Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller
1.) Christine K*****, und 2.) Johanna W*****, beide vertreten durch Rifka Goldberg und Günter Schneider, Funktionäre der Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs, 1020 Wien, Taborstraße 44/21, wider die Antragsgegner 1.) Frieda R*****, Gebäudeverwalterin, und 2.) R***** Immobilien Treuhand GmbH, beide *****, beide vertreten durch Dr.Peter Rustler, Rechtsanwalt in Wien, wegen S 58.635,- s.A. (§ 37 Abs 1 Z 14 MRG), infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 14. März 1995, GZ 41 R 168/95-11, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 19.Jänner 1995, GZ 3 Msch 48/94d-6, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Die Antragstellerinnen sind Hauptmieterinnen der Wohnung Nr.12a im Haus *****. Sie haben bei Abschluß des Hauptmietvertrages am 4.12.1991 eine Vermittlungsprovision von S 48.862,50 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, insgesamt somit S 58.635,-, an die Zweitantragsgegnerin bezahlt und verlangen jetzt diesen Geldbetrag im außerstreitigen Verfahren mit der Begründung zurück, daß die Zweitantragsgegnerin nur vorgeschoben worden sei, um den Provisionsanspruch formell zu rechtfertigen. In Wahrheit hätten sie mit der Erstantragsgegnerin, der Verwalterin des Miethauses, kontrahiert, ohne daß es zu einer Vermittlungstätigkeit der Zweitantragsgegnerin gekommen wäre; beide Antragsgegnerinnen würden im übrigen durch ein und dieselbe Person vertreten. Sollte dennoch ein Provisionsanspruch zu Recht bestehen, dann nicht in der bezahlten Höhe, weil der monatliche Bruttomietzins bei Anmietung der verfahrensgegenständlichen Wohnung S 12.310,87, die zulässige Höchstprovision daher inkl. Umsatzsteuer nur S 44.319,13 betragen habe. Der auf § 27 Abs 3 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 14 MRG gestützte, am 29.1.1993 bei der zuständigen Schlichtungsstelle eingebrachte und dann gemäß § 40 Abs 2 MRG an das Gericht gelangte Sachantrag der Antragstellerinnen geht dahin, die Ungültigkeit der (Provisions )Vereinbarung festzustellen und den Antragsgegnerinnen die Rückzahlung des unzulässigerweise eingehobenen Betrages samt 4 % Zinsen ab dem Tag der Antragstellung aufzutragen.
Die Antragsgegnerinnen beantragten die Abweisung dieses Begehrens. Der Provisionsanspruch der Zweitantragsgegnerin bestehe zu Recht, weil sie den Abschluß des Mietvertrages vermittelt habe; die Geschäftsanbahnung sei allein durch die Vertreterin der Zweitantragsgegnerin erfolgt, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keinerlei Funktion bei der Erstantragsgegnerin ausgeübt habe.
Festgestellt wurde folgendes:
Die Erstantragstellerin rief im Zuge ihrer Wohnungssuche am 26.11.1991 bei der Erstantragsgegnerin an. Sie wurde von der Telefonistin mit der Geschäftsführerin der Zweitantragsgegnerin verbunden, die ihr die verfahrensgegenständliche Wohnung anbot und mit ihr bereits für den folgenden Tag einen Besichtigungstermin vereinbarte. Zu diesem Besichtigungstermin erschienen die Geschäftsführerin der Zweitantragsgegnerin, Frau Julia W*****, und die Zweitantragstellerin. Erstere stellte sich mit ihrem Namen und dem Zusatz "R***** Immobilientreuhand GmbH" vor und übergab der Zweitantragstellerin eine Visitenkarte, auf der neben ihrem Namen ebenfalls die Firma "Immobilientreuhand R***** GmbH, *****" vermerkt war.
Die Zweitantragstellerin befand die Wohnung für geeignet und vereinbarte mit der Geschäftsführerin der Zweitantragsgegnerin die Vertragsbedingungen. Eine Zusammenfassung dieser Vertragsbedingungen faxte die Zweitantragstellerin sodann an die Zweitantragsgegnerin, mit deren Geschäftsführerin sie schließlich als Termin für die Vertragsunterfertigung den 4.12.1991 vereinbarte. Bis zu diesem Zeitpunkt wurden von den Antragstellerinnen vereinbarungsgemäß eine auf fünf Jahre zu verrechnende Mietzinsvorauszahlung von S 200.000,-, die Vertragserrichtungsgebühren, der Mietzins für Dezember 1991 und die von der Zweitantragsgegnerin verlangte Provision von S 58.635,-, insgesamt S 293.201,-, mittels Banküberweisung bezahlt. Der für Dezember 1991 vereinbarte Hauptmietzins betrug S 12.660,73 brutto zuzüglich anteiliger Mietzinsvorauszahlung, sodaß inklusive Umsatzsteuer noch S 3.666,67 hinzuzurechnen waren.
Anläßlich der Vertragsunterfertigung in den Räumlichkeiten der Zweitantragsgegnerin wurden von deren Geschäftsführerin verschiedene Zahlungsbestätigungen ausgestellt. Die Mietzinsvorauszahlung, die Begleichung der ersten Monatsmiete sowie die Begleichung der Vertragserrichtungsgebühren wurden auf einem Kassaeingangsbeleg der Erstantragsgegnerin bestätigt, die Provisionszahlung auf einem Beleg der Zweitantragsgegnerin. Etwa Mitte Dezember 1991 ersuchte dann die Zweitantragsgegnerin die Antragsteller, die angeblich irrtümlich ausgestellten Handkassabestätigungen zurückzugeben, da ja der gesamte Betrag auf das Konto der Zweitantragsgegnerin eingegangen sei. Die Zweitantragsgegnerin stellte dafür den Antragstellerinnen eine neue Zahlungsbestätigung über den Gesamtbetrag aus.
Die Zweitantragsgegnerin ist von der Erstantragsgegnerin mit der Vermittlung von Wohnungen beauftragt, wobei der Geschäftsführerin der Zweitantragsgegnerin Vollmacht zum Inkasso von Mietzinsen und Mietzinsvorauszahlungen erteilt wurde.
Auf Grund dieser Feststellungen wies das Erstgericht den Sachantrag der Antragstellerinnen ab. Für die Antragstellerinnen sei nämlich erkennbar gewesen, daß die Zweitantragsgegnerin und nicht die Erstantragsgegnerin ihr Verhandlungs- und Vermittlungspartner war. Daß Erst- und Zweitantragsgegnerin im selben Haus tätig seien und eine gewisse Ähnlichkeit ihrer Firmenwortlaute bestehe, ändere nichts an der Tatsache, daß es sich um verschiedene Rechtspersönlichkeiten handle. Auch an der Vermittlungstätigkeit der Zweitantragsgegnerin sei nicht zu zweifeln. Ihr stehe daher auf der Basis des Bruttomietzinses für Dezember 1991, der S 12.660,73 zuzüglich S 3.666,67 betrage, Vermittlungsprovision in der Höhe von drei Monatsmieten zu.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Nach § 1 Abs 2 ImmMV liege eine provisionsbegründende Vermittlung auch dann vor, wenn der Immobilienmakler im Namen und auf Rechnung des Auftraggebers mit dem von ihm namhaft gemachten Interessenten einen Mietvertrag abschließt. Auch für eine derartige Vermittlung dürfe der Immobilienmakler mit jeder der beiden Vertragsparteien, also sowohl mit dem Vermieter als auch mit dem Mieter, eine Provision oder sonstige Vergütung nach § 14 ImmMV, begrenzt durch die Höhe des dreifachen monatlichen Bruttomietzinses, vereinbaren. Derartige Leistungen der Antragsteller auf Grund einer Vereinbarung mit der Zweitantragsgegnerin als Immobilienvermittlerin seien daher keine verbotenen Leistungen iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG.
Die Judikatur zur Überwälzung von Kosten der Vertragserrichtung durch den Hausverwalter oder einen nicht vom Mieter beauftragten Rechtsanwalt (WoBl 1993/125) sei auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Der betreffenden Entscheidung des Obersten Gerichtshofes sei nämlich eine den Vermieter entlastende und daher in Wahrheit ihm zugekommene Einmalzahlung zugrunde gelegen. Weiters gehöre der Abschluß von Mietverträgen zu dem nach § 22 MRG pauschal entlohnten Aufgabenbereich des Verwalters, der damit für Einzelleistungen kein gesondertes Honorar verlangen dürfe. Hier handle es sich um einen eigenen Honoraranspruch des Immobilienvermittlers, der Vertragspartner der Antragsteller als Mietinteressenten geworden sei. Am Vorliegen zweier gesondert zu beurteilender Verträge könne auch die wirtschaftliche Zusammenarbeit der Antragsgegner nichts ändern, die von den Antragstellern behaupteten wirtschaftlichen Verflechtungen seien nicht festgestellt worden. Auch die Frage einer Anscheinsvollmacht der Geschäftsführerin der Zweitantragsgegnerin zur Vertretung der Erstantragsgegnerin stelle sich nicht. Die Genannte habe nämlich lediglich die Zweitantragsgegnerin vertreten. Ein Vertretungswille auch für die Erstantragsgegnerin sei den Antragstellern weder bekanntgegeben worden, noch sei ein solcher aus den Umständen erkennbar gewesen, sodaß der Vermittlungsvertrag lediglich für die Zweitantragsgegnerin geschlossen worden sei (vgl MietSlg 37.108). Im übrigen teile das Rekursgericht nicht die Ansicht, das Auffinden möglicher Mietinteressenten gehöre unmittelbar zum Aufgabenbereich eines Hausverwalters. Würde man diese Ansicht vertreten, müßte auch die zwischen einem außenstehenden Immobilienvermittler und Wohnungssuchenden iSd § 14 Abs 1 ImmMV vereinbarte Provision eine unzulässige Leistung zugunsten des Vermieters gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG darstellen, weil auch in diesem Fall die Tätigkeit des Vermittlers durch das Verwaltungskostenpauschale des § 22 MRG abgegolten wäre.
Auch hinsichtlich der Höhe der Vermittlungsprovision verbiete sich eine Korrektur der erstgerichtlichen Entscheidung. Die Angelegenheit der Rückzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten (§ 27 MRG) sei durch § 37 Abs 1 Z 14 MRG in das besondere außerstreitige Verfahren verwiesen. Die teleologische Reduktion des Klammerausdrucks "§ 27" ergebe, daß nur die Rückforderung jener verbotenen Leistungen, die auf Grund der in § 27 Abs 1 MRG erfaßten verbotenen Vereinbarungen erbracht worden sind, in das außerstreitige Verfahren falle (WoBl 1993/101). Gemäß § 27 Abs 1 Z 3 MRG seien Vereinbarungen, wonach für die Vermittlung einer Miete ein offenbar übermäßiges Entgelt zu leisten ist, ungültig und verboten. Demnach sei durch § 37 Abs 1 Z 14 MRG die Rückforderung eines offenbar übermäßigen Vermittlungsentgelts in das außerstreitige Verfahren verwiesen. Eine Begründung hiefür - insbesondere zum Begriff der "verbotenen" Vereinbarung - sei den Gesetzesmaterialien zum 2. WÄG nicht zu entnehmen, sodaß eine weitere teleologische Reduktion des § 37 Abs 1 Z 14 MRG nicht mehr möglich sei. Ein offenbar übermäßiges Entgelt, wie es in § 27 Abs 1 Z 3 MRG angesprochen wird, könne allerdings nur angenommen werden, wenn es den Parteien des Vermittlungsvertrages ins Auge springt. Das sei der Fall, wenn die Provision die dreifache Höhe des vereinbarten Bruttomietzinses (§ 19 Abs 1 ImmMV) übersteigt. Eine im Mietvertrag aufscheinende unrichtige Höhe des Bruttomietzinses, die sich daraus ergibt, daß kategoriebestimmende Merkmale nicht funktionstüchtig sind, die Pauschalrate nicht exakt nach § 21 Abs 3 MRG berechnet ist oder der Mietzins die Angemessenheitsgrenze übersteigt, sei hingegen nicht als offenbar übermäßige Vermittlungsprovision zu werten. Im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG könne daher vom Immobilienvermittler nur jener Betrag zurückverlangt werden, der den dreifachen bei Mietvertragsabschluß vorgesehenen Bruttomietzins zuzüglich Umsatzsteuer übersteigt. Derartiges sei im konkreten Fall nicht festgestellt.
Ebensowenig wie der zulässige Betrag einer nicht offenbar übermäßigen Vermittlungsprovision seien im außerstreitigen Verfahren Fragen überprüfbar, die das Bestehen derartiger Ansprüche dem Grunde nach betreffen. Das gelte etwa für die Frage, ob das sich aus dem Sachverhalt ergebende Fehlen der Kausalität einer Tätigkeit der Zweitantragsgegnerin für das Zustandekommen des Mietvertrages (die Antragsteller seien der Zweitantragsgegnerin von der Erstantragsgegnerin vermittelt worden und nicht umgekehrt) dem Provisionsanspruch entgegensteht (vgl MietSlg 39.707) oder ob eine allenfalls irrtümlich gezahlte Provision nach § 1431 ABGB zurückgefordert werden könne.
Gegen die Erstantragsgegnerin sei das Begehren der Antragstellerinnen im übrigen schon deshalb zu Recht abgewiesen worden, weil ihr nach dem Inhalt der Vereinbarung auch Teile der gezahlten Provision weder zukommen sollten noch tatsächlich zugekommen sind (MietSlg 41.315).
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Zur Frage der Rückforderung von Entgelten, die an den Immobilienvermittler gezahlt wurden, sei nämlich keine Judikatur des Obersten Gerichtshofes auffindbar.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs machen die Antragstellerinnen geltend, daß wegen der vom Rekursgericht zu Unrecht verneinten wirtschaftlichen Verflechtungen zwischen den Antragsgegnerinnen eine Analogie zur Regelung des § 18 KSchG herzustellen gewesen wäre. Auch die Behauptung, die Erstantragsgegnerin hätte die Zweitantragsgegnerin nur vorgeschoben, um die Provisionszahlung zu rechtfertigen, sei nicht geprüft worden. Schließlich sei die Rechtsansicht des Rekursgerichtes nicht überzeugend, der Außerstreitrichter könne nur prüfen, ob die Vermittlungsprovision den dreifachen Bruttomietzins übersteige. Zielführend könne - nicht zuletzt deshalb, weil dem Mietinteressenten die Provisionsregelung der ImmMV keineswegs klar sei - nur eine generelle Verweisung der Überprüfung von Provisionen für die Vermittlung von Mietverträgen ins außerstreitige Verfahren sein. Außerdem dürfe die Provision immer nur vom gesetzlich zulässigen Mietzins berechnet werden. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, dem Sachantrag der Antragstellerinnen in Abänderung der vorinstanzlichen Entscheidungen entweder vollinhaltlich stattzugeben oder die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung - offenbar an eine der Vorinstanzen - zurückzuverweisen.
Von den Antragsgegnerinnen liegt dazu eine Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, den angefochtenen Beschluß zu bestätigen.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig, jedoch nicht berechtigt.
Vorauszuschicken ist, daß sich die von den Antragstellerinnen gemäß § 37 Abs 1 Z 14 MRG in Anspruch genommene Zuständigkeit des Außerstreitrichters darin erschöpft, über die Rückzahlung von Leistungen und Entgelten abzusprechen, die durch § 27 MRG (genauer gesagt: durch § 27 Abs 1 MRG unter Berücksichtigung der in Abs 2 leg cit angeführten Ausnahmen) verboten sind. Es kann also immer nur um die Rückzahlung einer "verbotenen Ablöse" gehen, wie sie auch der Kompetenztatbestand des § 49 Abs 2 Z 5 letzter Halbsatz JN erfaßt (WoBl 1993, 138/101). Fehlt diese Voraussetzung, ist das Rückzahlungsbegehren allerdings nicht zurück-, sondern abzuweisen, weil immer dann, wenn anspruchs- und zuständigkeitsbegründende Tatsachen zusammenfallen, für die Zulässigkeit des gewählten Rechtsweges von den Behauptungen des Rechtsschutzsuchenden auszugehen ist (§ 40a JN) und die Widerlegung oder mangelnde Beweisbarkeit der vom angerufenen Gericht zu prüfenden Tatsachen zur Abweisung des Begehrens führt (vgl SZ 48/136; JBl 1979, 42; SZ 55/89; HS 17.021 ua).
Zutreffend hat daher schon das Rekursgericht darauf hingewiesen, daß in diesem Verfahren nur geprüft werden kann, ob die Vereinbarung, auf die die Zweitantragsgegnerin ihre Provisionsforderung stützte, unter eine der Verbotsnormen des § 27 Abs 1 MRG zu subsumieren ist. In Frage kommen hiefür die Tatbestände der Z 1, 3 und 5 leg cit, doch haben die Verfahrensergebnisse kein in diesem Sinn verbotenes Verhalten der Antragsgegnerinnen erbracht.
§ 27 Abs 1 Z 1 MRG verbietet - bezogen auf verfahrensrelevante Fallgestaltungen - Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat, ohne hiefür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Alles, was dem neuen Mieter neben dem Mietzins (der einer eigenen Überprüfung nach Maßgabe der in § 37 Abs 1 Z 8 MRG angeführten Kriterien unterliegt) abverlangt wird, um die Rechtsstellung eines Mieters zu erlangen, hat daher den Anforderungen eines äquivalenten Leistungsaustausches zu entsprechen. Damit soll vermieden werden, daß sich der Vermieter, der frühere Mieter oder ein anderer unter Ausnützung der vom Gesetzgeber unterstellten Marktenge beim Angebot von Mietgegenständen zu Lasten des neuen Mieters bereichert.
Davon kann zunächst einmal keine Rede sein, wenn der Mieter zur Erlangung des Mietgegenstandes die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nimmt. Das dafür vom Immobilienmakler beanspruchte Honorar wird nämlich für eine Gegenleistung - die Vermittlerdienste - bezahlt. Das Problem der Gleichwertigkeit des Leistungsaustausches hat hier der Gesetzgeber sogar besonders geregelt: es stellt sich (worauf noch zurückzukommen sein wird) erst dann, wenn das Entgelt - die Vermittlungsprovision - "offenbar übermäßig" ist (§ 27 Abs 1 Z 3 MRG). Auch Einwendungen des rückfordernden Mieters gegen den Grund eines solchen Provisionsanspruches, die sich ohne Geltenmachung von Elementen der Sittenwidrigkeit iSd § 27 Abs 1 Z 5 MRG nur darauf stützen (vgl 5 Ob 89/95), daß es am Zustandekommen eines ausdrücklich oder konkludent geschlossenen Maklervertrages, an der Verdienstlichkeit des Maklers oder an der Kausalität seiner Vermittlungsbemühungen fehlt, zeigen - wie schon das Rekursgericht bemerkte - kein iSd § 27 Abs 1 Z 1 oder 5 MRG verbotenes Verhalten des Immobilienmaklers auf und können daher nicht Gegenstand eines Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG sein, weil nicht anzunehmen ist, daß der Gesetzgeber schlechthin alle unberechtigten Provisionsansprüche von Immobilienmaklern gegen Mieter inkriminieren wollte. Hat daher der Mieter die für die vertragsgemäße Vermittlung des Mietobjektes erhobene Provisionsforderung eines Immobilienmaklers erfüllt, wird er diese Provision regelmäßig nicht unter Berufung auf das in § 27 Abs 1 Z 1 MRG normierte Ablöseverbot zurückverlangen können.
Auch die Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 5 MRG bietet im konkreten Fall keine Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Rückforderungsanspruch. Der Tatbestand, daß sich der Vermieter vom Mieter gegen die guten Sitten eine Leistung an sich oder an einen anderen (etwa einen Immobilienmakler) versprechen läßt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang steht, ist zwar weit genug, daß er - insbesondere dann, wenn Vermieter oder der für ihn einschreitende Hausverwalter und Immobilienmakler ein und dieselbe Person sind - bei der Würdigung des vom Vermieter insgesamt gesetzten Verhaltens die Prüfung der Vorfrage einschließt, ob überhaupt ein Maklervertrag zustandegekommen ist oder der Vermieter lediglich unter Vorspiegelung eines solchen Vertragsverhältnisses eine Leistung beansprucht, die ihm gar nicht zusteht (vgl jüngst 5 Ob 92/95), doch sind hiefür keine Anhaltspunkte im festgestellten Sachverhalt zu finden. Für einen schlüssigen Vermittlungsauftrag, der dem Immobilienmakler Anspruch auf Vermittlungsprovision verschafft, reicht es nämlich aus, daß sich der Auftraggeber der Vermittlung nutzbringend bedient, wenn er nur die vom Immobilienmakler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht. Nur dann, wenn der Immobilienmakler bereits erkennbar für einen anderen Auftraggeber handelt, ist in der Annahme seiner Maklerdienste durch den Interessenten allein noch kein stillschweigender Vertragsabschluß zu sehen (WBl 1993, 264; ImmZ 1993, 38 ua). Hier hat sich jene Person, die Vermittlungsdienste leistete (etwa die Besichtigung des Mietobjektes arrangierte), nicht nur von Anfang an eindeutig als Geschäftsführerin der Zweitbeklagten (einer Immobilienmaklerin) deklariert, sondern auch - wie sich aus dem unstrittigen Sachverhalt ergibt und durch das Schreiben der Zweitantragstellerin an die Zweitantragsgegnerin vom 27.11.1927 (Beilage 1) noch zusätzlich belegen ließe - eine Vermittlungsprovision für ihre Tätigkeit ausbedungen. Dazu kommt, daß es sich bei der Hausverwalterin und der Immobilienmaklerin, mögen sie auch in einem besonderen Naheverhältnis stehen, um verschiedene Rechtspersönlichkeiten handelt. Zu Recht sind daher die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß die Antragstellerinnen im Bewußtsein, es mit einer Immobilienmaklerin zu tun zu haben, deren Vermittlerdienste in Anspruch genommen haben, was zusammen mit dem Versprechen der Provisionszahlung keine Zweifel am zumindest schlüssigen Zustandekommen eines Maklervertrages offenläßt. Für das von den Antragstellerinnen behauptete "Vorschieben" eines Immobilienmaklers, um den (an sich nicht gegebenen) Provisionsanspruch zu rechtfertigen, und den Vorwurf an das Rekursgericht, sich mit diesem Einwand nicht ausreichend beschäftigt zu haben, fehlt es daher an einem sachlichen Substrat. Die analoge Heranziehung des § 18 KSchG, um die Antragsgegnerinnen so behandeln zu können, als seien sie - trotz verschiedener Rechtspersönlichkeit - eine Person, scheitert daran, daß die genannte Bestimmung im wesentlichen eine Durchgriffshaftung für einen bestehenden Anspruch regelt, wogegen es hier an einem Anspruch überhaupt fehlt. Es ist auch die für jede Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Rechtsgründe und Interessenlagen (vgl SZ 38/56 ua) nicht zu erkennen.
Zu prüfen bleibt demnach, ob die von den Antragstellerinnen geltend gemachten Einwendungen gegen die Höhe der Immobilienmaklerprovision einen im außerstreitigen Verfahren verfolgbaren Rückzahlungsanspruch begründen. Gegen die dazu vom Rekursgericht angestellten Überlegungen bringen sie jedoch nichts Stichhältiges vor. § 27 Abs 1 Z 3 MRG erklärt nur jene Vereinbarungen für ungültig und verboten, nach denen für die Vermittlung einer Miete ein offenbar übermäßiges Entgelt zu leisten ist. Der Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip muß demnach eklatant sein, oder wie es das Rekursgericht ausdrückte, ins Auge springen, um die besondere, in § 27 Abs 5 MRG sogar mit einer Strafsanktion versehene Nichtigkeit iSd § 27 Abs 1 MRG auszulösen. Eine derart verpönte, offenkundig rechtswidrige Entgeltvereinbarung kann nur vorliegen, wenn klare, jedermann einsichtige Richtlinien der Entgeltbildung verletzt werden, nicht aber schon dann, wenn - innerhalb eines Wertungsspielraums - die Angemessenheit des Entgelts in Frage steht. Ermessensfehler oder Fehler bei der Auslegung eines Tarifs können zu einem rechtswidrigen Ergebnis führen, ohne gleich das Zuwiderhandeln gegen das gesetzliche Verbot des § 27 Abs 1 MRG annehmen zu müssen. Wäre der Gesetzgeber der Auffassung gewesen, jede unrichtige Entgeltbemessung unterliege der Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 3 MRG, dann hätte er nicht die Einschränkung auf ein "offenbares Übermaß" gemacht. Rückforderbar nach § 27 Abs 1 Z 3 MRG ist daher nur ein Entgelt, das gesetzlich festgelegte Höchstgrenzen übersteigt, und zwar so eindeutig, daß es dazu keiner aufwendigen Entscheidungsfindung, insbesondere keiner diffizilen rechtlichen Beurteilung bedarf. Das reduziert, wie schon das Rekursgericht ausführte, den Anwendungsbereich des § 27 Abs 1 Z 3 MRG auf Fälle, in denen der Mieter als Vermittlungsprovision mehr als das Dreifache des vereinbarten Bruttobestandzinses zuzüglich Umsatzsteuer gezahlt hat (§ 19 Abs 1 ImmMV).
Derartiges wurde, wie gleichfalls schon das Rekursgericht ausführte, im konkreten Fall nicht festgestellt. Läßt man die durchaus plausible Auslegung gelten, daß zum vereinbarten monatlichen Bruttomietzins auch ein aliquoter Teil der Mietzinsvorauszahlung gehört, dann bleibt von den gegen die Höhe der Vermittlungsprovision vorgebrachten Einwänden der Antragstellerinnen überhaupt nur noch übrig, daß sich nachträglich - durch die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten - eine geringfügige Herabsetzung des bei Mietbeginn vorgeschriebenen Bruttomietzinses ergeben hat. Daraus eine verbotswidrig überhöhte Vermittlungsprovision ableiten zu wollen, wäre jedoch - unabhängig davon, ob das Argument richtig ist - mit Inhalt und Zweck der Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 3 MRG unvereinbar.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
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