Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Petrag, Dr.Schwarz, Dr.Floßmann und Dr.Adamovic als weitere Richter in der Grundbuchssache der antragstellenden Partei Dr.Leopold Riess, Rechtsanwalt, 1080 Wien, Zeltgasse 3/12 als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen der T*****gesellschaftmbH (5 S 183/94 des Handelsgerichtes Wien), wegen Grundbuchshandlungen ob der Liegenschaft EZ *****, GB *****, infolge Revisionsrekurses des Antragsstellers gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 16. September 1995, AZ 46 R 3049/95, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Groß Enzersdorf vom 19.April 1995, TZ 582/95, abgeändert wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Ob der Liegenschaft EZ ***** GB ***** war zu BLNR 2 für die T*****gesellschaft mbH (die nunmehrige Gemeinschuldnerin) aufgrund des Kaufvertrages vom 22.5.1992 das Eigentumsrecht zu 10/40-Anteilen einverleibt (TZ 717/1993) (lit a) und aufgrund des Gesuches zu TZ 2168/1993 die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes gemäß § 24a WEG an den Häusern top Nr 1, 10, 12, 14 und 18 angemerkt (lit c, k, m, o, s und v). Weiters war zu CLNR 24 auf Anteil 2 das mit dem verfahrensgegenständlichen Beschluß des Erstgerichtes gelöschte Pfandrecht in der Höhe von S 10,820.000,-- sA zu TZ 2042/1994 im Rang TZ 783/1994 zugunsten der S***** Bau AG einverleibt.
Am 27.10.1994 wurde mit Beschluß des Handelsgerichtes Wien zu 5 S 183/94 über das Vermögen der T*****ge- sellschaft mbH der Konkurs eröffnet, die Eröffnung des Konkurses im Grundbuch (CLNR 38 auf Anteil 22 bis 26, TZ 2021/1994) angemerkt und Rechtsanwalt Dr.Leopold Riess zum Masseverwalter bestellt.
Mit dem Beschluß vom 10.März 1995, TZ 296/95 bewilligte das Erstgericht unter anderem hinsichtlich der idellen Miteigentumsanteile der nunmehrigen Gemeinschuldnerin die Einverleibung des berichtigten Eigentumsrechtes (BLNR 22 bis 26) sowie die Einverleibung des Wohnungseigentumsrechtes hinsichtlich der nunmehrigen Anteile der Antragstellerin BLNR 22 bis 26, jeweils im Range der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes TZ 2168/93. Gleichzeitig wurde das ob dem Anteil 2 haftende Pfandrecht auf die Anteile 22 bis 26 übertragen.
Noch vor Ablauf der in § 57 Abs 1 GBG 1995 normierten 14 Tagesfrist stellte die nunmehrige Gemeinschuldnerin "vertreten durch den Masseverwalter" am 12.4.1995 (TZ 582/95) den Antrag, gemäß § 57 GBG die Löschung des zu TZ 2042/1994 im Rang TZ 783/1989 zugunsten der S***** Bau AG einverleibten Pfandrechtes ob der im Eigentum der Antragstellerin stehenden 143/2731-stel Anteile BLNR 22, verbunden mit Wohnungseigentum an Haus Nr 1, 139/2731-stel Anteile BLNR 23, verbunden mit Wohnungseigentum an Haus Nr 10, 124/2731-stel Anteile BLNR 24, verbunden mit Wohnungseigentum an Haus Nr 12, 122/2731-stel Anteile BLNR 25, verbunden mit Wohnungseigentum an Haus Nr 25, sowie 126/2731-stel Anteile BLNR 26, verbunden mit Wohnungseigentum an Haus top Nr 18, zu bewilligen.
Mit Beschluß vom 19.April 1995, TZ 582/95 gab das Erstgericht diesem Antrag statt.
Dem dagegen erhobenen Rekurs der Pfandgläubigerin gab das Rekursgericht dahin Folge, daß es den Antrag abwies und dem Erstgericht auftrug, die gelöschte Eintragung wieder herzustellen. Weiters sprach es aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteigt und der Revisionsrekurs zulässig sei.
In der rechtlichen Begründung führte das Rekursgericht aus:
Gemäß § 24a Abs 2 WEG sei auf Antrag des Wohnungseigentumsbewerbers die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes im Grundbuch anzumerken. Werde an der in der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum angeführten Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit Wohnungseigentum begründet, so könne der eingetragene Wohnungseigentumsbewerber gemäß Abs 3 der zitierten Gesetzesstelle die Einverleibung seines Eigentumsrechtes am Mindestanteil und des Wohnungseigentumsrechtes im Range dieser Anmerkung auch dann verlangen, wenn die Liegenschaft nach der Anmerkung einem Dritten übertragen oder belastet worden sei. § 57 Abs 1 GBG 1955 sei sinngemäß anzuwenden.
Der Zweck der Bestimmung des § 24a Abs 2 WEG bestehe darin, den Wohnungseigentumsbewerber bereits in einem Stadium der Wohnungseigentumsbegründung zu sichern, in dem seine Ansprüche nach § 23 Abs 2 WEG (Übergabe der zugesagten Wohnung und Einverleibung des Wohnungseigentumsrechtes ohne Verzug) noch nicht entstanden oder noch nicht fällig geworden seien. Der Wohnungseigentumsbewerber könne daher finanzielle Leistungen an den Wohnungseigentumsorganisator schon in diesem Vorstadium der Wohnungseigentumsbegründung von einer grundbücherlichen Sicherung abhängig machen. Die Rechtswirkung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum bestehe vor allem in der Wahrung des Ranges für den späteren Eigentumserwerb, verbunden mit dem Ausschluß guten Glaubens Dritter hinsichtlich einer Wohnungseigentumsbegründung (vgl NZ 1989, 107; Würth in Rummel, ABGB2, Rz 4 zu § 24 a WEG). Der Wohnungseigentumsbewerber könne daher gemäß § 24 a Abs 3 WEG die Einverleibung des Wohnungseigentumsrechtes im Range der Anmerkung begehren und innerhalb von 14 Tagen nach Rechtskraft der Einverleibung die Löschung aller Eintragungen begehren, die nach Überreichung des Anmerkungsgesuches erwirkt wurden (§ 57 Abs 1 GBG).
Im vorliegenden Fall sei jedoch die Antragstellerin vor Einverleibung des Wohnungseigentums bereits schlichte Miteigentümerin der Anteile gewesen und sei die Anmerkung der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes gemäß § 24 a WEG nach Einverleibung des Eigentumsrechtes der Antragstellerin auf den ideellen Miteigentumsanteilen eingetragen worden. Belaste nun ein ideeller Miteigentümer nach Eintragung der Anmerkung gemäß § 24 a WEG seinen Miteigentumsanteil, dann könne in diesem Sonderfall nach Auffassung des Rekursgerichtes die Bestimmung des § 24 a Abs 3 WEG nicht angewendet werden. § 24 a WEG diene ausschließlich dem Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers, der im Vertrauen auf den Grundbuchsstand und die Zusage der künftigen Einräumung von Wohnungseigentum Geldmittel investiert habe. Die Anmerkung solle ihn davor schützen, daß der Liegenschaftseigentümer oder der Wohnungseigentumsorganisator zweckwidrig Geldmittel des Wohnungseigentums- bewerbers verwendet und die angestrebte Wohneinheit belasten lassen könne. Sie habe aber offenkundig nicht den Zweck, daß sich der ideelle Miteigentümer von ihm selbst aufgenommener Pfandrechte oder gegen ihn erwirkter Befriedigungsrechte im Wege der Umwandlung seines schlichten Miteigentums in Wohnungseigentum wieder entledigen könne. Die sinngemäße Anwendung der Bestimmung des § 57 GBG sei daher in solchen Fällen derart einzuschränken, daß zwar ein dritter Erwerber der ideellen Miteigentumsanteile die Löschung der gegen den Veräußerer im Rang nach der Eintragung der Zusage gemäß § 24 a WEG erwirkten Belastungen beantragen könne, nicht aber der Miteigentümer die gegen ihn selbst erwirkten Belastungen durch bloße Umwandlung seines ideellen Eigentums in Wohnungseigentum.
Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage der Zulässigkeit der Löschung von Zwischeneintragungen gemäß § 24 a WEG iVm § 57 GBG in dem hier gegebenen Sonderfall - soweit ersichtlich - fehle.
Gegen diesen Beschluß richtet sich der Revisionsrekurs des Antragsstellers mit dem Antrag, ihn daher abzuändern, daß der Beschluß des Erstgerichtes wiederherstellt werde.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig, er ist aber nicht berechtigt.
Der Rechtsmittelwerber bringt vor, § 24 a WEG diene nicht ausschließlich dem Schutz des "schlichten Miteigentümers", sondern auch der Verbesserung der Verkehrsfähigkeit der Liegenschaft. Der Verweis auf § 57 GBG mache deutlich, daß jemand, der sich durch ein Pfandrecht an der Liegenschaft Sicherheit verschaffen will, mit dessen Löschung rechnen müsse, weil sein Pfandrecht nicht zu den "löschungsfesten" Eintragungen im Sinne des § 24a Abs 3 WEG gehöre. Auch bei einer Anmerkung der Rangordnung im Sinne des § 57 GBG bestehe dieses Risiko. Allfällige Mißbräuche solcher Anmerkungen könnten im formellen Grundbuchsverfahren nicht berücksichtigt werden. Der durch die Löschung beschwerte, wäre auf den streitigen Rechtsweg zu verweisen. Der Gesetzgeber hätte leicht zum Ausdruck bringen können, daß eine solche Zwischeneintragung nicht gelöscht werden solle.
Dem ist folgendes entgegenzuhalten:
Das Rekursgericht hat zutreffend unter Hinweis auf Lehre und Rechtsprechung zum Sinn der Anmerkung gemäß § 24 a WEG dargelegt, daß diese Bestimmung nicht dazu dient, einem schlichten Miteigentümer im Falle der Ausnutzung der Anmerkung gemäß § 24 a WEG bei Umwandlung seines schlichten Miteigentums in Wohnungseigentum die Möglichkeit zu geben, sich bücherlicher Lasten, die er selbst begründet hat, zu entledigen. Ergänzend ist noch auf die Rechtsmittelausführungen wie folgt einzugehen:
Gemäß § 24 a Abs 3 zweiter Satz WEG ist § 57 Abs 1 GBG sinngemäß anzuwenden. Die sinngemäße Übertragung einer verwiesenen Rechtsfolge auf einen anderen Tatbestand im Sinne der Gesetzesanalogie (F.Bydlinski-Rummel, ABGB2, Rz 4 zu § 7) erstreckt sich im Einklang mit ihrer ratio auf den "ähnlichen Fall". Die sinngemäße Anwendung des § 57 GBG unter dem Gesichtspunkt des durch die verweisende Norm beabsichtigten und in der Überschrift der Bestimmung "Grundbücherliche Sicherung des Wohnungseigentums- bewerbers" ausgedrückten Schutzes des Wohnungseigentumsbewerbers findet dort ihre Grenze, wo in Wahrheit gar kein Schutz der Wohnungseigentumsbewerbers gegen Verfügungen eines Dritten in Betracht kommt. § 24 a Abs 3 WEG stellt darauf ab, daß zwar vom Wohnungseigentumsorganisator jemandem die Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes zugesagt ist, demnach aber ein anderer (Liegenschaftseigentümer) zur Verfügung über die Liegenschaft imstande ist. Gegen dessen Verfügungen soll der aus der Anmerkung der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes Berechtigte so geschätzt werden, wie im Geltungsbereich der verwiesenen Norm (§ 57 GBG) der Inhaber des Rangordnungsbeschlusses gegen die seinem zwar später erlangten und eingetragenen, aber mit einem früheren Rang ausgestatteten, Rechte widersprechenden Verfügungen eines Dritten, des Rechtsvorgängers im Eigentum der Liegenschaft geschützt werden soll. Auch die verwiesene Norm des § 57 GBG gewährt im übrigen das Recht, die Löschung nachrangiger Eintragungen zu verlangen, nur demjenigen, der nach der Zwischeneintragung auf Grund eines Veräußerungsvorganges einverleibt wurde. Ein solcher Veräußerungsvorgang liegt hier nicht vor, weil die nunmehrige Gemeinschuldnerin ihr Miteigentum bereits vor der Anmerkung nach § 24 a Abs 2 WEG erworben hatte.
Die Ansicht des Rechtsmittelwerbers, neben dem Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers solle auch die Verkehrsfähigkeit der Liegenschaft verbessert werden, läßt sich dem Gesetz nicht entnehmen und würde eine "Entschuldung" bzw die Verschlechterung des Ranges für Pfandforderungen, wie es die vom Rechtsmittelwerber vorgeschlagene Verweisung des Pfandgläubigers auf den Rechtsweg zur Folge hätte, auch nicht rechtfertigen.
Aus diesen Erwägungen konnte dem Revisionsrekurs kein Erfolg beschieden sein.
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