Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Huber und die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Petrag, Dr.Langer und Dr.Rohrer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Rudolf P*****, vertreten durch Putz und Partner, Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagten Parteien 1.) prot.Fa. Erwin L*****, 2.) Erwin L*****, 3.) Emmerich M***** und 4.) Brigitte L*****, alle in ***** W*****, alle vertreten durch Dr.Gerhard Hackenberger, Rechtsanwalt in Graz, wegen S 90.948,- sA infolge Revision der beklagten Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Graz als Revisionsgericht vom 7.Juli 1993, GZ 5 R 88/93-23, womit infolge Berufung der beklagten Parteien das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Graz vom 2. März 1993, GZ 13 Cg 85/92-19, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, dem Kläger die mit S 6.520,32 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (einschließlich S 1.086,72 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger stützt sein Zahlungsbegehren auf das Vorbringen, er habe der erstbeklagten Partei, die im Rahmen ihres Elektroinstallationsbetriebes im Raume W***** Auftragsarbeiten durchgeführt habe, vereinbarungsgemäß Dienstnehmerquartiere gegen Zahlung von S 65,- pro Tag und Person zuzüglich Umsatzsteuer zur Verfügung gestellt und hiefür Rechnungen gelegt, trotz Mahnung jedoch von den solidarisch haftenden beklagten Parteien keine Zahlung erhalten.
Die beklagten Parteien beantragten die Abweisung des Klagebegehrens, weil keine Arbeiterquartiere des Klägers in Anspruch genommen worden seien. Schließlich brachten sie vor, die vom Kläger an die erstbeklagte Partei vermieteten Zimmer Nr 1 und 2 einer Wohnung im Hause Wien *****, H*****gasse *****, fielen gemäß § 16 Abs 2 MRG in die Kategorie D, sodaß lediglich ein monatlicher Mietzins von S 990,-
gerechtfertigt sei; hinsichtlich des weiteren Zahlungsbegehrens werde daher der Einwand des Wuchers, der Sittenwidrigkeit, der laesio enormis und der Täuschung bzw des Irrtums erhoben.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren unter Abweisung eines Zinsenmehrbegehrens statt. Es stellte fest:
Die Ausstattung der aus vier Zimmern, Vorraum, Abstellraum, Küche, Bad und WC bestehenden Wohnung in der H*****gasse ***** ist einfach, die Räume sind sogenannte Arbeiterquartiere mit jeweils mehreren Betten, insgesamt sind Schlafmöglichkeiten für 14 Personen vorhanden. Dem Kläger wurde das Nutzungsrecht an dieser Wohnung übertragen und sodann "mitgeteilt, welche Firmen mit welcher Bettenzahl bisher in der Wohnung gelegen sind". Er trat hierauf mit der unter diesen Firmen befindlichen erstbeklagten Partei über deren Mittelsmann Ing.B***** in Verbindung und "erstellte sodann ein Angebot über Arbeiterunterkünfte für 14 Personen, da in gegenständlicher Wohnung 14 Schlafmöglichkeiten gegeben sind" zum Preise von S 65,- pro Tag und Person zuzüglich Mehrwertsteuer, beginnend ab 1.8.1991 und zwar "auf 1 Monat fix und danach mit 14-tägiger Kündigungszeit". Jede Person hatte Anspruch auf einen Haustor- und einen Zimmerschlüssel, die Abrechnung sollte monatlich erfolgen, auch die Heizperiode war festgesetzt. Ing.B***** erklärte hierauf dem Kläger, der Preis von S 65,- sei akzeptabel und die beiden vereinbarten, daß die Arbeiter der erstbeklagten Partei, im Schnitt zwischen 6 und 10 Mann, die im gegenständlichen Quartier vorher stets in den Zimmern Nr 1 und 2 untergebracht worden waren, weiter dort wohnen sollten und sich am status quo nichts ändern würde, das heißt, es sollte weiterhin wie früher jeden Tag eine Bedienerin den Fußboden, die Küche, die Dusche und das WC reinigen, die Bettwäsche sollte jede dritte Woche gewechselt werden und der Öltank für die Ölöfen sollte gefüllt sein. Der Kläger beauftragte mit der Reinigung eine Arbeiterin einer Firma, bei der er Mitgesellschafter war, das gegenständliche Quartier wurde jedoch nur mangelhaft gereinigt und auch der Ölnachschub für die Heizung war nicht gegeben. Für den Monat August hatte Ing.B***** Quartier für 10 Personen bestellt, die sodann weiterhin die Zimmer Nummer 1 und 2 bewohnten. Für den Monat September teilte Ing.B***** dem Kläger telefonisch mit, man würde nur 8 Betten benötigen. Hierauf wurden dem Kläger die zwei überzähligen Schlüssel zurückgegeben. Von September bis zum 16.Dezember 1991 wohnten jeweils 8 Personen in den Zimmern Nr 1 und 2. Auf Grund dieser Freimeldung wurden 4 Betten in den Zimmern 3 und 4 vom 9.9.1991 bis zum 16.12.1991 an eine Firma B***** aus G***** vergeben. Das Quartier für 10 Personen für den Monat Juli wurde bereits im Juni vorverrechnet, der Kläger verrechnete für August 1991 das Quartier für 10 Personen und für den Zeitraum vom 1.September bis 16.Dezember 1991 für 8 Personen. Mit Schreiben vom 11.11.1991 forderten die beklagten Parteien den Kläger auf, seine Rechnungen für die Monate September und Oktober zu korrigieren, da in dieser Zeit lediglich 4 und nicht 8 Personen dort gewohnt hätten. Die Rechnung für Dezember 1991 wurde dem Kläger mit Schreiben vom 8.1.1992 mit der Mitteilung zurückgestellt, in der Arbeiterunterkunft H*****gasse *****, W*****, seien keine Arbeiter oder Angestellte der Firma der beklagten Partei untergebracht gewesen und es werde ersucht, eine Kopie des Mietvertrages oder eines Anbotes zwecks Aufklärung des Mißverständnisses zu übermitteln. Mit Mahnung vom 29.1.1992 stellte der Kläger den beklagten Parteien einen letzten Termin zum 7.2.1992 für die Zahlung aller offenen Rechnungen betreffend den Zeitraum 1.8.1991 bis 16.12.1991, worauf die erstbeklagte Partei schriftlich jede Zahlungsverpflichtung leugnete, neuerlich behauptete, die Arbeiterunterkünfte niemals in Anspruch genommen zu haben und die Rechnung für Dezember 1991 sowie die Mahnung und das Anbot vom 15.7.1991 zurücksandte.
In seiner rechtlichen Beurteilung verneinte das Erstgericht das Vorliegen eines dem MRG unterliegenden Bestandverhältnisses, zumal auch aus dem Anbot keinesfalls hervorgehe, daß die Zimmer Nr 1 und 2 der gegenständlichen Wohnung an die erstbeklagte Partei vermietet worden seien. Davon ausgehend hielt es auch die weiteren Einwendungen der beklagten Parteien hinsichtlich Wuchers, Sittenwidrigkeit usw. für nicht gerechtfertigt; auch sei nicht erkennbar, worin ein Irrtum der beklagten Parteien gelegen sein sollte. Der vereinbarte Tagespreis von S 65,- entspreche den üblichen Sätzen in der Bauwirtschaft für die Bereitstellung von Unterkünften.
Das Berufungsgericht bestätigte das erstgerichtliche Urteil und erklärte die Revision im Hinblick auf die Frage der Anwendbarkeit des MRG für zulässig. Es hielt die erstgerichtlichen Tatsachenfeststellungen für unbedenklich, insbesondere auch jene, daß nicht die Anmietung bestimmter Räume sondern nur einer bestimmten Anzahl von Schlafstellen zu einem bestimmten, auf die jeweilige Zahl der ausgenutzten Schlafstellen abgestellten Preis vereinbart wurde, sowie, daß der Tagespreis von S 65,- den üblichen Sätzen der Bauwirtschaft entsprochen habe. Zur Rechtsrüge der beklagten Parteien führte es aus:
Hier hätten die Tatsacheninstanzen den übereinstimmenden Parteiwillen aus der Urkunde in Zusammenhalt mit den Aussagen der vertragschließenden Parteien erschlossen, sodaß Tatsachenfeststellungen vorlägen, von welchen die beklagten Parteien in ihrer den Parteiwillen betreffenden Rechtsrüge unzulässigerweise abwichen. Beim vorliegenden Vertrag handle es sich nicht um einen dem Mietrechtsgesetz unterliegenden sondern einen Vertrag sui generis, der Elemente des Mietvertrages, aber auch des Dienst- und Werkvertrages enthalte und als Beherbergungsvertrag einen Mietgegenstand betreffe, der nach § 1 Abs 2 Z 1 MRG vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen sei, selbst wenn der Kläger als Baumeister eine Konzession für die Führung eines Beherbergungsbetriebes nicht besitze. Im Vordergrund stehe nicht die Raumvermietung an die erstbeklagte Partei sondern die Zurverfügungstellung einer bestimmten Anzahl von Schlafstellen für ihre Arbeitnehmer verbunden mit einzelnen Dienstleistungen. Die rechtliche Qualifikation des Vertragsverhältnisses müsse auf die Art der vereinbarten Leistungen abgestellt werden ohne Rücksicht darauf, ob tatsächlich mangelhaft erfüllt worden sei. Da somit nicht eine Mietzinsberechnung nach dem MRG zu erfolgen habe und der Preis von S 65,.- pro Kalendertag und Schlafstelle als üblich feststehe, sei weder eine Sittenwidrigkeit im Sinn des § 879 Abs 1 (richtig wohl: Abs 2) Z 4 ABGB noch eine Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes gegeben. Ein Irrtum der beklagten Parteien oder eine vom Kläger veranlaßte Irreführung sei nicht erkennbar. Der Berufungsausführung, das Erstgericht hätte wegen der mangelhaften Vertragserfüllung folgerichtig die in eventu geltend gemachte Gegenforderung in der Höhe von ursprünglich von S 6.000,- gegen das Klagebegehren aufrechnen müssen, sei zu entgegnen, daß die beklagten Parteien im erstinstanzlichen Verfahren eine Gegenforderung aus diesem Titel weder ausdrücklich noch erkennbar eingewendet hätten. Im Schriftsatz vom 1.6.1992, ON 6, AS 19, hätten sie einen über S 6.000,- mehr oder weniger hinausgehenden Klageanspruch mit der Ankündigung nicht anerkannt, nach Prüfung der Eigentums- und Besitzverhältnisse einen Rückersatzanspruch nach § 27 MRG kompensationsweise geltend zu machen. Die Einwendung einer Gegenforderung sei aber in der Folge unterblieben.
Gegen das berufungsgerichtliche Urteil richtet sich die auf den Anfechtungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung gestützte Revision der beklagten Parteien mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne der Abweisung des Klagebegehrens. Zur Begründung bringen sie vor:
Das Angebot und demgemäß auch der Vertrag habe sich auf die "Zurverfügungstellung von Arbeiterunterkünften von 14 Personen bezogen" und das Vertragsverhältnis sei "einen Monat fix, danach mit 14-tägiger Kündigungszeit" geschlossen worden. Fest stehe, daß sich die von den Arbeitern der erstbeklagten Partei benützten "Schlafstellen" nur in den Räumen Nr.1 und 2 der Wohnung befanden. Im Sinne der berufungsgerichtlichen Rechtsansicht möge es nun durchaus zutreffen, daß sich der Wille der Vertragsparteien auf die Anmietung von Schlafstellen gerichtet habe, dies vermöge aber nichts an der Tatsache zu ändern, daß auch ein solches Vertragsverhältnis den Bestimmungen des MRG unterliege, weil nur dadurch der notwendige Umgehungsschutz gewährleistet sei. Ein Ausnahmetatbestand liege nicht vor, insbesondere auch nicht, wie das Berufungsgericht meine, jener des § 1 Abs 2 lit 1 MRG, zumal auch eine Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsbetriebes nicht vorliege. Der Beherbergungsvertrag gebe kein Recht auf Weitergabe der Räumlichkeiten an dritte Personen, der Gast erhalte weitere Leistungen, das Vertragsverhältnis dauere nur kurz für mehrere Tage, es gebe keine Kündigungsfrist usw. Auch der Wille der Vertragsparteien stehe hier der Anwendung des MRG nicht entgegen. Habe sich das Anbot offenbar auch auf weniger als 14 Arbeitnehmer bezogen, dann habe es sich aber nur auf die Anmietung von Räumen beziehen können. Die Arbeitnehmer hätten die Schlafstellen jedenfalls auf Grund ihres Dienstverhältnisses zur erstbeklagten Partei benutzt. Ihr Benützungsverhältnis gegenüber ihrem Dienstgeber könne daher nicht dem Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 2 MRG unterliegen. Die Anmietung sei keinesfalls zum persönlichen Gebrauch der beklagten Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter sondern zur Weitergabe an ihre Arbeitnehmer erfolgt, sodaß auch ein Beherbergungsvertrag ausscheide. Der Kläger sei auch nicht Hotelier oder Gastwirt, sondern Baumeister. Durch eine Vermietung von "Schlafstellen" könne jeder Hauseigentümer das MRG umgehen. Zufolge Vorliegens eines Mietverhältnisses seien auch die Bestimmungen des MRG über die Mietzinsbildung anzuwenden. Die Vereinbarung von S 65,-
pro Tag und Person sei nach dem MRG offenbar unzulässig, da sich ein Quadratmeterpreis von S 520,80 errechne, wogegen selbst in einer Pension monatlich für Zimmer nur S 3.000,- bis S 4.000,- zu zahlen seien. Die vorinstanzliche Feststellung, daß der Preis von S 65,- pro Tag einen in der Bauwirtschaft üblichen Satz darstelle, übersehe, daß es sich hiebei um einen rein gesellschaftsinternen Verrechnungssatz im Rahmen von Arbeitsgemeinschaften handle. Dabei würde die Unterbringung in Superädifikaten auf der Baustelle und zwar in Barackenform zugrundegelegt, die nach der Baubeendigung wieder abgetragen würden. Die Zurverfügungstellung solcher Baracken sei keine Vermietung nach dem MRG. Aus allen dargelegten Gründen könne es sich hier somit nur um eine dem MRG zu unterstellende Wohnraummiete handeln, weshalb auch nur der Vergleich mit der Vermietung und dem Mietpreis einer Wohnung zulässig sei.
Die Revision ist im Sinne des berufungsgerichtlichen Ausspruches gemäß § 502 Abs 1 ZPO zulässig; sie ist aber nicht berechtigt.
Nach den für den Obersten Gerichtshof bindenden Feststellungen der Vorinstanzen hat die erstbeklagte Partei weder die gesamte Wohnung Wien *****, H*****gasse ***** noch bestimmte Räumlichkeiten (Zimmer Nr.1 und 2) derselben gemietet sondern hat das Angebot des Klägers, ihr für ihre Arbeiter insgesamt 14 Schlafmöglichkeiten in dieser (als 4 Zimmern bestehenden) Wohnung gegen Bezahlung eines Betrages von S 65,- pro Person und Tag zur Verfügung zu stellen, in der Weise angenommen, daß sie zunächst für einen Monat (August 1991) Quartier für 10 Personen und sodann für September 1991 für bloß 8 Personen bestellte und schließlich weiterhin tatsächlich bis 16.12.1991 insgesamt 8 Personen dort unterbrachte. Die diesbezüglich festgestellte übereinstimmende Parteienabsicht der Vertragschließenden wird von der erstbeklagten Partei auch dadurch voll bestätigt, daß sie - wenngleich nach den Feststellungen berechnungsmäßig zu Unrecht - die Korrektur der vom Kläger für die Monate September und Oktober 1991 hinsichtlich der untergebrachten 8 Personen gelegten Rechnungen dahin verlangte, daß in dieser Zeit nicht 8 sondern nur 4 Personen untergebracht gewesen seien und damit also selbst vereinbarungsgemäß die Bezahlung auf der Basis nur der jeweils benützten Schlafstellen und keinesfalls eine Entgeltzahlung für die Inbestandnahme (§ 1090 ABGB) bestimmter Räumlichkeiten, so der Zimmer Nr 1 und 2, leisten wollte. Schließlich gestehen die beklagten Parteien, wie dargestellt, auch in der Revision wiederum selbst zu, "es möge durchaus zutreffen, daß der Wille der Vertragsparteien auf die Anmietung von Schlafstellen gerichtet war", leiten hieraus sodann aber falsche Schlüsse ab:
Gemäß § 1 Abs 1 MRG gilt dieses Gesetz "für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten ..........". Erfaßt wird demnach nur die Raummiete (MietSlg 39.207 (57); JBl 1985, 363; JBl 1988, 525; EvBl 1983/130 ua). Unter Wohnungsteilen, die den in § 1 MG genannten "Wohnungsbestandteilen" gleichzuhalten sind (SZ 58/25 uva) sind einzelne, für Wohnzwecke geeignete (5 Ob 73/85; JBl 1987, 321 ua) Räumlichkeiten, somit einzelne Zimmer, zu verstehen, nicht jedoch bloße Teile eines Raumes. Hinsichtlich Teilen von Geschäftsräumlichkeiten wurde dies vom Obersten Gerichtshof bereits mehrfach ausdrücklich ausgesprochen (MietSlg 39.208; 39.207 (57); 3 Ob 501/90; 8 Ob 662/89; 7 Ob 619/93 ua). Dies gilt folgerichtig aber auch für Wohnräume (Würth-Zingher Miet- und Wohnrecht19 Rz 27 und 29 zu § 1; Bernat in Korinek-Krejci MRG, 104, mit Fußnote 82). Aus diesem Grund stellt sich, worauf bereits Bernat aaO und Würth-Zingher aaO, verwiesen, auch nicht mehr die frühere Streitfrage, ob zB Bettgeherverträge Mietverträge über unbewegliche Sachen darstellen und hierauf die mietrechtlichen Kündigungsbeschränkungen anzuwenden seien.
Somit liegt hier aber mangels Inbestandnahme einer Wohnung oder von Wohnungsteilen, nämlich einzelnen Zimmern der Wohnung H*****gasse ***** durch die erstbeklagte Partei, ein dem MRG unterfallendes Bestandverhältnis nicht vor. Der Umstand, daß die Arbeitnehmer der erstbeklagten Partei üblicherweise tatsächlich in den Zimmern Nr 1 und 2 untergebracht wurden, ist rechtlich unerheblich, weil hierauf kein vertraglicher Anspruch bestand und der Kläger, der nach seinem Vorbringen ON 9 AS 32, das unbestritten blieb (ON 11 AS 38), die gegenständlichen Arbeiterquartiere normalerweise für seine eigenen Arbeitskräfte benötigte und diese nur bei "Überkapazitäten" im Rahmen des von ihm ausgeübten Baumeistergewerbes an andere Firmen weitergibt, bei einem Unterbelag dort seinen Arbeitern oder auch Arbeitern anderer Unternehmer Quartier hätte zuweisen können.
Unterliegt das gegenständliche Vertragsverhältnis somit nicht den Bestimmungen des MRG, so stellt sich nicht mehr die Frage, ob es im Sinne des § 1 Abs 2 Z 1 MRG einen Mietgegenstand betrifft, der im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungsunternehmens vermietet wurde, sodaß diese Ausnahmebestimmung zur Anwendung kommen könnte.
Die Rechtsnatur des gegenständlichen, die Unterbringung dritter Personen betreffenden Vertrages muß nicht näher erörtert werden. Mangels Vorliegens eines dem MRG unterliegenden Bestandverhältnisses kommen jedenfalls auch die Mietzinsbegrenzungen dieses Gesetzes nicht zur Anwendung.
Die in der Revision wiederum relevierte Frage, ob der zwischen dem Kläger als Baumeister und der erstbeklagten Partei als Installationsunternehmen vereinbarte Tagessatz von S 65,- pro Person als weitaus überhöht und daher sittenwidrig anzusehen sei; wurde von den Vorinstanzen zutreffend verneint. Wenn dieser Tagessatz, wie die Revisionswerber selbst zugestehen, unter Mitgliedern von Arbeitsgemeinschaften verrechnet wird, dann kann er umsomehr außerhalb eines solchen Gemeinschaftsverhältnisses vereinbart werden.
Der Revision war demnach ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf die § 41 und 50 ZPO.
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