Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Hofmann als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Angst, Dr.Kellner, Dr.Pimmer und Dr.Zechner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.) Peter K*****, ***** 2.) Daniela K*****, ***** ***** ***** beide vertreten durch Dr.Hella Ranner und Dr.Franz Krainer, Rechtsanwälte in Graz, wider die beklagte Partei Anton K*****,***** ***** vertreten durch Dr.Alfred Lind und Dr.Klaus Rainer, Rechtsanwälte in Graz, wegen restlicher S 107.800, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Graz vom 29.April 1993, GZ 4 b R 9/93-56, womit infolge Berufung der Kläger das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Graz vom 19.November 1992, GZ 40 Cg 67/92-48, teilweise abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil, das, soweit die Klagsforderung mit S 117.000 festgestellt und ein Betrag von S 9.200 s.A. zugesprochen wurde, unangefochten in Rechtskraft erwuchs, wird im Umfang als ausgesprochen wurde, daß die - im Revisionsverfahren mit S 107.800 begrenzte - Gegenforderung nicht zu Recht besteht sowie im Kostenpunkt aufgehoben. Insoweit wird die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
Der Beklagte und seine Schwester Betty-Marie A***** waren Hälfteeigentümer der Liegenschaft EZ ***** KG S*****, auf der das Doppelwohnhaus G*****straße 11 und 13 errichtet wurde. Die Kläger bezogen dieses Haus nach Annahme eines Kaufanbots des Beklagten im Herbst 1985, bevor eine Realteilung der Liegenschaft erfolgt war; zu dieser Realteilung kam es auch in der Folge nicht.
Die Kläger begehrten, soweit dies für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung ist, den Zuspruch des Betrages von S 118.000 s.A. Sie brachten vor, Bedingung und Voraussetzung für den Liegenschaftskauf sei gewesen, daß die nur im Miteigentum des Beklagten stehende Liegenschaft auf seine Kosten real geteilt werde. Da der Beklagte trotz zahlreicher Aufforderungen seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen sei, hätten ihm die Kläger eine letzte Nachfrist bis 31.7.1987 gesetzt. Der Beklagte habe auch diese Nachfrist nicht eingehalten, sodaß die Kläger den Rücktritt erklärten. Ende September 1987 hätten die Kläger die Liegenschaft geräumt und die Schlüssel dem Beklagten zu Handen seines Vertreters zurückgestellt. Der Beklagte habe die Kläger durch seine Erklärungen dazu veranlaßt, das Haus ab Dezember 1985 zu benützen. Die Kläger hätten die Möbel zwischenlagern müssen, weil sie zur Zeit der Räumung keine Möglichkeit gehabt hätten, die Möbel anderswo unterzubringen. Die Kläger begehrten daher aus dem Titel des Schadenersatzes den Ersatz der Transport- und Lagerungskosten von S 28.000. Die Kläger seien bereit, für die Zeit der Benützung des Objektes vom Dezember 1985 bis einschließlich September 1987 ein Benützungsentgelt von monatlich S 5.000 zu leisten. Zusätzlich hätten die Kläger die Betriebskosten für die Zeit der Benützung gesondert entrichtet. Das von den Klägern zugestandene Benützungsentgelt betrage somit S 110.000. Unter Anrechnung dieses Betrages mache somit die Forderung der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises S 90.000 aus; zuzüglich die erwähnten Lager- und Transportkosten von S 28.000 ergebe sich der Klagsbetrag von S 118.000.
Der Beklagte wendete bis zur Höhe der Klagsforderung ein diese übersteigendes Benützungsentgelt ein. Ein solches sei in der Höhe von monatlich mindestens S 10.000 angemessen. Die vorausbezahlten S 200.000 seien daher durch die Benützung der Liegenschaft verbraucht.
Die Kläger bestritten den Anspruch des Beklagten auf ein Benützungsentgelt in Höhe der ortsüblichen Miete dem Grunde nach. Da die Kläger bei Abschluß des Vertrages nicht gewußt hätten, daß sie später wegen Nichterfüllung einer Vertragsbedingung den Rücktritt erklären würden, sei es unbillig, sie als redliche Erwerber zur Bezahlung eines ortsüblichen Mietzinses für das erworbene Objekt zu verhalten, zumal darin üblicherweise der Gewinn des Eigentümers bei der Vermietung enthalten sei. Dies würde an der Intention des Bereicherungsausgleichs nach § 921 Satz 2 ABGB vorbeigehen und schon Schadenersatz wegen Nichterfüllung darstellen. Das angemessene Benützungsentgelt sei in einem solchen Fall jeweils individuell und danach festzusetzen, wieviel der Nutznießer selbst - unter Rücksicht auf den mit seinem Vormann vereinbarten Preis, allenfalls unter Bedachtnahme auf den objektiven Wert der gebrauchten Sache - für den fraglichen Zeitraum aufgewendet hätte. Man müsse also vom sogenannten Gebrauchsnutzen ausgehen.
Das Erstgericht sprach im Urteil aus, daß die Klagsforderung mit S 90.000 zu Recht bestehe, die vom Beklagten eingewendete Gegenforderung hingegen mit S 88.000; der Beklagte sei daher schuldig, den klagenden Parteien S 2.000 samt 4 % Zinsen seit 16.10.1987 zu bezahlen; das Mehrbegehren auf Zahlung von weiteren S
119.900 samt 4 % Zinsen seit 16.10.1987 wies es ab.
Das Erstgericht stellte, soweit dies noch für das Revisionsverfahren von Bedeutung ist, folgenden Sachverhalt fest:
Am 21.10.1985 unterfertigten die Kläger ein von Gilbert Z***** verfaßtes Kaufanbot, in dem sie sich bereit erklärten, das Objekt "G*****straße 22 (Landhaus, völlig fertiggestellt, inklusive Küche und Komfortbad, Grundanteil ca 700 m2) nach eingehender Besichtigung und Anerkennung der nachstehenden Kautionen zu kaufen". Als Kaufpreis waren S 2,300.000 angegeben; bei Kaufvertragserrichtung in der ersten Dezemberwoche 1985 sollte eine Anzahlung von S 100.000 fällig sein. Bezugstermin war der 1.12.1985. Neben weiteren Zahlungsmodalitäten, der Provisionsvereinbarung zugunsten der R***** GmbH und der Fixierung eines gemeinsamen Zugangs rechts über die Stiege war folgender Passus enthalten: "Die Verkäufer verpflichten sich das Grundstück auf ihre Kosten zu teilen bzw Sorge zu tragen, daß sämtliche Anschlußgebühren bezahlt sind und dem Käufer durch die Teilung keine weiteren Kosten außer dem vereinbarten Kaufpreis entstehen". Dieses "verbindliche" Kaufanbot, in dem die "Familie K***** Peter" als Käufer und der Beklagte als Verkäufer ausgewiesen waren, sollte bis 30.11.1985 Gültigkeit haben.
Diesem Kaufanbot wurde ein von Etta K***** als Bevollmächtigter des Beklagten unterzeichneter, als "Gegenkaufanbot" bezeichneter handschriftlicher Zusatz beigefügt, in dem der Beklagte erklärte, die Liegenschaft laut den gegebenen Bedingungen um S 2,350.000 verkaufen zu wollen; er bleibe bis zum 22.10.1984, 24 Uhr, im Wort. Die Kläger nahmen dieses Gegenkaufanbot am 22.10.1985 um 19 Uhr an.
Am 1.12.1985 bezogen die Kläger das Haus H*****straße 11. Als der Beklagte anfangs 1986 eine erhöhte Anzahlung von S 200.000 verlangte, die er für die Teilung benötige, zahlte ihm die Zweitklägerin diesen Betrag. Die Kläger waren in der Lage, den gesamten Kaufpreis zu zahlen. Sie drängten den Beklagten immer wieder, das Teilungsverfahren endlich durchzuführen, wurden jedoch immer vertröstet.
Nachdem der Beklagte mit der Miteigentümerin Betty A***** keine Einigung erzielt hatte, reichte er am 11.9.1986 zu 10 Cg 56/87 des Landesgerichtes für ZRS Graz die Klage auf Zivilteilung ein.
Als die Kläger, die früher schon "letzte Nachfristen" gesetzt hatten, von Betty A***** erfahren hatten, daß sie mit einer Realteilung einverstanden wäre, räumten sie dem Beklagten mit Schreiben ihres Vertreters Rechtsanwalt Dr.K***** vom 23.6.1987 eine weitere Nachfrist zur Herstellung der bedungenen Grundbuchsordnung bis 31.7.1987 ein.
Im Juli 1987 entschlossen sich die Kläger, endgültig vom Vertrag zurückzutreten, weil ihnen der Beklagte mitgeteilt hatte, daß die Teilung nicht vor sich gehen würde.
Mit Schreiben ihres Vertreters Rechtsanwalt Dr.K***** vom 24.9.1987 erklärten die Kläger den Rücktritt. Die Kläger forderten die Rückzahlung der von ihnen geleisteten Anzahlung von S 200.000 bis 15.10.1987. Die Kläger teilten dem Beklagten mit, daß sie das Haus längstens bis 15.10.1987 räumen, und wiesen darauf hin, daß sie die Spesen und Kosten der vom Beklagten veranlaßten Übersiedlung noch bekanntgeben würden.
Für diese Übersiedlung in eine Wohnung am G*****gürtel erwuchsen den Klägern Transport- und Lagerkosten von S 28.800. Die Kläger hatten seit ihrem Einzug die Betriebskosten bezahlt.
Mit Schreiben ihres Vertreters Rechtsanwalt Dr.K***** vom 2.10.1987 übermittelten die Kläger dem Beklagten zu Handen seines Vertreters Rechtsanwalt Dr.L***** einen Schlüssel des Hauses H*****straße 11 und teilten mit, sie hätten das Haus ordnungsgemäß geräumt.
Die Kläger kauften etwa im Oktober 1987 eine Eigentumswohnung in G*****gürtel.
Die Kläger legten mit Schreiben vom 15.10.1987 dem Beklagten nochmals ihren Standpunkt dar, sie erklärten sich zur Zahlung eines Benützungsentgelts von monatlich S 5.000 für die Zeit vom 1.12.1985 bis 30.9.1987 bereit. Dieses Benützungsentgelt zogen sie von der von ihnen geleisteten Anzahlung ab, sodaß sich eine Restforderung von S 90.000 zuzüglich der Kosten der Übersiedlung ergab.
Der angemessene Mietzins für das Objekt H*****straße 11 betrug für den Zeitraum 1.12.1985 bis 30.9.1987 monatlich S 9.000 netto.
Diesen Sachverhalt beurteilte das Erstgericht rechtlich dahin, dadurch, daß die Kläger am 22.10.1985 das Gegenkaufanbot des Beklagten vom selben Tag angenommen hätten, sei bereits ein gültiger Kaufvertrag zustande gekommen, in dem alle wesentlichen Punkte fixiert worden seien. Es handle sich nicht um einen Vorvertrag im Sinn des § 936 ABGB, sondern um eine Punktation nach § 885 ABGB, die bereits die wechselseitigen Verpflichtungen der Parteien begründe. Der Beklagte habe sich nicht dazu verpflichtet, seinen Miteigentumsanteil den Klägern zu übergeben, sondern den ihm überlassenen Teil ins Alleineigentum der Kläger zu übertragen. Rechtliche Voraussetzung hiefür sei die Realteilung der Liegenschaft, die von der Leistungspflicht des Beklagten in ihrem Hauptpunkt umfaßt sei. Wenn auch für die Realteilung keine bestimmte Frist vereinbart worden sei, so hätten sich die Kläger doch darauf verlassen dürfen, daß die Realteilung innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen werde. Tatsächlich sei die Realteilung trotz mehrfacher Mahnungen der Kläger bis Ende 1986 nicht erfolgt. Den Beklagten treffe daran zumindest ein Mitverschulden. Er sei daher aus eigenem Verschulden mit seiner Hauptleistung im Sommer 1987 in Verzug gewesen. Den Klägern sei daher das Recht auf Rücktritt vom Vertrag zugestanden.
Nach wirksamem Rücktritt (§ 918 Abs 1 ABGB) hätten beide Vertragsparteien gemäß § 921 ABGB die empfangenen Leistungen zurückzustellen. Dies betreffe die von den Klägern geleistete - ausdrücklich als solche bezeichnete - Anzahlung von S 200.000, der im Zweifel keine Angeldfunktion nach § 908 ABGB zukomme. Diese Forderung sei durch die von den Klägern erklärte Kompensation mit dem Benützungsentgelt von S 110.000, das sind 22 Monatsraten zu je S 5.000, auf S 90.000 reduziert worden. Einen darüber hinausgehenden Schadenersatzanspruch hätten die Kläger nicht bewiesen. Dem Beklagten stehe gemäß § 921 ABGB ein Entgelt für die nachträglich titellos gewordene Nutzung der Liegenschaft durch die Kläger grundsätzlich zu. Bei der Berechnung der Höhe dieses Benützungsentgelts sei zugrunde zu legen, was der Bereicherte sonst auf dem Markt für diesen Vorteil hätte aufwenden müssen und was er sich daher durch den Gebrauch der fremden Sache erspart habe. Bei Sachen, die in der Regel zum Gebrauch überlassen werden, könne daher der Nutzungsvorteil mit dem üblicherweise zu entrichtenden Mietzins gleichgesetzt werden. Dieser Grundsatz gelte dann nicht, wenn die Nutzung Sachen betreffe, die üblicherweise nicht auf so lange Zeit gemietet, sondern käuflich erworben werden. Da die Vermietung von Liegenschaften bzw Häusern auf die Dauer von eineinhalb Jahren durchaus üblich sei, bestehe hier kein Grund, ein vom Mietzins abweichendes Benützungsentgelt festzusetzen.
Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung des Beklagten nicht, der Berufung der Kläger teilweise Folge und änderte das Urteil dahin ab, daß (insgesamt) die Klagsforderung als mit S 117.000, die vom Beklagten eingewendete Gegenforderung als nicht zu Recht bestehend festgestellt wurde; der Beklagte sei daher schuldig, den Klägern S 117.000 samt 4 % Zinsen seit 16.10.1987 zu bezahlen. Das Berufungsgericht übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes und stellte weiters fest:
Mit Schreiben vom 24.9.1987 teilten die Kläger dem Beklagten die Räumung des Hauses H*****straße 11 längstens bis 15.10.1987 mit und wiesen darauf hin, daß sie die Spesen und Kosten der vom Beklagten veranlaßten Übersiedlung noch bekanntgeben würden. An Transport- und Lagerkosten für die Übersiedlung von der H*****straße in die Wohnung G*****gürtel sind den Klägern S 28.800 erwachsen.
Das Berufungsgericht vertrat die Rechtsansicht, Transport- und Lagerkosten seien vom Beklagten, den ein Verschulden treffe, zu ersetzen; diese Kosten wurden in Anwendung des § 273 ZPO mit S 27.000 festgesetzt. Für die Benützung der Liegenschaft durch die Kläger stehe dem Beklagten grundsätzlich eine angemessene Vergütung (Benützungsentgelt) zu. Dies folge aus § 921 Satz 2 ABGB, wonach beide Teile das bereits empfangene Entgelt auf solche Art rückzustellen oder zu vergüten haben, daß kein Teil aus dem Schaden des anderen Gewinn zieht. Der Käufer als Kondiktionsschuldner habe also im Zuge der Rückabwicklung eines Kaufvertrags ungeachtet seiner Redlichkeit nicht nur die Sache selbst zurückzustellen, sondern auch die Vorteile in Geld zu vergüten, die er durch die Verwendung der Sache zum Gebrauch und gegebenenfalls durch die sonstige Nutzung der Sache erlangt habe; dafür sei ein angemessenes Benützungsentgelt zu bezahlen. Bei Bestimmung seiner Höhe komme es auf den konkreten Nutzen des Käufers, insbesondere auf dessen ersparte Auslagen an, die unter Berücksichtigung seiner individuellen Interessenslage zu berechnen seien. Die Bemessung des Benützungsentgelts nach dem ortsüblichen Mietzins werde daher nur in jenen Fällen zu einer angemessenen Lösung führen, in denen man annehmen könne, daß der Käufer ohne den Kaufvertrag keine entsprechende Sache gemietet hätte, folglich sich die Zahlung eines Mietzinses erspart habe. Grundsätzlich werde jedoch davon auszugehen sein, daß der Gebrauch der Sache gerade auf Grund des Kaufes erlangt werden sollte. In diesem Fall sei es aber unangemessen, den Käufer nach Rücktritt vom Kaufvertrag wie einen Mieter zu behandeln, obgleich er gar nicht mieten, der Verkäufer gar nicht vermieten wollte. Die unreflektierte Gleichsetzung des angemessenen Benützungsentgelts mit dem ortsüblichen Mietzins sei daher abzulehnen. Für Sachen, die auf längere Zeit üblicherweise nicht gemietet, sondern käuflich erworben werden, sei das angemessene Benützungsentgelt unter Berücksichtigung des Aufwandes zu ermitteln, den der Käufer hätte vornehmen müssen, um sich den Gebrauchsnutzen einer gleichwertigen Sache durch Kauf und Weiterverkauf nach Gebrauch zu verschaffen. Beim Kreditkauf würden zwei Kalkulationselemente für die Bemessung dieses Benützungsentgelts herangezogen, nämlich der auf die Benützungszeit entfallende Anteil des Kreditzuschlags (womit die Differenz zwischen hypothetischem Barkaufpreis und tatsächlichem Kreditkaufpreis verstanden werde) einerseits und der durch Benützung und Zeitablauf sich ergebende Betrag, welcher der Wertminderung der genützten Sache entspreche, andererseits. In den Fällen, in denen ein Kreditkauf vorliege, werde dem Kriterium des Kreditzuschlags keine nennenswerte Bedeutung zukommen, das Kriterium der Wertminderung durch Abnützung werde hingegen immer zum Tragen kommen, wenn der Käufer die Sache tatsächlich benützt habe; es könne gegebenenfalls in Verbindung mit anderen nach den individuellen Verhältnissen bestimmten Kriterien den brauchbaren Maßstab für die Bewertung jenes Luxus bilden, den der Käufer durch den Gebrauch der Sache erlangt habe. Hier sei davon auszugehen, daß die Kläger ein Haus in G***** erwerben wollten, weshalb sie mit dem Beklagten einen Kaufvertrag schlossen; die Kläger seien auch finanziell in der Lage gewesen, den gesamten Kaufpreis zu bezahlen. Die Annahme, daß die Kläger sich den Gebrauchsvorteil, den sie aus dem durch Rücktritt erloschenen Kauf durch Bewohnen des Objektes erlangt hätten, sonst mietweise verschafft hätten, entbehre daher jeder Grundlage. Vielmehr hätten die Kläger sich anderweitig käuflich "wohnversorgt", wenn sie keinen Kaufvertrag mit dem Beklagten geschlossen hätten. Daraus folge aber, daß der ersparte Vorteil im konkreten Fall nicht mit dem ortsüblichen Mietzins gleichgesetzt werden könne. Der den Klägern durch die Benützung des streitgegenständlichen Objektes für die Dauer von 22 Monaten entstandene Vorteil sei vielmehr mit der Minderung des gemeinen Wertes des Kaufobjekts durch Abnützung über den genannten Zeitraum gleichzusetzen. Diese Wertminderung entspreche prima facie auch dem Nachteil des Beklagten, sodaß deren Ersatz die bereicherungsrechtlich geforderte Äquivalenz zwischen den Streitteilen grundsätzlich herstelle. Dafür, daß die Kläger einen darüber hinausgehenden Vorteil erlangt hätten, bestünden keine Anhaltspunkte. Diese Wertminderung hätten die Kläger aber jedenfalls durch das dem Beklagten zugestandene Benützungsentgelt in Höhe von S 5.000 monatlich abgegolten, zumal der Kaufpreis bei diesem Benützungsentgelt einer Nutzungsdauer von rund 40 Jahren entspreche (§ 273 ZPO). Die vom Beklagten im Berufungsverfahren erörterte Frage der Zinsenersparnis auf Seite der Kläger stelle eine unbeachtliche Neuerung im Berufungsverfahren dar. Insgesamt sei daher die Klagsforderung mit S 117.000, das sind S 90.000 restliche Anzahlung und S 27.000 Transportkosten, gerechtfertigt.
Die Einwendungen des Beklagten gegen sein Verschulden am Verzug seien nicht berechtigt. Wer objektiv seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt und behauptet, an der Erfüllung seiner vertragsmäßigen Verbindlichkeiten ohne sein Verschulden gehindert worden zu sein, sei gemäß § 1298 ABGB dafür beweispflichtig, daß ihn an der Nichterfüllung kein Verschulden treffe. Der Schuldner werde nur dann befreit, wenn er beweise, daß er die ihm obliegenden Pflichten, die durch das Schuldverhältnis bestimmt seien, mit aller Sorgfalt erfüllt habe. Dieser Entlastungsbeweis sei dem Beklagten nicht gelungen. Wesentlich sei hiebei, daß der Beklagte durch sein Verhalten nicht dazu beigetragen habe, die den Klägern geschuldete Realteilung möglichst rasch, zumindest innerhalb einer angemessenen Zeit durchzuführen.
Das Berufungsgericht ließ die ordentliche Revision nicht zu, weil auf die Ausmessung des Benützungsentgeltes die jüngste Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes angewendet worden sei und im übrigen nur Einzelfragen zu lösen gewesen seien.
Die Revision des Beklagten, mit der das Urteil in seinem klagsstattgebenden Teil hinsichtlich eines Teilbetrages von S 107.800 angefochten wird, ist zulässig und berechtigt.
Der Beklagte wendet sich in der Revision ausschließlich gegen den Ausspruch des Berufungsgerichtes, daß seine Gegenforderung nicht zu Recht bestehe; diese wäre vielmehr mit dem Betrag von S 107.800 festzustellen gewesen.
Gemäß § 921 Satz 2 ABGB ist nach Rücktritt vom Vertrag das bereits empfangene Entgelt auf solche Art zurückzustellen oder zu vergüten, daß kein Teil aus dem Schaden eines anderen Gewinn zieht. § 921 Satz 2 ABGB ist ein Anwendungsfall des § 1435 ABGB (SZ 65/5; JBl 1992, 247; Rummel in Rummel, ABGB2, Rz 1 zu § 1435), weil mit dem Rücktritt der rechtliche Grund für das Behaltendürfen entfiel; es handelt sich um einen vom Verschulden unabhängigen Kondiktionsanspruch (JBl 1992, 247; Binder in Schwimann, ABGB, Rz 19 zu § 921). Die Rechtsfolgen sind mit denjenigen des Verwendungsanspruchs nach § 1041 ABGB eng verwandt, so daß die in Lehre und Rechtsprechung zur Bemessung des Verwendungsanspruchs nach § 1041 ABGB entwickelten Grundsätze auch hier herangezogen werden können (vgl SZ 65/5; Rummel in Rummel2, Rz 36 vor § 1431).
Nach Rücktritt vom Kaufvertrag über die Liegenschaft kann der Käufer den bereits dem Verkäufer geleisteten Kaufpreis zurückfordern. Diese Kondiktion wegen nachträglichen Wegfalls des zunächst vorhandenen Leistungszwecks (condictio causa finita) gewährt § 1435 ABGB (vgl Koziol/Welser10 I 415, 432 f). Dementsprechend steht den Klägern der - im Revisionsverfahren nicht mehr strittige - mit Klage geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises zu.
Da sich die Kondiktion auch auf die Vorteile erstreckt, die der Empfänger einer Sache durch deren Verwendung erzielt, muß andererseits dann, wenn das nach Rücktritt vom Vertrag zurückzustellende Objekt gebraucht wurde, ein angemessenes Benützungsentgelt gezahlt werden (JBl 1992, 456; JBl 1992, 247; Binder in Schwimann, Rz 23 zu § 921; Rummel in Rummel, Rz 3 zu § 1437, Rz 15 zu § 1041; Koziol/Welser10 I 424 f, 437). Der Beklagte bekämpft ausschließlich die vom Berufungsgericht vorgenommene Berechnung des Benützungsentgelts, das die Kläger dem Beklagten für die Zeit der Benützung seines Hauses zu bezahlen haben.
Bei der Bemessung des Benützungsentgelts ist davon auszugehen, daß dann, wenn die fremde Sache nur benützt wurde, der Bereicherte nicht ihren Wert zu vergüten, sondern den im Gebrauch liegenden Vorteil herauszugeben hat (JBl 1992, 247; Koziol/Welser10 I 424). Auch der redliche Benützer hat nicht nur die Sache selbst zurückzustellen, sondern auch die Vorteile in Geld zu vergüten, die er durch die Benützung der Sache erlangt hat (SZ 58/138; JBl 1992, 247; Bydlinski in Klang2 IV/2, 519; Honsell in Schwimann, Rz 4 zu § 1437).
Der Oberste Gerichtshof ging bereits in mehreren Entscheidungen davon aus, daß die Höhe des im Gebrauch ligenden Vorteiles nicht ident mit der Höhe des für die Benützung der Sache ortsüblichen Mietzinses sein muß. So wurde in der Entscheidung SZ 58/138 ausgesprochen, daß bei der Rückabwicklung eines Kaufvertrages über einen PKW nach § 921 ABGB das angemessene Benützungsentgelt für den Zeitraum bis zur Rückgabe des Kaufgegenstandes unter Berücksichtigung des Aufwandes zu ermitteln sei, den der Käufer hätte tätigen müssen, um sich den Gebrauchsnutzen eines gleichwertigen PKWs durch Kauf und Weiterverkauf nach Gebrauch zu verschaffen. Die Berechnung des Benützungsentgeltes nach dem ortsüblichen Mietzins würde bei Sachen, die auf lange Zeit üblicherweise nicht gemietet, sondern käuflich erworben werden, zu höchst unbilligen Ergebnissen führen, weil dann das Benützungsentgelt schon in verhältnismäßig kurzer Zeit die Höhe des Barkaufpreises erreichte. Diese Rechtsansicht hielt der Oberste Gerichtshof im Fall der Rückabwicklung eines Kaufvertrages über einen Radlader (JBl 1992, 247) und über ein Reitpferd nach erfolgreicher Irrtumsanfechtung durch die Käuferin (JBl 1992, 456) aufrecht. Im Fall des Radladers ging der Oberste Gerichtshof bei Ermittlung des in Gebrauch liegenden Vorteiles (des Gebrauchsnutzens) von der durchschnittlichen Nutzungsdauer eines solchen Gerätes aus, berücksichtigte dabei aber, daß, wer sich den Gebrauchsnutzen durch Kauf und Weiterverkauf nach Gebrauch verschaffe, auch die relativ hohen Kapitalzinsen tragen müsse; im Fall des Reitpferdes folgte er bei Ermittlung des Gebrauchsnutzens allerdings der Lehre von Honsell in Schwimann, ABGB Rz 4 zu § 1437, daß dem Käufer, der die Rückabwicklung nicht zu vertreten habe, durch Auferlegung eines Benützungsentgeltes nicht die Wertminderung aufgebürdet werden dürfe, die die Sache durch den Verlust der Neuheit erleide. Diese Rechtsansicht führte dazu, daß für die Käuferin, die während des Anfechtungsverfahrens ohnehin ein zweites Reitpferd zur Verfügung hatte, das sie ohne Prozeßführung sonst abgegeben hätte, der herauszugebende Nutzen (subjektive Vorteil) nur in einem kleinen Zeitraum entstand, in dem sie das Pferd bereiten ließ und dafür 50 % der Einstellgebühr erhielt.
Der erkennende Senat schließt sich der letztgenannten Entscheidung an. Entgegen der noch in der Revision vorgetragenen Ansicht kommt eine Bemessung des Bereicherungsanspruches des Beklagten nach der Höhe des ortsüblichen Mietzinses nicht in Betracht. Wer ein Gut käuflich erwirbt, will es eben gerade nicht mieten. In der ersparten Miete kann daher sein Vorteil nicht liegen (Honsell aaO; Apathy, Der Verwendungsanspruch 118 f; derselbe JBl 1978, 531). Nur dann, wenn man annehmen kann, daß der Bereicherte andernfalls den Gebrauchsvorteil entgeltlich aus einem anderen Rechtsgeschäft erlangt hätte, steht nämlich das ersparte Entgelt aus diesem anderen Rechtsverhältnis als Maßstab zur Verfügung (Bydlinski in Klang2 IV/2 520). Für eine solche Bemessung fehlt es aber an den hiezu erforderlichen Feststellungen. Abgesehen davon, daß die vom Berufungsgericht zugrunde gelegte Bemessung nach der Differenz des Wertes der Liegenschaft zum Zeitpunkt ihres Kaufes und dem Ende der Benützung durch die Kläger wohl nur bei kurzlebigen Wirtschaftsgütern, nicht aber bei bebauten Liegenschaften in Betracht kommt, deren Wert durch Knappheit an Baugründen, allgemeiner Nachfragesteigerung oder Spekulation sogar eine Steigerung erfahren könnte, würde durch Bemessung der Höhe der Bereicherung nach der Wertminderung, die das Gut dessen erleidet, der den Rücktrittsgrund zu vertreten hatte, nicht der Gebrauchsnutzen des Bereicherten abgeschöpft, sondern der Vermögensnachteil des vertragswidrig handelnden Verkäufers ausgeglichen (vgl Larenz/Canaris, Lehrbuch des Schuldrechts13 II/2 275).
Unter Anwendung dieser Kriterien ergibt sich, daß die Kläger durch die Benützung des Hauses jedenfalls dann einen Vorteil erlangt hätten, wenn von ihnen keine Betriebskosten gezahlt worden wären. Dieser bei der Berechnung des Benützungsentgelts jedenfalls zu berücksichtigende Vorteil ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben, weil die Kläger die Betriebskosten bereits während der Benützung dem Beklagten ersetzt und auch nie zurückgefordert haben.
Auf das Argument, daß sich der Kläger Kosten eines für die Aufbringung des Kaufpreises zumindest teilweise erforderlichen Kredites erspart hätten, ist schon deshalb nicht einzugehen, weil es sich hiebei um eine unzulässige Neuerung handelt.
Wohl aber ist davon auszugehen, daß die Kläger nach den erstgerichtlichen Tatsachenfeststellungen in der Lage waren, den gesamten Kaufpreis von S 2,350.000,- zu zahlen. Zu dieser Zahlung kam es mit Ausnahme der Anzahlung von S 200.000,- nicht. Die Kläger konnten somit während der Zeit der Benützung des Hauses über einen Betrag von S 2,150.000,- verfügen, ihm somit zinsbringend anlegen. Diesen Vorteil hätten die Kläger nicht erlangt, falls der Beklagte keinen Grund gesetzt hätte, aus dem die Kläger zum Vertragsrücktritt berechtigt waren.
Eine abschließende Beurteilung der Höhe des dem Beklagten danach zustehenden Benützungsentgelts ist derzeit noch nicht möglich, weil diese Fragen mit den Parteien nicht erörtert und die hiefür erforderlichen Tatsachenfeststellungen nicht getroffen wurden. Dies wird das Erstgericht nach der erforderlichen Verfahrensergänzung nachzuholen haben.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 52 ZPO.
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