Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Franz S*****, vertreten durch Mag.Max Klöckl und Dr.Ingeborg Stadlbauer, Funktionäre der Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Steiermark, 8010 Graz, Südtirolerplatz 13, wider die Antragsgegner 1.) G***** Gemeinnützige *****-Wohnungs-GesmbH, ***** vertreten durch Dr.Sonja Jutta Sturm-Wedenig, Rechtsanwältin in Leoben, 2.) S*****-GmbH, ***** vertreten durch Dr.Elfriede Kropiunig, Rechtsanwältin in Leoben, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Beschluß des Kreisgerichtes Leoben als Rekursgerichtes vom 15. Feber 1993, GZ R 820, 821/92-23, womit der (Sach )Beschluß des Bezirksgerichtes Leoben vom 28.Juli 1992, GZ 9 Msch 57, 58/91-17, teilweise unter Überweisung des Antrages in das streitige Verfahren und teilweise unter Zurückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht aufgehoben wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Der Antrag der Erstantragsgegnerin auf Zuspruch von Kosten rechtsfreundlicher Vertretung im Revisionsrekursverfahren wird abgewiesen.
Begründung:
Der Antragsteller, ein V*****-Pensionist, begehrte mit Antrag vom 26.3.1991 gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG die Feststellung, daß sein Mietobjekt den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliege, daß ab 1.1.1991 mit der Vorschreibung eines Hauptmietzinses von S 436,58 das Zinsausmaß in unzulässiger Weise überschritten worden sei. Es möge auch festgestellt werden, daß der Hauptmietzins laut Mietvertrag S 271,- betrage und daß nur dieser Hauptmietzins zu zahlen sei. Schließlich mögen die Antragsgegner zur Rückzahlung der Differenz zwischen dem tatsächlich bezahlten Hauptmietzins und dem zulässigen Hauptmietzins samt 4 % Zinsen schuldig erkannt werden, und zwar die Erstantragsgegnerin für die Zeit vom 1.1.1991 bis 31.12.1991 und die Zweitantragsgegnerin für die ab 1.1.1992 bis zum Zeitpunkt der Entscheidung. In eventu - sollte das Mietobjekt tatsächlich den Bestimmungen des WGG unterliegen - möge die Kalkulation des begehrten Mietzinses nach dem WGG auf Richtigkeit und Gesetzmäßigkeit geprüft werden.
Der Antragsteller begründete sein Begehren im wesentlichen wie folgt:
Dem Antragsteller sei mit Schreiben vom 12.11.1990 die Erhöhung des Mietzinses durch die Erstantragsgegnerin ab 1.1.1991 unter Berufung auf § 20 WGG mitgeteilt worden (ON 1). Das WGG sei jedoch nur anwendbar, wenn die Anlage im Eigentum einer Gemeinnützigen Bauvereinigung stehe und von ihr errichtet worden sei; letzteres sei nicht der Fall. Die Antragsgegner könnten sich weder auf § 1 Abs 3 MRG (§ 20 WGG) noch auf § 1 Abs 2 Z 2 MRG berufen; das Haus sei vor dem 8.5.1945 erbaut worden. Aus dem Vertragsinhalt gehe hervor, daß das Mietverhältnis dem MRG unterläge. Der Vertragsabschluß sei nur "entfernt als Anlaßfall zu einem Dienstverhältnis gestanden" (ON 14).
In der Tagsatzung am 9.4.1992 (ON 8) dehnte der Antragsteller seinen Antrag auf die Zweitantragsgegnerin aus, weil diese seit 1.1.1992 "außerbücherliche Eigentümerin" des verfahrensgegenständlichen Objektes sei.
Die Erstantragsgegnerin stellte außer Streit, daß das Objekt nicht von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet worden sei. Anstelle des Mietrechtsgesetzes sei allerdings das WGG anzuwenden. Es handle sich bei dem Bestandobjekt eindeutig um eine Werkswohnung im Sinne des § 1 Abs 2 Z 2 MRG. Demnach müßten aber nicht die Bestimmungen des MRG, sondern die des ABGB zur Anwendung gelangen. Da die Erstantragsgegnerin jedoch eine gemeinnützige Bauvereinigung sei, würden nach § 13 WGG für alle Mietverhältnisse die mietrechtlichen Bestimmungen des WGG gelten. Es möge daher festgestellt werden, daß das Bestandverhältnis dem WGG unterliege. Die anderen Anträge des Antragstellers seien zurückzuweisen (jeweils ON 2).
Die Zweitantragsgegnerin erstattete im Verfahren erster Instanz kein Sachvorbringen (s ON 13).
Das Erstgericht entschied, daß
a) der Mietzins für das Mietobjekt des Antragstellers S 271,- betrage und daher durch Vorschreibung eines Hauptmietzinses von S 436,58 das zulässige Zinsausmaß überschritten worden sei;
b) die Erstantragsgegnerin schuldig sei, dem Antragsteller S 1.986,96, samt 4 % gestaffelter Zinsen vom 1.1.1991 bis 31.12.1991 "binnen 14 Tagen zu bezahlen;
c) die Zweitantragsgegnerin schuldig sei, dem Antragsteller monatlich
S 165,58 ab 1.1.1992 (bis zur Rechtskraft der Entscheidung) samt 4 % Zinsen, binnen 14 Tagen nach Rechtskraft der Entscheidung zu bezahlen.
Dieser Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Das Haus mit der Wohnung des Antragstellers wurde im Jahre 1500(?) nicht von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet. Das Haus wurde im Jahre 1978 nach dem Strukturverbesserungsgesetz von der V***** AG (im folgenden V-AG genannt) ins Eigentum der Erstantragsgegnerin übertragen.
Zwischen der Erstantragsgegnerin und dem Antragsteller (damals aktiver Dienstnehmer der V-AG) wurde am 6.3.1980 abgeschlossen (Beilage A), am 25.1.1990 zwischen der Erstantragsgegnerin und dem Antragsteller nach erfolgter Wohnungszusammenlegung ein neuer Mietvertrag errichtet (Beilage B).
Nach dem Inhalt dieser Mietverträge dienen die Wohnungen zur Unterbringung von V*****-Angehörigen oder von V*****-Pensionisten bzw. deren Witwen (§ 1 Abs 4 der Mietverträge). Der Wegfall der Betriebszugehörigkeit (ausgenommen Pensionierung) stellt einen wichtigen Kündigungsgrund dar (§ 4 Abs 2 des Mietvertrages bzw. Anhang zum Mietvertrag § 3 Z 3).
Mit dem Antragsteller war im Jahre 1980 ein Grundmietzins von S 135,-, im Jahre 1990 ein solcher von S 271,-, vereinbart worden.
Der Mietvertrag aus dem Jahre 1980 enthielt hinsichtlich der Betriebskosten die Bestimmung, daß für Betriebsangehörige S 1,- pro Quadratmeter und pro Monat zu zahlen sei. Die Summe aus Betriebskosten und Grundmietzins sei nach der Ist-Lohnerhöhung des Kollektivvertrages für die eisen- und metallerzeugende sowie -verarbeitende Industrie valorisiert, wobei der sich ergebende Erhöhungsbetrag zur Abdeckung der Betriebskosten zu dienen hätte. Tatsächlich wurde von dieser Wertsicherungsmöglichkeit durch die Erstantragsgegnerin kein Gebrauch gemacht.
Der Mietvertrag enthielt einen ausdrücklichen Verzicht des Vermieters gegenüber Betriebsangehörigen und gleichgestellten Mietern auf Mietzinserhöhung nach § 7 MG (§ 2 Punkt 3 der Mietverträge). Der Mietvertrag aus dem Jahre 1990 enthielt einen solchen Verzicht nicht mehr. Ferner sind in diesem Vertrag Nettobeträge aufgelistet, welche der Mieter zusätzlich zum Grundmietzins zu zahlen hat (Beilage B).
Bis Ende 1990 wurde von Antragsteller nur der in den Mietverträgen festgesetzte Grundmietzins bezahlt, ab 1.1.1991 die geforderten erhöhten Beträge, und zwar unter Rückforderungsvorbehalt.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, es handle sich um eine "mittelbare Dienstwohnung", also ein Mietverhältnis, das ein Dritter (oft eine gemeinnützige Bauvereinigung) als Vermieter mit dem Dienstnehmer über Zuweisung des Dienstgebers abschließe, soweit zwischen dem Dienstgeber und dem Dritten ein Rechtsverhältnis bestehe, das dem Dienstgeber das Vergaberecht sichere. Aus der Zweckwidmung der gegenständlichen Wohnung ergäbe sich, daß Vertragsgrundlage, wenn auch nicht notwendigerweise einziger Grund, für das Mietverhältnis die Betriebszugehörigkeit des Mieters zur V-AG gewesen sei. Die Eingriffsmöglichkeit der V-AG, gegeben durch den besonderen Kündigungsgrund des Verlustes der Betriebszugehörigkeit, sei so groß, daß von einer mittelbaren Dienstwohnung gesprochen werden könne. Demnach liege eine Ausnahmebestimmung von der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes vor, sodaß das WGG anzuwenden sei.
Für die Berechnung des Entgeltes sei § 14 WGG maßgebend. § 14 Abs 1 WGG lege aber lediglich das "Soll-Entgelt" im Sinne des Kostendeckungsprinzipes fest, normiere aber nicht einen gesetzlichen Mietzins in dem Sinn, daß die so errechneten Beträge ohne Rücksicht auf eine bestehende Vereinbarung von den Mietern eingehoben werden dürften. Die Veränderlichkeit des Entgeltes müsse wenigstens konkludent vereinbart sein. Derartiges sei nicht der Fall. Die von der Erstantragsgegnerin vorgenommene Erhöhung sei daher unzulässig, folglich der Rückforderungsanspruch zu bejahen. Hinsichtlich der Zweitantragsgegnerin, die keine gemeinnützige Bauvereinigung sei, scheide die Anwendbarkeit des WGG aus. Der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 2 MRG sei nicht erfüllt, sodaß auf dieses Vertragsverhältnis das MRG anwendbar sei. Die Ausnahmetatbestände des MRG seien einschränkend auszulegen. Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses zwischen dem Antragsteller und der Zweitantragsgegnerin sei kein Dienstverhältnis mehr, wie es seinerzeit gegenüber der Erstantragsgegnerin zufolge der engen Verknüpfung mit der V-AG der Fall gewesen sei. Auf das Vertragsverhältnis finde daher das MRG Anwendung, wie es auch den Bestimmungen der Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag zwischen der Zweitantragstellerin und der Erstantragstellerin entspreche, worin sich die Zweitantragsgegnerin verpflichtet habe, den werksangehörigen Mietern die vertragliche Unterstellung ihres Mietverhältnisse unter das MRG, allerdings bei gleichzeitiger einvernehmlicher Aufhebung des alten "§ 7 MG-Verzichtes" anzubieten.
Die begehrte Feststellung, wonach das Mietverhältnis dem MRG unterliege, sei in § 37 MRG nicht vorgesehen, sodaß die diesbezüglichen Ausführungen nur in der Begründung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses zu finden seien.
Aus dem im außerstreitigen Mietrechtsverfahren gelten materiellen Parteienbegriff ergebe sich, daß die Zweitantragsgegnerin als neuer Eigentümer dem Verfahren beigezogen werden mußte; es bestehe nämlich die Möglichkeit, daß durch die gestellten Sachanträge in ihre Rechte eingegriffen werde, weil der Antragsteller ab 1.1.1992 die erhöhten Mietzinse bereits an die Zweitantragsgegnerin geleistet hätte und ein in die Zukunft weisendes Begehren gestellt worden sei.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegner Folge. Es hob den angefochtenen Beschluß und das diesem vorangegangenem Verfahren, soweit sie den Antrag des Antragstellers gegen die Zweitantragsgegnerin (zur Gänze) und dessen Antrag gegen die Erstantragsgegnerin für die Zeit ab 1.3.1991 betreffen, als nichtig auf und trug dem Erstgericht auf, über diese Sachanträge des Antragstellers das gesetzmäßige streitige Verfahren einzuleiten.
Im übrigen (Antrag gegen die Erstantragsgegnerin betreffend den Zeitraum vom 1.1.1991 bis 28.2.1991) hob das Rekursgericht den angefochtenen Beschluß auf, trug dem Erstgericht in diesem Umfang eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf und sprach aus, daß der Revisionsrekurs zulässig sei.
Rechtlich führte das Rekursgericht folgendes aus:
Im Zusammenhang mit einem Arbeitsverhältnis stehende Mietverträge seien jedenfalls bis 31.12.1981 nach dem MG kündigungsgeschützt gewesen. Das MRG habe sodann in seinem § 1 Abs 2 Z 2 von seinem Anwendungsbereich Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen wurden, ausdrücklich ausgenommen. Allerdings habe § 49 Abs 1 Satz 2 MRG idF der MRG-Novelle 1985 die Weitergeltung der §§ 19 bis 23 MG bis zum 31.12.1988 vorgesehen, wenn ein Mietverhältnis bereits nach dem MG kündigungsgeschützt war. Ab 1.1.1989 würden die Normen des ABGB gelten, nämlich die jeweils getroffenen Vereinbarungen. Dies allerdings dann nicht, wenn - wie hier im Verhältnis zur Erstantragsgegnerin - die Anordnungen des § 20 WGG (vorerst idF des 1.WÄG) von Bedeutung seien.
Nach der Rechtsprechung (MietSlg 37.230/9 mwN; WoBl 1988/66; WBl 1987, 250 = RdW 1987, 336; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 1 MRG Rz 38 ff fielen darunter alle Mietverhältnisse, für die der Dienstvertrag Anlaß (Geschäftsgrundlage) des Bestandvertrages sei, ohne daß es erforderlich wäre, daß der Dienstvertrag einziger Grund für den Mietvertrag sei. Vermieter könne der Dienstgeber, aber auch ein Dritter sein, vor allem eine gemeinnützige Bauvereinigung, von der die Wohnung dem Dienstnehmer über Initiative des Dienstgebers entgeltlich überlassen werde. Notwendige Grundlage sei ein Rechtsverhältnis zwischen Wohnungsgeber und Dienstgeber, das diesem das Vergaberecht an den Wohnungen sichere (mittelbare Dienstwohnung im wahren Sinn; Würth-Zingher, aaO). Nach der Textierung der hier maßgeblichen Verträge, insbesondere auch im Vergleich mit dem der Entscheidung MietSlg 37.230/9 zugrundeliegendem Sachverhalt, sei die Wohnung des Antragstellers als "mittelbare Dienstwohnung" zu bezeichnen. Daraus folge die Unanwendbarkeit des MRG.
Eine Anwendung des WGG sei nur insoweit zulässig, als es das MRG zulasse. Da § 1 Abs 3 MRG diesbezüglich keine Grundlage bilde, weil das Bestandobjekt nicht von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet worden sei, käme hier eine Anwendung des WGG nur bei Erfüllung des Ausnahmetatbestandes nach § 1 Abs 2 Z 2 MRG in Frage. Dies sei im Verhältnis zur Erstantragsgegnerin der Fall.
§ 20 Abs 1 WGG idF des 1.WÄG (gültig vom 25.7.1987 bis 28.2.1991) erkläre die §§ 2, 7 bis 14, 21 (ausgenommen dessen Abs 1 Z 7), 43 bis 42 des MRG auf die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung unter anderem aus dem Titel eines Mietvertrages auch in den Fällen anwendbar, in denen § 1 MRG anderes bestimme. Trotz der hier zum Tragen kommenden Bestimmung des § 1 Abs 2 Z 2 MRG komme insofern (auch) das MRG zur Anwendung, wie dies § 1 Abs 3 MRG unter Nennung des § 20 WGG bestimme. Daraus ergebe sich nun einerseits Kündigungsschutz nach dem MRG sowie die Mietzinsbildung entsprechend dem WGG (nach der Höchstgrenze des § 14 WGG, allerdings mit der Maßgabe des § 1 Abs 3 MRG und des § 39 Abs 8 WGG, hätte doch der Erstbezug der Baulichkeit jedenfalls vor 1979 stattgefunden).
§ 14 Abs 1 WGG regle das Soll-Entgelt im Sinne des Kostendeckungsprinzips, normiere aber nicht einen gesetzlichen Mietzins in dem Sinn, daß die danach errechneten Beträge ohne Rücksicht auf eine bestehende Vereinbarung der gemeinnützigen Bauvereinigung mit Mietern oder Nutzungsberechtigten eingehoben werden könnten.Vereinbarungen seien auch nur soweit unwirksam, als sie zu Lasten des Mieters oder Nutzungsberechtigten vom § 14 WGG abwichen (§ 21 WGG; MietSlg 39.697/42). Unmittelbar werde § 14 Abs 1 WGG wirksam, wenn seine Anwendung - etwa durch die Verweisung auf Vorschriften der Gemeinnützigkeit und dergleichen - vereinbart worden sei. Lediglich die Betriebskosten mit Ausnahme der Verwaltungskosten, die öffentlichen Abgaben und die Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen könnten ohne Rücksicht auf eine Vereinbarung eingehoben werden, weil für sie § 21 Abs 3 bis 5 MRG unmittelbar anzuwenden sei (§ 1 Abs 3 MRG). Lediglich § 14 Abs 2 bis 5 WGG normiere einen gesetzlichen Mietzins. Habe der Antragsteller einen bestimmten Hauptmietzins vereinbart, so komme eine Erhöhung nicht mehr in Frage (vgl WoBl 1990/12).
Mit Mietvertrag vom 25.1.1990 sei mit dem Antragsteller ein Grundmietzins von S 271,-, zweckgebunden für Instandsetzungsarbeiten, neben Betriebskosten in dem im Vertrag bezeichneten Umfang vereinbart worden. Nach § 11 des Vertrages bedürften Änderungen einer schriftlichen Vereinbarung. Eine Vereinbarung der Anwendbarkeit des § 14 Abs 1 WGG, allenfalls durch Verweisung auf Vorschriften der Gemeinnützigkeit und dergleichen - die bloße Verwendung des Begriffes "gemeinnützige" in der Bezeichnung der Vertragsparteien reiche hiefür nicht aus -, finde sich nicht. Ein Verstoß gegen § 21 Abs 1 Z 1 WGG sei nicht evident.
Allein aus der tatsächlich getroffenen Vereinbarung eines Grundmietzinses von S 271,- statt zuvor von S 135,- (seit 1.1.1979) könne jedenfalls die von der Zweitantragsgegnerin begehrte Feststellung, die Veränderlichkeit des Mietzinses sei ausdrücklich vereinbart und durchgeführt worden, nicht getroffen werden.
Durch das hier bereits anwendbare 2.WÄG sei im wesentlichen mit Wirkung vom 1.3.1991 der § 20 WGG mit neuem Inhalt versehen worden. Im neuen Abs 1 sei im wesentlichen das Verhältnis zum MRG und damit auch der Anwendungsbereich der mietrechtlichen Vorschriften des WGG eindeutig und abschließend geregelt. § 20 WGG enthalte eine abschließende Anwendungsregel für den sachlichen Geltungsbereich des MRG und sonstiger sondermietrechtlicher Vorschriften; § 1 Abs 3 MRG habe nur noch die Bedeutung einer Verweisungsnorm. Der Gesetzgeber habe sich veranlaßt gesehen, ausdrücklich klarzustellen, daß das gemeinnützlichkeitsrechtliche Statut der gemeinnützigen Bauvereinigung nur dann wohnzivilrechtlich das MRG gegenüber dem Mieter oder Nutzungsberechtigten verdränge, wenn die Baulichkeit von einer gemeinnützigen Bauvereinigung in eigenem Namen und auf eigene Rechnung errichtet worden sei. Dabei sei auf die rechtliche und nicht auf die organisatorisch-technische Zuordnung der Bauführung abzustellen. Die Baulichkeit müsse von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet worden sein; das bloße Sanieren stehe dem Neubau nicht gleich (Meinhart-Österreicher in WoBl 1991, 91 f; Würth in WoBl 1991, 95 f; Würth in Rummel, ABGB2, Rz 3 zu § 20 WGG).
Unstrittig sei das Objekt, in dem sich die Wohnung des Antragstellers befinde, nicht von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichtet worden. Dies bedeute nach der ausschließlich nach § 20 Abs 1 WGG idF des 2.WÄG vorzunehmenden Prüfung, daß auf das vorliegende Bestandverhältnis zwischen dem Erstantragsteller und der Erstantragsgegnerin ab 1.3.1991 nicht mehr das WGG Anwendung finden könne, sondern an sich das MRG. Damit aber komme den § 1 Abs 2 Z 2 MRG Bedeutung zu, zumal von einem Wohnverhältnis im Zusammenhang mit einem Dienstverhältnis auszugehen sei. Demnach bleibe es also für den Zeitraum ab dem 1.3.1991 bei der Anwendbarkeit der Normen des ABGB und bei dem im Einzelfall getroffenen Vereinbarungen.
Unter dem Aspekt der bloßen Anwendbarkeit der Bestimmungen des ABGB sei aber auch eine Prüfung der Angemessenenheit des begehrten erhöhten Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG der Boden entzogen, sodaß der darauf abzielende, im außerstreitigen Verfahren angebrachte Antrag nicht statthaft sei. Die Zulässigkeit des streitigen (außerstreitigen) Verfahrens sei in jeder Lage des Verfahrens bis zur Rechtskraft von Amts wegen wahrzunehmen (Fasching, Lehrbuch2 Rz 113). Eine Klage auf Feststellung, daß ein Mietverhältnis - hinsichtlich der Mietzinsbildung - dem MRG unterliege sowie auf Feststellung der Höhe des Mietzinses sei grundsätzlich zulässig. Werde nun ein im Rechtsweg wahrzunehmender Anspruch im außerstreitigen Verfahren geltend gemacht, so habe das angerufene Gericht den Antrag als Klage zu werten und - nach einer erforderlichen Verbesserung im Sinne der § 84 und 226 ZPO - als solche meritorisch zu behandeln (MietSlg 34.706/18 ua).
Was den verbleibenden Zeitraum vom 1.1.1991 bis 28.2.1991 (im Verhältnis des Antragstellers zur Erstantragsgegnerin) anbelange, sei eine abschließende Beurteilung, ob die Erstantragsgegnerin zur Vorschreibung erhöhter Hauptmietzinse berechtigt gewesen sei, aus folgenden Gründen noch nicht möglich:
Im erstinstanzlichen Verfahren seien jene Umstände unerörtert geblieben, die den Antragsteller zur Beifügung des Beisatzes "mit Vorbehalt meiner Rechte" im Zusammenhang mit der Zahlung des vorgeschriebenen erhöhten Hauptmietzinses veranlaßte. Von maßgeblicher Bedeutung sei, welchen Sinngehalt der Antragsteller damit verbinden wollte, worin eben im konkreten der Vorbehalt gelegen sei und wie die Antragsgegnerin diese Erklärung - allenfalls anhand der mit dem Antragstellervertreter geführten Korrespondenz im Rahmen gleichartiger Rechtsstreitigkeiten - nach Treu und Glauben auffassen habe können. Eine Überprüfung der Höhe der begehrten Zinse sei bisher nicht erfolgt.
Erst wenn eine entsprechende Verbreiterung der Entscheidungsgrundlage in diesem Sinn erfolgt sei, werde die Beurteilung möglich sein, inwieweit seitens der Erstantragsgegnerin der zulässige Hauptmietzins überschritten wurde oder der Antragsteller seine ausdrückliche Zustimmung zur Vorschreibung eines erhöhten Hauptmietzinses erteilte und somit vom Vorliegen einer neuen, ausdrücklichen und einvernehmlichen Regelung des Hauptmietzinses (eben unter Akzeptanz der mit dem Tatbestand einer Änderungskündigung nach dem WGG verbundenen Folgen) ausgegangen werden könne.
Im fortzusetzenden Verfahren werde das Erstgericht gemäß § 22 Abs 4 Z 2 WGG auch den anderen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten des betroffenen Bestandobjektes Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren geben müssen, weil auch deren Interessen durch die vorliegenden Anträge unmittelbar berührt würden (MietSlg 40.719; Korinek-Funk-Scherz-Weinberger-Wieser, Handbuch zum WGG, § 22 WGG Anm 23).
Im Verhältnis des Antragstellers zur Zweitantragsgegnerin ergebe sich folgendes Bild:
Die Zweitantragsgegnerin sei seit dem 1.1.1992 ohne Abschluß neuer Verträge mit den Mietern Eigentümerin des Bestandobjektes. Da es sich bei der genannten Gesellschaft um keine gemeinnützige Bauvereinigung handle, scheide die Anwendbarkeit des WGG von vornherein aus. Auch die Anwendbarkeit des MRG könne nicht bejaht werden.
Die Wohnungen seien den Berechtigten seinerzeit über Einflußnahme des Dienstgebers von der Erstantragsgegnerin überlassen worden. Diese habe die Zweitantragsgegnerin im Kaufvertrag ausdrücklich verpflichtet, in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem zwischen ihr und den Mietern bestehenden Bestandverträgen einzutreten. Der Modus der Wohnungsvergabe, die Verpflichtung der Zweitantragsgegnerin, unter bestimmten Voraussetzungen, das Einvernehmen mit der Belegschaftsvertretung herzustellen, lasse eine Zäsur, die in eine Umdeutung der Bestandverhältnisse als nicht mehr von § 1 Abs 2 Z 2 MRG umfaßt zulassen würde, nicht erkennen. Sei das Mietverhältnis aber nach wie vor als von § 1 Abs 2 Z 2 MRG umfaßt zu qualifizieren, so scheide die Anwendbarkeit des MRG aus. Die Durchführung eines Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG sei aber im Rahmen der verbleibenden Bestimmungen des ABGB nicht vorgesehen. Dies führe im Verhältnis zur Zweitantragsgegnerin gleichfalls zur Unzulässigkeit des im außerstreitigen Verfahren angebrachten Antrages und damit - wie bereits oben zum Verhältnis des Antragstellers zur Erstantragsgegnerin für den Zeitraum ab 1.3.1991 ausgeführt - zur Überweisung in das streitige Verfahren.
Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil es an einer Judikatur des Obersten Gerichtshofes aus jüngster Zeit über die Subsumtion von Bestandverhältnissen der vorliegenden Art unter die Bestimmungen des MRG, des WGG oder des ABGB mangle.
Gegen die Entscheidung des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, den Beschluß des Rekursgerichtes zur Gänze aufzuheben - gemeint nach dem Inhalt des Rechtsmittels: den Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederherzustellen); in eventu, "das Erstgericht mit einer neuerlichen Verhandlung und Entscheidung der Rechtssache zu beauftragen".
Die Erstantragsgegnerin beantragt, den Revisionsrekurs als verspätet bzw mangels Unterfertigung durch einen Rechtsanwalt, in eventu mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage zurückzuweisen; im Falle sachlicher Erledigung möge dem Revisionsrekurs nicht Folge gegeben werden.
Die Zweitantragsgegnerin beantragt die Zurückweisung des Revisionsrekurses des Antragstellers, weil das Rekursgericht in seinem Aufhebungsbeschluß keinen Rechtskraftvorbehalt gesetzt habe und überdies eine erhebliche Rechtsfrage nicht gegeben sei; in eventu möge dem Revisionsrekurs nicht Folge gegeben werden.
Der Revisionsrekurs ist zulässig und rechtzeitig, aber nicht berechtigt.
a) Zur Zulässigkeit im allgemeinen:
Der Revisionsrekurs ist aus den vom Rekursgericht genannten Gründen zulässig.
Die knappen Ausführungen im Revisionsrekurs befassen sich mit den entscheidungswesentlichen Rechtsfragen. Es kann daher - im Gegensatz zu der in der Revisionsrekursbeantwortung der Erstantragsgegnerin vertretenen Ansicht - nicht gesagt werden, daß die Ausführungen des Antragstellers nicht den minimalen Voraussetzungen eines Rekurses nach den Bestimmungen der ZPO entsprechen würden.
Entgegen der Auffassung der Zweitantragsgegnerin bezieht sich der Ausspruch des Rekursgerichtes, daß der Revisionsrekurs zulässig sei, gerade nur auf denjenigen Teil der Entscheidung des Rekursgerichtes, mit dem der erstgerichtliche Sachbeschluß aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen wurde, weil für die Zulässigkeit eines Rekurses gegen eine verfahrensrechtliche Entscheidung des Gerichtes 2.Instanz über den Rekurs gegen einen Sachbeschluß § 519 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG maßgebend ist. Demgemäß ist gegen den Beschluß des Rekursgerichtes, soweit damit die Überweisung der Rechtssache in das streitige Verfahren verfügt, also die Sachentscheidung in einer bestimmten Verfahrensart abgelehnt wurde, was einer Zurückweisung des Antrages gleichzuhalten ist (vgl betreffend den gleich zu bewertenden umgekehrten Fall der Ablehnung des streitigen Rechtsweges unter gleichzeitiger Überweisung in das Verfahren außer Streitsachen MietSlg 42.528), der Rekurs an den Obersten Gerichtshof unabhängig vom Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage und ohne Rücksicht auf den Wert des Entscheidungsgegenstandes zulässig (WoBl 1993, 60/48).
b) Zur Rechtzeitigkeit des Revisionsrekurses:
Der Antragsteller, dessen Vertretern der rekursgerichtliche Sachbeschluß am 31.3.1993 zugestellt worden war, richtete sein Rechtsmittel (Postaufgabe: 27.4.1993) zwar an das Rekursgericht statt zuständigerweise an das Erstgericht. Der Revisionsrekurs wurde nach Einlangen (28.4.1993) in der vereinigten Einlaufstelle des Erst- und Rekursgerichtes durch Verfügung des Rekursgerichtes vom 29.4.1993 an das Erstgericht übermittelt. Es langte am selben Tag (neuerlich) bei der vereinigten Einlaufstelle ein.
Es ist zwar richtig, daß dann, wenn das Rechtsmittel an ein unzuständiges Gericht gesandt wird, für die Rechtzeitigkeit nicht der Tag der Postaufgabe, sondern der des tatsächlichen Einlangens beim zuständigen Gericht maßgebend ist (EFSlg 67.121 unter Hinweis auf SZ 2/71 und EvBl 1946/405; EFSlg 67.418 ua). Da jedoch die Einlaufstelle des Erst- und des Rekursgerichtes dieselbe ist, war das Rechtsmittel tatsächlich schon am 28.4.1993 beim Erstgericht, nämlich in dessen Einlaufstelle eingelangt, sodaß von der Rechtzeitigkeit des Revisionsrekurses auszugehen ist (s. Fasching, Kommentar II 672 unter Hinweis auf SZ 23/394).
c) Zur Nichtunterfertigung des Revisionsrekurses durch einen Rechtsanwalt:
Gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG (§ 22 Abs 4 Einleitungssatz WGG) bedürfen schriftliche Rekurse in den besonderen außerstreitigen Verfahren nach § 37 MRG bzw. § 22 WGG - entgegen der Meinung der Erstantragsgegnerin - nicht der Unterfertigung durch einen Rechtsanwalt. Die dem Wortlaut nach zwar nur auf die Vertretung durch Funktionäre oder Angestellte bestimmter Vereine abstellende Bestimmung des § 37 Abs 3 Z 11 MRG hat lediglich bezüglich der Abgrenzung der Tätigkeit solcher Personen von der Winkelschreiberei Bedeutung (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, § 37 MRG Rz 40 mwN).
d) Zu den Aufhebungsbeschlüssen:
Der Antragsteller macht im Revisionsrekurs unrichtige rechtliche Beurteilung unter folgenden Gesichtspunkten geltend:
1.) § 14 WGG lasse für den Mieter günstigere als vom Kostendeckungsprinzip geforderte Einzelvereinbarungen zu. Da aus dem Mietvertrag des Antragstellers keine - auch nur konkludente - Variabilitätsvereinbarung ersichtlich sei, wäre die von der Erstantragsgegnerin vorgenommene Erhöhung des Grundzinses unzulässig, die vom Antragsteller unter Vorbehalt bezahlten Erhöhungsbeträge daher zu Unrecht eingehoben worden.
2.) Die Zweitantragsgegnerin, seit 1.1.1992 Eigentümerin der Liegenschaft, sei keine gemeinnützige Bauvereinigung, sodaß die Anwendung des WGG ausscheide. Die Zweitantragsgegnerin habe sich aber ausdrücklich verpflichtet, die Mietverhältnisse dem MRG zu unterstellen. Der Ausnahmetatbestand nach § 1 Abs 2 Z 2 MRG sei schon deshalb nicht gegeben, weil die Zweitantragsgegnerin nie Dienstgeber des Erstantragsgegners gewesen sei. Außerdem wäre der Antragsteller zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits pensioniert und somit ein Dienstverhältnis nicht mehr Vertragsgrundlage für den Abschluß des Mietvertrages gewesen.
Dem ist folgendes zu erwidern:
Infolge der am 26.3.1991, also erst nach Inkrafttreten des 2.WÄG, BGBl 1991/68, erfolgten Antragstellung ist diese Rechtssache unter Berücksichtigung der in Art V Abs 2 und 3 des 2.WÄG enthaltenen Übergangsbestimmungen für ab 1.3.1991 (Inkrafttreten des 2.WÄG) verwirklichte Sachverhalte ausschließlich nach dem MRG und WGG in der Fassung des zweiten WÄG zu beurteilen, für vorher verwirklichte Sachverhalte hingegen nach diesen Bestimmungen in der Fassung des
1. WÄG (vgl die Auslegung der Bestimmung des § 43 Abs 2 MRG, die einen sinngemäßen Wortlaut hat, durch Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, § 43 MRG Rz 1 mwN).
Die durch das 3.WÄG, BGBl 1993/800, am 1.1.1994 in Kraft getretenen Rechtsänderungen sind zufolge des gleichgebliebenen § 39 Abs 16 WGG nicht zu berücksichtigen (5 Ob 8/94).
Dem Rekursgericht ist - im Hinblick auf die vom ihm zitierte und oben wiedergegebene Rechtsprechung - darin beizupflichten, daß es sich bei der vom Antragsteller gemieteten Wohnung um eine Werkswohnung im Sinne des § 1 Abs 2 Z 2 MRG handelt, ohne daß es diesbezüglich weiterer Ausführungen bedürfte (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm den §§ 528a und 510 Abs 3 ZPO). Das vom Rechtsmittelwerber gebrauchte Argument, der Mietvertragsabschluß im Jahre 1990 (über die auf 97,50 m2 vergrößerte Wohnung Nr.7, die vorher von ihm gemietet war) sei erst erfolgt, als der Antragsgegner schon pensioniert gewesen sei, verfängt nicht. Bereits im ursprünglichen Mietvertrag (über die noch kleinere Wohnung Nr.7) war ebenso wie im neuen Mietvertrag (jeweils § 1 Abs 4 des Vertragstextes) ausdrücklich festgehalten, daß diese Wohnung zu einer Wohnanlage gehöre, welche zur Unterbringung von Betriebsangehörigen der V-AG oder einer Konzerngesellschaft diene. Den Betriebsangehörigen gleichgestellt würden V-AG Pensionisten bzw. Witwen nach V-Angehörigen oder V-Pensionisten gelten. Der Umstand, daß der Antragsteller nach seiner Pensionierung das Mietverhältnis an einer gegenüber der ursprünglich gemieteten größeren Wohnung begründete, ändert nichts am Charakter dieses Mietverhältnisses als ein an einer Wohnung im Sinne des § 1 Abs 2 Z 2 MRG begründetes. Ebenso wäre es, wenn der Antragsteller die ursprünglich gemietete Wohnung weiter als Mieter benützt hätte.
Der Vertragsabschluß zwischen dem Antragsteller und der Erstantragsgegnerin im Jahre 1990, einer gemeinnützigen Bauvereinigung, hatte zur Folge, daß damals auf dieses Mietverhältnis § 20 WGG idF des 1.WÄG, BGBl 1987/340, anzuwenden war, insbesondere auch die dem Vermieter eine Änderungskündigung ermöglichende Bestimmung des § 20 Abs 2 WGG, wenn sich der Mieter einer dem Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 2 MRG unterliegenden Wohnung, die nun grundsätzlich den Kündigungsbeschränkungen nach den Bestimmungen des MRG unterlag (§ 20 Abs 1 WGG), weigert, einer Erhöhung des Entgeltes für die Überlassung des Gebrauches des Mietgegenstandes auf den Betrag zuzustimmen, der nach den Vorschriften des WGG zu entrichten wäre. Wenn nun das Rekursgericht im Hinblick auf diese Rechtslage eine Verbreiterung der Tatsachengrundlage betreffend den vom Antragsteller bei Zahlung der unter Hinweis auf § 20 WGG vorgeschriebenen Beträge gemachten Vorbehalt im Sinne seiner oben wiedergegebenen Ausführungen für erforderlich hält, so kann dem der Oberste Gerichtshof, der selbst nicht Tatsacheninstanz ist, nicht entgegentreten (s MGA JN-ZPO14 § 503 ZPO/E 60).
Die Beiziehung anderer Mieter des Hauses, in dem sich die Wohnung des Antragstellers befindet, zu dem die Zeit vor dem 1.3.1991 betreffenden Verfahren wäre jedoch nur dann erforderlich, wenn im Falle des Nachweises der Zustimmung des Antragstellers zu einer Mietzinserhöhung die Deckung des geforderten Betrages durch die Bestimmungen des WGG zu überprüfen und dabei die Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit der Baukostenverrechnung gemäß § 22 Abs 2 WGG geltend gemacht würde. Sonst genießen Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte der Baulichkeit in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG keine Parteistellung. Es wird vielmehr in einem Zweiparteienverfahren entschieden (zuletzt 5 Ob 6, 7/94 unter Hinweis auf SZ 56/171 und Jus extra 1027, ferner WoBl 1991, 81/70 = MietSlg 42.467/22). Da es sich jedoch bei dem Haus, in dem das Bestandobjekt des Antragstellers liegt, offensichtlich um eine sogenannte "alte Baulichkeit" im Sinne des § 39 Abs 8 Einleitungssatz WGG handelt, kann es zu einem Verfahren nach § 22 Abs 2 WGG nicht kommen (§ 39 Abs 8 Z 3 WGG, s. 5 Ob 45-47/93).
Die mit 1.3.1991 durch das 2.WÄG eingetretene Änderung des § 20 WGG, der nunmehr auf die Errichtung der Baulichkeit, in dem sich die überlassenen Räume befinden, durch eine gemeinnützige Bauvereinigung im eigenem Namen abstellt (§ 20 Abs 1 WGG), hat zur Folge, daß die darin vorgesehene Anwendung von (vor allem kündigungsrechtlichen) Bestimmungen des MRG auf Miet- oder Nutzungsverträge in den Fällen, in denen § 1 MRG (zB hier: § 1 Abs 2 Z 2 MRG) anderes bestimmt, auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Antragsteller und den Antragsgegnern nicht mehr zum Tragen kommt: Die Zweitantragsgegnerin ist keine gemeinnützige Bauvereinigung, die Baulichkeit wurde nicht von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet. Auch § 20 Abs 1 Z 3 WGG idF des 2.WÄG stellt offenbar darauf ab, daß die gemeinnützige Bauvereinigung eine von ihr errichtete Baulichkeit an ein anderes Rechtssubjekt als eine gemeinnützige Bauvereinigung veräußert (Würth-Zingher, Wohnrecht 91, Anm 11 zu § 20 WGG).
Zutreffend erkannt daher das Rekursgericht, daß es sich bei dem Mietverhältnis zwischen dem Antragsteller einerseits und der Erstantragsgegnerin bzw (nach Veräußerung der Baulichkeit durch die Erstantragsgegnerin) der Zweitantragsgegnerin andererseits um ein grundsätzlich nach den Vorschriften des ABGB zu beurteilendes Mietverhältnis handelt und daß daher Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses in solchen Fällen im streitigen Rechtsweg auszutragen sind. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß in der vorgelegten Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag zwischen den Antragsgegnerinnen sich die Zweitantragsgegnerin verpflichtete, den werksangehörigen Mietern (aktive und pensionierte Arbeitnehmer einer operativen Gesellschaft des A-Konzerns) die vertragliche Unterstellung ihres Mietverhältnisses unter das Mietrechtsgesetz bei gleichzeitiger einvernehmlicher Aufhebung des alten "§ 7 Mietengesetz-Verzichtes" anzubieten. Selbst wenn es schon zur bloßen Einräumung der nach dem MRG einem Mieter zukommenden materiell-rechtlichen Stellung an den Erstantragsteller gekommen wäre, würde dies nicht bedeuten, daß Streitigkeiten über die so festgelegte materiell-rechtliche Rechtsstellung des Erstantragstellers im besonderen außerstreitigen Verfahren nach dem MRG auszutragen wären, weil Fragen der Zulässigkeit des streitigen oder außerstreitigen Rechtsweges der Parteiendisposition entzogen sind. Der Abschluß eines neuen Mietvertrages durch die Zweitantragsgegnerin mit dem Erstantragsteller bloß auf Basis des MRG und unter Ausschaltung des Dienstwohnungscharakters des Bestandobjektes ist nicht einmal behauptet worden. Der Eigentümerwechsel allein nimmt dem Bestandobjekt nicht den Charakter einer Werkswohnung im Sinne des § 1 Abs 2 Z 2 MRG, wie der Antragsteller meint. Für die Beibehaltung dieser Eigenschaft sprechen auch die oben angeführten, der Zweitantragsgegnerin in der Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag überbundenen Pflichten.
Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 Satz 1 MRG. Die ausschließlich verzeichneten Kosten rechtsfreundlicher Vertretung der Erstantragsgegnerin könnten nur zugesprochen werden, wenn der Revisionsrekurs vom Erstantragsteller offenbar mutwillig erhoben worden wäre. Davon kann keine Rede sein.
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