Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragsteller 1. KR Manfred M*****, 2. Ing. Karl M*****, beide vertreten durch Saxinger, Baumann Partner, Rechtsanwälte in Linz, wider den Antragsgegner Dr. Andreas G*****, vertreten durch Dr. Franz Terp, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 3 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Wels als Rekursgericht vom 13. Dezember 2000, GZ 22 R 438/00v-12, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Gmunden vom 25. August 2000, GZ 2 Msch 4/99i-12, bestätigt wurde, folgenden
Beschluss
gefasst:
Der Revisionsrekurs der Antragsteller wird gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis Z 18 MRG iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a iVm § 510 Abs 3 ZPO).
Begründung:
Das Rekursgericht hat zwar den Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung für zulässig erklärt, um die vom Obersten Gerichtshof bislang nicht beantwortete Frage zu klären, ob auch die Berühmung einer Vermieterposition durch den Liegenschaftseigentümer trotz Einverleibung eines Fruchtgenussrechtes an der gesamten Liegenschaft im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 MRG eine Passivlegitimation verleihe.
Doch liegen die in § 502 Abs 1 ZPO normierten Voraussetzungen für eine Anrufung des Obersten Gerichtshofes nicht vor. Dies ist gemäß §§ 528a, 510 Abs 3 letzter Satz ZPO kurz wie folgt zu begründen:
§ 1120 ABGB und als dessen besondere Ausformung § 2 Abs 1 MRG sehen bei Einzelrechtsnachfolge auf der Bestandgeberseite eine vom Willen der Beteiligten unabhängige, kraft Gesetz wirksam werdende Übernahme der Bestandverträge durch den Erwerber des Bestandgegenstandes vor (MietSlg 42.142/24; 41.141 uva; SZ 66/148; Würth in Rummel**2 Rz 1 und 5 zu § 1120). Wird also nach Abschluss eines Mietvertrages ein Fruchtgenussrecht begründet, tritt der Fruchtnießer als Vermieter in den Vertrag ein (4 Ob 595/87; 6 Ob 368/97d ua).
Wenn etwa in WoBl 1992/3 trotz bestehenden Fruchtgenussrechtes ein Begehren auf Zustimmung zu einem Bauansuchen gegen den Hauseigentümer zu richten war, fand dies seine Begründung in § 63 Abs 1 lit c Wiener BauO, wonach der Hauseigentümer ein solches Bauansuchen zu fertigen hat.
Dass ein Bestandnehmer sowohl den Veräußerer als auch den Erwerber auf Erfüllung bestandvertraglicher Pflichten in Anspruch nehmen kann, wurde nur für den Fall ausgesprochen, dass noch keine bücherliche Eigentumseinverleibung des Erwerbers stattgefunden hatte, und die erforderliche Zustimmung des Mieters zur Abtretung der bestandvertraglichen Pflichten fehlte (SZ 66/148). So sind auch die Ausführungen von Binder und P. Bydlinski (Gestaltungsrechte 182 FN 45) zu verstehen.
Wie der Eigentümer gemäß § 431 ABGB mit Einverleibung, exakt mit Einlangen des später bewilligten Gesuchs um Eigentumseinverleibung:
(SZ 66/148) wird auch der Fruchtnießer mit Einverleibung seines Fruchtgenussrechtes Bestandgeber, ohne dass es einer Verständigung der Mieter vom Bestandgeberwechsel bedürfte. § 443 Satz 2 ABGB bestimmt, dass derjenige, der in die Bücher nicht einsieht, in allen Fällen für seine Nachlässigkeit leidet (Petrasch in Rummel**2 Rz 1 zu § 443 ABGB; EvBl 1990/141 = SZ 63/73).
Eine solche "vollständige" Vertragsübernahme (vgl P. Bydlinski aaO) bedarf daher weder einer Drei-Parteien-Einigung noch einer Information des Mieters.
Dass durch Auftreten als Vermieter ohne Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis der Eintragungsgrundsatz der §§ 431, 445, 451 und 481 ABGB nicht durchbrochen werden kann, dadurch die Vermieterposition keine Änderung widerfährt, ist nicht nur keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 528 ZPO, sondern entspricht einem der Grundprinzipien des Grundbuchsrechts.
Der Revisionsrekurs war daher zurückzuweisen.
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