Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller
1.) Dipl.-Ing.Susanne H*****, 2.) Mag.Heinz B*****, 3.) Dipl.-Ing.Gerhard H*****, alle ***** alle vertreten durch Dr.Thomas Prader, Rechtanwalt in Wien, wider die Antragsgegnerin Brigitte B*****, vertreten durch Dr.Josef Ostermayer, Sekretär der Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Wien, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, wegen § 37 Abs 1 Z 14 MRG iVm § 27 Abs 1 Z 1 und Abs 3 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 2.August 1995, GZ 39 R 361/95-31, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 25.Jänner 1995, GZ 47 Msch 58/94v-27, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden
Sachbeschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben und in Abänderung der angefochtenen Entscheidung der Sachbeschluß der ersten Instanz wiederhergestellt.
Begründung:
Die Antragsteller haben am 24.10.1991 ab 1.1.1992 die im 2.Stock des Hauses ***** gelegene Wohnung top 17 gemietet. Der Mietvertrag kam über Vermittlung der Maklerfirma W***** zustande, die von der Vormieterin, der Antragsgegnerin, beauftragt worden war, einen Mieter zu suchen, der für die Investitionen der Antragsgegnerin und die teilweise Möblierung der Wohnung eine Ablöse von S 490.000,-- zahlt. Im Vermittlungsauftrag war festgehalten worden, daß die Wohnung ca 230 m2 groß, teilweise möbliert und mit einer Ölheizung ausgestattet ist; es sei mit einem Bruttomietzins von S 16.815,-- inklusive Betriebskosten und USt zu rechnen.
Die Antragsteller haben der Antragsgegnerin noch vor der Unterfertigung des Mietvertrages die geforderten S 490.000,-- gezahlt. Nach den insoweit unstrittigen Verfahrensergebnissen steht fest, daß sie dafür einen Gegenwert von S 176.730,-- (vor allem in Form nutzbringender Investitionen der Antragsgegnerin, zu einem geringen Teil auch durch zurückgelassene Einrichtungsgegenstände) erhalten haben.
Die Antragsteller haben zunächst bei der Schlichtungsstelle für den
6. und 7.Bezirk der Stadt Wien, dann gemäß § 40 Abs 2 MRG bei Gericht von der Antragsgegnerin die gesamte Ablöse samt gesetzlichen Zinsen seit 24.10.1991 zurückgefordert. Nach rechtskräftiger Abweisung ihres Begehrens im Umfang von S 176.730,-- sA geht es jetzt noch darum, ob die Antragsgegnerin die restlichen S 313.270,-- zur Abgeltung ihrer Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten behalten darf.
Die Antragsgegnerin rechtfertigt die über den reinen Investitionskostenersatz hinausgehende Ablöse damit, daß sie S 40.000,-- als Abgeberprovision an den Immobilienmakler habe zahlen müssen, S 40.800,-- für die Übersiedlung aufgewendet habe und für die neue Wohnung Kosten in der Höhe von S 167.500,-- als Investitionsablöse sowie S 115.487,-- für den von der Genossenschaft geforderten Finanzierungsbeitrag aufgelaufen seien. Vereinbarungsgemäß sei die von den Antragstellern gezahlte Ablöse nicht nur für die in der Wohnung zurückgelassenen Investitionen, sondern auch für die Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten verwendet worden. Die Antragsgegnerin beantragte daher die Abweisung des gesamten Rückzahlungsbegehrens.
Dem hielten die Antragsteller entgegen, die Ablöse sei nur zur Abgeltung von Investitionen und Einrichtungsgegenständen gefordert und bezahlt worden; eine Vereinbarung über die Abgeltung von Ersatzbeschaffungs- und Übersiedlungskosten sei nicht zustande gekommen.
Das Erstgericht stellte zu der noch strittigen Frage fest:
"In den Gesprächen zwischen den Antragstellern und der Antragsgegnerin bzw. mit der Vermittlungsfirma W***** war nie die Rede davon, daß sich die Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin zu verpflichten hätten, der Antragsgegnerin die Übersiedlungskosten, die Kosten der Ersatzwohnung (insbesondere nicht die Kosten für deren Einrichtung) sowie die Kosten der Provision, die die Antragsgegnerin an die beauftragte Maklerfirma zu bezahlen hatte, zu ersetzen. Die Antragsgegnerin hat die Antragsteller vor Anmietung der gegenständlichen Wohnung zwar darauf hingewiesen, daß sie für den Erwerb ihrer neuen Wohnung verschiedene Kosten haben werde und daß sie die Ablösesumme auch dafür verwenden werde; es ist in diesem Zusammenhang aber jedenfalls keine Vereinbarung zwischen den Antragstellern einerseits und der Antragsgegnerin andererseits getroffen worden, wonach sich die Antragsteller verpflichten, der Antragsgegnerin auch die Kosten, die sie im Zusammenhang mit dem Erwerb der neuen Wohnung haben wird, zu bezahlen.
Die Antragsgegnerin hat - sieht man von den Investitionen ab - nur die eingebauten Möbel in der Wohnung zurückgelassen. Alle anderen Möbel wurden über Wunsch der Antragsteller, die die Möbel der Antragsgegnerin nicht gebrauchen konnten, von der Antragsgegnerin aus der Wohnung mitgenommen, wobei sie diese teilweise verschenkte und, soweit sie in ihre neue Wohnung paßten, dorthin mitnahm. Ursprünglich hätten die Antragsteller über Wunsch der Antragsgegnerin auch ihre Möbel zur Gänze übernehmen sollen; nach entsprechenden Verhandlungen ist jedoch die Antragsgegnerin dem Wunsch der Antragsteller nachgekommen und hat ihre Möbel (mit Ausnahme der eingebauten Möbel) fast zur Gänze aus der Wohnung entfernt.
Die Antragsgegnerin selbst mußte an die Maklerfirma die sie eingeschaltet hatte, eine Abgeberprovision von S 40.000,-- bezahlen. An Übersiedlungskosten wendete sie S 40.800,-- auf. Der GBV, von der die Antragsgegnerin die neue Wohnung erhielt (sie befindet sich in ***** und ist wesentlich kleiner als die verfahrensgegenständliche Wohnung), mußte sie für den Finanzierungsbetrag, Genossenschaftsanteil etc. S 115.487,-- zahlen. Die ehemaligen Mieter der Genossenschaftswohnung verlangten von der Antragsgegnerin S 167.500,-- als Investitions- und Mobiliarablöse.
Der Mietzins, den die Antragsgegnerin für die verfahrensgegenständliche Wohnung zu zahlen hatte, war um S 10.000,-- niedriger als der jetzt von den Antragstellern zu zahlende Mietzins. Bei den zum Abschluß des verfahrensgegenständlichen Mietvertrages führenden Verhandlungen war auch keine Rede davon, daß die Antragsteller durch die Ausübung eines Weitergaberechtes der Antragsgegnerin eine Mietzinsersparnis erlangen würden. Die Antragsgegnerin hat von Anfang nur darauf hingewiesen, daß sie die Ablöse für ihre Investitionen haben will und nicht für andere Leistungen, insbesondere auch nicht für die ihr im Zuge der Übersiedlung erwachsenden Kosten. Die Antragsgegnerin hat zwar vor Abschluß des Mietvertrages von den Kosten, die ihr durch die neue Wohnung erwachsen, gesprochen; es ist aber mit den Antragstellern nicht vereinbart worden, daß sie diese Kosten zu übernehmen hätten. Als vereinbart wurde, daß die Antragsgegnerin (mit Ausnahme der Einbaumöbel) sämtliche Möbel aus der Wohnung mitnimmt, hat die Antragsgegnerin gemeint, daß die Ablösesumme auf jeden Fall S 490.000,-- hoch bleiben solle, auch wenn sie alle ihre Möbel (gemeint sind die nicht eingebauten) mitnimmt. Sie wollte daher diese Ablösesumme für ihre Investitionen haben."
Aufgrund dieses Sachverhalts gab das Erstgericht dem Rückforderungsbegehren der Antragsteller im Umfang von S 313.270,-- samt 4 % Zinsen seit 24.10.1991 statt und wies - wie bereits erwähnt - lediglich das Mehrbegehren von S 176.730,-- sA ab. Es vertrat dazu in rechtlicher Hinsicht den Standpunkt, daß Kosten für die Übersiedlung, für die Ersatzwohnung und für die Vermittlung der alten Wohnung nur dann auf den neuen Mieter überwälzt werden dürften, wenn eine diesbezügliche Vereinbarung bestehe. Eine solche Vereinbarung sei jedoch im gegenständlichen Fall nicht getroffen worden. Die Antragsgegnerin habe zwar darauf hingewiesen, daß sie die Ablösesumme unter anderem auch dafür verwenden werde, die Kosten der neuen Wohnung abzudecken, eine Vereinbarung, wonach sich die Antragsteller zum Ersatz dieser Kosten verpflichtet hätten, gebe es jedoch nicht. Von einer abgeltungswürdigen Mietzinsersparnis der Antragsteller (die im erstinstanzlichen Verfahren noch eine Rolle spielte) könne ohnehin keine Rede sein. Die Ablöseforderung der Antragsgegnerin sei daher nur im Umfang ihrer nutzbringenden Investitionen sowie im Gegenwert der tatsächlich in der Wohnung zurückgelassenen Einrichtungsgegenstände berechtigt gewesen.
Das von der Antragsgegnerin angerufene Rekursgericht änderte diese Entscheidung dahingehend ab, daß es das Rückzahlungsbegehren der Antragsteller zur Gänze abwies. Es übernahm zwar die Feststellungen der ersten Instanz, deutete sie jedoch im Sinne einer schlüssig zustandegekommenen Ablösevereinbarung hinsichtlich der Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten der Antragsgegnerin.
Festzuhalten sei, daß die Antragsgegnerin ca 2,5 Monate vor dem tatsächlichen Beginn des Mietverhältnisses von den Antragstellern eine größere Geldsumme erhalten und gleichzeitig erklärt habe, daß sie diesen Betrag unter anderem für die Gesamtfinanzierung ihrer neuen Unterkunft dringend benötige. Sie habe damit zum Ausdruck gebracht, daß sie zuerst ihre neue Wohnung unter Heranziehung der Ablöse für die alte Wohnung finanzieren müsse und die verfahrensgegenständliche Wohnung den Antragstellern erst nach Beendigung dieses Vorhabens überlassen könne. Die Erklärung der Antragsgegnerin, wofür sie die geforderte Summe benötige und die Ausfolgung des betreffenden Betrages durch die Antragsgegner führten zum Ergebnis, daß hinsichtlich der Kosten der Ersatzwohnung eine konkludente Zweckwidmung vorgelegen sei.
Nach den Feststellungen des Erstgerichtes habe die Antragsgegnerin für die Anschaffung der Ersatzwohnung insgesamt S 363.287,-- (richtig: S 363.787,--) aufgewendet. Zähle man dazu die unstrittig gebliebenen Investitionskosten in der Höhe von S 176.730,--, ergebe dies einen Gesamtbetrag von S 540.517,--, der einer tatsächlich bezahlten Ablöse von S 490.000,-- gegenüberstehe. Die Frage, in welchem Wertumfang auch Möbel von der Parteieneinigung umfaßt gewesen seien, die den Antragstellern überlassen werden sollten (dann aber nicht wurden), könne dahingestellt bleiben.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß eine Judikatur zur Frage fehle, ob eine für die Abgeltung von Ersatzbeschaffungskosten notwendige Vereinbarung diese Kosten im Detail aufschlüsseln müsse.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs machen die Antragsteller geltend, daß von einer Vereinbarung, wonach sie sich verpflichtet hätten, der Antragsgegnerin die Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten abzugelten, keine Rede sein könne. Dazu fehle es an einem Verlangen der Antragsgegnerin, da die Bekanntgabe, die Ablösesumme für die neue Wohnung zu verwenden, nicht mit einer Willenserklärung gleichgesetzt werden könne, gerade dafür Geld zu fordern; der vermeintlichen Ablösevereinbarung fehle es aber auch an der notwendigen Bestimmtheit, weil dazu die einzelnen von den Antragstellern zu übernehmenden Positionen hätten benannt werden müssen. Die Entscheidung des Rekursgerichtes widerspreche damit jener Judikatur, wonach der Ersatz von Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten bei sonstiger Rückforderbarkeit der gezahlten Ablöse im Einzelfall (unter Absprache der einzelnen Kostenpunkte) vereinbart werden müsse. Auch die auf einen solchen einseitig verbindlichen Vertrag anzuwendende Auslegungsregel des § 915 ABGB führe zu diesem Ergebnis. Schließlich habe das Rekursgericht außer acht gelassen, daß der neue Mieter vom Altmieter nur jene Kosten ersetzt verlangen könnte, die einer gleichwertigen Ersatzwohnung angemessen sind. Sowohl für den Genossenschaftsanteil und den Finanzierungsbeitrag als auch für die dem Vormieter der Genossenschaftswohnung abgelösten Investitionen und Möbel habe die Antragsgegnerin ohnehin einen Gegenwert erhalten. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, die angefochtene Entscheidung im Sinne einer Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses abzuändern oder aber aufzuheben und dem Rekursgericht eine nach Ergänzung des Verfahrens zu treffende neuerliche Entscheidung aufzutragen.
Von der Antragsgegnerin liegt dazu eine fristgerecht erstattete Rechtsmittelbeantwortung mit dem Antrag vor, den Beschluß des Rekursgerichtes zu bestätigen.
Der Revisionsrekurs ist zulässig und im Sinne seines Abänderungsbegehrens auch berechtigt.
Beide Vorinstanzen haben zutreffend erkannt, daß Übersiedlungskosten des weichenden Mieters und seine Aufwendungen zur Beschaffung einer Ersatzwohnung nur dann die Gegenverrechnung mit der vom neuen Mieter erhaltenen Ablöse ermöglichen, wenn hierüber eine diesen Zweck erfassende Vereinbarung zwischen Alt- und Neumieter zustandegekommen ist (MietSlg 40/15; EWr I/27/1; WoBl 1992, 205/137; MietSlg 45.330; 8 Ob 1593/93; 5 Ob 101/95 ua; vgl auch MietSlg 40.401). Die Unbeachtlichkeit der Zweckwidmung einer Ablöse gilt nämlich grundsätzlich nur für Gegenleistungen in Form von überlassenen Investitionen. Werden Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten ersetzt, was nur zufolge einer vom Gesetz (§ 27 Abs 1 Z 2 zweiter Halbsatz MRG) bzw von der Judikatur anerkannten Ausnahmeregelung die Annahme einer verbotenen "Ablösezahlung" ausschließt, geschieht dies ohne solche Gegenleistung, weshalb es in diesem Fall einer besonderen Vereinbarung zwischen Alt- und Neumieter bedarf (MietSlg 45.330; 5 Ob 101/95 ua).
Eine solche Vereinbarung kann gemäß § 863 ABGB auch schlüssig zustandekommen, doch ist dabei im Hinblick auf den rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragspartner ein strenger Maßstab anzulegen (Rummel in Rummel2, Rz 14 zu § 863 ABGB). Es darf bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund übrigbleiben, am rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragspartner zu zweifeln, eine Rechtsfolge herbeizuführen. Bloße Wissenserklärung vermögen die Rechtslage nicht unmittelbar zu ändern (vgl Rummel aaO, Rz 4 zu § 863 ABGB).
Bloßes Schweigen hat grundsätzlich keinen Erklärungswert (Rummel aaO, Rz 15 zu § 863 ABGB). Eine faktische Erfüllungshandlung iSd § 864 ABGB wiederum ersetzt eine Willenserklärung nur dann, wenn sie sich als nach der Natur des Geschäftes oder der Verkehrssitte übliche Reaktion auf ein vorliegendes Anbot (einen Antrag des Vertragspartners) darstellt. Schon an einem solchen Antrag fehlt es im gegenständlichen Fall. Wie die Rechtsmittelwerber richtig bemerken, hat die Antragsgegnerin nicht etwa Geld für die Bestreitung der Übersiedlungskosten oder die Beschaffung einer neuen Wohnung gefordert, sondern lediglich zu verstehen gegeben, daß sie das für ihre Investitionen verlangte Geld für die neue Wohnung verwenden werde. Der Begleichung der Ablöseforderung durch die Antragsteller kann daher nicht die Manifestation des Willens unterstellt werden, für die Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten aufzukommen. Die jetzt im Verfahren gegen den Rückforderungsanspruch der Antragsteller verrechneten Maklergebühren waren überhaupt nie Gegenstand eines Verhandlungsgesprächs über die Ablöse.
Einer Annahmeerklärung, wie sie das Rekursgericht aus dem Verhalten der Antragsteller herausgelesen hat, würde außerdem die nötige Bestimmtheit fehlen. Gültig ist die Einwilligung in einen Vertrag gemäß § 869 ABGB nämlich nur dann, wenn die Erklärung eindeutig bestimmbar ist. Dazu müssen ihr die wesentlichen Rechtsfolgen, die der Erklärende anstrebt oder auf sich nimmt, entnehmbar sein (vgl Rummel aaO, Rz 5 zu § 869 ABGB). Hier lag den Antragstellern, die sich stillschweigend zum Ersatz von Aufwendungen der Antragsgegnerin für deren neue Wohnung verpflichtet haben sollen, kein in diesem Sinn annahmefähiges Angebot vor. Ihnen zu unterstellen, daß sie durch die Zahlung der geforderten Ablöse zum Ausdruck bringen wollen, alle Ersatzbeschaffungskosten der Antragsgegnerin bis zu einem Höchstbetrag von S 490.000,-- (abzüglich des Wertes der übernommenen Investitionen und Einrichtungsgegenstände) zu tragen, ohne Art und Höhe dieser Kosten überhaupt zu kennen, würde dem nach § 863 ABGB anzulegenden strengen Maßstab an schlüssige Willenserklärungen nicht gerecht; auf der anderen Seite könnte eine wahre Einwilligung der Antragsteller, der Antragsgegnerin einzelne Kosten der Ersatzbeschaffung abzugelten, wohl nur darauf gegründet werden, daß ihnen bekannt war, um welche Kosten es sich handelt. Hier hat die Antragsgegnerin den Antragstellern keinerlei Informationen über Art und Höhe der Ersatzbeschaffungskosten gegeben, weshalb jede nicht auf gänzlichen Kostenersatz gerichtete Erklärung der Antragsteller zum angesprochenen Problem unbestimmt bleiben mußte (ein den Ersatz aller Ersatzbeschaffungskosten einschließendes Versprechen scheidet - wie erwähnt - aus).
Mangels gültiger Vereinbarung über die Abgeltung jener Aufwendungen, die der Antragsgegnerin durch die Beschaffung der neuen Wohnung entstanden sind (andere Kosten wurden in den Vertragsverhandlungen der Streitteile nicht einmal erwähnt und können daher auch nicht Gegenstand der Ablösevereinbarung sein), liegt somit hinsichtlich jenes Betrages, der nicht durch den Wert der von den Antragstellern übernommenen Investitionen und Einrichtungsgegenstände aufgewogen wird, eine iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG unzulässige Ablöse vor. Die Frage, ob die Antragsgegnerin die für den Genossenschaftsanteil, den Finanzierungsbeitrag und die Möblierung der neuen Wohnung aufgewendeten Beträge von den Antragstellern überhaupt ersetzt verlangen durfte, ohne gegen die Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 1 MRG zu verstoßen, kann auf sich beruhen. Es trifft aber auch das im Rekurs der Antragsgegnerin an die zweite Instanz vorgebrachte Argument nicht zu, daß die Ablösevereinbarung hinsichtlich der den Antragstellern zunächst angebotenen, dann aber aus der verfahrensgegenständlichen Wohnung entfernten Einrichtungsgegenstände Bestand haben müßte. Das wesentliche Merkmal eines nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG verbotenen Ablösevertrages ist nämlich das Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung (WoBl 1988, 46/24 uva). Es ist - bezogen auf den Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjektes an den neuen Mieter - zu fragen, ob der vom neuen Mieter gezahlten Ablöse gleichwertige Gegenleistungen des alten Mieters in Form zurückgelassener Investitionen, Einrichtungsgegenstände etc gegenüberstehen (vgl WoBl 1988, 143/80 ua). Die Titulierung der Ablöse spielt in diesem Zusammenhang - wie bereits erwähnt (vgl SZ 66/28 ua; zuletzt 5 Ob 101/95) - keine Rolle. Darum kann sich die Antragstellerin nicht darauf berufen, daß sie ohnehin bereit gewesen wäre, den Antragstellern mehr an Einrichtungsgegenständen zurückzulassen, als sie letztlich erhielten. Der Zweck des in § 27 Abs 1 Z 1 MRG normierten Ablöseverbotes gebietet es, auf das Ergebnis zu schauen und den unter den besonderen Bedingungen der Wohnungssuche (allenfalls auch Geschäftsraumsuche) zustandegekommenen Leistungsaustausch zwischen Vor- und Nachmieter einer Gesamtbeurteilung zu unterziehen, ohne nach Stadien des Prozesses der vertraglichen Einigung zu differenzieren. Ob die Sache anders zu beurteilen wäre, hätten sich die Antragsteller und die Antragsgegnerin zunächst auf die Ablöse aller (auch der nicht eingebauten) Möbel geeinigt und hätten erstere dann schenkungsweise auf einen Teil der Möbel verzichtet, braucht hier nicht untersucht zu werden, weil sich für einen derartigen Sachverhalt weder im Vorbringen der Parteien noch in den Verfahrensergebnissen Anhaltspunkte finden.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
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