1Ob609/95 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Schlosser als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schiemer, Dr.Gerstenecker, Dr.Rohrer und Dr.Zechner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Stadtgemeinde J*****, vertreten durch Dr.Anton Heinrich, Rechtsanwalt in Judenburg, wider die beklagte Partei Josef T*****, vertreten durch Dr.Peter Kammerlander, Rechtsanwalt in Graz, wegen Übergabe eines Bestandgegenstandes, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Leoben als Berufungsgerichtes vom 9.März 1995, GZ R 1102/94-24, womit das Urteil des Bezirksgerichtes Judenburg vom 12.September 1994, GZ 2 C 3814/92-18, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben; die Rechtssache wird an das Erstgericht zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Prozeßkosten.

Begründung:

Mit Bestandvertrag vom 7. und 15.1.1974 mieteten Rudolf H***** und der Vater des Beklagten von der klagenden Partei das Grundstück 980/2 und einen Teil des Grundstücks 986/1 der EZ 1034 KG J***** im Ausmaß von etwa 2770 m2 zum Betrieb eines Schrotthandels. Im Punkt VI dieses Bestandvertrags wurde den Bestandnehmern gestattet, Wasser für den eigenen Bedarf aus der nahegelegenen Halle auf dem Grundstück 986/1 zu entnehmen, das dort befindliche Klosett zu benutzen und einen LKW in der Halle einzustellen. Es wurde den Bestandnehmern weiters gestattet, vom Grundstück 986/1 Strom für die ehemalige Portierhütte zu beziehen. Diese Berechtigungen wurden aus Anlaß der Begründung des Bestandverhältnisses eingeräumt, aber nur gegen jederzeitigen Widerruf und nicht auf Dauer des Bestandverhältnisses gewährt.

Am 11.10. und 21.12.1977 schlossen diese Vertragsparteien einen neuen Bestandvertrag, der den Vertrag aus dem Jahre 1974 ersetzte. Gegenstand dieses Vertrags war der im Lageplan (Beilage E) blau schraffierte Teil des Grundstücks 986/1 im Ausmaß von etwa 5450 m2. Das Grundstück sollte nach wie vor dem Betrieb eines Schrotthandels dienen. Das Bestandverhältnis begann mit 1.1.1977 und endete, ohne daß es einer Aufkündigung bedurfte, mit Ablauf des 31.12.1978. Zu diesem Bestandvertrag wurden sieben Nachträge verfaßt, die die Bestandzeit jeweils um ein Jahr verlängerten. Der siebente Nachtrag vom 13.12.1984 (Beilage 2) wies bereits den Beklagten als Bestandnehmer aus, weil dieser zum 1.1.1984 den väterlichen Betrieb übernommen hatte; Rudolf H*****, der seinerzeitige Geschäftspartner des Vaters des Beklagten, war bei Übernahme des Betriebs durch den Beklagten bereits aus dem Unternehmen ausgeschieden. Einen von der Bestandgeberin vorbereiteten achten Nachtrag zum Bestandvertrag für die Zeit vom 1.1.1986 bis 31.12.1987 unterfertigte der Beklagte ebenso wie einen von der klagenden Partei vorbereiteten Mietvertrag (Mietdauer bis Ende 1999) nicht. Dennoch wurde dem Beklagten die Miete samt Indexerhöhung weiterhin vorgeschrieben und erfolgte auch deren Bezahlung. Seit etwa zwei Jahren verweigert die klagende Partei die Annahme des Zinses, weshalb ihn der Beklagte bei der Verwahrstelle des Oberlandesgerichtes Graz erlegte. Die Bestandgrundstücke stehen im Eigentum der klagenden Partei. Auf dem Grundstück 986/1 befindet sich eine zumindest 631 m2 große Lagerhalle. Mit Bestandvertrag vom 11.10. und 21.12.1977 wurde den Bestandnehmern im Punkt VI gestattet, während der Bestanddauer diese Lagerhalle und einen Holzschuppen (zum Teil) zu benützen.

Die klagende Partei begehrte, dem Beklagten aufzutragen, das Mietobjekt, nämlich den blau schraffierten Teil des Grundstückes 986/1 (heute 986/5) KG J***** laut Lageplan, Schrottlagerplatz samt Nebeneinrichtungen (bei Zugehörigkeit zum Bestandobjekt einschließlich der Baufläche 933 KG J***** mit Lagerschuppen), am 31.12.1992 geräumt zu übergeben oder Einwendungen gegen den zu fassenden Beschluß zu erheben. Begründet wurde dieser Antrag im wesentlichen damit, daß das Bestandobjekt als Schrottlagerplatz diene, es sich beim vorliegenden Mietvertrag also um eine reine Platzmiete handle. Deshalb seien die Kündigungsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes nicht anwendbar. An der Baufläche 933, auf der sich ein verfallener Lagerschuppen befinde, sei dem Beklagten die (Mit )Benützung ohne besonderes Entgelt gegen jederzeitigen Widerruf eingeräumt worden. Dieses prekaristisch eingeräumte Benützungsrecht werde unter einem widerrufen. Jedenfalls stelle das genannte Recht am Lagerschuppen nach Ausmaß, Größe und funktioneller Bedeutung eine Nebensache dar. Da nach dem 31.12.1985 ein Mietvertrag nicht mehr abgeschlossen worden sei, sei gemäß §§ 1114 f ABGB eine alljährliche, stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrags jeweils für ein Jahr eingetreten. Das Mietverhältnis habe mit 31.12.1992 geendet.

Gegen den antragsgemäß erlassenen Beschluß des Erstgerichtes erhob der Beklagte Einwendungen. Es liege ein unbefristetes Mietverhältnis vor, weshalb der Beklagte eine Vertragsverlängerung auf bestimmte Zeit abgelehnt habe. Lagerhalle und Holzschuppen seien Grundvoraussetzung für einen florierenden Schrotthändlerbetrieb und auch von der Größe her keinesfalls unbedeutend. In der Lagerhalle und im Holzschuppen bewahre der Beklagte technische Werkzeuge, wertvolle Buntmetalle und Neueisen auf, was zusammen einen Wert von etwa S 350.000,-- repräsentiere; dagegen belaufe sich der Gesamtwert der im Freigelände gelagerten Autowracks auf maximal S 500.000,--.

Das Erstgericht erließ den beantragten Übergabsauftrag.

Es stellte ferner fest, das Ausmaß des vom Beklagten benützten Grundstücksteils der Parzelle 986/5 betrage 5500 m2. An die östliche Grundgrenze dieses Grundstücks schließe die Baufläche 933 an. Dabei handle es sich um eine Lagerhalle in Holzkonstruktion im Ausmaß von 45 x 15 m. Der Hallenfußboden sei betoniert und weise zum Teil Schäden auf. Im südlichen Teil der Halle befänden sich ein Aufenthaltsraum und ein WC. Der Aufenthaltsraum werde beheizt, er enthalte eine Dusche und ein Waschbecken. Das zweite vorhandene Bauobjekt (Holzschuppen) sei abbruchreif. Der Beklagte sammle auf dem Betriebsgelände vorwiegend Autowracks, Metalle, Altreifen und Schrott. Es erfolge eine Trennung und Zwischenlagerung der verschiedenen Metalle. Die gesamte Bestandfläche sei ausgenutzt, Autowracks und stapelbare Metallteile seien bis zu einer Höhe von etwa 5 m aufgeschichtet. Die Lagerhalle im Ausmaß von 631 m2 müsse mit großem Aufwand generalsaniert werden, sie vermittle den Eindruck eines Provisoriums. Letzteres treffe auch für den Aufenthaltsraum in der Halle zu, der nicht mehr dem heutigen Standard entspreche.

In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht die Ansicht, daß die Halle aufgrund ihrer Größe nicht als "untergeordnet" bezeichnet werden könne, weil in ihr "wichtige Elemente" der Betriebsführung untergebracht seien. Dennoch komme ihr für den Betrieb eines Schrotthandels keine selbständige Bedeutung zu. Ihr komme nur eine unbedeutende Nebenfunktion zu, die jederzeit durch Container oder andere provisorische Bauten ersetzbar sei. Das Büro des Beklagten befinde sich bereits in Containern auf dem Lagerplatz. § 1 Abs.1 MRG sei auf das vorliegende Bestandverhältnis nicht anzuwenden.

Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Die widersprüchlichen Feststellungen über die Größe der in Bestand gegebenen Fläche und der Lagerhalle seien tolerierbar, weil es primär auf die Nutzung der Freiflächen und der Gebäude ankomme, nicht aber auf die Flächenausmaße. Der derzeitige Zustand der Halle und des Holzschuppens sei bedeutungslos, weil der Zustand dieser Bauwerke im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich sei. Entgegen der Ansicht der klagenden Partei seien Lagerhalle und Holzschuppen in Bestand gegeben und nicht als Prekarium anzusehen. Die Grundfläche und Bauobjekte seien als einheitliches Mietobjekt in Bestand gegeben worden. Die Lagerhalle und auch der Holzschuppen seien als Nebensachen des Schrotthandels des Beklagten zu beurteilen. Die für die Geschäftsabwicklung wesentlichen Einrichtungen des Betriebs des Beklagten seien in Containern untergebracht. Die Unterbringung der in der Halle gelagerten Materialien erfolge dort "offensichtlich nicht wesentlich optimaler und umweltfreundlicher als im Freien". Das Mietverhältnis habe jedenfalls am 31.12.1992 geendet.

Die Revision des Beklagten ist berechtigt.

Auszugehen ist davon, daß ein Bestandvertrag vorliegt, dessen Erlöschen durch den Verlauf der Zeit ursprünglich ausdrücklich und späterhin stillschweigend bedungen war. Die Rechtsfolgen dieses Erlöschens können durch einen Übergabsauftrag im Sinne des § 567 Abs.1 ZPO durchgesetzt werden, eine Kündigung zum Endtermin - die der Beklagte fordert - ist wesensmäßig ausgeschlossen (Würth in Rummel, ABGB2, Rz 5 zu § 1113).

Den Vorinstanzen ist darin beizupflichten, daß sowohl die Lagerhalle wie auch der Holzschuppen vom Bestandvertrag umfaßt sind. Während die Halle ursprünglich - mit Bestandvertrag vom 7. und 15.1.1974 - lediglich gegen jederzeitigen Widerruf zur Benützung überlassen worden war, erfolgte diesbezüglich eine Änderung mit Bestandvertrag vom 11.10. und 21.12.1977. Im Punkt VI dieses Vertrages wurde die (teilweise) Benützung der Gebäude nämlich generell gestattet, ohne daß ein Hinweis auf ein Prekarium oder eine Leihe erfolgt wäre. Die Überlassung weiterer Räumlichkeiten (hier: Gebäude) durch den Bestandgeber ist aber als Ausweitung eines Mietvertrages anzusehen, wenn der Vermieter nicht ausdrücklich klarstellt, daß es sich nur um eine jederzeit widerrufbare Benützungsüberlassung im Sinne de § 974 ABGB handelt (WoBl 1991, 233; Miet 34.188 ua).

Da insbesondere die Lagerhalle vom Mietvertrag umfaßt ist, ist zu prüfen, ob eine reine Flächenmiete oder ob Raummiete vorliegt. Dies ist entscheidend, weil eine bloße Flächenmiete nicht in den Bereich des Kündigungsschutzes des MRG fiele (WoBl 1993/39; 7 Ob 619/93; 6 Ob 639, 640/93 uva).

Der gesamte Schrottlagerplatz ist etwa 5500 m2 groß, die Lagerhalle weist ein Ausmaß von zumindest 631 m2 auf. Von der Größe her kann die Lagerhalle demnach nicht als unbedeutend angesehen werden. Der Beklagte hat vorgebracht, daß in der Lagerhalle (und im Holzschuppen) technische Werkzeuge, wertvolle Buntmetalle und Neueisen im Gesamtwert von S 350.000,-- aufbewahrt würden, wogegen die auf dem Freigelände gelagerten Gegenstände (Wracks) einen Wert von etwa S 500.000,-- repräsentierten (S.7 des Ersturteils). Auf diesen Umstand ist das Erstgericht überhaupt nicht eingegangen, obwohl es die Ansicht des dem Verfahren beigezogenen Sachverständigen wiedergab, daß die Halle keine untergeordnete Bedeutung habe, weil dort "wichtige Elemente der Betriebsführung" untergebracht seien (S.14 der erstinstanzlichen Entscheidung). Das Berufungsgericht tut die darauf gerichtete Mängel- und Feststellungsrüge des Beklagten mit der aus dem Akt nicht nachvollziehbaren Begründung ab, daß eine "Unterbringung der in der Halle gelagerten Materialien infolge Schäden am Betonboden nicht optimaler und umweltfreundlicher als im Freien erfolgen" könne; die Halle sei durch Container ersetzbar. Darauf kommt es aber nicht an, weil die Halle gleichfalls Teil des Mietgegenstands ist. Es wird daher erforderlich sein, sämtliche Funktionen der Lagerhalle festzustellen, weil nur dann verläßlich beurteilt werden kann, ob der Halle eine bloße Hilfsfunktion zukommt und sie daher als bedeutungslos angesehen werden könnte (WoBl 1993/39; Jus extra 1991/866; JBl 1990, 725; 6 Ob 700/88; SZ 57/194; Miet 36/38; Würth in Rummel, ABGB2 Rz 2a zu § 1 MRG; Grabenwarter in NZ 1991, 6). Das Erstgericht wird diese Feststellungen (funktionelle Bedeutung der umbauten Teile des Mietgegenstandes für das Gesamtobjekt; Miet 36/38) nachzuholen und sodann neuerlich zu entscheiden haben.