5Ob78/95 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten

Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des

Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und

Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragstellerin

Marianne K*****, vertreten durch Mag.Walter Rosifka, 1030 Wien,

Landstraßer Hauptstraße 146 - 147/10/20, wider die Antragsgegnerin

G***** Gemeinnützige ***** Bau AG, ***** vertreten durch Dr.Dieter

Böhmdorfer und Mag.Martin Machold, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 22

Abs 1 Z 7 und 12 WGG, infolge Revisionsrekurses der

Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgerichtes vom 3.Februar 1995, GZ 49 R 383/94-9, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Favoriten vom 15.September 1994, GZ 3 Msch 108/94b-5, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Der Revisionsrekurs wird, soweit er sich gegen die verfahrensrechtliche Entscheidung des Rekursgerichtes über die Zulässigkeit des Verfahrens außer Streitsachen richtet, zurückgewiesen.

Im übrigen wird dem Revisionsrekurs nicht Folge gegeben.

Die Antragsgegnerin hat die Kosten ihres Revisionsrekurses selbst zu

tragen.

Begründung:

Die Antragstellerin war Mieterin einer Wohnung in einem der Antragsgegnerin gehörenden Haus. Sie erhielt anläßlich der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 17 WGG S 87.816,- als Rückzahlung ihres Finanzierungsbeitrages. Bei der Ermittlung dieses Betrages war ein Abzug von S 4.144,- als Gebühr für den Wohnungswechsel in Abzug gebracht worden.

Die Antragstellerin begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Feststellung des rechtmäßig nach § 17 WGG ihr zustehenden Betrages - ihrer Meinung nach um die genannten S 4.144,- mehr als die tatsächlich geleisteten S 87.816,- - und die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Rückzahlung dieses Betrages samt 4 % Zinsen. Der mit der Auflösung des Mietverhältnisses verbundene Aufwand der Antragsgegnerin würde bereits durch den zur Deckung der Verwaltungsauslagen eingehobenen Pauschalbetrag nach § 9 EntgRV abgegolten.

Die Antragsgegnerin wendete ein, es sei nicht nach § 27 MRG, sondern nach § 21 WGG zu prüfen, ob eine unzulässige Zahlung vorliege (AS 9). Dies sei nicht der Fall. Bis zum Inkrafttreten der ersten Entgeltrichtlinienverordnung (EntgRV) per 1.1.1980 sei der einen Großteil des Verwaltungsaufwandes abdeckende "Verwaltungskostenzuschlag" vom Revisionsverband festgelegt worden. Bei der Ermittlung des Verwaltungskostenzuschlages seien auch "Rücktrittgebühren" in der Weise berücksichtigt worden, daß sie nicht im "Verwaltungskostenzuschlag" (bestimmt zur Abdeckung typischer Verwaltungsaufwendungen) enthalten gewesen wären, sondern als nicht nur typische Verwaltungsarbeiten verursacht im Wege der Einhebung gesonderter Gebühren abzudecken gewesen wären. Dies hätte auch seinen Niederschlag in dem vom Revisionsverband erstellten Kontenrahmen gefunden (AS 11 und 12, 20 und 21).

Mit dem WGG 1979 sei in der darauf fußenden Entgeltrichtlinienverordnung vorerst nur der Verwaltungskostenzuschlag geregelt worden, der nur die typischen Arbeiten in der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gemeinnütziger Bauvereinigungen zum Gegenstand habe. Es sei sowohl betriebswirtschaftlich als auch rechtlich unrichtig, daß der Abschluß von Mietverträgen und die Rückgabe von Mietwohnungen zur ordentlichen Verwaltung einer gemeinnützigen Bauvereinigung gehöre, wie dies vom Amt der Wiener Landesregierung als Aufsichtsbehörde vertreten worden sei. Durch diese Vorgangsweise würden auch solche Mieter, die keinen Wohnungswechsel vornehmen, mit dadurch verursachten Kosten belastet. Dies widerspreche auch dem in Artikel 7 B-VG normierten Gleichheitssatz (AS 22 und 23).

Anläßlich des Wohnungswechsels müßten von der Antragsgegnerin tatsächlich erhebliche Sonderleistungen erbracht werden (Führung von Vormerklisten für Wohnungen und Garagen im Rahmen einer Objektivierung der Vergabe; zur Verfügungstellung bestimmter Quoten von freiwerdenden Wohnungen an das Land Wien; Überprüfung der Förderungswürdigkeit der Mieter einschließlich der Überprüfung der Aufgabe der früheren Wohnung des neuen Mieters; Aufwertung und Verrechnung des Finanzierungsbeitrages und damit verbundene Evidenzhaltungen sowie Abwicklung sonstiger Finanzierungsmittel; Abwicklung und Überprüfung von in den Wohnungen vorgenommenen Investitionen; AS 26 und 27).

Das Erstgericht stellte mit Sachbeschluß fest, daß die Antragsgegnerin bei der Berechnung des der Antragstellerin gemäß § 17 WGG zurückzuzahlenden Finanzierungsbeitrages einen Betrag von S 4.144,- auf Grund einer gemäß § 21 WGG unwirksamen Vereinbarung abgezogen und einbehalten habe, und verhielt demnach die Antragsgegnerin zur Zahlung von S 4.144,- samt 4 % Zinsen seit 3.5.1994 und der mit S 120,- bestimmten Kosten (Barauslagen) an die Antragstellerin.

Das Erstgericht stellte - neben dem auf Grund des Parteienvorbringens unbestrittenen Sachverhalt - folgendes fest:

Bei der Berechnung des auszuzahlenden Finanzierungsbeitrages nach § 17 WGG wurde von der Antragsgegnerin ein Betrag von S 4.144,- unter dem Titel "Aufwendungen für Arbeiten anläßlich Wohnungswechsel" einbehalten.

Anläßlich der Wohnungsaufgabe durch die Antragstellerin wurden verschiedene Arbeiten, wie die Berechnung des auszuzahlenden Finanzierungsbeitrages, die Übernahme der Wohnung und die Überprüfung der ordnungsgemäßen Übergabe durchgeführt. Ein Schätzgutachten betreffend allfällige Investitionen wurde nicht eingeholt.

Am 25.3.1994 unterfertigte die Antragstellerin eine Vereinbarung, in welcher sie sich mit dem Abzug von S 4.144,- von dem ihr auszuzahlenden Finanzierungsbeitrag indirekt einverstanden erklärte.

Rechtlich führte das Erstgericht - wie vom Rekursgericht zutreffend zusammenfassend dargelegt wurde - im wesentlichen folgendes aus:

Gemäß § 21 Abs 1 Z 1 WGG seien Vereinbarungen einer Bauvereinigung mit einem Mieter insoweit rechtsunwirksam, als sie zum Nachteil des Vertragspartners der Bauvereinigung von den Bestimmungen der §§ 14 bis 20 und 22 WGG abwichen. § 14 WGG normiere die Berechnung des angemessenen Entgeltes für die Überlassung des Gebrauches einer Genossenschaftswohnung, wobei für die Höhe der Verwaltungskosten (§ 14 Abs 1 Z 6 WGG) § 9 Abs 1 EntgRV heranzuziehen sei. Da die von der Antragsgegnerin eingehobene Gebühr für Aufwendungen für Arbeiten anläßlich Wohnungswechsel über das von der EntgRV festgesetzte Pauschale hinausgehe, sei zu prüfen, ob der Antragstellerin Kosten verrechnet würden, die von ihr einerseits tatsächlich verursacht worden seien, und die andererseits nicht ohnehin zu den Verwaltungskosten zählten und daher durch das Pauschale abgegolten würden. Denn nur in diesem Fall könne davon ausgegangen werden, daß die Vorschreibung solcher Kosten die Antragstellerin nicht benachteilige. Aufgrund der von der Antragsgegnerin selbst vorgelegten Richtlinie des Österreichischen Verbandes Gemeinnütziger Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigungen fielen Wohnungsinhaberwechselfälle unter die typischen Arbeiten in der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gemeinnütziger Bauvereinigungen, welche Auffassung auch der bisherigen Rechtsprechung entspreche (LGZ Wien MietSlg 40.711). Es führe zum selben Ergebnis, ginge man im Detail auf die von der Antragsgegnerin angeführten Sonderleistungen ein, die weitgehend überhaupt nicht beim Wohnungswechsel, sondern laufend anfielen. Es bleibe beispielsweise unerfindlich, warum es einem seine Wohnung aufgebenden Mieter angelastet werde, daß die Antragsgegnerin frei werdende Wohnungen dem Land Wien zur Verfügung stellen müsse, oder daß die Antragsgegnerin zur Objektivierung der Vergabe Vormerklisten führen müsse. Nur die von ihr unter Punkt a.d. (Aufwertung und Verrechnung des Finanzierungsbeitrages [Restnominale und Aufwertungsbetrag] einschließlich Vereinbarung über den Aufwertungsbetrag gemäß § 17 WGG sowie Evidenzhaltung von "zitierten" Finanzierungsbeiträgen etc. Abwicklung sonstiger Finanzierungsmittel [Arbeiterkammerdarlehen, Eigenmittelersatzdarlehen]) und Punkt a. e. (Abwicklung und Überprüfung von in den Wohnungen vorgenommenen Investitionen, einschließlich dem Bemühen, es im Fall von besonderen Investitionen nicht zu der vereinbarten "besenreinen Übergabe" der Wohnung kommen zu lassen [bis zu Schätzgutachten etc.]) genannten Leistungen wiesen einen Zusammenhang mit einem Wohnungswechsel auf. Aber auch bei der Aufwertung und Verrechnung von Finanzierungsbeiträgen gemäß § 17 WGG, der Evidenzhaltung derselben sowie bei der Abwicklung und Überprüfung von in der Wohnung vorgenommenen Investitionen handle es sich um einen typischen Verwaltungsaufwand. Einzig die Erstattung von Schätzgutachten wäre eine gesondert zu honorierende Leistung, doch sei ein solches Gutachten hier unbestrittenermaßen nicht erstattet worden. Der Argumentation der Antragsgegnerin, die Aufteilung der Kosten der Sonderleistungen im Zusammenhang mit dem Wohnungswechsel auf alle Mieter führe zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung, weil Mieter, die keinen Wohnungswechsel vornehmen, mit nicht von ihnen verursachten Kosten belastet würden, könne nicht gefolgt werden. Es werde nämlich gar keine kostenverursacherbezogene Einzelkalkulation durchgeführt, sondern nur für eine spezifische Kostenträgergruppe (= Mieter, die ihre Wohnung aufgeben) ein weiterer Zuschlagsatz ermittelt. Eine Gleichbehandlung finde daher in Wahrheit ohnedies nicht statt. Aber auch im Rahmen laufender Verwaltung sei Gleichbehandlung völlig ausgeschlossen, zumal es eben Mieter gebe, die Dienste der Verwaltung verstärkt in Anspruch nähmen (etwa durch telefonische oder schriftliche Anfragen jedweder Art, Vorsprachen, Ausstellung diverser Bestätigungen, Mahnungen etc.) und Mieter, die eine solche Leistung nicht begehrten. Immer werde aber dem Gesetz entsprechend nur der nach § 9 EntgRV zulässige Verwaltungskostenzuschlag eingehoben.

Die von der Antragsgegnerin zur Begründung ihres Standpunktes genannte Entscheidung Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien MietSlg 41.519 treffe den vorliegenden Fall nicht. Dort habe es sich um Kosten eines "mit den Vorschriften der anzuwendenden Sonderbestimmungen vertrauten Rechtskundigen" gehandelt, der die Verträge für die gemeinnützige Bauvereinigung errichtet habe. Die Überwälzung dieser Kosten auf den Nutzungsberechtigten sei für zulässig erachtet worden. Für die hier gegenständliche Vertragsauflösung sei aber unbestrittenermaßen die Tätigkeit eines Rechtsanwaltes nicht erforderlich.

Auch das Prinzip der Kostendeckung, dem die Antragsgegnerin unterliege, rechtfertige das verlangte Entgelt nicht. Vielmehr sei es ihr anheim gestellt, eine allfällige Normänderung im Sinne einer Erhöhung der Pauschalsätze der EntgRV zu entrieren. Durch die Vorschreibung gesetzlich nicht gedeckter Beträge, denen keine über die allgemeine und schon abgegoltene Verwaltungstätigkeit hinausgehende Gegenleistung gegenüberstehe, könne die Kostendeckung jedenfalls nicht herbeigeführt werden.

Im Zusammenhang mit der Vorschreibung von sogenannten "Rücktrittsgebühren" sei völlig unerheblich, ob der Kontenrahmen der Antragsgegnerin eine solche Gebühr vorsehe, zumal dem Revisionsverband keinerlei gesetzgeberische Kompetenz zukomme (LGZ Wien MietSlg 40.711).

Da also von der Antragsgegnerin keine Leistungen für die Antragstellerin erbracht worden seien, die nicht zu den Verwaltungskosten zählten und daher nicht ohnedies durch das Pauschale gemäß § 9 EntgRV abgegolten würden, stelle die Vereinbarung der Einbehaltung des Betrages von S 4.144,- eine unwirksame Vereinbarung im Sinne des § 21 Abs 1 Z 1 WGG dar und sei die Antragsgegnerin nach § 22 Abs 4 WGG iVm § 37 Abs 4 MRG zu dessen Rückzahlung zu verhalten gewesen.

Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Das Rekursgericht führte rechtlich im wesentlichen folgendes aus:

Entgegen der von der Antragsgegnerin im Rekurs vertretenen Rechtsmeinung sei über den Antrag der Antragstellerin im besonderen Außerstreitverfahren nach § 22 WGG iVm § 37 MRG zu entscheiden, handle es sich doch nach dem für die Beurteilung der Zulässigkeit des eingeleiteten Verfahrens allein maßgebenden Entscheidungsbegehren und den zu seiner Begründung vorgebrachten Sachverhaltsbehauptungen (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, § 37 MRG Rz 3) um die Feststellung der Höhe des gemäß § 17 WGG rechtmäßig zurückzuzahlenden (Mehr )Betrages. Darüber sei gemäß § 22 Abs 1 Z 12 WGG im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden. Darüber hinaus sei auch über die Frage der Zulässigkeit eines besonderen Verwaltungskostenbeitrages anläßlich des Wohnungswechsels gemäß § 22 Abs 1 Z 6 und 7 WGG im Außerstreitverfahren zu entscheiden.

In der Sache selbst erachtete das Rekursgericht die rechtliche Beurteilung des Erstgerichtes - abgesehen von der vom Rekursgericht verneinten Möglichkeit der Überwälzung von Vertragserrichtungskosten auf den Nutzungsberechtigten - für zutreffend.

Die Unwirksamkeit der Vereinbarung ergebe sich aus § 21 Abs 1 Z 1 WGG, weil damit zum Nachteil der Antragstellerin von den Bestimmungen der §§ 13 bis 20 und 22 WGG abgewichen werde. § 14 Abs 1 Z 6 WGG gestatte nämlich lediglich die Einhebung eines im Sinne der Grundsätze des § 23 WGG gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Verwaltungskosten. Die aufgrund dieser Bestimmung erlassene EntgRV 1986 setze kein Entgelt für die Kosten anläßlich der Beendigung von Nutzungsverträgen fest. § 9 Abs 1 EntgRV 1986 gestatte lediglich die Anrechnung eines Pauschalbetrages zur Deckung der Verwaltungskosten und in Abs 4 darüber hinaus die Anrechnung eines angemessenen Betrages für die Bauverwaltung und Bauüberwachung bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten. Wären Gesetzgeber und der nach § 23 Abs 3 WGG zur Erlassung von Verordnungen ermächtigte Bundesminister für wirtschaftliche Angelegenheiten der Auffassung gewesen, daß auch ein Wohnungswechsel über die Verwaltungskosten nach § 9 Abs 1 EntgRV hinaus einen gesonderten Kostenersatz rechtfertige, dann wäre ein derartiges Entgelt entweder in § 14 Abs 1 WGG oder in einer entsprechenden Richtlinie durch Verordnung festzusetzen gewesen.

Daß eine Rücktrittsgebühr einer gemeinnützigen Bauvereinigung im Falle einer Kündigung des Nutzungsverhältnisses nicht zustehe, auch wenn sie in einem Kontenrahmen vorgesehen sei, "der vom Revisionsverband genehmigt sei und eine Abgeltung des Verwaltungsaufwandes darstelle, der durch einen Rücktritt erfolge", sei vom Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien (MietSlg 38.716, 40.711) bereits mehrfach erklärt worden (vgl auch Würth-Zingher, Miet- und WohnR19 Rz 22 zu § 14 WGG).

Die Auffassung der Antragsgegnerin beruhe auf der Fehlmeinung, daß jeglicher Verwaltungsaufwand von den Mietern bzw. Nutzungsberechtigten zu tragen wäre. Die mit der Verwaltung einer Liegenschaft verbundenen Kosten habe aber grundsätzlich der Eigentümer zu tragen. Nur ein bestimmter Pauschalbetrag könne unter diesem Titel auf die Mieter bzw. Nutzungsberechtigten überwälzt werden (§ 22 MRG; § 14 Abs 1 Z 6 WGG). Sei der mit der Verwaltung verbundene Aufwand tatsächlich höher, bestehe auch im Geltungsbereich des WGG keine Möglichkeit, von sämtlichen oder einzelnen Nutzungsberechtigten den Ersatz dieses erhöhten Verwaltungsaufwandes zu fordern. Daß der mit der Beendigung des Nutzungsvertrages verbundene Aufwand nicht zur Verwaltung der Liegenschaft zähle, deren Kosten gemäß § 14 Abs 1 Z 6 WGG zu decken sind, vermöchten die Argumente der Antragsgegnerin nicht darzutun.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage der Überwälzbarkeit derartiger "Sonderverwaltungskosten" nicht bestehe.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluß als nichtig aufzuheben, das bisherige Verfahren für nichtig zu erklären und den Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen; hilfsweise wurde die Abänderung des angefochtenen Sachbeschlusses in antragsabweisendem Sinn begehrt.

Die Antragstellerin beantragt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist - soweit er die Sachentscheidung betrifft - aus den vom Rekursgericht genannten Gründen zulässig, aber nicht berechtigt. Soweit hingegen der Revisionsrekurs die in der Begründung des Beschlusses des Rekursgerichtes enthaltene verfahrensrechtliche Entscheidung über die Zulässigkeit des Verfahrens außer Streitsachen bekämpft, ist er unzulässig.

a) Zur verfahrensrechtlichen Entscheidung:

Gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG (iVm § 22 Abs 4 Einleitungssatz WGG) gelten für Rechtsmittel gegen verfahrensrechtliche Beschlüsse nicht die Sonderbestimmungen des § 37 Abs 3 Z 17 und 18 MRG sondern - abgesehen vom Nichterfordernis der Unterschrift eines Rechtsanwaltes - die jeweiligen Bestimmungen der ZPO (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 37 MRG Rz 43 und 46). Daraus folgt gemäß § 528 Abs 2 Z 2 ZPO die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses gegen konforme Entscheidungen, mit denen - wie hier - die Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges bejaht wurde (5 Ob 52/94). Dies ist in der hier zu beurteilenden Rechtssache in der Form geschehen, daß das Rekursgericht die vom Erstgericht gewählte Verfahrensart nach den Bestimmungen des § 22 WGG iVm § 37 MRG als zutreffend erkannte und damit dessen insoweit implizite gefaßten Beschluß über die Zulässigkeit dieses besonderen Außerstreitverfahrens bestätigte (vgl EFSlg 55.123 mwN in Ansehung der sachlichen Zuständigkeit).

Darüber hinaus ist der Revisionsrekurs gegen die verfahrensrechtliche Entscheidung auch deswegen unzulässig, weil der Wert des Entscheidungsgegenstandes (hier: Geldbetrag von S 4.144,-) S 50.000,-

nicht übersteigt (vgl WoBl 1994, 151/28).

Der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin war daher zurückzuweisen, soweit er sich gegen die verfahrensrechtliche Entscheidung des Rekursgerichtes wendet.

b) Zum Sachbeschluß

Vorweg ist ganz allgemein zu sagen, daß der Oberste Gerichtshof die Ausführungen im Revisionsrekurs für nicht stichhältig, hingegen die damit bekämpfte Begründung des angefochtenen Sachbeschlusses für zutreffend erachtet, sodaß sich der erkennende Senat unter Hinweis auf die Richtigkeit der Ausführungen des Rekursgerichtes - die wiederum größtenteils die rechtliche Beurteilung des Erstgerichtes gut heißen - mit folgender kurzer Begründung seiner Beurteilung unter Bedachtnahme auf die Ausführungen im Revisionsrekurs begnügen kann (§ 22 Abs 4 Einleitungssatz WGG iVm § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG, § 528 a und § 510 Abs 3 Satz 2 ZPO):

Die Höhe des im Falle der Auflösung eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages von der gemeinnützigen Bauvereinigung zurückzuzahlenden (Teil )Betrages der vom Mieter oder Nutzungsberechtigten zur Finanzierung des Bauvorhabens geleisteten Beträge ist in § 17 WGG abschließend geregelt. Diese Gesetzesbestimmungen kennen jedoch keine Berücksichtigung von Verwaltungskosten, die der gemeinnützigen Bauvereinigung im Zusammenhang mit der Beendigung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses entstehen, bei der Ermittlung des rückzuzahlenden Betrages.

Gemäß § 14 Abs 1 Z 6 WGG darf die gemeinnützige Bauvereinigung zur Deckung der ihr entstehenden Verwaltungskosten - dazu gehören ganz eindeutig auch die mit der Beendigung des Miet- oder Nutzungsvertrages im Zusammenhang stehenden, teils schon vorher, teils unmittelbar im Zusammenhang mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses zu erbringenden administrativen Tätigkeiten - von den Mietern oder Nutzungsberechtigten nur den im Sinne der Grundsätze des § 23 WGG (Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit) gerechtfertigten Betrag begehren. Jede darüber hinausgehende Vereinbarung ist nach § 21 Abs 1 Z 1 WGG unwirksam.