Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Graf, Dr.Floßmann und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Wohnungseigentums- und Bauherrengemeinschaft E*****, vertreten durch Dr.Martin Nagiller, Rechtsanwalt, Kaiserbergstraße 30, 6330 Kufstein, als Verwalter, wider die beklagten Parteien 1.) Heinrich D*****, 2.) Anna-Maria R*****, 3.) Karin P*****, alle vertreten durch Dr.Horst Brunner und Dr.Emilio Stock, Rechtsanwälte in Kitzbühel, sowie 4.) Manfred Allen R*****, vertreten durch Dr.Klaus Reisch und Dr.Anke Reisch, Rechtsanwälte in Kitzbühel, wegen S 106.786,72 s.A., S 223.591,33 s. A., S 130.518,67 s.A. und S 231.285,18 s.A., infolge Revisionen der beklagten Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Innsbruck als Berufungsgerichtes vom 15.Dezember 1994, GZ 2 R 271/94-47, womit infolge Berufung aller Parteien das Zwischenurteil des Landesgerichtes Innsbruck vom 21.Juli 1994, GZ 4 Cg 40/93s-35, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:
1.) Die Bezeichnung der klagenden Partei wird in "Wohnungseigentums- und Bauherrngemeinschaft E*****" richtiggestellt.
2.) Den Revisionen wird nicht Folge gegeben.
Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens wird der Endentscheidung vorbehalten.
Entscheidungsgründe:
Im Revisionsverfahren ist (§ 510 Abs 3 Satz 1 ZPO) von folgendem, im wesentlichen schon vom Berufungsgericht zusammengefaßten Sachverhalt auszugehen:
Der vorerst als Kläger auftretende Rechtsanwalt, nunmehr (richtig) Klagevertreter (im folgenden immer so bezeichnet) ist Einzelprokurist der I***** (im folgenden kurz: I*****), welche als Vermittlerin des Projektes E***** auftrat, wobei im Rahmen der von der R*****-Gesellschaft m.b.H. (im folgenden kurz: R*****) herausgegebenen Prospekte diese Wohnanlage insbesondere durch die Wahl natürlicher Baumaterialien mit dem Motto "Gesundes Wohnen im E*****" angepriesen wurde. Die vier Beklagten haben daraufhin mit Kaufverträgen von der damals "außerbücherlichen" Eigentümerin R***** ideelle Anteile an der EZ ***** erworben.
Am 23./26./27.3.1990 schlossen die Miteigentümer, darunter auch die Beklagten - wobei die Unterfertigung der Drittbeklagten erst am 1.6.1990 erfolgte - einen Wohnungseigentumsvertrag, dessen Verbücherung durch das Bezirksgericht Kufstein am 25.4.1990 erfolgte, allerdings hinsichtlich der Erst- und Zweitbeklagten mangels Unbedenklichkeitsbescheinigung vorerst nur im Sinne einer Vormerkung, hinsichtlich der Drittbeklagten mit Beschluß vom 29.6.1990 ebenfalls nur im Sinne einer Vormerkung.
In sämtlichen Kaufverträgen findet sich jeweils wortgleich folgende Bestimmung:
"VII.
Gemeinschaftsstatut
(1) Alle Erwerber ideeller Anteile an der kaufsgegenständlichen Liegenschaft werden auf eigene Rechnung und selbst als Bauherren auf dieser Liegenschaft Wohnraum im Wohnungseigentum in Form des verdichteten Flachbaues im Sinne der Bestimmungen der Wohnbauförderung errichten.
(2) Für den Zeitraum vom Eintritt der aufschiebenden Bedingung gemäß Punkt V dieses Vertrages [Zusammenschluß der nach den Bestimmungen der Wohnbauförderung erforderlichen Mindestzahl von zehn förderungswürdigen Bewerbern im Rahmen der Gemeinschaft] bis zur grundbücherlichen Einverleibung des Wohnungseigentums aller Inhaber ideeller Liegenschaftsanteile, jedenfalls aber, sollte dieser Zeitpunkt später liegen, bis zur endgültigen Beendigung der gemeinsamen Bauführung auf der gegenständlichen Liegenschaft einschließlich der baubehördlichen Kollaudierung und der Endabrechnung seitens der Wohnbauförderung unterwerfen sich alle Mitglieder der vertragsgegenständlichen Liegenschaft dem diesem Vertrag angeschlossenen und einen integrierenden Bestandteil desselben bildenden Gemeinschaftsstatut mit allen darin enthaltenen Bestimmungen, insbesondere hinsichtlich der Baukostentragung, der Mehrheitsentscheidung, sowie der übrigen darin enthaltenen Bestimmungen."
Dieses Gemeinschaftsstatut enthält in seinem Punkt V folgende Bestimmungen:
"V.
Mehrheitsentscheidungen
(1) In allen Fragen im Zusammenhang mit der Bauführung, insbesondere im Zusammenhang mit der Planung, mit Auftragsvergaben, der Genehmigung von Abrechnungen und der Anweisung von Zahlungen, entscheidet die einfache Mehrheit der Stimmen der Mitglieder, welche nicht nach den Personen, sondern nach dem Verhältnis der Anteile der Mitglieder gezählt werden.
(2) Die Beschlußfassung erfolgt in Versammlungen der Mitglieder, ..... Verbindliche Beschlüsse können auf solchen Versammlungen gefaßt werden, wenn Mitglieder, denen wenigstens die Hälfte aller Anteile zukommt, anwesend oder ordnungsgemäß vertreten sind."
In diesem Gemeinschaftsstatut wurde ferner vereinbart:
I.) Gemeinschaftszweck:
1.) Mitglieder dieser Gemeinschaft sind bücherliche oder außerbücherliche Miteigentümer zu ideellen Anteilen einer Teilfläche der Gp. 3*****, zunächst in EZ ***** KG *****. Sie haben diese idellen Miteigentumsanteile durch gleichlautende Kaufverträge von der Firma R***** GesmbH erworben.
2.) Die Mitglieder dieser Gemeinschaft haben sich vereinigt, um Wohnraum im Wohnungseigentum gemeinsam als Bauherren in Form des verdichteten Flachbaues gemäß den Bestimmungen der Wohnbauförderung zu schaffen.
3.) Auf Grund dieses einvernehmlich festgelegten Zweckes der Gemeinschaft gehört alles, was mit der Planung, der Errichtung und der Fertigstellung der Wohnungs- eigentumsanlage in Zusammenhang steht zur ordentlichen Verwaltung der Gemeinschaft, soweit nicht ausschließlich einzelne zu schaffende Wohneinheiten betroffen sind.
II.) Dauer der Gemeinschaft:
2.) Die Gemeinschaft endet in jenem Zeitpunkt, indem das Wohnungseigentum aller Mitglieder dieser Gemeinschaft grundbücherlich einverleibt ist, frühestens aber im Zeitpunkt der endgültigen Beendigung der gemeinsamen Bauführung einschließlich der baubehördlichen Kollaudierung und der Endabrechnung seitens der Wohnbauförderung.
III.) Verfügung über Anteile:
2.) Alle Mitglieder dieser Gemeinschaft verbinden sich zu deren Aufrechterhaltung für die vereinbarte Dauer und verzichten ausdrücklich darauf, während der Dauer der Gemeinschaft, als welchem Grunde immer, aus dieser auszutreten.
IV.) Anteile:
1.) Die Anteile der Mitglieder dieser Gemeinschaft am gemeinsamen Gut richten sich nach den den Mitgliedern jeweils zustehenden ideellen Anteilen am gemeinsamen Gut.
V.) Mehrheitsentscheidungen:
1.) In allen Fragen im Zusammenhang mit der Bauführung, insbesondere im Zusammenhang mit der Planung, mit Auftragsvergaben, der Genehmigung von Abrechnungen und der Anweisung von Zahlungen, entscheidet die einfache Mehrheit der Stimmen der Mitglieder, welche nicht nach den Personen, sondern nach dem Verhältnis der anteiligen Mitglieder gezählt werden.
2.) Die Beschlußfassung erfolgt in Versammlungen der Mitglieder, welche schriftlich unter Einhaltung einer Frist von 7 Tagen zwischen Postaufgabe und Versammlungstermin durch einen bestellten Verwalter oder durch mindestens zwei Mitglieder der Gemeinschaft und der Übermittlung einer Tagesordnung an einem Ort im Raum Wörgl einzuberufen sind. Die konstituierende Versammlung ist vom Verfasser dieser Vereinbarung einzuberufen. Verbindliche Beschlüsse können auf solchen Versammlungen gefaßt werden, wenn Mitglieder, denen wenigstens die Hälfte aller Anteile zukommt, anwesend oder ordnungsgemäß vertreten sind.
VI.) Kostentragung:
1.) Die Mitglieder der Gemeinschaft werden ohne unnötigen Verzug nach deren Beginn eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung für das gemeinsam zu errichtende Objekt beschließen, die als Basis für die weitere Planung und die Verteilung der Kosten heranzuziehen ist.
2.) Soweit im nachstehenden Absatz nichts anderes vereinbart ist, sind sämtliche Kosten der Planung, der Bauführung und der allgemeinen Verwaltung, sowie das gemeinsame Gut treffende Steuern, Gebühren und Abgaben aller Art von den Mitgliedern der Gemeinschaft im Verhältnis der Nutzflächen der ihnen zugehörigen Wohnungen, berechnet als Bruttonutzflächen nach den Richtlinien der Wohnbauförderung zuzüglich der Flächen zugehöriger Garagenplätze und Kellerabteile zu tragen.
3.) Alle auf die Planung und Errichtung der in jeder Wohneinheit zu installierenden Naßeinheit umfassend Bad und WC einschließlich Sanitärinstallation, Lüftung, Verfließung und Bodenbelag, entfallenden Kosten aber sind unabhängig von der Größe der Wohnung von jenen Mitgliedern zu tragen, denen die Wohnungen zugehören, in denen die Installationen erfolgen.
VII.) Verwaltung:
1.) Nach dem Beginn der Gemeinschaft ist ohne unnötigen Verzug durch Beschlußfassung gemäß Punkt V.) dieses Statutes ein Verwalter zu bestellen.
2.) Alle Mitglieder der Gemeinschaft verpflichten sich, soweit dem nicht rechtliche Hindernisse entgegenstehen, zum Zwecke der Deckung der gemäß Punkt VI.) von ihnen zu tragenden Anteile an Kosten und Lasten alle ihnen aus Anlaß der gemeinsamen Bauführung zufließenden Mittel, sei es seitens der Wohnbauförderung, von Bausparkassen oder sonstigen Darlehensgebern nach Maßgabe der Ausschüttung direkt auf das Verwaltungskonto anweisen zu lassen. Soweit hiedurch die gemäß VI.) auf die Mitglieder der Gemeinschaft entfallenden Anteile an Kosten und Lasten nicht gedeckt sind, verpflichten sich alle Mitglieder, auf schriftliche Aufforderung durch den Verwalter binnen 14 Tagen das auf ihre Anteile fehlende auf das Verwaltungskonto zur Anweisung zu bringen. Säumige Mitglieder haben die durch die Säumnis der Gemeinschaft oder einzelnen Mitgliedern derselben erwachsenden Belastungen zu tragen.
3.) Dem Verwalter obliegt neben der Führung des Verwaltungskontos insbesondere die fristgemäße Einberufung von Versammlungen der Mitglieder der Gemeinschaft, die Führung des Vorsitzes in diesen Versammlungen, die Verständigung nicht anwesender oder nicht vertretener Mitglieder von gefaßten Beschlüssen und die Vorbehaltung allfälliger schriftlicher Beschlußfassungen. Im übrigen gelten die gesetzlichen Bestimmungen über die Verwalter gemeinschaftlichen Gutes.
Das Gemeinschaftsstatut wurde vom Klagevertreter verfaßt; ebenso die einzelnen Kaufverträge.
Auch wenn das Gemeinschaftsstatut E***** es nicht ausdrücklich erwähnt, so war doch ursprünglich einvernehmliche Absicht der Bauherrengemeinschaft die Errichtung eines Hauses in biologischer Bauweise mit Holzskelett und Blähton, zumindest im Bereich oberhalb der Kellerdecke, angeschlossen an eine Biomasse Heizung.
Der Auftrag für die Planung und Bauleitung wurde zunächst dem Architekturbüro S*****, jener für die gesamten statischen Leistungen Dipl.Ing.Günther F***** erteilt. Mit Bescheid des Stadtamtes W***** vom 28.12.1988 wurde das Bauvorhaben rechtskräftig genehmigt.
Die Ausführung des Gebäudes wurde der Firma R***** übertragen, welche ihrerseits die Bauleitung dem Atelier P***** übertrug, nachdem Arch.Fritz S***** nach wiederholten Warnungen betreffend die zur Verwendung vorgesehenen Materialien samt Auswirkungen von dieser Funktion zurückgetreten war. Allerdings wurde dieser Wechsel in der Bauleitung nicht auch der Baubehörde gemeldet. Am 14.8.1989 erfolgte durch den Klagevertreter, dem bei der ersten (konstituierenden) Versammlung der Bauherrengemeinschaft am 3.11.1988 der Verwaltungsauftrag gegen ein pauschales Honorar von S 60.000,- von der Bauherrengemeinschaft ebenso einhellig wie die Ermächtigung erteilt worden war, die Baueinreichung auf der Basis der vorliegenden Einreichplanung und der besprochenen Ausführung in Form von Bioton Außenwänden, teilweise aufgehender Leichtwandbauweise und einer zugrundeliegenden Holzskelettbauweise durchzuführen, in Vertretung der Bauherrengemeinschaft die Auftragserteilung der Baumeisterarbeiten.
Der Erstbezug des Projektes erfolgte im August bis November 1990. Bereits Anfang April 1991 wurde die Sanierungsbedürftigkeit einer besonders gefährdeten Säule im I.Obergeschoß des Bauteils 1 und Erdgeschoß des Bauteils 2 offenkundig, wobei allerdings ein Räumungsbescheid nach Beseitigung der Gefahr in Verzug nicht vollstreckt werden mußte. Darüber hinaus bestand noch die Notwendigkeit einer weitergehenden Sanierung der statischen Probleme, wofür von der Bauherrengemeinschaft einvernehmlich Dipl.Ing.F***** und zu dessen Überprüfung Dipl.Ing.D***** betraut wurden, welche sich jedoch über denkbare Lösungsmöglichkeiten nicht abschließend einigen konnten.
Am 13.11.1991 kam hervor, daß für das gegenständliche Gebäude keine Benützungsbewilligung vorlag, ebenso fehlte eine Rohbaukollaudierung. Durch Gutachten des Sachverständigen des Haftpflichtversicherers des Dipl.Ing.F***** sowie eines weiteren von der Eigentümergemeinschaft bestellten Sachverständigen kam hervor, daß die Stabilität des Gebäudes nicht gegeben war und durch eine Vielzahl weiterer Mängel noch zusätzlich vermindert wurde, wobei aufgrund der Vielzahl (der Mängel) und der damit verbundenen Folgekosten auch die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung in Zweifel stand. Mit Bescheid des Stadtbauamtes W***** vom 15.11.1991 wurde daraufhin die unverzügliche Räumung der baulichen Anlage als erforderliche Sicherheitsmaßnahme wegen Gefahr in Verzug angeordnet. Die Schäden am Projekt E***** waren sogar derart gravierend, daß überhaupt der Abbruch des Hauses im Raume stand.
Am 1.4.1992 erging bei einer Bauherrenversammlung ein Mehrheitsbeschluß über das grundsätzliche Einverständnis einer Sanierung des Hauses auf der Basis der von Dipl.Ing.F***** vorgelegten Unterlagen. Ein zwischenzeitlich gegen Dipl.Ing.F***** und Ingo R***** (von der Firma R*****) zu Z 101/91 des Bezirksgerichtes Kufstein geführtes Strafverfahren (Vorerhebungen) wegen des Verdachtes des Vergehens der fahrlässigen Gemeingefährdung nach dem § 177 StGB wurde mit Beschluß vom 23.7.1993 gemäß § 90 StPO eingestellt. Über das Vermögen des Dipl.Ing.F***** wurde zwischenzeitlich allerdings das Konkursverfahren eröffnet.
Am 16.9.1992 wurde der Klagevertreter als Verwalter der Wohnparkanlage bestätigt. Mit Mehrheitsbeschluß (in Abwesenheit der Erst- bis Drittbeklagten und gegen die Stimme des Viertbeklagten) wurde er u.a. beauftragt, über die fertigen Pläne des Dipl.Ing.F***** eine Baubewilligung bei der Stadt W***** zu beantragen, welchem Auftrag der Klagevertreter am 21.9.1993 nachkam.
Am 22.2.1993 hatte der Klagevertreter zu Beginn der Sitzung der Wohnungseigentümer- und Bauherren- gemeinschaft festgestellt, daß 11420 und von 17490 Anteilen bzw mehr als die Hälfte derselben vertreten waren und die Sitzung daher beschlußfähig war. In der Folge genehmigte die Gemeinschaft (wiederum in Abwesenheit der Erst- bis Drittbeklagten und gegen die Stimme des Viertbeklagten) die Verwalterabrechnung per 26.11.1992 und 11.2.1993 mit folgenden Salden an Baukostenbeiträgen hinsichtlich der vier Beklagten:
Erstbeklagter + S 15.081,16
Zweitbeklagte - S 54.153,82
Drittbeklagte - S 51.351,40
Viertbeklagter - S 147.278,03.
Des weiteren wurde (wiederum gegen die Stimme des Viertbeklagten und in Abwesenheit der drei übrigen Beklagten) die Annahme diverser Sanierungsanbote, Preisminderungsansprüche und Haftungsentlassungen beschlossen (im Einzelnen siehe die insoweit unbekämpften Feststellungen im Urteil des Erstgerichtes). Mit Stimmenthaltung des Viertbeklagten wurde der Klagevertreter schließlich ermächtigt, mit Dipl.Ing.S***** eine Vereinbarung bezüglich unentgeltlicher architektonischer Tätigkeit desselben im Rahmen der Sanierung unter Ausschluß einer Prüfungspflicht statischer oder sonstiger Vorleistungen und Planungen Dritter, die Entlassung desselben aus einer allfälligen Haftung aus früherer Tätigkeit und den Verzicht auf gegenseitige Ansprüche abzuschließen. Des weiteren wurde eine Kostenpauschalierung des Klagevertreters beschlossen.
Aufgrund aller dieser beschlossenen Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Sanierungskonzept F***** ergaben sich für die vorgesehenen und vertraglich festgelegten Leistungen Kosten, welche anteilig zu den o.a. Salden dazuzuzählen sind, sodaß sich folgende "Salden neu" ergaben:
Erstbeklagter - S 106.787,35
Zweitbeklagte - S 223.591,33
Drittbeklagte - S 130.518,68
Viertbeklagter - S 241.285,18.
Gegen die Stimme des Viertbeklagten wurde der Klagevertreter beauftragt, diese Forderungen erforderlichen- falls im Rechtsweg einbringlich zu machen, worauf die Beklagten mit Schreiben vom 26.2.1993 zur Zahlung gemahnt wurden.
Mit Bescheid der Stadtgemeinde W***** vom 4.6.1993 wurde die baupolizeiliche Bewilligung zur Durchführung des Bauvorhabens erteilt und erfolgten aufgrund der Pläne und Statik des Dipl.Ing.F***** die auf S 66 des Urteiles des Erstgerichtes unbekämpft festgestellten Sanierungen. Mit weiterem Bescheid vom 18.4.1994 wurde festgestellt, daß das gegenständliche Bauvorhaben bis auf geringfügige Planänderungen im wesentlichen plan- und bescheidmäßig ausgeführt wurde. Auch wurde die Standsicherheit des Objektes bestätigt. Demgemäß erfolgten Benützungsbewilligungen für diverse Top-Einheiten, so - allerdings unter der Auflage der sofortigen Durchführung von Ergänzungsarbeiten - die der Dritt- und Viertbeklagten.
Bis zum 26.4.1994 waren 13 von 16 Wohneinheiten bewohnbar, nicht allerdings jene der Erst- bis Drittbeklagten. Demgemäß sind diese Wohneinheiten auch noch nicht kollaudiert.
Zwischen den Parteien wurde außer Streit gestellt (ON 13), daß die nunmehrige Sanierung im Sinne einer Stahlkonstruktion keine Verbesserung im Sinne des Gewährleistungsrechtes darstellt.
Der Kläger begehrt nunmehr als einstimmig bestellter und von der Mehrheit bestätigter Verwalter der Wohnungseigentums- und Bauherrengemeinschaft E***** die bereits genannten Saldenbeträge (abweichend allerdings hinsichtlich des Erstbeklagten S 106.786,72 und hinsichtlich des Viertbeklagten S 236.285,18) jeweils samt 6 % Zinsen p.a. seit 22.3.1993 als Rückstandsbeiträge an die Gemeinschaft laut genehmigter Abrechnung vom 23.2.1993 (ON 1). Mit Schriftsatz vom 2.6.1993 wurde das Begehren hinsichtlich des Viertbeklagten zufolge Teilzahlung von S 5.000,- am 18.2.1993 auf restlich S 231.285,18 s.A. eingeschränkt (ON 4). Gegen die von den Beklagten erhobenen Ansprüche (Gegenforderungen) wurde ausdrücklich Verjährung und Verfristung eingewendet (ON 34).
Die Beklagten bestritten das Klagebegehren dem Grunde und der Höhe nach mit der - zusammengefaßten - Begründung, daß der Klagevertreter als erfahrener Anwalt mit entsprechenden Fachkenntnissen bei der Bereinigung der aufgetretenen "katastrophalen Lage" säumig, unfachmännisch und ohne Sorgfalt bei der Vertretung der Miteigentümer- interessen vorgegangen sei. Darüber hinaus sei er aber auch nicht klagslegitimiert, da es sich um einen wesentlich über die ordentliche Verwaltung hinausgehenden Bereich handle, für welchen Einstimmigkeit erforderlich sei. Außerdem wurden Gegenforderungen bis zur Höhe der Klagsforderung infolge Wertminderung der Wohneinheiten durch die Sanierungs- maßnahmen aus dem Titel der Gewährleistung (Wertminderung) und des Schadenersatzes (insbesondere Kosten aus Umzügen und Mieten von Ersatzwohnungen) eingewendet (ON 2, 3, 5, 9 und 10); weshalb die Klagsforderung auch nicht fällig sei (ON 34).
Das Erstgericht stellte mit Zwischenurteil fest, daß das Klagebegehren hinsichtlich sämtlicher vier Beklagten mit den begehrten Beträgen je samt 6 % Zinsen p.a. seit 22.3.1993, zu leisten binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution, dem Grunde nach zu Recht bestehe, und behielt die Kostenentscheidung dem Endurteil vor.
Die von den einzelnen Käufern einschließlich der nunmehrigen Beklagten geschlossene Bauherrengemeinschaft sei eine schlichte Rechtsgemeinschaft im Sinne der §§ 825 ff ABGB, auf welche ab dem Zeitpunkt der Einverleibung des Wohnungseigentums die Bestimmungen des WEG zur Anwendung kämen. Der Klagevertreter sei nach wie vor einstimmig bestellter und mehrheitlich bestätigter Verwalter derselben und damit direkter Stellvertreter aller Wohnungseigentümer, der aufgrund dieser organschaftlichen Vertretung bei Durchsetzung von Gemeinschaftsinteressen gegenüber einzelnen Miteigentümern im eigenen Namen auftreten könne, ohne daß ihm diese aus dem Titel des Schadenersatzes Gegenforderungen entgegenhalten könnten. Ihr Recht, die Aufhebung dieser Gemeinschaft zu begehren, hätten die Beklagten dabei in einer sog. Fortsetzungsvereinbarung ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Teilungsklage im Sinne des § 830 ABGB wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung sei nicht erhoben worden. Die Vereinbarung im Gemeinschaftsstatut, wonach "alles, was mit der Planung, der Errichtung und der Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage im Zusammenhang steht, zur ordentlichen Verwaltung der Gemeinschaft gehört, soweit nicht ausschließlich einzelne zu schaffende Wohneinheiten betroffen sind", widerspreche den vertraglichen Schutz- bestimmungen des § 24 WEG, zumal die Beklagten durch die eingetretene Wertminderung der Wohneinheiten von ca. 15 % damit auch einen ideellen Schaden erlitten hätten. Da durch den (sanierungsbedingten) Einzug einer Stahlkonstruktion zur ursprünglich bedungenen Sache, nämlich einer naturnahen Holzbauweise, ein aliud entstanden sei, hätten jedenfalls alle Entscheidungen vom 22.2.1993 über die Vereinbarung mit dem Gewerken sowie zur Pauschalierung der Rechtsanwalts- kosten des Klagevertreters der Einstimmigkeit, allenfalls der zustimmenden Entscheidung des Außerstreitrichters (und zwar auch nach Änderung des § 14 Abs 3 WEG durch das am 1.1.1994 inkraftgetretene, jedoch auch auf bereits bestehende Wohnungen bzw. sonstige Räumlichkeiten im Wohnungseigentum anwendbare WÄG) bedurft, sodaß insoweit von rechtsunwirksamen Mehrheitsentscheidungen auszugehen sei. Allerdings seien noch Beiträge, welche ursprüngliche Baukosten beträfen, gegenüber der Bauherren- und Wohnungseigentümergemeinschaft offen, deren konkrete Höhe allerdings noch unbestimmt und im Verfahren über den Grund des Anspruches auch nicht festzustellen sei. Diesen Forderungen stünden überdies noch zu ermittelnde Schadenersatzforderungen, insbesondere aus dem Titel der Wertminderung, gegenüber, über welche deshalb nicht spruchgemäß abzusprechen gewesen sei, da ihre Berücksichtigung nach der neuen Rechtslage stets zum Verfahren über die Höhe des Anspruches gehörten.
Das Berufungsgericht bestätigte das Zwischenurteil des Erstgerichtes mit der Maßgabe, daß es wie folgt zu lauten habe: "Die Klagsforderung besteht gegenüber sämtlichen Beklagten dem Grunde nach zu Recht."
Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei.
Nach Erledigung der Beweisrügen führte das Berufungsgericht rechtlich im wesentlichen folgendes aus:
I.) Zur Frage der Aktivlegitimation des Klägers:
a) Festgestelltermaßen und unbekämpft sei der Klagevertreter im Bauprojekt E***** in mehrfacher Funktion aufgetreten und tätig geworden, nämlich (zunächst) als Einzelprokurist der Vermittlungsfirma I***** und hernach als bei der ersten Bauherrengemeinschaftsversammlung am 3.11.1988 bestellter (und in der Sitzung vom 16.9.1992 bestätigter) Verwalter im Sinne des P. VII Z 1 des Gemeinschaftsstatuts, dessen Geltungsdauer nach dem einvernehmlichen Willen aller Proponenten ausdrücklich mit dem Zeitpunkt der grundbücherlichen Einverleibung aller Mitglieder dieser Gemeinschaft, frühestens aber im Zeitpunkt der endgültigen Beendigung der gemeinsamen Bauführung einschließlich der baubehördlichen Kollaudierung samt Endabrechnung seitens der Wohnbauförderung endigen sollte (P. II Z 2 des Statuts). Dieses Gemeinschaftsstatut bilde dabei nach den Inhalten sämtlicher diesbezüglich gleichlautender Kaufverträge auch einen integrierenden Bestandteil derselben (P. VII Z 2 der Verträge). Im Grundbuch sei bisher lediglich die Einverleibung des Eigentumsrechtes des Viertbeklagten und die Vormerkung des Eigentumsrechtes der anderen Beklagten erfolgt. Eine Benützungsbewilligung sei bisher nur teilweise erteilt worden, eine Endabrechnung der Wohnbauförderung noch nicht erfolgt. Damit sei mangels Eintrittes der Beendigungsgründe laut P. II Z 2 ihres Statuts weiterhin vom Bestehen der Bauherrengemeinschaft, welcher u.a. auch die vier Beklagten angehören, auszugehen. Aufgrund dieses ausdrücklichen, vertraglich getroffenen und an zeitlich klar definierte Ereignisse geknüpften Vereinbarungsinhalts stehe daher das Gemeinschaftsstatut nach wie vor in Geltung und sei daher dieses für die Rechtsbeziehung der Streitteile untereinander im Rahmen ihrer Vertragshoheit und -freiheit - sofern nicht etwa zwingende gesetzliche Bestimmungen dem entgegenstünden - (weiterhin) maßgeblich. Die Beklagten hätten gemäß P. III Z 2 des Statuts für die Zeit der vereinbarten Dauer ausdrücklich verzichtet, "aus welchem Grunde immer aus dieser auszutreten". Die durch ihren Vertreter im Prozeß (ON 13) vorgetragene "Rücktritts"erklärung sei daher unbeachtlich, ein derartiger Austrittsverzicht kraft Parteiwillens sei auch durchaus zulässig (Gamerith in Rummel, ABGB2, Rz 1 zu § 831 mwN).
b) Endziel der im Gemeinschaftsstatut konstituierten Mitglieder
(Bauherren)gemeinschaft sei die Schaffung von Wohnungseigentum
gewesen, wobei vereinbarungskonform "alles, was mit der Planung, der
Errichtung und der Fertigstellung der Wohnungs- eigentumsanlage in
Zusammenhang steht", zur ordentlichen Verwaltung der Gemeinschaft
zählen sollte (P. I Abs 2 und 3 des Statuts). Nach der Absicht der
Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs (§ 914 ABGB) als dem
objektiv erkennbaren Geschäftszweck, der den Vertragsschließenden
redlicherweise unterstellt werden müsse (MGA ABGB33, § 914/E 15 und
17, sei dabei der Passus "Fertigstellung der Wohnungsanlage" nur so
zu verstehen, daß damit jedenfalls die mängelfreie bezugs- und
benützungsgeeignete Fertigstellung gemeint sei, zumal ja auch nach
dem bereits erwähnten P. II Abs 2 des Statuts u.a. die baubehördliche
Kollaudierung als für den Zeitpunkt der Beendigung der Gemeinschaft
relevant besonders hervorgehoben worden sei. Damit entspreche es aber
auch dem niedergelegten Vertragszweck und dessen Rechtsnatur, daß die
zur Herbeiführung dieses Gemeinschaftszwecks unabdingbar
erforderlichen Aufträge zur Mängelbeseitigung im Rahmen der
ausgearbeiteten und letztlich auch weitgehend erfolgreichen (13 von
16 Wohneinheiten konnten bewohnbar gemacht werden)
Sanierungsmaßnahmen dieser wie vor einvernehmlich definierten
"ordentlichen Verwaltung der Gemeinschaft" unterliegen. Nach P. VI
Abs 2 schließlich sei ebenfalls vereinbart worden, daß "sämtliche
Kosten der Planung (und) der Bauführung ..... von den Mitgliedern der
Gemeinschaft im Verhältnis der Nutzflächen der ihnen zugehörigen
Wohnungen ...... zu tragen sind". Auch hier sei der Begriff "Kosten
der Bauführung" nach den gleichen Auslegungsgrundsätzen einschließlich jener der erforderlichen Sanierungen zu verstehen, weil ansonsten der Gemeinschafts- und damit der einvernehmlich bedungene Vertragszweck obsolet geworden wäre. Die Behebung ernster Schäden des Hauses - woran vorliegendenfalls nicht zu zweifeln sei - einschließlich aller damit in Verbindung stehenden Vor- und Folgearbeiten fielen dabei - selbst ohne diese Verweisung im Gemeinschaftsstatut - in den Bereich der der Entscheidungsbefugnis der Mehrheit unterworfenen ordentlichen Verwaltung des § 14 Abs 1 WEG iVm § 833 ABGB (ausführlich MietSlg 41.468 und Würth in Rummel, ABGB2, Rz 4a zu § 14 WEG mwN), auch wenn es sich hiebei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes gehandelt habe (MietSlg 38.632) oder - wie hier - zu einer vollständigen Erneuerung (Stahlskelett statt "Bio"bauweise) gekommen sei (MietSlg 38.632; Würth, aaO). Die in den maßgeblichen Sitzungen, insbesondere vom 22.2.1993 erfolgten Mehrheitsbeschlüsse hätten daher auch die überstimmten bzw ferngebliebenen Beklagten gegen sich gelten zu lassen. Das Berufungsgericht gehe daher - abweichend vom Erstgericht - nicht von der Unwirksamkeit dieser Statutenbestimmungen zufolge Verstoßes gegen die Schutzbestimmungen des § 24 WEG aus.
c) Neben der durch das Gemeinschaftsstatut grundgelegten "societas" zwischen ihren einzelnen Mitgliedern sei sukzessive auch eine "cummunio", also Gemeinschaft nach dem 16.Hauptstück des ABGB, begründet worden, ehe es nunmehr zur - jedenfalls weitergehenden - Miteigentumsgemeinschaft nach dem WEG 1975 gekommen sei. Dies sei allerdings nur von subsidiärer Bedeutung, weil auch nach § 14 Abs 1 WEG (in der hier noch maßgeblichen Fassung vor dem 3.WÄG) für die Verwaltung der Liegenschaft grundsätzlich das 16.Hauptstück des ABGB zu gelten habe und in P. VII Abs 3 letzter Satz des Gemeinschaftsstatuts ebenfalls die Geltung der "gesetzlichen Bestimmungen über die Verwalter gemeinschaftlichen Gutes" ausdrücklich vereinbart und niedergelegt worden sei. Die Bauherrengemeinschaft laut Statut sei daher nicht - wie dies häufig der Fall sei (vgl etwa WoBl 1991/122 oder NZ 1992, 52) - als solche in der (schuldrechtlichen) Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern vielmehr als eine sachenrechtlicher Art nach den §§ 825 ff ABGB zu qualifizieren. In dem Erkenntnis AnwBl 1984, 164/1935 habe der VwGH hiezu (bei ähnlichem, jedoch durchaus vergleichbaren Sachverhalt) ausgesprochen, daß bei einem Erwerb von Anteilen einer Liegenschaft, mit denen das Wohnungseigentum (erst) verbunden werden solle, nur von der Eigentümergemeinschaft, nicht hingegen von den einzelnen Erwerbern der Auftrag zur Errichtung des (beabsichtigten) Wohnhauses erteilt werden könne, wofür von vorneherein die Fassung eines gemeinsamen, darauf abzielenden Beschlusses erforderlich sei (ebenso jüngst auch AnwBl 1994, 916/4904 = WoBl 1994/53). Diese Beschlußfassung sei festgestelltermaßen auch unter Einbindung und Zustimmung der nunmehrigen Beklagten am 3.11.1988 erfolgt. Dasselbe müsse aber dann auch für die in der Folge zur Erlangung dieses Gemeinschafts- und Vertragszwecks erforderlichen Beschlußfassungen Geltung haben. Wenn auch nur die Gesamtheit aller Miteigentümer rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses zu verfügen berechtigt gewesen sei, so hätte doch eine Mehrheit derselben eine Willenseinigung zur gemeinsamen Fertigstellung der gesamten Anlage unter gemeinsamer Tragung des gesamten Risikos einschließlich gemeinsamer Erteilung der hiezu erforderlichen Aufträge etc. im Rahmen der Willensbildung nach dem maßgeblichen Gemeinschaftsstatut der Bauherrengemeinschaft herbeiführen können.
d) Der Verwalter sei direkter Stellvertreter (EvBl 1979/133; MietSlg 40.650/34; Würth, aaO, Rz 3 zu § 17 WEG) aller Wohnungseigentümer, also auch der überstimmten Minderheit (MietSlg 30.145). Seine nach außen hin grundsätzlich unbeschränkbare (Würth aaO) Formalvollmacht umfasse - den Fall des hier nicht vorliegenden und auch gar nicht behaupteten Mißbrauchs ausgenommen - alle Angelegenheiten, die die Verwaltung der Liegenschaft mit sich bringe, sohin auch größere Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ohne Rücksicht auf das Innenverhältnis (MietSlg 35.620). Im vorliegenden Fall seien die dem Klagevertreter am 22.2.1993 erteilten Ermächtigungen im Rahmen der Sanierungsherbeiführung allesamt von der Mehrheit wirksam beschlossen worden, ohne daß es sich nach dem Vorgesagten etwa um außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen gehandelt hätte, die mangels Einstimmigkeit und Genehmigung des Gerichtes gesetzwidrig gewesen und vom Klagevertreter als Verwalter daher nicht hätten effektuiert werden dürfen (Würth, aaO Rz 4).
e) Gegenüber einzelnen Miteigentümern trete der Verwalter bei Durchsetzung von Gemeinschaftsinteressen nicht als Vertreter der übrigen, sondern aufgrund seiner einem organschaftlichen Vertreter ähnlichen Stellung im eigenen Namen auf (Würth, aaO Rz 5); fällige Anteile der Miteigentümer könne er daher gegen diese im eigenen Namen, wenngleich unter Berufung auf seine Verwalterbestellung gerichtlich geltend machen (EvBl 1989/130 mwN). Nichts anderes habe der Klagevertreter schon ab Beginn dieses Verfahrens getan (siehe das Rubrum sowie P. 1 der Klage ON 1).
Nach den unbekämpften Feststellungen des Erstgerichtes handle es sich bei den Klagsforderungen um
die aufgrund der Mängel nicht an ausführende
Firmen bezahlt, sondern statt dessen für Mängelbehebungen verwendet wurden,
Zusammenhang mit dem Sanierungskonzept
einschließlich Gutachterkosten,
(als Verwalter) laut bei der Sitzung vom
22.2.1993 (mehrheitlich) beschlossenen
Abrechnungen.
Alle diese Positionen seien von der Aktivlegitimation des Klagevertreters im eigenen Namen umfaßt.
II. Zur Zulässigkeit eines Zwischenurteiles:
Das gegenständliche Zwischenurteil sei ein solches nach dem § 393 Abs 1 ZPO, also über den Grund eines dem Grunde und der Höhe nach strittigen Anspruches. Aufgabe eines solchen sei es, durch vorgezogene Entscheidung über den Anspruchsgrund möglichst früh abschließend zu klären, ob die geltend gemachten Ansprüche überhaupt bestehen, und für das weitere Verfahren über die Höhe des Anspruches jede Einwendung gegen den Anspruchsgrund zu präkludieren (Fasching, Lehrbuch2 Rz 1427). Seit der WGN 1989 BGBl 343 sei ein solches Zwischenurteil auch dann zulässig, wenn "noch strittig ist, ob der Anspruch überhaupt mit irgendeinem Betrag zu Recht besteht".
Das Erstgericht habe (überdies) unbekämpft festgestellt, daß die Miteigentümer- und Bauherren- gemeinschaft bei der Sitzung am 22.2.1993 mehrheitlich die Verwalterabrechnung per 26.11.1992 und 11.2.1993 mit den in Seite 62 des Urteils des Erstgerichtes ausgeworfenen Salden genehmigt habe, ebenso aber auch das Sanierungskonzept mit den sich hieraus für alle vier Beklagten ergebenden Debetsalden laut Aufschlüsselung, zu deren Eintreibung der Klagevertreter ausdrücklich aufgefordert worden sei. Damit habe das Erstgericht unbekämpfte Feststellungen nicht bloß zum Grund des Anspruches, sondern auch zur Höhe getroffen, wie sie auch für die Fällung eines Endurteiles an sich erforderlich wären. Im Hinblick auf die mit der Klagsforderung in Zusammenhang stehenden Gegenforderungen habe es dabei allerdings zutreffend von der Fällung eines Teilurteiles im Sinne des § 391 Abs 3 ZPO Abstand genommen.
III. Zu den Gegenforderungen der Beklagten:
Gegenforderungen seien von allen Beklagten bis zur Höhe der Klagsforderung eingewendet worden (ON 2, 3, 5, 9 und 10). Aufgrund der Ergänzung des § 393 Abs 1 ZPO durch die WGN 1989 müsse über die Berechtigung einer Kompensandoeinwendung nicht schon im Grundurteil entschieden werden. Es genüge deren Bejahung dem Grunde nach (MGA ZPO14 E 6 zu § 393). Dies sei seitens des Erstgerichtes durch vom Berufungsgericht übernommene Feststellung einer merkantilen Wertminderung des Gesamtobjektes geschehen. Da die Klags- und Gegenforderungen jedenfalls aus einem einheitlichen Vertrag und aus einem, unter einem gleichen rechtlichen Gesichtpunkt zu beurteilenden Sachverhalt resultierten, stünden beide in einem rechtlichen Zusammenhang im Sinne des § 391 Abs 3 ZPO (Rechberger in Rechberger, ZPO, Rz 15 zu § 392; MGA ZPO14 § 391/E 50; Fasching, Lehrbuch2, Rz 1298), sodaß das Erstgericht jedenfalls zutreffend von der Fällung eines Teilurteiles bloß über die - der Höhe nach unbekämpften - Klagsforderungen Abstand genommen habe.
IV. Ergebnis:
Das vom Erstgericht gefällte Zwischenurteil sei daher zu Recht erfolgt. Allerdings sei der Spruch des bestätigten Urteiles neu zu fassen. Gegenstand des Urteilsspruches sei nicht der Urteilsantrag, sondern (vorerst) nur das Bestehen des Anspruchsgrundes (Fasching, aaO, Rz 1428).
Im Rechtsgang über die Anspruchshöhe würden nunmehr primär Beweise über die Kompensandoforderungen der Beklagten und im Falle der Verneinung derselben (insbesondere bei Verbleiben eines zumindest teilweisen Restsaldos zugunsten des Klagevertreters) auch über die tatsächliche Fälligstellung der Klagsforderung aufzunehmen und Feststellungen zu treffen sein; gleiches gelte auch für die Zinsenbegehren des Klagevertreters. Bei Prüfung der Gegenforderungen werde auch zu prüfen sein, ob diese (großteils als Schadenersatzforderungen konzipierten) überhaupt dem Klagevertreter bzw dessen von diesem repräsentierter Miteigentümergemeinschaft entgegengehalten werden können, oder ob es nicht solche seien, die gegen die schadensverursachenden Professionisten und Techniker geltend zu machen seien. Es sei nämlich zu beachten, daß dem Klagevertreter zwar ein Auftreten im eigenen Namen zustehe, ihm jedoch im Sinne der Entscheidung MietSlg 40.650/34 gegenüber den von ihm belangten säumigen Gemeinschaftern "nur eine Art Organstellung" zukomme, sodaß die solcherart vom Verwalter belangten Wohnungseigentümer gegen die Klagsforderung nur mit solchen (Gegen )Forderungen aufrechnen könnten, die ihnen materiell gegen die übrigen Wohnungseigentümer zustehen. In diesem Zusammenhang werde auch die vom Klagevertreter erhobene Verjährungs- und Verfristungseinrede (ON 34) zu prüfen sein.
Die ordentliche Revision sei zulässig, weil sowohl die Zuordnung aller vom Klagevertreter als Gemeinschaftsverwalter ausschließlich aufgrund von Mehrheitsbeschlüssen der Bauherrengemeinschaft erhobenen Nachtragsforderungen zum Bereich der ordentlichen Verwaltung samt daraus resultierender Verbindlichkeit dieser Beschlüsse auch für die unterlegene bzw nicht beteiligte Minderheit (= beklagte Parteien) als auch die Weitergeltung des Gemeinschaftsstatuts samt Zulässigkeit der hierin enthaltenen Unterstellung und Zuweisung aller hier relevanten Beschlußfragen unter einen solchen Mehrheitsentscheid Fragen des materiellen Rechtes seien, denen erhebliche Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO zukomme.
Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes richten sich die Revisionen der beklagten Parteien mit dem Antrag, die Urteile der Vorinstanzen in klageabweisendem Sinn abzuändern; die erst- bis drittbeklagten Parteien stellten hilfsweise einen Aufhebungsantrag.
Der Kläger beantragt, den Revisionen nicht Folge zu geben.
Die Revisionen sind nicht berechtigt.
a) Zur Richtigstellung der Parteienbezeichnung:
Gemäß § 13 c Abs 1 WEG idF des diesbezüglich am 1.1.1994 in Kraft getretenen 3.WÄG bilden alle Wohnungs- und sonstigen Miteigentümer der Liegenschaft zu deren Verwaltung die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese kann in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft als solche Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Von ihr kann auch ein Miteigentümer wegen der diesem gegenüber der Gemeinschaft obliegenden Verbindlichkeiten geklagt werden.
Da die Gemeinschaft aber kein wirklich neues Recht darstellt, sondern in der Rechtsprechung bereits als "organschaftliches Handeln des Verwalters" vorgeformt war, ist in - am 1.1.1994 anhängig gewesenen - Verfahren über Klagen des Verwalters, mit denen materiell Forderungen der Gemeinschaft geltend gemacht werden, in jedem Stadium des Verfahrens - mangels besonderer Übergangsbestimmungen - nach dem Inkrafttreten des 3.WÄG lediglich die Bezeichnung der klagenden Partei richtig zu stellen (Würth/Zingher, WohnR94 § 13 c WEG Anm 4; so auch 5 Ob 132/95 und 5 Ob 2179/96v). Demgemäß war wegen der während des Verfahrens eingetretenen Rechtsänderung die Parteienbezeichnung entsprechend richtig zu stellen.
b) Zur Sachentscheidung:
Vorweg wird darauf hingewiesen, daß der Oberste Gerichtshof die Rechtsmittelausführungen für nicht stichhältig, hingegen die damit bekämpften Entscheidungs- gründe des angefochtenen Urteiles für zutreffend erachtet (§ 510 Abs 3 Satz 2 ZPO). Insbesondere sei in diesem Zusammenhang auf die vom Berufungsgericht zitierten Lehrmeinungen und Judikaturbeispiele verwiesen, bezüglich der Aktivlegitimation des Verwalters jedoch mit der Maßgabe, daß sich mit der am 1.1.1994 eingetretenen Rechtsänderung die diesbezüglichen Rechtsausführungen zutreffenderweise nicht auf den Verwalter als Organ, sondern auf die Wohnungseigentumsgemeinschaft als (Quasi Rechtspersön- lichkeit zu beziehen haben.
Im übrigen kann sich der Oberste Gerichtshof auf folgende kurze, durch die Ausführungen in den Rechtsmitteln veranlaßte Erwägungen beschränken:
Richtig ist, daß die Absicht der Bauherrngemeinschaft ursprünglich auf die Errichtung eines Hauses in biologischer Bauweise zielte. Diese Absicht hat jedoch in das Gemeinschaftsstatut nicht Eingang gefunden. In diesem wird lediglich die Errichtung von Wohnungseigentum gemeinsam als Bauherren in Form des verdichteten Flachbaues gemäß den Bestimmungen der Wohnbauförderung vorgesehen. Tatsächlich wurde das Bauvorhaben entsprechend der ursprünglich entstandenen Absicht in Angriff genommen. Dies ändert aber nichts daran, daß später, als sich nach Begründung von Wohnungseigentum herausstellte, daß der so errichtete Bau wegen erheblicher statischer Mängel nicht Bestand haben konnte, die Notwendigkeit einer Sanierung des Bauwerkes gegeben war. Das Erfordernis einer solchen Sanierung bedeutet nicht die Auflösung der Bauherren- und Wohnungseigentumsgemeinschaft eo ipso, sondern erfordert die Durchführung entsprechender, als Maßnahmen der Erhaltung und damit der ordentlichen Verwaltung iSd § 14 Abs 1 Z 1 WEG anzusehender Sanierungsarbeiten, die auch tatsächlich durch den hiefür auch nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes zulässigen und die Minderheit bindenden Mehrheitsbeschluß auch entsprechend der vertraglichen Vereinbarung getroffen wurden. Auch die Auflösung der Wohnungsgemeinschaft wegen geänderter Verhältnisse (§ 830 ABGB) ist gemäß § 21 Abs 2 WEG ausgeschlossen. Dies hat zur Folge, daß die Bauherren- gemeinschaft, die inzwischen in eine Wohnungseigentümergemeinschaft übergegangen war, zur Vermeidung größeren Schadens die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen beschließen mußte.
Der Hinweis der erst- bis drittbeklagten Parteien auf die Entscheidung MietSlg 38.634, 37.622, 37.623 und 34.539 zum angeblichen Nachweis des Abweichens des Berufungsgerichtes von der Rechtsprechung verfängt nicht, weil es sich bei diesen Entscheidungen ausschließlich um solche eines Gerichtes zweiter Instanz handelt. Dazu kommt, daß bei den diesen Entscheidungen zugrundeliegenden Sachverhalten jeweils von der Mehrheit Änderungen durchgesetzt werden sollten, welche nicht der ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses dienten. Dabei kommt es nicht darauf an, daß es sich dort um kostenmäßig erheblich weniger ins Gewicht fallende Maßnahmen handelte. Die Beurteilung, ob es sich im Einzelfall um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt, hängt nämlich nicht allein davon ab, mit welchen Kosten die Maßnahme verbunden ist.
Auch die in WoBl 1994, 198/53 = AnwBl 1994, 916/4904 veröffentlichte Entscheidung des Verwaltungs- gerichtshofes läßt einen Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten wie der hier zu beurteilenden nicht als unzulässig erscheinen. Dort wird lediglich ausgesagt, daß die Eigentümergemeinschaft als solche - im Gegensatz zu den einzelnen Teilhabern - rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen kann. Über die Art des gültigen Zustandekommens eines solchen Willensentschlusses ist dort nichts ausgesagt.
Inwiefern die zwischen den nunmehrigen Wohnungseigentümern im seinerzeitigen Gemeinschaftsstatut vereinbarten Regelungen zwingenden Bestimmungen des § 24 WEG widersprechen sollten, ist nicht erkennbar und wird in den Revisionsschriften auch nicht konkret ausgeführt.
Auch in diesem Zusammenhang ist aber darauf hinzuweisen, daß eine effektive Bauführung durch eine Miteigentümergemeinschaft durch die im gegebenen Fall im Gemeinschaftsstatut getroffene Regelung außerordentlich gefördert wird. Die darin getroffenen Regelungen liegen im Interesse der Erhaltung des Wertes des Eigentums aller Miteigentümer, weil durch die im Zuge der Bauführung vorgesehenen Mehrheitsbeschlüsse erst eine zügige effektive Bauführung ermöglicht wird, anders, als wenn im Falle erheblicher Differenzen zwischen den Miteigentümern jedes Mal eine gerichtliche Entscheidung ergehen müßte. Wenn sich mehrere Personen zusammenschließen, um ein Bauvorhaben zu verwirklichen, wird es in aller Regel nicht anders möglich sein, als daß letztlich der Wille der Mehrheit über die Durchführung des Bauvorhabens entscheidet. Wer solcherart nicht bauen will, muß schon bei Schaffung des Gemeinschaftsstatuts auf entsprechende Vorkehrungen dringen, selbst auf die Gefahr hin, daß er dann nicht die zunächst in Aussicht genommenen oder überhaupt keine Partner findet.
Den Revisionen war daher der Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 52 Abs 2 ZPO.
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