Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller
1.) Dipl.Ing.Franz und Edith S*****; 2.) Edith H*****, 3.) Franz H*****, 4.) L***** AG, ***** 5.) Isabella M*****, 6.) O***** Ges.m.b.H., ***** 7.) Eva Christine G*****, 8.) Johann und Karin F*****, 9.) Franz Z*****, 10.) Maria Edith M*****, 11.) Karoline S*****, 12.) Dr.Heinrich und Margit F*****, 13.) Herbert C*****, 14.) Mag.Friedrich und Pauline R*****, 15.) Alfred und Sonja P*****, 16.) Kurt T*****, 17.) Dr.Hubert und Claudia S*****, 18.) Ing.Anton E*****, 19.) Reinhold und Viktoria M*****, 20.) Karin W*****, 21.) Michael und Anneliese D*****, 22.) Helmut M*****, 23.) Hermann und Helga R*****, 24.) Karin L*****, 25.) Johann und Imtraud F*****, 26.) Volkmar und Helga N*****, 27.) Dr.Heinrich und Marie-Luise S*****,
Sachbeschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Die Parteien dieses Verfahrens sind Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ ***** mit den Wohnhäusern O***** 5, 9, 7 11 und 13.
Mit der Behauptung, daß eine einfache Anteilsmehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer - konkret 13.738/20.000 Anteile - für die Umstellung der zentralen Ölheizungsanlage auf Fernwärme gestimmt habe, begehrten die Antragsteller am 20.1.1993, diese Umstellung der Heizanlage gerichtlich zu genehmigen. Stelle man die gesamten Umstellungskosten (rund S 662.000,- zuzüglich 20 % Umsatzsteuer) den Kosten gegenüber, die unter Beibehaltung der derzeitigen Heizanlage (an Heizkosten und für eine notwendige Kaminreparatur) entstehen würden, dann könne nicht gesagt werden, daß die überstimmten Antragsgegner durch die Maßnahme übermäßig belastet würden. Im Zuge der Umstellung werde die Warmwasser- und Heizungsanlage optimiert, der Tankraum frei und werde die (ansonsten notwendige) Kaminsanierung überflüssig. Schließlich seien Arbeiten, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung der Wohnanlage vorgenommen werden müßten, in absehbarer Zeit nicht notwendig. Der Antragsgegner (zu Punkt 1., 4. und 20.) erwiderten, daß die in der Wohnanlage bestehende Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage neuwertig und voll funktionstüchtig sei. Eine Umrüstung auf Fernwärme sei unzweckmäßig und könne auch nicht gewährleisten, daß die Heizung und Warmwasserversorgung in gleicher Weise funktioniere wie bisher. Die Betriebskosten für Fernwärme lägen um 30 % höher als diejenigen bei der Verwendung von Heizöl. Die behaupteten Mängel (offenbar gemeint: am Kamin) lägen gar nicht vor.
Das Erstgericht gab dem Begehren der Antragsteller statt. Es ging hiebei von folgendem Sachverhalt aus:
Die gegenständliche Wohnanlage wurde Anfang der 80er Jahre errichtet und wird mit einer 1982 angeschafften Ölfeuerungsanlage beheizt, die im wesentlichen mängelfrei funktioniert. Die vorhandenen (zwei Ölbrenner werden mit "Heizöl leicht" betrieben und verfeuern pro Jahr derzeit im Schnitt ca. 127.834 kg Heizöl. Die Heizungsanlage funktioniert mit zwei Heizkesseln und stellt - im derzeitigen Zustand - eine Raumtemperatur von 20 - 22 Grad Celsius bis zu einer Außentemperatur von minus 16 Grad sicher. Beide Kessel überschreiten jeweils die verordneten Mindestwirkungsgrade um mehr als 4 %. Die bei der Verbrennung entstehenden Rauchgase werden durch (nicht wärmegedämmte) Rauchrohre zwei Kaminen zugeführt. Diese - an der Gebäudenaußenseite angeordneten Kamine münden ca. 4 m über der Dachkante. Beide Kamine weisen Kondensationsschäden auf. Ihre Innenseite wurde nicht säure- bzw. feuchtigkeitsunempfindlich errichtet, wodurch im oberen Mündungsbereich mit austretenden Rauchgasen Verfugungsmaterial ausgeblasen wird. Dies wird auch dadurch begünstigt, daß die Rauchrohre nicht wärmegedämmt ausgeführt wurden und die Ölbrenner mit einer sogenannten Nullabsperrklappe versehen wurden. Um Verschmutzungen durch ausgeblasenes Verfugungsmaterial zu vermeiden, müßten Edelstahlkamine eingezogen und eine Wärmedämmung angebracht werden. Die Kosten hiefür würden (inklusive 20 % Umsatzsteuer) S 284.306,40 betragen. Veranlaßt durch Rußverschmutzungen, die auf der Dachterrasse eines Wohnungseigentümers aufgetreten waren, plante die Hausverwalterin der Wohnanlage im Jahre 1992, die gesamte Wohnanlage an das Fernwärmenetz anzuschließen. Die O*****-AG (O*****) legte hiefür ein Anbot, das die Umstellungskosten mit S 674.784,- inklusive Umsatzsteuer beziffert. Hiezu wären noch Kosten von S 100.000,- zuzüglich 20 % Umsatzsteuer für die Reinigung und Entfernung des Öltanks sowie die Entsorgung der Ölreste zu erwarten. Die Umstellung sollte mittels eines Wohnhaussanierungskredites des Landes Oberösterreich finanziert werden.
Auf Grund dieser Daten und vorliegender Kaminsanierungsangebote (die damals auf S 138.960,- bzw S 54.312,- lauteten) wurde im November 1992 (unter den obgenannten Bedingungen) über die Umstellung der Anlage auf Fernwärme abgestimmt. Die Umstellung wurde mehrheitlich - von Wohnungseigentümern mit zusammen 13.738/20.000 Anteilen - befürwortet. Am 23.11.1993 legte die O*****-AG ein neues - bis Ende Februar 1994 befristetes - Angebot, nach welchem sich die Umstellungskosten (von S 674.784,-) auf S 701.184,- (inklusive 20 % Umsatzsteuer) erhöhten.
Im vorhandenen Heizungssystem sind hydraulische Mängel vorhanden, die durch den Einbau von Regulierungssystemen beseitigt werden müßten. In den nächsten 10 Jahren werden die beiden Brenner auszutauschen sein, was Kosten von S 160.000,- bis S 170.000,- erfordern wird. Ob zu einem früheren Zeitpunkt bereits Abgasbestimmungen verordnet werden, die - entsprechend einer im Land Steiermark geltenden Regelung - eine Verringerung der Ruß- und Stickoxydwerte der bestehenden Anlage erfordern würden, war nicht feststellbar. Die Heizleistung bei einem Fernwärmeanschluß (von 400 KW) würde ausreichen, um die Wohnanlage entsprechend zu versorgen. Die jährlichen Betriebskosten würden bei einem Fernwärmeanschluß derzeit pro Jahr um rund S 164.380,- höher liegen, als bei der Verbrennung von Heizöl. Wie sich das Kostenverhältnis von Fernwärme und Heizöl entwickeln wird, ist derzeit nicht absehbar, langfristig wird aber aller Voraussicht nach die Fernwärme "günstiger" werden.
An Erhaltungsarbeiten werden in den nächsten acht Jahren Sockel- und Stiegenhausanstriche, die Behebung kleinerer Risse und Putzabblätterungen, kleinere Instandsetzungsarbeiten an der Elektroinstallation, der Wasserleitung, an Bodenbelägen, Tür- und Beschlagserneuerungen und Glasreparaturen erforderlich sein. In ca. 9 - 10 Jahren müssen die Flachdächer bei den Häusern O***** 7, 9 und 11 erneuert werden. Unter Berücksichtigung dieser Erhaltungsarbeiten und unter Einschluß von Verbesserungen im Ausmaß von ca. S 430.000,- wird sich am 31.12.2002 ein Guthabensstand auf dem Rücklagenkonto von S 1,241.000,- ergeben. Per 31.12.1992 betrug die Rücklage S 1,352.000,-. Berücksichtigt man eine Verzinsung der Rücklage und Indexsteigerungen, dann könnte der Stand der Rücklage (per 31.12.2002) - unter Berücksichtigung der Zurückzahlung eines für die Umstellung auf Fernwärme eingeräumten Landeskredites - sogar S 1,600.000,- betragen.
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, daß der Anschluß an das Fernwärmenetz anstelle der bisher vorhandenen Zentralheizungsanlage grundsätzlich eine Maßnahme darstelle, die der außerordentlichen Verwaltung zu unterstellen sei und daher der Zustimmung aller Miteigentümer der Liegenschaft bedürfe. Unter den Voraussetzungen des § 14 Abs 3 WEG könne aber das Gericht den Mehrheitsbeschluß genehmigen, wenn die Kosten - unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit erforderlichen Arbeiten zur ordnungsgemäßen Erhaltung - aus der Rücklage gedeckt werden könnten und die Überstimmten durch die Verbesserung nicht übermäßig beeinträchtigt würden. § 14 Abs 3 WEG sei vorliegend in seiner - durch das 3. WÄG, BGBl 1993/800 - inhaltlich geänderten Form anwendbar. Berücksichtige man, daß die Kosten der Veränderung der Heizungsanlage aus der Rücklage gedeckt werden könnten, daß man sich den Austausch der Brenner (in den nächsten 5 - 10 Jahren) und die Kosten der Kaminsanierung erspare, dann könne - insbesondere angesichts der Nutzungsdauer der Fernwärmeanlage von mindestens 30 Jahren - nicht gesagt werden, daß die Minderheit übermäßig beeinträchtigt würde; dies gelte auch, wenn man bedenke, daß die Betriebskosten um rund S 164.380,- jährlich höher seien, als diejenigen der Ölheizung. Dem - noch vor dem Inkrafttreten des nunmehr formell die Minderheit zur Antragstellung berechtigenden § 14 Abs 3 WEG - gestellten Antrag der Mehrheit sei daher stattzugeben gewesen.
Das Rekursgericht bestätigte diesen Sachbeschluß aus folgenden Erwägungen:
Richtig sei, daß die Rücklage nach § 16 Abs 2 WEG als gebundenes Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gelte und das Gesetz auch normiere, wofür die Rücklage verwendet werden dürfe. Während aber § 16 Abs 2 (alt) WEG die Heranziehung der Rücklage nur zur Deckung der Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sowie die Abstattung eines hiefür aufgenommenen Darlehens vorgesehen habe, seien nunmehr in § 16 Abs 1 und 2 nF WEG sämtliche Aufwendungen (im Sinne des § 19 WEG) genannt, was für eine Erweiterung des Verwendungszweckes spreche (so auch Palten, Wohnungseigentumsrecht, Rz 164). Der in § 19 Abs 1 WEG verwendete Begriff der "Aufwendungen für die Liegenschaft" sei nach herrschender Ansicht (vgl MietSlg 37.641/44 mwN) im weiten Sinn zu verstehen und umfasse alle mit dem Wohnungseigentum verbundenen Kosten, die nicht auf das einzelne Objekt fallen (vgl Würth in Rummel2, Z 1 zu § 19 WEG mwN). Die Heizung stelle als Gemeinschaftsanlage typischerweise eine sämtlichen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehende Anlage dar, deren Aufwand - auch im Falle ihrer nachträglichen Neuerrichtung - nicht das einzelne Objekt betreffe, sondern - im Sinne des § 19 WEG - sämtliche Wohnungseigentümer. Die Rücklage könne daher hier jedenfalls herangezogen werden, um die mit der Umstellung auf Fernwärmebetrieb verbundenen Auslagen aus ihr abzudecken. Da die - in diesem Zusammenhang - maßgebliche Bestimmung des § 16 WEG idF des 3. WÄG, BGBl 1992/800, mit 1.1.1994 in Kraft getreten sei und sich aus den Übergangsbestimmungen keine besondere Regelung über die Anwendbarkeit des neuen Rechtes auf ein anhängiges Verfahren ergebe, habe das Rekursgericht bereits die neue Rechtslage anzuwenden (vgl WoBl 1995 15/3; Fasching, LB2, Rz 1927, zu Rechtsänderungen sogar nach der Entscheidung erster Instanz). Im weiteren könne auch dem Einwand nicht gefolgt werden, es sei unklar geblieben, ob die Anschlußleistung der Fernwärmeanlage ausreichen werde, um die für die Wohnungseigentumsanlage erforderliche Heizleistung zu erbringen. Im Anschluß an die Ausführungen des Sachverständigen Dipl.Ing.M***** habe nämlich das Erstgericht dazu in bejahendem Sinne Stellung genommen. Auch zu den Kosten der Umstellung seien die Feststellungen des Erstgerichtes nicht mangelhaft geblieben. Selbst wenn man berücksichtige, daß sich die Preissteigerung, wie sie zwischen Erst- und Zweitangebot der O***** lag, fortsetze (rund 3,84 %), könnte dies noch immer nicht dazu führen, daß die Kosten der Veränderung (auch unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten) nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten. Dies wird auch im Rekurs nicht in Zweifel gezogen. Auch die mit rund S 100.000,- zuzüglich Umsatzsteuer zu veranschlagenden Kosten für die Entfernung des Öltanks und der Ölreste seien (unter der Voraussetzung der Heranziehbarkeit öffentlich geförderter Kreditmittel) in der Rücklage gedeckt.
Den aus wirtschaftlichen Gründen geäußerten Zweifeln der Rekurswerber an der Nützlichkeit der Veränderung sei entgegenzuhalten, daß die Nützlichkeit einer Veränderung, sofern es sich nicht überhaupt (im Sinne des § 14 Abs 3 Z 3 nF WEG) um eine Verbesserung handelt, die allen Miteigentümern zum Vorteil gereicht, zunächst einmal nach dem Standpunkt der Mehrheit zu beurteilen sei (vgl Würth in Rummel2, Rz 10 zu § 14 WEG mwN; MietSlg 36.621). Freilich dürften die Überstimmten durch die Veränderung selbst weder unmittelbar finanziell belastet noch sonst übermäßig beeinträchtigt werden. Nach den bisher zu § 14 Abs 3 Z 2 und 3 WEG ergangenen Entscheidungen (WoBl 1990/87 und 1991/69) habe das Höchstgericht - im Anschluß an Würth (in Rummel aaO) - § 14 Abs 3 aF WEG aber dahin ausgelegt, daß der Fall, daß die Kosten aus der Rücklage gedeckt werden könnten, jenem gleichzuhalten sei, daß die Kosten überhaupt von der Mehrheit allein getragen würden. In der Verwendung der Rücklage für außerordentliche Veränderungsmaßnahmen sei daher keine unmittelbare finanzielle Belastung der Minderheit (im Sinne des § 14 Abs 3 Z 2 aF WEG) zu sehen. Im Rahmen der Überprüfung einer übermäßigen Beeinträchtigung der Überstimmten (gemäß § 14 Abs 3 Z 3 aF WEG) habe das Höchstgericht aber (vgl WoBl 1990/87 und 1991/69) - im Anschluß an Faistenberger - Barta - Call, WEG, Rz 101 zu § 14 - sowohl auf materielle als auch auf ideelle Interessen der Überstimmten Rücksicht genommen. Berücksichtige man, daß der Anschluß an das Fernwärmenetz, der sogar vom Gesetzgeber (in § 4 Abs 2 Z 3 a MRG) an sich als nützliche Verbesserung angesehen werde, derzeit mit Betriebsmehrkosten (von S 164.380,- jährlich) belastet sei, so ziehe dies jedenfalls derzeit eine Beeinträchtigung materieller Interessen (auch) der Minderheitseigentümer nach sich. Auch treffe zu, daß die Lebensdauer der alten Heizungsanlage noch nicht abgelaufen sei, weshalb erwogen werden könnte, auch darin schutzwürdige Interessen der Minderheit zu erblicken, auf die die Mehrheitseigentümer Rücksicht zu nehmen hätten. Gehe man aber davon aus, daß § 14 Abs 3 nF MRG die Heranziehung der Rücklage für die Kosten der Veränderung nicht schon als übermäßige Beeinträchtigung der Überstimmten ansehe, dann sei nicht zu erkennen, daß die derzeit zu erwartenden (auf rund 80 Wohnungseigentümer aufzuteilenden) Mehrkosten des Betriebs der Heizung die Überstimmten in einer das zumutbare Ausmaß übersteigenden Art und Weise beeinträchtigen. Schließlich sehe § 14 Abs 3 WEG eine Interessenabwägung zwischen dem Nutzen der Mehrheit und der Beeinträchtigung der Minderheit vor (WBl 1990/87, 171). Daß die Umstellung auf Fernwärme keinesfalls geeignet wäre, irgendwelchen objektiv berechtigten Interessen sämtlicher Wohnungseigentümer zu dienen, könne nicht gesagt werden, da sich die Betriebskosten doch (auf längere Sicht hin) reduzieren würden. Außerdem bleibe der Wohnungseigentümergemeinschaft der Austausch der Brenner erspart, dazu die doch notwendige Sanierung der Kamine. Durch den Wegfall der Öllagerung werde überdies auch die Brandgefahr erheblich verringert. Schließlich sei den Mehrkosten auch noch der Vorteil verringerter Emissionen gegenüberzustellen. Bedenke man noch, daß die Brenner- und Kesselanlagen an sich schon unterschiedliche Nutzungsdauern aufweisen und deswegen auch kaum je eine gänzliche Entwertung der Altanlage abgewartet werden könnte, seien - im Anschluß an die Rechtsmeinung, daß die Deckung der Veränderungskosten aus der Rücklage an sich noch nicht als übermäßige Beeinträchtigung anzusehen sei und auch mit dem Austausch der alten Anlage keine unmittelbare finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer (auch nicht der überstimmten Minderheit) einhergehe, - keine Umstände zu erkennen, die einer Umstellung der Heizungsanlage auf Fernwärme (unter besonderer Berücksichtigung der längeren Nutzungsdauer einer solchen Anlage) entgegenstünden.
Da eine übermäßige Beeinträchtigung der Überstimmten nicht zu erkennen sei und die Heranziehung der Rücklage nicht als unmittelbare finanzielle Belastung gelten könne, bestehe auch kein Anlaß zu einem finanziellen Ausgleich iSd § 14 Abs 4 nF MRG (vgl hiezu Tades - Stabentheiner, ÖJZ 1994, H 1a S 32). Darauf, ob die Kosten einer Kaminsanierung ungeachtet ihrer nunmehrigen Entbehrlichkeit nicht dennoch vom Generalunternehmer eingefordert werden könnten, komme es nicht entscheidend an. Zusammenfassend sei daher eine übermäßige Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der Minderheit nicht zu sehen, weshalb es hinsichtlich der allgemeinen Beurteilung der Zweckmäßigkeit der Veränderung bei dem Grundsatz zu verbleiben habe, daß die Nützlichkeit der Veränderung an sich autonom (von der Mehrheit) zu beurteilen sei und die Bedenken der Minderheit der Genehmigung nur entgegenstünden, wenn sich deren Belastung als übermäßig herausstelle (vgl Faistenberger - Barta - Call, aaO, Rz 100 und 105 f zu § 14). Das sei nicht der Fall.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß es an einschlägiger Judikatur zur Auslegung des neu gefaßten § 14 Abs 3 WEG fehle, insbesondere zur Frage der Nützlichkeit einer Veränderung und zur Berücksichtigung der Veränderungskosten, wenn diese durch die Rücklage gedeckt werden.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs machen die mit der geplanten Änderung weiterhin nicht einverstandenen Antragsgegner geltend, entgegen der Rechtsmeinung der Vorinstanzen durch die Umstellung des Heizsystems sehr wohl übermäßig beeinträchtigt zu sein. Der Anschluß an das Fernwärmenetz werde nämlich nicht nur beträchtlich höhere Heizkosten (rund 29 %) mit sich bringen, sondern auch durch die Preisgabe einer ohne nennenswerte Mängel funktionierenden Heizanlage, die erst 50 % ihrer Mindestnutzungsdauer in Betrieb sei, einen zusätzlichen finanziellen Verlust zur Folge haben. Berücksichtige man dazu noch den Verzicht auf mögliche Schadenersatzansprüche gegen den Generalunternehmer wegen der festgestellten (bei einem Anschluß an das Fernwärmenetz nicht mehr relevanten) Kaminschäden, errechne sich allein für die nächsten 10 Jahre (das sei die Restnutzdauer der bestehenden Heizanlage) ein zusätzlicher finanzieller Aufwand von S 712.204,59, den die überstimmte Minderheit zu tragen hätte. Unabhängig davon sei es gar nicht zulässig, die Kosten der geplanten Heizungsumstellung aus der Rücklage zu decken, weil hierüber gar kein gültiger Mehrheitsbeschluß zustandegekommen sei. Für die Kostendeckung der Heizungsumstellung aus der Rücklage fehle es überdies am Erfordernis der Nützlichkeit der Änderung, und es könne auch gar nicht gesagt werden, ob die Rücklage zur Kostendeckung überhaupt ausreiche, weil das Angebot der O***** (mit dem kalkuliert wurde) durch Ablauf der Bindungsfrist gar nicht mehr gültig sei. Jedenfalls stelle die Heranziehung der Rücklage zur Finanzierung des Fernwärmeanschlusses - entgegen der Rechtsmeinung des Rekursgerichtes - eine nicht zumutbare Belastung für die überstimmte Minderheit dar. Schließlich hätten es die Vorinstanzen zu Unrecht abgelehnt, der überstimmten Minderheit gemäß § 14 Abs 4 WEG eine Entschädigung zuzusprechen. Deren finanzieller Nachteil lasse sich nämlich errechnen; daß durch die Entschädigung nur übermäßige Beeinträchtigungen abgegolten werden könnten, sei dem Gesetz nicht zu entnehmen. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, die angefochtene Entscheidung entweder iS einer Abweisung des Sachantrages abzuweisen oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
Von den Antragstellern liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, die Entscheidung des Rekursgerichtes zu bestätigen.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil es an einer Judikatur zu den Genehmigungsvoraussetzungen eines Mehrheitsbeschlusses von Wohnungseigentümern zur Umstellung einer Heizanlage auf Fernwärme fehlt; er ist jedoch nicht berechtigt.
Vorweg ist daran zu erinnern, daß der gegenständliche Sachantrag am 25.1.1993, also vor dem Inkrafttreten der das WEG 1975 ändernden Bestimmungen des 3. WÄG am 1.1.1994 (Art III Abschnitt III Abs 1 leg cit) bei Gericht eingebracht wurde. Damit stellt sich die Frage, ob der Streitfall noch nach altem oder neuem Recht zu lösen ist, weil einerseits Art III Abschnitt II Z 1 des 3. WÄG die prinzipielle Anwendung der neuen Bestimmungen auf bereits (vorher) im Wohnungseigentum stehende Objekte anordnet, andererseits aber das Rückwirkungsverbot des § 5 ABGB für die Beibehaltung der ständig judizierten Regel spricht, daß neue Gesetzesbestimmungen - wenn nicht ausdrücklich eine Ausnahme verfügt ist - nur auf die in ihrem zeitlichen Geltungsbereich verwirklichten Sachverhalte angewendet werden können (vgl Würth - Zingher, Wohnrecht 94, 362; MietSlg 38/5; MietSlg 40/3; EWr I/43/1 ua). Hier wurde der dem Gericht zur Genehmigung vorgelegte Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG gefaßt, sodaß zur Beurteilung seiner Rechtmäßigkeit grundsätzlich die einschlägigen Gesetzesbestimmungen in der vor dem 3. WÄG geltenden Fassung heranzuziehen sind. Der Meinung des Rekursgerichtes, die gegenständliche Angelegenheit sei gemäß § 14 Abs 3 und 4 WEG sowie § 16 Abs 1 WEG in den jeweils durch das 3. WÄG novellierten Fassungen zu entscheiden, ist daher nicht zu folgen; die vom erkennenden Senat nicht gebilligte Auslegung des Art III Abschnitt II Z 1 des 3. WÄG blieb jedoch ohne Einfluß auf das Ergebnis der rechtlichen Auseinandersetzung, weil der von den Antragstellern angestrebte Fernwärmeanschluß für ihre Wohnungseigentumsanlage sowohl nach altem als auch neuem Recht zu genehmigen wäre.
§ 14 Abs 3 WEG idF vor dem 3. WÄG ließ - von hier nicht in Betracht kommenden Fällen abgesehen - einen Mehrheitsbeschluß der Mit- und Wohnungseigentümer für Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung und Anlagen der Liegenschaft hinausgehen, dann genügen, wenn es sich um nützliche Verbesserungsarbeiten handelte, die Kosten aus der Rücklage gedeckt werden konnten, ohne die Finanzierung in absehbarer Zeit anstehender Erhaltungsarbeiten zu gefährden (vgl Würth in Rummel2, Rz 10 zu § 14 WEG), und die Überstimmten durch die Verbesserung nicht übermäßig beeinträchtigt wurden. § 16 Abs 2 WEG idF vor dem 3. WÄG schrieb die Voraussetzung, daß es in diesem Fall immer nur um (nützliche) Verbesserungen gehen könne, ein zweites Mal fest, indem er anordnete, daß die Rücklage nur zur Deckung der Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (sowie zur Abstattung eines zu ihrer Deckung aufgenommenen Darlehens) verwendet werden darf. Daß die von den Mit- und Wohnungseigentümern der verfahrensgegenständlichen Wohnanlage angesparte Rücklage groß, genug ist, um sowohl die Kosten der geplanten Heizungsumstellung als auch den in absehbarer Zeit zu erwartenden Erhaltungsaufwand der Liegenschaft zu decken, ist kein Streitpunkt. Es bleibt daher nach der im konkreten Fall maßgeblichen Rechtslage nur zu prüfen, ob der von den Antragstellern betriebene Fernwärmeanschluß eine nützliche Verbesserung darstellt und ob die Antragsgegner durch die Verwirklichung dieses Vorhabens übermäßig beeinträchtigt sind.
Nach Meinung des erkennenden Senates ist die Umstellung einer ölbefeuerten Heizanlage auf die Versorgung mit Fernwärme als nützliche Verbesserung anzusehen. Eine solche Maßnahme dient in der Regel der Allgemeinheit, weil sie - sei es auch nur durch die Situierung des Heizwerks und die bei Großanlagen erleichterte Kontrolle bzw Beherrschung der Emissionen - Ballungszentren von Luftschadstoffen zu entlasten vermag, sie dient aber auch den Bewohnern des konkret von der Umstellung betroffenen Objekts, weil sie nicht länger den Abgasen der Heizanlage in ihrer unmittelbaren Nähe ausgesetzt sind. Daß dies auch der Gesetzgeber so sieht, ergibt sich - wie schon das Rekursgericht erwähnte - aus der Bestimmung des § 4 Abs 2 Z 3a MRG, in der - unter durchaus vergleichbaren Voraussetzungen - die Errichtung einer Anlage, die den Anschluß des Hauses (samt allen Wohnungen und Geschäftsräumen) an eine Einrichtung zur Fernwärmeversorgung zu den nützlichen Verbesserungen gezählt wird. Die Lehre, soweit sie sich zu dieser Rechtsfrage äußerte, vertritt seit langem diesen Standpunkt (Faistenberger - Barta - Call, WEG 1975, Rz 105 zu § 14), sodaß den Antragstellern mangels stichhältiger Gegenargumente der Rechtsmittelwerber zuzubilligen ist, eine Verbesserung iSd § 14 Abs 3 aF WEG anzustreben.
Zur zweiten noch klärungsbedürftigen Tatbestandsvoraussetzung des Änderungsvorhabens der Mit- und Wohnungseigentümermehrheit (§ 14 Abs 3 Z 3 aF WEG) hat ebenfalls schon das Rekursgericht ausgeführt, daß nur eine übermäßige Beeinträchtigung der Interessen der Überstimmten einer Genehmigung entgegensteht, maßvolle, dem Zusammenleben der Miteigentümer nicht endgültig abträgliche Eingriffe in deren Interessensphäre also durchaus zulässig sind (WoBl 1990, 168/87; WoBl 1991, 79/69; Würth aaO). Die dabei gebotene Interessenabwägung (WoBl 1991, 79/69) schlägt zugunsten der Antragsteller aus. Dem Vorteil geringerer Emissionen, des Gewinns eines zusätzlichen Raums, der Investition in eine längerfristig vielleicht gar nicht zu vermeidende Maßnahme des Umweltschutzes steht lediglich gegenüber, daß die Überstimmten zumindest in den ersten Jahren durch höhere Betriebskosten direkt und durch die Inanspruchnahme der Rücklage indirekt finanziell belastet werden. Nun sind finanzielle Belastungen der änderungsunwilligen Mit- und Wohnungseigentümer durchaus als Beeinträchtigungen iSd § 14 Abs 3 Z 3 aF WEG zu verstehen (vgl Würth aaO); zu veranschlagen sind dabei aber nur jene Nachteile, die über den Verbrauch der Rücklage hinausgehen, also unmittelbare Auswirkungen auf den Haushaltsplan der Mit- und Wohnungseigentümer haben, weil die Deckung der Veränderungskosten in der vorhandenen Rücklage in § 14 Abs 3 Z 2 WEG als eigenständige Genehmigungsvoraussetzung normiert wurde, die auf dem Umweg über die finanzielle Beeinträchtigung, die zwangsläufig aus der Aufzehrung der Rücklage resultiert, nicht relativiert werden darf. Andernfalls hätte der Gesetzgeber die Verbesserungskosten gleich mit einem absoluten Höchstbetrag oder einem bestimmten Anteil der bestehenden Rücklage limitieren können. Auch die vermeintliche Auslieferung der Rücklage an die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer, die darüber nach Belieben verfügen könne, ohne sich dem Vorwurf einer Beeinträchtigung von Minderheitsinteressen auszusetzen, ist kein Argument gegen diese Rechtsansicht, weil es ja jeder Miteigentümer in der Hand hat, auf eine angemessene Verminderung der Rücklage zu dringen (§ 15 Abs 1 Z 2 aF WEG bzw § 13 a Abs 1 Z 2 nF WEG).
Zieht man als Maß für die Beeinträchtigung der Antragsgegner nur die höheren Betriebskosten der Fernwärmeversorgung heran, wobei nicht einmal abgeschätzt werden kann, wie lange der momentane Kostenvorteil der vorhandenen Ölzentralheizung andauern würde, ist die geplante Änderung den überstimmten Mit- und Wohnungseigentümern zumutbar. Ihre monatliche finanzielle Belastung würde sich - beschränkt auf einen Zeitraum von ca 10 Jahren - auf monatlich S 170,- belaufen; gleichzeitig minimiert sich ihr Risiko, für vermehrten Wartungsaufwand der älter werdenden Ölheizung aufkommen zu müssen. Ein weiterer finanzieller Vorteil besteht darin, auf die Kaminsanierung verzichten zu können. Daß dies durch den behaupteten Verlust eines möglichen Schadenersatzanspruches gegen den Generalunternehmer wettgemacht würde, läßt sich nicht gegen das Änderungsvorhaben der Antragsteller ins Treffen führen, weil mangels konkreter Angaben weder die Stichhältigkeit des behaupteten Schadenersatzanspruches noch die Gefahr seines Verlustes verläßlich beurteilt werden kann. Die finanzielle Belastung der Antragsgegner ist daher kein ausreichend gewichtiges Argument, dem allen übrigen Voraussetzungen des § 14 Abs 3 aF WEG entsprechenden Änderungsvorhaben der Mit- und Wohnungseigentümermehrheit die Genehmigung zu versagen.
Gleiches gälte - wie bereits erwähnt - für die Rechtslage nach Inkrafttreten des 3. WÄG. Mit der Änderung des § 14 Abs 3 WEG sollte nämlich die Durchführung mehrstimmig beschlossener Veränderungen eher erleichtert als erschwert werden (vgl Tades - Stabentheiner, Das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz, ÖJZ 1994, Sonderheft, 32). Eine Verbesserung, die allen Miteigentümern zum Vorteil gereicht, könnte überhaupt nur dadurch verhindert werden, daß die Überstimmten (oder zumindest einer von ihnen) - so wie nach der alten Rechtslage - übermäßig beeinträchtigt würden. Daß dies nicht zutrifft, wurde bereits gesagt. Die finanzielle Abgeltung hinzunehmender Beeinträchtigungen, die nunmehr in § 14 Abs 4 nF WEG vorgesehen ist, käme im gegenständlichen Fall - abgesehen davon, daß nach Ansicht des erkennenden Senats die Rechtssache nach der alten Fassung des § 14 WEG zu beurteilen ist - schon deshalb nicht in Betracht, weil ein finanzieller Ausgleich nur für die in § 8 Abs 2 und 3 MRG umschriebenen Eingriffe in das Nutzungsrecht der bzw des Betroffenen und die daraus resultierenden vermögensrechtlichen Nachteile vorgesehen ist. Eine derartige Beeinträchtigung ist jedoch im gegenständlichen Fall nicht zu erkennen; die Nutzungsrechte der Antragsgegner werden durch den Zugewinn des alten Heizraums sogar vergrößert.
Zu erörtern bleibt damit nur noch das Argument der Rechtsmittelwerber, daß kein gültiger Mehrheitsbeschluß über die Finanzierung der Heizungsumstellung aus der Rücklage vorliege und das der Abstimmung zugrundegelegte Angebot der O***** für die Durchführung der Arbeiten wegen Ablaufs der Annahmefrist gar nicht mehr gültig sei. Ersteres erscheint dadurch ausgeräumt, daß im vorliegenden Sachbeschluß die Finanzierung der Heizungsumstellung aus der Rücklage - was offensichtlich alle Mit- und Wohnungseigentümer von Anfang an als selbstverständlich voraussetzten - als integrierender Bestandteil des genehmigten Änderungsvorhabens festgeschrieben wurde, was in diesem Punkt jegliche Beschwer der Rechtsmittelwerber beseitigt; der zweite Einwand läßt außer Betracht, daß über den auf dem Angebot der O***** aufbauenden Mehrheitsbeschluß abzusprechen war und das Änderungsvorhaben ohnehin nur bei annähernd gleichgebliebenen Bedingungen durchgeführt werden darf. Die gerichtliche Genehmigung würde also nur übliche (der allgemeinen Teuerung angepaßte) Preiserhöhungen decken; daß jedenfalls die Rücklage groß genug ist, um dermaßen erhöhte Kosten der Heizungsumstellung zu decken, hat bereits das Rekursgericht zutreffend dargelegt.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
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