Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann, Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der Antragsteller 1.) Prof. Rene H*****,
2.) Dr. Karl H*****, 3.) Alice W*****, alle vertreten durch Dr. Peter Kammerlander, Rechtsanwalt in Graz, wider die Antragsgegner 1.) Mag. Walter B*****, 2.) Dr. Walter G*****, 3.) Dorothea C*****, Zweit- und Drittantragsgegner vertreten durch Dr. Gert Kleinschuster, Rechtsanwalt in Graz, 4.) Dr. Anna S*****, vertreten durch Dr. Hella Ranner, Rechtsanwältin in Graz, 5.) Ing. Hubert G*****, vertreten durch Mag. Brigitte Riesemann, Rechtsanwältin in Graz, 6.) Dr. Dimitrios S*****, vertreten durch Dr. Peter Kolar, Rechtsanwalt in Graz, 7.) Dr. Hermann S*****, 8.) Marietta K*****, 9.) Alexander O*****, und 10.) Mag. Georg G***** (42 Msch 7/96p, 42 Msch 9/96g und 42 Msch 10/96d des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz), wegen Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 37 Abs 1 Z 10 MRG), infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 29. Jänner 1999, GZ 3 R 148/98a-41, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichts für Zivilrechtssachen Graz vom 12. Jänner 1998, GZ 42 Msch 7/96p-31, bestätigt wurde, den
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Begründung:
Zur Vorgeschichte wird auf den im ersten Rechtsgang gefaßten Aufhebungsbeschluß 5 Ob 116/97p = immolex 1998, 71/39 verwiesen.
Im zweiten Rechtsgang wies das Erstgericht den Sachantrag mit der Begründung ab, daß ein Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß §§ 18 f, 37 Abs 1 Z 10 MRG seinen Inhalt durch die vom Gesetz als zwingend vorgeschriebenen Beilagen, zu denen gemäß § 19 Abs 1 Z 2 MRG die Hauptmietzinsabrechnungen über die der Antragstellung unmittelbar vorausgegangenen 10 Kalenderjahre (die während des Verfahrens laufend zu ergänzen sei) gehöre, erhalte. Die Pflicht des Gerichtes zur amtswegigen Prüfung des Sachverhaltes ende dort, wo ein Vorbringen der Parteien trotz richterlicher Anleitung nicht so konkretisiert werde, daß eine Überprüfung möglich sei. Den Antragstellern sei mit Beschluß vom 21. 11. 1997 Gelegenheit gegeben worden, ihre Berechnungen zu erläutern und die maßgeblichen Hauptmietzinsabrechnungen ab 1985 entsprechend der vom Obersten Gerichtshof vertretenen Rechtsansicht zu korrigieren. Trotz konkreter Anleitung entspreche die "Rechnungsdarstellung" (mit den erläuternden Bemerkungen im Schriftsatz) weder den im § 20 Abs 1 und 2 MRG aufgestellten Kriterien für eine Hauptmietzinsabrechnung noch der vom Obersten Gerichtshof im Aufhebungsbeschluß aufgestellten Forderung, die jeweiligen Raten für Kapitaltilgung und Verzinsung in die Hauptmietzinsabrechnungen des 1985 beginnenden Verrechnungszeitraumes aufzunehmen. Die Hauptmietzinsabrechnung habe in übersichtlicher Form eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Kalenderjahres zu enthalten. Sie sei nur dann ordnungsgemäß, wenn sie für einen durchschnittlichen Mieter schon anhand ihres Inhaltes nachvollziehbar sei. Sie müsse so detailliert und übersichtlich aufgeschlüsselt sein, daß jeder Mieter aus der Abrechnung unschwer entnehmen könne, welcher Betrag für die einzelne Wohnung in jedem einzelnen Monat als Mietzins verrechnet wurde, und welche konkreten einzelnen Ausgabeposten für Erhaltung und Verbesserung des Hauses geltend gemacht werden. Die vorgelegte Aufstellung, die lediglich für die Jahre 1985 bis 1994 die Pauschalpositionen "Einnahmen", "Vorfinanzierung" und "Ausgaben" (unterteilt in "Zinsen", "Reparaturen", "5 % Hausreparaturen") und die Summenpositionen "Abgang" und "Reserve" kenne, entspreche diesen Kriterien nicht und sei keinesfalls so konkret, daß eine Überprüfung möglich sei. Der Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse sei daher wegen Nichtanschlusses der zwingend vorgeschriebenen Beilage "Hauptmietzinsabrechnung" trotz des aufgetragenen Verbesserungsverfahrens unschlüssig. Diese Unschlüssigkeit habe die Abweisung des Antrages zur Folge.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller nicht Folge und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs - mangels Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung - nicht zulässig sei. Es führte im wesentlichen folgendes aus:
Die Antragsteller seien dem vom Erstgericht erteilten Verbesserungsauftrag (Beschluß vom 21. 11. 1997, ON 26) nicht entsprechend nachgekommen, weil sie die maßgeblichen Hauptmietzinsabrechnungen (ab 1985) trotz richterlicher Anleitung nicht im erforderlichen Ausmaß korrigiert hätten. Der nach § 18 MRG zu stellende Antrag erhalte seinen Inhalt durch die vom Gesetz als zwingend vorgeschriebenen Beilagen. Dazu zählten die Hauptmietzinsabrechnungen der letzten zehn Kalenderjahre. Die von den Antragstellern vorgelegte Abrechnung sei aber nicht überprüf- und nachvollziehbar. Sie enthalte in den Positionen "Einnahmen", "Ausgaben" und "Vorfinanzierung" nur Pauschalbeträge und keine näheren Erläuterungen darüber, wofür die angeführten Eigenmittel verwendet worden seien. Demnach habe das Erstgericht den Antrag mangels Schlüssigkeit zu Recht abgewiesen. Eine (zumindest) dem Sachbeschluß vom 18. 4. 1996 (ON 7) entsprechende Erhöhung der Hauptmietzinse könne entgegen der Meinung der Rekurswerber nicht erfolgen. Im Hinblick auf die von ihnen geltend gemachte Finanzierung von Erhaltungsarbeiten in den Jahren 1981 bis 1984 wäre eine Neuberechnung der Mietzinsreserve (des Mietzinsabganges) erforderlich. Sei aber eine solche mangels Vorlage der entsprechenden Urkunden nicht möglich, könne es zur (gänzlichen) Abweisung des Antrages kommen.
Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluß aufzuheben.
Die Zweit-, Dritt- und Fünftantragsgegner beantragen in den (auch) ihnen freigestellten Revisionsrekursbeantwortungen, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben; der Fünftantragsgegner beantragt primär, den Revisionsrekurs für unzulässig zu erklären.
Der Revisionsrekurs ist im Interesse der Rechtssicherheit zulässig; er ist auch berechtigt.
Die Rechtsmittelwerber machen im wesentlichen geltend, sie hätten im zweiten Rechtsgang eine auftragsgemäße Korrektur ihrer Berechnungen vorgenommen. Die im ersten Rechtsgang vorgelegten Urkunden hätten dem Erstgericht damals für eine Beschlußfassung über die Erhöhung der Hauptmietzinse ausgereicht, wobei lediglich auf die Abgänge vor 1985 nicht Bedacht genommen worden sei.
Hiezu wurde erwogen:
Im ersten Rechtsgang wurde den Antragstellern von den Vorinstanzen aufgrund der vorgelegten Unterlagen und der vorgenommenen Außerstreitstellungen eine Mietzinserhöhung bewilligt. In 5 Ob 116/97p = immolex 1998, 71/39 wurde vom erkennenden Senat aufgezeigt, unter welchen Voraussetzungen zusätzlich Ausgaben der Jahre vor 1985 berücksichtigt werden könnten; es erfolgte eine Aufhebung, um den Antragstellern Gelegenheit zu geben, ihre Hauptmietzinsabrechnung ab 1985 entsprechend zu korrigieren. Den Vorinstanzen ist zuzugeben, daß die daraufhin im zweiten Rechtsgang vorgenommene Ergänzung der Antragsteller den in 5 Ob 116/97p dargelegten Anforderungen nicht entspricht. Dies bedeutet aber nicht, daß nun - gleichsam "strafweise" - überhaupt keine Erhöhung zu bewilligen wäre, sondern nur, daß vorfinanzierte Ausgaben der Jahre vor 1985 doch nicht berücksichtigt werden können. Es ist also auf die - zu aktualisierenden (MietSlg 39/17 = SZ 60/45; MietSlg 47/10) - Entscheidungsgrundlagen des ersten Rechtsganges, die den Vorinstanzen damals für die Bewilligung einer Erhöhung genügten, zurückzugreifen.
Die Rechtssache war daher unter Aufhebung der vorinstanzlichen Beschlüsse an das Erstgericht zurückzuverweisen. Im fortgesetzten Verfahren wird nach Erörterung mit den Parteien die Ergänzung der Abrechnung bis zum Beginn des (endgültigen) Verteilungszeitraums zu veranlassen sein (vgl MietSlg 39/17, 46.287; Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20 § 18 MRG Rz 4, 7, 18).
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