Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Schlosser als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schiemer, Dr.Gerstenecker, Dr.Rohrer und Dr.Zechner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Franz Ulrich K*****, und 2. Helena K*****, vertreten durch Dr.Hans Pernkopf, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1. Anton S*****, vertreten durch Dr.Ernst Ploil, Rechtsanwalt in Wien, und 2. Dr.Ernst P*****, wegen Feststellung und Verbücherung (Streitwert 300.000 S) infolge Revision der beklagten Parteien (Revisionsinteresse 200.000 S), gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 19.April 1995, GZ 42 R 652/94 32, womit infolge Berufung der beklagten Parteien das Endurteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 18.August 1994, GZ 36 C 1748/93 24, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagten Parteien sind schuldig, den klagenden Parteien je die Hälfte der mit 10.890 S (darin 1.815 S Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagten sind je zur Hälfte Miteigentümer einer Wiener Liegenschaft, die sie mit Kaufvertrag vom 10.Jänner 1991 von einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung erwarben; deren Eigentumsrecht an der Liegenschaft war aufgrund eines mit dem Erstkläger geschlossenen Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 grundbücherlich einverleibt worden. Dessen lit F. lautet wie folgt:
„Der Käufer räumt dem Verkäufer das lebenslange persönliche Wohnrecht an den in der dem Vertragswerk angeschlossenen Planskizze gekennzeichneten Räumen ein und gewährt damit verbunden(en) zugleich das Recht zur Abstellung eines Personenkraftwagens im Hof des Kaufobjektes.
Dieses Wohnrecht wird grundbücherlich einverleibt. Es ist unentgeltlich, jedoch muß der Verkäufer für die Kosten der von ihm benötigten Energie (Strom, Beheizung, etc.) selbst aufkommen. Den Käufer trifft keinerlei Erhaltungspflicht in Bezug auf die vom Wohnrecht umfaßten Räumlichkeiten. Ein Anspruch auf Abgeltung von allfälligen vom Verkäufer an den vom Wohnrecht umfaßten Gebäudeteilen vorgenommenen Investitionen besteht nicht, es sei denn, es wäre zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vor Durchführung der Investitionen diesbezüglich etwas anderes konkret vereinbart worden.
Die ... Gesellschaft mbH erklärt ihre ausdrückliche Einwilligung, daß ob der Liegenschaft EZ ... das lebenslange persönliche Wohnrecht an den in der der gegenständlichen Vertragsurkunde angeschlossenen Planskizze gekennzeichneten Räumen zugunsten von ... (Verkäufer) ... einverleibt werde.
Sollte der Verkäufer dies wünschen, ist der Käufer bereit, das oben beschriebene Wohnrecht auch zu Gunsten der Gattin des Käufers ... im Grundbuch eintragen zu lassen. Dies würde jedoch durch eine gesonderte Urkunde erfolgen.“
In lit J. ist vereinbart:
„Änderungen, sowie Ergänzungen der gegenständlichen Vereinbarung bedürfen der Schriftform.“
Das im Vertrag beschriebene Wohnrecht des Erstklägers ist bereits grundbücherlich einverleibt. Mit Teilanerkenntnisurteil vom 28.Jänner 1994 erkannte das Erstgericht die Beklagten rechtskräftig schuldig, „in die Verbücherung der Dienstbarkeit des lebenslänglichen und unentgeltlichen Wohnrechtes im Sinne und Umfange des Punktes F des Kaufvertrages vom 12.Juni 1986 ... ob der Liegenschaft EZ ... für die zweitklagende Partei ... zu willigen.“
Zwischen dem Geschäftsführer der im Vertrag vom 12.Juni 1986 als Käuferin aufgetretenen Gesellschaft und dem Erstkläger entwickelte sich „ein enges Verhältnis“; letzterer fungierte als „Büroleiter“ der Gesellschaft als Liegenschaftseigentümerin. Es herrschte ein „amikales, großzügiges, weltmännisches Gesprächsklima“, ohne daß „auf juristisch präzise Ausdrucksweisen oder juristische Konsequenzen solcher Gespräche“ besonderes Augenmerk gerichtet worden wäre. So war Gesprächsgegenstand auch die „weitere Nutzung/Umgestaltung des Objektes“. Zur Erörterung standen verschiedene Pläne, deren Abänderung und Verwerfung. Im Zuge „von umfangreicheren Umplanungen“ kam schließlich zur Sprache, daß das bisher anderswo untergebrachte Familienarchiv der Kläger in den Raum R 2.13 laut Skizze verlagert und der Raum R 2.14 laut Skizze in ein Gästezimmer umgewandelt werden solle. Der Geschäftsführer gab dem Erstkläger dabei zu verstehen, die bezeichneten Räume und der zu ihnen führende Gang, die an den bisher bestehenden Wohnrechtsbereich unmittelbar anschlossen, solle in die Verfügungsgewalt des Klägers übergehen. Der Geschäftsführer umschrieb das mit den Worten, „der Erstkläger solle diese Räume dazu haben oder nutzen“. Eine solche Äußerung machte er sinngemäß auch im Beisein des ursprünglich mit dem Umbau des bisherigen Wohnrechtsbereichs betrauten Architekten; dieser verfaßte dann den Einreichplan vom 10.April 1987 so, „daß die strittigen Räumlichkeiten in den bisherigen Wohnrechtsbereich integriert wurden, es sich also nunmehr um einen geschlossenen Wohnungsverband inkl. der beiden genannten Räumen sowie des davor befindlichen Ganges handelte“. Diesen Plan unterfertigte der Geschäftsführer im Wissen um die bauliche Einbeziehung der bezeichneten Räume „in den bisherigen Wohnrechtsbereich“. In der Folge kam es zur Ausführung der geplanten Umgestaltung, „sodaß der Beginn des Ganges R 2.12 (unter Anbringung einer Türe) abgemauert wurde“. Sämtliche Kosten der Umbau und Renovierungsarbeiten im ursprünglichen Wohnrechtsbereich und in Ansehung der strittigen Räume trug der Erstkläger; allein deren Adaptierung erforderte einen Betrag „von mehreren 100.000 S“.
Nicht feststellbar sind „exakte Gesprächsinhalte“. Das bezieht sich sowohl auf die „rechtliche Qualifikation dieses Vorgangs“ als auch auf seine „rechtlichen Auswirkungen, sei es für den Erst , sei es für die Zweitklägerin“. Der Erstkläger ging jedenfalls davon aus, daß sich die Rechtswirkungen seines aufgrund des Kaufvertrages vom 12.Juni 1986 jetzt erweiterten Wohnrechts auch auf dessen Gattin erstreckten. Daß diese Frage in den Gesprächen „ausdrücklich thematisiert worden wäre“, kann nicht festgestellt werden; ebenso lassen sich dazu „weder positive noch negative Äußerungen“ durch den Geschäftsführer feststellen. Bisher wurde keine auf die strittigen Räume bezogene verbücherungsfähige Urkunde errichtet.
Im Dezember 1990 fanden dann zwischen dem Geschäftsführer der Liegenschaftseigentümerin und dem Erstbeklagten Verkaufsverhandlungen statt. Bei der Begehung des Gebäudes gelangte man auch zu dem in diesem Verfahren strittigen Bereich. Wegen einer verschlossenen Türe bestand jedoch keine Zutrittsmöglichkeit. Da dem Erstbeklagten Unterlagen zur Verfügung standen, die diese Räume und den davor befindlichen Gang „als frei“ auswiesen, fragte er den Geschäftsführer nach dem Grund für die nicht bestehende Zutrittsmöglichkeit. Ob dieser „hierauf eine präzise Antwort gab“, ist nicht feststellbar; der Erstbeklagte drängte allerdings „auf exakte Aufklärung, deren Ergebnis entweder in eine Erklärung seitens ... (des Geschäftsführers) ... dahingehend mündete, daß der Erstkläger diese Räume ohne Rechtsgrund okkupiert habe, oder aber in Worte, welchen der Erstbeklagte diese Bedeutung subjektiv beimaß, ohne daß feststellbar ist, ob den Worten ... (des Geschäftsführers) ... objektiv ein solcher Erklärungswert tatsächlich entnehmbar war“. Dieser verneinte jedoch die Frage „nach allfälligen versteckten Bestandrechten“. Der Erstbeklagte gab sich schließlich mit einer vom Geschäftsführer unterfertigten Erklärung vom 9.Jänner 1991 folgenden Inhalts zufrieden:
„Ich, ... (der Geschäftsführer) ... , erkläre in meiner Eigenschaft als Geschäftsführer der ... (Liegenschaftseigentümerin) ... sowie im eigenen Namen, daß mit Ausnahme der in dem Kaufvertrag zwischen der ... (Liegenschaftseigentümerin und den Beklagten) ... erwähnten Mietverhältnissen (bestehend über zwei Geschäftslokale im Erdgeschoß im Ausmaß von etwa 100 m 2 und meiner Wohnung) sowie mit Ausnahme des ... ( für den Erstkläger) ... bestehenden Wohnungsrechtes, keinerlei Mietrechte an Räumen, die in dem ... (auf der Liegenschaft befindlichen Gebäude) ... gelegen sind, bestehen.
Ich ... (der Geschäftsführer) ... übernehme persönlich die Haftung dafür, daß, sollten solche Rechte wider Erwarten doch hervorkommen, unverzüglich auf meine Kosten abgegolten und beseitigt werden.“
Die Beklagten hatten weder vor Unterfertigung des Kaufvertrags vom 10.Jänner 1991 noch vor Verbücherung ihres Eigentumsrechts an der Liegenschaft Kontakt mit dem Erstkläger aufgenommen; sie nahmen auch nicht Einsicht in jene Baupläne, deren Gegenstand die Einbeziehung der strittigen Räume in den ursprünglichen Wohnrechtsbereich ist.
Der Zweitbeklagte agierte, als der Erstbeklagte Kaufinteresse bekundete, als Rechtsberater und -vertreter des Geschäftsführers der Liegenschaftseigentümerin. Seine Aufgabe war, die Rechtsposition des Geschäftsführers bzw der Liegenschaftseigentümerin „in der Richtung zu stärken, daß der von diesen geplante Rückkauf der Liegenschaft gewährleistet sei“; im übrigen sollte der Zweitbeklagte „als in der Sphäre der Verkäuferin befindlich für die kreditierende Bank jedes erdenkliche Risiko zusätzlich abdecken“; das führte zur rechtlichen Konstruktion, daß auch der Zweitbeklagte „in die formelle Position des Käufers und Liegenschaftsmiteigentümers gelangte“.
Ab diesem Rollentausch vom „Rechtsfreund der Verkäuferin zum (formellen) (Mit )Käufer“ fragte auch der Zweitbeklagte den Geschäftsführer der Verkäuferin „über den Grund der Zutrittsverwehrung betreffend die gegenständlichen Räumlichkeiten“. Er gab sich mit der Auskunft zufrieden, daß der Erstkläger diese Räume ohne Rechtstitel okkupiert habe, Fürsten „Land nehmen, wenn sie eines brauchen“ und der Geschäftsführer „aufgrund des gemeinsamen Wohnens im Objekt den Erstkläger nicht einfach mit Räumungsklagen belegen möchte“. Zur „Absicherung des Erstbeklagten bzw. der kreditierenden Bank“ unterfertigte schließlich auch der Zweitbeklagte die Erklärung vom 9.Jänner 1991.
Die Kläger begehrten nach Erlassung des Teilanerkenntnisurteils vom 28.Jänner 1994 im Prozeßrechtsverhältnis zwischen der Zweitklägerin und den Beklagten noch die Feststellung, daß für den Erstkläger „ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnrecht im Sinne und Umfange des Punktes F.“ des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 „auch an den beiden im zweiten Hofe links der Durchfahrt anschließend an die vom Wohnrecht dieser Urkunde als umfaßt dargestellten Räume anschließenden Räume“ und an dem vor diesen Zimmern liegenden Gang entsprechend der in einer Anlage vorgenommenen roten Umrandung - bestehe und die weitere Verurteilung der Beklagten, in die Verbücherung des Wohnrechts auch in Ansehung dieser Räume und des vor diesen Zimmern liegenden Ganges zugunsten der Kläger einzuwilligen. Sie brachten im wesentlichen vor:
Der Erstkläger habe die bauliche Umgestaltung seiner Wohnung unter Einbeziehung der im Urteilsbegehren genannten weiteren Räume deshalb durchgeführt, weil diese von der Rechtsvorgängerin der Beklagten seinem Wohnrecht gewidmet und in den davon betroffenen Bereich einbezogen worden seien. An diese Vereinbarung habe sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten auch gehalten. Die Kosten der baulichen Umgestaltung für die Einbeziehung weiterer Räume in den Wohnrechtsbereich seien erheblich und der Umfang des Servitutsrechts für jedermann erkennbar gewesen; das beziehe sich einerseits auf den Zustand in der Natur, andererseits aber auch auf die vorhandenen Pläne. Es sei überdies offenkundig gewesen, daß das Wohnrecht in größerem Umfang als ursprünglich vereinbart ausgeübt werde. Auf diese Tatsache seien die Beklagten vor Abschluß des Kaufvertrages hingewiesen worden. Das erweiterte Wohnrecht solle aufgrund der lit F. des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 auch zugunsten der Zweitklägerin verbüchert werden.
Die Beklagten wendeten im wesentlichen ein:
Es sei zu keiner Erweiterung des Wohnrechts gekommen. Der Geschäftsführer der Verkäuferin habe anläßlich der Liegenschaftsbegehung vor dem Vertragsabschluß vielmehr erklärt, der Erstkläger habe die abgemauerten Räume ohne Rechtsgrund okkupiert. Diese Räume seien dem Erstkläger nur kurzfristig zur Benützung überlassen worden; deren Räumung sei aber vereinbarungswidrig unterblieben. Das sei vom Geschäftsführer der Verkäuferin auch schriftlich bestätigt worden. Sie hätten bei der Prüfung, ob an den umstrittenen Räumen ein Miet oder sonstiges Benützungsrecht bestehe, jede zumutbare Sorgfalt aufgewendet. Es habe kein Anlaß bestanden, an der Richtigkeit der Angaben des Geschäftsführers der Verkäuferin zu zweifeln. Wäre aber den Klägern tatsächlich ein Wohnrecht an den ihrem Begehren zugrunde liegenden Räumen eingeräumt worden, hätte es bloß obligatorischen, sie als nunmehrige Miteigentümer der Liegenschaft nicht bindenden Charakter.
Das Erstgericht gab auch dem nicht bereits durch das Teilanerkenntnisurteil vom 28.Jänner 1994 erledigten Klagebegehren statt und vertrat im wesentlichen die Ansicht:
Berücksichtige man die im einzelnen festgestellten Umstände im Zusammenhang mit der vom Geschäftsführer der Rechtsvorgängerin der Beklagten abgegebenen Erklärung, der Erstkläger solle die strittigen Räume „mithaben bzw. mitnutzen“, sei die zu beurteilende rechtsgeschäftliche Willenserklärung gemessen an den Auslegungskriterien der §§ 914 und 915 ABGB - so zu verstehen, daß der Erstkläger eine zusätzliche Wohnungsdienstbarkeit in der näheren Ausgestaltung des schon bisher eingeräumten Rechtes erhalten habe; das schließe das Recht ein, die Dienstbarkeitserweiterung auf Wunsch des Erstklägers auch zugunsten der Zweitklägerin bücherlich einverleiben zu lassen. Ein gegenteiliger Auslegungsversuch scheitere daran, daß es als „geradezu widersinnig“ anzunehmen wäre, eine erhebliche Kosten verursachende bauliche Umgestaltung zu finanzieren, um nach einem allfälligen Ableben des Erstklägers vor der Zweitklägerin den dem ursprünglichen Wohnrecht entsprechenden Gebäudezustand wiederherstellen zu müssen. Wäre die Frage des Wohnrechts auch für die Zweitklägerin zur Sprache gekommen, wäre auch eine ausdrückliche Erweiterung des Wohnrechts der Zweitklägerin entsprechend lit F. des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 vereinbart worden. Lit J. dieses Vertrages stehe einer mündlich vereinbarten Dienstbarkeitserweiterung nicht entgegen, weil die Vertragsparteien sowohl ausdrücklich als auch schlüssig von einer für rechtsgeschäftliche Erklärungen vereinbarten Form abgehen könnten; im übrigen stelle die Vereinbarung über die Erweiterung der bereits bestehenden Dienstbarkeit keine Änderung des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986, sondern eine gesonderte rechtsgeschäftliche Willenseinigung dar. Den Beklagten sei bekannt gewesen, daß der Grundbuchsstand nicht die tatsächlichen Verhältnisse wiedergebe. Es wäre daher an ihnen gelegen, Erkundigungen einzuholen, weshalb für sie ein weiterer Gebäudeteil als derjenige unzugänglich sei, der dem Wohnrecht des Erstklägers in seinem ihnen bekannten Zustand entspreche. Sie hätten sich wegen der ihnen bekannten bedenklichen Umstände nicht mit der festgestellten Erklärung des Geschäftsführers ihrer Rechtsvorgängerin zufrieden geben dürfen. Die Beklagten müßten daher die offenkundige Erweiterung einer bestehenden Dienstbarkeit auch gegen sich gelten lassen.
Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes 50.000 S übersteige und die ordentliche Revision zulässig sei. Es erwog im wesentlichen:
Das Eintragungsprinzip werde bei „offenkundigen“ Dienstbarkeiten durchbrochen. Dem Erwerber einer Liegenschaft bekannte auch persönliche Dienstbarkeiten stünden offenkundigen gleich. Die auf solche Dienstbarkeiten anzuwendenden Regeln seien auch für eine offenbare Erweiterung oder Einschränkung einer verbücherten Dienstbarkeit heranzuziehen. Besitze jemand einen gültigen Titel, sei er ungeachtet seiner unterbliebenen Verbücherung geschützt, wenn sichtbare Anlagen auf dem dienenden Grund oder sonstige Einrichtungen oder Vorgänge, die man bei einiger Aufmerksamkeit wahrnehmen könnte, das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten ließen. Liege ein Widerspruch zwischen Grundbuchsstand und Wirklichkeit nahe, werde das Vertrauen auf jenen gemäß § 1500 ABGB ausgeschlossen und verpflichte zu Nachforschungen. Deren Umfang bestimme sich nach den konkreten Umständen. Im vorliegenden Fall sei nicht die Dienstbarkeit der Wohnung an sich, sondern nur deren Umfang fraglich gewesen. Unklarheiten seien für die Beklagten erkennbar gewesen. Fahrlässig handle aber derjenige, der es unterlasse, den Widerspruch zwischen dem Grundbuchsstand und den tatsächlichen Verhältnissen durch geeignete Erhebungen aufzuklären. Werde daher eine Liegenschaft in Kenntnis einer nicht völlig geklärten Rechtslage gekauft, genieße der Erwerber nicht den Schutz des § 1500 ABGB. Auch die Beklagten hätten sich nicht auf die Richtigkeit der ihnen vom Geschäftsführer ihrer Rechtsvorgängerin erteilten Auskünfte verlassen dürfen. Sie wären vielmehr gehalten gewesen, durch zumutbare Nachforschungen - allenfalls auch durch Kontaktaufnahme mit dem Erstkläger eine Klärung der Rechtslage herbeizuführen. Da sie aber zumutbare, diesem Zweck dienende Handlungen unterlassen hätten, müßten sie die zwischen ihrer Rechtsvorgängerin und dem Erstkläger vereinbarte Dienstbarkeitserweiterung gegen sich gelten lassen. Das Erstgericht habe den Inhalt dieser Vereinbarung zutreffend ausgelegt. Die Vereinbarung der Schriftform hindere die Vertragsparteien nicht, davon stillschweigend wie im vorliegenden Fall - wieder abzugehen.
Die Revision ist nicht berechtigt.
Die Beklagten rügen als Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens, daß das Erstgericht die Einvernahme eines Zeugen abgebrochen und später nicht ergänzt habe, sodaß sie gehindert gewesen seien, ihr Fragerecht auszuüben. Aufgrund dieser Behauptungen hatten die Beklagten bereits in der Berufung einen Mangel des Verfahrens erster Instanz gerügt. Das Berufungsgericht verneinte nach sachlicher Prüfung das Vorliegen eines solchen Mangels. Nach ständiger Rechtsprechung kann aber eine bereits vom Gericht zweiter Instanz sachlich erledigte Mängelrüge im Revisionsverfahren nicht mehr wiederholt werden ( Kodek in Rechberger , Kommentar zur ZPO Rz 3 zu § 503 mwN). Die Beklagten sind sich dieser Rechtsprechung auch bewußt, meinen aber, das Berufungsverfahren sei deshalb mangelhaft, weil das Gericht zweiter Instanz aus der Aussage des erwähnten Zeugen „zusätzliche Schlüsse“ gezogen und unterstellt habe, daß eine weitere Befragung „zu keinen anderen Verfahrensergebnissen geführt“ hätte. Ein Mangel des Berufungsverfahrens liegt entgegen der Ansicht der Revision nicht vor; das bedarf gemäß § 510 Abs 3 ZPO keiner weiteren Begründung.
Die Revision geht selbst davon aus, daß die Vertragsparteien von dem für eine Änderung ihrer Vereinbarung festgelegten Formerfordernis auch konkludent abgehen können (MietSlg 42.054; MietSlg 42.061 uva), sie meint jedoch, diese Rechtsprechung sei hier deshalb nicht anwendbar, weil die Kläger „eine solche Absicht und ein solches Bewußtsein“ nicht behauptet und die Vorinstanzen dazu auch keine Feststellungen getroffen hätten. Entgegen dieser Ansicht brachten aber die Kläger vor, die Rechtsvorgängerin der Beklagten hätte ihnen „zwei weitere Räume, als sie ursprünglich im Vertrag vom 12.6.1986 dem Wohnrecht gewidmet“ gewesen seien, „zu dem Wohnrechtsbereich gegeben“. Damit wird aber eine rechtsgeschäftliche Willenseinigung behauptet, die - mangels eingehaltener Schriftform zumindest ein schlüssiges Abgehen von lit J. des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 gedanklich voraussetzt. Es können im übrigen die Feststellungen der Vorinstanzen zur mündlichen Ergänzung des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 rechtlich nicht anders als so gewürdigt werden, daß die Vertragsparteien damit schlüssig auch davon abgingen, daß „Änderungen sowie Ergänzungen der gegenständlichen Vereinbarung“ der Schriftform bedürften. Anders als die Beklagten meinen, ist dabei nicht maßgebend, was der Geschäftsführer ihrer Rechtsvorgängerin wirklich gewollt haben mag, entscheidend ist vielmehr nur, welches Verständnis ein redlicher Erklärungsempfänger von dessen rechtsgeschäftlichem Verhalten gewinnen durfte und tatsächlich auch gewonnen hat ( Rummel in Rummel , ABGB 2 Rz 8 zu § 863 mwN; Welser , Vertragsauslegung, Gutglaubenserwerb und Freiheitsersitzung, JBl 1983, 4 [6]). Das Berufungsgericht ging daher richtig davon aus, daß lit J. des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 einer mündlich vereinbarten Vertragsergänzung nicht entgegenstand.
Was aber die Auslegung der Vertragsergänzung selbst betrifft, steht im Vordergrund, daß der Geschäftsführer der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit dem Erstkläger vereinbarte, er „solle diese Räume dazu haben oder nutzen“, ohne daß eine Erörterung darüber feststellbar war, in welcher Weise diese rechtsgeschäftliche Erklärung zu verstehen sei. Als jener die bezeichnete rechtsgeschäftliche Erklärung abgab, war ihm bewußt, daß dem Erstkläger im Kaufvertrag vom 12.Juni 1986 entsprechend dessen lit F. eine Wohnungsdienstbarkeit eingeräumt worden war. Sollte aber nun der Erstkläger die im vorliegenden Verfahren strittigen Räume „dazuhaben oder nutzen“ und sollten diese, wie die Vorinstanzen ebenso feststellten, „in die Verfügungsgewalt des Erstklägers übergehen“, läßt eine am Zweck der Dienstbarkeitsbestellung orientierte normative Auslegung ( Welser , JBl 1983, 7) nur den bereits von den Vorinstanzen begründeten Schluß einer Erweiterung der Dienstbarkeit zu; mangels einer besonderen Absprache kann der sonstige Inhalt dieser Vertragsänderung nur aus lit F. des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 folgen, weil bloß die rechtsgeschäftliche Erklärung, der Erstkläger solle weitere Räume „dazuhaben“, für einen redlichen Erklärungsempfänger die Bezugnahme auf den Inhalt der lit F. des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 also auf eine Wohnungsdienstbarkeit in einer bereits vereinbarten bestimmten Ausformung impliziert. Hätte der Geschäftsführer der Rechtsvorgängerin der Beklagten anderes gewollt, wäre es an ihm gelegen, zu verdeutlichen, daß er mit seiner rechtsgeschäftlichen Willenserklärung etwas anderes als das beabsichtige, was der Erstkläger bei normativer Auslegung verstehen durfte und auch tatsächlich verstanden hat. Demnach bedarf es hier zur Erkundung des Parteiwillens keiner Anwendung der Unklarheitenregelung des § 915 ABGB. Kam es aber zu einer Erweiterung der Wohnungsdienstbarkeit des Erstklägers entsprechend der lit F. des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986, ist dieser berechtigt, das Wohnrecht auf Verlangen auch zugunsten der Zweitklägerin grundbücherlich einverleiben zu lassen. Die Revision argumentiert daher unzutreffend damit, ein allenfalls dem Erstkläger eingeräumtes Recht beinhalte nicht, der Geschäftsführer der Rechtsvorgängerin der Beklagten habe ein solches „auch der Zweitklägerin einräumen“ wollen.
Der Oberste Gerichtshof erkannte bisher in überwiegender Rechtsprechung, daß offenkundig nur eine Grundienstbarkeit, nicht aber auch eine persönliche Dienstbarkeit - wie das Recht des Fruchtgenusses, des Gebrauchs oder das Wohnungsrecht sein könne, weil das Bestehen einer solchen Dienstbarkeit von außen nicht wahrnehmbar sei (8 Ob 622/91; ÖBA 1991, 597; MietSlg 39.038; MietSlg 38.852; SZ 56/105; MietSlg 30.050; SZ 28/30). Für die Offenkundigkeit einer Grunddienstbarkeit spreche, wenn auf dem dienenden Grundstück bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge erkennbar seien, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten ließen (NZ 1995, 108; 8 Ob 622/91; ÖBA 1991, 597; SZ 62/62; SZ 57/38; MietSlg 32.031; MietSlg 30.050; SZ 28/30). Das wird damit begründet, daß das Grundbuch bei Grunddienstbarkeiten „von vornherein eine geringere Aussagekraft besitze, weil diese Rechte nicht immer lückenlos verbüchert seien und im Nachbarschaftsverhältnis Liegenschaften vielfach seit Generationen in dem guten Glauben eines bestehenden Rechts mitbenützt würden“ (5 Ob 563/93; SZ 62/62; SZ 57/38; MietSlg 37.031). Diese Ansicht vertritt (unter Bezugnahme auf die dargestellte Rechtsprechung) auch Petrasch (in Rummel , ABGB 2 Rz 2 zu § 481). Dem hält Schubert (in Rummel aaO Rz 3 zu § 1500) entgegen, es könnten auch persönliche Dienstbarkeiten wie jene der Wohnung offenbar sein; er beruft sich dafür auf die Entscheidungen SZ 39/146 und SZ 48/78. Die erstgenannte Entscheidung vermag dieser Ansicht jedoch nicht als Stütze zu dienen, weil es dort nicht um die Frage der Offenkundigkeit einer Wohnungsdienstbarkeit, sondern darum ging, „ob die klagende Partei von einer solchen Dienstbarkeit Kenntnis hatte“. Lediglich die Entscheidung SZ 48/78 kommt zum Ergebnis, daß auch ein Wohnungsrecht gemäß § 521 ABGB offenkundig sein könne und gleiches auch für eine als Dienstbarkeit des Gebrauchs gemäß § 504 ABGB zu wertende Garagenbenützung gelte. Die dort zitierten Vorentscheidungen MietSlg 18.138 und MietSlg 17.032 tragen dieses Ergebnis allerdings nicht, weil in diesen nur ganz allgemein ausgesprochen wird, daß ein nicht einverleibtes Wohnrecht durch bücherliche Verfügungen des Eigentümers gegenüber einem gutgläubigen Dritten gefährdet werden kann, es fehlt jedoch an einer Begründung, daß eine allfällige Schlechtgläubigkeit des Rechtsnachfolgers des Bestellers der Wohnungsdienstbarkeit auch durch deren Offenkundigkeit eintreten könnte. Die Entscheidung MietSlg 17.032 betont im übrigen, daß eine vertragliche, aber nicht einverleibte Dienstbarkeit nur dann gegen den Rechtsnachfolger ihres Bestellers wirke, wenn dieser davon Kenntnis gehabt habe.
Richtig ist, daß die bloße Wahrnehmung eines Wohnungsgebrauchs nicht auf dessen Rechtsgrund schließen läßt. Nichts anderes gilt aber auch für den Gebrauch oder die Nutzung einer Liegenschaft durch andere Personen als den Eigentümer. Die Möglichkeit der Offenkundigkeit einer Wohnungsdienstbarkeit nur mit dem Argument zu verneinen, daß eine Wohnungsbenützung noch nicht deren Rechtstitel erkennen lasse, überzeugt daher nicht. Die Frage der Offenkundigkeit einer Wohnungsdienstbarkeit läßt sich also - entsprechend den von der Rechtsprechung bei der Grunddienstbarkeit herausgebildeten Kriterien ebenso nur nach den Umständen des Einzelfalles, somit danach beurteilen, ob bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmbar sind, die das Bestehen oder die Erweiterung einer Dienstbarkeit vermuten lassen. Gerade der vorliegende Fall führt das mit besonderer Deutlichkeit vor Augen. Den Beklagten war nämlich die für den Erstkläger durch den Kaufvertrag vom 12.Juni 1986 begründete Wohnungsdienstbarkeit bekannt. Obwohl die vorhandenen Pläne dem Wohnrecht des Erstklägers aber weniger als die tatsächlich gebrauchten und gegenüber den übrigen Teilen des Gebäudes auch abgemauerten Räume zuordneten, begnügten sich die Beklagten zur Aufklärung dieser Diskrepanz mit einer Erklärung des Geschäftsführers ihrer Rechtsvorgängerin, die sie in dem Sinne verstanden, der Erstkläger habe die (gegenüber den Plänen zusätzlichen) „Räume ohne Rechtsgrund okkupiert“. Im übrigen erhielten sie in der Haftungserklärung vom 9.Jänner 1991 nur die nach dem Akteninhalt gar nicht unrichtige Auskunft, der Erstkläger verfüge über ein Wohnrecht, habe aber „keinerlei Mietrechte“. Ist dem Erwerber einer Liegenschaft aber wie im vorliegenden Fall bekannt, daß an bestimmten Räumen in einem darauf befindlichen Gebäude eine Wohnungsdienstbarkeit besteht und erfolgt der Wohnungsgebrauch in der Natur in einem deutlich erkennbar größeren Umfang, als er sich aus dem dem Dienstbarkeitsbegründungsvertrag angeschlossenen Plan ergibt, liegt die dringende Vermutung nahe, daß es zur Erweiterung einer bereits bücherlich einverleibten Dienstbarkeit gekommen sein könnte.
Um nun den Liegenschaftserwerber des Schutzes des § 1500 ABGB teilhaftig werden zu lassen, ist es erforderlich, daß diesem sowohl im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs als auch in jenem der Antragstellung auf Einverleibung seines Eigentumsrechts eine allenfalls vom Grundbuchsstand abweichende wahre Sachlage unbekannt war. Der Erwerber wird jedoch nicht geschützt, wenn seine irrige Vorstellung über den Umfang eines fremden Rechts auf Fahrlässigkeit beruht (NZ 1995, 108; 5 Ob 563/93; SZ 63/35; SZ 59/38; SZ 55/46; Schubert in Rummel , ABGB 2 Rz 3 zu § 1500; Mader in Schwimann , ABGB Rz 7 zu § 1500). Für einen Fahrlässigkeitsvorwurf genügt bereits die Kenntnis einer nicht völlig geklärten Rechtslage (5 Ob 563/93; SZ 59/38; SZ 55/46); die Gutgläubigkeit wird auch bereits durch leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen (5 Ob 563/93; SZ 63/35), wobei die Sorgfaltsanforderungen nur nicht überspannt werden dürfen (SZ 57/38; MietSlg 37.31; Koziol/Welser 9 II 110).
Wer sich bei einer Sachlage wie der festgestellten bloß mit beruhigenden Erklärungen des Verkäufers begnügt, ohne einen weiteren Versuch der Aufklärung der wahren Verhältnisse zu unternehmen, handelt fahrlässig (SZ 55/46; Schubert in Rummel aaO; Welser , JBl 1983, 13). Es wäre daher ohne Überspannung des Sorgfaltsmaßstabs Aufgabe der Beklagten gewesen, Erkundigungen beim Erstkläger einzuholen, weshalb der in der Natur erkennbare Zustand mit den Planunterlagen seines verbücherten Wohnrechts nicht übereinstimmt. Der Hauptwohnsitz des Erstklägers in Argentinien kann für das Unterbleiben solcher Nachforschungen - entgegen der Ansicht der Revision - keine Entschuldigung sein. Es standen nämlich hoch entwickelte Kommunikationsmittel zur Verfügung, die eine Kontaktaufnahme mit einer im Ausland befindlichen Person in relativ kurzer Zeit ermöglicht hätten. Hätten die Beklagten beim Erstkläger über den tatsächliche Umfang seines Wohnrechts nachgefragt, wäre ihnen die gegenüber dem vorliegenden Plan vereinbarte Erweiterung der Wohnungsdienstbarkeit des Erstklägers nicht verborgen geblieben. Sie hätten nämlich vom Erstkläger dann - wie die Revision ausführt - das erfahren, was dieser in seiner Parteiaussage darlegte (ON 22 S. 10 ff); daraus wäre aber kein anderer Schluß als der einer Erweiterung des bestehenden Wohnrechts entsprechend den sonstigen Bestimmungen der lit F. des Kaufvertrags vom 12.Juni 1986 zu ziehen gewesen. Diese Aussage entspricht nämlich im Kern dem im vorliegenden Rechtsstreit festgestellten und im Sinne einer Erweiterung des Wohnrechts auszulegenden Sachverhalt. Wären solche Erkundigungen der Beklagten nicht unterblieben, hätten sie überdies auch jene Tatsachen in Erfahrung gebracht, die auf Verlangen des Erstklägers eine Wohnrechtserweiterung auch zugunsten der Zweitklägerin ermöglichen.
Wie im einzelnen bereits begründet, läßt sich daher die bisherige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, eine Wohnungsdienstbarkeit könne - unabhängig von den Umständen des Einzelfalls - niemals offenkundig sein, in dieser Allgemeinheit nicht mehr aufrechterhalten. Die Vorinstanzen gelangten daher ohne Rechtsirrtum zu einer Klagestattgebung.
Der Revision ist somit ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens stützt sich auf §§ 41 und 50 ZPO.
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