Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann, Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragsteller 1.) Mag. Eric N*****, 2.) Alois S*****, 3.) Maria S*****, 4.) Norbert P*****, 5.) Christine M*****, und 6) Susanne K*****, alle *****, alle vertreten durch Alfred Karlowitsch, Sekretär der Mietervereinigung Österreichs, 1020 Wien, Obere Donaustraße 97-99/7/4, wider die Antragsgegner 1.) I*****gesellschschaft mbH, *****, 2.) Mag. Hannelore K*****, und 3.) Ayala R*****, Zweit- und Drittantragsgegner *****, alle Antragsgegner vertreten durch Mag. Dagmar Neyer, Rechtsanwältin in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 12 (§ 21) MRG infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 20. Oktober 1998, GZ 40 R 306/98s-17, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Donaustadt vom 6. Februar 1998, GZ 23 Msch 58/97y-11, abgeändert wurde, folgenden
Sachbeschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragsteller haben die für ihr Rechtsmittel verzeichneten Barauslagen selbst zu tragen.
Begründung:
Die Antragsteller, durchwegs Hauptmieter in dem den Antragsgegnern gehörigen Haus *****, haben in einem gemäß § 40 Abs 1 MRG zum Gericht gelangten Verfahren die Überprüfung der ihnen für das Jahr 1996 vorgeschriebenen Betriebskosten begehrt, wobei es in dritter Instanz nur mehr um zwei Positionen geht: einerseits um die Kosten für die Anschaffung eines (Wasser )Schlauches von S 440,83, der (folgt man dem Vorbringen der Antragsgegner in erster Instanz) vom Hausbesorger zum Ausspritzen des Hofes verwendet wird, andererseits um Kosten von S 4.620,-- für die Entfernung einer Dachlawine (möglicherweise durch ein Unternehmen).
Das Erstgericht erblickte darin keine Betriebskosten. Die Dachlawinenentfernung lasse sich nämlich nicht unter den Begriff "Unratabfuhr" des § 21 Abs 1 Z 2 MRG subsumieren, beim Schlauch handle es sich um eine Gerätschaft, die bereits Gegenstand des Materialkostenersatzes gemäß § 8 HBG sei. Lediglich Gerätschaften und Materialien, die zur Erfüllung der dem Hausbesorger gemäß § 4 Abs 1 Z 1 lit e HBG obliegenden Aufgaben nötig sind, könnten gesondert in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden.
Das Rekursgericht anerkannte hingegen beiden strittigen Positionen die Betriebskosteneigenschaft zu. Es ließ sich dabei von folgenden Erwägungen leiten:
Betriebskosten seien auch die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für den in § 23 MRG bestimmten Beitrag für Haubesorgerarbeiten. Gemäß § 23 Abs 1 Z 1 MRG bestehe dieser Beitrag aus den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten zuzüglich der Kosten der für die Reinigungsarbeiten erforderlichen Gerätschaften und Materialien, soweit sie nicht Gegenstand des § 8 HBG sind. § 8 HBG regle nur den Ersatz der Kosten der Beschaffung von Materialien zur Erfüllung der dem Hausbesorger gemäß § 4 Abs 1 Z 1 lit a bis lit d HBG obliegenden Aufgaben, nicht jedoch der dem Hausbesorger gemäß § 4 Abs 1 Z 1 lit e HBG obliegenden Arbeiten. Unter § 4 Abs 1 Z 1 lit e HBG falle unter anderem die dem Hausbesorger obliegende Reinigung der Gehsteige. Die Kosten des Gartenschlauches, der, und dies sei im Rekursverfahren nicht strittig, zum Reinigen des Gehsteiges verwendet wird, seien daher Betriebskosten (vgl ähnlich: LGZ Wien in MietSlg 42.278).
Auch die Kosten der Entfernung der Dachlawine seien Betriebskosten. Als Betriebskosten gelten gemäß § 21 Abs 1 Z 2 MRG auch die Kosten der Unratabfuhr. Die Rechtsprechung setze "Unrat" nicht zwangsläufig mit "Schmutz" gleich, werde darunter doch auch die Entfernung von Bodenkram und Gerümpel verstanden (vgl Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20, Rz 6 zu § 21 MRG; LGZ Wien in MietSlg 36.362; 46.293; 27.256). Würth vertrete die Ansicht, daß das Wegführen von Schnee nicht als Unratabfuhr anzusehen sei, dies unter Hinweis auf die Entscheidung des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien in MietSlg 2.269 (vgl Würth in Rummel2, Rz 5 zu § 21 MRG). In der zitierten Entscheidung habe das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien ausgesprochen, daß unter Unrat im Sinne des § 2 Abs 2 Z 2 MG nur Mist, Asche und sonstige Abfälle zu verstehen sei, der sich gewöhnlich und regelmäßig im Betrieb der Hauswirtschaft ergebe, nicht aber Schnee, dessen Abfuhr nach außerordentlichem Schneefall Kosten verursacht, und zwar auch dann nicht, wenn der Schnee verunreinigt war. Daß sich die neuere zweitinstanzliche Rechtsprechung dieser einschränkenden Definition nicht anschließt, ergebe sich aus den angeführten Zitaten, handle es sich doch etwa bei Bodenkram und Gerümpel bzw den Kosten der Reinigung von durch undichte Kanäle verschmutzten Kellern weder um Mist noch um Asche, noch um sonstige Abfälle, die sich gewöhnlich im Betrieb der Hauswirtschaft ergeben. Den den einzelnen Entscheidungen zugrundeliegenden Sachverhalten sei lediglich gemeinsam, daß es sich um Kosten handelt, die auf Grund der (notwendigen) Entfernung von Sachen anfallen, die sich auf der Liegenschaft befinden und die niemanden zuordenbar sind (vgl LGZ Wien MietSlg 38.385). Nichts anderes könne auch für die Kosten der zu entfernenden Dachlawine gelten, die sich auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft befindet, und die naturgemäß niemandem zugehörig ist. Die Kosten der Entfernung von Dachlawinen seien demnach als Betriebskosten gemäß § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu beurteilen, unabhängig davon, ob es sich dabei um Kosten der Entfernung der Dachlawine vom Dach oder auch um das anschließende Wegführen der Dachlawine handelt.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes zwar S 130.000,-- nicht übersteigt, der Revisionsrekurs jedoch gemäß § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 18 und Z 18a MRG zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß die wesentliche Rechtsfrage, ob die Kosten der Entfernung von Dachlawinen als Betriebskosten zu beurteilen sind, soweit ersichtlich, vom Höchstgericht noch nicht gelöst wurde.
In ihrem gegen den zweitinstanzlichen Sachbeschluß erhobenen Revisionsrekurs beharren die Antragsteller auf dem schon in erster Instanz eingenommenen Rechtsstandpunkt, daß weder die Kosten des Wasserschlauchs noch die Kosten der Dachlawinenentfernung im taxativen Betriebskostenkatalog des § 21 Abs 1 MRG Platz fänden. Was den Gartenschlauch betreffe, seien die Anschaffungskosten in den Materialvergütungskosten des § 8 HBG unterzubringen, sofern es sich nicht überhaupt iSd einschlägigen Judikatur (5 Ob 2091/96b) um einen Erhaltungsaufwand handelt. Auch die Kosten der Entfernung von Dachlawinen sei dem über die Hauptmietzinsreserve zu verrechnenden Erhaltungsaufwand zuzurechnen, entspreche doch eine solche Arbeit der Sicherungspflicht des Liegenschaftseigentümers im Rahmen der Instandhaltung. Von Kosten im Rahmen des Betriebes eines Hauses könne in diesem Zusammenhang nicht gesprochen werden, hänge es doch von den besonderen Witterungsverhältnissen, der Dachkonstruktion und anderen Faktoren ab, ob Schnee vom Dach entfernt werden muß. Es gehe nicht an, den taxativen Betriebskostenkatalog der §§ 21 bis 24 MRG immer mehr aufzuweichen. Schon jetzt würden die Mieter unter dem Titel "Unratabfuhr" mit oft unzumutbar hohen Entrümpelungskosten belastet. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, in Abänderung der zweitinstanzlichen Entscheidung den Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederherzustellen.
Die Antragsgegner haben dazu eine Revisionsrekursbeantwortung erstattet und beantragt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.
Richtig ist, daß § 21 Abs 1 MRG eine taxative Aufzählung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten enthält (EvBl 1984/140; WoBl 1993, 171/117; MietSlg 46.292 ua), sodaß die hier von den Antragsgegnern geltend gemachten Aufwendungen für die Anschaffung eines Wasserschlauchs und die Entfernung einer (drohenden oder abgegangenen) Dachlawine nur dann als Betriebskosten anerkannt werden können, wenn sie sich einer der Kostenarten des § 21 Abs 1 MRG zuordnen lassen.
Die Kosten des Wasserschlauchs lassen sich, wenn überhaupt, nur im Beitrag für Hausbesorgerarbeiten unterbringen (§ 21 Abs 1 Z 8 MRG). Das haben schon die Vorinstanzen richtig erkannt. Zu den unterschiedlichen Auslegungsergebnissen ist wie folgt Stellung zu nehmen:
Zu den nach § 21 Abs 1 Z 8 MRG überwälzbaren Betriebskosten zählen seit der MRG-Novelle 1985 neben den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten und Ersätzen auch die Kosten der für die Reinigungsarbeiten erforderlichen Gerätschaften und Materialien. Damit sollte der vor dem Inkrafttreten des MRG geltende Rechtszustand wiederhergestellt werden, wonach es sich bei den fraglichen Aufwendungen um Betriebskosten handelte, sofern sie nicht Gegenstand des Materialkostenersatzes gemäß § 8 HBG waren (§ 9 lit d HBG). Damals ging es um Gerät und Material für das Reinigen der Gehsteige und deren Bestreuung bei Glatteis, soweit dies in Erfüllung der dem Hauseigentümer nach den bestehenden Vorschriften obliegenden Verpflichtungen erforderlich ist (§ 9 Abs 1 lit e HBG). Schon das MRG hatte allerdings insofern eine Änderung des Betriebskostenbegriffs gebracht, als die Überwälzbarkeit von Aufwendungen für den Hausbesorger nicht mehr davon abhängig gemacht wurde, daß ihre Höhe - wie noch in § 2 Abs 2 Z 6 MG festgelegt war - "durch Gesetz oder durch Verfügung des Bundes, des Landes oder der Gemeinde bestimmt ist". Überwälzbar sind gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG alle zur Abgeltung von Entgelts- und Ersatzansprüchen des Hausbesorgers geleisteten Zahlungen, sofern sich diese Ansprüche auf den im HBG geregelten Aufgabenbereich des Hausbesorgers beziehen. Dazu gehören auch die einer besonderen Vereinbarung überlassenen Entlohnungsansprüche des Hausbesorgers nach § 12 HBG für andere Dienstleistungen, die mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen (§ 4 Abs 3 HBG). Der diesbezüglichen Lehrmeinung von Palten (Probleme der Betriebskostenberechnung und verwandter Fragen [§§ 17, 21 bis 24 und 47 MRG], HBzMRG, 415) sowie Würth/Zingher (Miet- und Wohnrecht19, Rz 2 zu § 23 MRG) hat sich der Oberste Gerichtshof in WoBl 1993, 13/5 ausdrücklich angeschlossen.
Zu den anderen Dienstleistungen, die nach Maßgabe der §§ 12 und 4 Abs 3 HBG einen Entlohnungsanspruch des Hausbesorgers begründen können, zählen nach der Judikatur außerordentliche Reinigungsarbeiten, die Wartung einer Zentralheizungsanlage oder eines Aufzugs oder die Gartenbetreuung (MietSlg 46/34; vgl auch WoBl 1998, 338/218). Zahlungen, die der Vermieter aus diesem Titel leistet, sind daher grundsätzlich als Betriebskosten überwälzbar. Die betreffende Dienstleistung des Hausbesorgers muß nur, wie in § 4 Abs 3 HBG gefordert, mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen.
Sowohl beim gelegentlichen "Ausspritzen des Hofes" einer Wohnanlage (wie die Antragsgegner ursprünglich behaupteten) als auch bei der fallweisen Reinigung des Gehsteiges mit Wasser (wie das Rekursgericht unterstellte) kann diese Tatbestandsvoraussetzung als erfüllt angesehen werden (hier wurde dies von den Antragstellern auch gar nicht in Zweifel gezogen). Fraglich ist nur, ob auch die Kosten der für solche Reinigungsarbeiten erforderlichen Geräte und Materialien (für die dem Hausbesorger kein Materialkostenersatz nach § 8 HBG gebührt, weil das Aufwaschen von Höfen oder Gehsteigen nicht zu den in § 4 Abs 1 Z 1 lit a bis lit d geregelten Tätigkeiten gehört) zu den nach § 21 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 23 Abs 1 MRG überwälzbaren Betriebskosten zu zählen sind. Grundsätzliche Einwände bestehen nicht, da § 23 Abs 1 MRG schlechthin von den Kosten der für Reinigungsarbeiten erforderlichen Gerätschaften und Materialien spricht, ohne auf Reinigungsarbeiten nach § 4 Abs 1 Z 1 lit e HBG einzuschränken (vgl Würth zu WoBl 1998, 338/219), doch liegt eine grenzenlose Überwälzung der Kosten von Reinigungsgeräten sicherlich nicht in der Absicht des Gesetzgebers.
Bei der erwähnten MRG-Novelle 1985 ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß es sich bei den (gesondert, also außerhalb des Materialkostenersatzes nach § 8 HBG) überwälzbaren Kosten für Reinigungsgeräte und -materialien um "laufende - meist nicht besonders ins Gewicht fallende - Ausgaben für Gegenstände, die vom Vermieter dem Hausbesorger für dessen Dienstverrichtungen überlassen werden, handelt" (siehe dazu die Gesetzesmaterialien bei Würth/Zingher, MRG 86, 61). Anschaffungskosten für teures technisches Gerät oder für Gegenstände, von denen es nicht als üblich angesehen werden kann, daß sie dem Hausbesorger vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden, werden daher als Erhaltungsaufwand und nicht als Betriebskosten zu behandeln sein. Bei den geringen Kosten für die als üblich anzusehende Anschaffung eines Wasserschlauchs hat jedoch der erkennende Senat gleich dem Rekursgericht keine Bedenken, sie gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 23 Abs 1 MRG als Betriebskosten anzuerkennen.
Nicht zu folgen ist jedoch der Rechtsansicht des Rekursgerichtes, die Entfernung einer Dachlawine sei dem in § 21 Abs 1 Z 2 MRG erwähnten Begriff der "Unratabfuhr" zu unterstellen. Abgesehen davon, daß sich mit dem Begriff "Unrat" Vorstellungen verbinden, die mit natürlichem Niederschlag nichts gemein haben (was offenbar auch die meisten zweitinstanzlichen Gerichte so sehen oder gesehen haben - vgl MietSlg 2.269, 4.436, 10.411, 15.151 ua), ließe sich kaum abgrenzen, wann Schnee vom bloßen Reinigungs- oder Streuproblem zu Unrat wird. Einen Ansatzpunkt für die Behandlung der Aufwendungen für die Entfernung drohender oder abgegangener Dachlawinen bietet jedoch abermals die Überwälzbarkeit des Beitrags für Hausbesorgerarbeiten.
Werden die Hausbesorgerarbeiten vom Vermieter selbst oder von einer von ihm bestellten und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden Person geleistet, so hat der Vermieter gemäß § 23 Abs 2 MRG Anspruch auf jene Beträge, die er dem Hausbesorger zahlen müßte. Zu den Hausbesorgerarbeiten, die solcherart eine Betriebskostenforderung des Vermieters begründen können, gehören, wie bereits ausgeführt wurde, auch Dienstleistungen, die über die in § 4 Abs 1 Z 1 lit a bis lit e HBG speziell geregelten Obliegenheiten hinausgehen. Voraussetzung ist nur, daß es sich um Tätigkeiten handelt, die zum Berufsbild des Hausbesorgers gehören, und daß sie, wie in § 4 Abs 3 HBG gefordert, mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen.
Die hier zu beurteilende Entfernung einer drohenden oder abgegangenen Dachlawine steht zweifellos mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang. Die Notwendigkeit der Tätigkeit ergibt sich nicht zuletzt daraus, daß den Mietern (oder sonstigen Hausbewohnern) die ungestörte und gefahrlose Ausübung ihrer Nutzungsrechte gewahrt werden soll. Fraglich kann nur sein, ob die Entfernung einer gefährlichen Schneeanhäufung auf dem Dach bzw die Verbringung des Schnees zu den typischen Tätigkeiten eines Hausbesorgers gehört. Das läßt sich nur von Fall zu Fall entscheiden. Erfordert die Aufgabe den Einsatz von Fachkräften (etwa von Dachdeckern oder von Transportunternehmen), wird nicht von einer Hausbesorgertätigkeit gesprochen werden können, deren Entlohnung eine Betriebskostenpost iSd § 21 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 23 Abs 1 MRG darstellt. Es sind aber auch Fälle vorstellbar, in denen mit den üblichen Fähigkeiten eines Hausbesorgers das Auslangen gefunden werden kann oder könnte, um eine drohende oder abgegangene Dachlawine zu entfernen. Dann besteht auch die angesprochene Möglichkeit, die mit der Schneeräumung verbundenen Aufwendungen als Betriebskosten geltend zu machen.
Im gegenständlichen Fall fehlt jeglicher Anhaltspunkt für die Annahme, die Entfernung der Dachlawine hätte die üblichen Fähigkeiten und Möglichkeiten eines Hausbesorgers überstiegen. Schon die aufgewendeten Kosten sprechen für ein eher geringfügiges Problem, und es hat auch keine der Parteien ein Vorbringen erstattet, aus dem sich anderes schließen ließe. Es konnte daher auch in diesem Punkt - wenigstens im Ergebnis - der Entscheidung des Rekursgerichtes gefolgt werden, daß die Aufwendungen für die Entfernung der Dachlawine zu Recht als Betriebskosten verrechnet wurden.
Aus diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm §§ 40, 50 Abs 1 ZPO.
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