkonstruktion nicht fachgerecht ausgeführt wurde und Feuchtigkeitsschäden bereits an der Untersicht des Gebäudes und an den allgemeinen Teilen aufgetreten sind, war „der klagenden Partei" spätestens ab 12. 9. 1997 bekannt. Die Ursachen dieser Schäden hätten durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens bereits zu diesem Zeitpunkt abgeklärt werden können.
Mit der am 18. 6. 2001 eingebrachten Klage begehrt die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft von der beklagten Partei aus dem Titel des Schadenersatzes den Ersatz der Mängelbehebungskosten. Die beklagte Partei stellte die Höhe der Schadenersatzforderung außer Streit und wandte lediglich die Verjährung der in der Klage geltend gemachten Ansprüche ein.
Das Erstgericht hat das Klagebegehren wegen Verjährung abgewiesen. Der klagenden Partei sei schon spätestens ab 12. 9. 1997 bekannt gewesen, dass die Unterdachkonstruktion nicht fachgerecht ausgeführt worden sei und Feuchtigkeitsschäden bereits an der Untersicht des Gebäudes und an den allgemeinen Teilen aufgetreten seien. Die beklagte Partei habe sich geweigert, eine Behebung dieser Mängel zu veranlassen. Die klagende Partei wäre nach einer gewissen Überlegungsfrist bis Ende des Jahres 1997 in der Lage gewesen, ein privates Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben, um die fehlenden anspruchsbegründenden Umstände aufzuklären. Da daher eine mögliche Schadensfeststellung bereits Ende 1997 möglich gewesen sei, sei der Anspruch zum Zeitpunkt der Klagseinbringung (18. 6. 2001) verjährt gewesen.
Das Berufungsgericht änderte im klagsstattgebenden Sinn ab. Es übernahm die erstgerichtlichen Feststellung und führte in seiner rechtlichen Beurteilung aus, dass es der klagenden Partei zwar spätestens im September 1997 bekannt gewesen sei, dass die Unterdachkonstruktion nicht fachgerecht ausgeführt worden sei. Die Verjährung des Schadenersatzanspruches beginne aber erst dann, wenn dem Geschädigten erkennbar sei, dass eine erfolgte Verbesserung misslungen sei oder wenn feststehe, dass der Ersatzpflichtige die Verbesserung endgültig verweigere. Vor Scheitern der Sanierung (bzw vor der endgültigen Verweigerung der Verbesserung) habe der Geschädigte noch keinen Anlass, kostspielige Untersuchungen darüber anzustellen, ob er einen Schadenersatzanspruch mit Aussicht auf Erfolg geltend machen könne. Es würde die Erkundigungspflicht überspannen, darüber schon vorher Untersuchungen anzustellen, sich also genauere Kenntnis über den Schaden zu verschaffen, der sich im Vermögen des Bestellers (Käufers) erst nach erfolgloser Verbesserung oder nach endgültiger Weigerung der (weiteren) Sanierung auswirke.
Weiterer Feststellungen, zu welchem Zeitpunkt das endgültige Scheitern der Verbesserung für die klagende Partei festgestanden sei, bedürfe es jedoch nicht. Selbst wenn ein solches Scheitern schon bald nach dem Schreiben vom 12. 9. 1997 infolge Weigerung der beklagten Partei, die Mängel zu beheben, festgestanden wäre, hätte der klagenden Partei, die als Wohnungseigentümergemeinschaft eine längere Zeit zur Willensbildung benötige als eine einzelne Person, zur Einholung eines kostspieligen Privatgutachtens eine Überlegungs- und Vorbereitungsfrist von zumindest vier bis fünf Monaten, somit jedenfalls bis einschließlich Jänner 1998 zugestanden werden müssen. Wie aus den Feststellungen hervorgehe, habe die schließlich von der Haftpflichtversicherung eines der von der beklagten Partei beauftragten Werkunternehmer in Auftrag gegebene Begutachtung durch den Privatsachverständigen rund sechs Monate vom Auftrag bis zur Erstattung des Gutachtens in Anspruch genommen. Dieser Zeitraum sei bei der Beurteilung der Verjährungsfrage auch zugunsten der klagenden Partei ins Treffen zu führen, weshalb davon ausgegangen werden müsse, dass sie - nach der erforderlichen Zeit zur Willensbildung Ende Jänner bzw Anfang Februar 1998 einen Privatgutachter beigezogen hätte, frühestens im August oder September 1998 über die konkreten Ursachen der Wassereintritte derart Bescheid gewusst hätte, dass sie eine Schadenersatzklage gegen die beklagte Partei mit Aussicht auf Erfolg erheben hätte können. Erst mit diesem Zeitpunkt habe daher die Verjährungsfrist für die in der Klage geltend gemachten Schadenersatzansprüche zu laufen begonnen. Die am 18. 6. 2001 eingelangte Klage sei folglich rechtzeitig innerhalb der Dreijahresfrist des § 1489 ABGB erhoben worden. Da die beklagte Partei ihre Haftung dem Grunde nach nicht bestreite und die Schadenersatzansprüche der klagenden Partei der Höhe nach außer Streit gestellt habe, sei das Ersturteil im Sinne einer gänzlichen Klagsstattgebung abzuändern.
Die ordentliche Revision sei nicht zulässig, da über den Einzelfall hinausreichende Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung unter Bedachtnahme auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung nicht zu lösen seien.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der beklagten Partei aus den Revisionsgründen der Aktenwidrigkeit und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne einer Wiederherstellung des klagsabweisenden Ersturteils.
In ihrer Revisionsbeantwortung beantragt die klagende Partei die außerordentliche Revision kostenpflichtig abzuweisen.
Die Revision ist entgegen dem Ausspruch des Berufungsgerichts zulässig, weil sich die Ansicht des Berufungsgerichts, einer Wohnungseigentümergemeinschaft müsse zur Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Klärung der Schadensursache im Hinblick auf die längere Zeit erfordernde interne Willensbildung eine Überlegungs- und Vorbereitungsfrist von zumindest vier bis fünf Monaten zugestanden werden, was den Beginn der Verjährungsfrist des § 1489 ABGB entsprechend hinausschiebe, nicht auf höchstgerichtliche Judikatur stützen kann; sie ist auch berechtigt.
Die dreijährige Verjährungsfrist des § 1489 ABGB beginnt mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Ersatzberechtigte sowohl den Schaden als auch den Ersatzpflichtigen so weit kennt, dass eine Klage mit Aussicht auf Erfolg erhoben werden kann. Die Kenntnis muss dabei den ganzen den Anspruch begründenden Sachverhalt umfassen, insbesondere auch die Kenntnis des Ursachenzusammenhanges zwischen dem Schaden und einem bestimmten, dem Schädiger anzulastenden Verhalten (SZ 68/179; RIS Justiz RS0034374 [T13]).
Bei einer juristischen Person ist das Wissen ihrer zur Vertretung in dem betreffenden Bereich berufenen Organmitgliedern von dem maßgeblichen anspruchsbegründeten Sachverhalt maßgeblich (RIS Justiz RS0009172, RS0034397). Auch das Wissen eines bevollmächtigten Vertreters eines Geschädigten (wenn auch nur in Bezug auf rechtserhebliche Tatsachen, die mit dem Vertretungsbereich verbunden sind, in dem er berufen war und tätig wurde) gilt als Wissen des Geschädigten (RIS Justiz RS0009172 [T10]). Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Wissen der Hausverwaltung der Gemeinschaft zuzurechnen (SZ 68/179).
Nach der Judikatur darf sich der Geschädigte nicht passiv verhalten und es darauf ankommen lassen, dass er von den maßgebenden Tatsachen eines Tages zufällig Kenntnis erlangt (ZVR 1982/277; RdW 1995, 13; RIS Justiz RS0034335 [T10], RS0034374 [T15]; Mader in Schwimann, ABGB VII2 § 1489 Rz 20; kritisch etwa Helmich , ecolex 2002, 171 f), wenn auch diese Erkundigungspflicht des Geschädigten nicht überspannt werden darf (SZ 69/55; RIS Justiz RS0034327 [T6], RS0034374 [T26]). Ihre Grenzen hängen von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (SZ 69/251; RIS Justiz RS0034374 [T31], RS0034524 [T22], RS0113916). Kann der Geschädigte die für eine erfolgversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen, gilt die Kenntnisnahme schon in dem Zeitpunkt erlangt, in welchem sie ihm bei angemessener Erkundigung zuteil geworden wäre (SZ 69/251; ZVR 2002/14; ecolex 2002/66).
In Übereinstimmung mit dem Erstgericht ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass im konkreten Fall ausreichende Kenntnis für eine erfolgversprechende Klagsführung gegen die beklagte Partei erst mit Vorliegen eines Sachverständigengutachtens über die Mängelursachen und deren Zurechnung erlangt werden konnte. Im Allgemeinen wird im Rahmen der Erkundigungspflicht die Einholung von Sachverständigengutachten nicht gefordert (RIS
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 41 ZPO.
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