Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers ***** Peter B*****, vertreten durch Dr. Otto Reich-Rohrwig, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegnerin Republik Österreich, vertreten durch die Finanzprokuratur, Singerstraße 17-19, 1011 Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 26. Mai 1998, GZ 39 R 722/97h-10, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 19. September 1997, GZ 41 Msch 3/97s-6, bestätigt wurde, folgenden
Sachbeschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Aufgrund des Mietvertrages vom 11. 7. 1949 ist der Antragsteller seit 1. 8. 1949 Mieter eines entsprechend beschriebenen Teiles des *****gartens, *****und diverser Kellerräume*****, welche Flächen und Räumlichkeiten ihm zur Führung seines Gast- und Schankgewerbes in Bestand gegeben wurden. Er wurde berechtigt, auf den bezeichneten Bestandflächen auf seine Kosten Zubauten durchzuführen (Superädifikate), er hat das Cafe-Restaurant ***** in der heute bestehenden Form errichtet und betreibt seither dieses Unternehmen in der Form eines Gast- und Schankgewerbes.
In Punkt 3 des Mietvertrages vom 11. Juli 1949 wurde, soweit für den gegenständlichen Rechtsstreit bedeutsam, vereinbart:
"Als vereinbarter Mietzins gilt der aufgrund des Jahresfriedensmietwertes von K 15.000 (d.i.: Kronen fünfzehntausend) zu berechnende gesetzliche Zins im Sinn des § 2 Abs 1 Punkt a Z 1 des Mietengesetzes, wozu noch alle Betriebskosten und von dem Mietobjekt zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben kommen; der Vermieter behält sich eine Änderung des Mietzinses im Rahmen der jeweils bestehenden, gesetzlichen Bestimmungen ausdrücklich vor. .... ".
Zu diesem Mietvertrag wurden insgesamt fünf Nachtragsvereinbarungen im Zeitraum von 13. 9. 1949 bis 30. 11. 1962 errichtet.
Für den gegenständlichen Rechtsstreit bedeutend ist lediglich der fünfte Nachtrag zum Mietvertrag. In dessen Punkt 1 erfolgt eine Verlängerung des Mietvertrages für die Dauer von weiteren 13 Jahren, somit vom 1. August 1989 bis 31. Juli 2002.
Punkt 2 dieses fünften Nachtrags lautet:
"Falls sich bis zum 31. Juli 1989 aus der Anwendung des Punktes 3 des genannten Mietvertrages (Mietvertrag vom 11. Juli 1949) keine Erhöhung des vereinbarten Mietzinses gegenüber dem heutigen Stand von S 1 pro Friedenskrone, somit S 15.000 jährlich ergeben haben sollte, gilt ab 1. August 1989 zwischen Vermieterin und Mieter bzw seinen Rechtsnachfolgern ein den in diesem Zeitpunkte vorliegenden Preisverhältnissen entsprechender Mietzins für das in Punkt 1 Abs 1 der Mietvertragsurkunde vom 11. Juli 1949 in der Fassung des vierten Nachtrags vom 29. Juli 1955 genannte Bestandobjekt als vereinbart."
Aufgrund des Art 1 Z 4 des BGBl 281/1967 (MRÄG wirksam ab 1. 1. 1968) hob die Antragsgegnerin vom Antragsteller ab 1968 den zweifachen und ab 1969 den dreifachen Friedenskronenzins (S 2 bzw S 3 pro Friedenskrone) als Hauptmietzins ein, somit S 45.000 jährlich.
Unter Bezug auf Punkt 2 des fünften Nachtrags zum Mietvertrag begehrte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 24. 2. 1992 vom Antragsteller die Bezahlung eines angemessenen Hauptmietzinses von monatlich S 487.000, rückwirkend ab 1. 8. 1989. Mit Schreiben vom 12. 3. 1992 gab die ***** dem Antragsteller die Mietzinsvorschreibung für das Mietobjekt ab 1. 8. 1989 mit S 487.000 monatlich bekannt.
Am 9. 9. 1996 stellte der Antragsteller bei der Schlichtungsstelle für den 1. Bezirk einen Mietzinsüberprüfungsantrag. Durch die Erhöhung des Hauptmietzinses zuletzt auf S 45.000 ab 1968 bzw 1969 sei die Antragsgegnerin des Rechtes verlustig gegangen, den Hauptmietzins ab 1. 8. 1989 auf das gesetzlich zulässige Höchstausmaß, somit auf den angemessenen Mietzins anzuheben.
Die Antragsgegnerin bestritt das Begehren des Antragstellers. Die in Punkt 3 des Mietvertrags vom 11. 7. 1949 getroffene Vereinbarung, wonach sich der Vermieter eine Änderung des Mietzinses im Rahmen der jeweils bestehenden gesetzlichen Bestimmungen ausdrücklich vorbehalte, sei gemäß § 16a MRG unwirksam. Die Berechtigung der Antragsgegnerin, ab 1968 den zweifachen bzw dann dreifachen Friedenskronenzins einzuheben, könne daher nicht auf Punkt 3 des Mietvertrages vom 11. 7. 1949 gestützt werden, sondern ergebe sich die Berechtigung hiezu ausschließlich aus dem MRÄG BGBl Nr 281/67 und der in diesem Gesetz erfolgten neuen Berechnung des gesetzlichen Mietzinses. Durch die neu eingeführte Bestimmung des § 2 Abs 1 lit a MG sei nicht der Jahresmietzins 1914 geänderte worden, sondern die Parität zwischen diesem und der geltenden Währung. Es sei also keine Änderung des Mietzinses durch Anwendung des § 3 des ursprünglichen Vertrags eingetreten. Demnach sei die Antragsgegnerin berechtigt, ab 1. 8. 1989 den mit S 487.000 pro Monat angemessen ermittelten Hauptmietzins zu begehren.
Das Erstgericht stellte die Unzulässigkeit des Begehrens auf Zahlung eines monatlichen Hauptmietzinses von S 487.000 für das vom Antragsteller gemietete Bestandobjekt fest.
Dem dagegen von der Antragsgegnerin erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.
Es unterzog zunächst die in Punkt 2 des fünften Nachtrags zum Mietvertrag getroffene Vereinbarung, daß der Mieter ab 1. 8. 1989 den zu diesem Zeitpunkt den vorliegenden Preisverhältnissen entsprechenden Mietzins zu bezahlen habe, einer Gültigkeitsprüfung. Nach § 16 MG in der im Jahr 1962 geltenden Fassung, sei zwischen den Parteien des Bestandvertrages eine freie Mietzinsvereinbarung zulässig gewesen. Der Mietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit sei mindestens sechs Monate aufrecht gewesen und der Friedenskronenzins habe mehr als 4.000 Kronen betragen. Es bestünden zunächst keine Bedenken gegen die Wirksamkeit einer freien Mietzinsvereinbarung für einen Zeitraum ab 1. 8. 1989. Bei Prüfung der Zulässigkeit einer Vereinbarung sei nämlich die Rechtslage im Zeitpunkt ihres Abschlusses maßgeblich.
Auch die Regelung des § 16a MRG, die auch für Altverträge gelte, und die Vereinbarungen, die eine Erhöhung des Hauptmietzinses für den Fall einer Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Höhe des Hauptmietzinses vorsähen, für rechtsunwirksam erkläre, stehe nicht dagegen. Nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung unterliege die Vereinbarung, ab einem bestimmten Zeitpunkt den "gesetzlichen Mietzins" zu bezahlen, nicht dem § 16a MRG, weil sie nicht mit einer Änderung gesetzlicher Vorschriften verknüpft sei (OGH in MietSlg 41.279/17). Die Antragsgegnerin könne sich daher nicht auf die behauptete Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsklausel des Punktes 2 im fünften Nachtrag zum Mietvertrag stützen. Es sei daher zu prüfen, ob die in dieser zitierten gesetzlichen Bestimmung gesetzte Bedingung eingehalten worden sei, nämlich daß bis zum 1. 8. 1989 keine Mietzinserhöhung aus der Anwendung des Punktes 3 des Mietvertrages vom 11. Juli 1949 stattgefunden habe. Diese Negativbedingung sei jedoch nicht verwirklicht. Die Antragsgegnerin habe nämlich von der ihr durch das MRÄG BGBl Nr 281/67 ab 1. 1. 1968 bzw 1. 1. 1969 eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht, dem Mieter einen erhöhten Mietzins vorzuschreiben. Sie habe ab 1. 1. 1968 statt S 1 pro Friedenskrone S 2 und ab 1. 1. 1969 S 3 pro Friedenskrone begehrt. Damit habe sich der ursprüngliche Friedenskronenzins von S 15.000 jährlich auf S 30.000 und sodann auf S 45.000 pro Jahr erhöht. Es bestehe kein Grund, davon auszugehen, daß eine Erhöhung aufgrund gesetzlicher Ermächtigung nicht von der gesetzten Bedingung erfaßt sein sollte.
Durch die Anhebung der Hauptmietzinse nur für Geschäftsräumlichkeiten durch das MRÄG 1967 sei keine Paritätsänderung im Verhältnis Friedenskrone - Schilling erfolgt, wie dies die Antragsgegnerin behaupte, sondern sei dadurch nur die rechtspolitische Zielsetzung bewirkt worden, wegen der gestiegenen Erhaltungskosten den Mietzins von Geschäftsräumlichkeiten auch ohne Mieterwechsel erhöhen zu können. Auch habe die gesetzliche Regelung nicht selbsttätig in Verträge eingegriffen und die Mietzinse erhöht, sondern sei dazu ein Anhebungsbegehren des Vermieters nach § 12 MG Voraussetzung gewesen.
Das Erhöhungsbegehren der Antragsgegnerin ab 1. 1. 1968 auf S 30.000 und ab 1. 1. 1969 auf S 45.000 sei somit als Erhöhung des vereinbarten Mietzinses von S 15.000 jährlich zu qualifizieren, weshalb die in Punkt 2 des dritten Nachtrags zum Mietvertrag gesetzte Bedingung nicht eingetreten sei. Demnach sei es der Antragsgegnerin verwehrt, ab 1. 8. 1989 vom Antragsteller unter Berufung auf dessen Angemessenheit einen höheren Mietzins zu begehren.
Als Neuerung wertete das Erstgericht dabei die von der Rekurswerberin erstmals im Rekurs aufgestellte Behauptung, die Parteien hätten im Jahr 1962 jedenfalls einen angemessenen Mietzins für den Zeitraum ab 1. 8. 1989 vereinbaren wollen.
Das Rekursgericht sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 übersteige und erklärte den Revisionsrekurs für zulässig. Zur Frage, ob die durch das MRÄG ermöglichte Anhebung des Friedenskronenzinses für Geschäftslokale von S 1 auf letztlich S 3 je Friedenskrone bloß als Paritätsänderung oder aber als Zinserhöhung zu qualifizieren sei, liege keine Judikatur des Höchstgerichtes vor.
Gegen diesen Sachbeschluß richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin.
Der Antragsteller beantragte, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, aber nicht berechtigt.
Die Revisionsrekurswerberin vertritt nach wie vor den Standpunkt, daß die ab den Jahren 1968 und 1969 erfolgte Einhebung eines Hauptmietzinses von S 2 bzw S 3 pro Friedenskrone aufgrund einer gesetzlichen Änderung der Parität der Währungen erfolgt sein soll und nicht aus der Anwendung des Punktes 3 des Mietvertrags vom 11. Juli 1949 resultierte, worin sich die Antragsgegnerin eine "Änderung des Mietzinses im Rahmen der jeweils bestehenden, gesetzlichen Bestimmungen" ausdrücklich vorbehielt. Zur Unterstützung ihrer Meinung bezieht sie sich auf die in MietSlg 21.281 veröffentlichte Entscheidung des Landesgerichtes für ZRS Wien.
Darüber hinaus bewirke die Regelung des § 16a MRG die Unwirksamkeit der in Punkt 3 des Mietvertrages vom 11. 7. 1949 getroffenen Vereinbarung. Deshalb habe eine Erhöhung auch nicht aus einer Anwendung dieser unwirksamen mietvertraglichen Bestimmung erfolgen können. Die Erhöhungen des Hauptmietzinses in den Jahren 1968 und 1969 seien hingegen aufgrund Anwendung gesetzlicher Bestimmungen erfolgt, nicht aber aus der Anwendung der Bestimmung des Punktes 3 des ursprünglichen Mietvertrags.
Darüber hinaus sei die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung dahin auszulegen, daß der Antragsteller jedenfalls spätestens im Jahr 1989 einen ortsüblichen Mietzins für das Bestandobjekt zu bezahlen habe, sodaß die Anhebung zum 30. 6. 1989 zu Recht erfolgt sei.
Sämtliche Argumente der Revisionsrekurswerberin vermögen nicht zu überzeugen.
Ein richtiges Verständnis des Begriffs "Paritätsänderung" kann am ehesten aus dem Bundesgesetz vom 20. Dezember 1924 über die Einführung der Schillingrechnung und über andere das Währungswesen betreffende Bestimmungen (Schillingsrechnungsgesetz) Nr 461/1924 gewonnen werden. Dort heißt es in § 1: Anstelle der geltenden Rechnung in Kronen tritt die Schillingrechnung. Ihre Einheit ist der Schilling. Er wird in 100 Groschen eingeteilt.
§ 2: Die Umrechnung von der Krone auf den Schilling findet derart statt, daß 10.000 K gleich 1 Schilling zu rechnen sind.
.......
§ 6 Abs 1: Die in bestehenden Gesetzen oder Vorschriften enthaltenen,
auf Kronen lautenden Bestimmungen sind vom 1. Jänner 1925 an nach dem
in § 2 aufgestellten Umrechnungsverhältnis in Schillingen zu
verstehen.
§ 8 Abs 1: Alle in Kronen erfüllbaren Verbindlichkeiten können vom 1.
Jänner 1925 an nach dem in § 2 festgesetzten Umrechnungsverhältnis in
Schillingen erfüllt werden.
......
Kronenforderungen in einem höheren als dem Nennbetrag zu erfüllen
waren, werden durch dieses Gesetz nicht geändert.
........
Mit dieser gesetzlichen Regelung wird das Verhältnis einer Währung zu einer anderen, die neu eingeführt wird, bestimmt und damit eine Parität geschaffen. Eine weitere gesetzliche Regelung dieses Gegenstandes existiert nicht.
Mit dem durch das WRÄG 1967, BGBl 281/67, wirksam ab 1. 1. 1968, im besonderen desssen Art 1 Z 4 wurde § 2 MG in seinem Abs 1 lit a geändert. Demnach besteht der Mietzins, den der Vermieter, soweit sich nicht aus Abs 4 und den §§ 5, 7, 16 und 16a die Zulässigkeit eines höheren Mietzinses ergibt, begehren kann (gesetzlicher Mietzins) aus dem Hauptmietzins, der auf das Jahr gerechnet für Wohnungen S 1, für Geschäftsräumlichkeiten ab dem 1. Jänner 1968 S 2 und ab dem 1. Jänner 1969 S 3 für jede Krone des Jahresmietzinses für 1914 betragen kann.
Der Jahresmietzins für 1914 ist aufgrund des Mietzinses zu ermitteln, der für den Mietgegenstand am 1. August 1914 vereinbart war. Die Rechnungsgrundlage für diesen Mietzins war nicht ein Verhältnis von Währungen zueinander, was schon daraus hervorgeht, daß eine Anhebung des höchstzulässigen Mietzinses für Wohnungen nicht erfolgte. Dieser sogenannte "Friedensmietzins" oder "Friedenskronenzins" stellte auf die in der damaligen Währung Kronen ausgedrückten Jahresmietzinse 1914 ab, wobei aus der zitierten Bestimmung hervorgeht, daß diese sich durch die Neuregelung nicht änderten, sondern als Berechnungslage gleichblieben. Durch die neue Bestimmung wurde einerseits die Obergrenze des zulässig zu vereinbarenden Hauptmietzinses für Geschäftsräumlichkeiten angehoben, andererseits bei bestehenden Mietverträgen gemäß § 12 Abs 1 MG dem Vermieter die gesetzliche Möglichkeit eingeräumt, dem Mieter spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin sein Begehren auf Bezahlung dieses nun zulässigen Mietzinses bekanntzugeben. § 12 Abs 1 MG verlangte also ausdrücklich für das Entstehen einer Verpflichtung des bisherigen Mieters, daß der Vermieter ihm sein darauf gerichtetes Begehren 14 Tagen vor dem nächsten Zinstermin bekanntgab. Dazu genügte zweifellos auch eine formlose Vorschreibung (vgl Würth-Zingher Miet- und Wohnrecht19 Rz 2 zu § 2 MG; MietSlg 23.289 = ImmZ 1971, 255; MietSlg 29.269). Daran ändert auch die im Gesetz gewählte Überschrift "Gesetzlicher Mietzins" nichts. Die Erhöhung der vertraglichen Verpflichtung zur Zinszahlung fand nicht durch Inkrafttreten des MRÄG 1967 statt, sondern durch ein Erhöhungsbegehren des Vermieters.
Die dem Vermieter gesetzlich eingeräumte Möglichkeit der Anhebung des Hauptmietzinses bei Geschäftsräumlichkeiten erfolgte somit weder aufgrund einer gesetzlichen Paritätsänderung noch aufgrund gesetzlicher Anordnung.
Soweit die Revisionsrekurswerberin aus der in MietSlg 21.281 veröffentlichten Entscheidung des Landesgerichtes für ZRS Wien Argumente für ihren Standpunkt zu gewinnen trachtet, ist klarzustellen, daß dort die Frage zu lösen war, ob neben den in § 2 Abs 1 lit a MG vorgesehenen Erhöhungsbeträgen noch zusätzlich die Einhebung eines Vielfachen von S 5,55 pro Friedenskrone zulässig war. Diese Frage beantwortete sich aber schon nach dem Wortlaut des § 2 MG negativ. Soweit das Rekursgericht dort ausführte, durch die Neubestimmung des § 2 Abs 1 lit a MG sei für Geschäftsräume nicht der Jahresmietzins für 1914 erhöht worden, sondern nur "die Parität zwischen diesem und der geltenden Währung erhöht worden", ist dies zugegebenermaßen mißverständlich. Nach Auffassung des erkennenden Senates will die Entscheidung in diesem Zusammenhang nur klarstellen, daß sich zwar nicht der Friedenskronenwert 1914 verändert habe, jedoch das Verhältnis des Geschäftslokalmietzinses in Schillingbeträgen zu ersterem.
Auf die Unanwendbarkeit des § 16a MRG ist das Rekursgericht bereits zutreffend eingegangen. Die Vereinbarung, der Vermieter behalte sich eine Änderung des Mietzinses im Rahmen der jeweils bestehenden, gesetzlichen Bestimmungen ausdrücklich vor, stellt keine bestimmte oder wenigstens bestimmbare Erhöhungsvereinbarung dar, sodaß § 16a MRG der Wirksamkeit dieser Vertragsbestimmung nicht entgegensteht (vgl EvBl 1986/26 = MietSlg 37.129; 38.139 ua).
Welcher Erklärungswert dem Vertragspassus, der Vermieter behalte sich eine Änderung des Mietzinses im Rahmen der jeweils bestehenden, gesetzlichen Bestimmungen ausdrücklich vor, tatsächlich zukommen sollte, ist angesichts des Umstandes, daß Erhöhungen des vereinbarten Mietzinses ohnedies nur aufgrund gesetzlicher Ermächtigung hiezu vorgenommen werden konnten, nicht deutlich. Jedenfalls mißt Punkt 2 des fünften Nachtrags zum Mietvertrag diesem Satz doch einen Anwendungsbereich zu, nämlich eine Erhöhungsmöglichkeit gegenüber dem "heutigen Stand" von S 1 pro Friedenskrone somit S 15.000 jährlich. Eine Änderung des Mietzinses im Rahmen der bestehenden gesetzlichen Bestimmung hat die Antragsgegnerin auch für den Zeitraum ab 1. August 1989 im Auge gehabt, wenn bei damals, im Zeitpunkt des fünften Nachtrags (November 1962) zulässiger freier Mietzinsvereinbarung für diesen Zeitpunkt ein dann den vorliegenden Preisverhältnissen entsprechender Mietzins "vereinbart wurde". An der Zulässigkeit dieser Vereinbarung bestehen angesichts der aufgegebenen Preisbindung für Geschäftslokale im damaligen Zeitpunkt keine Bedenken. Doch ist dieser Vereinbarung eine Negativbedingung vorgeschaltet, die, wie schon ausgeführt wurde, nicht eingetreten ist. Es wurde nämlich eine Erhöhung des vereinbarten Mietzinses von S 15.000 jährlich auf S 45.000 durch Anwendung des Punktes 3 des Mietvertrags in Verbindung mit der geänderten gesetzlichen Bestimmung des § 2 Abs 1 Z 1 lit a MG vorgenommen. Das Argument, daß gesetzliche Mietzinsänderungen keine "Anwendung" des Punktes 3 des Mietvertrags bewirkt hätten, ist schon angesichts dessen Formulierung obsolet. Dort heißt es nämlich:
Änderung des Mietzinses im Rahmen jeweils bestehender gesetzlicher Bestimmungen.
Zusammenfassend ergibt sich, daß die Antragsgegnerin dadurch, daß sie von der ihr gesetzlich eingeräumten Möglichkeit, den Hauptmietzins auf S 45.000 zu erhöhen, Gebrauch gemacht hat, den Eintritt der Negativbedingung verhinderte und damit die nur unter dieser Voraussetzung abgeschlossene Mietzinsvereinbarung ab 1. 8. 1989 zum Entfall brachte.
Für die von der Revisionsrekurswerberin gewünschte Auslegung der Vereinbarung dahin, daß jedenfalls - also offensichtlich ohne Bedingung - ab 1. August 1989 ein ortsüblicher Mietzins für das Bestandobjekt vereinbart worden sei, bietet sich in Anbetracht der ausdrücklich vorangestellten Negativbedingung, kein Raum.
Ihrem unberechtigten Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.
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