5Ob293/02b – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Mag. Daniela B*****, vertreten durch Dr. Günther Sulan, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegner 1. Susanna B*****, 2. Judith W*****, und 3. Henie Klara W*****, alle vertreten durch Dr. Peter Balogh, Rechtsanwalts KEG in Wien, wegen § 10 MRG (Rekursinteresse EUR 6.612,13 sA), über den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 29. August 2002, GZ 38 R 101/02p-9, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 12. März 2002, GZ 7 Msch 61/01p-5, bestätigt wurde, den Sachbeschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Die Antragstellerin war Mieterin der Wohnung top 12 im Haus *****, das den Antragsgegnern gehört. Im Dezember 2000 übermittelte sie der Hausverwaltung ein mit 28. 12. 2000 datiertes Schreiben folgenden Inhalts:

"Betreff: J*****straße 70/12

Kündigung

Wir kündigen zum nächstmöglichen Termin den Mietvertrag J*****str.

70/12.

Wir übermitteln Ihnen eine Aufstellung der getätigten Investitionen und ersuchen Sie anlässlich der noch zu vereinbarenden Übergabe, den sich nach dem MRG ergebenden Betrag für Investitionskostenablöse auf das Ihnen bekannte Konto zu überweisen.

...

Anlagen: Rechnung Hassler Bodensanierung

Rechnung Laister Elektroinstallationen

Rechnung Horstmann Installationen

Wohnbausanierungskredit."

Die angeführten Beilagen waren dem Schreiben in Fotokopien angeschlossen.

Da die außergerichtliche Aufkündigung seitens der Antragsgegner nicht akzeptiert wurde, brachte die Antragstellerin am 1. 2. 2001 beim Erstgericht eine gerichtliche Aufkündigung zum 31. 3. 2001 ein (7 C 129/01g), die der Hausverwaltung am 7. 2. 2001 zugestellt wurde (und in Rechtskraft erwuchs). Ein (neuerlicher) Hinweis auf die Forderung eines Investitionskostenersatzes wurde dabei nicht gemacht. Am 26. 9. 2001 hat die Antragstellerin bei der zuständigen Schlichtungsstelle den Antrag gestellt, den Antragsgegnern gemäß § 10 MRG zur ungeteilten die Zahlung eines angemessenen Betrages samt 4 % Zinsen seit 15. 4. 2001 als Investitionskostenersatz aufzutragen. Sie berief sich dabei auf ihr Schreiben vom 28. 10. 2000 und die dort angeschlossenen Rechnungen, setzte aber für die "Durchführung von Installationsarbeiten in der gegenständlichen Wohnung" den im Zeitpunkt der Aufkündigung aushaftenden Betrag des hiefür aufgenommenen geförderten Darlehens von S 79.241,-- an und machte "ebenso" für die Erneuerung des Küchenbodens 40 % der Rechnung der Firma Hassler, also S 11.793,86 von ursprünglich S 29.484,64, geltend.

Nach einer den Sachantrag abweisenden Entscheidung der Schlichtungsstelle wurde das Verfahren von der Antragstellerin gemäß § 40 Abs 1 MRG beim Erstgericht anhängig gemacht.

Die gerichtliche Auseinandersetzung konzentrierte sich auf die zwischen den Parteien strittige Frage, ob die Anzeige des Ersatzanspruchs den Inhaltserfordernissen des § 10 Abs 4 MRG genügte. Die Antragsgegner hatten nämlich ua die Präklusion des Ersatzanspruchs eingewendet, weil er nicht beziffert worden war. Auf das sonstige Vorbringen der Parteien ist hier mangels Entscheidungsrelevanz nicht einzugehen.

Das Erstgericht wies den Sachantrag ab. Es teilte die Rechtsansicht der Antragsgegner, dass der Investitionsersatzanspruch nicht gesetzmäßig geltend gemacht worden sei, da die Höhe des Anspruches nicht angegeben wurde.

Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:

Die Antragstellerin argumentiere vor allem damit, dass nach der Neufassung des § 10 MRG durch das 2. WÄG die Angabe der Höhe des geltend gemachten Ersatzanspruchs in der Anzeige an den Vermieter nicht mehr Anspruchsvoraussetzung sei. Nach der neuen Gesetzeslage seien der Anzeige zwar Rechnungen anzuschließen, doch bedeute das nicht, dass auch die Höhe des Ersatzanspruchs genau bekannt gegeben werden müsste. Wegen der in der Praxis üblichen außergerichtlichen Verhandlungen und/oder Schlichtungsstellenverfahren stehe der letztlich zu zahlende Betrag auch bei Bekanntgabe eines zahlenmäßig konkretisierten Betrages in der Anzeige keinesfalls schon mit Sicherheit fest. Im gegenständlichen Fall hätte der Anspruch leicht durch Addition von zwei Beträgen, abgemindert um die gesetzlichen Abzüge, eruiert werden können.

Dem hielt das Rekursgericht entgegen, dass sich aus dem Anspruchschreiben der Antragstellerin vom 28. 12. 2000 keineswegs eindeutig eine konkrete Summe bestimmen lasse. Aus ihm sei lediglich zu ersehen, dass vor Aufkündigung des Bestandverhältnisses eine "Aufstellung der getätigten Investitionen" in Form von diversen Rechnungen übermittelt, die Höhe des tatsächlich begehrten Ersatzes aber ziffernmäßig nicht genannt wurde. Zutreffend habe daher das Erstgericht auf die Rechtsprechung hingewiesen, wonach auch nach der Novellierung des § 10 Abs 4 MRG durch das 2. WÄG nicht nur die auf die Wohnung während der Mietdauer getätigten Aufwendungen dargelegt, sondern auch die Höhe der behaupteten Ansprüche angegeben werden müssen. Wenn die Rekurswerberin meint, die Rechtsprechung sei nicht anwendbar, weil sie entweder auf der alten Rechtslage beruhe oder sich mit dem Problem der Bezifferung der Anspruchshöhe gar nicht auseinandersetze, übersehe sie, dass sowohl in den Entscheidungen zur alten als auch zur neuen Rechtslage wiederholt auf den Zweck der Bestimmung hingewiesen wurde, an dem sich auch durch das neu eingeführte Erfordernis der Rechnungsvorlage nichts geändert habe. Der Zweck der Bestimmung liege nämlich darin, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, bei Abschluss eines neuen Mietvertrages Ansprüche des scheidenden Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen zu berücksichtigen, soll er sie nicht endgültig selbst tragen (vgl JBl 1987, 531; 3 Ob 530/87; 5 Ob 186/97g; 5 Ob 169/99k ua). Es genüge daher weder nach der alten noch nach der neuen Rechtslage, dass der Hauptmieter dem Vermieter die Höhe seiner Aufwendungen anzeigt, für die er Ersatz begehrt. Aus der Anzeige müsse sich vielmehr eindeutig ergeben, welchen Betrag er vom Vermieter als Ersatz verlangt (3 Ob 530/87). Nur dann werde der Vermieter in die Lage versetzt, von einem neuen Mieter den ihm nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG ausdrücklich gestatteten Rückersatz des Aufwandes zu verlangen, den er dem bisherigen Mieter zu ersetzen hat(te). Der Verweis auf einen "sich nach dem MRG ergebenden Betrag für Investitionskostenablöse" sei in diesem Zusammenhang viel zu unbestimmt, da § 10 MRG keine bloße Rechenformel enthalte, in welche man nur die Höhe der seinerzeit getätigten Investitionen einsetzen müsste, um rechnerisch den gesetzlich zulässigen Investitionskostenersatz nach § 10 MRG zu ermitteln.

Gemäß § 10 Abs 1 MRG habe der Hauptmieter einer Wohnung, der in den

letzten 20 Kalenderjahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses in

der gemieteten Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung (§

9) gemacht hat, bei der Beendigung des Mietverhältnisses nur dann

einen Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen, wenn diese über seine

Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind. Bei der Ermittlung des

Aufwandsersatzes sei daher nicht nur je nach Zeitpunkt der

Investition jährlich 1/10, 1/20 oder der Bruchteil, der sich aus der

Laufzeit der Förderung errechnet, von der ursprünglichen

Anschaffungssumme abzuziehen, sondern auch konkret zu

berücksichtigen, ob die Investition überhaupt noch vorhanden und

brauchbar ist. Die Bekanntgabe der Höhe der seinerzeitigen

Aufwendungen sei bei gleichzeitiger Unbestimmtheit des konkret

begehrten Ersatzanspruches daher nicht geeignet, die zwingenden

Erfordernisse gemäß § 10 Abs 4 MRG zu erfüllen. Wenn sich auch die

Rechtsprechung soweit überblickbar bisher nicht ausdrücklich mit der

Frage zu befassen hatte, ob es genügt, dass der Hauptmieter dem

Vermieter die Höhe der seinerzeitigen Aufwendungen anzeigt, so sei

doch immer als geradezu selbstverständlich angenommen worden, dass in

der Anzeige die Höhe des begehrten Ersatzes ziffernmäßig angegeben

sein muss (vgl etwa JBl 1986, 392; JBl 1987, 531), wobei die Angabe

eines Höchstbetrages oder der zu vermindernde ursprüngliche

Kostenbetrag nicht ausreichten (3 Ob 530/87, JBl 1988, 47 = WoBl

1988/19 = MietSlg 39.276; Würth/Zingher Wohnrecht20, Rz 15 § 10 MRG).

Dementsprechend habe das Erstgericht den Sachantrag zu Recht abgewiesen.

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass der Revisionsrekurs zulässig sei. Soweit überblickbar habe nämlich der OGH seit der Novellierung des § 10 Abs 4 MRG durch das 2. WÄG noch nicht zur Frage Stellung genommen, ob es ausreicht, anstatt den konkreten Anspruch zu beziffern, abstrakt auf die Anwendung des § 10 MRG zu verweisen (der nur die Abzinsungsvorschrift enthält), wenn sich die gemachten Aufwendungen aus beigelegten Rechnungen herauslesen lassen. In der Praxis habe sich gezeigt, dass diese Form der Geltendmachung kein Einzelfall ist.

Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs beharrt die Antragstellerin auf ihrem Rechtsstandpunkt, dass es seit der Neufassung des § 10 Abs 4 MRG durch das 2. WÄG nicht mehr notwendig sei, in der schriftlichen Anzeige die Höhe des Ersatzanspruchs anzugeben. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut genüge jetzt - anstelle einer Bezifferung des Ersatzanspruchs - die Vorlage der Rechnungen. Die vermeintlich gegenteiligen Entscheidungen seien alle zur alten Rechtslage ergangen (bzw im Fall der Entscheidung 5 Ob 141/97i mit einem anderen Problem befasst gewesen) und daher auf den konkreten Fall nicht anwendbar. Die Bezifferung des Ersatzanspruchs hätte auch gar nichts gebracht, weil durch die Nichtanerkennung der außergerichtlichen Kündigung ein Jahressprung bei der Abschreibung eingetreten sei. Auch für den durchaus häufigen Fall von Vergleichsverhandlungen bringe die Bezifferung des Ersatzanspruchs (zur Bestimmung der auf den Nachmieter überwälzbaren Aufwendungen) nichts. Letztlich komme es immer auf die gerichtliche Ausmittlung des Ersatzanspruchs an. Schließlich sei zu bedenken, dass sich das Schreiben vom 28. 12. 2002 an eine sachkundige, mit den Bestimmungen der §§ 9 und 10 MRG vertraute Person, nämlich die Hausverwalterin, gerichtet habe. Es wurde daher sinngemäß der Antrag gestellt, die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben und die Sache an das Erstgericht zurückzuverweisen, wobei letzterem der Auftrag erteilt werden möge, den Antragsgegnern die Zahlung vom 91.034,86 samt 4 % Zinsen seit 15. 4. 2001 aufzutragen.

Die Antragsgegner haben sich dazu in einer Revisionsrekursbeantwortung geäußert und mit dem Hinweis auf die Rechtsprechung – insbesondere auf die Entscheidung 5 Ob 141/97i = MietSlg 49.238 - die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung beantragt.

Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig; er ist jedoch nicht berechtigt.

Da der erkennende Senat die Entscheidung des Rekursgerichtes und deren Begründung als zutreffend erachtet, kann sich die Auseinandersetzung mit den im Revisionsrekurs wiederholten Gegenargumenten auf einige Zusatzbemerkungen beschränken (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 528a, § 510 Abs 3 Satz 2 ZPO):

Der Rechtsmittelwerberin ist zuzugestehen, dass der Wortlaut des geltenden § 10 Abs 4 MRG Zweifel darüber aufkommen lässt, ob es nach wie vor zu den inhaltlichen Anforderungen der Anzeige eines (sonst präkludierten) Anspruchs auf Ersatz von Aufwendungen auf die gemietete Wohnung gehört, den Anspruch sofort zu beziffern. Die Wortfolge "unter Angabe der Höhe (des Anspruchs)" in der Urfassung der fraglichen Gesetzesbestimmung wurde nämlich durch das 2. WÄG bei sonst gleich gebliebener Textierung durch die Wortfolge "unter Vorlage von Rechnungen" ersetzt. Die Gesetzesmaterialien (konkret der Bericht des Bautenausschusses zum 2. WÄG, 52 der BlgNR XVIII. GP) sagen dazu nichts, weil sie sich darauf beschränken, die Vereinfachung des Investitionskostenersatzes durch einheitliche Abschreibungsregeln hervorzuheben, die es erlauben, die Sache nunmehr ins außerstreitige Verfahren zu verweisen (Seite 2 und 4 der zitierten Beilagen). Der mit der beibehaltenen Anzeigeobliegenheit verfolgte Gesetzeszweck spricht jedoch für die von den Vorinstanzen gefundene Lösung des Auslegungsproblems.

Die Ratio der in § 10 Abs 4 MRG normierten Anzeigeobliegenheit besteht, wie schon das Rekursgericht ausführte, darin, den Vermieter über die Ersatzansprüche des scheidenden Mieters genau in Kenntnis zu setzen, um ihm die (nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG zulässige) Überwälzung dieser Ansprüche auf den Nachmieter zu ermöglichen. Das wurde in Übereinstimmung mit der Lehre schon zur alten Fassung des § 10 Abs 4 MRG judiziert (MietSlg 37.273/42; MietSlg 39.275/18; MietSlg 39.276; MietSlg 40.278; SZ 63/41; MietSlg 43.171; WoBl 1994, 70/13; MietSlg 46.249) und hat auch nach der Novellierung dieser Gesetzesbestimmung durch das 2. WÄG seine Geltung behalten (vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österr. Wohnrecht, Rz 50 f zu § 10 MRG; Pletzer in Schwimann2, Rz 42 zu § 10 MRG). Der Vermieter soll wissen, mit welchen Ersatzansprüchen er definitiv zu rechnen hat (Vonkilch aaO Rz 51).

Das setzt, wie dies zunächst auch ausdrücklich im Gesetzestext zum Ausdruck kam, die Bezifferung des Ersatzanspruches durch den Mieter voraus. Mit dem genannten Betrag ist der Ersatzanspruch dann der Höhe nach begrenzt (vgl SZ 63/41; 3 Ob 1595/92; 5 Ob 193/00v). Der derzeitige Wortlaut des § 10 Abs 4 MRG nennt die Angabe der Höhe des Ersatzanspruchs zwar nicht mehr ausdrücklich als Inhaltsvoraussetzung der Anzeige, doch ist es dabei geblieben, dass "der Anspruch" schriftlich anzuzeigen ist. Die zweckorientierte Gesetzesauslegung, dem Vermieter den Betrag zu nennen, mit dem er bei der Verwertung des Mietobjektes zu kalkulieren hat, ist daher durch den Wortsinn der Norm weiterhin gedeckt. Dass aus der neuen Textierung ein eindeutiger Verzicht auf die Angabe der Höhe des Ersatzanspruchs herauszulesen wäre (wie die Rechtsmittelwerberin meint), trifft also nicht zu.