Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann, Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Dr. Gottfried I*****, vertreten durch Dr. Franz Insam, Rechtsanwalt in 8010 Graz, gegen die Antragsgegnerin B***** Aktiengesellschaft, *****, vertreten durch Dr. Christian Kuhn und Dr. Wolfgang Vanis, Rechtsanwälte in 1010 Wien, wegen §§ 8 Abs 2, 37 Abs 1 Z 5 MRG, über die Revisionsrekurse beider Parteien gegen den Beschluß und Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 27. April 1999, GZ 3 R 444/98f-90, womit die Rekurse beider Parteien gegen den Sachbeschluß des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 22. September 1998, GZ 5 Msch 71/98f-27a, teilweise zurückgewiesen und der erstinstanzliche Sachbeschluß im übrigen bestätigt wurden, folgenden
Beschluß
und
Sachbeschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs des Antragstellers wird nicht Folge gegeben.
Dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wird teilweise Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden so abgeändert, daß sie unter Einschluß der bestätigenden Teile wie folgt zu lauten haben:
"Die Antragsgegnerin hat die Errichtung einer Tiefgarage auf den Grundstücken 743, 744/1 und 744/2 der EZ 442 GB ***** sowie auf den Grundstücken 739/1, 741/1, 741/3, 742/1 und 742/2 der EZ 440 GB ***** entsprechend der rechtskräftigen Baubewilligung des Baurechtsamtes des Magistrates der Stadt Graz vom 8. 8. 1997 insoweit zu dulden, als damit eine Benützung und Veränderung ihres auf den Grundstücken 739/1, 741/1, 741/3 und 742/2 KG ***** situierten Mietgegenstandes (Geschäftslokal mit Kfz-Abstellflächen) verbunden ist.
Das Mehrbegehren, die Antragsgegnerin habe für die Errichtung der Tiefgarage gemäß § 8 Abs 2 MRG auch die Benützung und Veränderung der ihr sonst vom Antragsteller für Parkzwecke überlassenen Grundflächen zu dulden, wird abgewiesen.
Ein Ersatz von Verfahrenskosten findet nicht statt."
Der Antragsteller hat die von ihm verzeichneten Kosten seines Revisionsrekurses selbst zu tragen.
Begründung:
Der Antragsteller ist Eigentümer der Liegenschaft EZ 440 GB *****, zu deren Gutsbestand ua die Grundstücke 739/1, 741/1, 741/3, 742/1 und 742/2 mit Häusern in der Elisabethinergasse und Annenstraße gehören. Die Antragsgegnerin ist Mieterin eines Geschäftslokals im Haus Annenstraße 23 auf dem Grundstück 741/1 und benützt einige andere Grundstücke der EZ 440 sowie Grundstücke der benachbarten Liegenschaft EZ 442 (die nicht im Eigentum des Antragstellers steht) als Kundenparkplatz.
Der Antragsteller, der auf den im Spruch der Entscheidung genannten Grundstücken eine zweigeschoßige Tiefgarage errichten will, hat nach vorheriger Anrufung der Schlichtungsstelle beim Erstgericht im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 5 MRG den Antrag gestellt, der Antragsgegnerin unter Beachtung der in § 8 MRG enthaltenen Kriterien die Duldung der Errichtung einer Tiefgarage als Gemeinschaftsanlage gemäß §§ 3 und 4 MRG aufzutragen. Zur Begründung dieses Begehrens berief sich der Antragsteller auf vertragliche Abmachungen (deren Durchsetzung im streitigen Verfahren zu erfolgen hätte), gab aber auch (wie dies nicht nur in der Formulierung des Sachantrags zum Ausdruck kommt) zu erkennen, daß er den gesetzlichen Duldungsanspruch des Vermieters zur Durchführung von Veränderungen nach § 8 Abs 2 MRG (primär wohl den nach Z 1 leg cit, in zweiter Linie nach Z 2 leg cit) geltend macht. Dementsprechend wurde auch schon rechtskräftig entschieden, daß eine ins außerstreitige Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 5 MRG gehörige Angelegenheit vorliegt (ON 11).
Das ungemein umfangreiche, viele verfahrensfremde Aspekte behandelnde Sachvorbringen des Antragstellers muß hier nicht dargestellt werden (es sei insoweit auf die Seiten 2 bis 16 des erstinstanzlichen Sachbeschlusses, aber auch auf die das verfahrensgegenständliche Tiefgaragenprojekt betreffenden Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes zu 3 Ob 243/98a, 3 Ob 321/98x, 5 Ob 47/99v und 4 Ob 251/98k verwiesen). Auf die für das Verständnis der Entscheidung maßgeblichen Argumente des Antragstellers wird ohnehin noch einzugehen sein. Hervorgehoben sei lediglich, daß der Antragsteller eine nur durch die Errichtung einer Tiefgarage erfüllbare öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Schaffung von Kfz-Abstellplätzen behauptet.
Ähnlich verhält es sich mit dem Gegenvorbringen der Antragsgegnerin, die die Abweisung des Duldungsbegehrens des Antragstellers beantragt hat. Der im Revisionsrekursverfahren verteidigte Standpunkt der Antragsgegnerin läßt sich (mit dem Hinweis auf die später wiedergegebenen Feststellungen des Erstgerichtes) wie folgt zusammenfassen:
1.) Der geltend gemachte Duldungsanspruch nach § 8 Abs 2 MRG bestehe nicht zu Recht, weil die Antragsgegnerin ihre Nutzungsrechte am Parkplatz nicht aus einem dem MRG unterliegenden Mietverhältnis, sondern aus einer mit dem Antragsteller eingegangenen Gesellschaft bücherlichen Rechts, hinsichtlich einer Teilfläche allenfalls aus einer neben der Geschäftslokalmiete vereinbarten Flächenmiete ableite. Hinsichtlich der zur Liegenschaft EZ 442 GB ***** gehörigen Grundstücke hätte der Antragsteller selbst unter der Annahme eines Mietverhältnisses nur Untermietrechte vermitteln können.
1.) Zum Revisionsrekurs des Antragstellers.
Er ist zulässig (vgl MietSlg 45.499; 5 Ob 13/96 = EWr III/519 Z 8 ua), jedoch nicht berechtigt.
Wie bei der Behandlung des Rechtsmittels der Antragsgegnerin noch auszuführen sein wird, handelt es sich bei der vom Antragsteller projektierten unterirdischen Garage um keine Gemeinschaftsanlage iSd § 3 Abs 1 Z 3 MRG. Unabhängig davon teilt der erkennende Senat die Rechtsauffassung des Rekursgerichtes, daß die Bezeichnung der Garage als Gemeinschaftsanlage im Spruch des Sachbeschlusses nicht die Qualifikation einer rechtskraftfähigen Feststellung hat, weil es im gegenständlichen Fall allein um die Duldungspflicht der Antragsgegnerin geht. Diese Pflicht ergibt sich im gegenständlichen Fall, wie ebenfalls noch auszuführen sein wird, aus § 8 Abs 2 Z 2 MRG. Ob die Kosten des Garagenprojektes aus der Hauptmietzinsreserve zu decken sind, was der Antragsteller offensichtlich anstrebt, ist hier nicht zu prüfen. Bei der Formulierung des Spruchs der dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin teilweise stattgebenden Entscheidung wurde daher die rechtlich nicht relevante Qualifikation der Tiefgarage als Gemeinschaftsanlage weggelassen; ein Anlaß, dies in einer Teilabweisung des Begehrens des Antragstellers zum Ausdruck zu bringen, bestand nicht. Der Antragsteller ist mit seinem Rechtsmittel auf diese Entscheidung zu verweisen.
Zu bemerken bleibt, daß im gegenständlichen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 5 MRG nur die sich aus § 8 Abs 2 MRG ergebenden Voraussetzungen des geltend gemachten Duldungsanspruchs zu prüfen sind. Ob die Antragsgegnerin vertraglich verpflichtet ist, die Errichtung einer Tiefgarage auf der von ihr benützten Parkfläche zu dulden, könnte nur im streitigen Verfahren entschieden werden (vgl Würth in Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20, Rz 5 zu § 37 MRG mwN). Auf die diesbezüglichen Argumente im Revisionsrekurs des Antragstellers, vor allem aber in dessen Revisionsrekursbeantwortung ist daher, soweit es sich nicht ohnehin um Neuerungen handelt, nicht einzugehen.
2.) Zum Revisionsrekurs der Antragsgegnerin.
Er ist zulässig, jedoch nur teilweise berechtigt.
Vorweg ist daran zu erinnern, daß die in § 8 Abs 2 MRG normierte Pflicht des Mieters, die vorübergehende Benützung und Veränderung seines Mietgegenstandes zuzulassen, an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft ist: Geht es um Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses oder um die Behebung ernster Schäden des Hauses, genügt die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit zur Rechtfertigung des Eingriffs (Z 1 leg cit), während bei Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen Mietgegenstand auch noch verlangt wird, daß der Eingriff dem Mieter bei billiger Abwägung aller Interessen auch zumutbar ist (Z 2 leg cit). Der Antragsteller vertritt (primär) den Standpunkt, es gehe um Veränderungen an allgemeinen Teilen des Miethauses iSd § 8 Abs 2 Z 1 MRG, weil darunter auch Gemeinschaftsanlagen wie eine Parkgarage zu subsumieren seien, während die Antragsgegnerin meint, bei einer erst zu errichtenden, aber bereits vermieteten Tiefgarage könne es sich weder um eine solche Gemeinschaftsanlage noch um einen anderen Mietgegenstand iSd § 8 Abs 2 Z 2 MRG handeln.
2.) Das Begehren des Antragstellers sei unbestimmt, die Duldungspflicht mangels genauer Umschreibung nicht exequierbar.
3.) Die Tiefgarage sei keine Gemeinschaftsanlage (iSd § 3 Abs 2 Z 4 MRG), was sich insbesondere daraus ergebe, daß das noch zu errichtende Objekt bereits jetzt zur Gänze an die Garagenbetriebsgesellschaft A***** vermietet sei.
4.) Selbst bei Anwendbarkeit des § 8 MRG fehlten die Voraussetzungen für die geltend gemachte Duldungspflicht der Antragstellerin. Es gehe nicht um Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, auch nicht um die Behebung ernster Hausschäden in einem Mietobjekt, weil sich das Erdreich unter der verfahrensgegenständlichen Parkfläche nicht als Mietobjekt qualifizieren lasse.
Das Erstgericht gab dem Sachantrag des Antragstellers in der Weise statt, daß es der Antragsgegnerin auftrug, die Errichtung einer Tiefgarage auf den Grundstücken 743, 744/1, 744/2 der EZ 442 und 739/1, 741/1, 743/3 (gemeint offenbar 741/3), 742/1 und 742/2 der EZ 440 je Grundbuch ***** entsprechend den behördlich genehmigten Einreichplänen von Mai 1996 und April 1997 und dem rechtskräftigen Bescheid des Baurechtsamtes des Magistrates Graz vom 8. 8. 1997, der einen integrierenden Bestandteil der Entscheidung bildet, als Gemeinschaftsanlage zu dulden, wobei sich die Qualifikation als Geschäftsanlage (gemeint offenbar Gemeinschaftsanlage) nur auf die unterirdische Parkfläche bezieht. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde:
Die im Alleineigentum des Antragstellers stehende Liegenschaft EZ 440 ***** besteht aus den Grundstücken Nr. 739/1 mit den Grundstücksflächen Baufläche (Gebäude) und Baufläche (begrünt) mit den Grundstücksadressen Elisabethinergasse 6 und 8, Nr. 741/1
Baufläche (Gebäude), Grundstücksadresse Annenstraße 23, Nr. 741/2
Baufläche (Gebäude), Grundstücksadresse Elisabethinergasse 2, Nr. 741/3 (Gebäude), Grundstücksadresse Elisabethinergasse 4, Nr. 742/1 Baufläche (Gebäude) und Baufläche (begrünt) mit der Grundstücksadresse Annenstraße 25 sowie Nr. 742/2 Baufläche (Gebäude) und Baufläche (begrünt).
Die G*****GmbH, eine Tochtergesellschaft der G***** Versicherungs-AG, ist Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ 442 Grundbuch ***** mit den Grundstücken Nr. 743 Baufläche (begrünt), 744/1 (Gebäude) und Baufläche (begrünt), Grundstücksadresse Annenstraße 27, und Nr. 744/2
Baufläche (Gebäude), Grundstücksadresse Annenstraße 27a.
In der Natur bilden die Grundstücke des Antragstellers Nr. 739/1, 742/2, 742/1 der EZ 440 eine Einheit mit den Grundstücken der G***** Versicherungs-AG Nr. 743, 744/1 und 744/2 der EZ 442. Diese Grundstücke stellen jene Hoffläche dar, auf der der Antragsteller die antragsgegenständliche Tiefgarage zu errichten beabsichtigt, wobei der größere Teil der Fläche, auf welcher die Tiefgarage errichtet werden soll und sich bis zum Beginn der Demolierungsarbeiten durch die antragstellende Partei bzw den von ihr beauftragten Professionisten ein oberirdischer Parkplatz befand, im Eigentum der G***** steht.
Mit dem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag vom 5. 8./7. 8. 1976 vermietete die Rechtsvorgängerin des Antragstellers, Firma M***** Co i. L., der Antragsgegnerin Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoß und Halbstock des Hauses Annenstraße 23 samt Mitbenützung der Holzrampe zur Hälfte und der Hoffläche dieses Hauses, die zum damaligen Zeitpunkt die Grundstücke 742/2 und 739/1 (EZ 440 des Antragstellers) umfaßte.
Der Antragsgegnerin wurde mit dem genannten Bestandvertrag das Recht zur Benützung der auf diesen Grundstücksflächen befindlichen Flächen zum Be- und Entladen sowie, gemeinsam mit den übrigen Bestandnehmern der ehemaligen Firma M***** Co, mit Ausnahme zweier der Vermieterin vorbehaltenen Flächen als Parkfläche eingeräumt.
Ausdrücklich wurde im Bestandvertrag vom 5. 8./7. 8. 1976 festgehalten, daß der Firma B***** als Bestandnehmerin mindestens die Hälfte aller PKW-Abstellplätze auf den damals mitangemieteten Flächen zur Verfügung stehen muß.
Im genannten Mietvertrag wurde weiters die Berechtigung der Bestandgeberin zur gänzlichen oder teilweisen Überbauung der unbebauten Flächen der Liegenschaft EZ 440 *****, jedoch ohne Schmälerung der der Antragsgegnerin in Bestand gegebenen Nutzungsflächen und Durchfahrtsmöglichkeiten, festgehalten, wobei vereinbart wurde, daß für die Überbauung durch die Bestandgeberin die Zustimmung der Bestandnehmerin nicht erforderlich sei.
Gemäß § 2 Abs 2 letzter Satz des Mietvertrages 1976 wurde der Bestandnehmerin gestattet, die Gebäudeein- und -ausgänge, die Ein- und Ausfahrten (die Zufahrt auf die Parkfläche erfolgt über die Elisabethinergasse) und die allgemeinen Einrichtungen, Fahrstühle, Toiletten, Parkplätze etc. mitzubenützen, wobei sich auf einem Teil des Grundstückes Nr. 739/1 der Fleischtrakt und die Laderampe der Firma B***** wie auch die Laderampe und der Lift der Firma S***** befinden; der weitere Teil diente als Parkfläche.
Mit Bescheid des Magistrates Graz-Baupolizei vom 23. 9. 1976 wurde dem Antragsteller die Errichtung eines durchgehenden Parkplatzes auf dem verbleibenden Grundstück Nr. 739/1 sowie den Grundstücken Nr. 743/1-3 und 742/1 und 2 der EZ 440 ***** bewilligt. Es wurde ihm die Auflage erteilt, auf seiner Liegenschaft Abstellflächen für fünfundfünfzig PKWs zu schaffen.
Mit Bescheid des Magistrates Graz-Baupolizeiamt vom 9. 3. 1977, A10/3-KII14317/1976-4, wurde der Antragsgegnerin die Bewilligung zum Umbau von Räumen der ehemaligen M***** OHG (Ort der Bauführung Grundstücke 741/1, 741/3 und 739/1) bewilligt und ihr die Auflage erteilt, achtunddreißig Parkplätze als Kundenparkplätze auf der Liegenschaft des Antragsteller zu schaffen.
Mit Mietvertrag vom 11. 4. 1978 vermietete die G***** Versicherungs-AG dem Antragsteller das Gartengrundstück Nr. 743 der EZ 442, welches, wie bereits erwähnt, mit den Grundstücken des Antragstellers der EZ 440 ***** in der Natur eine Einheit bildet; nach dem Inhalt dieses schriftlichen Mietvertrages wurde das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, kündbar nach halbjährlicher Kündigungsfrist zum Jahresende, abgeschlossen, wobei die Vermieterin für die Dauer von zwanzig Jahren, bis 30. 6. 1997, auf ihr Kündigungsrecht verzichtete.
Mit Schreiben vom 30. 5. 1989 wurde der Kündigungsverzicht gemäß § 3 Abs 2 des genannten Vertrages der im übrigen unverändert blieb, bis 30. Juni 2002 verlängert.
Gemäß § 7 des genannten Mietvertrages wurde der Mietgegenstand, Gartengrundstück Nr. 743, ausdrücklich zum Abstellen der eigenen Fahrzeuge des Mieters und dessen Kunden sowie der Geschäftsinhaber des R*****haus-Komplexes und deren Kunden vermietet, wobei der Antragsteller ausdrücklich berechtigt wurde, einen Parkbetrieb im Sinne der Warenhaus-AG K***** zur Aufrechterhaltung der Ordnung und Freimachung der Parkflächen einzurichten.
Gemäß § 7 Abs 2 des Mietvertrages vom 11. 4. 1978 war die Abtretung der Mietrechte an Dritte, die Untervermietung des Mietgegenstandes oder von Teilen desselben nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der Vermieterin zulässig.
Gemäß § 6 Abs 2 waren alle erforderlichen Arbeiten zur Nutzbarmachung des Gartengrundstückes als Autoabstellplätze, ohne Beiträge der Vermieterin, Sache des Mieters.
Der Antragsteller räumte für sich und seine Rechtsnachfolger der Vermieterin für diese und deren Rechtsnachfolger das Recht der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über die Grundstücke Nr. 739/1 und 742/2 im Gutsbestand der EZ 440 ein, und wurde diese Dienstbarkeit im Lastenblatt der EZ 440 einverleibt.
Mit einer zwischen der Antragsgegnerin und dem Antragsteller auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vereinbarung vom 3. 9. 1979, in der ausdrücklich auf den zwischen dem Antragsteller und der G***** Versicherungs-AG abgeschlossenen Mietvertrag betreffend die Parzelle 743 und dessen Unkündbarkeit bis 30. 6. 1997 sowie die zustimmende Kenntnisnahme der Antragsgegnerin betreffend diesen Vertrag - sohin auch betreffend die darin enthaltene Berechtigung des Antragstellers, auch andere Geschäftsinhaber des R*****haus-Komplexes und deren Kunden ihre Fahrzeuge auf dem von der G***** gemieteten Grundstück abstellen zu lassen - hingewiesen wurde, regelten die Vertragspartner die gemeinsame Durchführung von Bauarbeiten zur Beseitigung der zwischen den Grundstücken 743 der G***** und 739/1 sowie 742/2 des Antragstellers bestehenden Trennmauer, Errichtung eines ebenerdigen Zubaues als Vorhalle für die Kunden der B*****-Filiale zur Herstellung von Parkplätzen auf den Parzellen 743, 739/1 und 742/2, Herstellung eines Parkplatzes auf der gesamten Hoffläche samt Beleuchtung sowie die Kostentragung für diese Bauarbeiten.
Weiters wurde ausdrücklich vereinbart, daß die Verwaltung des Parkplatzes im Sinne der Vereinbarung mit der G***** dem Antragsteller obliegen sollte, die Antragsgegnerin jedoch für die Einhebung der Parkgebühren sowie Erhaltung des Parkplatzes und seiner Einrichtungen Sorge zu tragen hat.
In Punkt VIII) des genannten Vertrages wurde vereinbart, daß die Parkplätze gemeinsam so genützt werden, daß sie ausschließlich Kunden der Firma M***** bzw. dessen Bestandnehmern und der Firma B***** AG, grundsätzlich je zur Hälfte zur Verfügung gestellt werden. Von dieser Regelung wurden lediglich fünf Parkplätze ausgenommen, über die der Antragsteller persönlich nach seinem Belieben verfügen konnte.
In Punkt VIII) Absatz 2 wurde vereinbart, daß es dem Antragsteller im übrigen freistehen sollte, die Benützung der Hälfte der neu errichteten Parkplätze im Sinne der Vereinbarung mit der G***** Versicherung Mietern und anderen Personen zu gestatten, denen er Nutzungsrechte aus anderen Rechtstiteln einräumte, wobei von den Benützern der übrigen Parkplätze, die nicht dem Antragsteller persönlich zustehen, Parkgebühren eingehoben werden sollten.
Die näheren Modalitäten der Nutzung der Parkplätze sollte vertragsgemäß einer besonderen Vereinbarung vorbehalten bleiben, wobei jedoch im genannten Vertrag bereits festgestellt wurde, daß für Kunden, die einen Einkauf mit einem Gesamtbetrag von mehr als S 100,-- in einem der Geschäfte der beiden Vertragspartner nachweisen könnten, die erste Parkstunde gebührenfrei bleiben sollte.
Ein nach Abzug der Spesen für die Instandhaltung und Überwachung des Parkplatzes allenfalls verbleibender Ertrag sollte zwischen dem Antragsteller und der Antragsgegnerin je zur Hälfte geteilt werden.
Die Verwaltung des Parkplatzes wurde vereinbarungsgemäß dem Antragsteller übertragen, die Antragsgegnerin hatte für die Einhebung der Parkgebühren sowie für die Erhaltung des Parkplatzes und seiner Einrichtungen Sorge zu tragen. Des weiteren wurde vereinbart, daß Antragsteller und Antragsgegnerin bei nicht ausreichenden Erträgnissen der Parkplatzvermietung für die Kosten der Überwachung und Erhaltung des Parkplatzes für einen Abgang je zur Hälfte aufkommen müßten.
In Punkt IX) des Vertrages vom 3. 9. 1979 verpflichtete sich der Antragsteller, der Antragsgegnerin die Hälfte der Kosten der Bauführung zu ersetzen, wobei für den Ersatz zunächst die dem Antragsteller zustehende Hälfte der Reinerträgnisse der Parkplatzvermietung in Anspruch genommen werden sollte.
Überdies anerkannte der Antragsteller ausdrücklich die Berechtigung der Antragsgegnerin, die ihr zufließenden Erträge der Parkplatzvermietung zunächst zur Deckung der Kosten der Überwachung und Instandhaltung des Parkplatzes sowie der übrigen in diesem Vertrag genannten Bauten zu verwenden und den auf ihn entfallenden Anteil an Reinertrag der Parkplatzvermietung bis zur Hälfte der monatlichen Rückzahlungsrate mit ihrer Rückzahlungsforderung aufzurechnen.
In Punkt XII) Absatz 2 wurde festgestellt, daß eine Aufkündigung dieser Vereinbarung von einem der beiden Partner nur gleichzeitig mit der Aufkündigung des Bestandverhältnisses über die Geschäftsräume im "R*****" zulässig ist und diese Vereinbarung überdies von der mit der G*****Versicherung bestehenden abhängig ist.
Es kann nicht festgestellt werden, daß durch diese Vereinbarung eine Abänderung des Bestandvertrages aus dem Jahr 1976 erfolgen sollte und erfolgte.
Die Kosten für die Parkplatzerrichtung auf den genannten Grundstücken wurden in der Folge vom Antragsteller und der Antragsgegnerin je zur Hälfte in der Form getragen, daß die Antragsgegnerin zunächst die vollen Errichtungskosten bezahlte und in der Folge den aus der von der antragstellenden Partei vorgenommenen Parkplatzabrechnung erzielten Gewinn solange nicht an den Antragsteller ausbezahlte, bis sein Anteil an den Errichtungskosten gedeckt war.
Das Inkasso für den gesamten Parkplatz auf den bereits erwähnten Grundstücksflächen sollte zunächst von Angestellten der Antragsgegnerin vorgenommen werden; da dies jedoch nicht funktionierte, beauftragte die Antragstellerin den Sicherheitsdienst "Group 4" mit dem Inkasso; die hiedurch entstandenen Mehrkosten übernahm die Antragsgegnerin selbst und wurden nicht dem Antragsteller in Rechnung gestellt.
Die übrigen Betriebskosten wurden zwischen der Antragsgegnerin und dem Antragsteller vereinbarungsgemäß aufgeteilt.
Die täglich eingenommenen Parkgebühren wurden von den Angestellten der Group 4 an den Filialleiter der Antragsgegnerin übergeben, der die eingehobenen Beträge jeweils einbezahlte und Tagesabrechnungen in wöchentlichen oder vierzehntäglichen Abständen an die Zentrale der Antragsgegnerin übermittelte. Elisabeth F*****, Angestellte der Antragsgegnerin, nahm bis zum 28. 2. 1998 sowohl die monatliche, als auch die Jahresabrechnung für den gesamten Parkplatz vor.
Von den Einnahmen wurden die Aufwendungen für den Parkplatz, etwa Schneeräumung, Stromkosten, Lohnkosten der Angestellten der Group 4 von der Antragsgegnerin bezahlt, der danach verbleibende Erlös wurde vereinbarungsgemäß zwischen Antragsgegnerin und Antragsteller geteilt.
Bis zum Jahre 1994 wurde die Abrechnung für die Antragsgegnerin, die Firma K***** und die Firma R***** separat geführt.
Mit dem bis 30. 6. 2005 befristeten Unterbestandvertrag vom 28. 3. 1980 vermietete die Gattin des Antragstellers, Dagmar I*****, als Unterbestandgeberin der S***** Sparkasse als Unterbestandnehmerin ein im Parterre des Hauses Annenstraße 25 links gelegenes Geschäftslokal mit Passage, Schaufensterkasten und -flächen; im § 6 des genannten Unterbestandvertrages wurde der Unterbestandnehmerin das Recht zur Nutzung der vorhandenen Parkplatzflächen (einschließlich des vom Antragsteller von der G***** Versicherungs-AG in Bestand genommenen Grundstückes Nr. 743) zu den gleichen Bedingungen wie allen anderen Nutzungsberechtigten und Bestandnehmern der Liegenschaft des Antragstellers eingeräumt; das Unterbestandverhältnis wurde verbüchert.
Mit Vereinbarung vom 27.6. 1988, mit welcher die bereits angeführte Vereinbarung aus dem Jahre 1979 betreffend die Parkflächen zum Bestandteil dieses Vertrages gemacht wurde, räumte der Antragsteller der Antragsgegnerin das Nutzungsrecht zum Abstellen von PKW der Kunden der Antragsgegnerin auch am Grundstück Nr. 743 der EZ 442 seines Vertragspartners aus dem Vertrag vom 11. 4. 1978, G***** Versicherung, zu Be- und Entladezwecken sowie als Parkplatz je zur Hälfte gemeinsam mit dem Antragsteller und dessen weiteren Bestandnehmern ein.
In Punkt II) dieses Vertrages wurde zwischen den Vertragspartnern einvernehmlich festgestellt, daß der Ausbau des Parkplatzes vereinbarungsgemäß abgeschlossen wurde, daß die vom Antragsteller zu refundierende Hälfte der Baukosten durch Verrechnung mit den zurückbehaltenen Einnahmen aus den Parkplatzbenützungsgebühren abgegolten wurde und nunmehr im Sinne der seinerzeitigen Vereinbarung die Einnahmen aus den Parkplatzgebühren nach Abzug der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für den Parkplatz je zur Hälfte unter den bisherigen Modalitäten zwischen den Parteien dieser Vereinbarung geteilt werden würden.
Die Höhe der Parkplatzgebühren hatte sich nach dem ortsüblichen Maß zu orientieren.
In Punkt III) des genannten Vertrages wurde nachstehende Vereinbarung getroffen:
"Diese Vereinbarung wird vorläufig für die Zeit bis 30. 6. 1997 abgeschlossen, weil an diesem Tag das Bestandverhältnis zwischen Herrn Dr. Gottfried I***** und der G***** Versicherung über die Parzelle Nr. 743 der EZ 442 des Grundbuches der ***** endet.
Die Parteien dieser Vereinbarung sind sich jedoch darüber einig, daß sie dessen Verlängerung wenigstens bis zum 31. 12. 2011 anstreben werden. Sie werden zu diesem Zweck gemeinsam vorgehen und versichern einander schon jetzt, daß sie die mit einer Verlängerung verbundenen wirtschaftlichen Belastungen je zur Hälfte tragen werden.
Sollte die Verlängerung des Bestandverhältnisses über diese Parzelle, aus welchen Gründen immer, nicht möglich sein, werden sie rechtzeitig Verhandlungen darüber aufnehmen, auf den verbleibenden Hofflächen der Parzellen Nr. 739/1 und 742/2 eine Hoch- und Tiefgarage zu errichten, um die Anzahl der Parkplätze so zu erhöhen, daß eine möglichst große Frequenz der im "R*****" untergebrachten Geschäftslokale garantiert ist."
Es kann nicht festgestellt werden, daß sich die antragsgegnerische Partei in diesem Vertrag zur Mitwirkung an oder einer Duldung der Errichtung einer Tiefgarage für den Fall der Nichtverlängerung des Bestandverhältnisses zwischen der G***** Versicherungs-AG und dem Antragsteller verpflichtete.
Ausdrücklich wurde auch vereinbart, daß eine Beendigung der Vereinbarung vom 27. 6. 1988, in welcher Form immer, abhängig vom zwischen der G***** und dem Antragsteller abgeschlossenen Mietvertrag aus dem Jahre 1978 nur dann möglich ist, wenn auch der gleichzeitig abgeschlossene Bestandvertrag über die von der antragsgegnerischen Partei benützten Geschäftsräumlichkeiten aufgelöst wird (Beilage ./4).
Wie bereits festgestellt wurde in der Folge von der G***** Versicherung gegenüber dem Antragsteller ein Kündigungsverzicht bis 31. 12. 2002 abgegeben.
Es kann nicht festgestellt werden, daß durch die Vereinbarung vom 27. 6. 1988 eine Abänderung des Bestandvertrages von 1976 betreffend die Hoffläche erfolgte; insbesondere kann nicht festgestellt werden, daß mit den Vereinbarungen 1979 und 1988 ein Gesellschaftsverhältnis zwischen den Vertragspartnern begründet wurde und werden sollte.
Die Parkflächen wurden in der Folge in der vertraglich festgelegten Weise für Geschäftskunden in der Form benützt, daß das Inkasso für die gesamte Parkfläche der Antragsgegnerin oblag; mit Zustimmung der antragstellenden Partei konnten die Kunden der Antragsgegnerin in der ersten Stunde insoferne gratis parken, als die Antragsgegnerin die Kosten für die erste Stunde Parkzeit gegenüber dem Antragsteller übernahm.
Mit weiterem, auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen, beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern Graz zu 113196 am 4. 7. 1988 angezeigten Bestandvertrag vermietete der Antragsteller als Bestandgeber der Antragsgegnerin als Bestandnehmerin weitere Räumlichkeiten seiner Liegenschaft; im Punkt II) dieses Vertrages wurde ausdrücklich festgehalten, daß dieser Vertrag eine Ergänzung des bestehenden Bestandvertrages vom 5. 8./7. 8. 1976 und keine Vertragsnovation darstellt und die Verbindlichkeiten und Rechte der Vertragspartner dadurch nicht verändert werden, sodaß die zwischen den Streitteilen bisher bestehenden Vereinbarungen auch weiterhin aufrecht und unbefristet weiter bestanden.
Zu den genannten schriftlichen Verträgen wurden keine abweichenden mündlichen oder schriftlichen Vereinbarungen getroffen.
Es kann nicht festgestellt werden, daß sich die Antragsgegnerin in den erwähnten vertraglichen Vereinbarungen zur Mitwirkung bei bzw. Duldung der Errichtung der Tiefgarage verpflichtete.
Die auf die genannte Weise errichteten und finanzierten Parkplätze auf den Parzellen des Antragstellers sowie dem Grundstück Nr. 743 der G***** Versicherungs-AG wurden, neben "Fremdparkern" und weiteren Bestandnehmern der antragstellenden Partei sowie deren Kunden, insbesondere von den Kunden der Antragsgegnerin wie auch von deren Verkaufs- und Rayonsleitern benützt.
In der Folge wurden auch die unbebauten Teile der Grundstücke Nr. 744/1 der G***** (EZ 442) und Nr. 742/1 des Antragstellers (EZ 440) von der Antragsgegnerin mit Zustimmung des Zweitbeklagten wie auch der G***** Versicherungs-AG als Parkflächen mitbenützt. Diese Grundstücksflächen stellten gemeinsam mit den der Antragsgegnerin bereits vorher zur Nutzung als Parkplätze eingeräumten Fläche der Grundstücke Nr. 743 und 739/1 einen einheitlichen Parkplatz dar. Einnahmen und Aufwendungen für die Parkplatzeinrichtung wurden vereinbarungsgemäß zwischen Antragsteller und Antragsgegnerin aufgeteilt.
Noch auf dem Grundstück Nr. 739/1, auf welchem zum Teil der Fleischtrakt und die Laderampe der Antragsgegnerin sowie die Laderampe und der Lift der Firma S***** situiert sind, wurde ein Kassahäuschen von 3 m x 1,20 m x 2,40 m zum Aufenthalt der Parkplatz-Inkassoberechtigten aufgestellt; am rückwärtigen Ende dieses Kassahäuschens wurde ein Einfahrts- sowie am östlichen (vorderen) Ende ein Ausfahrtsschranken angebracht. Im Anschluß daran, westlich der Schranken, befanden sich die bereits erwähnten Parkplätze, wobei sich vor dem Schranken drei, dahinter achtzig Parkplätze befanden. Fünf Parkplätze blieben entsprechend den getroffenen Vereinbarungen dem Antragsteller zur privaten Verfügung vorbehalten, die restlichen wurden unter anderem von der antragsgegnerischen Partei genutzt.
Im Anschluß an die Parkfläche auf der Liegenschaft des Antragstellers befindet sich ein zum Gebäude Annenstraße 23 gehöriger, vom Mietvertrag mit der klagenden Partei mitumfaßter Eingangskassenraum zu den Geschäftsräumlichkeiten der antragsgegnerischen Partei, in welchem sich zwei Kassen sowie Regale mit Waren der Antragsgegnerin befanden. Kunden der Antragsgegnerin, die ihre Fahrzeuge auf den erwähnten Hofflächen abstellten, konnten das Geschäftslokal der Antragsgegnerin über diesen Raum betreten und - dies bis einschließlich 28. 2. 1998 - wieder verlassen.
Etwa ab dem Jahr 1995 begann der Zweitbeklagte mit der Planung einer sowohl auf seinen Grundstücksflächen als auch dem Areal der G***** - mit deren Zustimmung - zu errichtenden Tiefgarage, wozu er zunächst diverse Schreiben an die Antragsgegnerin richtete, etwa an den Verkaufsleiter W***** am 25. 7. 1995, an die für die Immobilien der Antragsgegnerin zuständige Sachbearbeiterin Dr. J***** am 27. 8. 1995, an den für die technische Abteilung zuständigen Ing. B***** sowie an deren damaligen Rechtsvertreter Dr. Kurt L*****.
Mit diesen Schreiben wies der Antragsteller auf einen zu diesem Zeitpunkt mit der G***** bestehenden Mietvertrag bis zum Jahr 2002 und auf einen mit der Antragsgegnerin bestehenden Mitnutzungsvertrag bis 1997 sowie darauf hin, daß die G***** das Kinoprojekt A***** unterstütze und seinen Mietvertrag bei Nichtunterstützung auslaufen lassen wolle; bei einer Unterstützung durch den Antragsteller und auch durch die Antragsgegnerin sei eine langjährige Mietvertragsverlängerung möglich und gebe die G***** auch ein Baurecht für eine Tiefgarage.
Mit Schreiben vom 19. 10. 1995 teilte Dr. J***** dem Antragsteller wie in einem bereits zuvor geführten persönlichen Gespräch mit, daß die Antragsgegnerin den Bau einer Tiefgarage wegen der damit verbundenen Einschränkung der Parkmöglichkeiten für ihre Kunden ablehne, daß sich die Antragsgegnerin am Tiefgaragenprojekt in keiner Weise beteilige und einer Zu- und Abfahrt über den Mietgegenstand in die Tiefgarage nur bei Verlängerung der Parkplatzverträge über das Jahr 2002 hinaus zustimme; überdies müsse während der Bauzeit der Tiefgarage die Parkplatzsituation der Antragsgegnerin gewahrt bleiben.
Mit Schreiben vom 15. 11. 1995 ersuchte der damalige Rechtsvertreter der Antragsgegnerin den Antragsteller unter Hinweis auf den von diesem mittlerweile erzielten Kündigungsverzicht für sein Bestandobjekt bis 30. 6. 2002 sowie auf die zwischen der Antragsgegnerin und dem Antragsteller abgeschlossene Vereinbarung vom 27. 6. 1988 auch um eine Verlängerung dieser Vereinbarung mit der Antragsgegnerin bis 30. 6. 2002. Dazu führte er noch aus, daß er der Vereinbarung vom 27. 6. 1988, Punkt III) dritter Satz, keine Vereinbarung über ein gemeinsames Tiefgaragenprojekt entnehmen könne; nach Prüfung der ihm von Dr. J***** übermittelten Verträge gelange er generell zu Auffassung, daß es sich bei sämtlichen zwischen den Streitteilen bestehenden Verträge um unbefristete Verträge handelte.
Mit Bescheid des Magistrates Graz, Stadtgartenamt, vom 9. 8. 1996 - ein Baubewilligungsbescheid betreffend die Errichtung der Tiefgarage lag zu diesem Zeitpunkt noch nicht vor - wurde nach Ansuchen des Antragstellers für die Liegenschaften EZ 440 und 442 die von ihm beabsichtigte Entfernung von Bäumen teils genehmigt, teils abgelehnt.
Am 22. 8. 1996 ließ der Antragsteller bereits Bäume für die zu diesem Zeitpunkt noch nicht genehmigte Tiefgarage fällen.
Nach Ansuchen des Antragstellers, der sich zuvor diesbezüglich mit der G***** Versicherungs-AG bzw. G*****GmbH ins Einvernehmen gesetzt hatte, um die gewerbebehördliche Genehmigung des Baues einer zweigeschoßigen Tiefgarage auf dem Standort R*****haus, Ecke Annenstraße/Elisabethinergasse, wurde mit Kundmachung des Magistrates Graz, Gewerbeamt, vom 2. 9. 1996 eine mündliche Verhandlung an Ort und Stelle für den 2. 10. 1996 anberaumt, welche in den Häusern Annenstraße 23, 25, 27 und 29, Elisabethinergasse 2, 4, 8, 10 und Niesenbergergasse 10 angeschlagen wurde; die Antragsgegnerin als Mieterin wurde vom Gewerbeamt nicht gesondert verständigt, jedoch vom Antragsteller mit Schreiben vom 7. 9. 1996 zur Teilnahme an der Verhandlung vom 2. 10. 1996 eingeladen.
Mit rechtskräftigem Bescheid vom 18. 12. 1996 wurde dem Antragsteller die gewerbebehördliche Genehmigung für die Änderung der Betriebsanlage Parkplatz R*****haus durch Einbau einer zweigeschoßigen Tiefgarage erteilt, was der Antragsteller der antragsgegnerischen Partei mit Schreiben vom 8. 1. 1997 mitteilte.
Mit Schreiben vom 22. 3. 1997 übersandte der Antragsteller der antragsgegnerischen Partei, die als Mieterin keine gesonderte Verständigung der Baubehörde erhielt, seine Verständigung vom für den 23. 4. 1997 anberaumten Bauverhandlungstermin betreffend die Errichtung der Tiefgarage, an welchem die Antragsgegnerin jedoch ebenfalls nicht teilnahm.
Mit rechtskräftigem Bescheid des Baurechtsamtes vom 8. 8. 1997 wurde der antragstellenden Partei auf Grund der vorgelegten Einreichpläne von Mai 1996 und April 1997 die Errichtung einer zweigeschoßigen Tiefgarage für 170 PKW und einer oberirdischen PKW-Abstellfläche für 80 PKW mit den zugehörigen baulichen Anlagen sowie zum Betrieb einer Tiefgarage auf den Grundstücken Nr. 743, 744/1, 744/2 der EZ 442, 739/1, 741/1, 741/3, 742/1, 742/2 der EZ 440 bewilligt; mit Schreiben vom 15. 8. 1997 übermittelte der Antragsteller den genannten Bewilligungsbescheid an die antragsgegnerische Partei.
Derzeit sind laut Einreichplan von April 1997 jedenfalls zweiundsiebzig oberirdische Abstellplätze geplant, eine Realisierung der insgesamt mit achtzig Stellplätzen bewilligten Parkplätze hängt von den nach Errichtung der Tiefgarage in der Natur gegebenen Maßen ab.
Der Antragsteller beabsichtigt, die gesamten, auch oberirdischen Parkflächen als Gemeinschaftsanlage zur Weitervermietung an die A***** zu vermieten.
Mit rechtskräftigem Bescheid des Baurechtsamtes vom 28. 10. 1997 wurde dem Antragsteller eine Entfernungsgenehmigung für sieben Bäume erteilt und eine Ersatzpflanzungsverpflichtung für sieben Bäume nach Bauvollendung der zweigeschoßigen Tiefgarage bzw. der oberirdischen Abstellfläche für achtzig PKW - bis zum Beginn der Bautätigkeiten der beklagten Partei waren laut Einreichplan im Mai 1996 insgesamt dreiundachtzig Parkplätze ebenerdig vorhanden - aufgetragen.
Eine Zustimmung der Verantwortlichen der Antragsgegnerin zur Errichtung der Tiefgarage lag im Zeitpunkt der Erlassung der genannten Bescheide nicht vor, da trotz Korrespondenz zwischen den Vertragspartnern nicht nur im Jahr 1995, sondern auch 1996 kein Konsens betreffend eine uneingeschränkte Parkmöglichkeit für die Kunden der antragsgegnerischen Partei während einer allfälligen Bauphase erzielt werden konnte, die antragsgegnerische Partei aber die von ihr für ihre Kunden gemieteten Parkflächen auch während einer Bautätigkeit ohne Beeinträchtigung weiter nutzen wollte. Die antragsgegnerische Partei leistete auch den mehrfachen Aufforderungen des Antragstellers zur Unterbreitung von Vorschlägen betreffend die Errichtung der Tiefgarage keine Folge.
Mit Mietvertragsergänzung vom 17. 7. 1997 vermieteten der Antragsteller und seine Gattin als Nutzungsberechtigte auch die im Kellergeschoß des Hauses Annenstraße 23 befindlichen Räumlichkeiten an die Antragsgegnerin, die beabsichtigt, diese Räumlichkeiten zu einem Geschäftslokal samt notwendigen Räumen umzubauen. Vereinbarungsgemäß sollte dieser Vertrag erst bei Erlangung der entsprechenden bau- und gewerbebehördlichen Genehmigungen durch die Antragsgegnerin in Kraft treten, wobei die Antragsgegnerin die gewerbebehördliche Genehmigung nach entsprechenden Verhandlungen auch erhielt; eine Freigabe der finanziellen Mittel für den Umbau durch die Geschäftsleitung der antragsgegnerischen Partei, die allein zur Entscheidung und Zustimmung zu Umbauten, Filialerweiterungen insbesondere auch zur Zustimmung zu einem, die Bestandrechte der Antragsgegnerin verändernden Tiefgaragenbau befugt und verantwortlich ist, erfolgte jedoch nicht.
In den Einreichplänen, die der Gewerbebehörde zur Bewilligung des Bauansinnens der Antragsgegnerin vorgelegt worden waren, war auf einen allfälligen Bau der Tiefgarage insoweit bereits Bezug genommen worden als etwa Notausgänge vom Geschäftslokal in die zu errichtende Tiefgarage führen sollten.
In der Verhandlung vor der Gewerbebehörde am 14. 1. 1998 wurden in Anwesenheit eines technischen Angestellten der Antragsgegnerin und eines Mitarbeiters des die Einreichpläne für die Antragsgegnerin verfassenden Architekturbüros auf die von der antragstellenden Partei geplante Errichtung der Tiefgarage in der Form Bezug genommen, daß Fluchtmöglichkeiten aus dem Untergeschoß über ein parkplatzseitig neu errichtetes Stiegenhaus der Tiefgarage wie aus dem Verkaufsraum in das bestehende Stiegenhaus des Objektes Annenstraße 23 in Aussicht genommen wurden.
Mit Bescheid des Magistrates Graz, Gewerbeamt, vom 3. 2. 1998, mit welchem die Änderung der bereits mit 10. 8. 1997 genehmigten Betriebsanlage zur Kenntnis genommen wurde, wurde in der Betriebsbeschreibung auf die neu zu errichtende (bereits - behördlich - genehmigte) Tiefgarage im Hinblick auf die bereits erwähnten Fluchtmöglichkeiten aus dem umzubauenden Untergeschoß in das im Rahmen der Errichtung der Tiefgarage neu zu errichtende Stiegenhaus Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 5. 7. 1997, gerichtet ua an die Geschäftsleitung der Antragsgegnerin, teilte der Antragsteller mit, daß er beabsichtige, mit dem Tiefgaragenbau im Jänner 1998 zu beginnen, wobei der B*****-Parkplatz-Eingang abgetragen, unterkellert und wieder neu aufgebaut werden würde.
Mit Schreiben vom 16. 11. 1997 wies er ebenfalls auf den von ihm mit Jänner 1998 beabsichtigten Bau der Tiefgarage hin.
Mit Schreiben an die Geschäftsleitung der Antragsgegnerin vom 29. 11. 1997 führte der Antragsteller nach einem Telefonat mit Dr. J***** unter Bezugnahme auf die Vereinbarung vom 27. 6. 1998 aus, daß nach diesem Vertrag die Parkplatzbenützungsbewilligung für die Antragsgegnerin mit 30. 6. 1997 ausgelaufen sei; der Antragsteller hatte nach dem 30. 6. 1997 jedoch weder eine schriftliche noch eine mündliche Erklärung an die Antragsgegnerin gerichtet, daß das Vertragsverhältnis betreffend die Grundstücke der G***** mit 30. 6. 1997 geendet habe und gab vor diesem Zeitpunkt gegenüber der Antragsgegnerin auch keine Erklärung dahin ab, daß das zwischen den Streitteilen bestehende Vertragsverhältnis geendet habe.
Darüberhinaus teilte er mit dem genannten Schreiben ausdrücklich mit, daß mit dem Bau der Tiefgarage im Jahr 1998 begonnen werde, sobald es die Witterung zulasse und daß während dieser Zeit keine Parkmöglichkeiten gegeben seien.
Die Parkplatzmiete wurde von der Antragsgegnerin über den 30. 6. 1997 hinaus bis Ende Februar 1998 vereinbarungsgemäß an den Antragsteller überwiesen, der sie auch ohne jeden Hinweis auf eine allfällige Beendigung eines der Vertragsverhältnisse weiterhin annahm. Überdies wurde die gesamte, von der Antragsgegnerin auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen schon bisher benützte Hoffläche (beinhaltend auch die Grundstücke der G***** Versicherungs-AG) von der Antragsgegnerin bzw. ihren Kunden mit Wissen und Genehmigung des Antragstellers, der hinsichtlich seines Bestandverhältnisses mit der G***** eine Verlängerung des Kündigungsverzichtes erzielt hatte, bei Weiterbestehen des Bestandverhältnisses mit der G***** weiterhin als Parkplatz verwendet.
Da die Antragsgegnerin gegenüber dem Antragsteller von Beginn an die Rechtsauffassung vertrat, daß zum einen zwischen den Parteien eine gemeinsame Vereinbarung betreffend die Errichtung einer Tiefgarage in der Vereinbarung vom 27. 6. 1998 nicht getroffen wurde, zum anderen der Antragsgegner mit der G***** ein unbefristetes Bestandverhältnis betreffend deren Grundstücksflächen habe, sohin auch die zwischen den Parteien bestehenden Nutzungsvereinbarungen hinsichtlich dieser Grundstücke unbefristet und die Parkplatzregelung darüberhinaus mit den unbefristet gemieteten Geschäftsräumlichkeiten gekoppelt sei, sohin auch betreffend die Parkplätze ein unbefristetes Bestandverhältnis gegeben sei, wurde das Tiefgaragenprojekt von der Geschäftsleitung der Antragsgegnerin mangels Konsenses über die Parkplatzbewirtschaftung während der Bauzeit und da Weiterbestehen von Parkmöglichkeiten für die Antragsgegnerin und ihre Kunden während der Bauzeit abgelehnt. Bei einem am 18. 12. 1997 - eine Freigabe des Projektes "Umbau der Filiale" war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt - bei welchem seitens der Antragsgegnerin allein die technischen Details für eine Einbindung des von ihr allenfalls durchzuführenden Geschäftsumbaues in die von der antragstellenden Partei allenfalls zu errichtende Tiefgarage - darunter auch die für den Fall der Durchführung eines Umbaues beabsichtigte Sperre der Filiale der Antragsgegnerin von Mitte April bis Mitte September 1998 - durchbesprochen wurde, gab der Antragsteller den Baubeginn der Tiefgarage mit Februar 1998 vor; ausgehend davon wurde die weitere Koordination der Bautätigkeiten, jedoch nur unter der Voraussetzung und für den Fall einer Freigabe der finanziellen Mittel durch die Geschäftsleitung der Antragsgegnerin, vorgenommen.
Eine Zustimmung der Antragsgegnerin zum Beginn des Tiefgaragenbaues wurde, da die an der Besprechung vom 18. 12. 1997 teilnehmenden technischen Angestellten der Antragsgegnerin hiezu nicht befugt sind und die Geschäftsleitung der Antragsgegnerin ihre Zustimmung auf Grund der fehlenden Vereinbarung über die Parkplatzbewirtschaftung nicht erteilte, bei der Besprechung am 18. 12. 1997 nicht gegeben.
Bei einem nach der Besprechung vom 18. 12. 1997 stattfindenden Gespräch mit dem verantwortlichen Generaldirektor der Antragsgegnerin wurde die Errichtung der Tiefgarage durch den Verantwortlichen der Antragsgegnerin abgelehnt.
Mit Schreiben vom 12. 1. 1998 teilte der Rechtsvertreter der Antragsgegnerin dem Antragsteller mit, daß die Antragsgegnerin mit einer Bautätigkeit nur dann einverstanden sei, wenn sich durch den Bau keine Änderung der bestehenden Parkplatzsituation, insbesondere in wirtschaftlicher Hinsichtlich ergebe.
Mit Totalunternehmervertrag vom 13. 2. 1998 erteilten der Antragsteller und die Firma L***** GmbH Nfg. OHG, Tochtergesellschaft der S*****AG, welche auf Grund des mit Dagmar I***** abgeschlossenen Unterbestandvertrages Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten im "R*****haus" und Nutzungsberechtigte von Parkflächen auf der gegenständlichen Hoffläche ist, der Firma U***** AG den Auftrag zur vollständigen Sanierung des Parkplatzes und Errichtung einer schlüsselfertigen, betriebsbereiten, funktionstüchtigen und benützungsbewilligungsfähigen Tiefgarage Ecke Annenstraße/Elisabethinergasse, wobei der vertraglich vereinbarte Baubeginn drei Tage nach Vertragsunterfertigung (27. 1. 1998 bzw. 13. 2. 1998) aller Partner zu erfolgen hatte. Als vertraglich vereinbarter Fertigstellungstermin (schlüsselfertig und benützungsbewilligungsfähig) wurde der 31. 10. 1998 vereinbart.
Die vertraglich festgelegte Bauzeit ab Mitte Februar 1998 bis zum ursprünglich beabsichtigten Übergabetermin am 31. 10. 1998 von etwa neun Monaten war entsprechend dem von der Firma U***** Bau-AG erarbeiteten Bauphasenplan - Baustelleneinrichtung 6. - 9. Kalenderwoche, Abbruch und Baugrubenaushub 8. - 16. Kalenderwoche, Unterfangung und Fundierung 12. - 19. Kalenderwoche, zweites Untergeschoß 17. - 26. Kalenderwoche, erstes Untergeschoß 23. - 32. Kalenderwoche, Erdgeschoß und Obergeschoß 29. - 38. Kalenderwoche, Abdichtung/Verputz, Estrich etc. 34. - 40. Kalenderwoche, Außenanlagen 38. - 44. Kalenderwoche, Professionisten 34. - 44. Kalenderwoche, Haustechnik 32. - 44. Kalenderwoche, Elektrotechnik
36. - 44. Kalenderwoche realistisch und möglich, ausgehend von einem im wesentlichen ungestörten Bauablauf.
Mit Schreiben vom 18. 2. 1998, unter anderem gerichtet an Dr. J***** und Dr. L*****, übermittelte der Antragsteller der Antragsgegnerin bzw. deren Rechtsvertreter sein vom 18. 2. 1998 stammendes Rundschreiben, in welchem er bekanntgab, daß der Tiefgaragenbau mit Montag dem 2. 3. 1998 begonnen und mit 31. 10. 1998 beendet werde. Er kündigte eine mit Sonntag, 1. 3. 1998, erfolgende Parkplatzsperre an und ersuchte, bis Sonntag, 8. 3. 1998, den Parkplatz-Eingangskassenraum für die Demolierung auszuräumen und eine Staubwand als Abtrennung zu den übrigen Geschäftsräumen der Antragsgegnerin zu errichten.
Mit Schreiben vom 24. 2. 1998 teilte der Rechtsvertreter der Antragsgegnerin dem Antragsteller als Reaktion auf dessen Rundschreiben abermals mit, daß die Antragsgegnerin, da es zu keiner Einigung betreffend die Errichtung der Tiefgarage gekommen sei, die Parkplatzsperre nicht zur Kenntnis nehme und sich dagegen mit sämtlichen zur Wahl stehenden rechtlichen Mittel zur Wehr setzen werde, wobei abermals auf den von der Antragsgegnerin vertretenen Rechtsstandpunkt hingewiesen wurde. Der Rechtsvertreter der Antragsgegnerin teilte dies dem Antragsteller am 27. 2. 1998 auch noch einmal fernmündlich mit.
Das Rundschreiben vom 18. 2. 1998 übermittelte der Antragsteller auch an Manfred K*****, den Filialleiter der Antragsgegnerin.
Am Morgen des 2. 3. 1998 - bis 28. 2. 1998 konnten die bereits bisher von der Antragsgegnerin, neben weiteren Nutzungsberechtigten benützten Parkflächen genannten Liegenschaften des Antragstellers und der G***** ungehindert unter anderem durch die Kunden der Antragsgegnerin benützt werden und wurden bis 28. 2. 1998 auch die jeweiligen Tageseinnahmen aus den Parkplätzen an die Antragsgegnerin übermittelt - wurde die gegenständliche Parkfläche gesperrt, eine Bautafel mit dem Hinweis der Untersagung der Benützung der Parkfläche errichtet, das Kassahäuschen nach Mitteilung an die Mitarbeiter der Group 4, daß ihre Anwesenheit nicht mehr erforderlich sein würde, geräumt und von der Baufirma U***** AG nach Demontage der Parkplatzeinrichtung mit den Bauarbeiten zur Errichtung der Tiefgarage begonnen. Es wurde die Asphaltdecke des Parkplatzes entfernt; ein Erdaushub vorgenommen und der Parkplatz letztlich bis zu den Mauern des Eingangs-Kassenraumes der Antragsgegnerin abgetragen, wobei diese Arbeiten im Bereich der ehemals vorhandenen Schrankenanlage durchgeführt wurden, das Grundstück Nr. 739/1 sohin nur teilweise, die restlichen, bereits genannten Grundstücke jedoch zur Gänze betrafen.
Ab diesem Zeitpunkt war es sowohl den Mitarbeitern der Antragsgegnerin als insbesondere auch deren Kunden und den weiteren Bestandnehmern der antragstellenden Partei sowie deren Kunden nicht mehr möglich, die gegenständliche Parkfläche zu benützen; der rückwärtige Zugang zum Geschäftslokal der Antragsgegnerin über den Eingangs-Kassenbereich wurde über Anordnung des Filialleiters der antragsgegnerischen Partei am 3. 3. 1998 geschlossen.
Weitere Gespräche zwischen Angestellten und der Antragsgegnerin und dem Antragsteller und eine umfangreiche Korrespondenz zwischen den Parteien des gegenständlichen Verfahrens führten zu keinem Ergebnis.
Schließlich strengte die Antragsgegnerin als klagende Partei zu 5 C 124/98y ein Besitzstörungsverfahren gegen die bauausführende Firma U***** Bau-AG sowie gegen den Antragsteller an, in welchem, nach Erlassung einstweiliger Vorkehrungen vom 5. 3. 1998, mit welcher den beklagten Parteien das Abreißen von Teilen des Hauses Annenstraße 23, bei sonstiger Exekution verboten wurde, und vom 5. 4. 1998, Palmsonntag, mit welcher den beklagten Parteien bis zur rechtskräftigen Beendigung des Besitzstörungsverfahrens jede weitere Bautätigkeit zur Errichtung der Tiefgarage auf der antragsgegenständlichen Hoffläche verboten wurde, am 30. 4. 1998 ein mittlerweile rechtskräftiger und vollstreckbarer Endbeschluß des Inhaltes erlassen wurde, daß die beklagten Parteien durch die von ihnen begonnenen Bauarbeiten zur Errichtung der Tiefgarage - Sperre des Parkplatzes, Aufstellen eines Baggers, Entfernung der Asphaltdecke und Ausheben einer Baugrube - die hier antragsgegnerische Partei im ruhigen Besitz der Hoffläche der Liegenschaft Annenstraße 23/Elisabethinergasse 2-8 sowie im ruhigen Besitz des Geschäftslokales im Haus Annenstraße 23 gestört, haben; die beklagten Parteien wurden zur ungeteilten Hand schuldig erkannt, binnen einer Frist von 3 Monaten die Baugrube wieder auf Straßenniveau aufzufüllen und den Parkplatz samt Einfahrt wieder herzustellen und sich in Hinkunft jeder derartigen oder ähnlichen Störung des ruhigen Besitzes der Antragsgegnerin an der genannten Hoffläche und am Geschäftslokal zu enthalten.
Noch vor Erlassung des Endbeschlusses vom 30. 4. 1998 verfaßte der Rechtsvertreter der Antragsgegnerin mit 29. 4. 1998 ein Schreiben, in welchem unter anderem ausgeführt wurde, daß, auch aus Sicht der Antragsgegnerin, die Errichtung einer Tiefgarage am Standort R*****haus grundsätzlich zu begrüßen sei und es unökonomisch wäre, die - nach Auffassung der Antragsgegnerin rechtswidrig - ausgehobene Baugrube wieder zuzuschütten.
Bis zur Erlassung des genannten Endbeschlusses wurde die asphaltierte Parkplatzfläche einschließlich Fundamenten, Kanalanlagen, Bäumen und Grünanlagen sowie der Parkplatz-Werkzeugkammer gänzlich abgetragen.
Die von der antragstellenden Partei zu bauen begonnene zweigeschoßige Tiefgarage würde entsprechend der baubehördlichen Bewilligung vom 8. 8. 1997 eine Stellfläche für 170 PKW in 2 Geschoßen unterirdisch sowie eine oberirdische Abstellfläche für jedenfalls 72, maximal 80 PKW mit den dazugehörigen baulichen Einrichtungen - Schrankenanlage, Kasse, Oberflächenentwässerung, Mülltonnen, Fahrradabstellplätze, Hofbeleuchtung, Ampel etc. - aufweisen, wobei oberirdisch nach erfolgtem Umbau wieder ein Parkplatz - baubehördlich bewilligt - für insgesamt 80 PKW bauplangemäß mit sämtlichen erforderlichen und bisher vorhandenen Funktionen - lediglich mit Abweichungen im Detail - zur Verfügung stehen würde.
Bezogen auf die Gesamtliegenschaft bedeutet die Errichtung der vom Antragsteller geplanten Tiefgarage jedenfalls eine Wertsteigerung, da mit der vorhandenen Tiefgarage Mietobjekte, wie insbesondere Büros oder auch Wohnungen und Geschäftslokale besser vermietet werden können.
Darüberhinaus rechnen sich Tiefgaragen, von der Rendite her gesehen besser als z. B. MRG-Wohnungen, sodaß auch dadurch automatisch eine Aufwertung der Liegenschaft eintritt.
Durch die Errichtung der Tiefgarage ist es überdies auch möglich, daß andere Mieter, die nicht in diesem Objekt wohnen, Parkplätze anmieten. Darin liegt ebenfalls eine Wertsteigerung durch die Tiefgarage, zumal der Bedarf an PKW-Abstellplätzen in der Umgebung des vom Antragsteller in Aussicht genommenen Standortes für die Errichtung der Tiefgarage sehr hoch ist.
Die beabsichtigte Tiefgarage hat, bezogen auf ihre Lage, eine sehr günstige Position zur Annenstraße, sodaß, insbesondere unter Berücksichtigung etwa des Annenhofkinos wie der Geschäftslokale in der Annenstraße, eine hohe Auslastung zu erwarten ist.
Bei Errichtung der Tiefgarage in der vom Antragsteller beabsichtigten Dimension ist eine Demolierung der ursprünglich vorhandenen Abstellplätze und Parkflächen technisch zwingend notwendig.
Insgesamt befinden sich im "R*****haus-Komplex" etwa 71 Bestandnehmer, die, gegen Entgelt auch zur Nutzung der gegenständlichen, bisher bestandenen Parkplatzanlage berechtigt waren. Diese übrigen Mieter und Nutzungsberechtigten im R*****haus-Komplex erhoben keine Einwände gegen die Errichtung der Tiefgarage durch die antragstellende Partei.
Im Zuge des genannten Besitzstörungsverfahrens wurde über Antrag der hier antragsgegnerischen Partei auf Basis der vollstreckbaren einstweiligen Vorkehrung vom 5. 4. 1998 mit Beschluß vom 18. 5. bzw. 26. 5. 1998 zu 49 E 2932/98v des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz die Unterlassungsexekution nach § 355 EO bewilligt; über die hier antragstellende Partei wurden Beugestrafen verhängt, Aufschiebungs- und Einstellungsanträge wurden abgewiesen.
Mit Beschluß vom 16. 9. 1998 wurde aufgrund der Aufhebung der einstweiligen Vorkehrung mit Wirkung 11. 9. 1998 das Verfahren 49 E 2932/98v nach § 39 Abs 1 Z 1 EO eingestellt. Die bisherigen Exekutionsakte wurden aufrecht erhalten. Diese Entscheidung ist, wie sämtliche vorangegangenen, bislang nicht rechtskräftig.
Im Verfahren 12 E 5603/98 des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz wurde auf Basis des mittlerweile rechtskräftigen und vollstreckbaren Endbeschlusses des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 30. 4. 1998, 5 C 124/98y-30, über Antrag der betreibenden Partei (Antragsgegnerin im gegenständlichen Verfahren) die Unterlassungsexekution gegen den Antragsteller nach § 355 EO mit Beschluß vom 18. 8. 1998 bewilligt und wurden wiederum Beugegeldstrafen verhängt. Gemäß § 356 EO wurden die hier antragsgegnerische Partei ermächtigt, die Baustromverteilter in Kästen und den aufgestellten Kran demontieren und entfernen zu lassen. Von der hier antragstellenden Partei wurden Einstellungs- und Aufschiebungsanträge auch im Verfahren 12 E 5603/98 des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz gestellt und liegt auch hier eine rechtskräftige Entscheidung noch nicht vor.
Im Verfahren 12 E 6089/98m des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz stellte die hier antragsgegnerische Partei einen Exekutionsantrag auf Wiederherstellung des früheren Zustandes auf Basis des Endbeschlusses vom 30. 4. 1998 durch Ermächtigung der dort betreibenden Partei zur Ersatzvornahme auf Kosten des Antragstellers; dieser Antrag wurde bislang noch nicht bewilligt, da eine Äußerung des dort Verpflichteten zur Höhe der von der dort betreibenden Partei vorgelegten Kostenvoranschläge aufgetragen wurde, die Frist zur Einbringung der Äußerung jedoch noch nicht abgelaufen ist.
In rechtlicher Hinsicht meinte das Erstgericht, daß die vom Antragsteller angestrengte Errichtung einer Tiefgarage eine Verbesserungsarbeit an allgemeinen Teilen des Miethauses sei. Der Antragsteller strebe nicht eine Veränderung des Parkplatzes an sich, sondern die Schaffung neuen Raums darunter an. Dieser Raum könne nur als allgemeiner Teil des Hauses angesehen werden. Eine Verbesserung stelle die Errichtung einer Tiefgarage zweifelsfrei deshalb dar, weil im Umfeld des Bestandobjektes Parkraumnot und hoher Bedarf an Parkplätzen bestehe und mit der Errichtung einer Tiefgarage eine Wertsteigerung für das Geschäftslokal sowohl aus der Sicht des Vermieters als auch des Mieters einhergehe. Da zur Ausführung der Tiefgarage ein Eingriff in die (Mit )Miet- und Nutzungsrechte der Antragsgegnerin durch vorübergehende Beseitigung der Parkflächen technisch notwendig sei, lägen die Voraussetzungen des § 8 Abs 2 Z 1 MRG vor. Aber auch bei Subsumierung des Falles unter § 8 Abs 2 Z 2 MRG wären alle Voraussetzungen gegeben, weil die Errichtung der Tiefgarage zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller Interessen der Antragsgegnerin auch zumutbar sei. Die geplante Bauzeit betrage 9 Monate und die Reduktion der ebenerdigen Parkplätze von 83 auf 80 baubehördlich genehmigte bzw derzeit 72 geplante Parkplätze könne nicht als dauernde, nicht durch eine angemessene Entschädigung abzugeltende Beeinträchtigung der Mitmietrechte der Antragsgegnerin angesehen werden. Die Verbesserung für den Antragsteller liege darin, daß mit der Errichtung der Tiefgarage mehr Parkplätze geschaffen würden. Es werde nicht verkannt, daß die Baumaßnahmen für die Antragsgegnerin eine Unbill darstellten; die größtenteils vorübergehenden Nachteile erreichten jedoch nicht ein solches Ausmaß, daß die Antragsgegnerin der Errichtung entgegentrete dürfe. Die Nachteile wären bei der Ausmittlung der Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG entsprechend zu berücksichtigen. In bestehende Benützungs- und Nutzungsrechte an der Parkplatzoberfläche könne allerdings nicht eingegriffen werden. Die beabsichtigte Errichtung der Tiefgarage dürfe auch nicht Anlaß für eine Parkplatzneuordnung sein, weshalb nur die unterirdischen, nicht jedoch auch die nach Errichtung der Tiefgarage oberirdisch bestehenden Parkflächen als Gemeinschaftsanlage qualifiziert werden könnten.
Das Bestehen eines Gesellschaftsvertrages lasse sich aus den Feststellungen nicht ableiten. Die Vereinbarung vom 27. 6. 1988 stelle nur eine Ergänzung des Bestandvertrages 1976 und keine Novation dar. Es sei lediglich die gemeinsame Bewirtschaftung des Parkplatzes vereinbart worden. Bei dem zwischen dem Antragsteller und der Antragsgegnerin seit 1976 bestehenden Vertragsverhältnis betreffend die Geschäftslokalitäten und die Hoffläche handle es sich um ein einheitliches Bestandverhältnis. Die mit der Anmietung der Geschäftslokalitäten vertraglich eingeräumten Mitbenützungsrechte an den Hof- und in weiterer Folge darauf errichteten Parkflächen stellten einen Teil der Geschäftsraummiete dar, sodaß das vorliegende Bestandverhältnis zur Gänze in den Anwendungsbereich des MRG falle. Für die Frage der Anwendbarkeit des § 8 MRG sei es unbeachtlich, ob hinsichtlich eines Teiles der Hoffläche (auch) ein Untermietverhältnis begründet wurde. Es handle sich auch nicht um eine Verbesserung des Mietgegenstandes selbst, sondern um eine "unterirdische" Veränderung.
Einer Präzisierung des von der Antragsgegnerin als zu wenig bestimmt beanstandeten Duldungsbegehrens des Antragstellers stehe nichts im Weg. Aus dessen Sachantrag ergebe sich im Zusammenhang mit dem Vorbringen, daß die Tiefgarage entsprechend den auch der Antragsgegnerin hinreichend bekannten Plänen errichtet werden soll, weshalb eine diesbezügliche Verdeutlichung vorzunehmen gewesen sei.
Das Rekursgericht war mit Rechtsmitteln beider Parteien gegen die erstinstanzliche Entscheidung befaßt.
Den Rekurs des Antragstellers, der sich gegen die Verneinung der Qualifikation "Gemeinschaftsanlage" für den oberirdischen Parkplatz beschwerte, wies es zurück. Voraussetzung jedes Rechtsmittels sei nach ständiger Rechtsprechung eine Beschwer des Rechtsmittelwerbers. Diese fehle dem Antragsteller, weil das Erstgericht seinem Antrag gemäß entschieden habe. Der einschränkende Zusatz "wobei sich die Qualifikation als Geschäftsanlage (richtig: Gemeinschaftsanlage) nur auf die unterirdischen Parkflächen bezieht" begründe keine Beschwer des Antragstellers, weil er nur als erklärende Beifügung zu verstehen sei, die keine Rechtsfolgen nach sich ziehe. Ob die zu errichtende Tiefgarage tatsächlich eine Gemeinschaftsanlage ist, bedürfe keiner Prüfung.
Dem Rekurs der Antragsgegnerin wurde, soweit die Rechtsmittelerledigung hier von Belang ist, nicht Folge gegeben. Das Rekursgericht übernahm die erstrichterlichen Feststellungen im wesentlichen als unbedenklich (wobei es in Erwiderung auf eine von der Antragsgegnerin geltend gemachte Aktenwidrigkeit allerdings zugestand, daß der Antragsteller nicht von einer beabsichtigten, sondern bereits erfolgten Vermietung der ganzen Parkgarage an die Firma A***** gesprochen hatte), verneinte in Ansehung der Verdeutlichung des Duldungsanspruchs des Antragstellers den geltend gemachten Nichtigkeitsgrund einer Antragsüberschreitung bzw einer iSd § 477 Abs 1 Z 9 ZPO unzulänglichen Fassung des Spruchs und führte in der Sache selbst aus:
Es stehe fest, daß die Antragsgegnerin mit Mietvertrag vom 5. 8./7.
8. 1976 näher bezeichnete Räumlichkeiten sowie zur Mitbenützung eine Holzrampe und die Hoffläche zu Lade- und Parkzwecken gemietet hat. Diese auf der Liegenschaft EZ 440 befindliche Fläche falle daher jedenfalls unter § 1 Abs 1 MRG; an ihr habe die Antragsgegnerin Hauptmietrechte.
Am 3. 9. 1979 hätten die Antragsgegnerin und der Antragsteller eine Vereinbarung geschlossen, mit welcher unter anderem die Antragsgegnerin die Nutzung der von ihr herzustellenden Parkplätze (auch) auf der vom Antragsteller gemieteten (auf der EZ 442 gelegenen) Fläche eingeräumt wurde. Diese Fläche bilde nach Beseitigung einer Trennmauer in der Natur eine einheitliche Fläche mit den Parkzwecken gewidmeten Grundstücken des Antragstellers. Zum größeren Teil unter der vom Antragsteller zugemieteten Fläche beabsichtige dieser nun die Errichtung der Tiefgarage. Die Vereinbarung vom 3. 9. 1979 stehe jedenfalls in so engem Zusammenhang mit dem Bestandvertrag vom 5. 8./7. 8. 1976 (so sei eine Aufkündigung nur im Zusammenhang mit dem Bestandvertrag über die Geschäftsräumlichkeiten möglich, weshalb der Umstand, daß die Hoffläche auf der EZ 442 wesentlich größer ist als die von der Antragsgegnerin ursprünglich mitgemietete, für die Frage der Anwendbarkeit des § 8 MRG in den Hintergrund trete), daß unabhängig davon, ob die Vereinbarung über die weitere Parkfläche als Gesellschaftsvertrag oder Unterbestandvertrag zu qualifizieren wäre, die Anwendung des MRG insgesamt anzunehmen sei.
Nach § 8 Abs 2 MRG habe der Hauptmieter (ua) die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstandes zuzulassen, wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses in seinem oder in einem anderen Mietgegenstand notwendig oder zweckmäßig ist (Z 1), oder wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller Interessen auch zumutbar ist; die Zumutbarkeit sei im besonderen anzunehmen, wenn die Veränderung keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechtes zur Folge hat (Z 2).
Ebenso wie ein Dachbodenausbau zur Schaffung neuer Wohnungen sei auch der (unterirdische) Ausbau zur Schaffung einer Tiefgarage weder der typische Fall der Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses iSd § 8 Abs 2 Z 1 MRG noch von Veränderungen (Verbesserungen) in einem "anderen Mietgegenstand" iSd § 8 Abs 2 Z 2 MRG, also von Erhaltungs-, Verbesserungs- und Änderungsarbeiten iSd § 8 Abs 3 MRG; er lasse sich aber doch unter den Begriff der Verbesserung oder Änderung nach diesen Bestimmungen subsumieren (vgl MietSlg 40.509 mwN). Auch die von den anderen Mietern mitgemietete Hoffläche sei Mietgegenstand im Sinne der angeführten Gesetzesstelle.
Im vorliegenden Fall komme es also unabhängig davon, ob der Antragsteller die Tiefgarage als "Gemeinschaftsanlage" (als solche sei eine "Vorrichtung [Einrichtung]" oder "besonders gestalteter und/oder technisch besonders ausgerüsteter Teil (Bestandteil) des Hauses oder der Liegenschaft", der für die "gemeinsame Benützung - wenn auch nicht aller - Bewohner geeignet und vorgesehen ist" zu verstehen [vgl Palten, HdB 420]) oder zur Weitervermietung errichten will, § 8 Abs 2 Z 2 MRG zum Tragen. Danach müsse der Eingriff in das Mietrecht zunächst notwendig oder zweckmäßig sein, wobei die Begriffe "notwendig" und "zweckmäßig" alternativ zu verstehen seien (vgl Krejci, HdB 241). Soweit zur Notwendigkeit bzw Zweckmäßigkeit noch die Zumutbarkeit des Eingriffes gefordert wird, sei diese "bei billiger Abwägung aller Interessen" zu bestimmen. Die Zumutbarkeit sei insbesondere dann anzunehmen, wenn die Veränderung keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechtes zur Folge hat.
Nach den genehmigten Bauplänen werde die oberirdische Parkfläche 72 oder 80 anstelle von bisher 83 Parkplätze aufweisen. Die Abwägung der Interessen des Vermieters und jener der Mieterin lasse daher im vorliegenden Fall diese relativ geringfügige Veränderung als zumutbar erscheinen, dies auch insbesondere deshalb, weil gemäß § 8 Abs 3 MRG der Mieterin eine Entschädigung zusteht. Die vorübergehenden Beeinträchtigungen durch die Bautätigkeit seien als unwesentlich zu qualifizieren. Auch wenn sie den ordentlichen Gebrauch des Mietobjektes erheblich stören, seien sie vor allem dann zu tolerieren, wenn den Interessen dessen, der die Verbesserungen oder sonstigen Änderungen durchführen will, der Vorzug gebührt (vgl Krejci aaO 242 f; EvBl 1988/1).
Die vom Erstgericht vorgenommene Interessenabwägung sei unter diesen Umständen (im Ergebnis) zutreffend, auch wenn der Antragsteller bereits eigenmächtig mit den Grabungsarbeiten begonnen hat. Da der Antragsgegnerin stichhältige Gegenargumente fehlen, sei der Sachbeschluß des Erstgerichtes zu bestätigen gewesen.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß keine Judikatur zur Frage vorliege, ob § 8 MRG auch dann anzuwenden ist, wenn sich das Hauptmietverhältnis nur auf einen (geringeren) Teil jenes Objektes erstreckt, das insgesamt Gegenstand des Eingriffs sein soll.
Der jetzt vom Antragsteller erhobene Revisionsrekurs richtet sich gegen die zweitinstanzliche Zurückweisung seines Rechtsmittels und das damit verbundene Festhalten am erstgerichtlichen Ausspruch, daß sich die Qualifikation "Gemeinschaftsanlage" nur auf die unterirdischen Parkflächen beziehe. Dementsprechend hat er den Antrag gestellt, den erstinstanzlichen Sachbeschluß und in weiterer Folge die Entscheidung der zweiten Instanz so abzuändern, daß der beanstandete Beisatz zu entfallen hat. Die Antragsgegnerin bekämpft mit ihrem Revisionsrekurs den zweitinstanzlichen Sachbeschluß im Umfang der Stattgebung des Begehrens des Antragstellers. Sie hat sinngemäß beantragt, die vorinstanzlichen Entscheidungen so abzuändern, daß der Sachantrag des Antragstellers abgewiesen wird.
Von beiden Seiten liegen auch Revisionsrekursbeantwortungen vor. In ihnen wurde beantragt, dem gegnerischen Rechtsmittel nicht Folge zu geben; die Antragsgegnerin hat darüber hinaus die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses des Antragstellers geltend gemacht und die Zurückweisung dieses Rechtsmittels beantragt.
Nach Meinung des erkennenden Senates können zwar auch Parkgaragen Gemeinschaftsanlagen sein, die nach Maßgabe der §§ 3 und 4 MRG zu erhalten bzw zu verbessern sind, was wiederum entsprechende Duldungspflichten des Mieters nach § 8 Abs 2 Z 1 MRG auslöst, doch ist die verfahrensgegenständliche Tiefgarage nicht als Gemeinschaftsanlage projektiert. Zu den Wesensmerkmalen einer Gemeinschaftsanlage, wie sie in § 3 Abs 2 Z 3 und § 24 Abs 1 MRG erwähnt ist, gehört, daß die Benützung allen Mietern offensteht und nur von der Beteiligung an den Betriebskosten abhängig gemacht wird (vgl 5 Ob 370/97s = EWr I/24/18 mwN; 5 Ob 127/99h). Das trifft auf die vom Antragsteller projektierten Tiefgarage, die zur Gänze an die Firma A***** vermietet werden soll oder sogar schon vermietet ist, nicht zu. Unter diesem Aspekt kann daher der vom Antragsteller geltend gemachte Duldungsanspruch nicht auf § 8 Abs 2 Z 1 MRG gestützt werden. Für sein Zusatzargument, die Qualifikation einer Erhaltungs- und Verbesserungsarbeit iSd § 8 Abs 2 Z 1 MRG ergebe sich schon daraus, daß ihm die Schaffung zusätzlicher Parkmöglichkeiten behördlich aufgetragen wurde (§ 3 Abs 2 Z 4 MRG), fehlen verläßliche Feststellungen. Dem nachzugehen erübrigt sich aber im Hinblick darauf, daß der geltend gemachte Duldungsanspruch, soweit er überhaupt in Frage kommt, ohnehin - wie von den Vorinstanzen angenommen - in § 8 Abs 2 Z 2 MRG gedeckt ist, also dessen verschärfte Anforderungen erfüllt.
Zutreffend hat das Rekursgericht darauf hingewiesen, daß die eine Duldungspflicht des Mieters nach § 8 Abs 2 Z 2 MRG auslösende Veränderung eines anderen Mietobjektes auch darin bestehen kann, einen neuen Mietgegenstand zu schaffen. Das wurde in Ansehung von Dachbodenausbauten bereits judiziert (RZ 1988, 280/63; MietSlg 41.209; Würth aaO, Rz 10 zu § 8 MRG). Für die Errichtung einer Tiefgarage, gleichgültig ob sie sich unter dem Miethaus oder unter einem nicht bzw nur teilweise verbauten Mietparkplatz der Wohn- oder Geschäftsanlage befindet, kann nichts anderes gelten. Die diesbezüglichen Ausführungen der Revisionsrekurswerberin beschränken sich auf die Behauptung des Gegenteils, bringen also kein stichhältiges Argument, das die zitierte Judikatur in Frage stellen könnte.
Die Anwendbarkeit des § 8 Abs 2 Z 2 MRG (wie des § 8 MRG überhaupt) auf den vorliegenden Fall stellt die Antragsgegnerin darüber hinaus mit dem Argument in Frage, daß ihre Benützungsrechte an der Parkfläche, unter der die verfahrensgegenständliche Tiefgarage errichtet werden soll, nicht auf einem dem MRG unterliegenden Mietvertrag, sondern auf einer mit dem Antragsteller eingegangenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder (zum Teil) auf einer selbständigen Flächenmiete beruhen. Tatsächlich hat der Oberste Gerichtshof in einer die Zulässigkeit des streitigen bzw außerstreitigen Rechtswegs für ein auf Unterlassung und Beseitigung gerichtetes Begehren der nunmehrigen Antragsgegnerin gegen den nunmehrigen Antragsteller betreffenden Entscheidung ausgesprochen, daß es sich bei dem auf der Vereinbarung der Streitteile vom 3. 9. 1979 basierenden Vertragsverhältnis der Streitteile um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt (4 Ob 251/98k). Entscheidungsgrundlage war damals das Begehren der Klägerin (nunmehrigen Antragsgegnerin) und das dazu erstattete Tatsachenvorbringen. Jetzt steht fest, daß die Streitteile nicht beabsichtigten, den Mietvertrag vom 5. 8./7. 8. 1976 durch die später abgeschlossenen Vereinbarungen abzuändern. Zumindest hinsichtlich der im Mietvertrag als Parkfläche gewidmeten Grundstücke des Antragstellers hat es daher dabei zu bleiben, daß sie zu den Geschäftsräumlichkeiten der Antragsgegnerin mitgemietet wurden und daher gemäß § 1 Abs 1 MRG in den Anwendungsbereich des MRG fallen. Insoweit kann der Antragsteller Duldungsansprüche nach § 8 Abs 2 Z 2 MRG geltend machen. Fraglich ist nur, ob auch die anderen jetzt von der Antragsgegnerin benützten Parkflächen (die im Fremdeigentum stehenden Grundstücke 743 und 744/1 sowie das dem Antragsteller gehörige Grundstück 742/1 *****) iSd § 1 Abs 1 MRG mitgemietet sind.
Hinsichtlich dieser Grundstücke haben sich die für das Vorliegen einer GesbR sprechenden Entscheidungsgrundlagen gegenüber dem zu 4 Ob 251/98k ergangenen Beschluß des Obersten Gerichtshofes nur insoweit geändert, als nicht festgestellt werden konnte, daß "mit den Vereinbarungen aus den Jahren 1979 und 1988 ein Gesellschaftsverhältnis zwischen den Vertragspartnern begründet wurde und werden sollte." Sollte damit zum Ausdruck gebracht werden, eine auf die Gründung einer GesbR gerichtete Parteienabsicht sei nicht erwiesen, könnte die in 4 Ob 251/98k gefundene Lösung tatsächlich obsolet sein. Auch dann ließe sich aber in § 8 Abs 2 Z 2 MRG keine Rechtsgrundlage für eine Verpflichtung der Antragsgegnerin finden, die Benützung und Veränderung der erwähnten Grundstücke (743, 744/1 und 742/1 *****) zur Durchführung des projektierten Tiefgaragenbaus zu dulden.
Die in § 8 Abs 2 MRG normierten Duldungsansprüche des Vermieters (Liegenschaftseigentümers) richten sich expressis verbis gegen den Hauptmieter. Zumindest an jenen Grundstücken, die der Antragsteller selbst zu Parkzwecken anmietete, können aber der Antragsgegnerin nach dem festgestellten Sachverhalt - wenn man statt der GesbR ein Mietverhältnis zwischen den Streitteilen annimmt - nur Untermietrechte vermittelt worden sein. Damit bleibt zwar immer noch offen, wie das Rechtsverhältnis der Streitteile hinsichtlich des jetzt von der Antragsgegnerin "mitbenützten" Grundstückes 742/1 ***** des Antragstellers zu beurteilen ist, doch ist insoweit nicht von einer Mitvermietung (zu den Geschäftsräumlichkeiten der Antragsgegnerin) iSd § 1 Abs 1 MRG auszugehen. Daß das fragliche Grundstück nicht Gegenstand des Mietvertrages vom 5. 8./7. 8. 1976 war, schließt zwar eine Mitmiete kraft geduldeter Mitbenützung (die eine entsprechende Parteienabsicht indiziert) nicht aus (vgl Würth aaO, Rz 39 zu § 1 MRG), doch ist eine konkludente Ausdehnung des Bestandobjekts idR nicht anzunehmen, wenn ein anderer Rechtstitel für die (Mit )Benützung vereinbart wurde (vgl Würth aaO, Rz 8 zu § 1 MRG) oder - wie hier - naheliegt. Hier erfolgte die Ausdehnung der Benützungsrechte der Antragsgegnerin auf das fragliche Grundstück im Zusammenhang mit einer Erweiterung der Parkfläche auf Grundstücke der Nachbarliegenschaft, die, wenn man die Möglichkeit einer Einbringung von Sachwerten in eine GesbR beiseite läßt, als Untervermietung einer Fläche zu qualifizieren ist. Die Mitbenützung des Grundstücks 742/1 ***** zu Parkzwecken durch die Antragsgegnerin ist daher diesem Rechtsverhältnis zuzuordnen.
Damit kann sich die gesetzliche, aus § 8 Abs 2 Z 2 MRG abgeleitete Duldungspflicht der Antragsgegnerin, wie dies auch im Spruch der gegenständlichen Entscheidung zum Ausdruck gebracht wurde, nur auf die Benützung und Veränderung ihres auf den Grundstücken 739/1, 741/1, 741/3 und 742/2 ***** situierten Mietgegenstandes (Geschäftslokal mit Kfz-Abstellflächen) beziehen. Weitergehende Duldungsansprüche aus vertraglichen Beziehungen der Streitteile haben im gegenständlichen Verfahren als Anspruchsgrundlage außer Betracht zu bleiben.
Selbst der Stattgebung des Sachantrages in diesem Umfang hält die Antragsgegnerin im vorliegenden Revisionsrekurs noch entgegen, daß das Begehren des Antragstellers zu wenig bestimmt gewesen sei, die Einfügung eines Verweises auf die bewilligten Baupläne und die Baubewilligung seinen Antrag überschreite und dieser Rettungsversuch mangels nachvollziehbarer Festlegung und Exequierbarkeit der Duldungspflicht außerdem fehlschlage. Die in diesem Zusammenhang behaupteten Nichtigkeiten hat jedoch schon das Rekursgericht verneint, weshalb sie - auch im Verfahren nach § 37 MRG - nicht neuerlich geltend gemacht werden können (5 Ob 408/97d = EWr I/37/128 ua). Im übrigen ist nicht einzusehen, warum eine zur Durchsetzung einer baubehördlich bewilligten Maßnahme bestehende Pflicht des Mieters, den Mietgegenstand betreten und verändern zu lassen, durch die Bezugnahme auf den Baubewilligungsbescheid und die ihm zugrunde liegenden Baupläne nicht ausreichend bestimmt umschrieben sein soll. Nach Meinung des erkennenden Senats reicht sogar die Bezugnahme auf den Baubewilligungsbescheid aus, weshalb auf die Erwähnung der Baupläne, auf denen dieser Bescheid ja beruht, verzichtet wurde. Inwieweit der Pflicht zur möglichsten Schonung des Mietrechts der Antragsgegnerin genügt wird, beeinflußt nur die Höhe ihrer Entschädigung (§ 8 Abs 3 MRG).
Die von den Vorinstanzen eingehend dargelegte Zumutbarkeit der zur Durchführung des Tiefgaragenprojektes notwendigen bzw zweckmäßigen Eingriffe in das Mietrecht der Antragsgegnerin stellt diese im vorliegenden Revisionsrekurs selbst nicht mehr in Frage. Es sei daher nur noch ein weiteres Mal darauf hingewiesen, daß der Antragsgegnerin die mit den Eingriffen in ihr Mietrecht zusammenhängenden Vermögenseinbußen ohnehin angemessen abzugelten sind.
Aus diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.
Die Entscheidung, wonach der Antragsteller die für seine Revisionsrekursbeantwortung verzeichneten Kosten selbst zu tragen hat, stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 19 erster Halbsatz MRG.
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