5Ob1/95 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Floßmann, Dr.Tittel, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der Antragsteller, Mieter der Wohnhausanlage "W*****", ***** 1.) Elfriede B***** und Friedrich B*****, beide wohnhaft *****, 2.) Karin A*****, wohnhaft *****, und 3.) Christian D*****, wohnhaft *****, und

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Die Wohnhausanlage "W*****" besteht aus den Blöcken A, B und C und umfaßt ca 3.200 Wohnungen. An Stelle von Hausbesorgern werden von der Antragsgegnerin ca 50 Hausarbeiter beschäftigt, die für das reibungslose Funktionieren der technischen Anlagen zu sorgen haben und die vielfältigen Gemeinschaftsanlagen betreuen. Andere Hausbesorgertätigkeiten, wie die Reinigung des gesamten Objektes, werden "zugekauft".

Seit August 1981 beschäftigt die Antragsgegnerin einen Sicherheitsdienst, der zunächst zur Überwachung der Wohnparkgarage der Blöcke A und B ab Juli 1985 auch für den Block C eingesetzt wurde. Seit 1979 wurde die Firma S***** mit dem Schutz des Kaufparks und in der Folge auch mit der Betreuung der Wohnhausanlage betraut. Mit Feber 1986 wurde die Tätigkeit des Sicherheitsdienstes dahingehend erweitert, daß die Sicherheitsleute des Bewachungsdienstes ihren Dienst rund um die Uhr versahen. In der allgemeinen Dienstvorschrift heißt es unter Punkt 1 "Ziel des Objektsschutzes": (ergänze: der Firma S*****): "Es ist ihre Aufgabe, auf dem ihnen zugewiesenen Objekt "Wohnpark A*****" nach bestem Wissen und Können für die Einhaltung der Haus-, Bade-, Sauna- und Garagenordnung zu sorgen. Weiters obliegt auch die Kontrolle des ruhenden Verkehrs im gesamten Bereich der Anlage. Auch ist das Objekt gegen jegliche Art von Beschädigung zu schützen. Nach Möglichkeit sind auch Diebstähle durch intensive Kontrollen zu verhindern.

Die Entstehung von Bränden, sowie das Eintreten von Gas- und Wassergebrechen sind durch besondere Aufmerksamkeit frühzeitig zu entdecken und die notwendigen Hilfsmaßnahmen einzuleiten." Der Vertrag mit der Firma S***** bestand bis Ende 1989.

Die Leute des Sicherheitsdienstes haben im Jahr mehrere hundert Einsätze zu verzeichnet und werden auch von Mietern der Wohnhausanlage stark in Anspruch genommen und als Unterstützung bei den verschiedendsten Vorkommnissen angefordert.

Die Kosten des Sicherheitsdienstes betrugen im Jahr 1988 S 881.379,03 für Block A, S 881.452,03 für Block B, und S 945.618,12 für Block C. Diese Beträge wurden als Hausbesorgerkosten auf die Mieter überwälzt und von diesen auch beglichen.

Zunächst stellte ein Drittel der ca 3.200 Mieter der Wohnhausanlage der Antragsgegnerin, ua - soweit für das Revisionsrekursverfahren noch von Bedeutung - den Antrag auf Überprüfung, inwiefern diese berechtigt sei, die Kosten des von ihr bestellten Sicherheitsdienstes als Beitrag zu den Hausbesorgerarbeiten in die Betriebskostenabrechnung 1988 aufzunehmen. Durch die Anlastung dieser Beträge sei das gesetzlich zulässige Entgelt überschritten worden.

Nunmehr sind als Antragsteller im formellen Sinn nur mehr diejenigen zu behandeln, von denen der Antragstellervertreter nach Durchführung eines Heilungsversuches bevollmächtigt ist. Die anderen bleiben aber Beteiligte des Verfahrens.

Die Antragsgegnerin wandte ein, die Kosten des Sicherheitsdienstes seien auf die Mieter überwälzbar. Außer Streit steht, daß sämtliche unter der Bezeichnung "Hausbesorgertätigkeiten" - darunter auch die für den Sicherheitsdienst - verrechneten Kosten im fiktiven Hausbesorgerentgelt Deckung finden (ON 12, AS 43). Die Antragsteller vertreten jedoch den Standpunkt, daß - anders als bei privaten Hauseigentümern - bei gemeinnützigen Bauvereinigungen auf Grund des Kostendeckungsprinzipes lediglich tatsächliche, nicht aber fiktive Hausbesorgerkosten verrechnet werden dürften.

Das Erstgericht wies mit Sachbeschluß den Antrag ab. Die dem Hausbesorger gebührenden Entgelte seien jedenfalls auf die Mieter überwälzbar. Zu diesen gehöre nicht nur das Entgelt nach § 7 HBG für die im § 4 Abs 1 HBG aufgezählten Arbeiten, sondern auch das "anderweitige Entgelt" nach § 12 HBG für die gemäß § 4 Abs 3 HBG ausdrücklich zu vereinbarenden "anderen Dienstleistungen". Das Mietrechtsgesetz bestimme die "anderen Dienstleistungen" nicht näher, aus § 4 Abs 3 HBG sei lediglich abzuleiten, daß es sich um mit dem Hausbetrieb in Zusammenhang stehende Dienstleistungen handeln müsse.

Nach dem HBG gehöre zu den Pflichten des Hausbesorgers auch die Beaufsichtigung des Hauses (§ 3 HBG), für die dem Hausbesorger das Entgelt gemäß § 7 HBG gebühre. Für zusätzlich vereinbarte Dienstleistungen (§ 4 Abs 3 HBG), insbesondere auf das Haus bezogene Beaufsichtigung, sei der Zusammenhang im Sinne des § 4 Abs 3 HBG wegen der Gleichartigkeit der Leistungen zu bejahen, wenn diese Beaufsichtigung nicht nur den Interessen des Vermieters, sondern auch den objektiven Interessen der Mieter entspreche, allen zugutekomme und keine Minderheitenrechte verletze. Solche Entgelte seien daher Betriebskosten im Sinne des § 23 MRG.

Die vielfältigen und zahlreichen Einsätze des Sicherheitsdienstes erweisen die Notwendigkeit und dieser Sicherheitsdienst entspreche dem Interesse der Mehrzahl der Mieter. Durch die Präsenz des Sicherheitsdienstes werde der in großen Wohnhausanlagen anzutreffende Vandalismus eingedämmt. Gemäß § 23 Abs 2 MRG könne der Vermieter, der die Hausbesorgerarbeiten von einer von ihm bestellten und entlohnten Person durchführen lasse, die Beträge nach Abs 1 dieser Gesetzesstelle beanspruchen. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verweise hinsichtlich der Betriebskosten auf das Mietrechtsgesetz. Die geforderten Beträge überschritten nicht das bei Verwendung von Hausbesorgern zu leistende Entgelt.

Dem gegen diesen Sachbeschluß von den Antragstellern erhobenen Rekurs gab das Rekursgericht nicht Folge und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs zu.

Gemäß § 23 MRG seien jedenfalls die dem Hausbesorger gebührenden Entgelte auf die Mieter überwälzbar. Zu diesen gehöre nicht nur das Entgelt nach § 7 HBG (die im Katalog des § 4 Abs 1 HBG aufgezählten Arbeiten), sondern auch das "anderweitige Entgelt" nach § 12 HBG für die gemäß § 4 Abs 3 HBG ausdrücklich zu vereinbarenden "anderen Dienstleistungen". Es dürfe sich dabei nur nicht um die Entlohnung von Arbeiten handeln, die nicht allen Mietern zugängliche Teile des "Hauses" betreffen (vgl MietSlg 38.397). Das Erstgericht habe zutreffend ausgeführt, daß das Mietrechtsgesetz darüber nichts näheres ausführe, welche "andere Dienstleistungen" auf die Mieter überwälzbar seien; aus § 4 Abs 3 MRG sei lediglich abzuleiten, daß es sich um mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehende Dienstleistungen handeln müsse, wobei dieser Zusammenhang nicht näher umschrieben werde. Im Rahmen des § 23 Abs 2 MRG seien nicht nur "fiktive Sozialversicherungsbeiträge" überwälzbar, sondern auch die Kosten von Leistungen, die "Hausbesorgerarbeiten im weiteren Sinne" seien. Zu den Beaufsichtigungsaufgaben des Hausbesorgers gehörten auch solche Leistungen. Die mit dem Sicherheitsdienst vereinbarten Beaufsichtigungspflichten dienten nicht nur den Interessen des Vermieters, sondern auch den objektiven Interessen der Mieter. Sie kommen grundsätzlich allen Mietern zugute und verletzten keine Minderheitenrechte. Der in § 4 Abs 3 HBG geforderte Zusammenhang sei wegen der grundsätzlichen Gleichartigkeit der Leistungen zu bejahen.

Eine Gemeinnützige Wohnbauvereinigung sei gemäß § 23 Abs 1 WGG zu einer Geschäftsführung und Verwaltung verpflichtet, die den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit entspreche. Die Beschäftigung eines derartigen Sicherheitsdienstes widerspreche solchen Grundsätzen nicht. Die unterschiedlichen und zahlreichen Einsätze des Sicherheitspersonals bestätigten die Notwendigkeit und auch die Akzeptanz dieser Einrichtung seitens der Mieter. Die Beschäftigung des Sicherheitsdienstes trage zum Schutz der Mieter bei und verursache geringere Kosten als die Beschäftigung von Hausbesorgern.

Es stehe außer Streit, daß die Kosten für den Sicherheitsdienst unter jenen Kosten liege, welche bei Beschäftigung von Hausbesorgern im erforderlichen Ausmaß anfielen. Im Gegensatz zum bestellten Hausbesorger könne der Vermieter die fiktiven Kosten nur soweit verrechnen, als er die ihnen entsprechenden Teilleistungen tatsächlich erbringt bzw erbringen läßt. Darüber hinaus gehende Leistungen, die wie im vorliegenden Fall mit einer Hausbesorgertätigkeit in Zusammenhang stünden und ihre Deckung in den fiktiven Hausbesorgerkosten nach § 23 Abs 2 MRG Deckung finden, können zulässigerweise überwälzt werden.

§ 14 Abs 8 WGG (ergänze: idF vor dem 3. WÄG) bestimme, daß für die Benützung von Einstellplätzen und Abstellplätzen ein angemessenes Entgelt berechnet werden könne. Dies stelle einen Gegensatz zum Kostendeckungsprinzip des § 14 WGG dar. Angemessenes Entgelt sei der ortsübliche Mietzins. Weiters werde bestimmt, wofür das eingenommene Entgelt vom Hausverwalter zu verwenden sei, wobei eine gesetzliche Wertsicherung vorgesehen sei. § 14 Abs 8 WGG regle aber nicht, daß der Hausbesorger die Beaufsichtigung der Garage nicht übernehmen dürfe und deren Kosten oder die Kosten von sonstigen mit der Beaufsichtigung der Garage betrauten Personen "fiktive Hausbesorger" auf die Mieter überwälzt werden dürfen. Bei einem Verfahren gemäß § 22 WGG könne nicht nur der Beitrag für Hausbesorgerarbeiten, sondern unter anderem der Anteil an den Betriebskosten und an den besonderen Aufwendungen überprüft werden. Bei der jährlichen Abrechnung der Gemeinnützigen Bauvereinigung sei über die sonstigen Betriebskosten im Sinne des MRG Rechnung zu legen. Aus diesen Gründen seien die über den Pflichtenkatalog des Hausbesorgers hinausgehenden Dienste des Sicherheitsdienstes Betriebskosten, die auf die Mieter überwälzt werden können (nunmehr veröffentlichten: MietSlg 54.322).

Wegen Fehlens einer oberstgerichtlichen Rechtsprechung zur Zulässigkeit von Auslagen für einen Sicherheitsdienst im Rahmen fiktiver Hausbesorgerkosten sei der ordentliche Revisionsrekurs zulässig.

Gegen diesen Sachbeschluß richtet sich der Revisionsrekurs der antragstellenden Mieter aus dem Grunde der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, den Beschluß abzuändern, die Überwälzung der Kosten des Sicherheitsdienstes im Jahr 1988 in der festgestellten Höhe als ungerechtfertigt festzustellen und die Antragsgegnerin zur Erstattung dieser Kosten zu verhalten.

Die Antragsgegnerin beantragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.

(Die im folgenden zitierten Gesetzesstellen beziehen sich auf das Jahr 1988, daher in der Fassung vor dem 3. WÄG).

Für die Überlassung des Gebrauches der Wohnungen an die Antragsteller durch die Antragsgegnerin, die eine Gemeinnützige Bauvereinigung im Sinne des § 1 WGG ist, ist für die Berechnung des Entgelts gemäß § 14 Abs 1 Z 7 WGG ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes, der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft laufend zu entrichtenden öffentlichen Abgaben anzurechnen (insoweit unverändert durch das 3. WÄG). Damit wird inhaltlich auf die Betriebskosten gemäß MRG verwiesen (§ 21 MRG), zu denen unter anderem der in § 23 MRG genannte Beitrag für Hausbesorgerarbeiten gehört (§ 21 Abs 1 Z 8 MRG). § 23 MRG, Beitrag für Hausbesorgerarbeiten, verweist in Abs 1 auf die dem Hausbesorger nach dem Hausbesorgergesetz gebührenden Entgelte (Z 1 bis 4). Werden die Hausbesorgerarbeiten vom Vermieter selbst oder von einer von ihm bestellten und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden Person geleistet, so hat der Vermieter Anspruch auf die Beträge nach Abs 1 (sogenannte "fiktive Hausbesorgerkosten"; vgl 5 Ob 12/95). Die Rechtsprechung (5 Ob 116/86 = RdW 1986, 339 = MietSlg 38.398 = MietSlg 38/23 = EvBl 1987/155, 560) gestattet einen solchen Vermieter, der die Hausbesorgerarbeiten selbst leistet, im Rahmen der fiktiven Hausbesorgerksoten auch den fiktiven Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrages zu überwälzen, wobei inhaltlich auf das funktionelle Austauschverhältnis (im Sinne des § 917 ABGB) bezug genommen wird, daß nämlich die Mieter in beiden Fällen - Verrechnung der Arbeiten eines "realen" Hausbesorgers (§ 23 Abs 1 MRG) als auch eines "fiktiven" Hausbesorgers - "für ihre vom Gesetzgeber für angemessen erachtete Leistung (Zahlung des nach § 23 Abs 1 MRG bestimmten Beitrages für Hausbesorgerarbeiten gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG) dieselbe Gegenleistung, nämlich die Verrichtung der Hausbesorgerarbeiten" erhielten.

Es ist zwar richtig, daß im Bereich der gemeinnützigen Bauvereinigungen gemäß § 13 Abs 1 WGG das von den Mietern zu leistende Entgelt vom Kostendeckungsprinzip beherrscht wird, doch wird dieser Grundsatz durch die Bestimmung des § 14 Abs 1 Z 7 WGG durch die dort angeordnete Pauschalierung eingeschränkt. Die gemeinnützige Bauvereinigung darf Beträge zur Deckung der Betriebskosten nach dem Mietrechtsgesetz begehren. Dieses sieht in § 21 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 23 Abs 1 MRG die Zulässigkeit der Verrechnung fixer Beträge gegenüber den Mietern bis zur Obergrenze der "fiktiven Hausbesorgerkosten" vor. Erbringt daher der Vermieter - auch eine gemeinnützige Bauvereinigung - (wie hier unbestrittenermaßen) sämtliche Hausbesorgerleistungen, so darf er von den Mietern die sogenannten fiktiven Hausbesorgerkosten unter dem Titel Betriebskosten begehren, und zwar unabhängig davon, ob er die Leistungen tatsächlich selbst erbringt oder von Dritten erbringen läßt und dabei gegenüber der gesetzlichen Hausbesorgerentlohnung "ersparte" Beträge anderweitig verwendet. Die von den Vorinstanzen behandelten Rechtsfragen, ob die Tätigkeiten des Sicherheitsdiensts an sich Hausbesorgerarbeiten darstellten und deren Kosten daher ohnedies neben dem tarifmäßigen Hausbesorgerentgelt auf die Mieter überwälzt werden dürften, stellt sich daher nicht.