5Ob7/00s – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin Edith L*****, vertreten durch Dr. Theodor Strohal, Dr. Wolfgang G. Kretschmer, Rechtsanwälte in Wien, wider die Antragsgegner 1. J***** Gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr. Norbert Scherbaum, Dr. Günther Schmied, Dr. Werner Mecenovic, Rechtsanwälte in Graz, 2. Alex K*****, vertreten durch Dr. Walter Lattenmayer, Dr. Andreas Luks, Dr. Michael Enzinger, Rechtsanwälte in Wien, 3. Elisabeth K*****, vertreten durch Dr. Thomas Rüdiger, Rechtsanwalt in Wien, 4. Dr. A***** A*****, vertreten durch Dr. Ernst Biel, Dr. Andreas Biel, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 13 iVm § 45 MRG, infolge der Revisionsrekurse und Rekurse der Zweit- und Drittantragsgegner gegen den Sachbeschluss und Beschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 25. Mai 1999, GZ 40 R 182/99g-38, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 3. März 1999, GZ 6 Msch 41/98b-32, teilweise bestätigt und teilweise aufgehoben wurde, nachstehenden

Beschluss

gefasst:

Sämtliche Rechtsmittel der Zweit- und Drittantragsgegner werden zurückgewiesen.

Begründung:

Die Antragstellerin begehrt als Mieterin der Wohnung top Nr 7-8 im Haus ***** in ***** von den Zweit- und Drittantragsgegnern (hinsichtlich Erst- und Viertantragsgegner ist das Verfahren durch Abweisung des Begehrens bereits rechtskräftig erledigt) die Legung einer Abrechnung über die vereinnahmten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge und die Rückzahlung der sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge. Beide Begehren beziehen sich auf den Zeitraum 1. 12. 1987 bis 28. 2. 1994. Die Zweit- und Drittantragsgegner hätten sich gegenüber der Antragstellerin am 25. 3. 1994 verpflichtet, gemäß Art II Abschnitt II Z 4 des 3. WÄG die vereinnahmten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge bis 31. 12. 1996 zu verbrauchen. Eine bestimmungsgemäße Verwendung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge sei jedoch nicht erfolgt, weshalb die Antragsgegner mit 1. 2. 1997 zur Rückzahlung verpflichtet seien.

Die Zweit- und Drittantragsgegner bestritten unter anderem ihre Passivlegitimation für die Rückforderung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen, weil sie bereits im Jahr 1996 die Liegenschaft veräußert hätten und diese durch Übernahme in den Besitz der Käuferin gelangt sei. Auch sei die Verwaltung des Hauses bereits am 19. 12. 1996 übertragen worden. Ab Jänner 1997 sei der Mietzins von der Erwerberin als außerbücherlicher Eigentümerin den Mietern, so auch der Antragstellerin, vorgeschrieben worden und auch bezahlt worden. Damit sei die Erwerberin der Liegenschaft mit konkludenter Zustimmung auch der Antragstellerin in den Bestandvertrag eingetreten.

Zum Stichtag 31. 1. 1997 waren der Zweitantragsgegner und die Drittantragsgegnerin jeweils zur Hälfte bücherliche Eigentümer der Liegenschaft *****. Sie veräußerten ihre Liegenschaftsanteile mit Kaufvertrag vom 5. Juli 1996 bzw 26. 11. 1996. Am 19. 12. 1996 wurde die Verwaltung einem neuen, von den Erwerbern bestellten Hausverwalter übergeben. Im Jänner 1997 wurde allen Mietern, darunter auch der Antragstellerin, die Veräußerung der Liegenschaft bekannt gegeben und ab Jänner 1997 den Mietern der Mietzins von der neuen Hausverwaltung vorgeschrieben. Diese Vorschreibungen wurden von der Antragstellerin auch bezahlt.

Das Erstgericht wies das Begehren der Antragstellerin auf Legung einer Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge für den Zeitraum 1. 12. 1987 bis 28. 2. 1994 sowie das Begehren auf Rückzahlung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge ab. Das Bestandverhältnis sei durch Übergabe von Besitz und Verwaltung und schlüssiger Zustimmung durch die Antragstellerin, die zumindest die Mietzinse für Jänner und Februar 1997 nach Bekanntgabe der Veräußerung an die neue Hausverwaltung bezahlt habe, auf die Erwerber übergegangen, sodass am Stichtag 1. 2. 1997 (Fälligkeit der Rückforderung) keine Passivlegitimation der Zweit- und Drittantragsgegner mehr gegeben gewesen sei.

Einem dagegen von der Antragstellerin erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz teilweise Folge. Es bestätigte mit Teilsachbeschluss die Abweisung des Rechnungslegungsbegehrens, sprach diesbezüglich aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 übersteige und der Revisionsrekurs zulässig sei und hob im Übrigen, also hinsichtlich des Begehrens auf Rückzahlung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge die erstinstanzliche Entscheidung auf und trug dem Erstgericht eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf. Dabei erklärte es den Rekurs an den Obersten Gerichtshof für zulässig.

Das Rekursgericht bejahte die Passivlegitimation der Zweit- und Drittantragsgegner für die Rückforderung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, weil der Zahlung nur eines Mietzinses durch die Antragstellerin nach Bekanntgabe der Veräußerung der Liegenschaft nicht der Erklärungsinhalt zugemessen werden könne, sie habe damit die Zweit- und Drittantragsgegner als Liegenschaftseigentümer aus der ihnen obliegenden Rückzahlungsverpflichtung über rund S 180.000 entlassen wollen. Dies umso weniger, als dem Mieter, dem eine Veräußerung und ein Verwalterwechsel bekannt gegeben werde, dem Erwerber gegenüber, dem die Mietzinsforderung vom Verkäufer abgetreten worden sei, das Recht nicht zustünde, Zahlung zu verweigern.

Das Erstgericht habe allerdings zu Recht das Begehren auf Rechnungslegung über die vereinnahmten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge abgewiesen, weil eine individuelle Abrechnungsverpflichtung des Vermieters über den rückzuzahlenden Betrag nicht bestehe. Ob ein Vermieter seiner Verwendungsverpflichtung nachgekommen sei, ergebe sich aus der Hauptmietzinsabrechnung (§ 20 Abs 1 Z 1 lit a MRG). Aus einer Hauptmietzinsabrechnung seien auch die vereinnahmten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge ziffernmäßig zu entnehmen, weshalb ein Mieter demnach auch einen Rückzahlungsanspruch beziffern könne. Dass in den bezeichneten Jahren keine Hauptmietzinsabrechnungen gelegt worden wären, habe die Antragstellerin nicht vorgebracht.

Es sei daher ihr Begehren auf Legung einer Abrechnung hinsichtlich der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nicht berechtigt.

Das Rückforderungsbegehren habe die Antragstellerin zulässigerweise und richtigerweise im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 13 MRG erhoben. Allerdings habe sie - ausgehend davon, dass im Verfahren nach § 37 MRG ein Stufenbegehren analog einer Manifestationsklage zulässig sei - den Rückzahlungsanspruch nicht beziffert. Die Abweisung einer Manifestationsklage umfasse grundsätzlich auch die Abweisung des noch nicht bestimmten Leistungsanspruchs. In dieser Schärfe könne dies für das außerstreitige Verfahren nach § 37 MRG aber nicht verlangt werden, zumal diese Rechtsansicht für die Antragstellerin überraschend wäre. Sie sei zwar vom Erstgericht aufgefordert worden, ihr Rückzahlungsbegehren schlüssig zu gestalten (ON 8), habe aber nicht mit einer Abweisung ihres "Manifestationsantrags" durch Teilsachbeschluss rechnen müssen. Es sei ihr daher Gelegenheit zu geben, im fortgesetzten Verfahren ihr Leistungsbegehren zu beziffern. Des weiteren werde zu prüfen sein, ob die Zweit- und Drittantragsgegner ihre Erklärung, die nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge bis 31. 12. 1996 vollständig zur Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu verwenden, erfüllt hätten.

Die Zulässigkeit der Anrufung des Obersten Gerichtshofs begründete das Rekursgericht damit, dass keine Rechtsprechung zur Zulässigkeit eines "Manifestationsantrags" im Verfahren nach § 37 MRG im Fall der Rückforderung nicht verbrauchter Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge vorliege.

Gegen diesen Teilsachbeschluss und Aufhebungsbeschluss richten sich die "Revisionsrekurse" der Zweit- und Drittantragsgegner mit dem Antrag auf Abänderung der angefochtenen Entscheidung im Sinne der Abweisung beider Anträge.

Die Antragstellerin beantragte, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Entgegen dem Ausspruch des Rekursgerichtes, an den der Oberste Gerichtshof nicht gebunden ist, sind sowohl die Revisionsrekurse gegen den Teilsachbeschluss als auch die Rekurse gegen den Aufhebungsbeschluss nicht zulässig.

Dies aus folgenden Erwägungen:

Nach ganz herrschender Auffassung muss ein Rechtsmittelwerber grundsätzlich formell beschwert sein, was bedeutet, dass die Entscheidung von dem Sachantrag des Rechtsmittelwerbers zu dessen Nachteil abweichen muss.

Das gegen die Antragsgegner gerichtete Begehren auf Legung von Abrechnungen wurde - ihrem Antrag gemäß - abgewiesen, weshalb den Rechtsmittelwerbern ein Anfechtungsinteresse abzusprechen ist. Eine Beschwer nur durch die Begründung (und nicht den Spruch) wird von der Rechtsprechung nur bei Rekursen gegen Aufhebungsbeschlüsse und bei Zwischenurteilen anerkannt, sonst aber grundsätzlich abgelehnt (Kodek in Rechberger Rz 10 zu vor § 461 ZPO).

Die Revisionsrekurse gegen den Teilsachbeschluss sind damit als unzulässig zurückzuweisen.

Den Rekursen gegen den Aufhebungsbeschluss der zweiten Instanz fehlt es entgegen der im Rechtskraftvorbehalt gewählten Begründung an den Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO.

Zum Einen ist das Rekursgericht der neueren Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zum Eintritt des außerbücherlichen Erwerbers einer Liegenschaft in die Vermieterrechte gefolgt. Demnach kann der Mieter trotz der vom Erwerber bewirkten Voraussetzungen zur Erfüllung seiner Ansprüche aus dem Vertrag sowohl den bücherlichen Eigentümer als auch den außerbücherlichen Erwerber in Anspruch nehmen (4 Ob 2146/96h; 5 Ob 117/98m; RS0106071). In Übereinstimmung mit höchstgerichtlicher Rechtsprechung hat das Rekursgericht auch erkannt, dass die Abtretung von Rechten des Bestandgebers, wie die Forderung auf Bezahlung des Bestandzinses, an den Erwerber unabhängig von der Zustimmung des Bestandnehmers wirksam ist (vgl zuletzt 5 Ob 117/98m; RS0020899), weshalb durch Bezahlung des Bestandzinses eines Monats über Aufforderung des Erwerbers auch nach den Grundsätzen des § 863 ABGB die Zustimmung eines Mieters zum gänzlichen Bestandgeberwechsel, als Übergang sämtlicher Rechte und Pflichten auf den Erwerber, nicht angenommen werden kann.

Die vom Rekursgericht als erheblich im Sinne des § 528 Abs 1 ZPO gewertete Frage, ob Art XLII EGZPO auch im Verfahren nach § 37 MRG Anwendung findet, was infolge Abweisung des Rechnungslegungsbegehrens zur Abweisung des gegen das Bestimmtheitsgebot verstoßenden Leistungsbegehrens zu führen hätte (SZ 48/114; JBl 1987, 601; SZ 70/195), kann hier dahingestellt bleiben. Die Antragstellerin hat nämlich unter gleichzeitigem Vorbringen, dass die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge des Zeitraums 1. 12. 1987 bis 28. 2. 1994 entgegen der Erklärung der Bestandgeber nicht verbraucht worden seien, die Rückzahlung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge begehrt und über Aufforderung des Gerichts (ON 8) mit Schriftsatz ON 13 vorgebracht, zu welchem Zeitpunkt sie welche Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge bezahlt hat. Dieser Aufstellung ist zu entnehmen, dass bis Februar 1994 178.070,86 S an EVB bezahlt wurden. Auch entsprechende Beweismittel dafür wurden mit den Urkunden Beilage A bis D vorgelegt. Unbeschadet des Umstands, dass die Antragstellerin rechtsanwaltlich vertreten war und das Begehren nicht ausdrücklich diesen Betrag aufwies, bestand danach kein Zweifel mehr an der Bestimmtheit der Höhe des Rückzahlungsbegehrens, sodass eine Abweisung wegen Unschlüssigkeit ohnedies nicht mehr in Betracht kommt.