Der Oberste Gerichtshof hat durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Schlosser als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Gerstenecker, Dr. Rohrer, Dr. Zechner und Univ. Doz. Dr. Bydlinski als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Doris O*****, vertreten durch Dr. Michael M. Ginhart, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1) Walter W*****, 2) Norbert H*****, und 3) Christine R*****, alle vertreten durch Mag. Stefan Podiwinsky, Rechtsanwalt in Wien, sowie die Nebenintervenienten 1) Verlassenschaft nach Gerald S*****, zuletzt wohnhaft in *****, vertreten durch Dr. Josef W. Deitzer, Rechtsanwalt in Schwechat, als Verlassenschaftskurator, und 2) Dr. Klemens H*****, vertreten durch Dr. Hans Rant und Dr. Kurt Freyler, Rechtsanwälte in Wien, wegen Löschung einer Eigentumseinverleibung infolge der Rekurse der beklagten Parteien und des Zweitnebenintervenienten gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 27. November 2002, GZ 14 R 46/01i-19, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 28. November 2000, GZ 16 Cg 77/00m-13, aufgehoben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:
Den Rekursen der beklagten Parteien und des Zweitnebenintervenienten wird Folge gegeben.
Der angefochtene Beschluss wird dahin abgeändert, dass das Ersturteil wiederhergestellt wird.
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien je ein Drittel der mit insgesamt 3.947,59 Euro (darin 454,57 Euro Umsatzsteuer und 1.220,15 Euro Barauslagen) und dem Zweitnebenintervenienten die mit 2.124,80 Euro (darin 177,30 Euro Umsatzsteuer und 1.061 Euro Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin war Alleineigentümerin einer Liegenschaft in Wien-Meidling, auf der sich ein weitgehend bestandfreies Zinshaus befindet. Sie beabsichtigte deren Verkauf und erteilte einer Wiener Realkanzlei deshalb einen befristeten Alleinvermittlungsauftrag. Noch während dessen Laufzeit nahm der Mitarbeiter einer Gesellschaft für Immobilienvermittlung Kontakt mit der Klägerin auf. Er behauptete, "hervorragende Kontakte" mit russischen Investoren zu haben, und erreichte schließlich die Erteilung eines ab 1. 2. 2000 wirksamen Alleinvermittlungsauftrags an diese Gesellschaft. Als Kaufpreis sollte ein Betrag von 6 Mio S "lastenfrei" erzielt werden. Als Untergrenze wurden 5,8 Mio S festgesetzt. Die Liegenschaft war mit einer Hypothek zur Sicherung der Kreditforderung einer Bank belastet. Diese Forderung haftete damals mit 1,460.310 S aus. Der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft hatte das Vertrauen der Klägerin gewonnen. Er schlug ihr die Einschaltung eines "Zwischenhändlers" vor. Daraufhin vereinbarte die Klägerin mit ihm - offenkundig zur Umgehung der gesetzlichen Steuerpflicht und zur Lukrierung von Schwarzgeld "im größeren Umfang" -, dass in den Kaufvertrag mit dem "Zwischenhändler" ein weit geringerer Betrag als 6 Mio S eingesetzt werden solle. Er präsentierte schließlich einen Käufer als "verlässlichen Zwischenhändler". In dem mit diesem abgeschlossenen Kaufvertrag vom 2. 2. 2000 ist als Kaufpreis ein Betrag von 3,5 Mio S angeführt. Die Differenz auf "'mehr als 6 Mio S'" sollte die Klägerin nach den getroffenen Vereinbarungen "schwarz" bekommen. Am 15. 2. 2000 schlug der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft der Klägerin sodann vor, den Kaufvertrag mit dem bisherigen "Zwischenhändler" aufzulösen" und "ihm selbst die Eigentumsrechte an der ... Liegenschaft zu übertragen". Die Klägerin war einverstanden und unterfertigte noch am gleichen Tag eine "Information", eine "Vereinbarung über die Aufhebung des Kaufvertrags vom 2. 2. 2000" und den Kaufvertrag mit dem Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft vom 15. 2. 2000. Bereits am 10. 2. 2000 hatte sie der Vermittlungsgesellschaft eine allgemeine und unbeschränkte Vollmacht unter Hinweis auf die in § 1008 ABGB bezeichneten Geschäfte erteilt und die Gesellschaft ausdrücklich ermächtigt "in ihrem Namen Grundbuchsgesuche auch dann einzubringen, wenn ihr die beantragte Eintragung nicht zum Vorteil gereicht". Der Kaufvertrag vom 15. 2. 2000 hat u. a. folgenden Wortlaut:
"... der vereinbarte und beiderseits als angemessen anerkannte
Kaufpreis beträgt 2,800.000 S. Der Käufer verpflichtet sich, den
gesamten Kaufpreis bis längstens 31. 8. 2000 und bis dahin ohne
Zinsen zu Handen des Urkundenverfassers Notar ... zu erlegen, mit dem
einseitig widerruflichen Treuhandauftrag, aus dem erlegten Kaufpreis die Freistellung der vertragsgegenständlichen Liegenschaft von allen nicht übernommenen bücherlichen und außerbücherlichen Lasten durchzuführen und den verbleibenden Betrag an die Verkäuferin auszuzahlen, all dies sobald die lastenfreie Übertragung des Eigentumsrechts hinsichtlich des Kaufgegenstandes an den Käufer gewährleistet ist. Hiebei sind Geldlasten mit den vom Gläubiger bekanntgegebenen Beträgen, hinsichtlich derer den Treuhänder keine Überprüfungspflicht trifft, zu berücksichtigen. ... die Verkäuferin ..., geboren 26. 7. 1973, erklärt ihre ausdrückliche Einwilligung, dass aufgrund dieses Kaufvertrages ob dem Kaufobjekt das Eigentumsrecht für den Käufer ..., geboren 26. 6. 1971 grundbücherlich einverleibt werde."
In der offenbar vor dem Notar errichteten, aber unbeglaubigten "Information" hielten die Vertragsparteien fest:
"In obiger Angelegenheit vereinbaren die Vertragsteile, dass der
Originalvertrag bis zur Sicherstellung der vollständigen Bezahlung
des Kaufpreises von 2,800.000 S und der Grunderwerbssteuer und
gerichtlichen Eintragungsgebühr im Betrag von zusammen 126.000 S in
Verwahrung des Urkundenverfassers ... zu verbleiben hat und vorher
weder verbüchert noch an einen der Vertragsteile herausgegeben werden
darf. Der Käufer verpflichtet sich, die Grunderwerbssteuer und die
Grundbucheintragungsgebühr bis längstens 10. 4. 2000 zu Handen des
Urkundenverfassers Notar ... zu erlegen. Sollte dieser Erlag nicht
termingerecht erfolgen, ist Herr Notar ... beauftragt, den Vertrag
dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern in Wien unter
Bemessung der Grunderwerbssteuer anzuzeigen. Sollte aus welchem Grund
immer die Verkäuferin für (die) Bezahlung der Grunderwerbssteuer in
Anspruch genommen werden, ist sie analog zu den Bestimmungen des
Punktes II.) des Kaufvertrages berechtigt, vom Vertrag
zurückzutreten. Weiters vereinbaren die Vertragsteile, dass ... (der
Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft) ... berechtigt ist, ohne
Angabe von Gründen binnen 12 Wochen ab Vertragsschluss bei
einseitiger Erklärung vom Kaufvertrag zurückzutreten ... Die von der
Verkäuferin unterfertigte beglaubigte Vollmacht vom 2. Feb. 2000
betreffend die Liegenschaft ... darf ... (der Mitarbeiter der
Vermittlungsgesellschaft) ... nur verwenden, wenn die Bezahlung des
Kaufpreises von 2,800.000 S an ... (die Verkäuferin) ... zu analogen
Bedingungen wie in dem heute abgeschlossenen Kaufvertrag, also
insbesondere auch die Bezahlung der Grunderwerbssteuer gesichert ist.
Die Vollmacht verbleibt in Verwahrung von Notar ... und darf nur
unter den obigen Voraussetzungen herausgegeben bzw. verwendet werden."
Im Beisein des Notars als Vertragserrichter erwähnte die Klägerin nicht, dass ihr der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft einen höheren Kaufpreis als den in der Vertragsurkunde ausgewiesenen zugesagt hatte, weil er sie "ausdrücklich gewarnt hatte", etwas "vom Schwarzgeld zu erwähnen". Bald nach dem 15. 2. 2000 kamen der Klägerin Bedenken an ihrer Vorgangsweise. Daher wollte sie den Kaufvertrag rückgängig machen und vereinbarte mit ihrem Vertragspartner einen Termin zur Vertragsaufhebung beim Notar am 28. 4. 2000.
Am 4. 3. 2000 hatte die Tageszeitung Kurier ein Inserat folgenden Inhalts veröffentlicht:
"12: Eckzinshaus, ca. 1200 m2 Nutzfläche, ca. 600 m2 Grundfläche, ca. 500 m2 Leerfläche, Nettoertrag: ca. 140.000 S, Mischkategorien, Kaufpreis 5,4 Mio., ... Immobilien Frau ...".
Durch diese Annonce erfuhren die Beklagten von der Kaufgelegenheit. Am 30. 3. 2000 schlossen sie beim Zweitnebenintervenienten einen Kaufvertrag mit dem Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft, der dort "sämtliche von der Klägerin unterfertigte Urkunden" vorgewiesen hatte. Als Kaufpreis wurden 5,4 Mio S vereinbart. Dieser Kaufvertrag hat u. a. folgenden Wortlaut:
"Herr ... (Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft) ..., geboren am
26. 6. 1971 ist aufgrund des Kaufvertrages vom 15. 2. 2000
außerbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft ... Ein
Grundbuchsauszug aktuellen Standes wird diesem Vertrag als Beilage
./1 beigeschlossen. Die Verkäuferseite verkauft und übergibt hiemit
der Käuferseite und diese kauft und übernimmt hiemit von ersterer zu
je 1/3 Anteil das in Punkt I.) dieses Vertrages näher bezeichnete
Vertragsobjekt samt allen Rechten und Pflichten, mit allem
rechtlichen und physischen Zubehör, sowie die Verkäuferseite das
Vertragsobjekt besessen und benützt hat, bzw. zu besitzen und zu
benützen berechtigt war, um den beiderseits vereinbarten Kaufpreis
von 5,400.000 S. ... Der vorbezeichnete Barkaufpreis, welcher durch
ein Bankinstitut teilweise fremdfinanziert wird, ist binnen 3 Wochen
ab Vertragsunterfertigung auf ein Anderkonto des mit gesonderter
Treuhandvereinbarung bestellten Treuhänders ... (des
Zweitnebenintervenienten) ... zu bezahlen. ... Der Kaufvertrag wird
zur Verbücherung an das Bezirksgericht Meidling erst hinausgegeben
werden, nachdem der gesamte Barkaufpreis auf dem Treuhandkonto
eingelangt ist. ... Die Lastenfreistellung vom Pfandrecht der ...
erfolgt aus dem Treuhanderlag. ... Die Verkäuferseite erteilt sohin
ihre ausdrückliche Einwilligung, dass auf Grund dieses Kaufvertrages ob dem im Punkt I. dieses Vertrages näher bezeichneten Vertragsobjekt das Eigentumsrecht für die Käuferseite zu je 1/3 Anteil grundbücherlich einverleibt werde."
Der dem Kaufvertrag angeschlossene Grundbuchsauszug vom 30. 3. 2000 wies die Klägerin aufgrund der Einantwortungsurkunde vom 11. 9. 1989 als Alleineigentümerin aus. Sonst war im Eigentumsblatt noch die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung bis zum 13. 6. 2000 und sodann bis zum 9. 2. 2001 angemerkt sowie eine Adressenänderung ersichtlich gemacht.
Kurz nach Vertragsunterfertigung zahlten die Beklagten den vereinbarten Kaufpreis. Am 11. 4. 2000 erteilte der Treuhänder der Bank, bei der das Anderkonto für den Treuhanderlag geführt wurde, folgenden Überweisungsauftrag:
"2,898.000 S auf das Konto des öffentlichen Notars ... bei der ...
Bank ..., 2,502.000 S auf das Konto ... (des Mitarbeiters der
Vermittlungsgesellschaft) ... bei der ... und 243.000 S auf das Konto
des Treuhänders."
Aus dem Betrag von 2,898.000 S wurden 98.000 S an das Finanzamt und S 1,460.310 zur Lastenfreistellung an eine Bank überwiesen. Den Differenzbetrag von 1,339.690 S erhielt die Klägerin. Am 11. 5. 2000 brachte die Klägerin die Klage gegen den Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft auf Nichtigerklärung des Kaufvertrags vom 15. 2. 2000 ein. Mit Beschluss vom 15. 5. 2000 wurde zur Sicherung dieses Anspruchs die bücherliche Anmerkung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots bewilligt Diese Anmerkung wurde am 19. 5. 2000 vollzogen. Am 29. 5. 2000 waren das Eigentumsrecht der Beklagten im angemerkten Rang einverleibt und das Belastungs- und Veräußerungsverbot angemerkt.
Die Klägerin begehrte die Löschung des Eigentumsrechts der Beklagten und brachte vor, der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft habe sich als Immobilienmakler und Generalbevollmächtigter einer Gesellschaft für Realitätenvermittlung vorgestellt und auf hervorragende Kunden hingewiesen. Sie habe ihre Liegenschaft verkaufen wollen und der Gesellschaft deshalb einen Alleinvermittlungsauftrag erteilt. Als Mindestkaufpreis seien 5,8 Mio S festgelegt worden. Der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft habe jedoch erklärt, die Liegenschaft um mehr als 6 Mio S verkaufen zu können. Allerdings sei die Einschaltung eines Zwischenhändlers erforderlich. Dieser solle die Liegenschaft erwerben und weiterverkaufen. Sie hätte einen Teil des Kaufpreises "schwarz" erhalten sollen. Deshalb sei im notariellen Vertrag mit dem Zwischenhändler nur ein Kaufpreis von 3,5 Mio S ausgewiesen. Später habe sie der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft zur Aufhebung des Kaufvertrags mit dem (ersten) Zwischenhändler bewogen. Er habe erklärt, nunmehr selbst als Zwischenhändler auftreten zu wollen. Sie werde einen 6 Mio S übersteigenden Kaufpreis erhalten. Sie habe diese Vorgangsweise gebilligt. Der erste Kaufvertrag sei aufgehoben und ein weiterer Kaufvertrag mit dem Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft geschlossen worden. Darin sei nur mehr ein Kaufpreis von 2,8 Mio S ausgewiesen. Der Käufer habe erklärt, gegenüber dem Notar nicht das "Schwarzgeld" zu erwähnen, weil die Liegenschaft sonst nicht gewinnbringend verwertet werden könne. Bald nach Unterfertigung des Kaufvertrags seien ihr Bedenken gekommen. Sie habe daher vom Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangt. Dieser habe jedoch erklärt, nunmehr einen dem wahren Geschäftswillen entsprechenden Kaufvertrag unterfertigen zu wollen. Schließlich habe er jedoch eine Kaufpreisvereinbarung von mehr als 6 Mio S in Abrede gestellt. Sie habe ihn daher mit dem Begehren auf Nichtigerklärung des Kaufvertrags klageweise in Anspruch genommen. Zur Sicherung dieses Anspruchs sei am 15. 5. 2000 die bücherliche Anmerkung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots bewilligt und am 19. 5. 2000 bücherlich vollzogen worden. Die Beklagten seien bereits am 8. 5. 2000 und 11. 5. 2000 mit Telefax von den Malversationen des Käufers informiert worden. Ungeachtet dessen und trotz der bücherlichen Anmerkung des Belastungs- und Veräußerungsverbots hätten die Beklagten die Einverleibung des Eigentumsrechts unter Ausnützung der angemerkten Rangordnung erwirkt. Diese Eintragung sei zu löschen, weil der ihr zugrunde liegende Kaufvertrag vom 15. 2. 2000 nichtig bzw anfechtbar sei.
Die Beklagten wendeten ein, sie hätten die Liegenschaft aufgrund des Kaufvertrags vom 30. 3. 2000 mit dem Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft, der die erforderlichen Urkunden (Kaufvertrag mit der Klägerin samt Aufsandungserklärung, Rangordnungsbeschluss) besessen habe, gutgläubig erworben. Die Faxmitteilungen hätten nur rechtliche Belange ohne Tatsachensubstrat betroffen. Sie seien den Beklagten auch erst nach Abschluss des Kaufvertrags zugekommen. Die Klägerin sei durch die Zahlung des Kaufpreises aus ihrem - der Beklagten - Vermögen in den Genuss einer Lastenfreistellung und einer Barzahlung von insgesamt rund 2,8 Mio S gekommen. Bei Erfolg des Löschungsbegehrens beliefe sich ihr - der Beklagten - Schaden auf etwa 6 Mio S. Dem Löschungsbegehren sei daher - wenn überhaupt - nur Zug um Zug gegen Herausgabe der der Klägerin zugeflossenen Vermögensvorteile stattzugeben.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Nach dessen Ansicht verhilft keiner der in Betracht kommenden Lösungsansätze dem Klagebegehren zum Erfolg. Zwischen der Klägerin und dem Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft habe ein natürlicher Konsens über den Kaufpreis bestanden. Trotz der "falsa demonstratio" in der Vertragsurkunde gelte das tatsächlich Gewollte. Seien die Klagebehauptungen dagegen so zu verstehen, dass der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft den Liegenschaftsverkauf nur als "Strohmann" der Klägerin auf deren Rechnung habe durchführen sollen, so liege ein Scheingeschäft vor. Ein solches Geschäft sei grundsätzlich nichtig. Diese Nichtigkeit sei nach Grundbuchsrecht mit Löschungsklage geltend zu machen. Nach § 916 Abs 1 2. Satz ABGB sei jedoch das allenfalls dissimulierte Geschäft nach seiner wahren Beschaffenheit zu beurteilen. Nach der Rechtsprechung sei ein mündlicher Kaufvertrag gültig, selbst wenn der Kaufpreis in Steuerhinterziehungsabsicht zu niedrig beurkundet worden sei. Die Klägerin habe verkaufen wollen. Die Person des Käufers sei nicht von Bedeutung gewesen. Für die Klägerin sei vielmehr nur der Erhalt des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises maßgebend gewesen. Auch nach dieser Beurteilung liege ein wirksamer Kaufvertrag vor. Dann sei aber die Regelung des § 916 Abs 2 ABGB einschlägig, wonach einem Dritten, der im Vertrauen auf die Erklärung Rechte erworben habe, die Einrede des Scheingeschäfts nicht entgegengesetzt werden könne. Da die Parteien des Scheingeschäfts nicht schutzwürdig seien, müsse es genügen, wenn der Dritte - wie hier - in dem Zeitpunkt gutgläubig gewesen sei, in dem er "die für den Erwerb des Rechts erforderlichen Rechtshandlungen gesetzt" habe, also den Kaufvertrag mit einer Aufsandungserklärung des Verkäufers geschlossen habe. Die Frage nach der Gutgläubigkeit sei also nicht nach den Umständen im Zeitpunkt des Eintragungsgesuchs zu beantworten. In den Faxmitteilungen der Klägerin seien außerdem jene Umstände, auf die die Klägerin die behauptete Nichtigkeit deren Kaufvertrags mit dem Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft gestützt habe, nicht näher erläutert. Es sei nur von Irrtum, Dissens, Nichtigkeit, Ungültigkeit, laesio enormis und Arglist die Rede. Auch diese Mitteilungen hätten die Gutgläubigkeit der Beklagten nicht zerstören können.
Das Berufungsgericht hob dieses Urteil auf, verwies die Rechtssache zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück und sprach ferner aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstand 52.000 S übersteige und der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Es billigte die Rechtsansicht des Erstgerichts, der Käufer einer Liegenschaft müsse nur im Zeitpunkt des Erwerbsgeschäfts gutgläubig gewesen sein, nicht, maßgebend sei vielmehr auch der Zeitpunkt der Einbringung des Gesuchs um Eigentumseinverleibung, werde doch der Rechtserwerb erst durch Einverleibung bewirkt. Der gegenteiligen Ansicht Spielbüchlers (JBl 1997, 138) sei die Rechtsprechung nicht gefolgt. Aus den getroffenen Feststellungen sei ableitbar, dass im Zeitpunkt des Einverleibungsgesuchs der Beklagten "jedenfalls bereits die Plombe der Anmerkung des Belastungs- und Veräußerungsverbots" bestanden habe. Deshalb seien die Beklagten zu Nachforschungen verpflichtet gewesen. Deren Gutgläubigkeit sei somit zu verneinen. Voraussetzung für den Erfolg der Löschungsklage sei allerdings der Wegfall des Erwerbstitels des Mitarbeiters der Vermittlungsgesellschaft. Die Klägerin habe dessen behauptete Arglist beim Vertragsschluss zwar gerichtlich geltend gemacht, die Beklagten seien jedoch an diesem Verfahren nicht beteiligt. Sein Ergebnis könne daher keine unmittelbaren Rechtswirkungen gegen die Beklagten entfalten. Sollte daher der in jenem Verfahren maßgebende Kaufvertrag aufgehoben werden, so sei hier neuerlich und erstmals mit Wirkung gegen die Beklagten zu beurteilen, ob eine Vertragsaufhebung wegen Arglist gerechtfertigt sei. Das Erstgericht werde daher im fortgesetzten Verfahren zu prüfen haben, ob die Klage gegen den Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft erfolgreich gewesen sei, die Voraussetzungen für eine Vertragsaufhebung tatsächlich vorlägen und "im Zeitpunkt des Antrags auf Einverleibung des Eigentumsrechts der Beklagten das Belastungs- und Veräußerungsverbot bereits angemerkt, bzw allenfalls die entsprechende Plombe bereits im Grundbuch vorhanden" gewesen sei. Im Löschungsverfahren sei eine allfällige Bereicherung der Klägerin nicht zu prüfen. Das gelte auch für Schadenersatzansprüche der Beklagten gegen die Klägerin. Der Rekurs an den Obersten Gerichtshof sei zulässig, weil eine höchstgerichtliche Entscheidung "zu einem gleich gelagerten Sachverhalt" nicht bestehe. Außerdem habe Spielbüchler "durchaus beachtliche Bedenken" gegen die Rechtsprechung zu dem für die Gutgläubigkeit maßgebenden Zeitpunkt geäußert. Es fehle überdies an einer höchstgerichtlichen Rechtsprechung zur Frage, ob den Beklagten gegen die am Scheingeschäft mitwirkende Klägerin ein "Zurückbehaltungsrecht" wegen der behaupteten Bereicherungs- und Schadenersatzansprüche zustehe.
Die Rekurse sind zulässig; sie sind auch berechtigt.
1. Scheingeschäft
Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn Willenserklärungen im Einverständnis mit dem Empfänger bloß zum Schein abgegeben werden. Für ein solches Geschäft ist somit der fehlende Rechtsfolgewille kennzeichnend; es setzt gemeinsamen Vorsatz voraus, der schon im Zeitpunkt des Zustandekommens des Scheinvertrags vorliegen muss. Das zum Schein geschlossene Geschäft ist nichtig; es wirkt zwischen den Parteien nicht, weil es nicht gewollt ist und keiner der Partner auf die Wirksamkeit der Erklärung vertraute. Wurde aber ein Teil des Geschäfts wirklich gewollt und nur ein anderer Teil zum Schein geschlossen, dann gelten die Regeln über die Teilnichtigkeit. Wollten die Parteien überhaupt kein Rechtsgeschäft abschließen, dann hat es mit der Rechtsfolge der Nichtigkeit sein Bewenden. Steht dagegen im Hintergrund ein verdecktes (dissimuliertes) Geschäft, dann ist dieses nach seiner wahren Beschaffenheit zu beurteilen; es ist also wirksam, wenn es den Erfordernissen eines gültigen Rechtsgeschäfts entspricht. Wer sich auf das Vorliegen eines Scheingeschäfts beruft, hat den Abschluss eines solchen zu beweisen. Ob im Einzelfall ein Scheinvertrag vorliegt, die Willenserklärungen der Vertragspartner also im beiderseitigen Einverständnis nur zum Schein abgegeben worden sind, oder ob die Vereinbarung dem wahren Willen der Parteien entspricht, ist keine Rechtsfrage, sondern eine Feststellung tatsächlicher Art (4 Ob 503/91 mwN).
2. Umgehungsgeschäft
Während das zum Schein geschlossene Geschäft zwischen den Parteien -
wie unter 1. erläutert - nicht gewollt ist, wollen die Parteien mit
dem Umgehungsgeschäft durch die Art seiner Gestaltung die Anwendung
einer bestimmten Regelung vermeiden. Das Umgehungsgeschäft ist daher
von den Parteien wirklich gewollt. Es wird nicht nur vorgegeben,
sondern auch realisiert, wenngleich nicht um dieses Geschäfts willen,
sondern zur Sicherstellung des wirtschaftlichen Erfolgs eines
anderen, aus Verbots- oder Zweckmäßigkeitsgründen nicht
abgeschlossenen Geschäfts (9 ObA 248/99g; JBl 1991, 381 mwN; vgl auch
JBl 2000, 519). Umgehungsgeschäfte sind daher - anders als
Scheingeschäfte - nicht von vornherein mangels Parteiwillens
unwirksam und werden somit nicht von der Nichtigkeitssanktion des §
916 Abs 1 ABGB erfasst, sondern sind nur ungültig, wenn der
Verbotszweck des primär abgeschlossenen Rechtsgeschäfts das
Umweggeschäft miterfasst. Letzteres trifft bei der Wahl eines
bestimmten Geschäfts aus steuerlichen Gründen gewöhnlich nicht zu (5
Ob 273/01k; JBl 1991, 381 mwN). Bedienten sich die Parteien eines
bestimmten Geschäftstypus nur deshalb, um Steuern zu sparen, so zieht
diese Umgehung in der Regel nur steuerrechtliche Folgen nach sich
(siehe dazu etwa § 23 Abs 1 BAO), ohne dass das Geschäft deshalb
nichtig wäre (JBl 1991, 381 mwN). Nichts anderes kann gelten, wenn
nur ein bestimmter Geschäftsinhalt dissimuliert werden sollte, wie
etwa dann, wenn die Parteien eines Kaufvertrags den in der
Vertragsurkunde dokumentierten Kaufpreis bewusst nicht in Höhe der
getroffenen Vereinbarung, sondern deshalb niedriger angaben, um sich
auf diese Weise einen ungerechtfertigten Steuervorteil zu
verschaffen.
3. Schutz des Dritten
Nach § 916 Abs 2 ABGB kann einem Dritten, der im Vertrauen auf die
Erklärung Rechte erwarb, die Einrede des Scheingeschäfts nicht
entgegengesetzt werden. Das gilt auch für das Umgehungsgeschäft, bei
dem die für Dritte erkennbaren rechtsgeschäftlichen Erklärungen
entweder eine tatsächlich getroffene Parteiabrede in bestimmten
Vertragspunkten oder aber ein anderes, wirklich abgeschlossenes
Rechtsgeschäft verbergen sollen. Gutgläubige Dritte werden somit in
ihrem Vertrauen auf die Gültigkeit des (für sie erkennbaren)
Geschäfts bzw Geschäftsinhalts geschützt (JBl 1994, 750; JBl 1992,
322; SZ 56/41; Rummel in Rummel, ABGB³ § 916 Rz 4). Dritter ist
jeder, dessen Rechtssphäre durch das Schein- bzw Umgehungsgeschäft
berührt wird (JBl 1994, 750; SZ 63/94; Rummel in Rummel aaO; Binder
in Schwimann, ABGB² § 916 Rz 15). Voraussetzung für die Anwendung des
§ 916 Abs 2 ABGB ist somit, dass der Dritte bei seinem Rechtserwerb
die Scheinerklärung bedachte und deren Inhalt als wahrhaft gewollt
unterstellte, ist er doch in seinem Vertrauen auf diesen
Erklärungsinhalt zu schützen (JBl 1994, 750; SZ 56/41). Wo immer die
Schädigung eines Dritten deshalb zu besorgen ist, weil er den Inhalt
einer Scheinerklärung als wahrhaft gewollt voraussetzte und darauf
bauend Rechte erwarb, müssen sich daher der Urheber und der Empfänger
der Scheinerklärung vom Dritten im Interesse des Schutzes seiner
Rechtsposition so behandeln lassen, als wäre die jeweils maßgebende
Erklärung nicht bloß zum Schein abgegeben worden (SZ 56/41; Binder in
Schwimann aaO).
4. Exekutives Veräußerungs- und Belastungsverbot
Es entspricht herrschender Ansicht, dass die bücherliche Anmerkung
eines Veräußerungs- und Belastungsverbots freiwillige Verfügungen des
Gegners der gefährdeten Partei vor der Verbotsanmerkung nicht
berührt, soweit sie Rechtsgeschäfte bzw Rechtsgeschäfte in
verbücherungsfähiger Form - also mit Aussandungserklärung(en) - zum
Gegenstand haben. Wird daher aufgrund solcher Rechtsgeschäfte die
Verbücherung des Eigentumsrechts in einem angemerkten Rang beantragt, so ist eine darauf gestützte Eintragung auch dann unbedingt wirksam, wenn das Verbücherungsgesuch erst nach der Verbotsanmerkung beim Grundbuchsgericht einlangte (siehe dazu die Erörterung des Meinungsstands bei Zechner, Sicherungsexekution und einstweilige Verfügung § 382 Rz 6 [S. 148 f] mzN aus Rsp und Lehre). Diese Rechtslage nach Erwirkung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots entspricht im Ergebnis der Ansicht Spielbüchlers (Rangordnungsbeschluss und Streitanmerkung, JBl 1997, 138) zur rechtsähnlichen Problemlage des gutgläubigen Eigentumserwerbs in einem vorrangig angemerkten Rang nach bücherlicher Anmerkung der Löschungsklage. Die Einwände Spielbüchlers gegen die Rechtsprechung, die den gutgläubigen Eigentumserwerb im Falle einer im Zeitpunkt der Überreichung des Verbücherungsgesuchs bereits angemerkten Löschungsklage unter allen Umständen ausschließt, sind beachtlich. Ihnen sollte Rechnung getragen werden, um die durch die kritisierte Rechtsprechung verursachte Entwertung der Anmerkung der Rangordnung im Interesse der Sicherung der Rechtspositionen der am Liegenschaftsverkehr beteiligten Personen zu beseitigen. Eine solche Wende würde überdies die Rechtsprechung über die Rechtswirkungen der Anmerkung der Löschungsklage im erörterten Punkt mit der hier maßgebenden Praxis der Rechtswirkungen eines bücherlich angemerkten Veräußerungs- und Belastungsverbots harmonisieren.
5. Beurteilung des Anlassfalls
Im Lichte der unter 1. und 2. erläuterten Unterscheidung zwischen
Schein- und Umgehungsgeschäften beruht die rechtsgeschäftliche
Beziehung der Klägerin zum Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft
nicht auf einem (in deren Verhältnis absolut nichtigen) Schein-,
sondern auf einem Umgehungsgeschäft. Die Parteien einigten sich über
das Kaufobjekt, den Preis, seine Fälligkeit und die Modalitäten der
Vertragsabwicklung. Der Vertrag enthält weiters eine
Aufsandungserklärung der Klägerin. Aus rein steuerlichen Gründen
wurde aufgrund des übereinstimmenden Parteiwillens nur nicht der
vereinbarte Kaufpreis von "mehr als 6 Mio S" - also ein Betrag, der 6
Mio S zumindest um die kleinste Währungseinheit übersteigt und
insofern bestimmbar ist (s allgemein zur Bestimmbarkeit des
Kaufpreises Aicher in Rummel, ABGB3 § 1054 Rz 10 mN aus der Rsp) -,
sondern als Scheinerklärung ein erheblich geringerer Betrag
beurkundet. Dieser Kaufvertrag steht privatrechtlich nicht unter
Nichtigkeitssanktion. Er ist vielmehr als Umgehungsgeschäft wirksam,
sodass der in der Vertragsurkunde dissimulierte wahre Kaufpreis
jedenfalls auch im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien als
vereinbart gilt. Es hat daher einerseits die Klägerin einen klagbaren
Anspruch auf Leistung des ihr noch nicht zugeflossenen Teilbetrags
des vereinbarten Kaufpreises gegen ihren Vertragspartner,
andererseits sind aber die Beklagten nach den Erwägungen unter 3. in
ihrem Vertrauen auf die Gültigkeit des Umgehungsgeschäfts geschützt.
Vor diesem Hintergrund muss die erhobene Löschungsklage jedenfalls
scheitern. Veräußerte der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft
die streitverfangene Liegenschaft aufgrund eines gültigen
schuldrechtlichen Titels im Verhältnis zur Klägerin, was hier als
Vorfrage zu bejahen ist, so können die Beklagten, selbst wenn hier
die Rechtswirkungen der bücherlichen Anmerkung einer Löschungsklage
zu beurteilen wären, im Zeitpunkt des Einlangens ihres auf § 22 GBG
gestützten Eintragungsgesuchs insofern gar nicht schlechtgläubig
gewesen sein. Das gilt selbst dann, wenn sie über die wahre
Preisvereinbarung zwischen der Klägerin und ihrem Vertragspartner
Bescheid gewusst hätten. Sollte sich dagegen der Kaufvertrag zwischen
der Klägerin und dem Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft im
Parallelprozess aus welchen Gründen immer doch als unwirksam herausstellen, so wären die Beklagten in ihrem Vertrauen auf die Gültigkeit des Umgehungsgeschäfts zu schützen, sind doch den getroffenen Feststellungen keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass sie bei Abschluss des Kaufvertrags von einem dem Rechtsgeschäft der Klägerin mit ihrem Vertragspartner anhaftenden Mangel an der Wurzel, der dessen Unwirksamkeit nach sich ziehen kann, Kenntnis hatten. Aus dem maßgebenden Sachverhalt ist ferner auch nicht ableitbar, dass die Beklagten davon hätten wissen müssen. Derartiges wurde von der Klägerin im Verfahren erster Instanz auch gar nicht behauptet. Die Frage, derentwegen das Berufungsgericht das Ersturteil aufhob und die ordentliche Revision zuließ, ist somit nicht streitentscheidend. Unbeachtet blieb vor allem der erörterte Aspekt des Vertrauensschutzes der Beklagten, der deren Prozessstandpunkt auch dann zum Durchbruch verhelfen müsste, wenn die Klägerin im Parallelprozess obsiegen sollte, kann sie sich doch nach den Erwägungen unter 4. auch nicht mit Erfolg auf die von ihr erwirkte bücherliche Anmerkung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots berufen.
Die Beklagten erwarben Miteigentum an der streitverfangenen Liegenschaft aufgrund der Kaufverträge vom 15. 2. 2000 und 30. 3. 2000 im angemerkten Rang. Die Sicherung des im Parallelprozess geltend gemachten Anspruchs wurde am 15. 5. 2000 bewilligt und die bücherliche Anmerkung des erlassenen Veräußerungs- und Belastungsverbots am 19. 5. 2000 vollzogen. Nach dem Klagevorbringen wurden die Beklagten überdies erst am 8. 5. 2000 und 11. 5. 2000 mit Telefax von den "Malversationen" des Käufers im Verhältnis zur Klägerin informiert. Somit nimmt aber die bücherliche Anmerkung des Veräußerungs- und Belastungsverbots keinen nachteiligen Einfluss auf das von den Beklagten im angemerkten Rang erworbene Eigentumsrecht. Deren Rechtswirkungen korrespondieren vielmehr mit dem den Beklagten zu gewährenden Vertrauensschutz. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist somit auch nicht von Bedeutung, ob das Veräußerungs- und Belastungsverbot im Zeitpunkt des Antrags der Beklagten auf Eigentumseinverleibung bereits angemerkt oder zumindest eine "entsprechende Plombe vorhanden" war.
6. Ergebnis
Nach allen bisherigen Erwägungen ist die Streitsache schon aufgrund der vom Erstgericht getroffenen Feststellungen insofern entscheidungsreif, als dessen Urteil gemäß § 519 Abs 2 letzter Satz ZPO wiederherzustellen ist. Anzumerken bleibt, dass auch der in der Berufung behauptete wesentliche erstgerichtliche Verfahrensmangel - die zweite Instanz setzte sich damit nicht auseinander - nicht vorliegt. Die Mängelrüge bezog sich offenkundig auf den Beweisantrag der Klägerin in der Verhandlung vom 15. 9. 2000 (ON 10 S. 5), in dem sie behauptet hatte, es sei ein "Verkauf der Liegenschaft mit einem Preis über 6 Mio S geplant" gewesen, aber nicht zustandegekommen, weil der Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft "die Klägerin darüber getäuscht habe". Damit wurde offenkundig der Weiterverkauf der Liegenschaft (an die Beklagten) angesprochen. Soweit damit auch die Unwirksamkeit des Kaufvertrags zwischen der Klägerin und ihrem Vertragspartner wegen eines Willensmangels gemeint sein sollte, ist dieses Vorbringen nach den voranstehenden Erwägungen zum Vertrauensschutz für die Beklagten irrelevant. Überdies war der Verkauf der Liegenschaft an den Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft um mehr als 6 Mio S nach dem Gesamtzusammenhang des Klagevorbringens nicht nur geplant, sondern kam so - im Einklang mit einem bereits erörterten Verfahrensergebnis - auch tatsächlich zustande.
7. Kosten
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 41 iVm § 50 Abs 1 ZPO.
Rückverweise
Keine Verweise gefunden
