Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragstellerin Pelzhaus Friedrich P***** Gesellschaft m.b.H., ***** vertreten durch den Geschäftsführer August W*****, wider die Antragsgegnerin Mag.Susanne Z*****, vertreten durch Dr.Stefan Gloß und Dr.Hans Pucher, Rechtsanwälte in St.Pölten, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes St.Pölten als Rekursgericht vom 23.November 1995, GZ 11 R 145/95-9, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes St.Pölten vom 31.Mai 1995, GZ 3 Msch 35/94-5, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben; die Rechtssache wird zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.
Der Antrag der Antragsgegnerin, die Antragstellerin zum Ersatz der Kosten der Revisionsrekursbeantwortung zu verpflichten, wird abgewiesen.
Begründung:
Die Antragstellerin ist Hauptmieterin der Geschäftslokale top 1 und 10 im Haus ***** das der Antragsgegnerin gehört. Die von den Rechtsvorgängern der Streitteile begründeten Mietverhältnisse bestehen bereits seit ca. 1950 (hinsichtlich des Geschäftslokals top 1) bzw seit 1966 (hinsichtlich des Geschäftslokals top 10); im Februar 1982 wurde dann im Hinblick auf das Inkrafttreten des MRG eine Mietzinsvereinbarung getroffen, derzufolge von der Antragstellerin für beide Objekte zusammen ein monatlicher Mietzins von S 24.000,-- zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer zu entrichten ist. Tatsächlich sind die beiden Geschäftslokale in der Natur nicht voneinander getrennt. Der von der Antragsgegnerin beauftragte Hausverwalter hat jedoch stets getrennte Mietzinsabrechnungen gemacht. Zu 3 C 852/94 ist derzeit beim Bezirksgericht St.Pölten ein Rechtsstreit zwischen den Parteien anhängig, in dem es (im Zusammenhang mit einer Mietzinsklage der Vermieterin) um die Wertsicherung des Mietzinses geht.
Nunmehr ist das Gericht (nach vorhergehender Befassung der Schlichtungsstelle, deren Entscheidung von der Antragsgegnerin nicht akzeptiert wurde) gemäß § 40 Abs 1 MRG mit einem Antrag der Antragstellerin befaßt, den nach Maßgabe des § 16 Abs 1 MRG angemessenen Hauptmietzins für das Geschäftslokal top 10 festzustellen. Dieser Antrag langte am 20.9.1994 bei der Schlichtungsstelle ein. Die Antragsgegnerin hat ihn ua mit dem Einwand bekämpft, daß er gemäß § 16 Abs 8 MRG idF des 3. WÄG verfristet sei; unabhängig davon hätte die Antragstellerin die Überschreitung des angemessenen Mietzinses nach § 16 Abs 1 Z 1 nF MRG unverzüglich rügen müssen, um sich das Anfechtungsrecht zu wahren. Auf weiteres Vorbringen der Antragsgegnerin, das sich mit der Angemessenheit des begehrten Hauptmietzinses beschäftigte (so zB die angebliche Unmöglichkeit bzw Untunlichkeit einer getrennten Mietzinsfestsetzung für die von der Antragstellerin gemeinsam genützten Objekte top 1 und 10), sind die Vorinstanzen aus noch zu erörternden rechtlichen Erwägungen nicht eingegangen. Nur der Einwand, der Antragsgegnerin komme der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG zugute, ist ausgeräumt.
Das Erstgericht wies den Sachantrag der Antragstellerin wegen Verfristung ab. Da in Art II Abschnitt II Z 2 - 10 des 3. WÄG über die Geltung des neuen § 16 Abs 8 MRG nichts bestimmt sei, müsse davon ausgegangen werden, daß auch Mietzinsvereinbarungen, die noch vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossen wurden, nunmehr nach seinem Inkrafttreten nur innerhalb der dreijährigen Präklusivfrist der genannten Gesetzesbestimmung angefochten werden können.
Das von der Antragstellerin angerufene Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Für die Entscheidung gelte bereits die durch das 3. WÄG geschaffene Rechtslage. Die novellierte Fassung des § 16 Abs 1 MRG beschränke die Zulässigkeit neuer Vereinbarungen angemessenen Mietzinses (die Rechtswirksamkeit richte sich samt Wertsicherung gemäß Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG nach bisherigem Recht). Wie bisher seien Mietzinsvereinbarungen insofern unwirksam, als dadurch der nach den jeweiligen Vorschriften über den angemessenen Mietzins (§ 16 Abs 1 MRG) zulässige Höchstbetrag überschritten wird. Neu hingegen sei eine dreijährige Präklusivfrist ab Abschluß der Vereinbarung, innerhalb deren die Teilnichtigkeit gerichtlich (bzw bei der Schlichtungsstelle) geltend zu machen sei (§ 16 Abs 8 MRG). Lediglich bei den mit drei Jahren befristeten Verträgen nach § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG idF des 3. WÄG verlängere sich diese Frist um weitere sechs Monate. Miete ein "Unternehmer" (§ 1 Abs 1 Z 1 KSchG) eine Geschäftsräumlichkeit iSd § 16 Abs 1 Z 1 MRG, so müsse er überdies die Überschreitung des Höchstbetrages spätestens bei Übergabe des Mietgegenstandes rügen (Würth, Mietzinsbildung nach dem MRG idF des 3. WÄG, WoBl 1993, 193 f). Nach Verstreichen dieser Frist könne die Unzulässigkeit einer Mietzinsvereinbarung nicht mehr eingewendet werden. Dies ändere allerdings nichts daran, daß unabhängig von der Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung eine Wertsicherungserhöhung nach § 16 Abs 9 MRG idF des 3. WÄG selbständig auf die Zulässigkeit der dadurch erreichten Mietzinshöhe überprüft werden könne (Würth/Zingher, Wohnrecht '94, § 16 MRG Anm 27). Da in Art II Abschnitt II Z 1 des 3. WÄG generell die Geltung der damit eingeführten Bestimmungen auch für Miet- und Nutzungsverträge, die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG geschlossen worden sind, festgelegt worden sei und in Art II Abschnitt II Z 2 bis 10 des 3. WÄG kein Ausnahmetatbestand hinsichtlich des § 16 Abs 8 MRG genannt sei, müsse davon ausgegangen werden, daß diese neue Präklusivfrist auch auf Vereinbarungen anzuwenden sei, die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG geschlossen worden sind. Dem Argument der Antragstellerin, daß die Dreijahresfrist mit dem Inkrafttreten des 3. WÄG, also mit 1.3.1994, beginne, könne nicht gefolgt werden, da § 16 Abs 1 aF MRG ebenso wie § 16 Abs 1 nF MRG die Zulässigkeitsprüfung jeweils nur auf den Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung abstelle.
Diese Ausführungen stünden nicht im Widerspruch zu § 16 Abs 9 MRG idF des 3. WÄG, weil danach mangels gesetzlicher Regelung die Art der Wertsicherung für angemessene Mietzinse freistehe und die Wertsicherungserhöhung - wie schon bisher für angemessene Mietzinse nach § 16 Abs 6 erster Satz aF MRG - lediglich soweit unwirksam sei, als sie die Höhe des im Zeitpunkt der Anhebung zulässigen Mietzinses (§ 16 Abs 1 oder 2 nF MRG) übersteige. Daß im Fall des § 16 Abs 9 nF MRG vorerst die Feststellung des angemessenen Mietzinses notwendig sei und hier Fristablauf eintreten könnte, treffe nicht zu.
Auch aus der Bestimmung des Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG sei für die Antragstellerin nichts zu gewinnen. Diese Bestimmung gelte nur für Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses, die vor dem Inkrafttreten des MRG, also vor dem 1.1.1982, abgeschlossen wurden (vgl die Anm 4 zu § 43 aF MRG in Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19). Da sich in den Übergangsbestimmungen des 3. WÄG keine Ausnahmeregelung zum § 16 Abs 8 MRG finde, sei der gegenständliche Antrag vom 20.9.1994 nach der zu diesem Zeitpunkt geltenden Rechtslage zu beurteilen und damit verfristet.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den (nach § 37 Abs 3 Z 18 letzter Satz MRG entbehrlichen) Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß zur Anwendbarkeit des § 16 Abs 8 nF MRG auf alte Mietzinsvereinbarungen noch keine höchstgerichtliche Judikatur bestehe.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs macht die Antragstellerin geltend, daß die Bestimmung des Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG keineswegs nur auf Mietzinsvereinbarungen anzuwenden sei, die vor dem 1.1.1982 abgeschlossen wurden. Die weitere Anwendbarkeit der vor dem Inkrafttreten des MRG geltenden Vorschriften auf vor dem 1.1.1982 abgeschlossene und nach damaligem Recht unwirksame Mietzinsvereinbarungen normiere nämlich ohnehin der weiterhin in Kraft stehende § 43 Abs 2 MRG. Teile der Textierung des Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG stellten auch eindeutig auf Bestimmungen des MRG idF vor dem 3. WÄG und nicht etwa auf das MG ab. Dem Gesetzgeber könne auch nicht zugesonnen werden, daß er - was Folge der Rechtsansicht der Vorinstanzen wäre - Mietzinsvereinbarungen, die vor dem 1.3.1991 abgeschlossen wurden, generell von einer Überprüfung ausschließen wollte. Unabhängig davon normiere Art II Abschnitt II Z 1 des 3. WÄG die Anwendung der neuen Rechtsvorschriften auf Altmietverhältnisse nur insoweit, als sich der relevante Sachverhalt nach dem 28.2.1994 verwirklichte. Das sei im gegenständlichen Fall - durch den Abschluß der Mietzinsvereinbarung vor dem 1.3.1994 - unzweifelhaft geschehen. Im übrigen sei es ein - etwa in § 49a MRG - zum Ausdruck gebrachter Grundsatz, daß der Gesetzgeber den Altmieter gegenüber dem Neumieter weder bevorzugen noch schlechter stellen wolle. Diskutabel wäre eine an der Absicht des Gesetzgebers (der mit der neuen Fristbestimmung Beweisprobleme vermeiden wollte) orientierte Gesetzesauslegung, die die Dreijahresfrist mit dem Inkrafttreten des 3. WÄG am 1.3.1994 beginnen läßt. Der neuen Rügepflicht des Geschäftsraummieters komme hingegen im Hinblick auf das Zustandekommen der Mietzinsvereinbarung vor dem 1.3.1994 keine Relevanz zu. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben und dem Erstgericht die Neudurchführung des Verfahrens unter Abstandnahme vom bisherigen Abweisungsgrund aufzutragen.
Von der Antragsgegnerin liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, die angefochtene Entscheidung zu bestätigen.
Der Revisionsrekurs ist zulässig und im Sinne seines Aufhebungsbegehrens auch berechtigt.
Mit der Rechtsfrage, ob die im neuen § 16 Abs 8 MRG normierte Präklusivfrist für die Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung auch für "Altverträge" (die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG geschlossen wurden) gilt, hat sich der erkennende Senat erst jüngst (in der Entscheidung vom 16.1.1996, 5 Ob 149/95) befaßt. Er ist dabei - in weitgehender Übereinstimmung mit den nunmehrigen Rechtsausführungen der Revisionsrekurswerberin - zu folgendem (jetzt verkürzt wiedergegebenem) Ergebnis gelangt:
"Richtig ist, daß mit der Übergangsregelung des Art II Abschnitt II Z 1 des 3. WÄG, wonach der Abschnitt I dieses Gesetzes - darunter die fragliche Bestimmung des § 16 Abs 8 MRG - auch für Miet- und Nutzungsverträge gilt, die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG abgeschlossen worden sind, eine Ausnahme vom grundsätzlichen Rückwirkungsverbot des § 5 ABGB geschaffen wurde. Dem wurde allerdings schon im einleitenden Halbsatz die Einschränkung beigefügt, "insoweit im folgenden nichts anderes bestimmt ist". Eine solche Ausnahme von der Ausnahme enthält die Bestimmung des Art II Abschnitt II Z 5 Satz 2 des 3. WÄG, wonach ehemals rechtsunwirksame Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses auch nach Inkrafttreten des 3. WÄG rechtsunwirksam bleiben. Legt man diese Bestimmung im Lichte der Zweifelsregel aus, daß Gesetze prinzipiell nicht zurückwirken (vgl EvBl 1972/218), sofern der Gesetzgeber nicht eindeutig anderes angeordnet hat (vgl E 5 zu § 5 ABGB, MGA34), dann kann ihr nur die Bedeutung entnommen werden, daß der Gesetzgeber generell eine nachträgliche Sanierung ehemals rechtsunwirksamer Mietzinsvereinbarungen durch die neuen Mietzinsregelungen ausschließen wollte. Ein ähnliches Bekenntnis des Gesetzgebers zum Grundsatz, daß es für die Rechtswirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen auf das im Abschlußzeitpunkt geltende Recht ankommt, ist ja auch in der weitergeltenden Bestimmung des § 43 Abs 2 MRG enthalten (vgl Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 357 bei Anm 8).
Nun sieht die in § 16 Abs 8 Satz 2 nF MRG getroffene Anordnung, daß die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung binnen drei Jahren bei Gericht bzw bei der Gemeinde geltend zu machen ist, im Grunde nichts anderes als eine Sanierung teilnichtiger, das erlaubte Zinsausmaß überschreitender Mietzinsvereinbarungen durch Fristablauf vor, weil ja nach Verstreichen der "Anfechtungsfrist" des § 16 Abs 8 Satz 1 nF MRG die Unzulässigkeit einer Mietzinsvereinbarung nicht mehr geltend gemacht werden kann (Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 53 bei Anm 27; vgl auch Würth, WoBl 1995, 55 in der Anmerkung zu 5 Ob 19/93). Wenn der Gesetzgeber mit der Übergangsregelung in Art II Abschnitt II Z 5 Satz 2 des 3. WÄG die Absicht verfolgte, eine solche Sanierung zu verhindern, muß also auch die Aufrechterhaltung der Möglichkeit einer Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit in seinem Sinn sein. Es kann ihm nicht unterstellt werden, einerseits an der Rechtsunwirksamkeit "alter" Mietzinsvereinbarungen festzuhalten, andererseits aber den davon betroffenen Mietern in einer keineswegs zu vernachlässigenden Anzahl konkreter Fälle keine Anfechtungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. Folgte man der Rechtsansicht der Vorinstanzen, wären Mietzinsvereinbarungen, die vor dem 1.3.1991 abgeschlossen wurden, zwar rechtsunwirksam, aber rückwirkend nicht mehr angreifbar und korrigierbar. Die richtige, dieses Ergebnis vermeidende Lösung der Übergangsproblematik kann daher nur darin liegen, daß § 16 Abs 8 Satz 2 nF MRG grundsätzlich nur für die nach Maßgabe des neuen § 16 MRG geschlossenen Neuverträge gilt (vgl Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 39 bei Anm 3). Zu bedenken wäre allenfalls, ob alte Mietzinsvereinbarungen binnen drei bzw dreieinhalb Jahren ab Inkrafttreten des 3. MÄG angefochten werden müssen, doch ist dies nicht zu entscheiden, wenn (in dem zu 5 Ob 149/95 entschiedenen Fall ebenso wie hier) der Mieter die Unzulässigkeit des ihm vorgeschriebenen Hauptmietzinses ohnehin noch im Jahr 1994 geltend gemacht hat."
Nach dieser Rechtsansicht, an der der erkennende Senat festhält, haben die Vorinstanzen zu Unrecht eine Verfristung des Mietzinsüberprüfungsbegehrens der Antragstellerin angenommen. Dagegen läßt sich auch nicht das Argument des Rekursgerichtes ins Treffen führen, daß Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG nur für Mietzinsvereinbarungen gelte, die vor dem Inkrafttreten des MRG (also vor dem 1.1.1982) abgeschlossen wurden. Für eine derartige Enischränkung des Geltungsbereiches der genannten Übergangsbestimmung bietet das Gesetz keinerlei Anhaltspunkte. Richtig bemerkt die Revisionsrekurswerberin, daß eine solche Auslegung dem letzten Satz des Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG jeglichen Anwendungsbereich nähme, weil die weitere Anwendbarkeit der vor dem Inkrafttreten des MRG geltenden Vorschriften auf die nach den seinerzeitigen Vorschriften unwirksam zustande gekommenen Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses ohnehin in § 43 Abs 2 MRG normiert ist.
Zu erörtern bleibt lediglich, ob die jetzt in § 16 Abs 1 Z 1 nF MRG festgelegte Rügepflicht des Unternehmers Auswirkungen auf die Zulässigkeit oder Berechtigung des gegenständlichen Sachantrages hat. Die Antragsgegnerin meint offensichtlich, ein Unternehmer, dem das angemietete Geschäftslokal vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG, also vor dem 1.3.1994 übergeben wurde, könne die Überschreitung des angemessenen Hauptmietzinses nicht mehr geltend machen, wenn er eine diesbezügliche Rüge versäumt und auch nicht unverzüglich auch dem 1.3.1994 nachgeholt hat, doch ist dem nicht zu folgen. Die genannte Gesetzesbestimmung läßt eine das Anfechtungsrecht des Unternehmer-Mieters wahrende Rüge überhaupt nur bis zum Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjektes zu. Ihre rückwirkende Anwendung auf Altverträge würde daher in der Regel (sieht man von den seltenen Ausnahmsfällen ab, in denen der Mietvertrag vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurde, die Übergabe des Geschäftslokals aber erst nachher erfolgte) dazu führen, daß den Unternehmern, deren Mietrechte auf Altverträgen beruhen, praktisch ohne jede Vorwarnung - auch eine nach dem 1.3.1994 unverzüglich auszuübende Rügepflicht käme für sie jetzt überraschend - das ihnen vom MRG idF vor dem 3. WÄG zugestandene Recht zur Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses entzogen wäre. Für eine solche Absicht des Gesetzgebers fehlt in den Gesetzesmaterialien jeglicher Anhaltspunkt. Die Übergangsbestimmungen legen vielmehr (auch und gerade in diesem Punkt) ein Festhalten am bewährten Prinzip nahe, neues Recht nicht auf endgültig und abschließend verwirklichte Sachverhalte anzuwenden. Dieser Gedanke lag § 43 Abs 1 MRG zugrunde (MietSlg 38/5; MietSlg 39/19; MietSlg 40/3; WoBl 1993, 31/23 ua) und ist auch der Bestimmung des Art II Abschnitt II Z 1 des 3. WÄG zu unterstellen (vgl 5 Ob 12/96). Wenn - wie hier - der endgültige Verlust des Rechtes, die Unzulässigkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend zu machen, mit der Übergabe des Mietobjektes, also einem punktuellen Ereignis verknüpft wurde, dann kann die abschließende Verwirklichung dieses Sachverhaltes vor dem Inkrafttreten des neuen Rechtes, also die Übergabe des Mietobjektes vor diesem Zeitpunkt, nur bedeuten, daß derartige Mietverträge von der neuen Rügepflicht für Unternehmer nicht erfaßt sind.
Damit wurde das Mietzinsüberprüfungsbegehren der Antragstellerin zu Unrecht abgewiesen. Da Feststellungen über die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses fehlen und auch die Frage der Zusammengehörigkeit der Mietobjekte top 1 und top 10 noch nicht abschließend gelöst wurde, war wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung, die ausschließlich Kosten rechtsfreundlicher Vertretung der Antragsgegnerin in dritter Instanz zum Gegenstand hat, stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG.
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