Rückverweise
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr.Schlosser als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr.Schiemer, Dr.Gerstenecker, Dr.Rohrer und Dr.Zechner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Stadt Linz, vertreten durch Dr.Gottfried Eypeltauer, Dr.Alfred Hawel und Dr.Ernst Eypeltauer, Rechtsanwälte in Linz, wider die beklagte Partei Juliane R*****, vertreten durch Prof.Dr.Alfred Haslinger, DDr.Heinz Mück, Dr.Peter Wagner, Dr.Walter Müller und Dr.Wolfgang Graziani Weiss, Rechtsanwälte in Linz, wegen Feststellung (Streitwert 2,5 Mio S), infolge Rekurses der beklagten Partei gegen den Beschluß des Landesgerichts Linz als Berufungsgerichts vom 5.November 1997, GZ 11 R 86/97m 31, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichts Linz vom 25.Juli 1997, GZ 9 C 1762/96f 25, aufgehoben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Dem Rekurs wird Folge gegeben und der berufungsgerichtliche Beschluß dahin abgeändert, daß das Ersturteil wiederhergestellt wird.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 150.939,80 S (darin 11.898,30 S Umsatzsteuer und 79.550 S Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Entscheidungsgründe:
Die klagende Partei ist Pächterin eines Gastgewerbetriebs in Linz. Verpächter und Liegenschaftseigentümer waren die Beklagte und ihr verstorbener Ehegatte. Als Rechtsnachfolgerin ihres Ehemannes ist die Beklagte nunmehr alleinige Vertragspartnerin der Stadt Linz. Das Pachtverhältnis wurde mit Bestandvertrag vom 18.April 1975 begründet und am 12.Dezember 1975 ergänzt. Diese Verträge bilden eine "Einheit". Die klagende Partei kaufte damals auch einen Großteil des gastgewerblichen Inventars zum Pauschalpreis von 5 Mio S. Die Dauer des Pachtverhältnisses beträgt 80 Jahre. Es begann am 1.Juni bzw 1.November 1975 und soll - nach der Vereinbarung - am 31.Mai 2054 enden.
Der Pachtvertrag vom 18.April 1975 hat soweit hier maßgeblich folgenden Wortlaut:
"I.
1. Zunächst wird einvernehmlich festgehalten, daß das im Hause 'Linz, ...', und zwar in dem Teil desselben, der den ehemaligen 4 Kanthof bildet, etablierte gast und schankgewerbliche Unternehmen einschließlich der Fremdenbeherbergung mit den Berechtigungen gemäß § 16 Abs 1 lit b), c), d) und g) der Gewerbeordnung aufgrund einer auf dieser Liegenschaft in anerkannt radizierter Eigenschaft haftenden Realkonzession (Erlaß der k.k.Statthalterei Linz vom 6.4.1901, Zl 4804) ausgeübt wird und daß dieses Haus den Verpächtern je zur Hälfte gehört. Die Ausübung der weiteren Berechtigungen gemäß § 16 Abs 1 lit a), e) und f) der Gewerbeordnung basiert auf einer Personalzusatzkonzession, welche vom Bezirksverwaltungsamt des Magistrates Linz Herrn … verliehen wurde (Bescheid vom 12.5.1969, GZ 100 1/5).
2. Die Stadt Linz als Pächterin hat das gast und schankgewerbliche Unternehmen der Verpächter weiterzuführen. Da aufgrund der gewerberechtlichen Vorschriften eine (Subverpachtung, Afterverpachtung) der oben angeführten Konzessionen durch die Stadt Linz rechtlich nicht zulässig ist, legen die derzeitigen Konzessionsinhaber die im Pkt.I.Z.1. dieser Vertragsurkunde näher bezeichneten ihnen zukommenden gast und schankgewerblichen Berechtigungen im vollen Inhalt und Umfang hiermit zugunsten der Stadt Linz auf die Dauer des nunmehr abzuschließenden Pachtvertrages, um eine Subverpachtung rechtlich zu ermöglichen, zurück. Die Konzessionsinhaber bzw Verpächter stimmen gleichzeitig einer Verleihung der vorbezeichneten Konzessionen bzw gast und schankgewerblichen Berechtigungen an die Stadt Linz zu. Die Stadt Linz verpflichtet sich unter einem bei Beendigung dieses Pachtvertrages die oben angeführten Konzessionen sodann zugunsten der Verpächter bzw deren Rechtsnachfolger bei der Gewerbebehörde zurückzulegen.
3. Die Stadt Linz hat als Pächterin des ... (Pachtobjekts) ... jene Räume und Ubikationen, in denen das Gast und Schankgewerbe nicht ausgeübt werden wird, ausschließlich für im öffentlichen oder kommunalen Interesse gelegene Zwecke zu verwenden (siehe Vertragspunkt VIII.).
II.
Die Ehegatten ... verpachten und übergeben nunmehr an die Stadt Linz und diese pachtet und übernimmt von den Erstgenannten, und zwar:
1. das im 'Hause Linz, ...', etablierte gast und schankgewerbliche Unternehmen einschließlich der Fremdenbeherbergung nach Inhalt und Umfang der unter Pkt.I. dieses Vertrages näher bezeichneten gast und schankgewerberechtlichen Berechtigungen.
2. Die zur Ausübung der vorbezeichneten Berechtigungen dienenden, in den beigehefteten beiden Grundrißplänen 1:1000 diese Pläne werden gleichzeitig zum wesentlichen Vertragsbestandteil erklärt - weiß belassenen Räumlichkeiten, nämlich:
a) zu ebener Erde gelegene Räumlichkeiten:
... (Beschreibung) ...
b) die im 1.Stock gelegenen Räumlichkeiten:
... (Beschreibung) ...
3. Das gewerbliche Zubehör, welches in einer eigenen Liste (Beilage B) auch diese Beilage ist ein wesentlicher Vertragsbestandteil erfaßt ist.
5. Die Pächterin ist berechtigt, die beiden Fremdenzimmer, den Vorraum, das Bad und den Klosettraum in 1.Stock unter Aufrechterhaltung und Wahrung ihres Charakters als Fremdenzimmer erforderlichenfalls für Wohnzwecke zu benützen bzw benützen zu lassen. Festgestellt wird jedoch, daß die Pächterwohnung mit dem Gewerbebetrieb eine wirtschaftliche Einheit in dem Sinne, daß sie mit demselben zusammen in Pacht gegeben bzw genommen wird, bildet und bei Beendigung des Pachtverhältnisses gleichzeitig mit dem gewerblichen Betriebe an die Verpächter oder deren Rechtsnachfolger zurückgestellt werden muß. Diese Verpflichtung ist auf den von der Pächterin noch zu bestellenden Subpächter vertraglich zu überbinden.
III.
Das Pachtverhältnis beginnt mit 1.6.1975. Es wird mit einer Laufzeit von 80 Jahren, das ist somit der 31.5.2054 bei Einhaltung sämtlicher Vertragspunkte beiderseits unkündbar eingegangen.
Sollte dieses Pachtverhältnis bis längstens 31.1.2054 von keinem der beiden Vertragspartner vorzeitig aufgelöst worden sein, dann verlängert sich dasselbe nach Inhalt und Umfang dieses Vertrages ab 31.5.2054 und (gemeint: um) weitere 80 Jahre.
IV.
Als Pachtzins wird der Betrag von monatlich ... 70.000 S (in Worten: Schilling siebzigtausend) zuzüglich der Umsatzsteuer vereinbart. ... (Zahlungsweise und Wertsicherung) ...
VI.
Die Pächterin hat auf ihre Kosten die ordentliche und fachgemäße Instandhaltung der Pachträume und Örtlichkeiten laufend zu besorgen. Die Pächterin erklärt hiermit ausdrücklich, daß der Zustand der Pachträume und Örtlichkeiten gut ist und daß dieselben zu dem bedungenen Gebrauche geeignet sind. ... Die Pächterin hat ihrer Instandhaltungsverpflichtung bezüglich sämtlicher Pachträume so nachzukommen, daß sie in der Lage ist, dieselben im Zeitpunkte der Pachtbeendigung wieder in gutem Zustande an die Verpächter oder deren Rechtsnachfolger zurückstellen zu können.
... (Anweisungen zum Gebrauch des Pachtobjekts) ...
VII.
Die Vornahme jedweder baulicher Veränderungen oder Adaptierungen in und am Pachtobjekt samt Zubehör ist der Pächterin nur nach schriftlicher Bewilligung durch die Verpächter gestattet. Diese Vertragsverpflichtung ist gleichfalls auf den von der Pächterin noch zu bestellenden Subpächter vertraglich zu überbinden (siehe Vertragspunkt I.Z.3).
VIII.
Eine Unterverpachtung des gastgewerblichen Betriebes samt dem Pachtobjekte einschließlich des mitverpachteten Zubehörs ist der Pächterin gestattet. Der verpachtete bzw subverpachtete Gewerbebetrieb darf jedoch nur als Gastwirtschaftsbetrieb geführt werden. Die Überlassung von verpachteten Räumen und Ubikationen des Pachtobjektes an Dritte hat ausschließlich zur Erfüllung kommunaler oder im öffentlichen Interesse gelegenen Zwecke zu geschehen.
X.
Beide Vertragspartner verzichten hiermit ausdrücklich auf das Recht der Anfechtung dieses Vertrages wegen Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes.
XII.
Die Verpächter räumen hiermit der Pächterin das Vorkaufsrecht an dem Pachtobjekte ein.
XIV.
Soferne in diesem Vertrage nichts anderes festgelegt und bestimmt ist, gelten für dieses Pachtverhältnis und das Vorkaufsrecht die einschlägigen Bestimmungen des ABGB."
Der Ergänzungsvertrag vom 12.Dezember 1975 hat soweit hier bedeutsam folgenden Wortlaut:
"I.
Präambel
Die Stadt Linz hat aufgrund des Pachtvertrages vom 18.4.19975 nach den diesem Vertrage beigeschlossenen Illustrationsplänen ... von den eingangs genannten Verpächtern Teile des ihnen gemeinsam gehörenden ... (Pachtobjektes) ... zur Weiterführung des bestehenden gast und schankgewerblichen Unternehmens einerseits sowie zur Etablierung verschiedener, im öffentlichen bzw kommunalen Interesse gelegenen Einrichtungen (Hort, Seniorenclub, div.Beratungsstellen usw) andererseits langfristig in Pacht bzw Benützung genommen. Einvernehmlich wird festgestellt, daß für das Zustandekommen des oben zit. Pachtvertrages vorerst die Auflösung und Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich des ehem. sog. Schuhgeschäftes ..., das sowohl im Erd als auch im Obergeschoß des ... (Pachtobjekts) ... etabliert war, einschließlich der Freimachung und der Räumung der diesbezüglichen Lokalitäten, Voraussetzung für den Abschluß des obgenannten Pachtvertrages war. Alle hiezu erforderlichen Veranlassungen und Maßnahmen wurden von den Verpächtern auf deren Kosten und Gefahr getroffen und durchgeführt. Die Verpächter haben sodann nach der Räumung der vorbezeichneten Lokalitäten und Ubikationen durch umfangreiche, ausschließlich auf ihre Kosten durchgeführte Umbaumaßnahmen und Adaptierungen Teile des ehem. 'Geschäftslokales' zur Erweiterung der bestehenden 'Gasthausküche' herangezogen, eingerichtet und auf ihre Kosten funktionsgerecht für den Küchenbetrieb ausgestaltet. Die restlich verbliebenen erdgeschossigen Räume des ... ehem. 'Geschäftslokales' wurden gleichfalls von den Verpächtern auf ihre Kosten und Gefahr umgestaltet und so adaptiert, daß sie für kommunale bzw öffentliche Zwecke geeignet und verwendbar sind. Diese Räume sind vom bestehenden Gaststättenbetrieb vollkommen getrennt. Die so geschaffenen Haupt und Nebenräume (sanitäre Anlagen getrennt nach Geschlechtern, separate Heizung und Stromversorgung, Telefonanlage) sind für den von der Stadt Linz angestrebten Verwendungszweck voll funktionsfähig.
Weiters wird festgestellt, daß durch den von der Stadt Linz bei den Pachtverhandlungen verlangten Einbau eines Speisenlastenaufzuges, der aus der im Erdgeschoß gelegenen 'Gasthausküche' die im Obergeschoß befindlichen Gastlokalitäten (Saal usw) transportmäßig zu versorgen hat, die frühere sog. 'Pächterwohnung' im Obergeschoß eingeschränkt und umgestaltet werden mußte. Die Verpächter haben in Erfüllung des vorgenannten Begehrens der Stadt Linz als künftige Pächterin die diesbezüglichen notwendigen und erforderlichen Veranlassungen und Maßnahmen gleichfalls auf ihre Kosten und Gefahr getroffen und durchgeführt und durch eine Aufstockung des sog. 'Wirtschaftstraktes des … (Pachtobjekts) ...' neue Ubikationen, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Gang, 1 Vorraum, 1 Bad samt Zubehör einschließlich Telefon, errichtet. Die neu geschaffenen Ubikationen im Obergeschoß ... haben insgesamt ein Grundflächenausmaß von ... 222 m2.
Im Grunde der Bestimmungen des Pachtvertrages vom 18.4.1975 schließen nunmehr die eingangs genannten Vertragspartner den folgenden
Pachtvertrag
I.
... (Beschreibung des zusätzlichen Pachtobjekts im Ausmaß von 222 m2) ...
II.
Die Stadt Linz ist verpflichtet, die unter I.1. genannten Räume ausschließlich für kommunale bzw im öffentlichen Interesse gelegene Zwecke zu verwenden und zu benutzen bzw benützen zu lassen.
III.
Der unter 1.2. näher bezeichnete Erweiterungsraum für die Gasthausküche darf nur für den Gast und Schankgewerbebetrieb von der Stadt Linz verwendet werden. Die Stadt Linz ist verpflichtet, das bezügliche Pachtverhältnis auf den Subpächter jeweils vertraglich zu überbinden.
IV.
Die unter I.3. angeführten Ubikationen (Fremdenzimmer) dürfen von der Stadt Linz als sog. 'Pächterwohnung' nur in Verbindung mit dem verpachteten Gast und Schankgewerbebetrieb … (des Pachtobjekts) ... verwendet werden. Im Falle einer Unterverpachtung des Gast und Schankgewerbebetriebes hat die Stadt Linz diese Verpflichtungen und Auflagen auf den Subpächter unter Berücksichtigung und Einhaltung der Bestimmungen des Pkt.I.5. des Pachtvertrages vom 18.4.1975 vertraglich zu überbinden.
VII.
Das vorliegende Pachtverhältnis beginnt mit 1.11.1975 und wird bis 31.5.2054 eingegangen. Das Pachtverhältnis endigt somit automatisch mit 31.5.2054. Bei beiderseitiger Einhaltung sämtlicher Vertragspunkte ist auch das vorliegende Pachtverhältnis unkündbar. Sollte dieses Pachtverhältnis bis längstens 31.1.2054 von keinem der beiden Vertragspartner vorzeitig aufgelöst worden sein, dann verlängert sich dasselbe nach Inhalt und Umfang dieses Vertrages ab 31.5.2054 um weitere 80 Jahre.
VIII.
Der Pachtzins beträgt monatlich ... 9.000 S (in Worten Schilling neuntausend) Pauschale zuzüglich der Umsatzsteuer. ... (Zahlungsmodalitäten und Wertsicherung) ...
X.
Die Pächterin hat auf ihre Kosten die ordentliche und sachgemäße Instandhaltung der Pachträume und Örtlichkeiten laufend zu besorgen. Die Pächterin erklärt hiermit ausdrücklich, daß der Zustand der Pachträume und Örtlichkeiten neu ist und daß dieselben zu dem bedungenen Gebrauche geeignet sind. ... (Gebrauchs und Nutzungsanordnungen) ...
XI.
Die Vornahme jedweder baulicher Veränderungen oder Adaptierungen in oder am Pachtobjekte samt Zubehör ist der Pächterin nur nach schriftlicher Bewilligung durch die Verpächter gestattet. Diese Vertragsverpflichtung ist gleichfalls auf den jeweils von der Pächterin zu bestellenden Subpächter vertraglich zu überbinden.
XII.
Eine Unterverpachtung des zum gastgewerblichen Betriebe gehörenden Erweiterungsraumes der Gasthausküche einschließlich des mitverpachteten Zubehöres ist der Pächterin gestattet. Die Überlassung der im Erdgeschoß des … (Pachtobjekts) ... gelegenen und angepachteten Räume und Ubikationen an Dritte hat ausschließlich zur Erfüllung kommunaler bzw im öffentlichen Interesse gelegener Zwecke zu geschehen (siehe Vertragspunkt I.3.) des Pachtvertrages vom 18.4.1975.
XIV.
Beide Vertragspartner verzichten hiermit ausdrücklich und unwiderruflich auf das Recht der Anfechtung dieses Vertrages wegen Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes.
XV.
Die in diesem Vertrage festgelegten beiderseitigen Rechte und Pflichten gehen beiderseits auf die jeweiligen Rechtsnachfolger bzw Erben über.
XVI.
Die Verpächter räumen hiermit der Pächterin das Vorkaufsrecht an dem Pachtobjekte ein.
XVIII.
Soferne in diesem Vertrage nichts anderes festgelegt und bestimmt ist, gelten für dieses Pachtverhältnis und für das Vorkaufsrecht die einschlägigen Bestimmungen des ABGB und analog die einschlägigen Bestimmungen des bereits zwischen den Vertragspartnern bestehenden Pachtvertrages vom 18.4.1975."
Das Pachtobjekt gehört zu den Linzer Traditionsgastbetrieben. Dieser Betrieb hatte, als sich die Verpächter Mitte der 70 iger Jahre zurückzogen, bereits Jahrzehnte bestanden. Die Verpächter hatten das Gebäude 1966/67 zur Verwendung als Großgasthof umbauen lassen. Bei Begründung des Pachtverhältnisses hatten die Vertragsparteien nicht bedacht, daß die Vertragsklausel über das Erfordernis der Einwilligung der Verpächter in Umbau und Adaptierungsarbeiten "zu Problemen führen könnte". Zwischen den Verpächtern und dem damaligen Linzer Bürgermeister bestand "ein sehr amikales Verhältnis". Die Vertragspunkte wurden von den Parteien ausgehandelt. Deren Formulierung besorgte das Liegenschaftsamt der Stadt Linz. Das Gebäude des Pachtobjekts war zu rund 80 % dem Gast und Schankgewerbebetrieb vorbehalten. Die klagende Partei nutzte diesen Betrieb niemals selbst, sondern hatte ihn "von Anfang an unterverpachtet". Insgesamt waren zwei Subpächter tätig. Der letzte war - nach dem Pachtvertrag vom 17.November 1976 - eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Diese hatte einen wertgesicherten Unterpachtpachtzins von 45.000 S monatlich netto zu bezahlen. Das Unterpachtverhältnis endete am 30.September 1996. Damals betrug der Unterpachtzins 1,2 Mio S jährlich. Welcher genaue Anteil des Pachtzinses der klagenden Partei auf den Gastgewerbebetrieb entfiel, ist nicht feststellbar. Die Unterverpachtung war für die klagende Partei "nicht nur in bezug auf das Gesamtobjekt, sondern auch in bezug auf den Gastbetrieb ein finanzieller Verlust". In den nicht dem Gast und Schankgewerbebetrieb vorbehaltenen Räumen waren zuletzt eine Seniorentagesheimstätte und ein Kindergarten der klagenden Partei untergebracht. Vor dem Kindergarten hatte die klagende Partei dort einen Kinderhort betrieben. Die Seniorentagesheimstätte wurde 1994 in einen Neubau der klagenden Partei verlegt. Die Senioren begrüßten die Übersiedlung, weil sie "schönere Räumlichkeiten" erwarteten, ohne - wie im Gebäude des Bestandobjekts in den ersten Stock gehen zu müssen. Die klagende Partei hatte für die Senioren vor der Übersiedlung niemals den Einbau einer Aufstiegshilfe erwogen. Der Kinderhort hatte vor allem unter Raumnot und der fehlenden Möglichkeit zur Errichtung einer Freispielfläche gelitten. Die Unterbringung des Kindergartens in den ehemaligen Räumen des Horts ab 1.September 1994 war von vornherein nur "als ein auf ein Jahr befristetes Provisorium gedacht".
Die GmbH wollte den bis zum 30.September 1996 befristeten Unterpachtvertrag nicht verlängern, weil sie hohe Verluste erwirtschaftet hatte. Sie hatte diese Absicht bereits Ende 1992 angekündigt, ihren gastgewerblichen Betrieb ab März 1993 eingeschränkt und sich seither auf den Gassenverkauf bei reduziertem Restaurantbetrieb mit lediglich 30 Sitzplätzen mit günstiger Lage zur Küche konzentriert. Der Saal im 1.Stock wurde nur verwendet, "wenn jemand dort eine Veranstaltung abhalten wollte und dies rechtzeitig bekanntgab". Ursprünglich war das Lokal mit 120 Sitzplätzen im Erdgeschoß, 485 im Saal des Obergeschosses und 100 im Gastgarten betrieben worden. Die bezeichnete Betriebseinschränkung wurde von der klagenden Partei geduldet, obgleich auch im Subpachtvertrag eine umfangreichere Betriebspflicht vereinbart war. Spätestens im Mai 1996 stellte die GmbH den Gastgewerbebetrieb gänzlich ein und räumte das Bestandobjekt im September 1996. Nach Beendigung dieses Vertragsverhältnisses befürchtete die klagende Partei, keinen weiteren Unterpächter zu einem jährlichen Zins von 1,2 bis 1,3 Mio S "auftreiben zu können". Deshalb hielt sie eine "Umstrukturierung bzw einen Umbau" für erforderlich und entschloß sich, "das gesamte Pachtobjekt zu einem Kommunikationszentrum umzubauen, wobei der gastgewerbliche Betrieb stark dezimiert werden sollte". Eine Umsetzung dieses Plans hätte einen beträchtlichen Kostenaufwand erfordert, die gastgewerblich genutzte Fläche hätte aber dann nicht mehr dem Umfang der Betriebspflicht aufgrund des Pachtvertrags vom 18.April 1975 entsprochen. Deshalb wollte die klagende Partei das Pachtobjekt kaufen. Die Vertragsparteien erzielten keine Einigung. Die Beklagte willigte auch nicht in die "geplanten Umbaumaßnahmen" ein. Die notwendigen Instandhaltungsarbeiten am Gebäude veranschlagte die klagende Partei 1996 mit 15,120.000 S. Das "Adaptierungserfordernis" wurde mit 50 Mio S angegeben. In einem Schreiben an die Beklagte vom 6.Oktober 1994 führte die klagende Partei unter anderem aus:
"Wir werden im Sinne der ursprünglichen Zielsetzung ein modernes Kommunikationszentrum mit diversen öffentlichen Einrichtungen für die Bevölkerung des Ortsteiles Kleinmünchen installieren, in dem nur mehr ein kleinerer Buffetbetrieb Platz finden wird. Ich nehme an, daß Sie für das Vorhaben der Stadt Verständnis aufbringen werden und den Umbaumaßnahmen offen gegenüberstehen. Sollten Sie wider Erwarten den weitreichenden Planungen der Stadt nicht zustimmen, so würden wir uns gezwungen sehen, im Sinne einer angemessenen und mit dem Entgelt im Einklang stehenden Verwertbarkeit des Hauses trotzdem die entsprechenden Maßnahmen zu setzen. Der Bestandvertrag würde dann von uns mit allem Nachdruck unter dem Gesichtspunkt des Wegfalles der Geschäftsgrundlage (Unmöglichkeit der Weiterverpachtung als Gasthausbetrieb) unter Verletzung der guten Sitten angefochten werden."
Diese Nachricht sollte die Beklagte "aus der Reserve" locken. In Verhandlungen am 17.November 1994 erklärte die Beklagte, zur "Modernisierung des ... (Gebäudes) ... gesprächsbereit zu sein, wenn man auf seiten der klagenden Partei zwei ihr (der Beklagten) gehörende (weitere) Objekte pachte". Das lehnte die klagende Partei ab. Am 27.März 1995 erstellte das Stadtbauamt der klagenden Partei zwei Vorentwurfsskizzen für einen Gebäudeumbau. Auf deren Grundlage wies die klagende Partei die Beklagte mittels Schreibens vom 26.Mai 1995 auf die Notwendigkeit baulicher Veränderungen hin. Dargelegt wurde unter anderem:
"Nach dem derzeitigen Planungsstand wird der Trakt mit den beiden Kegelbahnen abgerissen und durch einen ebenerdigen großen Saal mit Nebenräumen unter Einbeziehung des Innenhofbereichs ersetzt. Die Gastronomie wird verkleinert und funktionell den heutigen Bedürfnissen angepaßt. Der Saalbereich im 1.Obergeschoß wird in einzelne Seminarräume bzw Büros aufgeteilt. Durch diese baulichen Maßnahmen wird es gelingen, das ... (Gebäude) ... als öffentliches Kommunikationszentrum für den Bereich Kleinmünchen wiederum attraktiv zu machen. Im Hinblick auf den bestehenden Vertrag werden Sie ersucht, diesen vorgesehenen Umgestaltungsarbeiten ihre Zustimmung zu erteilen. ... Sollten Sie einen Verkauf ... zu ortsüblichen Konditionen vorziehen, wäre auch dieser Schritt aus der Sicht der Stadt denkbar. In diesem Zusammenhang ist allerdings gleich zu bemerken, daß die von Ihnen gegenüber dem in Pension befindlichen Finanzdirektor ... geäußerten Kaufpreisvorstellungen in der Höhe von etwa 200 bis 300 Mio S völlig unakzeptabel sind."
Die erwähnten Kegelbahnen hatte die klagende Partei schon anläßlich des Abschlusses der Pachtveträge vom 18.April und 12.Dezember 1975 gekauft und daran Eigentum erworben.
Die Beklagte lehnte den Abriß der Kegelbahnen "rigoros" ab und meinte, "Umbaumaßnahmen" seien "nicht erforderlich". Sie sei jedoch bereit, "Sanierungsmaßnahmen zuzustimmen, wenn man die bereits am 17.November 1994 angebotenen Objekte ... zu den damals bereits genannten Bedingungen pachte". Eine Einigung unterblieb.
Am 9.März 1996 inserierte die klagende Partei die beabsichtigte Verpachtung des Gastgewerbebetriebs erstmals im Immobilienteil der Oberösterreichischen Nachrichten. Am 23.März und am 13.April 1996 wurde die Pachtgelegenheit neuerlich annonciert. Ernste Interessenten fanden sich nicht. Die klagende Partei forderte - ihrem Prozeßstandpunkt einer Beendigung des Pachtverhältnisses zum 30.September 1996 entsprechend - den für die Monate Oktober, November und Dezember 1996 vorausbezahlten Pachtzins zurück. Seit 1997 zahlt sie nichts mehr. Die Liegenschaft der Verpächterin ist mit Pfandrechten im Höchstbetrag von 36,3 Mio S belastet.
Die klagende Partei begehrte primär die Feststellung, daß die Pachtverträge vom 18.April bzw 12.Dezember 1975 am 30.9.1996 "geendet" hätten. Das erste Eventualbegehren zielte auf den Ausspruch der Vertragsaufhebung "mit Wirksamkeit 30.9.1996" ab. Mit dem zweiten Hilfsbegehren wurde die Feststellung der Beendigung der Pachtverträge "mit 30.6.1997" angestrebt. Vorgebracht wurde, daß es dem Bestandgeber "insbesondere um eine Erhaltung des ... (Gastgewerbebetriebs) ... für die Bevölkerung in Kleinmünchen als Kommunikationszentrum" gegangen sei. Diesem Betrieb sei "eine besondere Bedeutung" zugekommen. Die nicht dem Gastgewerbebetrieb gewidmeten Räume seien von untergeordneter Bedeutung, und zwar "sowohl vom flächenmäßigen Ausmaß her als auch nach dem Parteiwillen". Der Beklagten und ihrem Ehegatten sei es "primär um die Aufrechterhaltung des Gastronomiebetriebs samt Nebenräumen zur gastronomischen Versorgung der Wohnbevölkerung von Kleinmünchen" gegangen. Dieser "besondere Wunsch" der Verpächter liege der vereinbarten Betriebspflicht zugrunde, weil der "Verwendung als gastgewerblicher Betrieb die maßgebliche Bedeutung zugekommen" sei. Um dieses Ziel zu erreichen, hätten die Bestandgeber ihre Konzession zugunsten der klagenden Partei niedergelegt. Von Anfang an sei vorgesehen gewesen, daß die klagende Partei "den Gastgewerbebetrieb nicht selbst führen, sondern unterverpachten" werde. Ein solches Recht hätten die Bestandgeber ausdrücklich zugestanden, die Möglichkeit der Unterverpachtung jedoch "auf die Führung des Gewerbebetriebs als Gastwirtschaftsbetrieb eingeschränkt". Die GmbH habe den Unterbestandvertrag zum 30.September 1996 "vertragsgemäß aufgekündigt". Trotz intensiver Bemühungen sei für die Zeit danach kein weiterer Unterpächter gefunden worden, weil die dem Gastgewerbebetrieb vorbehaltenen Räume "in keiner Weise den modernen Anforderungen an die Führung" eines solchen Betriebs entsprochen hätten. Wegen "dieser räumlichen Struktur" sei es daher "nicht mehr möglich, einen Gastgewerbebetrieb im ... (Gebäude) ... rentabel zu führen". Die Beklagte sei "über mehrere Jahre hinweg" ersucht worden, die nach den Bestandverträgen erforderliche Einwilligung in bauliche Veränderungen bzw Adaptierungen zu erteilen, um eine "wirtschaftliche Führung des Gastgewerbebetriebs bzw die Nutzung des Bestandobjekts als Kommunikationszentrum" zu ermöglichen. Wegen "der veralteten Raumstruktur sei eine Nutzung des ... Gebäudes ... auch nicht mehr als Kommunikationszentrum möglich". Die Weigerung der Beklagten, den "unbedingt notwendigen Umbaumaßnahmen" zuzustimmen, sei ungerechtfertigt. Sie habe ihre Einwilligung davon abhängig gemacht, daß die klagende Partei "zwei weitere Liegenschaften … angemietet" hätte. Da besonders die dem Gastgewerbebetrieb vorbehaltenen Räume mit dieser Zweckbestimmung "nicht mehr wirtschaftlich ... genutzt werden" könnten und niemand zu finden sei, der einen solchen Betrieb als Unterpächter betreiben wolle, sei die Geschäftsgrundlage der Bestandverträge mit 30.September 1996 weggefallen, habe doch diese in der "Möglichkeit einer wirtschaftlich tragfähigen Unterbestandgabe des Gastgewerbebetriebs" bestanden. Das Bestandobjekt eigne sich demnach "nicht mehr zum bedungenen Gebrauch", weshalb die klagende Partei gemäß § 1117 ABGB zur vorzeitigen Auflösung des Pachtverhältnisses berechtigt sei. Von diesem Recht werde "hiemit mit Wirksamkeit 30.9.1996 Gebrauch" gemacht. Die Weigerung der Beklagten, in die "unbedingt notwendigen Umbaumaßnahmen" einzuwilligen, sei als "wesentliche Vertragsverletzung" anzusehen, die als wichtiger Grund für die vorzeitige Auflösung des Dauerschuldverhältnisses herangezogen werden könne. Auch von diesem Recht werde "mit Wirksamkeit 30.9.1996 Gebrauch" gemacht. Das Bestandverhältnis werde ferner "vorsichtshalber ... unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum gesetzlichen Kündigungstermin 30.6.1997" außergerichtlich aufgekündigt. Dieses Kündigungsrecht bestehe, wenn "ein Vertragspartner nicht sämtliche Vertragspunkte" einhalte. Die mangelnde "Zustimmung zu den notwendigen Umbaumaßnahmen" stelle eine solche "wesentliche Vertragsverletzung" der Beklagten dar. Deren Einwilligungspflicht ergebe sich "im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung". Gestaltungsrechte dürften überdies "nicht willkürlich, sondern nur nach billigem Ermessen ausgeübt werden". Hätte die Beklagte den vorgeschlagenen Umbaumaßnahmen zugestimmt, erhielte sie bei aufrechtem Bestandverhältnis "weiterhin den vereinbarten Bestandzins". Der Seniorenclub und die Kindertagesheimstätte hätten wegen der nunmehr mangelnden zweckgerechten Benützbarkeit des Gebäudes "abgesiedelt werden" müssen. Aus der Unterverpachtung habe die klagende Partei keinen "Gewinn gezogen". Der Unterpachtzins habe nicht einmal den Pachtzins gedeckt. Die Planung habe sich auf den Umbau des Gebäudes in ein "Volkshaus" bezogen, um seine verstärkte Nutzung für kommunale Zwecke zu ermöglichen.
Die Beklagte wendete ein, die klagende Partei sei nach den Pachtverträgen zur Unterbestandgabe berechtigt, aber nicht verpflichtet. Ein vertragliches Recht der klagenden Partei, bauliche Veränderungen durchzuführen, bestehe nicht. Demzufolge fehle es auch an einer Rechtspflicht, in geplante Umbaumaßnahmen einzuwilligen. Die Räume seien "für einen Gastgewerbebetrieb bestens verwendbar". Für die Nichtverlängerung des Unterpachtvertrags durch die GmbH sei deren "Unternehmenskonzept" ausschlaggebend gewesen. Ob die klagende Partei einen Unterpächter finde, der den erwarteten Zins zu zahlen bereit sei, falle ausschließlich in deren Sphäre. Daher könne von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage keine Rede sein. Die von der klagenden Partei formulierten Verträge enthielten keine Klausel, die eine Vertragsauflösung erlaubte, wenn der "allenfalls erwünschte Unterbestandzins niedriger als der ... Bestandzins" sei. Ein Rückgriff auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage sei bei Bestandverträgen überdies wegen der Sonderbestimmung des § 1117 ABGB ausgeschlossen. Deren Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung seien nicht erfüllt, weil "natürlich weiterhin die Führung eines Gastgewerbebetriebs sowie die Führung eines Horts, Kommunikationszentrums etc möglich" sei. Die Gründe, weshalb die klagende Partei eine solche Gebäudenutzung nicht mehr wolle, seien allein deren Sphäre zuzurechnen. Sie habe "von Anfang an weniger Unterbestandzins" erhalten als an Pachtzins bezahlt. Darin komme ihr Interesse "an der Erhaltung des Bestandobjekts im öffentlichen Interesse und im Interesse der Infrastruktur zum Ausdruck". Eine "bloß betriebswirtschaftlich erfolgsorientierte Betrachtung des Vertrags" sei "nicht beabsichtigt" gewesen. Die klagende Partei habe ausreichende Bemügungen unterlassen, einen weiteren Subpächter zu finden. Die Schwierigkeiten, jetzt einen solchen Vertragspartner zu gewinnen, bestünden deshalb, weil der Gastgewerbebetrieb mit Genehmigung der klagenden Partei "seit 1994 nur mehr eingeschränkt und seit Anfang Mai 1996 überhaupt nicht mehr geführt" werde. Ein weiterer Subpächter hätte daher "kein lebendes Unternehmen", sondern einen "toten Betrieb" zu übernehmen. Der klagenden Partei stehe es frei, den Gastgewerbebetrieb selbst zu führen. Sie sei "dazu nach dem Vertrag auch verpflichtet". Die Pachtliegenschaft sei im Vertrauen auf die Vertragslaufzeit zur Finanzierung von Investitionen erheblich belastet worden.
Das Erstgericht wies das Hauptbegehren und die Eventualbegehren ab. Nach seiner Ansicht ist als bedungener Gebrauch des Bestandobjekts die Unterverpachtung "im gastgewerblichen Bereich" zu verstehen. Selbst wenn die Marktlage für die Verpachtung solcher Betrieb schlecht wäre, sei in Rechnung zu stellen, daß durch persönlichen Einsatz ein von der Marktlage abweichendes Ergebnis erzielbar sei. Die Bemühungen der klagenden Partei, einen weiteren ernsthaften Interessenten als Subpächter zu finden, hätten nicht ausgereicht. Nur wenn die klagende Partei "trotz zielstrebiger und zweckmäßiger Anstrengungen" an der Marktlage gescheitert wäre, könnte eine "Unverpachtbarkeit" zugrundegelegt werden. Das sei keine Sachverständigen , sondern Rechtsfrage. Die klagende Partei hätte im Verhältnis zum letzten Unterpächter auf einen uneingeschränkten Betrieb des Gastgewerbes dringen müssen. Durch die Unterlassung eines solchen Verhaltens habe sie die vertragliche Betriebspflicht verletzt. Soweit die Nutzung des Gebäudes kommunalen und öffentlichen Zwecken gedient habe, sei der klagenden Partei vorzuwerfen, "überhaupt keine Bestrebungen nach einer gesonderten Nutzbarmachung gezeigt" zu haben. Demzufolge sei der Tatbestand des § 1117 ABGB nicht erfüllt. Die Beklagte habe den vorgeschlagenen Baumaßnahmen nicht zustimmen müssen. Eine solche "grundlegende Umgestaltung" des Gebäudes hätte eine Vertragsänderung "mit einem wesentlich eingeschränkten Gastgewerbebereich" vorausgesetzt. Lediglich wenn die klagende Partei "unbedingt erforderliche bauliche Maßnahmen zur Führung des Gastgewerbebetriebs im bisherigen Bereich vorgeschlagen" und die Beklagte ihre Einwilligung auch dazu verweigert hätte, wäre "Rechtsmißbrauch" anzunehmen. Die Berufung der klagenden Partei auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage sei unzutreffend, weil die gesetzlichen Voraussetzungen einer vorzeitigen Vertragsauflösung gemäß § 1117 ABGB nicht verwirklicht worden seien.
Das Berufungsgericht hob dieses Urteil auf, verwies die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück und sprach aus, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Es erwog in rechtlicher Hinsicht, die Eignung eines Bestandobjekts zum bedungenen Gebrauch habe als Geschäftsgrundlage in § 1117 ABGB ohnehin "positiv rechtlich als Einzelinstitut Berücksichtigung gefunden". Seien die Tatbestandsmerkmale dieser gesetzlichen Bestimmung nicht erfüllt, könne der Bestandnehmer nicht unter Berufung auf den Wegfall der "allgemeinen Geschäftsgrundlage" die Vertragsbeendigung erklären. Zweck der Regelung sei, dem Bestandnehmer eine Vertragsauflösung zu ermöglichen, wenn der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts aus Gründen außerhalb seiner Sphäre entfalle. Das sei bei einem vom Bestandnehmer verschuldeten Zufall zu verneinen. Sonst bestehe die Auflösungsmöglichkeit bei Rechts und Sachmängeln. Ob sie vom Bestandgeber verschuldet oder durch einen sonstigen Zufall eingetreten seien, sei unbeachtlich. Bei unbedeutenden Mängeln scheide ein Vertragsrücktritt aus, weil solche Mängel nicht die Eignung des Bestandobjekts zum bedungenen Gebrauch beseitigten. Seien derartige Mängel leicht behebbar, müsse der Bestandnehmer eine solche Behebung begehren. Der bedungene Gebrauch sei durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Dieser könne hier entgegen der Ansicht der klagenden Partei nicht "in einer wirtschaftlichen Unterbestandgabe" des Pachtobjekts erblickt werden. Die Berufung auf eine "Änderung der als dauernd vorausgesetzten Sachlage (als sogenannte Geschäftsgrundlage)" müsse erfolglos bleiben, soweit die klagende Partei damit habe rechnen müssen. Bereits bei Abschluß des Dauerschuldverhältnisses sei ein schlechter Geschäftsgang infolge einer allenfalls enttäuschten Erwartung, einen adäquaten Unterpächter zu finden, vorhersehbar gewesen. Dieses Risiko berühre nur die Sphäre der klagenden Partei. Deshalb komme eine Vertragsauflösung gemäß § 1117 ABGB nur in Betracht, wenn dem Bestandnehmer "die Unterbestandgabe" nicht mehr möglich sei. Die klagende Partei habe zumindest ein Wahlrecht eingeräumt erhalten, den Gastgewerbebetrieb selbst zu führen oder unterzuverpachten. Wäre die klagende Partei demzufolge zur weiteren Unterverpachtung außerstande, könnte sie ihr Wahlrecht nicht mehr ausüben und müßte "das Lokal" aufgrund ihrer Betriebspflicht selbst führen. Die objektive Unmöglichkeit, wegen allfälliger Unzulänglichkeiten der dem Gastgewerbebetrieb gewidmeten Räume einen Unterbestandnehmer selbst "zum Pachtzins Null zu finden", sei nicht mehr als vorhersehbares Risiko eines Fehlschlags geschäftlicher Erwartungen in der Sphäre der klagenden Partei, sondern als Zufall anzusehen, der letztere zur Vertragsauflösung gemäß § 1117 ABGB berechtige, habe doch das Bestandobjekt bei Vertragsabschluß den Ruf eines Linzer Traditionsgasthofs gehabt. Charakteristischer Geschäftsinhalt eines Bestandvertrags sei die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Der absoluten Unmöglichkeit einer Unterbestandgabe sei als minus jener Fall gleichzuhalten, in dem allein "die räumliche Struktur" des Gebäudes bloß die Vereinbarung eines im Verhältnis zum Pachtzins vernachläßigbaren Unterbestandzinses erlaube. In die Ermittlung des Grenzwerts, ab dem eine vorzeitige Auflösung des Vertragsverhältnisses gemäß § 1117 erfolgen könne, habe "der Gedanke der objektiven Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung einzufließen". Diesem Gedanken folge das Gesetz "mit der Einräumung des Rechtsmittels der laesio enormis". Das sei zwar an sich nur bei einem solchen "Mißverhältnis zum Vertragsabschlußzeitpunkt" von Bedeutung, der Grundgedanke der Regelung sei jedoch "in den Problemkreis nach § 1117 ABGB überzuleiten". Weil § 934 ABGB auch Dauerschuldverhältnisse wie Bestandverträge erfasse, bestünden keine Bedenken, den in dieser Bestimmung "verdeutlichten Grundsatz auch zur Beurteilung der Frage heranzuziehen, ab wann die Unmöglichkeit der Unterverpachtung einzig und allein aufgrund der räumlichen Gegebenheiten des ... (Gebäudes) ... nicht mehr als voraussehbares Risiko zu beurteilen" sei. Unmaßgeblich sei, ob allenfalls unternehmerisches Geschick und persönlicher Einsatz ein von der Marktlage abweichendes Ergebnis ermöglichten. Erreichte somit "der erzielbare Unterpachtzins (allein aufgrund der Raumstruktur) nicht einmal die Hälfte des von der klagenden Partei für den Gastgewerbebetrieb anteilsmäßig zu leistenden Bestandzinses", liege nicht mehr ein "voraussehbares" und in deren Sphäre "fallendes Risiko" vor. Derartige räumliche Gegebenheiten machten das Bestandobjekt zum bedungenen Gebrauch untauglich. Die klagende Partei wäre unter Zugrundelegung solcher Tatsachen zumindest zur Teilauflösung des Bestandvertrags in Hinsicht auf den Gastgewerbebetrieb berechtigt. Zu diesem Thema sei daher der beantragte Sachverständigenbeweis aufzunehmen. Durch einen solchen Beweis sei jedoch ferner zu klären, ob die Struktur der nicht dem Gastgewerbebetrieb gewidmeten Räume deren gänzliche Unbrauchbarkeit für die vereinbarte Nutzung zu kommunalen Zwecken bedinge. Soweit Umbaumaßnahmen der klagenden Partei der Einwilligung der Beklagten bedürften, dürfe letztere eine solche nicht willkürlich verweigern. Sie sei vielmehr "im Wege ergänzender Vertragsauslegung nach § 914 ABGB" verpflichtet, Umbaumaßnahmen im Interesse der Aufrechterhaltung des Bestandvertrags zu genehmigen, die "durch die Anhebung der gesellschaftlichen, gastgewerblichen, bautechnischen und bewohnungstechnischen Standards seit Abschluß des Pachtvertrags" geboten seien. Unzulässig sei es, die Einwilligung zu solchen allenfalls erforderlichen Baumaßnahmen mit dem Abschluß weiterer Verträge zu junktimieren. Das Bestehen eines solchen Umbaubedarfs könne ebenfalls nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden. Die klagende Partei müsse eine Zustimmung der Beklagten "zu baulichen Änderungen" vor einer Vertragsauflösung gemäß § 1117 ABGB nicht "im Klagsweg" erzwingen, wenn die Verweigerung der Einwilligung als grundlos und willkürlich anzusehen wäre.
Der Rekurs ist, wie sich aus den nachstehenden Ausführungen ergeben wird, zulässig und berechtigt.
Gemäß § 1117 ABGB kann der Bestandnehmer auch vor Verlauf der bedungenen Zeit vom Vertrag ohne Kündigung abstehen, wenn das Bestandobjekt in einem Zustand übergeben wurde oder ohne seine Schuld in einen Zustand geriet, der dessen bedungenen Gebrauch nicht mehr zuläßt, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Daher ist der Bestandnehmer zur Vertragsauflösung berechtigt, wenn er aus Gründen, die nicht in seiner Sphäre liegen, vom Bestandobjekt nicht mehr den bedungenen Gebrauch machen kann, gleichviel, ob wegen eines Verschuldens des Bestandgebers oder infolge eines Zufalls (1 Ob 210/97g = immolex 1998, 43; 4 Ob 2142/96w mwN). Wie das Rekursgericht zutreffend erkannte, entspricht es der dazu herrschenden Ansicht, daß ein Rückgriff auf die Grundsätze der Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage unzulässig ist, wenn es an der Verwirklichung eines der Auflösungstatbestände des § 1117 ABGB mangelt, weil die Voraussetzungen der Anwendung jenes Rechtsinstituts auf Bestandverhältnisse in letzterer Bestimmung ihre positiv rechtliche Regelung erfuhren (MietSlg 38.200; MietSlg 39.160; MietSlg 33.191; Binder in Schwimann , ABGB2 Rz 1 zu § 1117; Würth in Rummel , ABGB2 Rz 1 zu § 1117). Anders formuliert: in den Tatbeständen des § 1117 ABGB ist auch das Recht zur Vertragsauflösung aus wichtigem Grund zu erblicken, ohne daß diese Regelung ein Ausweichen auf die Grundsätze der Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage - wegen anderer Gründe - gestattete ( Fenyves , Der Einfluß geänderter Verhältnisse auf Langzeitverträge, 13.ÖJT [1997] II/1, 77 f, 99 f).
Dem Berufungsgericht ist auch zuzugestehen, daß die in § 934 ABGB konkretisierte Äquivalenzstörung für den Wegfall der Geschäftsgrundlage eines befristeten Bestandverhältnisses von Bedeutung sein kann. Dieser Gesichtspunkt ist auch für die jüngere Lehre bestimmend (F. Bydlinski, Zum Wegfall der Geschäftsgrundlage im österreichischen Recht, ÖBA 1996, 499 [508 f]; Fenyves aaO 94). Nach F. Bydlinski (aaO 509) geht es dabei jedoch nur um eine "Basiswertung", die, kombiniert "mit dem personalen Schutz- und Zumutbarkeitskriterium", in einem beweglichen System abweichende Beurteilungen erlaubt, je nachdem, ob dem benachteiligten Vertragspartner "unmittelbar der wirtschaftliche Existenzverlust" droht, bloß eine "erhebliche Verschlechterung" seiner wirtschaftlichen Existenz zu befürchten ist oder dem konkreten Vertrag im Verhältnis zu seiner wirtschaftlichen Gesamtlage keine solche Bedeutung zukommt. Im ersten Fall sei jede im Rechtsverkehr unübliche, jedoch quantitativ beliebige Äquivalenzstörung beachtlich und im zweiten Fall das Hälftekriteriums der laesio enormis als "Zweifels und Faustregel" maßgeblich, während der Wegfall der Geschäftsgrundlage im dritten Fall eine Äquivalenzstörung voraussetzt, bei der "nach der Beurteilung des verständigen Verkehrs ein relevantes Entgelt überhaupt nicht mehr vorhanden" ist.
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Aus diesem beweglichen System, auf das sich die klagende Partei beruft, kann hier nur der dritte Fall in Erwägung gezogen werden. Es blieb indes bisher unbeachtet, daß (auch) die klagende Partei auf die Vertragsanfechtung wegen "Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes" verzichtete (Pkt. X des Vertrags vom 18.April 1975 und Pkt. XIV des Vertrags vom 12.Dezember 1975). Ein solcher Verzicht konnte vor Inkrafttreten des Konsumentenschutzgesetzes am 1.Oktober 1979 rechtswirksam erklärt werden, weil § 935 erster Satzteil ABGB in der Fassung jenes Gesetzes auf Verträge, die vor seinem Inkraftreten geschlossen wurden, nicht anzuwenden ist (§ 39 Abs 1 KschG BGBl 1979/140). Hier ist aber nicht zu prüfen, ob einer Vertragsanfechtung wegen laesio enormis nicht schon Art 8 Nr 6 EVHGB - diese Bestimmung ist auf vor dem Inkrafttreten des Konsumentenschutzgesetzes geschlossene Handelsgeschäfte weiterhin anwendbar (§ 41 KschG BGBl 1979/140) - entgegenstünde, weil sich die klagende Partei schon im Falle eines einseitigen Handelsgeschäfts der Verpächter, die zumindest im Zeitpunkt des ersten Geschäftsabschlusses noch ein natürliches Handelsgewerbe betrieben, nicht mehr auf diesen Anfechtungsgrund berufen könnte ( Kramer in Straube , HGB I2 Rz 1 zu § 351a). Der Verzicht läßt aber in Auslegung der Verträge - unabhängig von der Frage nach seiner konstitutiven Wirkung - Rückschlüsse auf den Geschäftszweck zu.
Die rechtsgeschäftliche Willenserklärung einer Stadtgemeinde, einen bestimmten Gastgewerbebetrieb für einen Zeitraum von achtzig Jahren zu pachten, eine Betriebspflicht etwa im Umfang der bisherigen Gewerbeausübung bezogen auf 80 % des Gebäudes zu übernehmen und auf die Vertragsanfechtung wegen laesio enormis zu verzichten, spricht jedenfalls gegen einen Geschäftszweck, aus dem Pachtverhältnis Überschüsse zu erzielen. Dieses rechtsgeschäftliche Verhalten verdeutlicht darüberhinaus, daß für die Willensbildung der klagenden Partei nicht einmal ein allfälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung entsprechend der in § 934 ABGB konkretisierten Äquivalenzstörung maßgeblich war. Wortlaut und Zweck des Vertrags lassen - entgegen der Ansicht der klagenden Partei - aber ebensowenig auf einen Geschäftswillen als Geschäftsgrundlage dahin schließen, daß die Aufrechterhaltung des Pachtverhältnisses von einer tatsächlichen Unterverpachtungsmöglichkeit zu wirtschaftlichen Bedingungen während der gesamten vereinbarten Vertragslaufzeit abhängig sei. Die klagende Partei hat die Unterverpachtung - nach ihrem eigenen Prozeßvorbringen - "von Anfang an" als Pächterrecht angesehen. Die Richtigkeit dieser Ansicht belegt bereits eine verständige Würdigung der einschlägigen vertraglichen Bestimmungen und bedarf daher keiner besonderen, von der klagenden Partei vermißten Feststellung. Allein dieser Umstand kann aber - nach dem sonstigen Vertragsinhalt - den mit der Klage ins Treffen geführten Entfall der Geschäftsgrundlage nicht herbeiführen, sobald die klagende Partei einer tatsächlichen Unterverpachtungsmöglichkeit zu wirtschaftlichen Bedingungen entbehren sollte. Dieses Ergebnis stützen selbst jene Klagebehauptungen, die Erhaltung einer Traditionsgaststätte "für die Bevölkerung in Kleinmünchen als Kommunikationszentrum" sei im Vordergrund gestanden und der Weiterführung des Gastgewerbebetriebs "besondere Bedeutung" zugekommen. Daraus erkläre sich der Umfang der übernommenen Betriebspflicht mit dem Recht zur Unterverpachtung des Gastgewerbebetriebs, ohne daß die klagende Partei aus einer solchen Unterverpachtung jemals Gewinn gezogen hätte. Die Räume für bestimmte (andere) kommunale Einrichtungen seien "sowohl vom flächenmäßigen Ausmaß her als auch nach dem Parteiwillen" von untergeordneter Bedeutung. Nach dem Sinnzusammenhang dieses Vorbringens zum Geschäftswillen der Vertragsparteien war also "die Möglichkeit einer wirtschaftlich tragfähigen Unterbestandgabe des Gastgewerbebetriebs" während der gesamten Pachtzeit entgegen weiteren Prozeßbehauptungen - gerade nicht Geschäftsgrundlage des Vertragsverhältnisses, weil die Parteien die Verwirklichung eines bestimmten Zwecks im kommunalen Interesse fernab von Wirtschaftlichkeitserwägungen zur Vermögenssphäre der klagenden Partei - anstrebten. Danach sollte der Gastgewerbebetrieb als Mittelpunkt des gesellschaftlichen Lebens der Bevölkerung eines Linzer Stadtteils in Weiterführung einer seit Jahrzehnten bestehenden Tradition erhalten bleiben. Diese Erwägung war für den damaligen Bürgermeister der klagenden Partei offenbar dafür ausschlaggebend, einen für die Stadt Linz bei rein wirtschaftlicher Betrachtung erkennbar nachteiligen Vertrag zu schließen. Dabei können weder positive falsche noch fehlende relevante Vorstellungen (dazu näher F. Bydlinski, ÖBA 1996, 502) über die künftige Wirtschaftlichkeit des Pachtverhältnisses bedeutsam gewesen sein, weil die Verwirklichung eines kommunalen Zwecks nicht an der fehlenden Wirtschaftlichkeit einer dafür erforderlichen Maßnahme scheitern darf. Die bisherige Entwicklung überschreitet auch nicht jene bereits erörterte Untragbarkeitsgrenze, die nach den Umständen des Einzelfalls zum Ergebnis führen könnte, daß ein Kontrahent nicht mehr das Risiko der zukünftigen Entwicklung selbst zu tragen hätte (F. Bydlinski, ÖBA 1996, 502 f), weil hier aufgrund der noch zu behandelnden Nutzungsmöglichkeit jedenfalls keine Äquivalenzstörung vorliegt, bei der "nach der Beurteilung des verständigen Verkehrs ein relevantes Entgelt überhaupt nicht mehr vorhanden" wäre. Es ist nachgerade unvorstellbar, daß sich eine Stadtgemeinde (noch dazu von der Bedeutung der klagenden Partei) ohne Anpassungsklausel (dazu Fenyves aaO 102 ff) achtzig Jahre an ein solches Pachtverhältnis bände, wäre nicht die Erfüllung eines kommunalen Interesses jenseits rein wirtschaftlicher Erwägungen im Vordergrund gestanden. Die Pflicht zur Erhaltung des Gastgewerbebetriebs in Umsetzung eines solchen Interesses ist daher unabhängig von Wirtschaftlichkeitserwägungen - Teil der von den Vertragspartnern vorausgesetzten Geschäftsgrundlage. Deren Entfall kann daher nicht schon dann angenommen werden, wenn der klagenden Partei eine Unterverpachtung des Gastgewerbebetriebs entweder überhaupt nicht bzw nicht mehr zu wirtschaftlich tragbaren Bedingungen möglich sein sollte. Dann hat die klagende Partei der von ihr übernommenen Betriebspflicht in Erfüllung des Vertragszwecks eben in eigener Person zu entsprechen, weil sie damit einem von der Geschäftsgrundlage umfaßten kommunalen Interesse an der Weiterführung des Gastgewerbebetriebs nachkommt. Dabei ist, wie im folgenden noch näher darzulegen sein wird, zu beachten, daß der klagenden Partei das Recht, die Einwilligung der Beklagten in die für eine Anpassung an geänderte Verhältnisse erforderlichen baulichen Veränderungen des Gebäudes zu erzwingen, vertraglich eingeräumt ist. Es liegt daher an der klagenden Partei selbst, die Voraussetzungen für eine weitere Erfüllung des Vertragszwecks zu schaffen oder, falls die Beklagte solchen Maßnahmen nicht zustimmen sollte, die Auflösung des Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund zu erklären.
Zusammenfassend ist somit - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - festzuhalten, daß sich die klagende Partei nicht schon dann ihrer Vertragspflichten entledigen kann, wenn sie ihr Unterverpachtungsrecht, unabhängig davon, ob sie zur allenfalls erforderlichen Betriebsmodernisierung durch Baumaßnahmen investieren will oder nicht, nicht mehr zu Bedingungen ausüben könnte, die eine Refinanzierungsquote von zumindest 50 % gewährleisteten. Derartige Wirtschaftlichkeitserwägungen gehören eben nicht zur Geschäftsgrundlage. Eine solche nicht maßgebliche Äquivalenzbeziehung kann dann aber auch nicht über das Auflösungsrecht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 1117 ABGB Bedeutung erlangen. Deshalb muß auch die Berufung der klagenden Partei auf die Entscheidung MietSlg 37.179 scheitern. Dort fehlte es an jener besonderen Geschäftsgrundlage, die das hier zu beurteilende Pachtverhältnis charakterisiert. Die Ansicht Fenyves' (aaO 93), in den "Irrtumsfällen" sei bereits eine "nicht ganz unerhebliche Äquivalenzstörung" bedeutsam, stützt den Prozeßstandpunkt der klagenden Partei ebenfalls nicht, weil hier - anders als in der Rekursbeantwortung angerissen - nicht die Rechtsfolgen eines "gemeinsamen Irrtums" zu klären sind.
Entgegen den Ausführungen der klagenden Partei ist auch nicht erkennbar, weshalb bloß die Raumstruktur des Gebäudes der Nutzung als Seniorentagesheimstätte bzw Kinderhort infolge einer bei Vertragsabschluß verborgenen und nicht vorhersehbaren zukünftigen Entwicklung entgegenstehen soll. An dieser Raumstruktur hat sich nach den Verfahrensergebnissen seit der Begründung des Pachtverhältnisses nichts geändert. War der Betrieb solcher Einrichtungen damals trotz vorgegebener Raumstruktur möglich, kann sich daran bei unveränderter Raumstruktur jedenfalls nichts geändert haben, was den Wegfall der Geschäftsgrundlage zur Folge haben könnte. Das bringt die klagende Partei in ihrer Rekursbeantwortung letztlich selbst zum Ausdruck, soweit sie dort den Standpunkt einnimmt, "daß aufgrund der baulichen Gegebenheiten eine (weitere) Nutzung des ... (Gebäudes) ... zu kommunalen bzw öffentlichen Zwecken nicht gegeben war (Hervorhebung durch den erkennenden Senat) bzw nicht gegeben ist": Was die klagende Partei bei Vertragsabschluß schon wußte, kann sie nicht nachträglich als zureichenden Grund für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage ins Treffen führen. Andere Fragen berührt dagegen der nachstehend zu erörternde Problemkreis zulässiger baulicher Veränderungen:
Nach den vertraglichen Absprachen darf die klagende Partei "bauliche Veränderungen oder Adaptierungen" am Gebäude nur nach "schriftlicher Bewilligung" der Verpächter veranlassen (Pkt.VII des Vertrags vom 18.April 1975 und Pkt.XI des Vertrags vom 12.Dezember 1975). Diese Regelung berechtigt die Beklagte - entgegen ihrer Ansicht - nicht, die Einwilligung in vorgeschlagene Umbaumaßnahmen willkürlich zu verweigern. Die Vertragsparteien trafen mit dieser Vereinbarung vielmehr Vorsorge dafür, daß die klagende Partei das Gebäude der über einen Zeitraum von achtzig Jahren erwarteten Änderung gesellschaftlicher Anschauungen und Lebensgewohnheiten sowie der fortschreitenden Verbesserung technischer Standards anpassen darf, sofern vorgeschlagene Umbaumaßnahmen der weiteren Verwirklichung des Vertragszwecks im Umfeld geänderter Verhältnisse dienen. Das Einwilligungserfordernis sollte daher bei Umbauarbeiten einer gemäß § 914 ABGB an der Übung des redlichen Verkehrs orientierten Vertragsauslegung entsprechend nur verhindern, daß die Verpächter ohne Möglichkeit einer vorherigen Prüfung, ob die unterbreiteten Umbauentwürfe allenfalls den Rahmen des Vertragszwecks sprengen und daher die weitere Vertragserfüllung gefährden, einfach vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Vertragzweck ist aber einerseits die Erhaltung einer Linzer Traditionsgaststätte auch im öffentlichen Interesse und andererseits der Betrieb bestimmter sonstiger kommunaler Einrichtungen. Die Beklagte ist daher vertraglich verpflichtet, in geplante Umbaumaßnahmen zur Anpassung des Gebäudes an geänderte Verhältnisse einzuwilligen, soweit trotz solcher Veränderungen gewährleistet bleibt, daß der Betrieb des Gastgewerbes in Fortführung einer jahrzehntelangen Tradition deutlich überwiegen und das Gebäude im übrigen der Besorgung anderer vertragsgemäßer öffentlicher Aufgaben dienen wird. Dabei kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg an die Aufrechterhaltung einer Raumwidmung im Verhältnis von 80 : 20 für die unterschiedlichen Vertragszwecke klammern, solange die gastgewerbliche Nutzung auch nach Realisierung eines Umbauprojekts 50 % des gesamten Raumangebots deutlich überstiege und die Aufrechterhaltung jener Tradition ermöglichte, die einer der Zwecke der Weiterführung des Gastgewerbebetriebs ist.
Derartige Adaptierungsarbeiten wurden der Beklagten bisher nicht vorgeschlagen. Diese war nach den Vertragsbeziehungen jedenfalls nicht verpflichtet, Änderungswünsche aufgrund von Vorentwurfsskizzen der klagenden Partei zu akzeptieren, nach denen eine Linzer Traditionsgaststätte zu einem Buffetbetrieb schrumpfen und sonst reinen Seminar- und Büroräumen hätte Platz machen sollen. Die Weigerung der Beklagten, in solche Umbaumaßnahmen einzuwilligen, ist - entgegen der Ansicht der klagenden Partei nicht willkürlich, sondern vertragsgemäß. Hier ist im übrigen nicht von Bedeutung, ob sich die Beklagte in Verletzung einer Vertragspflicht auch gegen die Durchführung vertragsgemäßer Umbauten ausgesprochen hätte, weil sich deren Erklärungen - nach der festgestellten Sachlage - nur auf die unterbreiteten Umbauvorschläge bezogen haben können. Die Beklagte kann ihre hier maßgebliche Vertragspflicht erst dann verletzen, wenn die klagende Partei eine Sachlage schafft, die das Einwilligungserfordernis realisiert, es sei denn, die Beklagte erklärte bereits im vorhinein, Umbauplänen - welcher Art immer - jedenfalls nicht zustimmen zu wollen. Solange jedoch eine solche willkürliche, eine weitere Vertragserfüllung hindernde Weigerung der Beklagten nicht feststeht und die ihr unterbreiteten Umbauentwürfe nicht mehr als ein Anbot zur Vertragsänderung darstellen, ist diese nicht daran gehindert, ihre Einwilligung von Bedingungen abhängig zu machen, die mit dem hier zu beurteilenden Pachtverhältnis nichts zu tun haben. Demzufolge ist auch die Ansicht der klagenden Partei unzutreffend, die Beklagte habe ihre Vertragspflichten durch die Junktimierung ihrer Gesprächsbereitschaft zur Einwilligung in Gebäudeadaptierungen mit dem Abschluß weiterer Pachtverträge verletzt.
Aus diesen rechtlichen Erörterungen folgt, daß das Hauptbegehren und die Eventualbegehren scheitern müssen, weil zum einen der behauptete Wegfall der Geschäftsgrundlage zu verneinen ist und der Beklagten zum anderen auch keine Vertragsverletzung angelastet werden kann. Es bedarf somit der vom Berufungsgericht für erforderlich gehaltenen Verfahrensergänzung nicht. Eine allenfalls mangelnde Eignung von Räumen für einen modernen Gastgewerbebetrieb und für die Besorgung anderer Aufgaben im öffentlichen Interesse kann erst dann Bedeutung erlangen, wenn der Beklagten Umbaumaßnahmen vorgeschlagen werden, in die sie vertragsgemäß einzuwilligen hätte.
Gemäß § 519 Abs 2 letzter Satz ZPO ist daher durch Wiederherstellung des Ersturteils in der Sache selbst zu erkennen.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf die §§ 41 und 50 Abs 1 ZPO.
