6Ob1576/95 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Mag.Engelmaier als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Kellner, Dr.Schiemer, Dr.Zechner und Dr.Prückner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Leopold B*****, vertreten durch Dr.Erich Kadlec, Mag.Christian Weimann, Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagte Partei "E*****" Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft m.b.H., *****vertreten durch Dr.Robert Amhof, Dr.Heinz Damian, Rechtsanwälte in Wien, wegen 218.786,68 S, infolge außerordentlicher Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgerichtes vom 19.Dezember 1994, GZ 15 R 163/94-17, den

Beschluß

gefaßt:

Die außerordentliche Revision der klagenden Partei wird gemäß § 508 a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 510 Abs 3 ZPO).

Begründung:

Das Berufungsgericht hat die Bestimmungen des WGG, WEG und der Entg RV in den hier anzuwendenden Fassungen zutreffend auf den vorliegenden Einzelfall angewendet und die hier zu beurteilenden Verträge ohne Rechtsirrtum ausgelegt. Eine über den Anlaßfall hinausgehende Bedeutung als "Musterprozeß" für die übrigen Wohnungseigentümer der von der beklagten Partei als gemeinnütziger Baugesellschaft errichteten Wohnanlage kommt schon wegen der nach § 18 Abs 3 WGG für deren allfällige Ansprüche eingetretene Verfristung nicht in Betracht.

Zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß der zwischen Elfriede S***** und der beklagten Partei abgeschlossene Vertrag - Verkauf der Liegenschaft und Rückübertragung von Liegenschaftsanteilen verbunden mit Wohnungseigentum - eine Einheit bildet und daß die für Errichtung des Geschäftslokales aufgewendeten Kosten tatsächlich aufgewendete Kosten für den Erwerb des Grundstückes sind. Im Ergebnis hat die beklagte Partei von der Verkäuferin der Liegenschaft lediglich 1342/2289 Anteile erworben; nur für diese Anteile hatte die beklagte Partei die festgestellten Grundkosten aufzuwenden und nur für diese Anteile erfolgte eine Förderung durch öffentliche Wohnbauförderungsmittel. Wurden öffentliche Wohnbauförderungsmittel aufgewendet, dann ist nach § 15 Abs 1 WGG nach dem bei der Endabrechnung angewendeten Berechnungsschlüssel aufzuteilen, sofern nicht anderes vereinbart wurde. Auch in der vom Förderer genehmigten Endabrechnung erfolgte eine Aufteilung und Trennung der Grund- und Baukosten nach den geförderten Wohnungen einerseits und den frei finanzierten Anteilen andererseits. Die tatsächliche Höhe der auf das Geschäftslokal aufgewendeten Baukosten ist festgestellt. Diese Baukosten wurden von den Gesamtbaukosten abgezogen, und nur der auf die geförderten Wohnungen entfallende Teil der Gesamtbaukosten auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt.

§ 13 Abs 1 WGG normiert, daß gemeinnützige Bauvereinigungen 1. für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages, 2. für die Übertragung des Eigentums (Miteigentum) an einer Baulichkeit oder 3. für die Einräumung des Wohnungseigentums an einer Wohnung, einem Geschäftsraum oder an Einstellplätzen (Garagen) und Abstellplätzen ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren haben, das in der Folge näher umschrieben wird.

Abs 2 leg cit und diesem entsprechend § 3 Abs 1 Entg RV regeln die Aufwertung und bestimmen den Endzeitpunkt der Berechnung mit dem Zeitpunkt der ersten Überlassung des Gebrauchs, der Übertragung des Eigentums (Miteigentum) oder Einräumung des Wohnungseigentums, sind also jeweils den in Abs 1 angeführten Rechtsverhältnissen zugeordnet:

bei Miete- oder Nutzungsberechtigung ist daher die erste Überlassung des Gebrauchs, bei Eigentum oder Miteigentum die Übertragung des Eigentums oder Miteigentums und bei Wohnungseigentum die Einräumung des Wohnungseigentums maßgeblich. Der Anwartschaftsvertrag enhält nur die Verpflichtung des Klägers, gegenüber der Beklagten und den übrigen Wohnungseigentumsbewerbern künftig Wohnungseigentum zu begründen. Die tatsächliche Einräumung des Wohnungeigentums erfolgte erst mit Zustellung des Urteils des Obersten Gerichtshofes vom 8.11.1988, 5 Ob 82/88.

Hat die gemeinnützige Bauvereinigung die nicht abdingbare Pflicht, bei der Berechnung des Preises der Eigentumswohnung nach bestimmten Richtlinien vorzugehen und Rechnung über die Grund- und Baukosten zu legen, etwa durch Vereinbarung eines nicht abrechenbaren Fixbetrages verletzt, so ist eine solche Vereinbarung nur dann rechtsunwirksam, wenn sie dem Wohnungseigentumsbewerber zum Nachteil gereicht. Dies ist aber an Hand des gesamten Vertrages zu prüfen. Nach Punkt 5. des Anwartschaftsvertrages hat der Kläger anteilige Baukosteneigenmittel entsprechend der Wohnnutzfläche (lit b) sowie einen Fixbetrag für seine Terrasse zu übernehmen, der pro m2 mit einem Viertel der Baukosten pro m2 der Wohnnutzfläche angesetzt ist (lit c). Punkt 9. bestimmt, daß die Gesamtbaukosten um die fixen Baukostenbeträge laut Punkt 5c verringert werden und nur die danach verbleibenden Baukosten, die auf die Wohnungen und die übrigen Räumlichkeiten entfallen, nach dem Nutzflächenverhältnis dieser Objekte aufzuteilen sind. Die Baukosten für die nur vier Terrassen sollten nach dem Vertrag daher auch nur die Wohnungseigentümer, die eine Wohnung mit Terrasse gekauft haben, tragen und nicht, wie dies der Kläger erreichen will, zu Lasten der übrigen Miteigentümer mit Wohnungen ohne Terrassen aufgeteilt werden. Die ergänzende Vertragsauslegung des Berufungsgerichtes, die nur hinsichtlich der Höhe des vom Kläger für die Baukosten der Terrasse zu übernehmenden Betrages erforderlich war, erfolgte daher ohne Rechtsirrtum.

Eine Antragstellung gemäß Artikel 89 Abs 2 BVG auf Aufhebung des § 18 Abs 3 WGG als verfassungswidrig und die Aufhebung des § 19 Abs 2 Entg RV 1994 als gesetzwidrig kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil diese Bestimmungen für die vorliegende Entscheidung nicht präjudiziell sind.