5Ob8/01i – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache des Antragstellers Dr. Peter W*****, gegen die Antragsgegner KR Ing. Eduard F*****, vertreten durch Dr. Gerhard Ebner, Dr. Joachim Tschütscher, Rechtsanwälte in 6020 Innsbruck, unter Beteiligung der Wohnungseigentümer Dr. Anne S*****, Dr. Andreas A*****, Dr. Camilla A*****, und Hausverwaltung Regina S*****, diese wiederum vertreten durch Dr. Joachim Tschütscher, Rechtsanwalt in 6020 Innsbruck, wegen Feststellung des Verteilungsschlüssels für die Liegenschaftsaufwendungen, über den Revisionsrekurs des Antragsgegners gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Innsbruck als Rekursgericht vom 10. Oktober 2000, GZ 1 R 414/00i-12, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Innsbruck vom 4. Mai 2000, GZ 11 Msch 157/99b-8, bestätigt wurde, folgenden

Sachbeschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden mit der Maßgabe bestätigt, dass sie zu lauten haben:

"Es wird festgestellt, dass die für die allgemeinen Teile der Liegenschaft EZ ***** anfallenden Aufwendungen einschließlich der Beiträge zur Rücklage nach dem Verhältnis der Anteile der Mit- und Wohnungseigentümer, wie sie zum Zeitpunkt des Endes der Abrechnungsperiode im Grundbuch eingetragen sind, zu tragen und abzurechnen sind."

Begründung:

Auf der Liegenschaft EZ ***** mit dem Haus ***** wurde mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 17. 3. 1995 (abgeschlossen zwischen dem vormaligen Alleineigentümer Horst F***** und dem Antragsteller) Wohnungseigentum begründet. Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft sind mittlerweile neben dem Antragsteller und dem Antragsgegner die im Kopf der Entscheidung als Miteigentümer angeführten Verfahrensbeteiligten.

Zwischen sämtlichen Mit- und Wohnungseigentümern wurde vor Inkrafttreten der Wohnrechts-Novelle 1997 über die Tragung der Aufwendungen im Sinn des § 19 WEG eine schriftliche Vereinbarung getroffen. Der diesbezügliche Punkt VIII des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages vom 17. 3. 1995 hat (auszugsweise) folgenden Inhalt:

"Jeder Wohnungseigentümer hat seine Einheit vollkommen aus Eigenem in Stand zu halten und die dafür anfallenden Betriebskosten selbst zu tragen.

Jene Teile der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung unterliegen, stehen im Miteigentum aller Miteigentümer, und zwar im Verhältnis ihrer Anteile. Die hievon anfallenden Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und sonstigen Aufwendungen sind von den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.

Es wird ausdrücklich festgehalten, dass die Nutzung des Hofraumes der gegenständlichen Liegenschaft dem Verkäufer vorbehalten ist und dessen alleiniges Verfügungs- bzw Nutzungsrecht auch auf seine Rechtsnachfolger übergeht. Der Käufer erteilt bereits jetzt dem Verkäufer die Zustimmung für allfällige bauliche Änderungen des Hofgrundstückes (zB in Verbindung mit einer Tiefgarage). Die mit der Verfügung und Nutzung über den Hofraum verbundenen Aufwendungen jedweder Art, seien es Betriebskosten oder die Kosten von Baumaßnahmen, treffen unabhängig davon, ob sie mit allgemeinen Teilen der Liegenschaft verbunden sind, sohin ausschließlich den Verkäufer und dessen Rechtsnachfolger und willigt der Verkäufer auch über bloß einseitiges Ansuchen in eine Ersichtlichmachung dieses abweichenden Verteilungsschlüssels der Aufwendungen für die Liegenschaft im Grundbuch ein."

Im Wohnungseigentums- (Abänderungs-) und Realteilungsvertrag vom 20. 8. 1996, abgeschlossen zwischen Horst F*****, Dr. Anne S***** und dem Antragsteller, wurde ebenfalls (in Punkt VII) Folgendes festgehalten:

"Jene Teile der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung unterliegen, stehen im Miteigentum aller Miteigentümer, und zwar im Verhältnis ihrer Anteile. Die hievon anfallenden Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und sonstigen Aufwendungen sind von den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen."

Der (als Entwurf vorliegende) Wohnungseigentums- und Servitutsvertrag zwischen Horst F*****, dem Antragsteller, Dr. Anne S*****, Dr. Andreas A***** und Dr. Camilla A***** sieht unter Punkt IV ("Vereinbarungen zum Wohnungseigentum") erneut vor:

"Jeder Wohnungseigentümer hat seine Einheit vollkommen aus Eigenem in Stand zu halten und die Betriebskosten selbst zu tragen.

Jene Teile der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung unterliegen, stehen im Miteigentum aller Miteigentümer und zwar im Verhältnis ihrer Anteile. Die hievon anfallenden Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und sonstigen Aufwendungen sind von den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen."

Nach Inkrafttreten der Wohnrechts-Novelle 1997 ist keine weitere schriftliche Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern der Liegenschaft über die Verteilung der Liegenschaftsaufwendungen abgeschlossen worden.

Die Miteigentumsanteile des Horst F***** hat mit Kaufvertrag vom 12. 11. 1997 der Antragsgegner übernommen.

Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung erster Instanz bestanden im verfahrensgegenständlichen Haus ein Geschäftslokal des Antragsgegners und fünf Wohnungen, von denen je eine dem Antragsteller, der Dr. Anne S***** und den Eheleuten Dr. A***** gehört, zwei stehen im Eigentum des Antragsgegners. Der Antragsgegner ist Eigentümer von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Zwei Wohnungen sind zur Zeit vermietet. Die beiden Hauptmietverhältnisse reichen in die Zeit vor Begründung des Wohnungseigentums an der Liegenschaft zurück.

Bis Ende 1997 erfolgte die Abrechnung der Liegenschaftsaufwendungen durch die Hausverwalterin entsprechend den Verträgen nach Miteigentumsanteilen; seit 1. 1. 1998 werden dem § 19 Abs 1 WEG idF der Wohnrechts-Novelle 1997 entsprechend die Betriebskosten nach Nutzflächen, die Reparaturkosten und die Beiträge zur Rücklage nach Nutzwerten vorgeschrieben. Die "alte" Abrechnung ist für die Eigentümer der Wohnungen geringfügig günstiger. Der Antragsteller sowie Dr. Camilla A*****, Dr. Andreas A***** und Dr. Anne S***** haben von der Hausverwalterin verlangt, nach Maßgabe der getroffenen Vereinbarung abzurechnen. Eine Zustimmung des Antragsgegners liegt dazu nicht vor.

Dieser Sachverhalt ist unstrittig.

Am 9. 11. 1999 beantragte der Antragsteller beim Erstgericht die Feststellung, "dass die Aufwendungen einschließlich der Beiträge zur Rücklage für die Liegenschaft EZ ***** nach dem Verhältnis der Anteile der Mit-/Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt des Endes der Abrechnungsperiode, wie sie im Grundbuch eingetragen sind, zu tragen und abzurechnen sind." Er und die übrigen Eigentümer von Wohnungen sind der Meinung, dass die getroffene Vereinbarung über die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen durch die Wohnrechts-Novelle 1997 unberührt geblieben sei.

Der Antragsgegner vertritt dagegen den Standpunkt, durch die Wohnrechts-Novelle 1997 sei die Abrechnung für Mischliegenschaften, an den Altmietverhältnissen bestehen, generell harmonisiert worden, sodass der von der Hausverwaltung angewendete Abrechnungsmodus rechtens sei. Eine Änderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels könne nur durch eine nach Inkrafttreten der WRN 1997 abgeschlossene Vereinbarung aller Mit- und Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Das Begehren des Antragstellers sei deshalb abzuweisen.

Das Erstgericht gab dem Sachantrag statt. Es schloss sich dabei im Wesentlichen der Rechtsauffassung des Antragstellers an.

Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:

Es sei der Rechtsauffassung des Antragstellers zu folgen, wonach die Änderungen der §§ 19 Abs 1, 29 Abs 4 WEG durch die Wohnrechts-Novelle 1997 nicht auf bereits bestehende schriftliche Sondervereinbarungen über Aufwendungen in Mischhäusern durchschlagen können. Nach dem Besprechungsaufsatz der maßgebenden Legisten im Bundesministerium für Justiz, Abteilungsleiter LStA Dr. Johannes Stabentheiner und RidBG Dr. Maria Wais (Stabentheiner/Wais, Die Wohnrechts-Novelle 1997, ÖJZ 1997 Sonderheft 1, 14), sollte die Neuregelung des § 19 Abs 1 WEG einen einheitlichen dispositiven Abrechnungsschlüssel in Mischhäusern herbeiführen, also in Gebäuden, in denen - wie hier - Wohnungseigentum begründet ist, aber noch vor diesem Begründungsakt abgeschlossene Hauptmiet- oder Nutzungsverhältnisse weiterbestehen, die zur Gänze dem Mietrechtsgesetz oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegen. Sinn dieser "Harmonisierung" bei der Kostenverteilung und Abrechnung sollte nur die Vereinheitlichung der unterschiedlichen gesetzlichen Grundlagen sein (Stabentheiner/Wais aaO). Weder aus dem Text der §§ 19 Abs 1 bzw 29 Abs 4 WEG in der geänderten Fassung noch aus dem erwähnten Besprechungsaufsatz ergebe sich die Absicht des Gesetzgebers, schon bestehende, bereits vertraglich festgelegte Aufteilungsschlüssel zu ändern. Dies wäre auch schwer verständlich, weil sich bei einem Gutteil der Wohnungseigentumsgemeinschaften, sei es in Mischhäusern oder auf anderen Liegenschaften, laufend Änderungen bei den Anteilseigentümern ergeben und sich dadurch oft keine Mehrheiten bzw Einstimmigkeiten mehr für die Bestätigung schon früher schriftlich niedergelegter Abrechnungsmodalitäten oder sonstiger Regelungen finden ließen. Es sei dem Gesetzgeber nicht zuzusinnen, bestehende vertragliche Regelungen durchbrechen zu wollen.

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass der Revisionsrekurs zulässig sei. Soweit überblickbar finde sich nämlich keine klärende Rechtsprechung des Höchstgerichtes zur gegenständlichen rechtlichen Problematik.

In seinem Revisionsrekurs beharrt der Antragsgegner auf dem Rechtsstandpunkt, der in § 19 Abs 1 Satz 2 nF WEG vorgesehene Nutzflächenschlüssel für Betriebskosten und öffentliche Abgaben gelte, um die vom Gesetzgeber angepeilte Harmonisierung der Abrechnung von Liegenschaftsaufwendungen zu erreichen, für alle Mischhäuser mit Altmietverhältnissen und könne - wie sich aus § 29 Abs 4 nF ergebe - nur durch eine nach dem Inkrafttreten der WRN 1997 abgeschlossene Vereinbarung aller Mit- und Wohnungseigentümer abgeändert werden. Außerdem habe es das Rekursgericht verabsäumt, auf seinen Einwand einzugehen, das Begehren des Antragstellers gehe über die Durchsetzung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels hinaus. Während die Sondervereinbarung nur jene Aufwendungen erfasse, die auf allgemeine Teile der Liegenschaft entfalle, soll jetzt der Anteilsschlüssel für alle Liegenschaftsaufwendungen neu festgesetzt werden. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den Sachantrag des Antragstellers in Abänderung der vorinstanzlichen Entscheidungen abzuweisen; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Antragsteller hat sich dazu in einer Revisionsrekursbeantwortung geäußert und die Bestätigung der rekursgerichtlichen Entscheidung beantragt.

Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig; er ist jedoch nicht berechtigt.

Der erkennende Senat teilt die Rechtsansicht des Rekursgerichtes, dass die von sämtlichen Mit- und Wohnungseigentümern der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft getroffene Vereinbarung über die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen durch die spätere Einführung des partiellen Nutzflächenschlüssels für sogenannte Mischhäuser im Zuge der Wohnrechtsnovelle 1997 nicht außer Kraft gesetzt wurde. Den dagegen vom Revisionsrekurswerber vorgebrachten Argumenten ist noch Folgendes zu erwidern:

Eine ausdrückliche Regelung des Problems, was mit bestehenden Vereinbarungen der Mit- und Wohnungseigentümer über die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen geschehen soll, enthält die zur Neufassung des § 19 WEG durch die WRN 1997 ergangene Übergangsvorschrift des § 29 Abs 4 WEG nicht. Die Anordnung, wonach die für die Verteilung der Aufwendungen im Wohnungseigentum bis zum Inkrafttreten der WRN 1997 maßgebenden Verteilungsschlüssel (bei Begründung des Wohnungseigentums vor dem 1. 1. 1997) bis 31. 12. 1998 weiter anzuwenden sind, sofern nicht sämtliche Miteigentümer einen anderen Verteilungsschlüssel vereinbaren, sollte nur Zeit für die Umstellung der Abrechnung geben (vgl die Erläuterungen zur RV, abgedruckt bei Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20, 1131 [1147 f]), schließt aber die Weitergeltung bereits bestehender Sondervereinbarungen nicht aus. Zu lösen ist das Übergangsproblem daher nur durch die Anwendung des allgemeinen Grundsatzes, dass Gesetze nicht zurückwirken (§ 5 ABGB), sofern nicht ausdrücklich etwas anderes angeordnet wird (E 5 zu § 5 ABGB MGA35). In Anwendung dieser Regel wurde bereits judiziert, dass vertragliche Abmachungen (auch) dann ihre Rechtswirksamkeit verlieren, wenn ihnen zwingendes neues gesatztes Recht entgegensteht (vgl GlUNF 6782). Das trifft jedoch auf den gegenständlichen Fall nicht zu. Die durch die WRN 1997 neu geschaffene Bestimmung des § 19 Abs 1 Satz 2 WEG enthält nämlich, was die Gesetzesmaterialien mehrfach betonen, dispositives Recht. Für Liegenschaftsaufwendungen in Mischhäusern mit Altmietverhältnissen ist der partielle Nutzflächenschlüssel nur anzuwenden, "soweit nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist". Es sollte der Nutzflächenschlüssel "ermöglicht" (so die Gesetzesmaterialien aaO 1146), nicht aber erzwungen werden. Damit besteht aber, wie schon die Vorinstanzen zutreffend ausführten, kein Grund, die Weitergeltung der von den Mit- und Wohnungseigentümern der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft schon vor dem Inkrafttreten der WRN 1997 getroffenen Vereinbarung über die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen in Frage zu stellen.

Was die vom Revisionsrekurswerber beanstandete Fassung des Feststellungsbegehrens und der diesem Begehren stattgebenden Entscheidungen der Vorinstanzen betrifft, ist ebenfalls keine Fehlbeurteilung zu erkennen, die eine Änderung oder Aufhebung des angefochtenen Sachbeschlusses erfordert. Dem Antragsteller geht es offensichtlich darum, der in Punkt VIII des Wohnungseigentumsvertrages vom 17. 3. 1995 enthaltenen und im Abänderungsvertrag vom 28. 8. 1996 aufrecht erhaltenen Kostenaufteilungsvereinbarung gegen den Widerstand des Antragsgegners und der Hausverwalterin Geltung zu verschaffen. Diese Vereinbarung legt den Anteilsschlüssel lediglich für jene Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und sonstigen Aufwendungen fest, die "von den allgemeinen Teilen der Liegenschaft anfallen", während (primär) jeder Wohnungseigentümer seine Einheit vollkommen aus Eigenem im Stand zu halten und die dafür anfallenden Betriebskosten selbst zu tragen hat. Dass nur in diesem Umfang die Anwendung des Nutzflächenschlüssels für Liegenschaftsaufwendungen durch die Verwalterin korrigiert werden soll, ist auf Grund des beiderseitigen Parteienvorbringens so klar, dass an Hand der Entscheidungsgründe der Vorinstanzen, die sich ebenfalls nur diesem Problem widmeten, mit einer dem Standpunkt des Antragsgegners Rechnung tragenden Maßgabebestätigung das Auslangen gefunden werden kann. Der Antragsteller hat dies in seiner Revisionsrekursbeantwortung selbst zugestanden, indem er als "Minus" gegenüber seinem Antrag die Formulierung "Aufwendungen einschließlich der Beiträge zur Rücklage für die allgemeinen Teile der Liegenschaft" vorschlug.