Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. Elfriede B*****, vertreten durch Dr. Markus Weinl, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1. Ing. Robert E*****, 2. Bianka Renee E*****, 3. Janka H*****, 4. Valeria H*****, alle *****, alle vertreten durch Dr. Georg Röhsner, Rechtanwalt in Wien, wegen S 129.624 sA und Räumung (Gesamtstreitwert S 153.118), Revisionsstreitwert S 110.701,80 sA, infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 21. Oktober 1998, GZ 41 R 458/98a-18, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Teilurteil des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 3. April 1998, GZ 4 C 789/97k-8, teilweise bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit S 9.734,40 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 1.622,40 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin ist Alleineigentümerin des Hauses P*****gasse ***** in ***** W*****, die Beklagten sind seit 1974 Mitmieter der Wohnung top Nr 3 auf Stiege 1 dieses Hauses.
Aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30. 6. 1953 war das Gebäude unter Zuhilfenahme von Mitteln des Wohnhauswiederaufbaufonds neu errichtet worden. Die Klägerin hat das diesbezügliche Förderungsdarlehen im April 1996 zurückgezahlt.
Für das Revisionsverfahrens ist ausschließlich die Höhe der zulässigen Hauptmietzinse und/oder der Zuschläge zu diesen für das Jahr 1996 von Bedeutung.
Die Beklagten zahlten im Jahr 1996 monatlich S 785,54 an Hauptmietzins und S 994,28 an Tilgungsraten für das WWF-Darlehen, insgesamt S 1.779,82, im gesamten Jahr 1996 daher S 21.357,84 zuzüglich USt, also S 23.493,52.
Die Klägerin begehrt für den Zeitraum Jänner bis April 1996, also bis zur Rückzahlung des WWF-Darlehens von den Beklagten monatlich S 1.000 an Hauptmietzins, S 1.504,93 an anteiliger Tilgungsrate sowie zusätzlich einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag auf Basis der Ausstattungskategorie A von monatlich S 2.294,53. Sie sei zur Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags neben Hauptmietzins und Tilgungsrate berechtigt.
Seit Mai 1996, also seit Rückzahlung des Wiederaufbaudarlehens seien die Mietzinsbeschränkungen für das Bestandobjekt der Beklagten weggefallen (§ 1 Abs 4 Z 1 MRG), weshalb die Beklagten den monatlich angemessenen Hauptmietzins von S 15.000 zu zahlen verpflichtet seien. Die Beklagten schuldeten daher von Mai bis Dezember 1996 S 132.000 an Hauptmietzins.
Abzüglich der von den Beklagten geleisteten Zahlungen (S 23.493,62) ergebe sich daher ein Gesamtmietzinsrückstand von S 121.624 für das Jahr 1996.
Nicht Gegenstand des Rekursverfahrens ist das auf Nichtzahlung des Mietzinsrückstandes gestützte Räumungsbegehren.
Die Beklagten bestritten das Klagebegehren dem Grunde und der Höhe nach und beantragten Abweisung der Klage. Vereinbart worden sei ein Hauptmietzins von S 1.000 inklusive USt, ohne daß ein Zusammenhang mit einem allfälligen Darlehen hergestellt worden sei, ebensowenig mit einem Hauptmietzins von S 6,30 pro m**2, wie von der Klägerin behauptet. Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge seien niemals in gesetzeskonformer Weise vorgeschrieben worden. Die Berechnung sei aus mehreren Gründen falsch, weil sich selbst bei Zugrundelegung der ausdrücklich bestrittenen Ausstattungskategorie A ein anderer Betrag ergebe. Entscheidend sei, daß die Tilgungsraten, sofern sie überhaupt überwälzbar seien, nicht kumulativ zum Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag begehrt werden dürften. Der gesetzlich zulässige Hauptmietzins habe S 235 betragen, sodaß die darüber hinausgehende Vereinbarung unwirksam sei. Die Beklagten hätten daher im Zeitraum Mai bis Dezember 1996 S 13.594,42 überbezahlt, welchen Betrag sie kompensando gegen den Klagsbetrag einwendeten.
Jedenfalls hätten die Beklagten ihre Zahlungsverpflichtung voll erfüllt. Eine Anhebung auf den angemessenen Hauptmietzins nach Rückzahlung des Fondsdarlehens sei bei bestehenden Verträgen unzulässig. Auch dürfe keine Tilgungsrate mehr überwälzt werden.
Darüber hinaus wendeten die Beklagten eine Gegenforderung von zumindest S 100.000 gegen die Klagsforderung ein, weil sie aufgrund eines unrichtigen Betriebskostenschlüssels von 1990 bis 1996 in diesem Ausmaß zu viel an Betriebskosten bezahlt hätten.
Die Klägerin hielt dem entgegen, daß die Ausstattungskategorie der Wohnung mit A im Verfahren 4 Msch 35/97d festgestellt worden sei. Außerdem habe der gesetzliche Mietzins ab 1. 1. 1969 S 3 pro Friedenskrone und danach S 6,30 pro m**2 betragen.
Die Beklagten hätten jedenfalls weder den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag noch die ursprüngliche Tilgungsrate bezahlt. Eine Unzulässigkeit der Anhebung des Hauptmietzinses nach Rückzahlung des WWF-Darlehens würde dem Eigentumsschutz widersprechen.
Die Gegenforderungen wurden bestritten.
Zu 4 Msch 64/94i des Bezirksgerichtes Josefstadt ist ein Verfahren zur Mietzinsüberprüfung anhängig, in dem ein Zwischensachbeschluß über die Überwälzbarkeit der Tilgungsraten auf die Mieter ergangen ist. Zu 4 Msch 35/97d des Bezirksgerichtes Josefstadt ist ua ein Zwischensachbeschluß über die Ausstattungskategorie der gegenständlichen Wohnung ergangen.
Das gegenständliche Verfahren wurde hinsichtlich der strittigen Beträge von S 12.688,37 und S 6.233,83 sA jeweils bis zur Rechtskraft der oben bezeichneten Außerstreitverfahren des BG Josefstadt gemäß § 41 MRG unterbrochen.
Ohne Durchführung eines Beweisverfahrens wies das Erstgericht mit Teilurteil das Zahlungsbegehren im Umfang von S 116.935,63 sA ab. In diesem Umfang bestehe das Klagebegehren jedenfalls nicht zu Recht. Selbst wenn man dem Standpunkt der Klägerin folge, daß sie zur Überwälzung der Tilgungsraten berechtigt gewesen sei, die formalen Voraussetzungen der Vorschreibung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages im Jahr 1996 eingehalten habe, die Wohnung der Ausstattungskategorie A zuzuordnen sei und die Vorschreibung eines Hauptmietzinses neben der anteiligen Tilgungsrate zulässig sei, ergebe sich folgendes:
Schreibe der Vermieter dem Mieter Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag vor, so stelle dieser eine Differenz zwischen den bisherigen Mietzinsbestandteilen einschließlich der anteiligen Tilgungsrate und dem in § 45 MRG normierten Maximalbetrag von S 21,80 pro m**2 im Jahr 1996 dar. Für die Monate Jänner bis April 1996 sei daher maximal der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von S 3.213,32 zulässig.
Für die Zeiträume nach Rückzahlung des Darlehens komme weder eine Überwälzung von Tilgungsraten in Betracht noch eine Anhebung des Hauptmietzinses durch den Vermieter auf S 15.000 monatlich. Eine solche Berechtigung könne nicht aus § 1 Abs 4 Z 1 MRG abgeleitet werden, weil ja die Rückzahlung des Darlehens nichts an der seinerzeitigen Errichtung des Gebäudes unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel ändere.
Für den Zeitraum ab Rückzahlung erachtete das Erstgericht einen Gesamtmietzins von S 1.504,93 für zulässig.
Insgesamt stehe der Klägerin daher im Jahr 1996 maximal ein Hauptmietzins von S 32.892,72 zu, worauf die Beklagten S 21.357,84 bezahlt hätten. Ein maximaler Rückstand errechne sich mit S 12.688,37.
Das Erstgericht sprach daher dem Klagebegehren im Umfang von S 116.935,63 jedwede Berechtigung ab und erkannte darüber mit Teilurteil.
Einer dagegen von der Klägerin erhobenen Berufung gab das Gericht zweiter Instanz teilweise Folge, bestätigte die mit Teilurteil vorgenommene Abweisung des Klagsbetrags im Umfang von S 110.701,80 sA und sprach hinsichtlich des übersteigenden Betrags von S 6.233,83 aus, daß das Verfahren auch diesbezüglich gemäß § 41 MRG unterbrochen sei.
Das Berufungsgericht verneinte die Relevanz der behaupteten Verfahrensmängel. Der Abweisung eines Teils des Klagebegehrens lägen ohnedies ausschließlich die von der Klägerin erstatteten Prozeßbehauptungen zugrunde. Eine Beweisaufnahme sei nicht erforderlich gewesen, weil dem Begehren in diesem Umfang die Rechtsgrundlage fehle.
Der Klägerin stehe als Hauptmietzins im Jahr 1996 höchstens der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zu, dies allerdings - entgegen der Ansicht des Erstgerichtes - auch für den Zeitraum nach Rückzahlung des Darlehens. Stelle man diesem Gesamtbetrag (inklusive USt) von S 42.415,82 die von den Beklagten (laut Klagsvorbringen) geleisteten Zahlungen dieses Jahres von S 23.493,62 gegenüber, verbleibe eine Differenz von S 18.922,20, die im fortgesetzten Verfahren aufzuklären sein werde. Darüber hinaus sei das Zahlungsbegehren aber spruchreif im Sinn einer Abweisung.
Die in der Berufung aufgestellte Behauptung, eine bedingte Zinsanpassungsklausel (in § 3 Punkt 3 des Mietvertrags) berechtige die Klägerin zur Anhebung des Hauptmietzinses nach Rückzahlung des Fondsdarlehens, sei als Neuerung unbeachtlich. Das treffe auch auf die Behauptung einer stillschweigenden derartigen Vereinbarung zu. Im erstinstanzlichen Verfahren habe die Klägerin kein Vorbringen in diese Richtung erstattet. Zur einseitigen Mietzinserhöhung nach Rückzahlung des Fondsdarlehens sei die Klägerin nicht berechtigt. Ein derartiger einseitiger Eingriff in einen bestehenden Mietvertrag sei nicht zulässig. Nicht einmal vor Rückzahlung des WWF-Darlehens getroffene unwirksame Mietzinsvereinbarungen lebten nach der Darlehensrückzahlung wieder auf, sondern blieben unwirksam (5 Ob 348/97s; Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht20 Rz 13 zu WWG III D). Auch aus § 1 Abs 4 Z 1 MRG könne die Klägerin ein solches Recht nicht ableiten. Die Berufung auf § 53 MRG sei verfehlt. Nur unter den Voraussetzungen des RBG 1971 idF BGBl 1980/481 und nur dann,wenn das Darlehen bis zum 31. 12. 1982 zurückgezahlt worden sei, könne § 12 Abs 3 RBG 1971 idF § 53 MRG angewendet werden. Selbst diese Bestimmung erlaube keine einseitige Erhöhung des Mietzinses in einem bestehenden Mietvertrag, sondern stelle nur auf die Zulässigkeit von Zinsvereinbarungen nach Darlehensrückzahlung ab.
Wenn der Gesetzgeber eine bestimmte Rückzahlung zu bestimmten Terminen unter Einhaltung bestimmter Fristen begünstigt habe, sei damit deutlich zum Ausdruck gebracht, daß nur dieser Tatbestand, nicht aber auch andere, einer Regelung zugeführt worden sei, sodaß eine ungewollte Gesetzeslücke nicht vorliege. Es verbiete sich daher eine Analogie auf andere Sachverhalte.
Auch eine Berufung auf eine Änderung der Geschäftsgrundlage nach § 901 ABGB versage.
Aus der Sicht des Eigentumsschutzes (Art 5 StGG; Art 1 des 1. ZPMRK) bestünden keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen Mietzinsbeschränkungen, weil diese Eigentumsbeschränkungen, nicht aber eine Enteignung darstellten.
Entgegen der Ansicht der Berufungswerberin werde der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nicht nur durch den Hauptmietzins, sondern auch durch andere Mietzinsbestandteile gemindert, wie etwa durch Tilgungsraten nach § 33 Abs 3 oder 4 StadtErnG idF des 1. WÄG (vgl Würth in Rummel**2 Rz 3b zu § 45 MRG).
Das Berufungsgericht erklärte die Revision gegen das Teilurteil für zulässig, weil höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob neben dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag noch Tilgungsraten oder erhöhte Tilgungsraten nach dem WWG bzw § 33 StadtErnG auf den Mieter überwälzt werden dürften.
Gegen dieses Teilurteil richtet sich die Revision der Klägerin wegen Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung der angefochtenen Entscheidung dahin, daß dem Klagebegehren vollinhaltlich stattgegeben werde. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagten beantragen, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.
Die Revision ist zulässig, weil zur Frage, ob neben einem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag noch Tilgungsraten nach dem WWG oder erhöhte Tilgungsraten nach § 33 StadtErnG idF des 1. WÄG verlangt werden dürfen, keine höchstgerichtliche Rechtsprechung besteht. Sie ist aber nicht berechtigt.
Zunächst liegt die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens nicht vor. Gegenstand des abweisenden Teilurteils ist nicht die Frage der Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses und dessen Höhe, sondern ausschließlich jene Umstände, auf die die Klägerin ihr Zahlungsbegehren gestützt hat. Dieses war - folgend dem Vorbringen der Klägerin im Umfang von S 110.701,80 sA - zur Abweisung reif, ohne daß es auf die von der Revisionswerberin aufgeworfenen Fragen der Zulässigkeit seinerzeitiger Vereinbarungen oder die schon vom Berufungsgericht als Neuerung qualifizierte Frage der Wirksamkeit einer Zinsanpassungsklausel ankäme.
Zur Beantwortung stehen im wesentlichen zwei Fragen, nämlich einerseits die Überwälzbarkeit von Tilgungsraten nach dem WWG bzw dessen Nachfolgebestimmungen zusätzlich zum Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und andererseits die Frage der Mietzinsbildung nach Rückzahlung des WWF-Darlehens bei bestehenden Verträgen.
Zu ersten Frage beharrt die Revisionswerberin auf ihrem Standpunkt, sie sei berechtigt gewesen, bis zur Rückzahlung des Förderungsdarlehens auf die Mieter neben dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag die Tilgungsrate bzw erhöhte Tilgungsrate für dieses Darlehen zu überwälzen.
Nach § 15 Abs 4 WWG idF der Novelle 1967 BGBl 54 war das vom Fonds gewährte Darlehen je nach dem Zeitpunkt der Entscheidung über das Fondsansuchen in 100, 75 oder 50 Jahren zurückzuzahlen, woraus sich dementsprechend eine jährliche Rückzahlungsrate von 1, 1 1/3 oder 2 % der Darlehenssumme ergab. Gemeinsam war allen Fassungen des WWG die Unverzinsbarkeit des Darlehens. Gemeinsam war auch allen Fassung des WWG, daß die auf den Mieter überwälzbaren Zuschläge zum Hauptmietzins bzw die von den Mietern nach § 15 WWG zu entrichtenden Beträge Mietzins darstellten. Allen Fassungen des § 15 WWG ist gemeinsam, daß sie Mietzinsbildungsbestimmungen bis zur Rückzahlung des Fondsdarlehens sind (Würth in Rummel Rz 2 bis 6 zu § 16 MRG Anh; Würth in WoBl 1988/2 f). § 36 Abs 2 WFG 1968 und § 60 Abs 5 WFG 1984 erhöhten unter bestimmten Voraussetzungen die Tilgungsraten für den Vermieter, brachten aber keine Veränderungen für den Mietzins, sodaß diese erhöhten Tilgungsraten als solche nicht auf den Mieter überwälzt werden konnten (vgl Würth aaO [4]). Die in der Folge vom Verfassungsgerichtshof aufgehobene Bestimmung des § 33 Abs 3 StadtErnG idF des § 43 WSG ordnete an, daß sich die aus der neu geregelten Verzinsung des Darlehens ergebende Erhöhung der Darlehensrückzahlung den Mietern angerechnet werden durfte. Damit wurde eine Überwälzung der Beträge, die nur die Leistungen des Vermieters nach dem WWG erhöhten, auf die Mieter angeordnet. Dabei handelt es sich um Zinsen eines Darlehens, dessen Darlehensnehmer der Bestandgeber, nicht aber der Mieter ist. Es bestand somit kein eigener Rechtsgrund für den Mieter, an den Wohnhauswiederaufbau- und Stadterneuerungsfonds Leistungen nach dem WWG zu erbringen, sondern stellte diese Überwälzbarkeit für den Mieter eine Gegenleistung für die Überlassung des Bestandgegenstandes, also Bestandzins nach § 1090 ABGB dar. Auch bei der durch das 1. WÄG geschaffenen Bestimmung des § 33 Abs 3 StadtErnG wird unter bestimmten hier nicht zu erörternden Voraussetzungen eine Überwälzung der nunmehr erhöhten Rückzahlungsraten als Hauptmietzins auf die Mieter angeordnet (vgl Würth aaO [5]). Unabhängig von der im jetzigen Verfahrensstadium nicht zu entscheidenden Frage, ob und in welcher Höhe auf die Beklagten erhöhte Tilgungsraten nach der letztgenannten Gesetzesstelle überwälzbar waren, stellten sie jedenfalls ihrer rechtlichen Qualität nach Hauptmietzins dar.
Der in § 45 MRG geregelte Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist seiner Definition nach ein Unterschiedsbetrag, der sich zwischen dem bisherigen Hauptmietzins und bestimmten, im Gesetz festgelegten, zu valorisierenden Beträgen pro m**2 errechnet. Erhöhungen des Hauptmietzinses führen daher zu einer Verringerung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und umgekehrt, sodaß das wirtschaftliche Ergebnis davon so lange nicht berührt wird, als der Hauptmietzins nicht die Sätze für den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag übersteigt. Dieser durch den Gesetzgeber des MRG im Jahr 1981 mit Wirksamkeit ab 1. 1. 1982 geschaffene Erhaltungsbeitrag stellt somit eine Art "Ergänzungszulage" zum Mietzins (Würth in Würth/Zingher20 Rz 1 und 3 zu § 45 MRG) dar, der anstelle einer allgemeinen Anhebung der Mietzinse geschafffen wurde (aaO).
Bei der Berechnung sind dem eigentlichen Hauptmietzins alle Mietzinsbestandteile zuzuschlagen, die dieselbe Funktion haben wie der Zuschlag nach Art XIII Z 1 EGuStG, wenn er eingehoben wird oder die nach § 33 Abs 3 StadtErnG idF des § 43 WSG (vgl LGZ Wien in MietSlg 40.603/38) bzw § 33 Abs 2 StadtErnG idF des 1. WÄG überwälzten Mehrleistungen.
Im Fall der Einhebung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen führt daher die Überwälzung (als Erhöhung des Hauptmietzinses) von Tilgungsraten oder erhöhten Tilgungsraten aus einem Wohnhauswiederaufbaudarlehen zu keiner Mehrbelastung des Mieters, weil sich der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag als jeweilige Differenz zwischen 2/3 des Kategoriemietzinses und dem Hauptmietzins im selben Ausmaß vermindert (vgl Würth in WoBl 1988/2 [5, FN 30]). Daß dadurch der für das Haus zur Verfügung stehende Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag vermindert wird, hat der Gesetzgeber offensichtlich in Kauf genommen (vgl Würth, aaO).
Zur Mietzinsbildung nach Rückzahlung des WWF-Darlehens:
Im Fall einer begünstigten Rückzahlung nach dem RBG 1971 unterliegen Mietgegenstände, für die nicht WGG gilt, trotz der Förderung und allfälliger sonst bestehender mittelbaren Anwendung des MRG bei einer Vermietung nach Rückzahlung nicht den Vorschriften des § 16 MRG, sofern der Mietgegenstand von der Verweisung des § 15 WWG in der jeweiligen Fassung auf das MG/MRG erfaßt war. Voraussetzung war aber, daß die Rückzahlungen bis 31. 12. 1982 vorgenommen wurden und spätestens bis 30. 9. 1982 darum angesucht wurde (vgl Würth in Rummel Rz 1 und 2 zu § 53 MRG; WoBl 1990/65).
Diese Voraussetzungen liegen hier ebensowenig vor wie jene des RBG 1987, nach dem bei Neuvermietungen nach begünstiger Rückzahlung des Fondsdarlehens der angemessene Mietzins nach § 16 Abs 1 MRG auch dann vereinbart werden kann, wenn das betreffende Objekt nach 1945 nicht neu geschaffen worden ist. Andernfalls ergäbe sich der angemessene Mietzins bereits ohne Rücksicht auf die Art der Tilgung schon nach § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG (vgl Würth in WoBl 1988, 2 [5]). Jegliche Anwendung - auch durch Analogie - auf bestehende Mietverhältnisse ist durch die ausdrückliche gesetzliche Beschränkung auf Neuvermietungen ausgeschlossen.
Für eine analoge Anwendung des § 53 MRG bzw § 12 Abs 3 RGB, die von der Klägerin ua aus Gründen des verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatzes gefordert wird, fehlt es im konkreten Fall am Tatbestand einer "Weitervermietung", die zwar keinen Mieterwechsel aber doch eine - zumindest schlüssige - neue Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Höhe des Mietzinses voraussetzt (MietSlg 33/21). Eine solche wird von der Klägerin nicht behauptet.
Zuvor getroffene unzulässige Mietzinsvereinbarungen bleiben auch nach der Rückzahlung des WWF-Darlehens rechtsunwirksam (vgl 5 Ob 37/99y betreffend das auch hier verfahrensgegenständliche Haus der Klägerin) Vorwegvereinbarungen sind durch § 16a MRG beschränkt (Miet 38.368 ua).
Aber auch das Argument, durch Rückzahlung des Fondsdarlehens werde der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG geschaffen, versagt, wie der Oberste Gerichtshof erst kürzlich wieder ausgesprochen hat (vgl 5 Ob 37/99y).
Freie Vereinbarungen eines Hauptmietzinses, worunter gemäß § 58 Abs 4 MRG seit 1. 1. 1981 angemessene Mietzinsvereinbarungen nach § 16 Abs 1 MRG zu verstehen sind, sind also nur bei Neuvermietungen nach Rückzahlung des WWF-Darlehens zulässig. Bei bestehenden Mietverträgen, bei denen mit Inkrafttreten des MRG der nach den alten Vorschriften zulässige Mietzins erstarrte (§ 43 Abs 2 MRG), tritt durch die Rückzahlung des Fondsdarlehens keine Änderung ein (vgl auch Würth in WoBl 1988, 2 [5]).
Allerdings besteht für den Vermieter die Möglichkeit der Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags bzw eine Erhöhungsmöglichkeit nach § 18 MRG zur Finanzierung der Erhaltung des Hauses. Darauf ist die Klägerin mit Ausführungen, der Mietzins decke die Erhaltungskosten des Hauses nicht, zu verweisen.
Bestehen - wie hier - zwingende Mietzinsbildungsvorschriften, ist kein Raum für das Argument, die Geschäftsgrundlage habe sich durch Rückzahlung des Fondsdarlehens geändert, welcher Umstand für den Vermieter übrigens schon bei Aufnahme des Darlehens absehbar war. Daran scheitern auch Bedenken hinsichtlich der Verletzung der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie. Der Vermieter hat zu den ihm bekannten Bedingungen das WWF-Darlehen in Anspruch genommen und erhebliche Vorteile aus dieser günstigen Finanzierung des Wiederaufbaus des Hauses gezogen.
Der Revision war daher der Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41 und 50 Abs 1 ZPO.
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