Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei "W*****" Gemeinnützige Bau- und Siedlungs-Gesellschaft m.b.H., ***** vertreten durch Dr.Gerhard Rothner, Rechtsanwalt in Linz, wider die beklagten Parteien 1.) Mag.Christian H*****, und 2.) Eva H*****, beide vertreten durch Mag.Dr.Franz Hafner und Dr.Karl Bergthaler, Rechtsanwälte in Altmünster, wegen S 56.019,-- s.A. infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Wels als Berufungsgericht vom 4.November 1994, GZ R 141/94-31, womit das Urteil des Bezirksgerichtes Gmunden vom 15.November 1993, GZ 2 C 1299/91t-22, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien binnen 14 Tagen die mit S 5.358,14 (darin enthalten S 893,02 USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Die klagende Partei war Wohnungseigentumsorganisator der zunächst mit 36 Wohnungen geplanten, letztlich mit 38 Wohnungen (samt Abstellplätzen) auf der Liegenschaft EZ ***** errichteten Wohnungseigentumsanlage "A*****" in A*****. 3347/10.000 Anteile dieser Liegenschaft, verbunden mit Wohnungseigentum an W 22, haben die Beklagten von der klagenden Partei gekauft und die ihnen im Sommer 1987 übergebene Wohnung im Dezember 1987 bezogen. Der Erwerb stützt sich auf den Anwartschaftsvertrag vom 26.6.1986 sowie den Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 3.6.1987.
Gegenstand des nunmehrigen Rechtsstreites ist, ob die Beklagten eine Nachlaßzahlung auf den Kaufpreis zu leisten haben. Während die Beklagten meinen, maßgeblich für die Berechnung des (insoweit bereits entrichteten) Kaufpreises seien die ihnen von der klagenden Partei in der Endabrechnung vom 9.7.1990 bekanntgegebenen "überprüften und als angemessen anerkannten" Baukosten von insgesamt S 54,469.400,-- gewesen, vertritt die klagende Partei den Standpunkt, der Kaufpreis habe sich an den in einer zweiten Endabrechnung vom 22.5.1991 bekanntgegebenen "tatsächlich aufgewendeten angemessenen" Gesamtbaukosten von S 56,658.384 zu orientieren. Daraus resultiere die Klagsforderung; weitere Ansprüche im Gesamtbetrag von rund 1,6 Mio Schilling, die Gegenstand von derzeit ruhenden Verfahren sind, bestünden gegen die übrigen Wohnungseigentümer.
Die klagende Partei stützt die Klagsforderung auf Zahlung von S 56.019,-- s.A. im wesentlichen auf Punkt XVI Abs 6 ("Ergänzung zu Punkt II") des Anwartschaftsvertrages sowie auf Punkt III Abs 3 ff des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages, wonach die Käufer verpflichtet seien, die von der OÖ Landesregierung "anerkannten Gesamtbaukosten" (so die Diktion im Anwartschaftsvertrag) bzw die "geprüfte Baukostensumme" (laut Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag) anzuerkennen und den Fehlbetrag auch dann zur Gänze aus Eigenleistungen zu erbringen, wenn dieser nicht durch entsprechende Nachtragsdarlehen abgedeckt werden kann. Mit diesen "Gesamtbaukosten" seien nicht nur die förderbaren Kosten gemeint, sondern jene, die tatsächlich aufgewendet und von der OÖ Landesregierung überprüft wurden. Tatsächlich habe die OÖ Landesregierung letztlich Aufwendungen von S 55,040.600,-- als förderbar anerkannt.
Dem hielten die Beklagten, die die Abweisung des Klagebegehrens beantragten, entgegen, daß sie gemäß Punkt II des Anwartschaftsvertrages sowie Punkt III des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages an Eigenmitteln 10 % der förderbaren, von der Landesregierung geprüften Gesamtbaukosten zu zahlen hätten, wobei von den am 9.7.1990 nach Überprüfung der Endabrechnung bekanntgegebenen Gesamtbaukosten und nicht vom Ergebnis einer späteren Nachförderung oder den zur Überprüfung insgesamt eingereichten - auch den nicht förderbaren - Kosten auszugehen sei. Den entsprechenden Betrag (S 54,469.400,--) habe die klagende Partei, nachdem sie mit ihrem Begehren auf Anerkennung weiterer Kosten von S 2,181.500,-- bei der OÖ Landesregierung nicht durchgedrungen sei, selbst als Preisbemessungsgrundlage genannt und durch ihre Prokuristin Maria S***** sogar ausdrücklich mit dem Beisatz anerkannt, den Mehrbetrag von rund S 2 Mio "schlucke der Architekt". Die Wohnungseigentümer hätten daraufhin auf Basis dieser Gesamtbaukosten die noch fehlenden Eigenmittel eingezahlt und entsprechende Dispositionen getroffen. Der nunmehr strittige Mehrbetrag sei erstmals am 2.5.1991 gefordert worden. Er sei auch deshalb nicht zu zahlen, weil die behaupteten Mehraufwendungen unangemessen seien, der Abrechnung widersprächen, gar nicht aufgelaufen oder zumindest nicht nachgewiesen seien. Die Vertragsbestimmungen, die sich mit den Gesamtbaukosten und ihrer Aufbringung beschäftigen, seien im übrigen gemäß § 915 ABGB zum Nachteil der klagenden Partei auszulegen oder als unwirksam iSd § 864a ABGB zu behandeln.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab, wobei es seiner Entscheidung im wesentlichen folgenden Sachverhalt zugrundelegte:
Zwischen der klagenden Partei und dem mit ihr in ständiger Geschäftsverbindung stehenden Architekten Mag.Heinrich T***** bestand ein grundsätzliches Übereinkommen, daß letzterer die bauvorbereitenden Planungen und Behördenwege zunächst "auf eigenes Risiko" macht; erst wenn das Amt der OÖ Landesregierung Förderungsmittel in Aussicht stellt, wird ein schriftlicher Auftrag verfaßt, der dann auch Grundlage für die Berechnung des Honorars ist.
So geschah es auch im vorliegenden Fall: Betreffend das im Jahr 1983 geplante (bzw Umgeplante) Projekt "Am Nußbaumhof III" reichte die klagende Partei am 22.2.1984 (vertreten durch den Architekten) das Ansuchen um Gewährung der (offenbar zuvor in Aussicht gestellten) Förderung ein, und zwar unter Zugrundelegung einer Gesamtbausumme von S 48,585.100,--. In der Folge wurde am 20.7.1984 der (formelle) schriftliche Auftrag an den Architekten zur Durchführung der Bauleitung samt aller damit verbundenen administrativen Abwicklungsarbeiten erteilt; mit dieser Auftragserteilung wurde allerdings dem Architekten auch die Honorierung der vorangehenden Arbeiten, insbesondere Planungsarbeiten, gesichert. Im Auftragsschreiben (an den Architekten) vom 20.7.1984 ist unter anderem ausgeführt, daß "die Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes und der entsprechenden Verordnungen einzuhalten" sind.
Die Vergabe der geplanten Wohnungen erfolgte durch die Gemeinde A*****, die allfälligen Interessenten auch Informationen weitergab. In der zweiten Jahreshälfte 1984 fand in A***** ein Informationsabend statt, an welchem unter anderem der Bürgermeister, sowie seitens der klagenden Partei deren Geschäftsführer Mag.Horst H***** und deren Prokuristin Maria S***** teilnahmen. Letztere erläuterten die Kostensituation und des weiteren, daß es sich um einen geförderten Bau handle, bei welchem 10 % aus Eigenmittel getragen werden müßten.
Mit Beschluß vom 1.10./3.12.1984 bewilligte die OÖ Landesregierung das Projekt "Am Nußbaumhof III" und gewährte hiefür Förderungen nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1968. In der schriftlichen Zusicherung vom 28.12.1984 teilte das Amt der OÖ Landesregierung der klagenden Partei (nachrichtlich auch der OÖ R***** reg.Gen.m.b.H.) unter anderem mit, daß
1.) der Grundstückspreis mit S 1.240,--/m2 Wohnungsfläche festgestellt wird,
2.) die vorgelegten Baupläne vom Oktober/Dezember 1983 (Wohnfläche 3202,49 m2, Loggien 276,95 m2, Terrassen 102,51 m2, Balkone 120,74 m2, Garagen 702,5 m2) einzuhalten sind,
3.) die Gesamtbaukosten in Höhe von S 48,585.100,-- (inklusive USt), sohin ein Quadratmeterpreis von
S 10.910,-- für Haus c
S 10.690,-- für die Häuser a, b, d und e
jeweils zuzüglich Umsatzstezer, vorbehaltlich der Bestimmungen der Gesamtbaukosten- und Ausstattungsverordnung, einzuhalten sind,
4.) dieser Zusicherung folgender Finanzierungsplan zugrundeliegt:
Eigenmittel S 4,858.700,--
Hypothekardarlehen OÖ R*****
S 21,863.200,--
Wohnbauförderungsdarlehen S 21,863.200,--
Der Großteil der Wohnungseigentümer schloß am 27.1.1986 mit der Klägerin einen Anwartschaftsvertrag über die zu errichtende Wohnanlage "Am Nußbaumhof III" ab. Dafür verwendete die Klägerin einen in ihrer Verkaufsabteilung (von der Prokuristin Maria S*****) erstellten Formularvordruck. Die Beklagten traten erst relativ spät als Kaufinteressenten auf und hatten auch nicht an der vorhin angeführten Informationsveranstaltung in A***** teilgenommen. Über Vorsprache bei der Klägerin wurde ihnen von jener ein Formular des Anwartschaftsvertrages in zweifacher Ausfertigung zugeschickt, dessen eine Ausfertigung sie nach Datierung "26.6.1986" und Unterfertigung an die klagende Partei zurückschickten. Dieser Anwartschaftsvertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen:
"II.) Kaufpreis
Der vorläufige Kaufpreis für obige Wohnung samt Garage bzw Abstellplatz setzt sich zusammen aus: .....
Vorläufiger Gesamtkaufpreis
S 1,959.480,-- davon sind vom WEB als
Eigenleistung aufzubringen: Grund samt Aufschließungs- und Nebenkosten
S 139.280,--
Baukostenanteil (dzt 10 % der förderbaren
Gesamtbaukosten) S 178.160,--
Rücklage S 38.600,--
Summe Eigenleis S 356.040,--
Grund- samt Aufschließungs- und Nebenkosten sind bei rechtzeitiger Zahlung ein unveränderlicher Festpreis. Die Baukosten und die Rücklage dagegen sind von der "W*****" auf der Preisbasis 1.7.1984 errechnet, sie werden sich daher bis zu der von der OÖ Landesregierung geprüften und genehmigten Schlußrechnung gemäß Bestimmungen des WBFG verändern. Der WEB ist daher verpflichtet, eine Baukostensumme anzuerkennen, die vom Amt der OÖ Landesregierung für dieses Bauvorhaben endgültig festgesetzt wird. Daher wird sich für den WEB auch hinsichtlich des 10 %igen Baukostenanteiles, bezogen auf die förderbaren Gesamtbaukosten und der 2 %igen Rücklage ein Erhöhungsbetrag ergeben, den sich der WEB verpflichtet, über Aufforderung zur Einzahlung zu bringen.
III.) Wohnbauförderungsgesetz 1968
..... Der WEB hat zur Kenntnis genommen, daß die gegenständliche Wohnhausanlage nach den Bestimmungen des WBFG 1968 aus Mitteln des Landes OÖ gefördert wird. Die Hinweise auf diese gesetzlichen Bestimmungen sind dem Beiblatt "gesetzliche Bestimmungen und Hinweise zum Wohnungserwerb" zu entnehmen und bilden einen wesentlichen Bestandteil des Anwartschaftsvertrages. Der WEB hat damit zur Kenntnis genommen, daß das Land OÖ seine Ansprüche aus dem gewährten Wohnbauförderungsdarlehen und das jeweilige Bankinstitut seine Ansprüche aus dem ebenfalls nach den Bestimmungen des WBFG geförderten Darlehen hypothekarisch gesichert hat bzw sichern wird. Dem WEB ist weiters bekannt, daß im Rahmen des Bauvorhabens eine Baukostenerhöhung erfolgen kann. Da nach den Bestimmungen des WBFG 1968 die erhöhten Baukosten nach Prüfung durch das Amt der OÖ Landesregierung ebenfalls durch Förderungsdarlehen bzw Förderungsmittel abgedeckt wird, räumt der WEB die Eintragung nachträglicher Hypotheken für diese Nachtragsdarlehen den "W*****" ein.....
XVI Abs 2
Ergänzung zu Punkt II: Der WEB nimmt zur Kenntnis, daß er die Gesamtbaukosten, die vom Amt der OÖ Landesregierung im Rahmen der Schlußrechnung anerkannt werden - und zwar auch jene Kosten die nicht durch Ersthypothekardarlehen und Landesdarlehen abgedeckt werden können - über Aufforderung der "W*****" zur Gänze aus Eigenleistungen zu erbringen hat".
Im Juni 1987 wurden die Wohnungen an die Wohnungseigentümer übergeben (die Beklagten zogen erst 12/87 ein).
Am 3.6.1987 wurde der Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen, dessen relevante Bestimmungen unter anderem lauten:
"I.) (Vertragsgegenstand)
Abs 4: Sämtliche in diesen Anwartschaftsverträgen getroffene Vereinbarungen und Bedingungen bleiben vollinhaltlich aufrecht, soweit sie auch nach Abschluß des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages noch anwendbar sind und soferne in diesem Vertrag keine abweichenden Vereinbarungen getroffen werden. Ebenso aufrecht bleibt die der Verkäuferin von den Käufern eingeräumte Hausverwaltervollmacht.
II.) (Inhalt des Vertrages)
Abs 9 (letzter Absatz): Den Käufern ist bekannt, daß das
gegenständliche Bauvorhaben sowohl auf Grundlage des ... WGG als auch
des ... WBFG 1968 bzw des .... BSWG 1983 erfolgt. Dementsprechend
sind die darin enthaltenen Vorschriften und die dazu erlassenen Verordnungen des Landes OÖ, die das Vertragsverhältnis zwischen der Verkäuferin und den Käufern betreffen, entsprechender Bestandteil dieses Vertrages und auf die jeweiligen Rechtsnachfolger zu überbinden.
III.) (Kaufpreis)
Abs 3: Die angegebenen Baukosten und Kosten der Rücklage nach § 15 Abs 2 (WGG) stellen variable Kosten dar und die Käufer nehmen verbindlich zur Kenntnis, daß der in der angeschlossenen Tabelle angegebene Betrag keine Beschränkung des endgültigen Preises nach oben oder nach unten darstellt, da sich auf Grund von Baukostenänderungen auch Änderungen des Kaufpreises ergeben können.
Abs 4: Aus den Bestimmungen des WBFG 1968 und des WGG folgt, daß die Baukostenbeiträge zur Rücklage auf einer vorläufigen Preisbasis errechnet sind und bis zur Endabrechnung und Überprüfung durch das Land OÖ einer Änderung unterliegen. Die Käufer verpflichten sich, die von der OÖ Landesregierung geprüfte Baukostensumme anzuerkennen und den Fehlbetrag auch dann zur Gänze aus Eigenleistungen zu erbringen, wenn er nicht durch entsprechende Nachtragsdarlehen abgedeckt werden kann...."
Am 30.9.1987 stellte Architekt Mag.Ing.T***** beim Amt der OÖ Landesregierung einen Antrag auf Anerkennung von unvorhergesehenen baulichen Erschwernissen; der zuständige Techniker des Amtes der OÖ Landesregierung, Ing.Helmut H*****, stellte in den hiezu vorgelegten Unterlagen einige Fehler fest und vermerkte darauf "maximal 2 %". Gleichzeitig vertrat er die Ansicht, diese 2 % sollten nicht sofort nachgefördert werden, sondern sollte bei der Endabrechnung nach Erbringung der endgültigen Nachweise eine neuerliche Prüfung erfolen.
In der Bauphase führte die Klägerin eine von den ursprünglichen Planunterlagen, abweichende Projektänderung durch, indem zwei ursprünglich vorgesehene Großwohnungen in vier kleine Wohnungen geteilt wurden, sodaß sich die Zahl der Wohneinheiten auf 38 erhöhte. Diesen Änderungsauftrag hatte die Klägerin dem Architekt Mag.Ing.T***** in der Erwartung gegeben, daß die kleineren Wohnungen besser verkauft werden könnten. Folgerichtig wurden deshalb auch zwei weitere Tiefgaragenabstellplätze geschaffen. Auf Grund eines entsprechenden Antrages der Klägerin beschloß die OÖ Landesregierung am 13.11.1989 auf Grund dieser Umplanung eine Nachtragszusicherung. Demnach betrugen die Gesamtbaukosten S 50,461.500,-- wodurch das ursprüngliche Forderungsdarlehen um S 844.400,-- auf S 22,707.600,-- aufgestockt wurde. Dieser Nachtragszusicherung lagen eine Wohnutzfläche von 3254,13 m2, eine Loggiafläche von 441,89 m2, Terrassen von 48,46 m2, Garagen von 786,16 m2 bei Entfall von Balkonflächen zugrunde.
Am 1.12.1989 forderte das Amt der OÖ Landesregierung von Architekt Mag.Ing.T***** eine Stellungnahme bezüglich der Mehrkosten an, die am 8.1.1990 auch einlangte.
Am 11.1.1990 reichte die Klägerin die Endabrechnung bei der Klägerin ein, welcher insgesamt Kosten von
S 56,710.159,51
zugrunde lagen. Am 25.1.1990 überprüfte Ing.H***** die Endabrechnung, wobei er auch das Bauvorhaben an Ort und Stelle besichtigte. Er korrigierte dabei die in der Endabrechung ausgewiesenen Gesamtbaukosten auf S 56,565.900; diese Korrekturen gründeten sich auf die Berichtigung offensichtlicher Rechenfehler und die Änderung der Berechnungsgrundlagen. Nach Abschluß des technischen Berichtes gab Ing.H***** den Akt am 1.3.1990 zur Darlehensaufstockung weiter. Am 13.3.1990 erfolgte eine weitere Nachtragszusicherung, welche von
förderbaren Baukosten von S 54,469.400,--
und einem Förderungsdarlehen von
S 24,511.200,--
ausging. Darauf forderte das Amt der OÖ Landesregierung am 28.3.1990 von der Klägerin eine Gesamtbaukostenaufteilung an, in welcher die Klägerin die geförderten Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen hatte. Diese langte am 25.6.1990 beim Amt der OÖ Landesregierung ein, wobei die Klägerin von den in der Nachtragszusicherung vom 13.3.1990 angeführten Summen ausging.
Im Anerkennungsschreiben vom 28.6.1990 (Beil./5) führte das Amt der OÖ Landesregierung unter anderem aus, daß
1.) die Überprüfung der Baulichkeiten und der Endabrechnung ergeben habe, daß die Bestimmungen des WBFG 1968 eingehalten wurden,
2.) bei den Positionen 13 (Heizung) und 21 (Planverfassung-, Bauleitungs- und Bauverwaltungskosten) Korrekturen durchgeführt worden seien,
3.) von den abgerechneten Gesamtbaukosten in Höhe von
S 56,650.900,--
Baukosten von S 54,469.400,-- als angemessen anerkannt wurden und
4.) für die Mehrkosten von S 2,181.500,-- keine Förderung nach den Bestimmungen des WBFG 1968 in Anspruch genommen werden könne.
Dieses Anerkennungsschreiben langte am 3.7.1990 bei der klagenden Partei ein. In dem danach von der Prokuristin Maria S***** verfaßten, als "Endabrechnung Altmünster III" bezeichneten Schreiben führte die klagende Partei aus:
"Die von der OÖ Landesregierung überprüften und als angemessen anerkannten Baukosten geben wir Ihnen in nachstehender Aufstellung bekannt:
Die laut Endabrechnung errechneten förderbaren Baukosten betragen
S 54,469.400,-- die auf der Preisbasis
1.7.1984 berechneten förderbaren Baukosten betragen
S 48,585.100,--
Erhöhung S 5,884.300,--
Die endgültigen förderbaren Baukosten werden wie folgt aufgeteilt:
Wohnbauförderungsdarlehen laut
Endabrechnung S 24,511.200,--
WBF-Darlehen laut erster Zusicherung
vom 28.12.1984 S 21,863.200,--
Nachtragsdarlehen S 2,648.000,--
Darlehen der R*****
laut Endabrechnung S 24,511.200,--
Darlehen laut erster Zusage
S 21.863.200,--
Nachtragsdarlehen S 2,648.000,--
Eigenmittel der Eigentümer laut
Endabrechnung S 5,447.000,--
bezahlte Eigenmittel laut erster
Zusicherung S 4,858.700,--
Nachzahlung für das gesamte
Bauvorhaben S 588.000,--
S 54,469.400,--
Nach Erhalt dieses Schreibens waren die Wohnungseigentumswerber entrüstet über die im Vergleich zum Anwartschaftsvertrag eingetretene Gesamtkostenerhöhung von ca. S 5,800.000,--. Es wurde eine Hausversammlung abgehalten, bei der der Beschluß gefaßt wurde, daß der Erstbeklagte sowie die WEB R***** und K***** bei Frau Prokuristin S***** vorsprechen und Einsicht in die entsprechenden Unterlagen fordern sollten. Diese Vorsprache fand Ende Juli/Anfang August 1990 statt. In jenem Gespräch erklärte Prokuristin Maria S***** die Erhöhungen damit, daß es Index-, Lohnkosten- und Materialkostenerhöhungen gegeben habe und zwei weitere Wohnungen sowie zwei zusätzliche Garagenplätze geschaffen worden seien, für welche Mehrkosten aufgelaufen seien. Die nachträglichen Flächenberichtigungen hätten sich aber bei den Grundkostenanteilen nur minimal ausgewirkt, sodaß sich eine diesbezügliche Nachberechnung nicht auszahle. Die WEB Heidemarie K***** ist als Sekretärin einer anderen Wohnbaugesellschaft tätig, sie hat in ihrem Beruf mit Hausverwaltung und auch Wohnungsverkauf zu tun. Sie verlangte bei dieser Unterredung das Anerkennungsschreiben des Amtes der Landesregierung, welches den drei anwesenden WEB von Prokuristin Maria S***** auch in Fotokopie vorgelegt wurde. Nach Einsichtnahme stellte Heidemarie K***** fest, daß das Land in Ansehung der von der Klägerin abgerechneten Gesamtbaukosten für einen Teilbetrag von S 2,181.500,-- keine Förderung nach den Bestimmungen des WBFG gewährt hatte. Auf die Frage, was mit diesen S 2,000.000,-- sei, erklärte Prokuristin Maria S*****, das schlucke der Architekt, es seien ohnehin beim Honorar des Architekten Abstriche gemacht bzw sei die Schlußrechnung korrigiert worden. Im übrigen sei mit den Professionisten auch nicht alles abgerechnet worden. Der Erstbeklagte, Heidemarie K***** und Veronika R***** gewannen aus dieser Mitteilung der Prokuristin Maria S***** den Eindruck, die Wohnungseigentumsbewerber bräuchten sich um den Mehrbetrag von rund S 2,000.000,-- nicht mehr kümmern. Sie trafen nach dieser Unterredung auch die entsprechenden finanziellen Dispositionen.
Am 9.11.1990 stellte Architekt Mag.Ing.T***** an das Amt der OÖ Landesregierung ein Ansuchen um Abänderung der Nutzfläche mit der Begründung, im Gartengeschoß seien Loggien ausgeführt worden, die bisher aber nur als private Freiflächen berechnet worden seien. Er sprach deswegen auch am 4.12.1990 persönlich vor. Am 25.1.1991 korrigierte Ing.H***** auf Grund dieser Vorsprache nachträglich die Fläche und erkannte zusätzliche Erschwernisse auf Grund nachgebrachter Urkunden an. Am 13.3.1991 stellte die klagende Partei beim Amt der OÖ Landesregierung ein Ansuchen um Abänderung der Endabrechnung auf Grund nachträglicher Änderungen. Daraufhin wurde die klagende Partei vom Amt der OÖ Landesregierung am 22.4.1991 telefonisch aufgefordert, eine neue Aufteilung der Gesamtbaukosten vorzulegen. In einer sodann erfolgten weiteren Nachtragszusicherung vom 11.4.1991 wurden die angemessenen Baukosten neu mit
S 55,040.600,-- festgesetzt. Die Klägerin legte die neu berechnete Gesamtkostenaufteilung am 21.5.1991 beim Amt der OÖ Landesregierung vor, welches am 3.6.1991 die Anerkennung der Endabrechnung dahin abänderte, daß gemäß der Nachtragszusicherung vom 11.4.1991 nunmehr Baukosten in Höhe von S 55,040.600,-- als angemessen gemäß § 34 WBFG anerkannt wurden, während für einen Mehrbetrag von
S 1,616.300,-- die Förderung (nach wie vor) versagt blieb.
Bereits mit Schreiben vom 18.2.1991 hatten die WEB von der klagenden
Partei die umgehende Einverleibung des Eigentumsrechtes begehrt. In
einem an die Hausgemeinschaft (zu Handen des Erstbeklagten)
gerichteten Schreiben vom 13.3.1991 gab die klagende Partei unter
anderem bekannt: "Die Eintragung ins Grundbuch kann erst nach
endgültiger Bauendabrechnung erfolgen....... Bei den Ihnen im vorher
übermittelten Schreiben über die Bauabrechnung wurden lediglich die
förderbaren Baukosten mitgeteilt. Da jedoch Gesamtbaukosten von S
56,650.900,-- tatsächlich angefallen sind, haben wir um eine
nochmalige Prüfung der förderbaren Baukosten bei der Wohnbauförderung
ersucht, damit die entstandenen nicht geförderten Baukosten, die von
Ihnen zu zahlen sind, durch Anhebung des Förderungsdarlehens
verringert werden können.........". Nach einem am 2.4.1991 zwischen
dem Erstbeklagten und dem Geschäftsführer der klagenden Partei (Mag.H*****) stattgefundenen Gespräch teilte die klagende Partei in einem weiteren Schreiben vom 9.4.1991 an die Hausgemeinschaften unter anderem mit: "....Bedauerlicherweise ist die mit Schreiben vom 9.7.1990 an Sie ergangene Abrechnung unrichtig und ist als gegenstandslos anzusehen. Die interne Nachkontrolle, welche urlaubsbedingt leider erst im Herbst möglich war, hat den Fehler aufgezeigt, sodaß es erforderlich war, die im Schreiben vom 13.3.1991 angeführten Schritte bei der Wohnbauförderung einzuleiten....". Im folgenden Schreiben vom 12.4.1991 verwiesen die Hausgemeinschaften darauf, daß die Endabrechnung bereits mit Schreiben vom 9.7.1990 erfolgt sei und Frau Prokuristin Maria S***** den ursprünglichen Betrag anerkannt habe. Am 2.5.1991 richtete die klagende Partei an die WEB ein als "Information über die Baukostenendabrechnung" bezeichnetes Schreiben, in welchem unter anderem neuerlich mitgeteilt wurde, daß die vorgelegte Bauabrechnung als gegenstandslos zu bezeichnen sei.
Am 22.5.1991 erstellte die Klägerin die (zweite) Endabrechnung, in welcher die Baukosten für das gesamte Bauvorhaben mit
S 56,658.384,--,
die förderbaren Baukosten mit
S 55,040.600,--,
die nichtförderbaren Baukosten mit
S 1,617.784,-- mitgeteilt und die entsprechenden Nachzahlungen gefordert wurden. Der Versuch der Klägerin, die nichtförderbaren Mehrkosten teilweise durch ein zusätzliches Darlehen abzudecken, scheiterte daran, daß von Seiten der WEB das (vom Land mehrfach, bereits anläßlich der ersten Zusicherung) geforderte schriftliche Einverständnis für die vorrangige Sicherstellung nicht erteilt wurde (dies ist auch der Grund, warum der Klagsbetrag nicht mit der in der zweiten Endabrechnung geforderten Nachzahlung übereinstimmt).
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht im wesentlichen aus, daß in Interpretation der betreffenden Punkte des Anwartschaftsvertrages und des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages von den WEB lediglich die im Anerkennungsschreiben des Amtes der OÖ Landesregierung vom 28.7.1990 als angemessen anerkannten Baukosten von S 54,469.500,-- zu bezahlen seien; auch die klagende Partei habe diese Vertragsbestimmungen in diesem Sinne ausgelegt, da sie in ihrer Endabrechnung vom 9.7.1990 und darüber hinaus durch die anläßlich des Gespräches Ende Juli/Anfang August 1990 deponierte Erklärung ihrer Prokuristin Maria S***** (wonach den Mehrbetrag der Architekt "schlucke") Gesamtbaukosten in dieser Höhe anerkannt habe.
Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung bei voller Billigung der erstrichterlichen Beweiswürdigung aus folgenden rechtlichen Erwägungen:
Zu den am Kostendeckungsprinzip orientierten Preisbildungsvorschriften des im gegenständlichen Fall anzuwendenden WGG habe das Höchstgericht mit Erkenntnis 5 Ob 42/90, WoBl 1991/70, ausgesprochen, daß Preisvereinbarungen einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) mit dem Erwerber eines Liegenschaftsanteiles nur insoweit rechtsunwirksam sind, als sie zum Nachteil des Vertragspartners der GBV von diesen Bestimmungen abweichen, sodaß eine Abweichung zum Vorteil des Vertragspartners gültig sei. In der Entscheidung 5 Ob 85/91, WoBl 1992/33, habe dann das Höchstgericht diesen Grundsatz in Ansehung des Rechtsverhältnisses der GBV zu einem Nutzungsberechtigten/Mieter wiederholt und ausgeführt, daß die GBV alle jene Vertragsbestimmungen gegen sich gelten lassen müsse, die den Nutzungsberechtigten im Vergleich zur gesetzlich möglichen Entgeltsforderung begünstigen. Demnach berührten - auch nach zustimmender Glosse von Call, WoBl 1992, 37 - Verstöße gegen das Kostendeckungsprinzip zugunsten des Vertragspartners der GBV die zivilrechtliche Rechtswirksamkeit einer derartigen Vereinbarung nicht. Da sich die beklagten Parteien im gegenständlichen Fall auf einen gegenüber §§ 13 ff WGG günstigeren Vertragsinhalt berufen hätten (Baukostenfeststellung durch das Land OÖ im Rahmen der Richtlinien des WBFG und Ausstattungs- und Gesamtbaukostenverordnung) gehe dieser vor.
Was die Auslegung der konkreten Preisvereinbarung betreffe, sei zunächst auf die Frage der Rechtswirksamkeit der Bezugnahme auf das die Baukostenabrechnung betreffende Prüfergebnis des Amtes der OÖ Landesregierung einzugehen:
Nach der Generalklausel des § 24 Abs 1 WEG seien Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder zu beschränken, rechtsunwirksam. In einem von einer Mit- und Wohnungseigentümerin gegen eine gemeinnützige Bauvereinigung angestrengten Verfahren auf Legung einer detaillierten Abrechnung der Grund- Bau- und Finanzierungskosten, in welchem die beklagte GBV einwendete, die Wohnungseigentumsbewerber hätten sich vertraglich der zu legenden (in der Folge auch gelegten und vom Land W***** genehmigten) Abrechnung unterworfen, sodaß es einer näheren Aufschlüsselung nicht bedürfe, habe das Höchstgericht dieser Bestimmung in 5 Ob 89/88, WoBl 1989/88, judiziert, daß ein Ausschluß der Rechnungslegungspflicht des Organisators gegenüber den Wohnungseigentumsbewerbern durch die Bindung an das Prüfungsergebnis der Landesregierung die Position des zu schützenden Vertragsteiles beträchtlich abschwäche und durch die bei der Prüfung zu beachtenden Pflichten des Förderungsgebers nicht aufgewogen werde, komme doch dem Vertragspartner der GBV bei der Prüfung der Endabrechnung keine Beteiligtenstellung zu, weshalb eine deratige Vereinbarung rechtsunwirksam sei. Die Bestimmung des § 24 Abs 1 WEG habe allerdings nur relative Wirkung und sei daher nur zu beachten, wenn sich der Wohnungseigentumsbewerber als der regelmäßig schwächere Teil darauf beruft, weil § 24 Abs 1 WEG dem wirksungsvollen Schutz der rechtlichen Gesamtposition des Wohnungseigentumsbewerbers diene und sich daher gegen jede Schwächung seiner schuldrechtlichen Lage im Titelgeschäft richte (5 Ob 89/89 in WoBl 1989/88, S 147 Abs 1 unten). Im vorliegenden Fall hätten die Wohnungseigentumsbewerber, nunmehr Wohnungseigentümer, weder Rechnungslegung verlangt noch sich gegen die vom Amt der OÖ Landesregierung mit Schreiben vom 28.6.1990 als angemessen anerkannten Baukosten von S 54,469.400,-- gewendet, sondern eine auf dieser Basis errechneten anteiligen Eigenmittel längst bezahlt. Der von den beklagten Parteien erklärten und durch Zahlung längst vor Klagseinbringung auch dokumentierten Unterwerfung unter dieses Prüfergebnis stünden daher keine rechtliche Hindernisse entgegen (vgl dazu 4 Ob 538/79 in JBl 1980, 151 ff).
Bei der Auslegung des Begriffes "Gesamtbaukosten" sei gemäß § 914 ABGB nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu erforschen und der Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht.
Im vorliegenden Fall hätten die beklagten Parteien die vertraglichen Bestimmungen eindeutig in dem Sinne verstanden, daß sich ihr 10 %iger Eigenmittelanteil nach den vom Amt der OÖ Landesregierung als angemessen anerkannten förderbaren Gesamtkosten bestimme, ein freifinanzierter Teil also nicht zusätzlich zu bezahlen sei. Die klagende Partei hingegen lege die von ihr einforderbaren Baukosten - allerdings entgegen der "Endabrechnung" vom 9.7.1990 und dem folgenden Gespräch Ende Juli/Anfang August - so aus, daß es sich dabei an die von ihr behauptetermaßen aufgewendeten und am 11.1.1990 beim Amt der OÖ Landesregierung eingereichten Baukosten in der Gesamthöhe von - gemäß zweiter Endabrechnung vom 22.5.1991 - S 56,658.384,-- handle. Da sich demnach die Vertragspartner über den Sinn des von ihnen gebrauchten Ausdruckes uneinig gewesen seien, gelte dessen objektiver Erklärungswert, wobei der Vertragszweck und der Zusammenhang der einzelnen Bestimmungen und Ausdrücke zu beachten seien. Jeder Vertragspartner müsse sich die in seinen (hier nur:) schriftlichen Äußerungen gebrauchten Wendungen in dem Sinne gefallen lassen, in welchem sie ein unbefangener Erklärungsempfänger verstehen mußte. Bei Zweifel am objektiven Aussagewert einer Erklärung sei diejenige Auslegung vorzuziehen, die eine wirksame und sinnvolle Interpretation der strittigen Bestimmungen ermögliche (Schwimann, ABGB - Praxiskommentar, Rz 12 zu § 914). Gemäß § 915 Satz 2 ABGB werde bei zweiseitig verbindlichen Verträgen eine undeutliche Äußerung zum Nachteile desjenigen erklärt, der sich derselben bedient hat; im vorliegenden Fall gehe dies zu Lasten der klagenden Partei, da die Vertragsmuster sowohl für den Anwartschaftsvertrag als auch für den Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag von ihr stammten.
Gemäß § 864 a ABGB würden überdies Bestimmungen ungewöhnlichen Inhaltes in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, die ein Vertragsteil verwendete, dann nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem anderen Teil nachteilig sind und er mit ihnen auch nach den Umständen, vor allem nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde, nicht zu rechnen brauchte, es sei denn, der eine Vertragsteil hat den anderen besonders darauf hingewiesen. Im vorliegenden Fall habe nun die klagende Partei sowohl im Anwartschaftsvertrag als auch im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag wiederholt darauf hingewiesen, daß die Baukosten entsprechend den von der OÖ Landesregierung geprüften, genehmigten und förderbaren Gesamtbaukosten bestimmt werden. Auch die im Sinne des § 915 Satz 2 ABGB und § 864 a ABGB zu betrachtenden Bestimmungen Punkt XVI Abs 2 = Ergänzung zu Punkt II des Anwartschaftsvertrages und Punkt III Abs 3 und 4 des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages nehmen auf Gesamtbaukosten Bezug, die vom Amt der OÖ Landesregierung im Rahmen der Schlußrechnung "anerkannt" werden. Eine zweckorientierte, am objektiven Erklärungswert und Horizont eines redlichen Erklärungsempfängers vorzunehmende Vertragsauslegung müsse daher dazu führen, daß zwischen den Parteien als Gesamtbaukosten die von der OÖ Landesregierung als geprüft, angemessen und förderbar anerkannten Baukosten als vereinbart galten.
Was schließlich die "Korrektur" der Endabrechnung vom 9.7.1990 betreffe, sei dem Berufungsgericht bekannt daß eine Rechnung grundsätzlich keine rechtsbegründende rechtsgeschäftliche Erklärung (Willenserklärung), sondern eine nicht den Irrtumsregeln unterliegende Wissenserklärung sei (EvBl 1966/300; SZ 48/2). Im vorliegenden Fall hätte dies die mangelnde Spruchreife der Rechtssache zur Folge, weil einerseits die OÖ Landesregierung mit Schreiben vom 28.6.1990 die "als angemessen anerkannten" Baukosten über Intervention des Architekten von S 54,469.400,-- auf S 55,040.600,-- erhöhte, andererseits die beklagten Parteien diese Korrektur nicht anerkannten und die Angemessenheit der Kosten mit dem Ziel einer gerichtlichen Überprüfung wegen offenbarer Unbilligkeit bestritten (JBl 1980, 153; Rummel2, Rz 10 zu § 1056 ABGB); eine Aufhebung des Ersturteils komme aber deshalb nicht in Betracht, weil das vorbehaltslos als "Endabrechnung" bezeichneten Schreiben der klagenden Partei vom 9.7.1990 doch keine reine Wissenserklärung sei, die beliebig abgeändert werden könne. Immerhin handle es sich bei der klagenden Partei um einen der größten oberösterreichischen gemeinnützigen Wohnbauträger, der seit etwa vierzig Jahren bestehe und über zahlreiches fachlich geschultes Personal verfüge, sodaß ein Wohnungseigentumswerber von einer drei Jahre nach Übergabe der Wohnung verfaßten "Endabrechnung" mehr erwarten dürfe als von einer bloßen "Rechnung" eines kaufmännisch nicht geschulten gewerblichen Kleinunternehmers. Es sei vielmehr anzunehmen, daß eine solche Endabrechnung auf einer sorgfältigen und überlegten innerbetrieblichen Willensbildung beruht; unter den besonderen Umständen sei ihr daher die rechtliche Qualifikation einer rechtsgeschäftlichen, verbindlichen, nicht der Anfechtung nach § 871 ABGB unterliegenden Willenserklärung beizumessen (gemeint ist offensichtlich, daß § 871 ABGB auf die in der Endabrechnung vom 9.7.1990 enthaltene Erklärung anzuwenden wäre, daß es jedoch an den Voraussetzungen einer erfolgreichen Irrtumsanfechtung fehle).
Die Entscheidung des Berufungsgerichtes enthält den Ausspruch, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Begtündet wurde dies damit, daß der Auslegung der maßgeblichen Vertragsbestimmungen, ferner der Frage der - relativen - Zulässigkeit einer Unterwerfung von Vertragspartnern einer GBV unter das Ergebnis einer Baukostenüberprüfung nach den Bestimmungen des WFG 1968 und schließlich noch der rechtlichen Qualifikation einer "Endabrechnung" durch große Wohnbauträger erhebliche Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO zukomme.
In der nunmehr vorliegenden Revision macht die klagende Partei im wesentlichen geltend, daß sich ihre Preisabsprache mit den Wohnungseigentumsbewerbern - nach Maßgabe einer Anerkennung durch das Amt der OÖ Landesregierung - nur auf die tatsächlich aufgelaufenen Baukosten und nicht auf den förderbaren Betrag bezogen haben könne, weil sich ja auch die Rechnungslegungspflicht einer GBV und die Überprüfungspflicht der Landesregierung auf alle Baukosten erstrecke. Zu anderem hätte sich die klagende Partei, die als gemeinnützige Bauvereinigung dem Kostendeckungsprinzip verpflichtet sei, gar nicht bereitfinden können. Die Auslegung der betreffenden Vertragsbestimmung, die wort- und sinngemäß eindeutig auf die Gesamtbaukosten Bezug nehme, obwohl sich diese - wie an anderen Stellen des Vertrages ausgeführt - nicht mit den förderbaren Baukosten decken, könne bei richtiger Anwendung der §§ 914, 915 ABGB zu gar keinem anderen Ergebnis führen. Auch aus einer Überprüfung der Vertragsklausel nach § 864a ABGB sei für die beklagten Parteien (und die übrigen Wohnungseigentumsbewerber) nichts zu gewinnen, weil es geradezu typisch sei, daß im Anwendungsbereich des WGG die Erwerber (Käufer) einer Eigentumswohnung die Gesambaukosten unabhängig vom Ausmaß der öffentlichen Förderung zu tragen haben. Unabhängig davon lasse sich die vom Berufungsgericht angenommene "völlige Unterwerfung" der beklagten Parteien unter die Preisfestsetzung der OÖ Landesregierung nicht so teilen, daß zwar das Prüfungsergebnis vom 28.6.1990, nicht aber die nachträgliche Korrektur dieses Ergebnisses gelten solle. Tatsächlich sei die Einigung auf eine Preisfestsetzung unwirksam gewesen und die solcherart vorhandene Vertragslücke durch die Preisbildungsbestimmungen des WGG zu schließen. Keinesfalls gehe es an, die Bekanntgabe des Prüfungsergebnisses vom 28.6.1990 als rechtsgeschäftliche Erklärung der klagenden Partei zu werten und ihr einen Verzicht auf darüber hinausgehende Entgeltforderungen zu unterstellen, da mangels Preisgestaltungsrechtes nur eine Wissenserklärung anzunehmen sei und für einen Verzicht jeglicher Rechtsgrund fehle. Der Revisionsantrag geht dahin, das angefochtene Urteil und mit ihm das Urteil des Erstgerichtes aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung (an die erste Instanz) zurückzuverweisen; hilfsweise wurde auch noch der Antrag gestellt, das angefochtene Urteil im Sinne einer Abweisung des Klagebegehrens abzuändern.
Von den beklagten Parteien liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsbeantwortung mit dem Antrag vor, die Revision mangels Erfüllung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückzuweisen oder ihr keine Folge zu geben.
Die Revision ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.
Schon das Berufungsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß Preisvereinbarungen, die im Anwendungsbereich des WGG vom Kostendeckungsprinzip des § 13 WGG abweichen, nur relativ, dh insoweit nichtig sind, als sie den Vertragspartner der gemeinnützigen Bauvereinigung benachteiligen. Das ergibt sich aus § 21 Abs 1 Z 1 WGG, der diese Nichtigkeitssanktion zwar nur an einen Verstoß gegen die Bestimmungen der §§ 14 bis 20 und 22 WGG knüpft, mit der Erwähnung des § 14 WGG aber auch das in dieser Norm vorausgesetzte (und durch ein Klammerzitat sogar ausdrücklich rezipierte) Kostendeckungsprinzip des § 13 WGG erfaßt. Darum hat der Oberste Gerichtshof schon wiederholt entschieden, daß Preisvereinbarungen, die zum Vorteil des Vertragspartners einer gemeinnützigen Bauvereinigung gegen das Kostendeckungsprinzip verstoßen, gültig sind (MietSlg 39/42; WoBl 1991, 81/70; WoBl 1992, 36/33 ua).
Damit kann die von den Streitteilen getroffene Preisvereinbarung nicht von vornherein als rechtsunwirksam angesehen werden. Gleichgültig, ob man sie als Übertragung des Preisbestimmungsrechts an einen Dritten iSd § 1056 ABGB oder als Einigung auf einen objektiv bestimmbaren Preis versteht (der sich am Ergebnis einer gesetzlich determinierten Feststellung des angemessenen Kostenaufwandes orientiert), hatte sie jedenfalls mit dem Inhalt Bestand, daß die Beklagten zusammen mit den übrigen Wohnungseigentumswerbern (neben anderen hier nicht weiter relevanten Preisbestandteilen) die von Amt der OÖ Landesregierung bei Überprüfung der Endabrechnung endgültig festgesetzte Baukostensumme, höchstens aber die nach dem Kostendeckungsprinzip des § 13 WGG gerechtfertigten Baukosten aufzubringen hatten. Insoweit bestehen auch keine Bedenken gegen die Verabredung eines vom Träger der Wohnbauförderung im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung festzusetzenden oder zu errechnenden Preises (vgl JBl 1980, 151), da dem Vertragspartner der gemeinnützigen Bauvereinigung alle aus dem Günstigkeitsprinzip des § 21 Abs 1 Z 1 WGG ableitbaren Einwendungen erhalten bleiben. Die von der Revisionswerberin vertretene Auffassung, die strittige Preisvereinbarung sei überhaupt unwirksam und durch Preisbildungsvorschriften des WGG zu substituieren, würde die vom Gesetzgeber des WGG 1979 durchaus gebilligte vertragliche Begünstigung des Partners einer gemeinnützigen Bauvereinigung zunichte machen (auch Keinert, Grundfragen des zivilen Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts, der am vehementesten für die Unwirksamkeit der Unterwerfung eines Wohnungseigentumsbewerbers unter das Ergebnis einer geprüften Endabrechnung plädiert, betont die Teilnichtigkeit einer solchen Vereinbarung nach Maßgabe des Günstigkeitsprinzips [aaO, 247]).
Aus der bei Vertragsabschluß herrschenden Ungewißheit, ob sich letztlich der vom Wohnbauförderungsträger bei Überprüfung der Endabrechnung (hier nach § 34 WFG 1968) "festgesetzte" oder nach den Preisbildungsvorschriften des WGG ermittelte Kaufpreis als der für die Beklagten (die Wohnungseigentumsbewerber) günstigere herausstellen wird, resultiert freilich auch die Unvollständigkeit der Preisvereinbarung. Sie bedurfte, um eine Rechtsgrundlage für die Entgeltforderung der klagenden Partei abgeben zu können, einer Ergänzung (Einsetzung des Preises), deren Gültigkeit erst noch am Günstigkeitsprinzip des § 21 Abs 1 Z 1 WGG gemessen werden mußte. Eine solche Ergänzung ist Teil der rechtsgeschäftlichen Vereinbarung und damit nach rechtsgeschäftlichen Prinzipien zu beurteilen. Der erkennende Senat teilt daher die Rechtsansicht des Berufungsgerichtes, daß die Bekanntgabe der "geprüften und anerkannten Baukosten" durch die klagende Partei keine jederzeit korrigierbare Wissenserklärung, sondern ein (von den Beklagten nach der Sachlage auch unmißverständlich angenommenes) Angebot war, die noch vorhandene Lücke im Vertrag zu schließen und den Kaufpreis nunmehr endgültig festzulegen. Der damit verbundene Rechtsgestaltungswille, daß also das Mitgeteilte jedenfalls gelten sollte (vgl Apathy in Schwimann, Rz 5 zu § 863 ABGB), dokumentiert sich nicht zuletzt darin, daß die klagende Partei anläßlich einer Konfrontation mit Beschwerden über die Preiserhöhung durch ihre Prokuristin erklärte, den in der Vorschreibung nicht berücksichtigten (von der Landesregierung nicht anerkannten) Mehraufwand habe (ohnehin) der Architekt zu schlucken, und die Wohnungseigentumsbewerber (darunter die Beklagten) daraufhin die geforderten Nachzahlungen leisteten und auf dieser Basis weitere Dispositionen trafen. Fraglich könnte in diesem Zusammenhang nur sein, ob sich die Beklagten mit dem konkret genannten Kaufpreis, der möglicherweise noch immer den iSd § 13 WGG gerechtfertigten Preis überstieg, überhaupt einverstanden erklären konnten. Mangels entsprechender Einwendungen der Beklagten - sie machen einen Verstoß gegen die Preisbildungsvorschriften des WGG nur hinsichtlich des eingeklagten Mehrbetrags geltend - ist jedoch darauf nicht einzugehen. Da die Nichtigkeitssanktion des § 21 Abs 1 Z 1 WGG vom Gedenken getragen ist, vom Vertragspartner einer gemeinnützigen Bauvereinigung Belastungen anzuwenden, die der bei gleichgewichtiger Vertragslage nicht auf sich nehmen würde (vgl zur ähnlichen Regelung in § 24 Abs 1 WEG ergangene Judikatur in WoBl 1988, 96/62; WoBl 1989, 146/88; MietSlg 42/32 ua), kann sich jedenfalls die gemeinnützige Bauvereinigung (der Wohnungseigentumsorganisator) nicht auf diese Schutzbestimmung berufen.
Damit stellt sich das in der Revision breit ausgeführte Auslegungsproblem, ob der Preisgestaltungsrahmen durch die förderbaren oder die tatsächlich aufgelaufenen Gesamtbaukosten abgestreckt war, überhaupt nicht. Auszugehen ist von der Einigung der Parteien auf jenen Betrag, den die klagende Partei den Wohnungseigentumsbewerbern Anfang Juli 1990 als von der OÖ Landesregierung "endgültig" anerkannte förderbare Baukosten bekanntgab (S 54,469.400,--) und von den Wohnungseigentumsbewerbern als Basis ihrer Nachzahlungen auch akzeptiert wurde (daß dies auch dem Standpunkt des Berufungsgerichtes entspricht - siehe nur die Rechtsausführungen auf Seite 30 des Berufungsurteils - wird von der Revisionswerberin mit nicht nachvollziehbaren Argumenten in Zweifel gezogen). Diese Preisvereinbarung deckt die nunmehr eingeklagte Nachzahlung nicht. Um zu einem anderen Ergebnis zu gelangen, sei es auch nur zur Anerkennung der im Zuge einer Nachtragsförderung nach oben korrigierten förderbaren Gesamtbaukosten als Preisbestimmungsgrundlage, bedürfte es einer erfolgreichen Anfechtung der im Juli 1990 zustandegekommenen Preisvereinigung, für die sich in den Verfahrensergebnissen keine Anhaltspunkte finden lassen. In Frage käme nur eine Irrtumsanfechtung nach § 871 ABGB, die jedoch - so man der klagenden Partei im Hinblick auf das Wissen um einen nicht geförderten Mehraufwand bei Bekanntgabe des endgültigen Kaufpreises im Juli 1990 überhaupt einen Irrtum zubilligt - ausscheidet, weil den Beklagten keine Veranlassung des Irrtums zu Last fällt, ihnen dieser Irrtum auch nicht offenbar auffallen mußte und eine rechtzeitige Aufklärung des Irrtums wegen der festgestellten (finanziellen) Dispositionen, die im Vertrauen auf die Endgültigkeit der im Juli 1990 erzielten Einigung gesetzt wurden, nicht in Frage kommt. Auch ein gemeinsamer Irrtum, der sich nur auf die Differenz zwischen den von der OÖ Landesregierung vorerst 1990 anerkannten und dann 1991 korrigierten geförderten Baukosten beziehen könnte, ist nicht erkennbar, weil mangels entsprechenden Vorbringens gar nicht feststeht, von welchen Vorstellungen die Entscheidung der Beklagten (und übrigen Wohnungseigentumsbewerber) zur Annahme des Preisbestimmungsvorschlags der klagenden Partei vom Juli 1990 getragen war.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf §§ 41, 50 ZPO.
Rückverweise
Keine Verweise gefunden
