Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Rohrer, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Kommerzialrat Josef E*****, vertreten durch Dr.Hans Kaska, Dr.Christian Hirtzberger, Rechtsanwälte in St.Pölten, wider die Antragsgegner 1. Therese C*****, 2. Adele P*****, 3. Anna W*****, alle vertreten durch Dr.Markus Distelberger, Rechtsanwalt in Herzogenburg, 4. Otto L*****, wegen Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß den §§ 18 und 19 MRG, infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Erst- bis Drittantragsgegnerinnen gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes St.Pölten als Rekursgericht vom 15. Juni 1994, GZ R 101/94-83, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes St.Pölten vom 20.Dezember 1993, GZ 8 Msch 9/89-77 (ergänzt durch den Beschluß des Bezirksgerichtes St.Pölten vom 18. Jänner 1994, GZ 8 Msch 9/89-79), bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Am 5.12.1989 stellte der Antragsteller beim Erstgericht, das er gemäß § 40 Abs 2 MRG anrief, den Antrag auf Erhöhung des Hauptmietzinses wegen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.
Die Antragsgegner wendeten ein, daß zur Berechnung des Deckungserfordernisses auch künftige Hauptmietzinse zu berücksichtigen seien und nach Wohnungszusammenlegungen und Dachbodenausbau vier neue Mietgegenstände der Kategorie A geschaffen werden könnten, die alleine in den nächsten zehn Jahren bei monatlichem Mietzins von je S 5.000 einen Betrag von S 2,400.000 erbrächten.
Das Erstgericht stellte die notwendigen Erhaltungsarbeiten im Hause mit einer Summe von S 1,646.395,39 fest, setzte (unter Zugrundelegung der außer Streit gestellten Ausstattungskategorie D) ein monatliches Deckungserfordernis bei halbjährlichen Annuitäten in der Zeit vom 1.1.1994 bis 31.12.2003 in Höhe von S 26.000 fest und teilte diesen Betrag auf die Anhebung der Hauptmietzinse der einzelnen Wohnungen auf. Es führte hiezu - soweit dies für das Revisionsrekursverfahren wesentlich ist - folgendes aus:
Die Rechtsmeinung der Antragsgegner, es müßten auch die fiktiv zu erzielenden zukünftigen Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre - und zwar nicht nach den derzeit vorhandenen Wohnungskategorien, sondern nach Wohnungszusammenlegungen, Wohnungsneuschaffung (Dachausbau) und entsprechender Adaptierung derselben, nach den dann gegebenen Kategorien - berücksichtigt werden, sei dem MRG nicht zu entnehmen. Ganz im Gegenteil stelle das MRG hiezu ausschließlich auf den zum Entscheidungszeitpunkt herrschenden Wohnungskategorienzustand und den daraus resultierenden Kategorienmietzins ab. Dies betreffe leerstehende oder vom Vermieter benützte oder von ihm unentgeltlich oder ohne als Mietzins anzusehendes Entgelt überlassene Mietgegenstände. In jedem Fall sei aber der Istzustand Grundlage der Berechnung der fiktiven Kategoriemietzinseinnahmen oder sei bei leerstehenden Wohnungen von der Urkategorie (also den derzeitigen Kategorien) zum Zeitpunkt der Entscheidung erster Instanz auszugehen. Im gegebenen Fall sei daher ausschließlich von Mietgegenständen der Kategorie D im Gesamtausmaß von 424,40 m2 auszugehen und sei damit klar, daß beim derzeitigen Kategoriemietzins von S 7,40/m2 nicht die Rede davon sein könne, daß die Kosten der notwendigen Erhaltungsarbeiten ohnehin darin (also in den anrechenbareen monatlichen Hauptmietzinsen) Deckung fänden.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Erst- bis Drittantragsgegnerinnen nicht Folge und erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs mangels besonderer, eine Zulassung rechtfertigender Umstände für nicht zulässig. Zur im Revisionsrekursverfahren noch strittigen Frage vertrat es folgende Ansicht:
Es seien zwar die während des Verteilungszeitraumes zu erwartenden Mietzinseinnahmen zu berücksichtigen, diese anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse seien aber nach dem ausdrücklich zitierten Absatz 3 des § 16 MRG als Urkategorie heranzuziehen. Die tatsächliche Höhe des Mietzinses sei bedeutungslos. Danach sei die Urkategorie auch für die nicht vermieteten Gegenstände die Kategorie D, bei welcher eine freie Mietzinsvereinbarung auch nach den Bestimmungen des 3. WÄG nicht möglich sei. Daß der Antragsteller im Haus mehrere Wohnungen der Kategorie A schaffen möchte, müsse daher reine Spekulation bleiben und sei weder vom Antrag noch von den Feststellungen des angefochtenen Beschlusses gedeckt.
Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Erst- bis Drittantragsgegnerinnen mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß dahin abzuändern, daß der Antrag des Antragstellers abgewiesen werde; hilfsweise werden Aufhebungsanträge gestellt. Die Zulässigkeit des Revisionsrekurses wird damit begründet, daß (höchstgerichtliche) Rechtsprechung über das Verhältnis des § 18 Abs 1 Z 6 MRG (anrechenbare monatliche Hauptmietzinse) zu § 18 Abs 1 Einleitungssatz (zu erwartende Hauptmietzinseinnahmen) fehle.
Der Antragsteller beantragt in seiner Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs nicht zuzulassen, in eventu ihn "abzuweisen".
Der Revisionsrekurs ist aus dem von den Rechtsmittelwerberinnen genannten Grund zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
Die Rechtsmittelwerberinnen machen geltend, daß auch die zukünftige mögliche Deckung des monatlichen Erfordernisses durch die zu erzielenden Hauptmietzinse zu berücksichtigen sei. Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten habe der Antragsteller zwischen Instandhaltung, Verbesserung sowie Zusammenlegung und Dachgeschoßausbau unterschieden. Daraus ergebe sich eindeutig, daß er mehrere Wohnungen der Kategorie A zu schaffen beabsichtige. Für solche sei im Zeitpunkt der Antragstellung - die zukünftige Mietzinsentwicklung könne nicht abgeschätzt werden - ein Mietzins von jedenfalls S 80 pro m2 marktüblich und zulässig. Dies ergebe für den Verteilungszeitraum voraussichtliche Mietzinseinnahmen von S 2,228.256 lediglich aus den neu zu vermietenden Wohnungen. Das monatliche Erfordernis sei durch die zukünftigen Mietzinseinnahmen daher jedenfalls gedeckt.
Hiezu wurde erwogen:
Die eigentliche (volle) Mietzinserhöhung setzt nach dem Wortlaut des § 18 Abs 1 Z 6 und 7 MRG idF vor dem 3. WÄG voraus, daß das sogenannte monatliche Deckungserfordernis größer ist als die anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse (fiktiven Kategoriemietzinse) aller vermietbaren Mietgegenstände des Hauses, gleichgültig, ob diese vermietet sind, anders verwertet werden oder leer stehen. Darüberhinaus ergibt sich aus dem Einleitungssatz des § 18 Abs 1 MRG, daß auch die mögliche Deckung des monatlichen Deckungserfordernisses in den künftigen Hauptmietzinsen (die ja bei zulässig vereinbarten angemessenen Mietzinsen viel höher sein könnten als die "anrechenbaren") einer Mietzinserhöhung entgegensteht (Würth in Rummel2 § 18 - 19 MRG Rz 4; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 18 MRG Rz 7; Würth in Korinek-Krejci, Handbuch zum Mietrechtsgesetz 373; LGZ Wien MietSlg 37.357 und 40.378). Insoweit kommt daher auch den tatsächlich absehbaren Mietzinseingängen während des Verteilungszeitraumes Bedeutung zu.
Damit ist für die Rechtsmittelwerberinnen aber nichts gewonnen: Die bewilligten Erhaltungsarbeiten haben nämlich mit Kategorieanhebungen oder Dachbodenausbauten, wie sie die Rechtsmittelwerberinnen erwarten, nichts zu tun. Solche Arbeiten sind zwar in den Zusammenstellungen des Antragstellers gesondert ausgewiesen, ungewisse künftige Entwicklungen können aber nicht berücksichtigt werden. Allfällige höhere Einnahmen nach einem bloß möglichen späteren Ausbau sind daher bei der Deckungsprüfung im Sinne des Einleitungssatzes des § 18 Abs 1 MRG nicht anzusetzen. Vielmehr sind bei der Bedachtnahme auf die während des Verteilungszeitraumes zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen solche Möglichkeiten nicht einzubeziehen; für die Entscheidung maßgeblich sind insoweit die tatsächlichen Verhältnisse.
Dem Revisionsrekurs war daher ein Erfolg zu versagen.
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