Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Grundbuchssache der Antragsteller 1. "R***** Gesellschaft mbH, ***** 2. Boris L*****, beide vertreten durch Dr.Hans Nemetz, Dr.Hans Christian Nemetz, Rechtsanwälte in Wien, wegen Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 11.April 1996, AZ 46 R 194/96m, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Donaustadt vom 17. Jänner 1996, TZ 8350/95, bestätigt wurde, den
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß in EZ ***** GB ***** die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts gemäß § 24a Abs 2 WEG an der Wohnung Nr. 9/Hochparterre für Boris L*****, geboren am ***** bewilligt wird.
Hievon werden verständigt:
1. "R*****" Gesellschaft mbH, *****,
2. Boris L*****,
3. Dr.Hans Nemetz, Rechtsanwalt, 1030 Wien, Uchatiusgasse 4.
Begründung:
Das Erstgericht wies den Antrag der Einschreiter, ob der zur Gänze im grundbücherlichen Eigentum der Erstantragstellerin stehenden Liegenschaft Grundbuch ***** EZ ***** die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes gemäß § 24a Abs 2 WEG an der im Hochparterre gelegenen Wohnung top 9 zugunsten des Zweitantragstellers zu bewilligen, mit der Begründung ab, daß hinsichtlich dieser Wohnung bereits die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts zugunsten von Katalin K***** angemerkt sei.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge, sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000 übersteigt und erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs - wegen klarer Sach- und Rechtslage - für nicht zulässig. Es führte folgendes aus:
Die Erstantragstellerin sei Alleineigentümerin der gegenständlichen Liegenschaft. Zu TZ 5277/1995 sei die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts gemäß § 24a WEG an der Wohnung 9/Hochparterre für Katalin K*****, angemerkt worden. Gemäß § 24a Abs 2 WEG sei auf Antrag des Wohnungseigentumsbewerbers die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch anzumerken. Werde an der in der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum angeführten Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit Wohnungseigentum begründet, so könne der eingetragene Wohnungseigentumsbewerber gemäß Abs 3 der zitierten Gesetzesstelle die Einverleibung seines Eigentumsrechts am Mindestanteil und des Wohnungseigentumsrechts im Rang dieser Anmerkung auch dann verlangen, wenn die Liegenschaft nach der Anmerkung einem Dritten übertragen oder belastet worden sei. Durch die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts erwerbe der Wohnungseigentumsbewerber ein Anwartschaftsrecht, aus dem sich unter anderem auch das Recht auf Anmerkung der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts im B-Blatt des Grundbuches gemäß § 24a Abs 2 WEG ableite. Die Rechtswirkung der Anmerkung nach dieser Gesetzesstelle bestehe vor allem in der Wahrung des Rangs für den späteren Eigentumserwerb, verbunden mit dem Ausschluß guten Glaubens Dritter hinsichtlich einer Wohnungseigentumsbegründung. Ein solches Anwartschaftsrecht könne nach den Regeln der Zession (§§ 1392 ff ABGB) übertragen werden. Für die Wirksamkeit dieser Übertragung sei nicht einmal die Verständigung des Zessus Voraussetzung. Begehre derjenige, an den das Anwartschaftsrecht übertragen worden sei, nunmehr die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts zu seinen Gunsten, nachdem bereits die Anmerkung zugunsten des Zedenten erfolgt sei, so habe er den nach § 21 GBG erforderlichen Nachweis des Rechtsübergangs zu erbringen. Die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers zu der beantragten Anmerkung reiche nicht aus.
Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß im Sinne einer Bewilligung der begehrten Anmerkung abzuändern.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil einschlägige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehlt, und auch berechtigt.
Die Rechtsmittelwerber machen im wesentlichen geltend, in Lehre und Rechtsprechung sei die Zulässigkeit nachfolgender Anmerkungen der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung an ein und derselben Liegenschaft anerkannt. Es sei nicht einzusehen, warum diese Rechtsmeinung bei einer Anmerkung nach § 24a Abs 2 WEG nicht Platz greifen solle. Der Umstand, daß bei einer solchen Anmerkung der Name des Berechtigten im Grundbuch aufscheine, stelle keine ausreichende Begründung für eine derart unterschiedliche Beurteilung dar. Der Rechtsschutz der vorangehenden Anmerkung werde durch die nachfolgende Anmerkung nicht beeinträchtigt, weil auch hier das Rangprinzip gelte. Eine Ausnützung jeder der beiden Anmerkungen setze das Bestehen und den grundbuchsfähigen Nachweis eines Titels voraus. Wenn daher in zeitlicher Aufeinanderfolge Anmerkungen gemäß § 24a Abs 2 WEG hinsichtlich desselben Objekts für verschiedene Personen bestünden, werde es eine Angelegenheit der materiellen vertraglichen oder erforderlichenfalls auch urteilsmäßigen Rechtsgestaltung sein, bei Ausnützung einer nachfolgenden Anmerkung die vorhandene Anmerkung zur Löschung zu bringen. Die nachfolgende Anmerkung nach § 24a Abs 2 WEG solle nicht untersagt werden, weil sie den materiellen Rechtsschutz des anzumerkenden künftigen Wohnungseigentümers enthalte. Wenn auch in der Regel - und auch im gegenständlichen Fall - die nachfolgende Anmerkung zugunsten des vertraglichen Rechtsnachfolgers der Katalin K*****, zu deren Gunsten die vorangehende Anmerkung bewilligt worden sei, beantragt werde, so sei nicht auszuschließen, daß aufgrund einer anderen Rechtsgestaltung eine solche Anmerkung unter Außerachtlassung der aus der vorrangigen Anmerkung Berechtigten verlangt und auch rechtlich und wirtschaftlich begründet sei. Trete z.B. ein Liegenschaftseigentümer berechtigt von einem Kaufvertrag zurück, wäre es für ihn eine erhebliche Belastung, zuerst allenfalls im ordentlichen Rechtsweg eine vorrangige Anmerkung zur Löschung zu bringen, um erst dann einen neuerlichen Kaufvertrag abschließen und den daraus resultierenden wirtschaftlichen Erfolg (Kaufpreis) realisieren zu können.
Hiezu wurde erwogen:
Die bücherliche Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum (der Zusage, Wohnungseigentum einzuräumen) gemäß § 24a Abs 2 WEG setzt neben dem Antrag des Wohnungseigentumsbewerbers lediglich den Nachweis der Zusage des Wohnungseigentumsorganisators und der allenfalls notwendigen Zustimmung des - hier identischen - Grundeigentümers in grundbuchsfähigen Urkunden voraus (5 Ob 2080/96k; Würth in Rummel2 § 24a WEG Rz 3). Der Fall, daß nach einer solchen Anmerkung zugunsten eines Wohnungseigentumsbewerbers für dasselbe Wohnungseigentumsobjekt eine weitere Anmerkung zugunsten eines anderen Wohnungseigentumsbewerbers erfolgen soll, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt.
(vgl 5 Ob 18/85 = SZ 58/49 = NZ 1985, 155/48; Würth aaO Rz 4; Hoyer
zu 5 Ob 51/94 = NZ 1995, 139/327; jeweils mit Hinweis auf die Gesetzesmaterialien). Um diese kann auch dann angesucht werden, wenn noch wirksame Rangordnungen im Grundbuch eingetragen sind; das Gesetz verbietet das gleichzeitige Bestehen mehrerer Rangordnungsanmerkungen mit unterschiedlichem Wirksamkeitsbeginn und allenfalls überschneidender Wirksamkeitsdauer nicht (EvBl 1979/143 mwN).
Nach Auffassung des erkennenden Senates bestehen auch im vorliegenden Fall einer Anmerkung gemäß § 24a Abs 2 WEG keine Bedenken dagegen, auf Antrag eines Wohnungseigentumsbewerbers (hier gemeinsam mit dem Liegenschaftseigentümer/Wohnungseigentumsorganisator eine solche Anmerkung zu bewilligen, obwohl bereits eine gleichartige, dasselbe Wohnungseigentumsobjekt betreffende Anmerkung zugunsten eines anderen Wohnungseigentumsbewerbers besteht. In die Rechtsstellung des ersten Wohnungseigentumsbewerbers wird damit nicht eingegriffen, weil ihm der bessere bücherliche Rang der von ihm erwirkten Anmerkung zugute kommt. § 24a Abs 3 WEG sieht die sinngemäße Anwendung des (für die Anmerkung der Rangordnung geltenden) § 57 Abs 1 GBG vor; der (erste) Wohnungseigentumsbewerber kann daher nach Einverleibung seines Eigentumsrechts am Mindestanteil und des Wohnungseigentumsrechts im Rang der Anmerkung die Löschung aller Eintragungen (mit gesetzlichen Ausnahmen) begehren, die nach Überreichung des Anmerkungsgesuches erwirkt wurden (vgl Würth aaO Rz 4).
Am Rande sei bemerkt, daß nach jüngster Rechtsprechung die Anmerkung der Rangordnung auch für einen bestimmten Begünstigten erfolgen kann (5 Ob 34/95 = EvBl 1996/22 = NZ 1996, 43/346), sodaß insoweit kein grundsätzlicher Unterschied zur Anmerkung gemäß § 24a Abs 2 WEG besteht (vgl hingegen noch 5 Ob 51/94). Der Unterschied in der Befristung ist nach Meinung des erkennenden Senates für die hier zu lösende Frage nicht entscheidend (vgl Hoyer aaO).
Die Ausführungen des Rekursgerichtes zur Übertragung des Anwartschaftsrechts und zum Nachweis des Rechtsüberganges gehen deshalb ins Leere, weil der Zweitantragsgegner sein Recht im Grundbuchsgesuch nicht von einem früheren Wohnungseigentumsbewerber, sondern direkt vom Liegenschaftseigentümer (Wohnungseigentumsorganisator) ableitet, mag er auch im Rechtsmittelverfahren als unbeachtliche Neuerung eine vertragliche Beziehung zwischen beiden Wohnungseigentumsbewerbern (Kaufvertrag) erwähnen. Es ist daher nicht von einer (entgeltlichen) Übertragung des Anwartschaftsrechts (vgl Würth aaO § 23 WEG Rz 9 mwN; Hofmeister, NZ 1989, 109), sondern von einer "Doppelzusage" - ohne Verknüpfung mit einer Rechtsübertragung von einem Wohnungseigentumsbewerber auf einen anderen - auszugehen, die an sich kein Eintragungshindnernis ist (vgl 5 Ob 2080/96k).
Die beantragte Anmerkung war somit in Abänderung der vorinstanzlichen Entscheidungen zu bewilligen.
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