5Ob16/95 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller Christine und Dkfm.Johann M*****, vertreten durch Dr.Josef Ostermayer, Funktionär der Mietervereinigung Österreichs, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15 wider die Antragsgegnerin G***** Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft, ***** vertreten durch Dr.Dieter Böhmdorfer und Mag.Martin Machold, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 8 Abs 3 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 5 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 13.Oktober 1994, GZ 48 R 667/94-10, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Liesing vom 30. März 1994, GZ 2 Msch 26/92-5, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden

Sachbeschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Die Antragsteller sind Mieter bzw Nutzungsberechtigte der Wohnung top 4 im Haus A*****, das im Eigentum der Antragsgegnerin steht. In mehreren Wohnungen dieses Hauses, darunter in der Wohnung der Antragsteller, mußte der schadhafte Deckenverputz saniert werden, was in der Wohnung der Antragsteller im Jahr 1990 geschah. Zu diesem Zweck wurden zwar vom beauftragten Bauunternehmen die Fußböden abgedeckt; es kam jedoch bei den Arbeiten zu einer erheblichen Staubentwicklung, die dazu führte, daß sich feiner Staub auch unter den Abdeckungen festsetzte. Nach Durchführung der Sanierungsarbeiten wurden die Abdeckungen entfernt, eine darüber hinausgehende Baustellenreinigung fand jedoch nicht statt.

Im Zuge der Sanierungsarbeiten haben die Antragsteller die betroffenen Räume jeweils ausgeräumt, sie nach den Sanierungsarbeiten geputzt und wieder eingeräumt. Sie brauchten für diese selbst verrichtete Arbeitsleistung insgesamt 150 Stunden; S 352,90 inkl. USt wendeten sie für Reinigungsmaterial auf. Außer Streit steht in diesem Zusammenhang, daß die Entlohnung von Hilfskräften mindestens S 80,-- pro Arbeitsstunde gekostet hätte, der Reinigungs- und Wiederherstellungsaufwand der Höhe nach also S 12.352,90 betrug.

Unter Berufung auf den in § 8 Abs 3 MRG vorgesehenen Entschädigungsanspruch haben die Antragsteller bei der zuständigen Schlichtungsstelle und sodann - nachdem sich die Antragsgegnerin mit der dem Begehren der Antragsteller stattgebenden Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht zufrieden gab - gemäß § 40 Abs 1 MRG bei Gericht den Zuspruch von S 12.352,90 begehrt (darüber hinausgehende Entschädigungsansprüche wurden teils zurückgezogen, teils von der Antragsgegnerin befriedigt). Dem ist die Antragsgegnerin mit dem Argument entgegengetreten, der Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG beziehe sich nur auf Schäden an Möbeln, Tapeten oder Anstrichen etc und solle außerdem nur wesentliche Beeinträchtigungen, also solche ausgleichen, die den ordentlichen Gebrauch des Bestandobjektes tangieren. Im gegenständlichen Fall sei ohnehin mit möglichster Schonung der Mietrechte vorgegangen worden. Die Duldungspflicht des Mieters bei Sanierungsarbeiten in der Wohnung umfasse naturgemäß auch Beeinträchtigungen wie das Ausräumen von Kästen und diverse Reinigungsarbeiten.

Das Erstgericht gab dem Entschädigungsbegehren der Antragsteller statt, desgleichen das von der Antragsgegnerin angerufene Rekursgericht. Letzteres führte in grundsätzlicher Bestätigung der Argumente des Erstgerichtes aus:

Gemäß § 8 Abs 3 MRG habe ein Mieter, der Erhaltungs-, Verbesserungs- und Änderungsarbeiten iSd § 8 Abs 2 MRG zulassen müsse, gegenüber dem Vermieter - oder im Falle der Durchführung der Arbeiten durch einen anderen Mieter gegen diesen - einen Anspruch auf angemessene Entschädigung für die ihm widerfahrenen wesentlichen Beeinträchtigungen. § 8 Abs 3 MRG statuiere eine Eingriffshaftung, die dem betroffenen Mieter (Nutzungsberechtigten) einen verschuldensunabhängigen Ersatzsanspruch in Form eines in Geld bestehenden Ausgleiches für entstandene Nachteile gewähre. Zu ersetzen sei der durch die Beeinträchtigung bei der Durchführung der Arbeiten verursachte Schaden. Nach der Rechtsprechung fielen hierunter jedenfalls die notwendigen Kosten für Umänderungsarbeiten bei Küchenmöbeln, deren Wiedermontage, weiters Maler- und Tapeziererarbeiten (vgl. MietSlg 39.255), aber auch die Kosten der notwendigen Reinigungsarbeiten und Reparaturen, wie das Verputzen von Rissen in den Wänden sowie deren Neuanstrich, die Reinigung von Polstermöbeln und Teppichböden (vgl JBl 1992, 794). Sei darüber hinaus durch die Arbeiten der ordentliche Gebrauch der Bestandsache nicht oder nur in eingeschränktem Umfang gegeben, so bestehe auch eine ex lege eintretende Zinsbefreiung vom Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung als Abgeltung der mangelnden Benützbarkeit (vgl Würth in Rummel, ABGB2 Rz 10 zu § 1096; Rz 4 zu § 8 MRG). Die Antragsgegnerin argumentiere nun damit, eine Mietzinsreduktion im Ausmaß von 50 % zur Abgeltung der Beeinträchtigung hinsichtlich der Mietrechte vorgenommen zu haben. Die Antragstellerin begehre im vorliegenden Fall jedoch nicht die Abgeltung der Beeinträchtigungen im "Mietrecht" - im Sinne einer nicht bzw nur teilweise bestehenden gehörigen Benützbarkeit der Bestandsache, die, nachdem alle Räume mit Gipskartonplatten versehen wurden, sicher gegeben gewesen sei -, sondern entsprechenden Aufwandersatz für die von ihr erbrachten Leistungen. Es gehe daher nicht um die Abgeltung der Beeinträchtigung im ordentlichen Gebrauch der Wohnung, sondern um darüber hinausgehende - als Folgewirkung - Leistungen des Mieters.

Auch wenn gegebenenfalls die im Bestandobjekt durchgeführten Arbeiten unter möglichster Schonung der Substanz und Verwendung einer staubdichten Abdeckung für sämtliche Einrichtungsgegenstände erfolgt sein sollten, so ändere dies nichts daran, daß die antragstellenden Mieter die von der Sanierung betroffenen Räume aus- und einräumen mußten und letztlich festgestellermaßen eine erhebliche Staubentwicklung auftrat, sodaß es einer gründlichen Reinigung des Bestandobjektes bedurft habe. Wenn die Antragsgegnerin meine, die nachfolgende Reinigung der Wohnung sei den Antragstellern ohne weiterer Kostenersatzpflicht durch die Antragsgegnerin zumutbar gewesen, so sei zu prüfen, ob der erforderliche Aufwand als wesentliche Beeinträchtigung angesehen werden könne oder nicht. Lediglich im erstgenannten Fall stünde eine Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG zu.

Nach den erstgerichtlichen Feststellungen seien auf die gesamten Räumungs- und Reinigungsarbeiten 150 Stunden entfallten. Dieser Arbeitseinsatz könne schon aufgrund der aufgewendeten Stunden als erheblich eingestuft werden; ziehe man zu Illustrationszwecken die im Akt erliegenden Lichtbilder heran, so könne kein Zweifel mehr an der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung alleine durch die Aus- und Einräumearbeiten bestehen. Die Geltendmachung einer Schadenminderungspflicht sei in diesem Zusammenhang nicht verständlich. Unbestreitbar sei die Vorbereitung der Wohnung zur Durchführung der Sanierungsarbeiten sowie deren nachfolgende Wiederherstellung einschließlich der Reinigungsarbeiten erforderlich gewesen. Durch die Eigenleistungen der Mieter seien die damit einhergehenden Kosten im Verhältnis zu den Kosten bei Heranziehung einer professionellen Reinigungsfirma oder von Möbelpackern jedenfalls nicht vermehrt worden.

Soweit der Rekurs releviere, das Erstgericht hätte Feststellungen treffen müssen, inwieweit das zuerkannte Ausmaß der Reinigung die während der Dauer der Arbeiten sowieso wöchentliche bzw tägliche Reinigung der Wohnung überstiegen habe, handle es sich um eine im Rekursverfahren unzulässige Neuerung. Es gehe dabei um die Frage der Vorteilsausgleichung, die aber vom Ersatzpflichtigen zumindest in erster Instanz zum Verfahrensgegenstand gemacht werden müßte (vgl JBl 1992, 794 mwN).

Nach der Lehre umfaße der Entschädigungsanspruch des § 8 Abs 3 MRG die volle Genugtuung im Sinne des § 1324 ABGB (vgl Krejci, Die mietvertraglichen Rechte und Pflichten nach den §§ 3-10 MRG, in:

Korinek-Krejci, Handbuch des MRG 245; siehe auch Würth in Rummel, ABGB2 Rz 4 zu § 8 MRG zur Entschädigung auch ideeller Nachteile); nach der Judikatur scheide jedenfalls der Ersatz ideeller Schäden aus (vgl JBl 1992, 794).

Im gegebenen Fall liege mehr als nur ein ideeller Schaden vor, nämlich konkreten, unmittelbar mit den Sanierungsmaßnahmen verbundenen, notwendigen Arbeitsaufwand, insbesondere im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des früheren Zustandes. Nach der Judikatur könne jeder Geschädigte - also nicht nur der Unternehmer -, der Zeit und Geld im Zusammenhang mit der Behebung des Schadens aufwende, den Ersatz dieses Mehraufwandes vom Schädiger begehren (vgl SZ 44/144; SZ 51/7; SZ 63/46 uva). Da die hausfrauliche Tätigkeit zumindest mit S 80,-- pro Stunde bewertet werden könne, erweise sich der vom Erstgericht vorgenommene Zuspruch an Entschädigung für Reinigungsleistungen als zutreffend.

Schließlich bemängle die Antragsgegnerin das Fehlen einer Feststellung, wonach sie vor allem den Zielsetzungen des WGG gemäß rechnungspflichtig sei und die Auszahlung des zugesprochenen Betrages zu Lasten aller Mieter - auch der Antragsteller - anteilsmäßig erfolgen müsse. Dabei werde übersehen, daß sich die Antragstellung nach § 8 Abs 3 MRG lediglich auf die Feststellung und gegebenenfalls den Zuspruch einer Entschädigungsleistung gegenüber dem verursachenden Vermieter oder den arbeitsdurchführenden anderen Mieter beziehe. Wie sich aus dem Akt ergebe, seien die Deckensanierungsarbeiten durch die Vermieterin durchgeführt worden, wobei die vom Rekurs aufgeworfene Frage lediglich die weitere Verrechnung der zu leistenden Entschädigungsleistung betreffe. Ersatzpflichtig bleibe nach dem Gesetz jedoch der Vermieter, sodaß sich ein weiterer Anspruch erübrigt habe.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies mit dem Fehlen einer höchstgerichtlichen Judikatur zur Ersatzfähigkeit von Eigenleistungen des Mieters im Rahmen des § 8 Abs 3 MRG.

Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht die Antragsgegnerin geltend, daß sowohl der Zinsbefreiungsanspruch des Mieters nach § 1096 Abs 1 ABGB als auch der Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG einen Ausgleich für den Verlust oder die Minderung des bedungenen bzw ordentlichen Gebrauchs zum Gegenstand hätten. Darunter falle auch die Beeinträchtigung des Gebrauchs durch die Verunreinigung des Bestandobjektes bei Umbauarbeiten, sodaß die zur Wiederbrauchbarmachung des Objektes - durch Entfernung des Bauschmutzes - gemachten Aufwendungen bereits durch die gewähre Zinsreduktion (im gegenständlichen Fall 50 %) abgegolten seien. Bei einer Gebrauchsstörung durch Verschmutzung des Bestandobjektes im Zuge von Verbesserungsarbeiten lasse sich nämlich der Reinigungsaufwand nicht von der eigentlichen Beinträchtigung des Gebrauchsrechts trennen. Unabhängig davon sei die Beeinträchtigung eines Mieters durch Baustaub nicht als wesentlich iSd § 8 Abs 3 MRG zu qualifizieren. Das gelte auch für die verfahrensgegenständlichen Aus- und Einräumearbeiten. Da die vorgenommenen Sanierungsarbeiten auch im Interesse der Mieter (Antragsteller) gewesen seien, könne den Mietern zugemutet werden, einen Teil dieser Aufwendungen - eben die Reinigungs- und Räumungsarbeiten - entschädigungslos selbst zu tragen. Im Hinblick auf diese Interessenlage sei der in § 8 Abs 3 MRG normierte Entschädigungsanspruch teleologisch auf den Ersatz von Fremdleistungen zu beschränken. Schließlich sei zu bedenken, daß der Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG eine im konkreten Fall nicht feststellbare Verletzung der Pflicht des Vermieters zur möglichsten Schonung der Mietrechte voraussetze. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß im Sinne einer Abweisung des Entschädigungsbegehrens abzuändern.

Von den Antragstellern liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, die Entscheidung der zweiten Instanz vollinhaltlich zu bestätigen.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.

Die von der Rechtsmittelwerberin unterstellte Konkurrenz des hier geltend gemachten Entscheidungsanspruchs nach § 8 Abs 3 MRG mit dem Zinsminderungsanspruch eines Mieters, der das Bestandobjekt wegen seines mangelhaften Zustandes nicht vereinbarungsgemäß benützen kann (§ 1096 Abs 1 ABGB), besteht in Wahrheit nicht. Die Gemeinsamkeit der Tatbestandsvoraussetzungen erschöpft sich darin, daß die in § 8 Abs 3 MRG geforderte "wesentliche" Beeinträchtigung des Mieters fehlt, wenn die von ihm hinzunehmenden Erhaltungs-, Verbesserungs- und Änderungsarbeiten den ordentlichen Gebrauch des Mietgegenstandes nicht tangieren (vgl Krejci, HB zum MRG, 245). Liegt jedoch eine in diesem Sinn wesentliche Beeinträchtigung vor, richtet sich der in § 8 Abs 3 MRG vorgesehene Entschädigungsanspruch des Mieters von vornherein nur auf einen Geldausgleich für solche Nachteile, die ihm nicht schon durch die ex lege eintretende (WoBl 1991, 251/151 mwN) Zinsbefreiung abgegolten werden. Im Ausmaß dieser Zinsbefreiung können demnach bei der angemessenen Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG keine frustrierten Mietzinszahlungen zu Buche schlagen (Krejci aaO); das besagt jedoch nicht, daß der Mieter vom Ersatz weiterer Nachteile aus der Beeinträchtigung seines Gebrauchsrechtes ausgeschlossen wäre. Die angemessene Entschädigung iSd § 8 Abs 3 MRG ist vielmehr so zu verstehen, daß dem Mieter als Ausgleich für die hinzunehmenden Beeinträchtigungen das gesamte subjektive Interesse gebührt, das er - bezogen auf seine jetzige Vermögensposition - an der Integrität seines Mietrechtsbesitzes gehabt hätte (vgl EWr I/8/17 mwN). Seit der (hier noch nicht anzuwendenden) Neufassung des § 8 Abs 3 MRG durch das 3. WÄG könnte ihm bei einem zumindestes grob fahrlässigen Verstoß des Ersatzpflichtigen gegen die Pflicht zur möglichsten Schonung des Mietrechts sogar für erlittenes Ungemach Entschädigung gewährt werden.

Genau um solche nicht schon durch den Zinsminderungsanspruch abgegoltenen Nachteile geht es im gegenständlichen Fall. Um den Zustand wiederherzustellen, auf den die Antragsteller auf Grund des Miet- bzw Nutzungsvertrages Anspruch hatten und den sie vorübergehend preisgeben mußten, um der klagenden Partei die notwendigen Sanierungsarbeiten zu ermöglichen, bedurfte es nämlich beträchtlicher Aufwendungen an Zeit und Mühe, die sich - hätten die Antragsteller Hilfspersonen herangezogen - mit dem geltend gemachten Geldbetrag beziffern lassen. Nun ist es ein Grundsatz des Schadenersatzrechtes, der - wie überhaupt die Regelung des § 1323 ABGB - auch im Bereich verschuldensunabhängiger Ausgleichsansprüche angewendet wird, daß ein Geschädigter, der den Schaden selbst behebt, seinen zur Schadensbehebung gemachten Aufwand an Zeit und Geld ersetzt verlangen kann (E 41 zu § 1323 ABGB, MGA34). Die vom Rekursgericht anläßlich seines Ausspruchs über die Zulassung des Revisionsrekurses gestellte Frage, ob im Rahmen des § 8 Abs 3 MRG auch Eigenleistungen des Mieters abzugelten sind, ist daher grundsätzlich zu bejahen. Auch die Revisionsrekurswerberin scheint daran nicht zu zweifeln, da sie ihre Ersatzpflicht mit Einwendungen bestreitet, die sich auf die Art der Beeinträchtigung und ihren Anlaß beziehen; diese Einwendungen sind jedoch nicht stichhältig: