Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Wolfgang H*****, vertreten durch Dr. Günter Petzelbauer, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegner 1.) Leopold W*****, 2.) Anna V*****, 3.) Christa M*****, 4.) Rudolf P*****, 5.) Werner P*****, 6.) Gertrude W*****,
7.) Christine E*****und 8.) Ulrike M*****, alle Miteigentümer des Hauses *****, vertreten durch Hannelore Mayr, Hausverwalterin, Hochstraße 21, 2380 Perchtoldsdorf, diese vertreten durch Dr. Thomas Wanek, Rechtsanwalt in 2380 Perchtoldsdorf, wegen § 16 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 8. November 2000, GZ 39 R 281/00p-43, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Liesing vom 23. Juni 2000, GZ 2 Msch 49/97v-39, bestätigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben die für ihre Revisionsbeantwortung verzeichneten Kosten selbst zu tragen.
Begründung:
Im gegenständlichen Mietzinsüberprüfungsverfahren sind aus der Sicht des Antragstellers zwei Rechtsfragen unrichtig gelöst worden:
1.) die Kategorieeinstufung der Wohnung wegen der fehlenden Spüle;
2.) die Einbeziehung des Heizraums in die Nutzfläche der Wohnung.
Die hiefür maßgeblichen Feststellungen der Tatsacheninstanzen lauten wie folgt:
Vor dem Antragsteller war Klaus M***** Mieter der gegenständlichen Wohnung. Als diesem die Wohnung übergeben wurde, war die Küche komplett eingerichtet, und zwar mit einer Tischlerküche mit Einbauabwasch und Einbaugeräten. Es waren in der Küche alle Geräte vorhanden, allerdings wirkten sie stark gebraucht; dass sie nicht mehr funktionsfähig gewesen wären, kann nicht festgestellt werden. Im Zeitpunkt der Übernahme der Wohnung durch den Antragsteller stand in der Küche nur mehr der uralte, wenngleich funktionsfähige Herd. Es waren zwar Warm- und Kaltwasseranschlüsse vorhanden, diese aber verpfropft. Das Fehlen der Abwasch und der Armaturen in der Küche wurde vom Antragsteller nicht reklamiert, weder gegenüber den Vermietern noch gegenüber dem Vormieter.
Im Mietvertrag des Antragstellers wurde die Wohnung als ca 80 m2 groß, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche und einem Bad mit WC beschrieben; dazu kam der direkt vor der Wohnung liegende Teil des Gartens. Die Wohnung wird zentral geheizt. Die Heizungsanlage befindet sich in einem im Erdgeschoß situierten 14,7 m2 großen Heizraum. Im gleichen Gang wie der Heizraum befinden sich (auf Grund der Hanglage des Hauses) auch die Kellerabteile. Die Heizungsanlage hatte ursprünglich zwei Wohnungen versorgt; eine Wohnung wurde jedoch noch vor Anmietung der antragsgegenständlichen Wohnung durch den Antragsteller mit einer eigenen Etagenheizung ausgestattet, sodass die Heizanlage schon bei Beginn des antragsgegenständlichen Mietverhältnisses nur mehr die Wohnung des Antragstellers versorgte.
Bei der Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses ging das Erstgericht vom Vorhandensein einer Küche iSd § 15a Abs 1 Z 1 und 2 MRG aus und bezog den Heizraum in die Nutzfläche der Wohnung mit ein.
Was die bemängelte Ausstattung der Küche betreffe, so habe der Antragsteller die Wohnung in Kenntnis der unvollendeten Umbauarbeiten in der Küche, bzw ohne Wasserhähne und Abwasch übernommen. In diesem Fall treffe den Vermieter keine Verpflichtung, unaufgefordert zur Ergänzung der Ausstattung. Die kategoriebestimmenden Merkmale einer Küche seien in ausreichendem Umfang vorhanden gewesen.
Dass der Heizraum im Mietvertrag nicht genannt ist, stehe der Einbeziehung in die Wohnnutzfläche nicht entgegen. Der Antragsteller habe den Heizraum, da die Heizung lediglich seine Wohnung versorge, zur ausschließlichen Nutzung und könne jeden anderen von der Benützung dieses Raumes ausschließen. Ihm kämen somit jedenfalls Mietrechte an diesem Raum zu.
Das Rekursgericht bestätigte diesen Teil der erstgerichtlichen Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Der zur Wohnung des Antragstellers gehörige Heizraum befinde sich laut dem im Schlichtungsstellenverfahren eingeholten Gutachten der MA 40 dem im gerichtlichen Verfahren eingeholten Gutachten des Sachverständigen Mag. Ernst K***** nicht im Keller, sondern im Erdgeschoß des Hauses. Der Verweis des Antragstellers auf die Judikatur (WoBl 1991/51), wonach Kellerräume bei der Nutzfläche nur dann zu berücksichtigen seien, wenn sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, gehe daher ins Leere. Im übrigen bedeute eine "Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke" nicht, dass der Mieter im betreffenden Raum "wohnt" oder eine geschäftliche Tätigkeit entfaltet. Ein Raum sei auch dann bei der Berechnung der Nutzflächen zu berücksichtigen, wenn er dem Wohn- bzw Geschäftszweck "dient". Niemand werde bezweifeln, dass etwa auch die Nutzfläche eines Klosetts oder eines Baderaumes zur Nutzfläche des Bestandobjekts gehört, obwohl in diesen Räumen weder "gewohnt" noch eine geschäftliche Tätigkeit entfaltet wird. Gleiches habe für den Raum zu gelten, in dem die ausschließlich zur betreffenden Wohnung gehörige Heizanlage untergebracht ist, gleichgültig, ob sich dieser Raum innerhalb oder außerhalb des Wohnungsverbandes befindet. Daran vermöge auch nichts zu ändern, dass der Heizraum im schriftlichen Mietvertrag nicht ausdrücklich angeführt ist.
Was die Ausstattung der Küche betrifft, so fordere die Judikatur zwar grundsätzlich das Vorhandensein einer Koch- und Spülgelegenheit (MietSlg 38.350/28), doch seien hier die besonderen Umstände des Falles maßgebend. Es sei der Meinung des Erstgerichtes zu folgen, dass nach baulichen Veränderungen und Entfernung der Küchenmöbel samt Abwasch durch den Vormieter es bei einvernehmlicher Übernahme der Wohnung durch den Nachmieter in diesem Zustand für das Ausstattungsmerkmal Küche ausreicht, wenn außer dem funktionsfähigen Herd bloß die verpfropften Warm- und Kaltwasseranschlüsse der Abwasch vorhanden sind (vgl MietSlg 47.249).
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteigt und der Revisionsrekurs zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, dass - soweit überblickbar - eine höchstgerichtliche Judikatur zur Frage fehle, ob eine Küche mit funktionsfähigem Herd, aber abgepfropften Installationsanschlüssen einer Küchenabwasch der erforderlichen Ausstattung iSd § 15a Abs 1 Z 1 und 2 MRG entspricht.
Mit dem jetzt vorliegenden Revisionsrekurs strebt der Antragsteller eine Mietzinsbemessung unter der Annahme an, die Wohnung sei - wegen des nicht in die Nutzfläche einzubeziehenden Heizraums - bloß 73,16 m2 groß und gehöre der Ausstattungskategorie C an. Er beruft sich dabei auf die bereits bekannten Argumente und hat einen entsprechenden Abänderungsantrag, hilfsweise einen Aufhebungsantrag gestellt.
Die Antragsgegner haben in ihrer Revisionsrekursbeantwortung beantragt, das Rechtsmittel mangels Erfüllung der in § 528 Abs 1 ZPO normierten Voraussetzungen für die Anrufung des Obersten Gerichtshofes zurückzuweisen oder ihm nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs erweist sich als nicht zulässig.
Zur Frage, ob einer Wohnung das kategoriebestimmende Ausstattungsmerkmal einer Küche fehlt (§ 15a Abs 1 Z 1 und Z 2 MRG), wenn in dem dafür vorgesehenen Raum zwar die für eine Spüle erforderlichen Installationen vorhanden sind, die Spüle selbst jedoch fehlt und der Mieter ihren Einbau auch nicht verlangt, hat der erkennende Senat - ohne dass dies dem Rekursgericht oder den Parteien hätte bekannt sein können - erst jüngst in der Entscheidung 5 Ob 50/01s vom 13. März 2001 Stellung genommen. Er hat sich dabei aus folgenden Gründen der vom Rekursgericht vertretenen Rechtsansicht angeschlossen, dass der Vermieter den Anspruch auf einen der Ausstattungskategorie A bzw B entsprechenden Mietzins nicht verliert wenn der Mieter das Fehlen der Spüle nicht rügt:
Wie in 5 Ob 129/86 = MietSlg 38.350/28 ausgesprochen wurde, setzt das Kategoriemerkmal "Küche" (jetzt im Sinne des § 15a Abs 2 Z 1 und 2 MRG idF des 3. WÄG) das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit voraus.
Die Anzeigeobliegenheit des Mieters gemäß § 15a Abs 1 Z 4 MRG (früher § 16 Abs 2 Z 4 MRG) wurde von der Rechtsprechung zwar im Wege der Analogie von Wohnungen der Ausstattungskategorie D auf andere Wohnungskategorien ausgedehnt, dies allerdings nur bei Unbrauchbarkeit und nicht bei Fehlen des kategoriebestimmenden Merkmals (5 Ob 14/85 = MietSlg 37.330; 5 Ob 33/89 = MietSlg 41.270; RIS-Justiz RS0070124, RS0070145; Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20 § 15a MRG Rz 7, 8 mwN). Ratio dieser Obliegenheit ist es, den Vermieter vor Nachteilen zu schützen, die ihm aus der Nichtbehebung von Mängeln des Mietobjektes drohen, welche den Gebrauch an sich vorhandener Einrichtungen beeinträchtigen und ihm - anders als das gänzliche Fehlen derartiger Einrichtungen - nicht ohne weiteres einsichtig sind (5 Ob 60/95 = WoBl 1997/6 = MietSlg 47.255).
Das Fehlen des Spülbeckens in der Küche bei Vorhandensein der hiefür nötigen Zu- und Ableitungen hat dasselbe Rekursgericht bereits in 40
R 476/95 = MietSlg 47.249 als rügepflichtig angesehen. Der erkennende
Senat hat in 5 Ob 2240/96i = immolex 1998/43 = MietSlg 49.293 die Frage, ob trotz vom Mieter nicht bemängelten Fehlens des Spülbeckens samt Armaturen eine Einstufung in Kategorie A möglich ist, wegen eines damals erlaubten Kategorieausgleiches auf sich beruhen lassen.
Bei der Prüfung dieser Rechtsfrage ist zu berücksichtigen, dass seit Jahren die Verwendung von Einbauküchen weit verbreitet ist. Schafft der Mieter, der in der von ihm angemieteten Wohnung einen mit einem Spülbecken und einem Herd ausgestatteten, ansonsten unmöblierten Küchenraum vorfindet, eine Einbauküche an, so wird eine Verwendung des vorhandenen (eventuell alten oder unansehnlichen) Spülbeckens oft entweder überhaupt nicht möglich sein oder seinem Geschmack nicht entsprechen, weshalb der Mieter das vorhandene Spülbecken häufig durch ein neues ersetzen wird. Für den Vermieter ist es daher nicht ohne weiteres klar und einsichtig, ob der Mieter das Fehlen eines Geschirrspülbeckens als Mangel des Mietobjekts empfindet und ob der - betraglich geringfügige und gegenüber den Nachteilen aus einer Herabstufung der Kategorie zu vernachlässigende - Aufwand für ein Spülbecken überhaupt sinnvoll ist. Anderseits ist es dem Mieter, der auf der Ausstattung des Küchenraumes mit einem Spülbecken besteht, zuzumuten, dies gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Es ist daher auch bei der hier zu beurteilenden Fallgestaltung die Annahme einer durch analoge Heranziehung der Anzeigeobliegenheit des § 15a Abs 1 Z 4 MRG zu schließenden Gesetzeslücke gerechtfertigt.
Damit ist auch für den gegenständlichen Fall (der dem zuvor entschiedenen durchaus vergleichbar ist) klar, dass sich der Antragsteller nicht auf das Fehlen des Ausstattungsmerkmals "Küche" berufen kann und die Vorinstanzen richtig entschieden haben. Die vom Rekursgericht als klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage stellt sich nicht mehr (vgl RIS-Justiz RS0112921; 5 Ob 242/00z ua).
Was die Einbeziehung der Bodenfläche des Heizraums in die mietzinsrelevante Nutzfläche betrifft, ist die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass die Nichterwähnung dieses Raums in der im Mietvertrag enthaltenen Beschreibung des Mietobjektes nicht gegen die Annahme der Mitvermietung spricht, nach der Sachlage durchaus vertretbar und wirft daher keine iSd § 528 Abs 1 ZPO bedeutsame Rechtsfrage auf. Gleiches gilt für die Beurteilung, es handle sich um keinen Kellerraum iSd § 17 Abs 2 MRG, mag auch das zur Wohnung gehörige Kellerabteil wegen der besonderen Bauweise des Hauses ebenfalls im Erdgeschoß situiert sein. Damit bleibt aber, wie schon die Vorinstanzen erkannt haben, die Mitmietung des Heizraums durch den Antragsteller und seine sogar ausschließliche Nutzungsbefugnis das maßgebliche Kriterium für die Einbeziehung seiner Bodenfläche in die Nutzfläche der Wohnung (vgl Würth in Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20, Rz 8 zu § 17 MRG). Dass es nicht darauf ankommt, ob der fragliche Raum in einem geschlossenen Wohnungsverband und auf ein und derselben Ebene wie die anderen nutzflächenrelevanten Räume liegt, entspricht der Judikatur (MietSlg 39/16), sodass der Entscheidung der Vorinstanzen keine Fehlbeurteilung anhaftet, die im Interesse der Rechtssicherheit eine Anrufung des Obersten Gerichtshofes ermöglichen müsste.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung, die lediglich die Kosten der rechtsfreundlichen Vertretung der Antragsgegner zum Gegenstand hat, stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 19 erster Halbsatz MRG.
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