5Ob64/00y – OGH Entscheidung

Am 12. November 1998 richteten die Antragsteller als überstimmte Minderheitseigentümer der Liegenschaft einen Antrag gemäß §§ 13b, 14 Abs 3, 26 WEG an das Erstgericht und begehrten, festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß dem Schreiben des Verwalters vom 14. 8. 1998 nicht rechtswirksam zustande gekommen sei. Im Weiteren wurde begehrt, diesem Beschluss die Genehmigung zu versagen.

Unter Bestreitung eines Nachweises der Wirtschaftlichkeit und damit der Sinnhaftigkeit einer wärmeschutzdämmenden Herstellung der Gebäudefassade sowie der Fenstererneuerung bestritten die Antragsteller, dass es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handle, da die zu erwartenden Einsparungen bei Ende der Nutzungsdauer der Neuherstellung nicht ausgeglichen sein würden. Die Arbeiten stellten auch keine nützlichen Verbesserungen dar. Die Aufnahme eines Darlehens zu einer solchen Maßnahme sei unzulässig. Insgesamt stelle sich die beschossene Maßnahme als eine solche nach § 14 Abs 3 WEG dar, die die Antragsteller beträchtlich mehrbelaste und keinen Vorteil für die Miteigentümer erkennen lasse.

Darüber hinaus sei die Einholung von Kostenvoranschlägen durch den Verwalter vor Beschlussfassung unterlassen worden.

Der Beschluss sei erst mit 14. 8. 1998 zustande gekommen, weshalb den Antragstellern die dreimonatige Frist des § 14 Abs 3 WEG zur Verfügung stehe.

Die Antragsgegner brachten dazu vor, dass der Beschluss wirksam zustande gekommen sei.

Das Erstgericht wies ausgehend von den oben wiedergegebenen Feststellungen das Begehren der Antragsteller wegen Versäumung sämtlicher materiellrechtlicher Ausschlussfristen sowohl des § 13b als auch des § 14 Abs 3 WEG ab. Maßgeblich für das Zustandekommen des Beschlusses sei nämlich der Ablauf der den Wohnungseigentümern eingeräumten Frist zur Stimmabgabe, somit der 30. April 1998 gewesen. Bis zu diesem Zeitpunkt habe jeder Anteilseigentümer die Möglichkeit und das Recht gehabt, seine zustimmende bzw ablehnende Haltung zu dem von der Hausversammlung erarbeiteten Vorschlag zu deponieren bzw eine solche Willenserklärung wieder rückgängig zu machen. Der Ablauf der Frist sei somit publik gewesen, weshalb die Beschlussfassung in diesem Zeitpunkt wirksam geworden sei.

Im Zeitpunkt der Anrufung des Gerichts sei auch bereits die längstmögliche sechsmonatige Anfechtungsfrist verstrichen gewesen. Dabei komme es nicht auf die Kenntnis oder das Kennnenmüssen der Antragsteller an.

Dahingestellt bleiben könne daher, ob es sich um eine Beschlussfassung nach § 13b oder § 14 Abs 3 WEG gehandelt habe. Das Begehren der Antragsteller sei infolge Verfristung abzuweisen.

Einem dagegen von den Antragstellern erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz Folge, hob den angefochtenen Sachbeschluss auf und trug dem Erstgericht eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf. Dabei erklärte es den Rechtszug an den Obersten Gerichtshof für zulässig.

Sowohl § 13 Abs 4 WEG idF vor der WGN 1999 als auch § 14 Abs 3 WEG bestimmten als maßgeblichen Zeitpunkt des Beginns des Laufs der Anfechtungsfrist das Zustandekommen des Beschlusses. Die durch die WRN 1999 ab 1. 9. 1999 geschaffene neue Rechtslage, wonach ausdrücklich auf die Bekanntmachung des Beschlusses durch Anschlag abgestellt werde, sei hier noch nicht anzuwenden, weil sich der maßgebliche Sachverhalt bereits 1998 verwirklicht habe. Es sei also zu klären, wann der mit dem vorliegenden Antrag bekämpfte Beschluss zustande gekommen sei, worunter jener Zeitpunkt zu verstehen sei, ab dem der Beschluss einen "Rechtsschein" seiner Wirksamkeit entfaltet habe. Zweifellos sei eine Beschlussfassung im Umlaufweg zulässig gewesen. § 13b Abs 2 WEG bestimme aber ausdrücklich, dass ein Beschluss erst dann zustande komme, wenn allen Miteigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden sei. Solange diese noch einem Miteigentümer offenstehe, seien die anderen an ihre bereits abgegebene Erklärung nicht gebunden. Mit dieser durch das 3. WÄG gesetzlichen verankerten Regelung sei, wie der Oberste Gerichtshof ausgeführt habe (EWR II/14/36 ff), ein Meinungsausstausch und eine Auseinandersetzung um das Für oder Wider der den Gegenstand der Beschlussfassung bildenden Argumente zu gewährleisten. Es dürften daher bei einer Abstimmung im Umlaufweg nicht die Meinungsäußerung und das Abstimmungsverhalten endgültig zusammenfallen.

Werde aber von Anfang an ein Endtermin für die Abstimmung festgelegt, treffe den Wohnungseigentümer eine eigene Informationspflicht und es sei ihm zumutbar, sich aus eigenem nach Ablauf der Frist über das Ergebnis der Abstimmung zu informieren, um eine allfällige Anfechtungsfrist zu wahren. Eine formelle Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses sei bis zum Inkrafftreten der WRN 1999 nicht erforderlich.

Das Rekursgericht erachtete für klärungsbedürfig, ob bis zum 30. April 1998 so viele Anteilseigentümer dem Vorschlag zugestimmt hätten, dass sich daraus eine Mehrheit ergebe. Nur in diesem Fall wäre der Antrag verspätet. Sollte sich die Mehrheit der Miteigentümer durch Stimmabgabe aber erst bis zum 14. 8 1998 ergeben haben, könne von einem Rechtsschein eines wirksamen Beschlusses erst mit dem 14. 8. 1998 ausgegangen werden, weil infolge stillschweigender, auf unbestimmte Zeit verlängerter Äußerungsmöglichkeit noch jedem Miteigentümer freigestanden wäre, eine schon erteilte Zustimmung zu widerrufen. In einem solchen Fall wäre die Anfechtung aber rechtzeitig erfolgt, weil die dreimonatige Frist des § 14 Abs 3 WEG ausgehend von einer Beschlussfassung am 14. 8. 1998 eingehalten worden sei. Nach den erstgerichtlichen Feststellungen sei nämlich entgegen der Ansicht der Rekurswerber eine ausreichende Verständigung der Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung mit Zusendung der Liegenschaftsinformation vom 13. 3. 1998 erfolgt. Die Sechsmonatsfrist des § 14 Abs 3 WEG sei daher nicht anzuwenden.

Mit dem bekämpften Mehrheitsbeschluss sei über ein Gesamtpaket entschieden worden, das zum Teil zwar nur Erhaltungsarbeiten beinhaltet habe, zum anderen in einem beträchtlichen Ausmaß aber auch Kosten von Verbesserungsarbeiten, nämlich die Neuherstellung der Fassade mit Vollwärmeschutz, die gegenüber der notwendigen Mindestsanierung um ca S 2,000.000 teurer sei. Das Instandhaltungskonzept sei als Einheit zu betrachten und daher keine Maßnahme mehr, die nur die ordnungsgemäße Erhaltung gemeinsamer Teile und Anlagen der Liegenschaft gemäß § 14 Abs 1 Z 1 WEG betreffe. Sie sei mit wesentlichen Veränderungen an gemeinsamen Teilen und Anlagen dem § 14 Abs 3 WEG zu unterstellen.

Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Revisionsrekurses nach § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 18 MRG und § 26 Abs 2 WEG lägen trotz der durch die WRN 1999 geänderten Rechtslage vor, weil sich der Oberste Gerichtshof bisher mit der Frage des Zeitpunkts der Wirksamkeit eines Umlaufbeschlusses nach der Rechtslage des 3. WÄG noch nicht befasst habe. Die Entscheidung gehe daher in ihrer Bedeutung über den Anlassfall hinaus.

Gegen diesen Beschluss richtet sich der Rekurs der Antragsteller wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung dahin, dass festgestellt werden möge, dass der Beschluss vom 14. 8. 1998 nicht rechtswirksam zustande gekommen sei, und diesem Beschluss die Genehmigung zu versagen, in eventu, wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsgegner haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.

Nach § 14 Abs 1 Z 1 WEG idF des 3. WÄG gehören zu den von der Mehrheit zu beschließenden Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Maßnahmen der ordnungsgemäßen Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft im Sinn des § 3 MRG. Damit ist der Erhaltungsbegriff des MRG auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbindlich geworden. Dass zur Senkung des Energieverbrauchs führende Maßnahmen wie hier die Aufbringung eines äußeren Fasadenvollwärmeschutzes und Einbau neuer Fenster kraft Gesetzes (§ 3 Abs 2 Z 5 MRG iVm § 14 Abs 1 Z 1 WEG) als das gesamte Haus betreffende Erhaltungsarbeiten anzusehen sind, hat der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen (MietSlg 48.491). Durch die Verweisung auf § 3 Abs 1 MRG ist nämlich klargestellt, dass die Erhaltung "im jeweils ortsüblichen Standard" für die Abgrenzung der Erhaltung von der Verbesserung von Bedeutung ist, sodass zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zur Erhaltung gehören, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden (Würth in Rummel ABGB**2 Rz 4a zu § 14 WEG mwN; EWR II/14/10). Dass zu diesen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, über die die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer entscheidet, auch die Bildung einer angemessenen Rücklage und die Aufnahme eines Instandhaltungsdarlehens gehört, ergibt sich aus § 14 Abs 1 Z 2 und 3 WEG.

Gegenstand des bekämpften Mehrheitsbeschlusses sind, wie dargelegt, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Erhaltung im Sinn des § 14 Abs 1 Z 1 WEG, woran eine Überprüfbarkeit nach § 14 Abs 3 WEG scheitert. Den Antragstellern steht daher als Minderheitenrecht nur eine Anfechtung nach § 13b Abs 4 lit a WEG zur Verfügung. Die einmonatige Anfechtungsfrist war aber im Zeitpunkt der Antragstellung bereits verstrichen.

Es war daher der erstgerichtliche Sachbeschluss wiederherzustellen.