Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Warta als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Niederreiter, Dr.Schalich, Dr.Tittel und Dr.I.Huber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Ing.Werner S*****, vertreten durch Dr.Anton Gradischnig und andere Rechtsanwälte in Villach, wider die beklagte Partei Johann K*****, vertreten durch Dr.Walter Brunner, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wegen Erbringung einer Leistung (Streitwert S 101.000), infolge Rekurses der beklagten Partei gegen den Beschluß des Oberlandesgerichtes Graz als Berufungsgericht vom 29.September 1994, GZ 3 R 11/94-10, womit infolge Berufung des Klägers das Urteil des Landesgerichtes Klagenfurt vom 18.Oktober 1993, GZ 22 Cg 171/93a-6, aufgehoben wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
Der Beklagte ist Eigentümer der Liegenschaft EZ 4 KG S*****, zu welcher ua das Grundstück 36/1 gehört. Hinsichtlich dieses Grundstücks ist das Vorkaufsrecht der Maria T***** einverleibt. Aufgrund des Teilungsplanes des Dipl.Ing.Werner W***** vom 30.4.1991 soll das Grundstück in dieses und das Grundstück 36/5 geteilt werden. Das geplante Grundstück 36/5 verkaufte der Beklagte - noch vor Durchführung der Teilung - an Maria T*****. Dieser Kaufvertrag wurde mangels Genehmigung des Teilungsplanes bisher nicht im Grundbuch durchgeführt.
Mit dem Teilungsplan des Dipl.Ing.Eberhard R***** vom 6.8.1991 wurde das Grundstück 36/1 in dem Ausmaß, wie es dem Beklagten nach dem Teilungsplan des Dipl.Ing.Werner W***** verbleiben soll, in das Grundstück 36/6 mit einem Ausmaß von 2.140 m2 und in das Grundstück 36/1 im Ausmaß von 228 m2 geteilt. Mit Kaufvertrag vom 14.8.1991/21.10.1991 verkaufte der Beklagte das geplante Grundstück 36/6 an den Kläger. Da der Teilungsplan des Dipl.Ing.Werner W***** - als sogenannter "Vorläuferteilungsplan" - nicht genehmigt worden war, versagte die Bezirkshauptmannschaft F***** mit Bescheid vom 13.1.1992 auch der im Teilungsplan des Dipl.Ing.Eberhard R***** vorgesehenen Teilung die Genehmigung.
Mit Wirkung 1.10.1992 ging die Zuständigkeit für die Bewilligung von Grundstücksteilungen auf die Gemeinden über. Mit Schreiben vom 15.6.1993 teilte die für die Genehmigung der vorliegenden Grundstücksteilungen nunmehr zuständige Gemeinde H***** dem Vertreter des Klägers mit, daß die Bewilligung der angeführten Teilungspläne durch die Bezirkshauptmannschaft F***** (nur) wegen des Fehlens einer Wegdienstbarkeit zugunsten des Grundstücks 36/5 versagt worden sei, daß nunmehr Erklärungen des Klägers, die zur Errichtung eines Servitutsweges notwendige Fläche auf dem Grundstück 36/6 ohne Gegenleistung zur Verfügung zu stellen, sowie des Beklagten, der Abtretung einer für die Verbreiterung der benachbarten Wegparzelle 1007 KG Saurachberg erforderlichen Grundfläche zuzustimmen, vorlägen, so daß nunmehr eine Grundstücksteilung genehmigt werden könnte.
Der Kläger begehrt, den Beklagten schuldig zu erkennen, bei der Gemeinde H***** den Antrag auf Aufteilung des Grundstücks 36/1 KG S***** in dieses und das Grundtück 36/5 gemäß dem Teilungsplan des Dipl.Ing.Werner W***** vom 30.4.1991, GZ 23/12/91, sowie gleichzeitig den Antrag zu stellen, unter der Voraussetzung der Genehmigung dieser Teilung die Unterteilung des dann bestehenden Grundstückes 36/1 in dieses und in das Grundstück 36/6 gemäß dem Teilungsplan des Dipl.Ing.Eberhard R***** vom 6.8.1991, GZ 2273/91, zu bewilligen. Die Teilung des Grundstücks 36/1 in dieses und das Grundstück 36/5 sei nur deshalb nicht bewilligt worden, weil für das zu bildende Grundstück 36/5 keine Zufahrtsmöglichkeit vorgesehen gewesen sei. Diese Versagung sei auch der Grund dafür gewesen, daß die Teilung des (restlichen) Grundstücks 36/1 in dieses und das Grundstück 36/6 (Kaufobjekt des Klägers) nicht bewilligt worden sei, weil die zweite Teilung auf der ersten Teilung aufgebaut habe. Der Beklagte habe auf dem ihm nach der zweiten Teilung verbliebenen restlichen Grundstück 36/1 zugunsten des Grundstücks 36/5 die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens eingeräumt. Aufgrund eines von einem Architekten erstellten Projektes sei auch sichergestellt, daß zwischen dem öffentlichen Weg und dem Grundstück 36/5 eine Zufahrt errichtet werden könne. Der Beklagte sei dem Kläger gegenüber verpflichtet, alles zu unternehmen, um seiner Verpflichtung aus dem Kaufvertrag nachzukommen. Dazu gehörten auch die entsprechenden Antragstellungen bei den Teilungsbehörden. Daß der Kaufvertrag nach (erstmaliger) Ablehnung der Teilungsbewilligung nicht mehr wirksam sein solle, sei niemals Wille der vertragsschließenden Parteien gewesen. Das Festhalten an dieser Rechtsansicht durch den Beklagten verstoße gegen die guten Sitten. Dem Beklagten sei es ohne weiteres möglich, die Bewilligung für die beabsichtigten Teilungen zu erlangen, wenn er nur die dafür erforderlichen Voraussetzungen schaffe. Die Bevollmächtigung des Klagevertreters in Punkt VIII des Kaufvertrages habe nur die Erlangung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, nicht aber auch die Erlangung der Teilungsbewilligung umfaßt.
Der Beklagte beantragt die Abweisung des Klagebegehrens. Gemäß Punkt VI des Kaufvertrages trete dessen Rechtswirksamkeit erst mit seiner behördlichen Bewilligung ein. Die Teilung setze nach § 4 Krnt.GrundstücksteilungsG voraus, daß sie genehmigt und auf dem Plan vermerkt wurde, daß er mit dem Genehmigungsbescheid übereinstimmt. Die seinerzeit zuständige Teilungsbehörde habe diese Genehmigung abgelehnt. Damit sei die Bildung des Kaufgegenstandes unmöglich geworden. Der Beklagte habe alles getan, um den Eintritt der Rechtsbedingung zu ermöglichen. Überdies habe er gemäß Punkt VIII des Kaufvertrages den Klagevertreter bevollmächtigt, alles zu unternehmen, damit das Rechtsgeschäft wirksam werde. Aufgrund des nunmehr rechtsunwirksam gewordenen Kaufvertrages sei der Beklagte nicht mehr verpflichtet, mit dem Kläger und einem Dritten einen Kaufvertrag und einen Servitutsvertrag geänderten Inhalts abzuschließen. Abgesehen davon sei der zwischen den Streitteilen geschlossene Kaufvertrag aber auch deshalb unwirksam, weil die Vorkaufsberechtigte von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht habe.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Den Beklagten habe wohl die Pflicht getroffen, am Eintritt der Bedingung mitzuwirken und um die erforderlichen Genehmigungen anzusuchen, weil der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der behördlichen Genehmigung abgeschlossen worden sei. Da nunmehr feststehe, daß die Teilungsbewilligung versagt worden sei, träfen ihn keine weiteren Rechtspflichten mehr. Aufgrund des unwirksam gewordenen Vertrages könne der Kläger keine weiteren Antragstellungen vom Beklagten fordern. Dazu wäre der Abschluß eines neuen Kaufvertrages erforderlich.
Das Berufungsgericht hob das Urteil des Erstgerichtes auf, verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück und sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000 übersteige und der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Maßgeblich für die Beurteilung der Wirksamkeit des Kaufvertrages sei, ob die Streitteile mit Punkt VI des Kaufvertrages bloß die Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde oder aber auch die Genehmigung der Grundstücksteilung verstanden hätten. Die erforderliche Entscheidung einer Grundverkehrsbehörde sei immer Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Kaufvertrages über eine Liegenschaft. Von der Genehmigung einer Grundstücksteilung könne das aber nicht von vornherein angenommen werden. Daher bedürfe es der Klärung, ob die Vertragsteile diese Vertragsbestimmung dahin verstanden hätten, daß der Vertrag erst dann rechtswirksam werden solle, wenn auch die beiden Teilungspläne bewilligt worden seien. Hätten die Streitteile die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages auch von der Entscheidung über die Teilungspläne abhängig gemacht, dann wäre der aufschiebend bedingt abgeschlossene Kaufvertrag mit der Abweisung der Genehmigung der Teilung ex tunc unwirksam; dann wäre der Beklagte auch nicht mehr zu einer neuerlichen Antragstellung verpflichtet; seine Weigerung, einen weiteren Antrag zu stellen, verstieße dann auch nicht gegen Treu und Glauben. Hätten die Streitteile unter dem Begriff der behördlichen Genehmigung aber bloß die Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde verstanden, dann könne von einer Rechtsunwirksamkeit des Kaufvertrages infolge Versagung der Genehmigung der Teilungspläne nicht gesprochen werden. Aufgrund des dann noch immer wirksamen Kaufvertrages wären beide Vertragsparteien verpflichtet, alles zu unternehmen, was zur Verwirklichung des Vertragswillens führe. Da die nunmehr für die Teilungsbewilligung zuständige Behörde die Bewilligung aussprechen würde, wäre der Beklagte dann auch verpflichtet, den erforderlichen weiteren Antrag zu stellen, seine Weigerung zur weiteren Antragstellung verstieße dann gegen Treu und Glauben. Bei dieser Beurteilung komme es nur auf die Sachlage zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung an; zu diesem Zeitpunkt stehe fest, daß die Teilungsbewilligung nicht endgültig versagt worden sei. Das Erstgericht werde daher den Sachverhalt mit den Parteien in der aufgezeigten Richtung zu erörtern und die dazu allenfalls angebotenen Beweise aufzunehmen haben. Da der mögliche Umfang der noch ausstehenden Stoffsammlung nicht abzusehen sei, lägen die Voraussetzungen des § 496 Abs 3 ZPO nicht vor.
Der dagegen vom Beklagten erhobene Rekurs ist im Ergebnis nicht berechtigt.
Gemäß § 1 Abs 1 Krnt. GrundstücksteilungsG 1985 LGBl Nr 3 idF des Landesgesetzes LGBl 1992/104 bedarf die Teilung eines Grundstücks der Genehmigung der Gemeinde. Die Genehmigung ist vom Eigentümer des Grundstücks oder von dessen Rechtsnachfolger von Todes wegen zu beantragen (§ 1 Abs 3 leg.cit.). § 2 leg.cit. enthält verschiedene Versagungsgründe. Im Gegensatz zu den Bestimmungen der einzelnen Grundverkehrsgesetze, wonach der Eigentumserwerb an den diesen Gesetzen unterliegenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken nur mit Zustimmung der zuständigen Grundverkehrskommission zulässig ist und ein der Genehmigungspflicht unterliegender Rechtserwerb mit der Versagung der Genehmigung rechtsunwirksam wird (§ 33 Abs 1 Krnt. GrundverkehrsG LGBl 1994/104), was von der Rechtsprechung nunmehr einheitlich als aufschiebende Rechtsbedingung aufgefaßt wird, so daß im Fall der Versagung der Genehmigung der Vertrag ex tunc unwirksam ist (SZ 52/1; SZ 52/165; SZ 53/140; JBl 1985, 445 uva), enthalten weder das Liegenschaftsteilungsgesetz noch das Krnt.GrundstücksteilungsG Bestimmungen, wonach im Fall der Versagung der Teilung eines Grundstücks auch der über ein Trennstück geschlossene Kaufvertrag unwirksam wird. Eine Rechtsbedingung für die Gültigkeit eines solchen Kaufvertrags enthalten die genannten Gesetze somit nicht. Ein Kaufvertrag über einen Grundstücksteil ist daher nicht genehmigungspflichtig und selbst schon vor der Herstellung des Teilungsplanes wirksam. Das LiegenschaftsteilungsG, welches nur die grundbücherliche Teilung, also die Durchführung der Teilung im Grundbuch zum Gegenstand hat, schließt nicht einmal aus, daß schon vor der Herstellung eines Teilungsplanes wirksame Verträge an Grundstücksteilen abgeschlossen werden (JBl 1954,68; Rpfl Slg G 727; RZ 1964, 294; NZ 1992, 292).
Dennoch kann die Genehmigung einer Grundstücksteilung auch als Bedingung für die Wirksamkeit eines Kaufvertrages vereinbart werden; in diesem Fall ist die Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht anders zu beurteilen als in dem Fall, daß der Vertrag selbst bewilligungspflichtig wäre (MietSlg 40.063). Die Beurteilung des Berufungsgerichtes, daß im Fall der Vereinbarung einer solchen Bedingung der geschlossene Vertrag wegen des abweisenden Bescheides bereits ex tunc unwirksam sei und der Beklagte zu einer neuerlichen Antragstellung (bei der nunmehr zuständigen Behörde) nicht mehr verpflichtet wäre, kann aufgrund der festgestellten Tatsachengrundlage aber nicht nachvollzogen werden:
Bei der aufschiebenden Bedingung ergibt sich aus dem Sinn des Vertrages schon vor Bedingungseintritt eine Bindung der Vertragspartner: Kein Teil kann sich während des Schwebezustandes einseitig lösen, selbst wenn der Bedingungseintritt unwahrscheinlich wird; der bedingt Verpflichtete schuldet vertragliche Sorgfalt, um für den Fall des Bedingungseintrittes leisten zu können, hat also alles zu vermeiden, was zur Unmöglichkeit führen könnte. Darüber hinaus trifft die Beteiligten in der Regel die Pflicht, am Herbeiführen des Bedingungseintritts mitzuwirken, also um Genehmigung anzusuchen oder an der Errichtung der dafür erforderlichen Urkunde mitzuwirken, und alles zu vermeiden, was zur Bedingungsvereitelung treuwidrig beitragen könnte (Rummel in Rummel, ABGB2 Rz 5 zu § 897 mit vielen Judikaturhinweisen).
Für den vorliegenden Fall bedeuten diese Grundsätze, daß der Beklagte für den Fall der Vereinbarung einer Bedingung verpflichtet wäre, alle für die Genehmigung der Teilung erforderlichen Voraussetzungen zu schaffen. Wurde die von ihm beantragte Genehmigung der Teilung nur aus einem Grund versagt, daß eine solche vom Beklagten zu schaffende Voraussetzung noch fehlt, dann wäre die Versagung auch noch nicht endgültig. Der Beklagte hätte aus den Vorwirkungen des Vertrages trotz erfolgloser Antragstellung diese Voraussetzungen zu schaffen und einen weiteren Antrag zu stellen. Lag der Grund der Versagung, wie der Kläger vorgetragen hat, was aber noch nicht ausreichend feststeht, nur in dem Umstand, daß der für das beabsichtigte Grundstück 36/5 erforderliche Zugang zum öffentlichen Gut fehlt, dann träfe ihn auch jetzt noch die Verpflichtung, diese Voraussetzung für die Bewilligung der Teilung als Voraussetzung für die weitere Teilung zur Bildung des Grundstückes 36/6 zu schaffen. Selbst eine jahrelange Dauer des Schwebezustandes führt nicht zur Ungültigkeit des Vertrages (EvBl 1994/66).
Haben die Streitteile aber die Bewilligung der Teilungen nicht als Bedingung für das Wirksamwerden des Kaufvertrages vereinbart, dann träfe den Beklagten bereits als Teil des Erfüllungsanspruches des Klägers die Pflicht, die in seinem Bereich liegenden Erfüllungshindernisse zu beseitigen. Der vom Berufungsgericht aufgetragenen Verfahrensergänzung bedarf es somit nicht.
Das Erstgericht wird mit den Parteien jedoch zu erörtern haben, ob die ausgesprochene Versagung der Teilungsbewilligungen endgültig ist oder nicht, welche Voraussetzungen durch die vertragschließenden Teile für eine Bewilligung allenfalls noch zu schaffen wären und ob der Beklagte dazu aus den Vorwirkungen des Vertrages oder der Erfüllung des Vertrages verpflichtet ist. Können die Entscheidungsvoraussetzungen für eine Teilungsbewilligung nach den vorliegenden Versagungsbescheiden noch verändert werden, dann hindert die Rechtskraft der Versagungsbescheide nicht eine neuerliche Antragstellung (Ringhofer, Verwaltungsverfahren Anm 12 zu § 68 AVG; VfSlg 8899 uva).
Schließlich wird das Erstgericht aber auch den Einwand des Beklagten zu prüfen haben, daß das dem Kauf des Klägers entgegenstehende Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei.
§ 39 VermG steht dem Begehren des Klägers nicht entgegen; danach bedürfen Pläne im Sinne des LiegenschaftsteilungsG zu ihrer grundbücherlichen Durchführung einer Bescheinigung des Vermessungsamtes, die innerhalb zweier Jahre vor dem Einlangen beim Grundbuchsgericht ausgestellt sind. Diese Frist kann noch nicht abgelaufen sein.
Der im Rekurs gerügte Verfahrensmangel, daß das Berufungsgericht gegen die Pflicht des § 496 Abs 3 ZPO, das Verfahren zu ergänzen und durch Urteil in der Sache zu entscheiden, verstoßen habe, liegt nicht vor, weil das erstinstanzliche Verfahren so mangelhaft geblieben ist, daß eine ergänzende Erörterung des Sachverhalts notwendig ist (Kodek in Rechberger, ZPO Rz 6 zu § 496 mit Judikaturhinweisen).
Dem Rekurs war daher ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über den Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 Abs 1 ZPO. Der Rekurs führte im Ergebnis zu einem Erfolg für den Beklagten, weil nunmehr eine andere Verfahrensergänzung vorzunehmen ist, als sie vom Berufungsgericht aufgetragen wurde.
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