Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller
1.) Kütük A*****, 2.) Gruja T*****, 3.) Mehmet E*****, 4.) Lüljü K*****, 5.) Anna A*****, 6.) Ivan V*****, 7.) Rosalia M*****, 8.) Chung C*****, 9.) Radmila K*****, 10.) Markus R*****, 11.) Lavinel S*****, 12.) Anna D*****, 13.) Susanne B*****, 14.) Wilhelmine K*****, 15.) Otto W***** und 16.) Dr.Herbert T*****, alle wohnhaft in *****, alle vertreten durch Heinz Keltner, Funktionär der Mietervereinigung Österreichs, Bezirksorganisation Rudolfsheim-Fünfhaus, 1150 Wien, Märzstraße 69, wider die Antragsgegnerin P*****gesellschaft m.b.H., ***** vertreten durch Dr.Helmut Winkler, Dr.Otto Reich-Rohrwig, Dr.Udo Elsner und Dr.Alexander Illedits, Rechtsanwälte in Wien wegen § 37 Abs 1 Z 12 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgericht vom 20. Dezember 1994, GZ 49 R 291/94-10, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Fünfhaus vom 2.September 1994, GZ 6 Msch 24/92-5, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Beschlüsse der Vorinstanzen, die im übrigen als unangefochten unberührt bleiben, werden unter Einschluß der Kostenentscheidungen insoweit aufgehoben, als festgestellt wurde, daß die Antragsgegnerin den Antragstellern in der Betriebskostenabrechnung 1990 an fiktivem Hausbesorgerentgelt für die Reinigung des zum Haus *****, gehörigen Hofes (bezogen auf die dort befindliche Grünfläche) S 5.307,49 zuviel verrechnete, und der Antragsgegnerin die Rückzahlung dieses Betrages an die Antragsteller aufgetragen wurde. In diesem Umfang wird die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.
Begründung:
Die Antragsteller, Wohnungsmieter im Haus *****, das der
Antragsgegnerin gehört, haben - zunächst bei der
Schlichtungsstelle, dann gemäß § 40 Abs 1 MRG bei dem von der
Antragsgegnerin angerufenen Gericht - die Überprüfung der
Betriebskostenabrechnung 1990 und die Rückzahlung der
Überschreitungsbeträge sowie des in der Abrechnung ausgewiesenen
Guthabens begehrt. Dieser Sachantrag ist durch die Entscheidungen der
Vorinstanzen weitgehend erledigt und beschäftigt den Obersten
Gerichtshof nur noch mit folgendem Problem:
Zum verfahrensgegenständlichen Haus gehört ein Hof, in dem sich auch eine allen Mietern zur Verfügung stehende Grünanlage befindet. Die reine Hoffläche beträgt 123,41 m2, dazu entfallen noch 112,22 m2 auf die Grünfläche.
Die Betriebskostenabrechnung belastet die Mieter mit einem fiktiven Beitrag für Hausbesorgerarbeiten, der so bemessen wurde, als sei die Grünfläche Teil des regelmäßig zu reinigenden Hofes, dessen Gesamtfläche wiederum der zu reinigenden (und zu bestreuenden) Gehsteigfläche (38.06 m2 Gehsteig und 18,90 m2 Hauseinfahrt) zugerechnet wurde. Klammert man die 112,22 m2 große Grünfläche als Bemessungsgrundlage für den (offensichtlich auf Punkt IV. des Mindestlohns für Hausbesorger für das Bundesland Wien 1990 und § 1 Z 3 der Hausbesorger-Entgelt-Verordnung des Landeshauptmanns von Wien, LGBl 1989/58 gestützten) "Reinigungszuschlag" aus, ergibt sich ein um S 5.307,49 geringerer Betrag.
Die Antragsgegnerin hat die Einsetzung des höheren Betrages in die Betriebskostenabrechnung damit begründet, daß Hof- und Grünfläche von den Mietern des Hauses regelmäßig verunreinigt würden und daher die Reinigung des gesamten Areals erforderlich sei. Die Antragsteller meinen dagegen, daß vom Hof nur jene Flächen in die Berechnung des (Gehsteig )Reinigungsgeldes einzubeziehen seien, die als Zugang zu den Koloniakübeln dienen oder (dem weitergehenden Standpunkt des Erstgerichtes Rechnung tragend) wenigstens nicht die in § 24 Abs 2
MRG besonders erwähnten Grünanlagen einschließen. Für die Reinigung der Grünfläche könne allenfalls ein nach dem Mindestlohntarif bemessenes anderweitiges Entgelt (Reinigungsgeld) begehrt werden.
Das Erstgericht entschied in diesem strittigen Punkt, daß das (fiktive) Hausbesorgerentgelt unter Ausklammerung der Grünanlage zu ermitteln sei (die undifferenzierte Heranziehung des "Gesteigreinigungssatzes" für die gesamte befestigte Hoffläche ist hier nicht nachzuprüfen). Aus § 24 Abs 2 MRG sei nämlich abzuleiten, daß die Betreuung von Grünanlagen nicht zu dem in § 4 Abs 1 Z 1 lit a HBG umschriebenen Aufgabenkreis des Hausbesorgers (Reinigen bzw Kehren der Höfe) gehört. Der fiktive Reinigungszuschlag für die Grünfläche sei nicht den Betriebskosten iSd § 21 Abs 1 Z 8 MRG zuzuordnen und daher zurückzuzahlen.
Das Rekursgericht bestätigte in diesem strittigen Punkt den Sachbeschluß der ersten Instanz. Es führte aus:
Gemäß § 23 Abs 2 MRG habe der Vermieter, der die Hausbesorgerarbeiten selbst leistet oder von einer von ihm bestellten und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden Person erbringen läßt, Anspruch auf die in § 23 Abs 1 MRG genannten Beträge. Der Vermieter dürfe jene Beträge unter Betriebskosten verrechnen, die im Falle der Verrichtung der Hausbesorgerarbeiten durch einen angestellten Hausbesorger von den Mietern zu entrichten wären. Zu den dem Hausbesorger iSd § 23 Abs 1 MRG gebührenden Entgelten gehöre nicht nur das vom Landeshauptmann im Verordnungsweg festgesetzte Entgelt nach § 7 HGB, sondern auch das von ihm in Mindestlohntarifen festgelegte anderweitige Entgelt nach § 12 HGB, soweit es sich nicht um Kosten nach § 24 MRG handle (Würth in Rummel2, Rz 3 zu § 23 MRG).
Während "Ersätze" iSd § 23 Abs 1 Z 1 MRG auf die Mieter unabhängig davon überwälzbar seien, ob der dem Vermieter tatsächlich entstehende Aufwand höher oder niedriger ist, weil § 23 Abs 2 MRG auf die Höhe des dem Vermieter konkret erwachsenen Aufwandes nicht Rücksicht nehme, handle es sich bei Kosten der Betreuung von Grünanlagen um besondere Aufwendungen iSd § 24 Abs 2 MRG, die gemäß § 24 Abs 3 MRG iVm § 21 Abs 3 - 5 MRG Gegenstand einer besonderen Abrechnung seien,
in welcher - im Gegensatz zu den in § 23 Abs 1 MRG erfaßten
Beträgen - der tatsächliche Aufwand ausgewiesen werden müsse. Ein Ersatz fiktiver Kosten im Bereich des § 24 MRG sei dem Gesetzeswortlaut nicht zu entnehmen. Die vom Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien in 48 R 34/88 (MietSlg 40.395) vertretene Rechtsansicht, daß auch der Vermieter, der die Zentralheizungsanlage selbst betreut, das dafür vorgesehene Entgelt gemäß § 23 Abs 1 Z 1 und 2 MRG iVm § 24 MRG beanspruchen könne, teile der erkennende Senat nicht. Derartige Aufwendungen iSd § 24 Abs 2 MRG seien nämlich nicht zu den Entgelten und Ersätzen iSd § 23 Abs 1 Z 1 MRG zu zählen (Würth in Rummel2, Rz 3 zu § 23 MRG). Eine Erweiterung des Umfanges der nach § 23 Abs 2 MRG überwälzbaren Kosten iSd § 23 Abs 1 MRG durch Analogie verbiete sich, weil der Betriebskostenkatalog des § 21 MRG ebenso wie die Aufzählung der Kosten nach § 23 Abs 1 MRG jeweils abschließend geregelt sei und eine Ausdehnung der Verpflichtung der Vermieter (richtig wohl: Mieter) im Bereich der Betriebskosten der Intention des Gesetzgebers widerspräche, zumal er eine klare Eingrenzung der auf den Mieter überwälzbaren Aufwendungen des Vermieters aus dem Titel der Betriebskosten beabsichtigt und für Aufwendungen auf Gemeinschaftsanlagen ohnehin eine Regelung in § 24 MRG vorgesehen habe. Kosten für die Grünpflege seien daher gemäß § 24 MRG nach dem tatsächlichen Aufwand abzurechnen; da der vorliegenden Betriebskostenabrechnung kein konkreter Aufwand für die Grünpflege entnommen werden könne und es auch an einem Vorbringen in erster Instanz zur Höhe des Aufwandes fehle, habe das Erstgericht allfällig aufgelaufene Kosten der Grünflächenbetreuung zu Recht nicht berücksichtigt.
Die (auch noch mit anderen Rechtsfragen befaßte) Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß zur Überwälzbarkeit fiktiver Kosten der Betreuung von Grünanlagen bzw des Betriebes sonstiger Gemeinschaftsanlagen nach § 23 Abs 2 MRG eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle und nunmehr divergierende rekursgerichtliche Entscheidungen vorlägen.
Den hier behandelten Teil des rekursgerichtlichen Sachbeschlusses hat die Antragsgegnerin mit der Begründung angefochten, daß einem bestellten Hausbesorger gemäß § 23 Abs 1 MRG iVm §§ 7, 12 HBG Kostenersatz (gemeint ist wohl primär: Entgelt) auch für die Betreuung von Grünanlagen gewährt werden müsse. Da der Vermieter bei Selbstverrichtung gemäß § 23 Abs 2 MRG Anspruch auf die Beträge nach § 23 Abs 1 MRG habe, und zwar ohne Einschränkung, gebührten ihm auch jene - pauschalierten - Entgeltbestandteile des Hausbesorgers, die dieser für die Betreuung von Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 MRG zu erhalten hätte. Dabei gehe es nicht um die Verrechnung "fiktiver" Kosten; es würde lediglich von der Möglichkeit der Pauschalverrechnung tatsächlicher Kosten Gebrauch gemacht. Für die vom Rekursgericht verlangte gesonderte Verrechnung dieser Kosten bestehe keine Notwendigkeit, weil die fragliche Grünfläche ohnehin allen Mietern zur Verfügung stehe und daher auch alle Mieter nach dem Betriebskostenschlüssel des § 17 MRG an den Kosten zu beteiligen seien (§ 24 Abs 1 MRG). Wenn jedoch tatsächlich nur die konkret aufgelaufenen Kosten auf die Mieter überwälzt werden dürfen, seien diese Kosten noch zu erheben. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß im Sinne einer Abweisung des den strittigen Betrag für Hausbesorgerarbeiten und betreffenden Sachantrages abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
Die Antragsteller und sonstigen Mieter des Hauses haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund
zulässig und iSd Aufhebungsbegehrens - allerdings wegen anderer als
der geltend gemachten sekundären Feststellungsmängel - auch
berechtigt.
Vorweg ist daran zu erinnern, daß die Entscheidung, zumindest für die
Reinigung der befestigten Hoffläche stehe der Antragsgegnerin eine
Betriebskostenforderung nach Maßgabe des einem Hausbesorger für die
Reinigung von Gehsteigen gebührenden Entgelts zu, von den
Antragstellern nicht weiter angefochten wurde und daher ihnen
gegenüber in Rechtskraft erwachsen ist. Es verbietet sich daher eine
Überprüfung dieses Teils der Betriebskosten, etwa unter dem
Gesichtspunkt, ob tatsächlich die gesamte Hoffläche "begehbar" iSd
Punktes IV. des Wiener Mindestlohntarifs für Hausbesorger ist (vgl
dazu MietSlg 26/6; MietSlg 36/14; 8 Ob A 260/94). Ebenso kann
dahingestellt bleiben, ob einem Hausbesorger diese Dienstleistung
nach § 4 Abs 1 lit a iVm § 7 HBG oder nach § 4 Abs 3 HBG iVm § 12 Abs
1 HBG zu entlohnen wäre. Für die Betreuung einer Grünfläche, deren
natürliche Zweckbestimmung sicherlich nicht darin besteht, als Gehweg
für die Bewohner des Hauses zu dienen, gebührt das die Schneeräumung
und Betreuung bei Glatteis einschließende "Gehsteigreinigungsentgelt"
jedenfalls nicht. Es ist vielmehr davon auszugehen, daß die
Antragsgegnerin - wenn überhaupt - fiktives Hausbesorgerentgelt
nur für Dienstleistungen verlangen kann, die außerhalb des in § 4 Abs
1 HBG umschriebenen (gesetzlichen) Pflichtenkreises eines
Hausbesorgers stehen. Es bleibt zu erörtern, ob auch dafür gebührende
Entgelte dem § 23 Abs 1 Z 1 MRG zu unterstellen sind und ob sie über
die Sonderregelung des § 23 Abs 2 MRG in die Betriebskosten (§ 21 Abs
1 Z 8 MRG) einfließen können, obwohl die Kosten für die Betreuung von
Grünanlagen zu den besonderen Aufwendungen des § 24 MRG (Abs 2 leg
cit) zählen.
Ein Entgelt für die Betreuung von Grünanlagen gebührt dem
Hausbesorger nur, wenn ihm diese Dienstleistung - sei es auch nur
schlüssig (9 Ob A 178/93) - aufgetragen wurde. Auch dieses Entgelt,
auf das in § 12 HBG ausdrücklich Bedacht genommen wurde, zählt zu den "dem Hausbesorger gebührenden Entgelten" iSd § 23 Abs 1 Z 1 MRG, wenn die Dienstleistung mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang steht (§ 4 Abs 3 HBG). Daß dies für die Betreuung von Grünanlagen grundsätzlich zutrifft, wurde bereits gesagt (MietSlg 27/14; Arb 10.997; 8 Ob A 260/94 ua); auch die Bestimmungen des § 24 Abs 2 MRG und die Erlassung eigener Mindestlohntarife für die Betreuung und Bedienung von Anlagen und Einrichtungen auf Liegenschaften (darunter ausdrücklich erwähnt die Betreuung von Grünflächen und Gartenanlagen) sprechen für diesen Zusammenhang.
Nun hat bereits das Rekursgericht ausgeführt, daß zu den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten iSd § 23 Abs 1 Z 1 MRG auch das anderweitige Entgelt nach § 12 HBG zählt (WoBl 1993, 13). Als Entgelt kommen nämlich alle im HBG als solche bezeichnete Beträge in Betracht (5 Ob 12/95). Eine Einschränkung ist unter dem Gesichtspunkt, daß § 23 Abs 2 MRG dem Vermieter einen Anspruch auf fiktives Hausbesorgerentgelt gewährt, wenn er die Hausbesorgerarbeiten selbst oder durch eine von ihm bestellte und entlohnte, nicht als Hausbesorger anzusehende Person erbringt, nur insoweit zu machen, als ein vom Vermieter beanspruchtes fiktives Entgelt leistungsbezogen und durch ein Gesetz im materiellen Sinn determiniert sein muß. Außerdem gebietet es die vom Gesetzgeber intendierte prinzipielle Überwälzbarkeit von Betriebskosten auf alle Mieter, daß ein dem § 23 Abs 1 Z 1 MRG (also nach § 21 Abs 1 Z 8 MRG den Betriebskosten) zu unterstellendes Hausbesorgerentgelt nur für Arbeiten gebühren kann, die allen Mietern des Hauses zugutekommen.
Alle diese Voraussetzungen treffen für die Betreuung einer allen Mietern des Hauses zur Verfügung stehenden Grünanlage zu, soweit es sich um das Reinigen (zB das Entfernen von Papierabfällen), das Bewässern und/oder das maschinelle Mähen samt Entfernen des Grases handelt. Für diese Dienstleistungen sehen nämlich die geltenden Mindestlohntarife (hier der des Bundeslandes Wien für die Liegenschaftsbetreuung im Jahr 1990, abgedruckt in ImmZ 1990, 11 f) ein bestimmtes Mindestentgelt pro Quadratmeter Grünfläche vor. Bedenken dagegen, dem Vermieter, der die entsprechenden Arbeiten selbst leistet oder durch eine von ihm entlohnte Person, die nicht Hausbesorger ist, leisten läßt, nach Maßgabe des Mindestlohntarifs ein fiktives Hausbesorgerentgelt gemäß § 23 Abs 2 MRG zuzugestehen, könnten sich also nur noch daraus ergeben, daß Kosten, die (auch) zu den besonderen Aufwendungen iSd § 24 MRG zählen, generell von der Regelung des § 23 Abs 2 MRG ausgenommen sind.
Diese Bedenken, die das Rekursgericht zu seiner ablehnenden
Entscheidung führten, teilt der erkennende Senat nicht. Zu Recht
weist die Revisionsrekurswerberin darauf hin, daß dann, wenn - wie
im gegenständlichen Fall - ohnehin alle Mieter von den fiktiv
verrechneten Dienstleistungen profitieren und sie daher dem dem
Vermieter nach dem Verteilungsschlüssel des § 17 MRG abzugelten
haben, das dem Vermieter in § 23 Abs 2 MRG zugestandene Privileg
nicht davon abhängig gemacht werden kann, ob es sich - ließe man
die Verweisung des § 21 Abs 1 Z 8 MRG auf den in § 23 MRG bestimmten
Beitrag für (fiktive) Hausbesorgerarbeiten außer Betracht - um
besondere Aufwendungen iSd § 24 MRG handelt. Die Abrechnung der von den Mietern zu tragenden Kosten würde nur unnötig erschwert. Für das Reinigen, Bewässern und Mähen einer Grünanlage, die allen Mietern zur Verfügung steht, kann daher der Vermieter gemäß § 23 Abs 2 MRG das im Mindestlohntarif vorgesehene Entgelt in Rechnung stellen.
Wie hoch dieses Entgelt ist, läßt sich im konkreten Fall noch nicht sagen. Durch die generelle Ablehnung einer fiktiven Entlohnung für die Reinigung der Grünfläche im Hof blieb nämlich unerörtert, welche Leistungen erbracht wurden. Das unzulässige Begehren nach Bezahlung des Entgelts für Gehsteigreinigung, das alle nach den vorstehenden Ausführungen zu beanspruchenden Entgeltsteile für die Betreuung der Grünfläche weit übersteigt, ließ erst gar nicht die Frage auftauchen, für welche der in Punkt IV. Z 1 des Wiener Mindestlohntarifs 1990 für die Betreuung von Anlagen auf Liegenschaften angeführten Leistungen fiktives Hausbesorgerentgelt beansprucht wird. Um das zu klären, bedarf es einer Verfahrensergänzung durch das Erstgericht.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
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