5Ob188/97a – OGH Entscheidung

Im verbundenen Verfahren 18 Msch 12/96p beantragten die Antragsteller (nach vorheriger Anrufung der Schlichtungsstelle) weiters, daß im Zuge der Neuparifizierung auch die Nutzwerte (Jahresmietwerte) für die Garage mit den 10 Kfz-Stellplätzen, bewertet mit 3.830 (Kr), sowie für die 4 Lagerräume im Keller auf Stiege 1 (1.530) und für die 7 Lagerräume im Keller auf Stiege 2 (1.070) zu entfallen hätten, weil es sich auch hiebei jeweils um allgemeine Teile der Liegenschaft handle. Zufolge des Baubewilligungsbescheides sei die Garage mit insgesamt 10 Pflichtstellplätzen zu errichten gewesen, für welche der Wohnungseigentumsorganisator Förderungsmittel des Landes Wien bezogen habe, welche seither von den Wohnungseigentümern zurückgezahlt würden. Die Pflichtstellplätze müßten allen Miteigentümern zur Verfügung stehen. Der Begründung von Wohnungseigentum entgegenstehende Sachzwänge lägen auch hinsichtlich der Lagerräume vor, in denen sich nämlich nicht nur die Heizzentrale und Warmwasseraufbereitungsanlage des Hauses befänden, sondern auch die Regelungseinrichtungen, die Heizung, Warmwasserleitungen und die Abzweigungen zu den Steigleitungen, jeweils mit Regulier- und Absperrvorrichtungen, die sämtliche der allgemeinen Benützung offenstehen müßten. Als zusätzliches Hindernis für die Begründung von (Zubehör )Wohnungseigentum an der Hoffläche machten die Antragsteller geltend, daß Servitutsverpflichtungen bestünden, denen zufolge den jeweiligen Eigentümern der Nachbarliegenschaft die Benützung des Hofes zur Durchleitung von Heizenergie und als Zufahrt zu deren Parkplätzen zu gestatten sei. Schließlich verstoße ein Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerin an den Parkplätzen in Garage in Hof den guten Sitten, weil die Errichtungskosten, soweit sie nicht aus öffentlichen Förderungsmitteln stammen, allein von den Antragsgegnern getragen worden seien.

Die Antragsgegnerin sieht im Begehren der Antragsteller den unzulässigen Versuch, sie entschädigungslos zu enteignen. Sie sei - gedeckt durch Parifizierung und Wohnungseigentumsvertrag - grundbücherliche Eigentümerin jenes Mindestanteils, mit dem das ausschließliche Nutzungsrecht an Garage und Hoffläche verbunden sei. Die Hoffläche stehe, da noch die Bestimmungen des WEG 1948 anzuwenden seien, zumindest in ihrem Zubehörwohnungseigentum, zumal sie deutlich abgregrenzt sei und nur von der Straße aus oder über die in ihrem Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeiten erreicht werden könne. Wenn durch die Verkleinerung der unbestrittenermaßen in ihrem Wohnungseigentum stehenden Garage die Hoffläche vergrößert werde, stehe ihr an der neu gewonnenen Fläche - so wie bisher an der Garage - das ausschließliche Nutzungsrecht zu.

Die Antragsgegnerin bestritt auch, daß die Garagen und die "Hofeinfahrt" von den Antragstellern finanziert worden seien. Vielmehr sei die Übertragung ins Wohnungseigentum im Hinblick darauf erfolgt, daß die Firma M*****, deren Tochterunternehmen die Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin gewesen sei, als Gegenleistung für die Aufgabe des Bestandrechtes an der Liegenschaft Ersatzflächen für die dort betriebene Lagertätigkeit verlangt habe. Die angesprochenen Leitungs- und Fahrtrechte stünden, soweit sie überhaupt noch aktuell seien, dem von der Antragsgegnerin geltend gemachten Sondernutzungsrecht nicht entgegen, weil auch ein mit Wohnungseigentum verbundener Mindestanteil mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden könne. Im übrigen erklärte sich die Antragsgegnerin in Form einer "Auslobung" bereit, jeden Antragsteller auf dessen Wunsch in eine Liste aufzunehmen und mit ihnen entsprechend der zeitlichen Reihenfolge der Anmeldungen auf drei Jahre befristete Mietverträge über die Abstell- und Garagenplätze des Hauses (zu einem wertgesicherten monatlichen Mietzins von S 625,- bzw S 1.700,- zuzüglich Umsatzsteuer, allenfalls zu dem von einem Sachverständigen zu ermittelnden angemessenen Mietzins) abzuschließen.

Das Erstgericht gab den Anträgen (hinsichtlich des Hauptverfahrens bereits im zweiten Rechtsgang) statt. Es sprach aus, daß die für die Hofeinfahrt, für die Garage im Erdgeschoß, für die Lager im Keller Stiege I (4 Räume) und für die Lager im Keller Stiege II (7 Räume) festgesetzten Mietwerte zu entfallen hätten und der Gesamtnutzwert (Jahresmietwert) der Liegenschaft EZ 5786 Grundbuch Brigittenau mit

101.700 (Kr) neu festgesetzt werde. Dem liegt über die eingangs wiedergegebenen Feststellungen hinaus noch folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Hofeinfahrt bzw der Hof der streitgegenständlichen Liegenschaft kann einerseits nur von der Liegenschaftsgrenze (über die Hofeinfahrt), andererseits nur durch die im Erdgeschoß befindlichen Lagerräume der Antragsgegnerin (durch fünf Türen) betreten werden. Über allgemeine Teile der Liegenshaft läßt sich die als Hofeinfahrt betitelte Fläche nicht betreten.

Die Hofeinfahrt ist beim Gehsteig N*****straße durch ein zweiflügeliges, versperrbares Gittertor abgetrennt. Von der Straße kommend schließt unmittelbar nach der Hofeinfahrt rechts der Hof der Nachbarliegenschaft an, der aus Kfz-Abstellplätzen besteht. Die Hälfte dieses Nachbarhofes ist vom streitgegenständlichen Hof durch eine Mauer abgetrennt, die restliche Hälfte nicht, zumal die streitgegenständliche Hoffläche bzw Hofeinfahrt auch zum Zu- und Abfahren der im Nachbarhof abzustellenden Kraftfahrzeuge dient.

Der Hof ist an der Vorderseite und linken Seite durch das Haus N*****straße 93 - 95 (den im Erdgeschoß befindlichen, im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin stehenden Räumlichkeiten), an der Hinterseite durch ein Garagengebäude, welches aus fünf abgetrennten Räumlichkeiten besteht, die jeweils mit einem Garagentor versehen sind und für jeweils zwei Kraftfahrzeuge Abstellmöglichkeiten bieten, abgegrenzt. Die rechte Hofseite grenzt an den Hof der Nachbarliegenschaft, welcher zur Hälfte vom streitgegenständlichen Hof mit einer Mauer abgegrenzt ist.

Im Hof befinden sich Stellplätze für Kraftfahrzeuge. An der rechten Hofbegrenzung befindet sich eine senkrechte Transportöffnung, welche mit nicht verschließbaren Metallplatten abgedeckt ist. Dort befindet sich in der Hausmauer auch eine Öffnung mit einem Rohranschluß.

Der im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin stehende, im Erdgeschoß befindliche Lagerraum ist räumlich bezüglich Stiege 1 und 2 nicht abgetrennt. Im Bereich Stiege 2 befindet sich ein zweiter im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin stehender Lagerraum, welcher von dem anderen durch eine Metallschiebetüre abgetrennt ist.

Im Keller befindet sich auf Stiege 2 der im Plan (im Akt MA 50 - Schli 1/95) bezeichnete Raum 1, in welchem die Heizzentrale samt Eintritt der Heizleitung von der Nebenliegenschaft B*****gasse 19 untergebracht ist. Von diesem Raum aus gehen an der Decke Rohrleitungen in die übrigen Kellerräumlichkeiten. An diesen Rohren sind (bis in den im Plan bezeichnete Räumen 8, 7, 7a und 6) Regeleinrichtungen und Absperrvorrichtungen vorhanden.

Zwischen dem Heizraum 1 und dem Raum 2 befindet sich eine Gittertüre in zwei Drittel Raumhöhe, welche verschließbar ist. Raum 2 ist von Raum 3 außer durch eine Wand, welche die beiden Räume nicht vollständig voneinander trennt, auch von einer Blechverschalung abgeteilt, welche die nach dem Plan 1,20 Meter breite Öffnung zwischen den beiden Räumen somit verschließt, allerdings 30 bis 40 cm unterhalb der Decke endet. Dieser Zwischenraum bietet Platz für die Rohre, welche aus der Heizzentrale kommen. Von Raum 3 kann man durch eine Türe einen kleinen Raum betreten, an dessen Decke Metallplatten den Abschluß bilden. Es handelt sich hiebei um die oben geschilderte Transportöffnung, welche senkrecht vom Hof in diesen Raum hinabführt.

Die nach dem Plan 1,20 Meter große Öffnung zwischen Raum 3 und 4 wurde teilweise zugemauert und mit einer Tür versehen, über der Türe ist links, ebenso wie bei der Blechverschalung, ein freier Raum von ca 30 cm, durch den ebenfalls die vom Heizraum kommenden Rohre durchführen.

Die laut Plan zwischen Raum 1 und Raum 8 bestehende 1,20 Meter breite Öffnung wurde zugemauert. Zwischen Raum 8 und Raum 7 besteht die laut Plan 1,50 Meter breite Öffnung unverändert, zwischen Raum 7 und dem benachbarten Raum 6 plus 7a wurde diese Öffnung verkleinert, indem der Raum 6 von 7a durch eine Wand samt Türe abgemauert wurde.

Die im Raum 1 gelegene Heizzentrale kann von allgemeinen Teilen der Liegenschaft nur über jene Räume vom Stiegenhaus erreicht werden, welche als Lagerräume im Keller auf Stiege 2 im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin parifiziert wurden.

Die auf Stiege 1 befindlichen vier Lagerräume, die im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin parifiziert wurden, gehen ineinander über, wobei Raum 1 von Raum 2 durch ein 10 cm unter die Decke reichendes Gittertor abgetrennt ist. In den Räumen verlaufen Rohre, welche Wasser- und Wärmeversorgung des gesamten Hauses betreffen, samt den dazugehörigen Regel- und Absperrvorrichtungen (Ventile).

Rechtlich meinte das Erstgericht, daß der Antrag auf Neuparifizierung zulässig sei, wenn die Nutzwertfestsetzung gegen zwingende Grundsätze verstoßen habe, etwa weil allgemeine Teile der Liegenschaft in die Nutzwertberechnung einbezogen wurden (EvBl 1993/119). Diese Frage sei im vorliegenden Fall nach dem WEG 1948 zu lösen, weil bereits vor dem 1.9.1975 Wohnungseigentum begründet worden sei. Entsprechend dem Aufhebungsbeschluß des Obersten Gerichtshofes im ersten Rechtsgang (5 Ob 83/95) sei die Hoffläche jedenfalls zu Unrecht als eigenes Wohnungseigentumsobjekt der Antragsgegnerin parifiziert worden. Diese Fläche könne höchstens als Zubehör am Wohnungseigentumsobjekt "Lager" im Erdgeschoß (Stiege 1 und 2) durch einen Zuschlag parifiziert werden.

Zunächst sei jedoch die Frage zu prüfen, ob die Hoffläche nicht überhaupt als allgemeiner Teil der Liegenschaft zu qualifizieren sei. Auf Grund der Feststellungen sei nicht anzunehmen, daß der Hof als Fluchtweg für Hausbewohner diene oder für Einsätze von Rettung und Feuerwehr freizuhalten sei. Auch das Bestehen von Servitutsverträgen (zugunsten der Nachbarliegenschaft) stehe einer ausschließlichen Nutzung der Hoffläche durch die Antragsgegnerin nicht entgegen. Allerdings müßten Pflichtstellplätze, wie sie dem seinerzeitigen Wohnungseigentumsorganisator gemäß § 36 Abs 1 WrGaragenG 1957 vorgeschrieben worden seien, der widmungsgemäßen Verwendung für Benützer und Besucher der betreffenden Bauten stets offenstehen und dürften nur mit Bewilligung der Baubehörde aufgelassen werden (§ 36 Abs 1 und Abs 5 WrGaragenG 1957). Der zwingenden öffentlich-rechtlichen Zweckbestimmung könnte ein im Zubehörwohnungseigentum der Antragsgegnerin stehender Kfz-Abstellplatz im Hof daher nur entsprechen, wenn anderswo die vorgeschriebenen Pflichtstellplätze zur Verfügung stehen oder in rechtlich durchsetzbarer Weise (etwa durch Bestandverträge oder Benützungsvereinbarungen) dafür Vorsorge getroffen worden sei, daß die Stellplätze im Hof nicht nur von der Antragsgegnerin, sondern - nach Maßgabe des Bedarfs aller Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses - auch von sonstigen Benützern und Besuchern des Hauses in Anspruch genommen werden können. Daß die entsprechenden Pflichtstellplätze (es stehe außer Streit, daß die 16 Stellplätze im Hof und die 10 Stellplätze in der Garage Pflichtstellplätze sind) anderswo zur Verfügung stünden, sei von keiner Partei vorgebracht worden. Die Antragsgegnerin habe sich zwar bereit erklärt, Abstellplätze an andere Wohnungseigentümer des Hauses jeweils befristet auf die Dauer von 3 Jahren zu einem wertgesicherten Mietzins von monatlich S 625,-

(Hofplatz) bzw S 1.700,- (Garagenplatz) zuzüglich Umsatzsteuer zu vermieten. Diese einseitige Erklärung der Antragsgegnerin sei jedoch entgegen deren Meinung nicht als Auslobung zu qualifizieren. Eine solche bestehe nämlich gemäß § 860 ABGB in einer nicht an bestimmte Personen gerichteten, öffentlich bekanntgemachten Zusage einer Belohnung für eine bestimmte Leistung oder für die Herstellung eines bestimmten Erfolges, welche hier nicht vorliege. Im übrigen könne eine Auslobung jederzeit bis zur Vollendung der Leistung in derselben Form, in der sie bekanntgemacht worden sei, wirksam widerrufen werden. Damit wäre eine in rechtlich durchsetzbarer Weise getroffene Vorsorge der widmungsgemäßen Verwendung der Abstellplätze nicht gegeben. Wenn die Antragsgegnerin weiter vorgebracht habe, daß Stellplätze an Wohnungseigentümer vermietet seien, betreffe dies nicht sämtliche Pflichtstellplätze und es seien die Mietverträge entweder befristet oder aufkündbar. Ebensowenig sei eine Benützungsvereinbarung zwischen den Parteien bezüglich der Pflichtstellplätze erwiesen worden. Überdies hätte die rechtliche Absicherung aller Antragsteller hinsichtlich der Kfz-Abstellplätze bereits in der Vergangenheit erfolgen müssen; eine solche während des laufenden Verfahrens sei nicht ausreichend, weil dies der Heilung einer ursprünglich nichtigen Parifizierung gleichkomme. Sowohl die Hoffläche mit den 16 als auch die Garage mit den 10 Pflichtstellplätzen seien daher als allgemeine Teile des Hauses zu qualifizieren.

Entsprechend den Erläuterungen zur Regierungsvorlage zum WEG 1948 könnten Gegenstand des Wohnungseigentums nur Wohnungen und Geschäftsräume sein, die die nach den Bestimmungen der Bauvorschriften erforderliche Selbständigkeit besitzen. Dagegen könne an solchen Teilen einer Liegenschaft, die allgemein benützt zu werden pflegen, Wohnungseigentum nicht begründet werden. Das gelte auch für jene Teile, die nach ihrem Zweck eine ausschließliche Benützung nicht zulassen, wie zB Nebenräume, die zwar mehreren, aber nicht allen Bewohnern des Hauses zugänglich sind. Unzweifelhaft zählten Heizräume jedenfalls zu solchen allgemeinen Teilen des Hauses. Gemäß § 106 der Wiener Bauordnung dürften Räume, die nicht Bestandteil einer Wohnung oder Betriebseinheit seien, nicht ausschließlich über Wohnungen oder Betriebseinheiten erreichbar sein. Da sich im Raum Nr.1 (Stiege 2) die Heizzentrale befinde und dieser Raum entsprechend dem Konsensplan lediglich über die Räume Nr.8, 7 und 6 erreichbar sei, handle es sich bei diesen Räumen jedenfalls um allgemeine Teile der Liegenschaft. In den übrigen Kellerräumen befänden sich Rohrleitungen zur Versorgung des gesamten Hauses und der Nachbarliegenschaften. Daß die Rohre die Decke der betroffenen Räume entlangführen, schließe zwar für sich allein eine ausschließliche Benützung durch die Antragsgegnerin noch nicht aus. Da aber an den Rohren auch Absperrvorrichtungen und Regeleinrichtungen angebracht seien, würden einer ausschließlichen Nutzung durch die Antragsgegnerin Sachzwänge entgegenstehen. Zur Heizungsanlage gehörten nämlich auch die Absperrvorrichtungen und Regeleinrichtungen, welche jederzeit zugänglich sein müßten. Daß es in dieser Hinsicht bisher keine Probleme gegeben bzw der Hausbesorger einen Schlüssel für die betreffenden Räumlichkeiten gehabt habe, ändere nichts an der rechtlichen Qualifikation dieser Räume als allgemeine Teile des Hauses.

Ziehe man vom ursprünglichen Jahresmietwert von 109.480 (Kr) die Werte für die "Hofeinfahrt" (1.350), die 4 Lagerräume im Keller der Stiege 1 (1.530), die 7 Lagerräume im Keller der Stiege 2 (1.070) und die Garage im Erdgeschoß mit den 10 Pflichtstellplätzen (3.830) ab, weil für diese allgemeinen Teile des Hauses keine Mietwerte festzusetzen gewesen wären, verbleibe ein Gesamtnutzwert (Jahresmietwert) von 101.700.

Das Rekursgericht gab dem dagegen erhobenen Rekurs der Antragsgegnerin Folge, hob den erstinstanzlichen Sachbeschluß auf und verwies die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Es verneinte zwar die von der Antragsgegnerin mit dem Argument einer den Gerichten nicht zustehenden Umwidmung gewerblich genutzter Räume in solche für Privatpersonen geltend gemachte Unzulässigkeit des Rechtsweges, weil es im gegenständlichen Verfahren nicht um eine Widmungsänderung von Lagerräumen, sondern ausschließlich darum gehe, ob es sich bei den fraglichen Kellerräumen um zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft handle, hielt jedoch einige Punkte noch für erörterungsbedürftig und begründete dies wie folgt:

Unbeachtlich sei, wie es zur Begründung von Wohnungseigentum an der Hoffläche gekommen ist, welche Gegenleistung die Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin dafür erbrachte und wie das Bauvorhaben finanziert bzw gefördert wurde. Entscheidend sei nämlich nur, ob die Verwendung der Pflichtstellplätze der zwingenden öffentlich-rechtlichen Zweckbestimmung des § 36 Abs 1 WrGaragenG 1957 entspricht.

Was die Qualifikation bestimmter Kellerräume als allgemeine Teile der Liegenschaft anlangt, sei ebenfalls kein Rechtsirrtum des Erstgerichtes zu erkennen. Nach § 1 Abs 3 WEG 1948 könne an Teilen der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, Wohnungseigentum nicht bestehen. Demnach seien "zwingend allgemeine Teile" solche, die nach ihrer Art der allgemeinen Benützung dienen, wie Stiegenhäuser und Gänge, aber auch Heizräume, das Kesselhaus der Zentralheizung oder die Heizungsanlage, sofern diese Anlagen nicht nur einem einzigen Wohnungseigentumsobjekt zugute kommen (Faistenberger/Barta/Call, Rz 52; Würth in Rummel II2 Rz 9 zu § 1 WEG; MietSlg 38.617). Demnach könne der Raum, in dem sich die Heizzentrale für die gesamte Liegenschaft befindet, nicht im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin stehen. Nichts anderes gelte für jene Räume, die man durchqueren muß, um zur Heizzentrale zu gelangen, sowie für jene, in denen sich der Heiz- und Wärmeversorgungsanlage zuzuordnende Absperrvorrichtungen und Regeleinrichtungen befinden. Daß die Zugänglichkeit dieser Räume bisher kein Problem dargestellt hat, ändere daran nichts. Die Subsumtion der Kellerräume unter den Begriff "allgemeiner Teil der Liegenschaft" stelle auch keine Änderung des baubehördlich vorgesehenen Verwendungszweckes dar.

Das gegen diese Beurteilung vorgebrachte Argument, die Qualifikation des Heizraums als allgemeiner Teil der Liegenschaft stehe mit dem Wiener Ölfeuerungsgesetz im Widerspruch, sei nicht nachvollziehbar. Das Bestehen einer Dienstbarkeit an der Heizanlage zugunsten der Nachbarliegenschaft sei vom Erstgericht ohnehin nicht als Argument für die mangelnde Wohnungseigentumstauglichkeit der Kellerräume herangezogen worden.

Mit Recht wende sich die Rekurswerberin allerdings gegen die Rechtsansicht des Erstgerichtes, die Sondernutzung der Hoffläche und des Garagengebäudes durch die Antragsgegnerin stehe der sich aus § 36 Abs 1 WrGaragenG ergebenden Zweckwidmung der Pflichtstellplätze entgegen. Als unstrittig könne angesehen werden, daß die Baubehörde bei Erteilung der Baubewilligung davon ausging, daß der erwähnten Vorschrift durch die Schaffung von insgesamt 26 Stellplätzen entsprochen wird. Für sonstige Auflagen der Baubehörde über die Verwendung der Stellplätze lägen keine Anhaltspunkte vor. Daß es sich bei den Pflichtstellplätzen nicht um notwendig allgemeine Teile der Liegenschaft handle, ergebe sich schon daraus, daß nach § 1 Abs 2 WEG 1975 durchaus auch mehrere Abstellplätze für Kraftfahrzeuge im Zubehörwohnungseigentum stehen können, sofern nur für jede EIgentumswohnung ein Kfz-Abstellplatz "reserviert" bleibt. Das muß umso mehr für das hier anzuwendende WEG 1948 gelten, nach dem ohne diese Einschränkung mit Wohnungen oder Geschäftsräumen ua Garagen und andere Teile der Liegenschaft im Wohnungseigentum stehen können, wenn sie nur unmittelbar zugänglich und deutlich abgegrenzt sind. Freilich müsse der sich aus § 36 Abs 1 WrGaragenG 1957 ergebenden zwingenden öffentlich-rechtlichen Zweckbestimmung entsprochen werden, etwa dergestalt, daß "in rechtlich durchsetzbarer Weise (zB durch Bestandverträge oder Benützungsvereinbarungen) Vorsorge dafür getroffen worden ist, daß die Stellplätze im Hof nicht nur von der Antragsgegnerin, sondern - nach Maßgabe des Bedarfes aller Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses - auch von sonstigen Benützern und Besuchern des Hauses in Anspruch genommen werden können" (Seite 15 des Aufhebungsbeschlusses des OGH ON 30).

Die Antragsgegnerin habe hiezu im zweiten Rechtsgang vorgebracht, die Stell- bzw Abstellplätze den übrigen Miteigentümern zur Anmietung angeboten zu haben; diese hätten aber kein Interesse gezeigt. Darauf habe sie mittels "Auslobung" die Vermietung der Abstellplätze und Garagenplätze an die übrigen Miteigentümer zu einem bestimmten Entgelt und einem näher umschriebenen Vergabemodus angeboten. Dabei handle es sich zwar um keine Auslobung im Sinne des § 860 ABGB; die Erklärung sei aber inhaltlich als Anbot zu werten, einen Mietvertrag zu bestimmten Bedingungen abzuschließen. Ein derartiges verbindliches Anbot sei durchaus geeignet, die widmungsgemäße Verwendung der Pflichtstellplätze zu gewährleisten, insbesondere dann, wenn die Vergabe in einer Art und Weise erfolgen soll, wie sie auch im Rahmen einer Benützungsregelung an nicht im Wohnungseigentum stehenden Kfz-Abstellplätzen geschehen könnte (vgl MietSlg 42/32). Treten die übrigen Miteigentümer dem Anbot auf Abschluß eines Mietvertrages an den Garagen- und Abstellplätzen - zu zulässigen und angemessenen Bedingungen - nicht näher, so sei eben davon auszugehen, daß kein Bedarf der (übrigen) Benützer und Besucher der Liegenschaft an den Plätzen besteht, sodaß die Zugehörigkeit der Hoffläche und des Garagengebäudes zum Wohnungseigentumsobjekt der Antragsgegnerin der Zweckbestimmung des § 36 Abs 1 WrGaragenG nicht widerstreite.

Das Mietanbot der Antragssgegnerin sehe ein bestimmt bezeichnetes monatliches Entgelt vor, das sich nach einem Zugeständnis der Antragsgegnerin auch an dem von einem Sachverständigen ermittelten angemessenen Mietzins orientieren könne. Dem stehe - auch wenn dies die Antragsteller anders sehen - § 32 WFG 1968 nicht entgegen. Darin werde bestimmt, daß bei Vermietung einer mit Förderungsmitteln errichteten Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit grundsätzlich die Bestimmungen des Mietengesetzes gelten. Schon nach dem Wortlaut erstrecke sich diese Bestimmung also nicht auf die Abstellplätze oder die Teilflächen des Garagengebäudes; eine analoge Anwendung auf derartige Mietgegenstände komme nicht in Betracht: Einerseits könne dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden, die sonst nicht unter den Mieterschutz fallende Miete "neutraler" Objekte (vgl MietSlg 31.278 uva) wegen der Inanspruchnahme von Förderungsmitteln über die Regelung des Mietzinses hinaus sämtlichen Bestimmungen des (nunmehr) Mietrechtsgesetzes unterwerfen zu wollen, ohne eine so weitreichende Rechtsfolge ausdrücklich anzuordnen. Andererseits sehe § 46 Abs 4 WFG 1984 eine gesonderte Regelung für den Mietzins geförderter Einstellplätze (Garagen) und Abstellplätze vor, welcher nämlich das ortsübliche Ausmaß nicht überschreiten dürfe.

Das diesbezügliche Vorbringen der Antragsgegnerin könne insgesamt nur so verstanden werden, daß die Vermietung zu dem in der "Auslobung" angeführten Entgelt, höchstens jedoch zum ortsüblichen Mietzins, angeboten wird. Ein solcher Mietzins sei entgegen der Ansicht der Antragsteller gesetzlich zulässig; er sei aber auch im Sinne des § 1090 ABGB genügend bestimmt (MietSlg 34.209; 1 Ob 537/91).

Schon auf Grund des Parteienvorbringens könne also davon ausgegangen werden, daß die übrigen Miteigentümer von der ihnen angebotenen Inanspruchnahme der Pflichtstellplätze zur Befriedigung ihres Bedarfes keinen Gebrauch gemacht haben, sodaß es hiezu keiner Beweisaufnahme bedurfte.

Gegen die Belassung der Hoffläche und des Garagengebäudes im Zubehörwohnungseigentum der Antragsgegnerin bestünden somit keine Bedenken, und zwar auch nicht nach Prüfung der von den Antragstellern in der Rekursbeantwortung vorgebrachten Gegenargumente: So stehe es der Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an der Hoffläche nicht entgegen, wenn sich darauf eine zugunsten der Nachbarliegenschaft eingeräumte Dienstbarkeit bezieht, die zum Zu- und Abfahren der im Nachbarhof abzustellenden Kraftfahrzeuge berechtigt (vgl Petrasch in Rummel I2, Rz 2 zu § 472 und Rz 1 zu § 521). Ebensowenig könne davon gesprochen werden, daß die Hoffläche nicht hinreichend deutlich abgegrenzt sei, weil die Grenze zum Nachbarhof lediglich zur Hälfte durch eine Mauer gebildet werde, während "ein großes Stück der Begrenzungsmauer zwischen diesen beiden Höfen fehle", was offenbar die Zufahrt zur Nachbarliegenschaft ermöglichen solle. Das für Zubehör-Wohnungseigentum erforderliche Merkmal der deutlichen Abgrenzung diene der Beweiserleichterung über den Umfang und zum Schutz vor Eingriffen in die ausschließliche Nutzung (Faistenberger/Barta/Call aaO Rz 49), welche Funktion durch die eindeutig definierte Grundgrenze sehr wohl erfüllt werde. Daß es auf den Werdegang der derzeitigen baulichen Situation und auf die Frage der Finanzierung und Förderung nicht ankomme, sei bereits erwähnt worden. Sachzwänge dergestalt, daß die Hoffläche als Fluchtweg für Hausbesorger oder für Einsätze von Rettung und Feuerwehr freizuhalten wären, seien im Verfahren erster Instanz nicht hervorgekommen.

§ 3 Abs 2 WEG 1975 zähle die Fälle der Neufestsetzung der Nutzwerte nicht taxativ auf. Sie sei auch dann vorzunehmen, wenn die Nutzwertfestsetzung gegen zwingende Grundsätze verstößt (MietSlg 39/14; EvBl 1993/119 ua). Wie vom Obersten Gerichtshof im Aufhebungsbeschluß ausgeführt (Seite 13), erweise sich die von den Antragstellern angestrebte Neuparifizierung schon deshalb als notwendig, weil für die Hoffläche in gesetzwidriger Weise ein eigener Jahresmietwert (Nutzwert) festgesetzt wurde. Gegenstände des Zubehörwohnungseigentums könnten nämlich bei der Parifizierung (Nutzwertfestsetzung) nur durch einen Zuschlag bei der Ermittlung des Jahresmietwertes (Nutzwertes) des betreffenden Wohnungseigentumsobjektes Berücksichtigung finden.

Als selbständig wohnungseigentumstaugliche Objekte verblieben nach Entfall der Kellerräume, die wegen der Heizungsanlage allgemeine Teile der Liegenschaft bilden, nur mehr das Lager im Erdgeschoß (Stiege 1 und 2) sowie - gewerbliche Nutzung unterstellt - das Garagengebäude. Das Erstgericht werde daher zunächst zu klären haben, welchem dieser beiden Objekte die Hoffläche entsprechend der vertraglichen Widmung zuzuordnen ist. Auf dieser Grundlage wären sodann unter Beachtung von § 2 WEG 1948 und unter Berücksichtigung des Entfalles der erwähnten Kellerräume aus der Sondernutzung der Antragsgegnerin die Nutzwerte neu festzusetzen. Das bedinge eine Verfahrensergänzung und damit die Aufhebung des angefochtenen Sachbeschlusses.

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei (§ 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 und 18 MRG sowie § 26 Abs 2 WEG). Begründet wurde dies damit, daß zur Frage der Wohnungseigentumstauglichkeit von Räumen, in denen sich zur gemeinsamen Heizungs- und Warmwasseranlage gehörende Absperrvorrichtungen und Regeleinrichtungen befinden, keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes vorliege; darüber hinaus stelle die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen der öffentlich-rechtlichen Zweckbestimmung des § 36 Abs 1 WrGaragenG - auch im Hinblick auf § 32 WBFG 1968 - entsprochen wird, eine erhebliche Rechtsfrage dar.

Gegen diesen Beschluß haben sowohl die Antragsteller als auch die Antragsgegnerin fristgerecht Rekurs erhoben und sich zum jeweiligen Rechtsmittel des Gegners geäußert. Der Rekurs der Antragsteller zielt auf eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses; die Antragsgegnerin hat beantragt, den angefochtenen Beschluß aufzuheben oder ihn hilfsweise dahingehend abzuändern, daß der erstinstanzliche Sachbeschluß ersatzlos behoben wird. Damit ist wohl die Abweisung des Antrags auf Neufestsetzung der Nutzwerte gemeint.

Die Rekurse sind aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig. Zur inhaltlichen Berechtigung ist folgendes auszuführen:

1.) Zum Rekurs der Antragsteller.

Ein weiteres gegen die Wohnungseigentumstauglichkeit der Hoffläche vorgebrachtes Argument der Antragsteller beschäftigt sich mit der Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, die dort eingerichteten "Pflichtabstellplätze" nach Maßgabe des Bedarfs für die Benützer und Besucher des Hauses zu erhalten (§ 36 Abs 1 und Abs 6 WrGaragenG). Da nicht in rechtlich durchsetzbarer Weise sichergestellt sei, daß diese Abstellplätze bei Bedarf den Mit- und Wohnungseigentümern des Hauses zur Verfügung stehen, fehle die vom Obersten Gerichtshof in seiner Entscheidung 5 Ob 83/95 aufgestellte Voraussetzung für die Begründung von Zubehörwohnungseigentum an der Hoffläche zugunsten der Antragsgegnerin. Das Angebot einer Vermietung der Abstellplätze an interessierte Mit- und Wohnungseigentümer reiche nicht aus, weil die widmungsgemäße Verwendung der Pflichtabstellplätze nur durch eine unkündbare Rechtsposition der Benützungsberechtigten garantiert werden könne, weil für Besucherparkplätze nicht vorgesorgt sei und weil es nicht angehe, daß von den Antragstellern, die ohnehin schon die Errichtungskosten der Abstellplätze getragen hätten, horrende - dem § 32 WBFG 1968 widersprechende - Mietzinse verlangt werden.

Dieser Argumentation ist nur insoweit zu folgen, als es der gesetzlich vorgegebene Zweck der fraglichen Pflichtabstellplätze, nach Maßgabe des Bedarfs "stets für Benützer und Besucher der Bauten offenzustehen" (§ 36 Abs 5 iVm mit Abs 1 WrGaragenG) erfordert, für die Allgemeinheit einen Zufahrtsweg zu den Abstellplätzen freizuhalten. Daß diese Zufahrt über die von der Antragsgegnerin beanspruchte Hoffläche führt, was Zubehörwohnungseigentum nur an den verbleibenden (von der Zufahrt nicht in Anspruch genommenen) Teilen der Hoffläche möglich erscheinen läßt, ergibt sich aus den Feststellungen beim Lokalaugenschein (unter Auswertung der zu 18 Msch 12/96p - beim Akt der Schlichtungsstelle - erliegenden Lichtbilder und Pläne), die eine nur zu diesem Zweck verwendbare "Hofeinfahrt" (Seite 33 des erwähnten Aktes der Schlichtungsstelle) sowie gekennzeichnete Abstellplätze (AS 223) mit einer Rangierfläche vor dem Garagenbau (Beilage H) belegen. Damit scheidet die durch Mauern bzw Grundgrenze umrissene Hoffläche als eigenständiges Objekt von Zubehörwohnungseigentum der Antragsgegnerin aus, weil sich auf ihr ein der allgemeinen Benützung (Zwecken der Eigentümergemeinschaft) dienender Teil befindet. Zubehörwohnungseigentum kommt nur noch an den Abstellplätzen in Frage, weil nur sie dem in § 1 Abs 2 WEG 1948 aufgestellten Erfordernis einer deutlichen Abgrenzung genügen.

Was diese (16) Abstellplätze betrifft, ist allerdings kein Hindernis zu sehen, warum sie - dem erklärten Vertragswillen der Mit- und Wohnungseigentümer entsprechend (siehe dazu die Ausführungen zur Widmung der Hoffläche in 5 Ob 83/95 = WoBl 1996, 81/25) - nicht im Zubehörwohnungseigentum der Antragsgegnerin stehen sollten. "Pflichtstellplätze" iSd § 36 WrGaragenG können, da der Gesetzgeber nur die Einstellmöglichkeit sichern wollte (vgl § 37 Abs 1 leg cit), auch im Eigentum (Wohnungseigentum, Zubehörwohnungseigentum) einer einzelnen Person stehen. Es muß, wie bereits in der Entscheidung 5 Ob 83/95 ausgeführt wurde, lediglich für eine widmungsgemäße Verwendung gesorgt sein, wofür wiederum aus § 37 Abs 1 WrGaragenG zu schließen ist, daß dies rechtlich abgesichert sein muß. Hier hat die Antragsgegnerin sämtlichen Mit- und Wohnungseigentümern, also jenen Personen, denen die Pflichtstellplätze zugute kommen sollen, die Vermietung der fraglichen Abstellplätze zu angemessenen (ortsüblichen) Mietzinsen angeboten und steht mit dem Versprechen, freiwerdende Abstellplätze nach Maßgabe einer Anmeldungsliste ausschließlich an Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft zu vergeben, auch zukünftig zu diesem Angebot. Daß derartige Bestandverträge ausreichen, die gesetzlichen Widmungsauflagen für Pflichtstellplätze zu erfüllen, wurde bereits in der Entscheidung 5 Ob 83/95 gesagt und mit zutreffenden Argumenten auch noch vom Rekursgericht bekräftigt. Für das Freihalten von Besucherparkplätzen ist bei der ohnehin geringen Anzahl von Pflichtstellplätzen keine zusätzliche rechtliche Absicherung zu fordern; es genügt, daß ihnen die Zufahrt zu den Abstellplätzen offengehalten wird, um ihre Fahrzeuge - wenn möglich - auf den Abstellplätzen der besuchten Personen zu parken. Daß die Antragsgegnerin die Bereitstellung der Abstellplätze für die Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft durch prohibitive ("horrende") Mietzinse selbst ad absurdum führt bzw unterläuft, trifft angesichts der Selbstbindung auf angemessene (ortsübliche) Mietzinse nicht zu. Das Argument, es sei sittenwidrig oder verstoße gegen die Zinsbildungsvorschrift des § 32 WBFG 1968, für die öffentlich geförderten bzw von den Antragstellern finanzierten Abstellplätze auch noch einen ortsüblichen Mietzins einzuheben, ist schließlich schon deshalb nicht zielführend, weil es bei der Neufestsetzung der Nutzwerte nur darum geht, nach Maßgabe des § 1 Abs 2 WEG 1948 die Eignung des fraglichen Objekts für das von der Antragsgegnerin in Anspruch genommene Zubehörwohnungseigentum zu prüfen (vgl Klang in Klang2 III, 1166). Es kommt allein auf dessen Rechtsnatur an (vgl MietSlg 33/15).

Ähnliches gilt für die im Hof errichtete (nunmehr den baubehördlichen Auflagen entsprechende) Garage. Soweit sich die Bedenken gegen die Wohnungseigentumsfähigkeit dieses Objektes darauf gründen, daß in ihr Pflichtabstellplätze untergebracht sind, die nach Maßgabe des § 36 WrGaragenG den Mit- und Wohnungseigentümern der Liegenschaft bereitstehen müssen, können sie mit dem Hinweis auf obige Ausführungen als ausgeräumt gelten, weil sich das Angebot der Vermietung der Abstellplätze an die Antragsteller auch auf diese Abstellplätze bezieht. Auch die strittige Finanzierung der Garage (ob durch die Antragssteller oder durch die geldwerte Aufgabe von Bestandrechten der Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin) liefert kein Argument gegen die Wohnungseigentumsfähigkeit des Objekts und kann daher - wie schon vom Rekursgericht dargelegt wurde - dahingestellt bleiben. Da selbständige Räumlichkeiten (um eine solche handelt es sich bei der Garage laut ursprünglichem Bauplan und jetzigem Bauzustand) im Zweifel nicht als allgemeine Teile der Liegenschaft zu qualifizieren, also wohnungseigentumsfähig sind (SZ 64/146), könnte der Festsetzung eines Nutzwertes für sie nur eine gegenteilige Widmung entgegenstehen. Es wurde jedoch schon im ersten Rechtsgang klargestellt, daß alle Mit- und Wohnungseigentümer mit der Begründung von Wohnungseigentum an der Garage (zugunsten der Antragsgegnerin, wobei jedoch klarzustellen ist, daß es auf die Person des Rechtsträgers im Nutzwertfestsetzungsverfahren gar nicht ankommt) einverstanden waren.

Zu prüfen bleibt demnach nur noch das Argument der Antragsteller, bei der ursprünglichen Nutzwertfestsetzung habe ein Objekt "Garage" (gemeint ist: in einer konsensgemäßen Bauausführung) gar nicht bestanden, weshalb die Wohnungseigentumsfähigkeit des neu errichteten Objektes nach Maßgabe des § 1 Abs 2 WEG idF des 3. WÄG zu prüfen sei. Demnach könne mehr als ein Kfz-Abstellplatz nur unter bestimmten, hier nicht vorliegenden Voraussetzungen mit einem Mindestanteil verbunden werden. Dem ist schon deshalb nicht zu folgen, weil es nicht, wie § 1 Abs 2 letzter Halbsatz WEG idF des 3. WÄG für die Anwendung dieser Gesetzesbestimmung voraussetzt, um die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum geht. Im übrigen ist Gegenstand des Wohnungseigentums nicht das Gebäude, sondern das bewilligte Bauvorhaben (WoBl 1996, 213/73 mwN). Die anfänglich nicht konsensgemäße (mittlerweile geänderte) Bauausführung der Garage stand daher (wenn es darauf ankäme) der Begründung von Wohnungseigentum an der Garage im Jahr 1974 nicht im Weg.

Der Rekurs der Antragsteller gibt damit nur insoweit Anlaß zu einer Änderung des dem Erstgericht erteilten Auftrags zur Verfahrensergänzung, als nicht die ganze Hoffläche, sondern nur die gekennzeichneten Abstellplätze als Objekt von Zubehörwohnungseigentum der Antragsgegnerin zu behandeln sein werden und einen entsprechenden Zuschlag zum Nutzwert des zugehörigen Wohnungseigentumsobjektes rechtfertigen.

2. Zum Rekurs der Antragsgegnerin.

Sie bekämpft primär die Rechtsauffassung des Rekursgerichtes, daß jene Keller- und Lagerräume, in denen Teile der Heizanlage untergebracht sind oder die durchquert werden müssen, um zu dieser Anlage (sei es auch nur zu Absperr- und Regeleinrichtungen) zu gelangen, als nicht wohnungseigentumsfähig zu qualifizieren sind. Diese Rechtsmeinung entspricht jedoch, wie schon das Rekursgericht

ausführte, der ständigen Judikatur (vgl zuletzt 5 Ob 5/95 = EWr

II/1/7 sowie 5 Ob 113/95 = RPflSlgG 2519). Dagegen läßt sich auch

nicht einwenden, daß nach dem Wiener Ölfeuerungsgesetz Heizräume wie der gegenständliche "von unbefugten Personen gar nicht betreten werden dürfen" und daher keineswegs dem "Gemeingebrauch" offenstehen, weil Heizräume auch dann der allgemeinen Benützung dienen bzw auf Grund ihrer Zweckbestimmung die ausschließliche Benützung durch einen Wohnungseigentümer gar nicht zulassen, wenn nur den von der Eigentümergemeinschaft beauftragten Fachleuten jederzeit Zutritt zu gewähren ist. Das gilt im übrigen nicht nur für jenen Raum, in dem der Zentralheizungskessel steht, sondern auch für Räume, in denen sich Regelungseinrichtungen befinden. Mit dem Argument, Rohrleitungen in einem Raum dürften doch kein Hindernis sein, an eben diesem Raum Wohnungseigentum zu begründen, setzt sich die Antragsgegnerin über den entscheidungswesentlichen Sachverhalt hinweg, daß es nicht nur um schlichte Rohrleitungen geht, wie sie etwa auch in den Wänden eines Wohnungseigentumsobjekts verlegt sein können.

Ein weiteres von der Antragsgegnerin gegen die Änderung der Nutzwerte bei den fraglichen Kellerräumen vorgebrachtes Argument besteht darin, daß es doch nicht angehe, geschäftlich genutzte "Lagerräume" mit der Wirkung in Privaträume umzuwidmen, daß nunmehr jeder der 64 Wohnungseigentümer dort etwas einlagern könne. Ähnliches gelte für die Umwidmung von Lagerräumen in "Zugangswege zu Heizraum und Regelventilen". Das sei nicht Angelegenheit des Gerichtes. Dem ist entgegenzuhalten, daß die Nutzwertfestsetzung keineswegs die baurechtliche Widmung oder Konzessionierung eines Objektes ändert, sondern lediglich im Rahmen einer Vorfragenbeurteilung über die Wohnungseigentumstauglichkeit eines Objektes abspricht, und zwar ausschließlich unter den in § 1 WEG angeführten Gesichtspunkten. Es ist daher auch nicht zielführend, die Qualifikation von "Durchgangsräumen" und die daraus resultierende Versagung der Wohnungseigentumsfähigkeit mit dem Hinweis in Frage zu stellen, daß die baupolizeilichen Voraussetzungen von Verbindungswegen (hier nach Maßgabe des § 106 WrBauO) nicht erfüllt sind. Soweit die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang erneut die Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges für die "Widmungsänderungen" in Frage stellt, ist auf die unanfechtbare Verneinung dieses Prozeßhindernisses durch das Rekursgericht zu verweisen (vgl WoBl 1993, 35/31; EWr I/37/40; 5 Ob 95/95 ua).

Letztlich wiederholt die Antragsgegnerin ihr bereits vom Rekursgericht zutreffend widerlegtes Argument, durch die Neufestsetzung der Nutzwerte würde in verfassungsrechtlich bedenklicher Weise in wohlerworbene Rechte eingegriffen, eine Vertrauensposition verletzt und Eigentum entzogen. Daß dem nicht so ist, ergibt sich schon daraus, daß die Antragsgegnerin ihre Anteilsrechte an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft behält. Sollte es - was bei der sich abzeichnenden Verringerung des Gesamtnutzwertes (des gesamten Jahresmietwertes) allerdings unvermeidlich sein wird - zu einer Übertragung von Miteigentumsanteilen kommen, um jedem Wohnungseigentümer den für seine Nutzungsrechte erforderlichen Mindestanteil zu verschaffen, wird dies ohnehin eine entsprechende Ausgleichspflicht auslösen (§ 4 Abs 2 WEG). Für den Fall einer an Billigkeitserwägungen ausgerichteten Regelung der Benützung allgemeiner Teile der Liegenschaft wird auch nicht am Argument vorbeigegangen werden können, daß ursprünglich beabsichtigt war (und dies auch jahrelang so geübt wurde), die nicht als wohnungseigentumsfähig erkannten Lagerräume der Antragstellerin zur Nutzung zu überlassen.

Zu den Kfz-Abstellplätzen im Hof wurde bereits bei der Behandlung des Rechtsmittels der Antragsteller alles Wesentliche gesagt.

Der Rekurs der Antragsgegnerin führt daher zu keiner Korrektur der dem Erstgericht vom Rekursgericht überbundenen Rechtsansicht bzw des Ergänzungsauftrages.

Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.