Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der Antragsteller 1.) Ludwig K*****, Pensionist, ***** 2.) Erich L*****, Pensionist, ***** 3.) Johann W*****, 4.) Friedrich B*****, Pensionist, ***** alle vertreten durch Mag.Max Klöckl und Dr.Ingeborg Stadlbauer, Funktionäre der Mietervereinigung Österreichs, Lokalorganisation Graz, Südtirolerplatz 12, 8010 Graz, wider die Antragsgegnerin Gemeinnützige *****-GesmbH, ***** vertreten durch Dr.Aldo Frischenschlager und Dr.Dieter Gallistl, Rechtsanwälte in Linz, wegen § 22 Abs 1 Z 6 WGG infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landesgerichtes Leoben als Rekursgerichtes vom 27.Jänner 1993, GZ 3 R 796-799/92-42, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Leoben vom 13.Mai 1992, GZ 6 Msch 3/90-37, teilweise aufgehoben wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Die Antragsgegnerin ist eine gemeinnützige Bauvereinigung, deren zumindest Mehrheitseigentümer die V***** AG (V-AG) ist. Sie ist Eigentümerin der von einer anderen gemeinnützigen Bauvereinigung vor 1979 und nach 1954 errichteten Häuser, in denen die Antragsteller Wohnungen noch von der Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin gemietet haben. Die Antragsteller waren Dienstnehmer der V-AG; die Wohnungen wurden ihnen auf Grund dieses Dienstverhältnisses vermietet (ON 10). Die Benützungsbewilligung für die Häuser wurde vor 1979 erteilt. In den Mietverträgen wurde vereinbart, daß der Mietzins nach § 7 WGG 1940 und der WGGDV ermittelt werde und daß der Hauptmietzins immer kostendeckend sein müsse; die Vermieterin sei deshalb berechtigt und verpflichtet, den Hauptmietzins zu diesem Zweck jeweils entsprechend (für die Wohnungen anteilig) zu erhöhen, falls der die Wohnanlage betreffende, ihr erwachsende Aufwand zur Bestreitung der Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten aus der Finanzierung etc. aus der Summe der Hauptmietzinse der Wohnanlagen nicht mehr gedeckt werden könne. In den Mietverträgen des Erst-, Dritt- und Viertantragstellers ist zum letzten Punkt noch angefügt: "Zum Beispiel Änderung von Darlehenskonditionen, Entfall von öffentlichen Zuschüssen uä". Im Mietvertrag mit dem Zweitantragsteller lautet diese Passage: "Zum Beispiel Änderung von Darlehenskonditionen, Entfall von Zuschüssen uä."
Ab Jänner 1990 schrieb die Antragsgegnerin den Antragstellern erhöhte Mietzinse vor. In einem zuvor an die Antragsteller gerichteten Schreiben begründete die Antragsgegnerin diese Maßnahme damit, die V-AG habe Mietzinsstützungen eingestellt.
Die Antragsteller begehren - gestützt auf § 22 Abs 1 Z 6 WGG idF des
1. WÄG - die Überprüfung der ab 1.1.1990 vorgeschriebenen Mietzinse und die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Rückzahlung allenfalls zuviel eingehobenen Mietzinses. Die Antragsteller hätten den ihnen vorher von der Antragsgegnerin als kostendeckend vorgeschriebenen Mietzins bezahlt. Nunmehr begehre die Antragsgegnerin einen höheren Mietzins mit der Begründung, die V-AG hätte die Mietzinsstützungen eingestellt. Die Antragsteller hätten aber keine Kalkulation über die neuen Mietzinse erhalten (ON 1). Die Antragsgegnerin möge daher eine konkrete Abrechnung der Gestehungskosten der Anlagen samt dazugehörenden Urkunden und Berechnungen vorlegen (ON 7). Da bis Ende 1989 ein kostendeckender Mietzins vorgeschrieben worden sei, könnten die Erhöhungen nicht mit geändertem Zinsendienst erklärt werden. Es müßten daher die Gestehungskosten der Anlage "zur Verfügung gestellt werden". Die von der Antragsgegnerin vorgelegte Abrechnung (Beilagen 5 bis 8) sei nicht nachvollziehbar (ON 11), sodaß eine detaillierte Kalkulation der Belastung pro m2 und Monat vorzulegen sei (ON 19).
Die Antragsgegnerin wendete - abgesehen von dem bereits rechtskräftig erledigten Einwand der Unzulässigkeit des Verfahrens außer Streitsachen (ON 15) - folgendes ein:
Die Erhöhungsbeträge ergäben sich zum weitaus überwiegenden Teil aus dem Umstand, daß bisher geleistete Zuschußzahlungen seitens der V-AG weggefallen seien. Es handle sich dabei um sogenannte "Sukzessivdarlehen":
Da die Errichtungs- und Finanzierungskosten zum Zeitpunkt des Erstbezuges der jeweiligen Wohnungen einen Vorschreibungsbetrag ergeben hätten, der aus sozialen Gründen nicht voll zum Tragen kommen sollte, habe die V-AG bislang ohne irgendeine Verpflichtung hiezu laufend Zahlungen an die Antragsgegnerin geleistet. Dies stehe im Zusammenhang damit, daß die einzelnen Nutzungsberechtigten zum weitaus überwiegenden Teil in einem Naheverhältnis zur V-AG gestanden seien. Hinsichtlich der geleisteten Zahlungen sei mit der Antragsgegnerin vereinbart gewesen, daß diese aus den "Auslaufgewinnen, die ansonsten nach Rückzahlung der aufgenommenen Finanzierungsdarlehen der gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft selbst verbleiben würden," zurückgezahlt werden sollten. Für die Antragsgegnerin stellten die Zuschußzahlungen daher ein sukzessiv ansteigendes Darlehen dar. Die V-AG habe nun auf Grund der prekären Situation ihrer Gesellschaft die Zahlungen weiterer Zuschüsse mit Wirkung vom 1.1.1990 eingestellt.
Durch die vor dem 1.1.1990 geleisteten Zuwendungen sei ein kostendeckender Mietzins dem Mieter zur Vorschreibung gelangt, der niedriger als der aus dem tatsächlichen Aufwand sich ergebende Mietzins gewesen sei. Dies deswegen, weil eben bei der Vorschreibung Unterstützungsleistungen Dritter den Mietbetrag entsprechend gemindert hätten (vgl § 7 Abs 3 EntgRV 1986 und die entsprechenden früheren Bestimmungen). Wegen des Entfalles dieser Zuschüsse habe sich zwangsläufig eine entsprechende Erhöhung der Vorschreibung ergeben, wozu die Antragsgegnerin nach dem Inhalt der einzelnen Mietverträge als auch § 14 Abs 1 letzter Satz WGG 1979 berechtigt sei.
Bis 31.12.1989 habe die V-AG für die von ihr gewährten Darlehen entgegenkommender Weise keine bzw. nur geringere Zinssätze der Antragsgegnerin gegenüber verrechnet. Mit Wirkung vom 1.1.1990 habe die V-AG von ihrem Recht Gebrauch gemacht, die Rückzahlung der gewährten Darlehen zu fordern bzw. (als Alternative hiezu) eine angemessene Verzinsung der Antragsgegnerin in Rechnung zu stellen, die sich auf einem marktüblichen Niveau bewegen solle. Die Antragsgegnerin habe die zweite Variante bevorzugt, sodaß mit Wirkung ab 1.1.1990 von der V-AG 7,25 % p.a. an Zinsen in Rechnung gestellt würden. Es handle sich dabei um einen günstigeren Zinsfuß als er den Darlehenskonditionen für ein Hypothekardarlehen auf den freiem Markt entspreche. Da eine derartige Kreditbeschaffung hätte stattfinden müssen, falls die gewährten Darlehen fällig gestellt worden wären, liege mit Sicherheit ein angemessener Aufwand vor (§ 11 Abs 3 Satz 1 - 3 der WGGDV zu § 7 des WGG 1940). Den Antragstellern sei lediglich hinsichtlich der geänderten Kostenposition eine entsprechende Änderung nachzuweisen (ON 5).
Die Überprüfung der Abbrechnung sei gemäß § 39 Abs 8 Z 3 WGG im Verfahren außer Streitsachen nicht zulässig (ON 3, 10). Der Nachweis der Finanzierung des ursprünglichen Bauvorhabens könne nicht Gegenstand dieses Verfahrens sein (ON 12).
Die Antragsteller stellten im Zuge des Verfahens (ON 25) per 1.7.1989 die von der Antragsgegnerin vorgenommene Kalkulation mit S 10,963 pro Quadratmeter und Monat (Erstantragsteller), S 21,918 pro Quadratmeter und Monat (Zweitantragsteller), S 15,942 pro Quadratmeter und Monat (Drittantragsteller) sowie S 9,363 pro Quadratmeter und Monat (Viertantragsteller) im Zusammenhang mit den Beilagen 31 bis 34 außer Streit, bestritten jedoch die ab 1.1.1990 pro Quadratmeter und Monat begehrten Erhöhungsbeträge von S 4,904 (Erstantragsteller), S 2,381 (Zweitantragsteller), S 1,447 (Drittantragsteller) und S 1,307 (Viertantragsteller).
Des weiteren führten die Antragsteller aus:
Bei dem vom Erstantragsteller bewohnten Objekt sei das bei der Ersten Österreichischen Sparkasse aufgenommene Darlehen bereits mit 10.5.1982 zur Gänze getilgt gewesen. Dennoch sei weiterhin ein (damit begründeter) erhöhter Mietzins eingehoben worden, welcher zur Deckung der noch aushaftenden Darlehen heranzuziehen gewesen wäre.
Es sei nicht nachvollziehbar, warum in der Kalkulation ab 1.1.1990 hinsichtlich des Zweitantragstellers ein Sonderdarlehen von S 1,780.506,15 wieder aufscheine, obwohl 80 % dieses Darlehens samt Zinsen von der V-AG bezahlt worden seien, bzw durch Zuschüsse seitens der V-AG die Ausfinanzierung der Anlage gewährleistet gewesen sei.
Die Baukosten würden generell dem Grunde und der Höhe nach anerkannt, nicht aber die Grundkosten; der Baugrund sei nämlich der Antragsgegnerin von dritter Seite kostenlos zur Verfügung gestellt worden.
Der Antragsgegnerin sei gemäß § 13 WGG und gemäß der Entgeltrichtlinienverordnung aufzutragen, den Finanzierungsplan und die Kalkulation der Ausfinanzierung der Gestehungskosten vorzulegen, weil sonst nicht klar sei, welche gesetzlichen Bestimmungen bzw welche Förderungsgrundlagen sowie warum Sukzessivdarlehen in Anspruch genommen worden seien. So sei für das Objekt K*****gasse mitgeteilt worden, daß für die Grundkosten Eigenmittelzinsen in die Kalkulation einbezogen wurden, daß aber plötzlich Werksdarlehen seit 1.7.1989 mit S 4,170.000,- aufschienen und daß mit 1.7.1989 ein Sukzessivdarlehen für Mehrbelastung und Sukzessivdarlehen für Zinsen ebenfalls miteinbezogen worden sei, ohne daß ein Nachweis erbracht worden sei, warum diese Darlehen in Anspruch genommen wurden. Ferner seien zwei Darlehen der E***** Sparkasse, welche am 10.5.1982 ausgelaufen wären, in der Aufstellung mit S 12,084.000,- enthalten und mit jährlich S 1,217.954,- als Belastung mitkalkuliert (ON 24 und 25).
Schließlich brachten die Antragsteller ergänzend zu den oben angeführten Außerstreitstellungen unter teilweiser Zurücknahme derselben folgendes vor (ON 31):
Die aufgenommenen Darlehen zur Ausfinanzierung der Anlage seien entweder geförderte Landesdarlehen bzw Bundesdarlehen und Annuitätenzuschüsse oder freie Kapitalmarktdarlehen und Werksdarlehen. Die Erstgenannten würden außer Streit gestellt und dem Grunde und der Höhe nach anerkannt. Die freien Kapitalmarkt- und Werksdarlehen seien nicht nachgewiesen, und zwar weder die Darlehensaufnahme noch die Leistung von Rückzahlungen. Es sei aus den vorgelegten Urkunden noch nicht ersichtlich, daß diese Darlehen/Kaufpreise der Grundstücke seitens V-AG bzw deren Vorgänger oder Nachfolger bedient worden seien. Es sei vielmehr so, daß auf Grund von Betriebsvereinbarungen und weiteren Abmachungen diese Darlehen bzw die Grundstücke kostenlos von den Vorgängergesellschaften der Antragsgegnerin zur Verfügung gestellt worden seien; zumindest bis zum Jahre 1988 sei hiefür seitens der Antragsgegnerin oder deren Vorgänger niemals eine Geldleistung erbracht worden. Es dürften daher nur die in diesem Schriftsatz aufgezählten, tatsächlich aufgenommen und rückgezahlten Darlehen bei der Kalkulation der kostendeckenden Mietzinse berücksichtigt werden, nicht aber auch die ebenfalls im einzelnen aufgezählten Werksdarlehen, Fremddarlehen und Kaufsummen für die Grundstücke.
Diesbezüglich brachten die Antragsteller folgendes vor:
a) betreffend das Objekt K*****gasse *****:
Laut Kaufvertrag habe der Kaufpreis des Grundes S 537.870 betragen. Ein Zahlungsnachweis fehle. Für den Zeitraum 1972 bis 1988 sei seitens der V-AG oder deren Vorgängergesellschaften ein verlorener Zuschuß von S 8,919.208,- geleistet worden. Die aufgenommenen Fremddarlehen hätten aber lediglich aus einem Werksdarlehen der V-AG von S 4,170.000,- bestanden, sodaß mit dem geleisteten Zuschuß dieses Werksdarlehen samt Zinsen zur Gänze getilgt sei. Auf das in der Kalkulation aufscheinende Werksdarlehen (Fremddarlehen) seien seitens der Antragsgegnerin bzw. der Vorgängergesellschaften niemals Rückzahlungen geleistet worden. Bei der Kalkulation kostendeckender Mietzinse dürften jedoch nur tatsächlich geleistete Zahlungen berücksichtigt werden.
Für die weiteren, den Gegenstand dieses Verfahrens bildenden Objekte würden der Sache nach idente Behauptungen wie beim Objekt K*****gasse ***** aufgestellt, jedoch mit den im folgenden genannten unterschiedlichen Ziffern.
b) Betreffend Objekt S*****weg *****:
Grundkaufpreis S 73.536,- laut Kaufvertrag/laut Kalkulation S 76.885,86; Zuschuß S 4,154.120,-; Fremddarlehen/Sukzessivdarlehen laut Beilage 32 S 1,780.506,15.
c) Betreffend Objekt W*****gasse *****:
Grundkaufpreis S 275.570,- laut Kaufvertrag/laut Kalkulation S 424.197,25; Zuschuß S 2,963.117,-; Fremddarlehen/Werksdarlehen laut Beilage 33 S 1,258.000,- plus S 640.000,-.
d) Betreffend Objekt B*****gasse *****:
Grundkaufpreis laut Vertrag S 161.737,-, laut Beilage 34 S 162.084,20; Zuschuß S 1,454.826,-; Fremddarlehen laut Beilage 34 S 652.000,-.
Die vorgelegten Urkunden betreffend Kaufpreise stellten zum Teil nur interne Unterlagen der Antragsgegnerin dar. Sie seien kein Beweis für die Zahlung der Kaufpreise (ON 36).
Das Erstgericht stellte für die Zeit ab 1.1.1990 die kostendeckenden Mietzinse pro Quadratmeter und Monat mit S 15,886 (Erstantragsteller, Mietzins pro Monat daher S 1.024,65), S 24,295 (Zweitantragsteller, Mietzins pro Monat daher S 1.901,08), S 17,314 (Drittantragsteller, Mietzins pro Monat daher S 1.169,21) und S 10,669 (Viertantragsteller, Mietzins pro Monat daher S 701,59) fest und erkannte die Antragsgegnerin schuldig, den Antragstellern den ab 1.1.1990 pro Monat zu viel eingehobenen Betrag von S 13,88 (Erstantragsteller), S 0,40 (Zweitantragsteller), S 5,14 :
(Drittantragsteller) und S 0,04 (Viertantragsteller) binnen 14 Tagen zurückzuzahlen.
Das Erstgericht stellte - zusätzlich zu den eingangs wiedergegebenen unbestrittenen Tatsachen - folgenden Sachverhalt fest:
a) Betreffend die Wohnung des Erstantragstellers:
Für die die 64,5 m2 große Wohnung ist ein monatlicher Mietzins von S 295,- zuzüglich er der anteiligen Betriebskosten vereinbart. Unter Berufung auf die Tatsache, daß die V-AG sämtliche Mietenunterstützungen eingestellt habe, begehrt die Antragsgegnerin ab 1.1.1990 einen kostendeckenden Mietzins von S 1.038,53.
Der am 17.11.1960 für die Liegenschaft bezahlte Kaufpreis betrug S 537.870,-, die Baukosten per 1.7.1989 bzw 1.1.1990 S 18,341.544,95.
Die Antragsgegnerin finanzierte dieses Bauvorhaben mit zwei Landeshypothekendarlehen von S 8,200.000,- und S 3,884.000,- sowie einem Werkdarlehen der V-AG von S 4,170.000,-, welches über Begehren der V-AG ab 1.1.1990 mit einem Nominale von S 3,044.100,- statt mit 5,083 % mit 7,25 % zu verzinsen ist. Weiters gewährte die V-AG von Anbeginn eine Ertragssubvention in Höhe von S 184.320,-, ein Sukzessivdarlehen für die Mehrtilgung in der Höhe von S 146.995,-, ein Sukzessivdarlehen für die Zinsen in Höhe von S 193.344,- und einen Zinsenverzicht in Höhe von S 68.068,-. Diese Zuschußzahlungen, welche vor dem 1.1.1990 die Mietzinse um den entsprechenden Betrag reduzierten, wurden ab 1.1.1990 eingestellt.
Unter Berücksichtigung der Eigenmittelzinsen von 4,083 % für die Grundkosten in Höhe von S 539.481,97, der Eigenmittelzinsen von 5,083 % für ein Sonderdarlehen sowie Baukosten in Höhe von S 2,087.544,95, der Verzinsung in Höhe von 5,083 % für ein Werksdarlehen von S 4,170.000,- von zwei Landesdarlehen von S 8,200.000,- und S 3,884.000,-, von Ertragssubventionen von S 184.320,-, eines Sukzessivdarlehens für die Mehrtilgung von S 146.995,-, eines Sukzessivdarlehens für Zinsen von S 193.344,- und von Zinsen für Sukzessivdarlehen von S 68.068,- ergab die Mietzinskalkulation per 1.7.1989 S 10,969 pro Quadratmeter und Monat.
Der ab 1.1.1990 von der Antragsgegnerin geforderte Erhöhungsbetrag von S 4,909 pro Quadratmeter und Monat ergab sich, weil die Antragsgegnerin zwar die Eigenmittelzinsen für den Grund von 4,083 % auf 4 % und die für die Baukosten von 5,083 % auf 5 % senkte, jedoch die Zinsen für das Werkdarlehen von 5,083 % auf 7,25 % erhöhte und zusätzlich die vorgenannte Ertragssubvention, die Sukzessivdarlehen und die Zinsen für das oben letztgenannte Sukzessivdarlehen in Anschlag brachte.
b) Betreffend die Wohnung des Zweitantragstellers:
Der für die 78,25 m2 große Wohnung im Jahre 1972 vereinbarte Mietzins betrug S 470,- pro Monat. Aus den unter a) genannten Gründen begehrte die Antragsgegnerin ab 1.1.1990 die Erhöhung des Hauptmietzinses auf S 1.901,48 pro Monat.
Der am 15.9.1970 bezahlte Kaufpreis für diese Liegenschaft betrug "S 73.536,-", die für das Haus aufgewendeten Baukosten per 1.7.1989 bzw. 1.1.1990 "S 15,616.506,16".
Die Antragsgegnerin finanzierte dieses Bauvorhaben mit einem WBF-Darlehen von S 6,596.000,- und zwei Darlehen der Sparkasse L***** von S 3,380.000,- und S 3,360.000,-. Der von der V-AG bis Ende 1989 gewährte Annuitätenzuschuß von S 118.560,-, das Sukzessivdarlehen für die Mehrtilgung in Höhe von S 36.880,-, das Sukzessivdarlehen für die Zinsen in Höhe von S 54.878,30 und die 20 % Zinsen für den Aufbau eines Sukzessivdarlehens für die Mehrtilgung, welche bis Ende 1989 die Mietzinse reduziert hatten, wurden von der V-AG ab 1.1.1990 eingestellt.
Unter Berücksichtigung von 4,083 % Eigenmittelzinsen für die Grundkosten von "S 76.885,80" und für die Baukosten von "S 1,580.506,15", der Darlehensannuität von S 415.808,- (Darlehen der Sparkasse L***** von S 3,860.000,-), von S 118.560,- für einen Annuitätenzuschuß der V-AG in Höhe von S 1,964.000,- mit einer Verzinsung von 4 %, eines Sukzessivdarlehens für die Mehrtilgung von S 36.880,-, eines Sukzessivdarlehens für Zinsen von S 54.858,13 und eines Sukzessivdarlehens für den Aufbau des Sukzessivdarlehens für die Mehrtilgung von S 7.376,- ergab die Mietzinskalkulation per 1.7.1989 S 21,918 pro Quadratmeter und Monat.
Per 1.1.1990 ergibt sich ein Mehrbetrag von S 2,381 pro Quadratmeter und Monat, weil die Antragsgegnerin zwar die Eigenmittelzinsen für den Grund von 4,083 % auf 4 %, für die Baukosten von 5,083 auf 5 % senkte, wegen Mischkalkulation infolge eingereichter Umschuldung des Darlehens der Sparkasse L***** den diesbezüglichen Betrag auf S 301.971,36 senkte, jedoch die oben genannten Beträge für Annuitätenzuschuß, Sukzessivdarlehen und Zinsen für den Aufbau eines Sukzessivdarlehens nicht mehr berücksichtigte.
c) Betreffend die Wohnung des Drittantragstellers:
Der für die 67,53 m2 große Wohnung im Jahre 1966 vereinbarte Hauptmietzins beträgt S 372,- pro Monat. Ab 1.1.1990 schrieb die Antragsgegnerin dem Drittantragsgegner aus dem unter a) genannten Gründen einen monatlichen Hauptmietzins von S 1.174,35 vor.
Der im Jahre 1965 bezahlte Kaufpreis für diese Liegenschaft betrug "S 275.570,-", die Baukosten per 1.7.1989 bzw. 1.1.1990 "S 19,196.343,84".
Die Finanzierung erfolgte einerseits durch Darlehen der Sparkasse L***** von S 4,089.000,- und S 3,775.000,-, zwei WBF-Darlehen von S 3,696.000,- und S 4.320.000,- sowie schließlich durch Werksdarlehen von zusammen S 3,461.000,-, welche bis Ende 1989 mit einer Verzinsung von 5,083 % zurückzuzahlen waren. Ab 1.1.1990 sind diese Werksdarlehen per S 2,636.220,- mit 7,25 % zu verzinsen. Die V-AG gewährte bis 31.12.1989 ein Sukzessivdarlehen für die Mehrtilgung in Höhe von S 95.661,- und 20 % Zinsen für den Aufbau des Sukzessivdarlehens für die Mehrtilgung in Höhe von S 19.132,20, wodurch der Mietzins bis 31.12.1989 reduziert wurde. Ab 1.1.1990 wurden diese Zuschußleistungen eingestellt.
Die Mietzinskalkulation der Antragsgegnerin ergab per 1.7.1989 S 15,942,- pro Quadratmeter und Monat, und zwar unter Berücksichtigung der Eigenmittelzinsen von 4,083 % für die Grundkosten von S 424.197,25 und von 5,083 % für die Baukosten von S 846.573,80, ferner unter Berücksichtigung einer Verzinsung von 5,083 % des bereits genannten Werkdarlehens sowie der Sukzessivdarlehens und der 20 % Zinsen für den Aufbau eines Sukzessivdarlehens.
Per 1.1.1990 wurde der Mietzins um S 1,477 pro Quadratmeter und Monat erhöht, wobei sich dies auf Grund der Senkung der Eigenmittelzinsen für den Grund von 4,083 % auf 4 % und für die Baukosten von S 43.031,35 auf S 42.530,21, jedoch einer Erhöhung der Zinsen für das Werksdarlehen von 5,083 % auf 7,25 % und die Nichtberücksichtigung des Sukzessivdarlehens für die Mehrtilgung und der 20 %igen Zinsen für den Aufbau eines Sukzessivdarlehen ergab.
d) Betreffend die Wohnung des Viertantragstellers:
Der im Jahre 1962 vereinbarte Mietzins für die 65,76 m2 große Wohnung betrug S 296,- pro Monat. Ab 1.1.1990 wird dem Viertantragsteller aus den unter a) genannten Gründen ein monatlicher Hauptmietzins von S 701,66 vorgeschrieben.
Der am 9.6.1961 bezahlte Kaufpreis für die Liegenschaft betrug "S 161.337,-", die Baukosten per 1.7.1989 bzw. 1.1.1990 "S 5,950.411,21".
Die Finanzierung des Hauses erfolgte über ein Bundesdarlehen von S 960.000,-, ein Bankdarlehen von S 1,823.000,- und des BWSF von S 1,920.000,-. Die V-AG gewährte ein mit 5,083 %, ab 1.1.1990 mit 7,25 % (Nominale S 458.135) zu verzinsendes Werksdarlehen. Ebenso wurden die bis 31.12.1989 gewährten und den Mietzins reduzierenden Sukzessivdarlehen für die Mehrtilgung von S 18.390,-, für die Zinsen von S 28.128,- und die 20 %igen Zinsen für den Aufbau des Sukzessivdarlehens von S 9.303,60 gestrichen.
Die Mietzinskalkulation der Antragsgegnerin ergab per 1.7.1989 S 9,363 pro Quadratmeter und Monat, und zwar unter Berücksichtigung der Eigenmittelzinsen von 4,083 % für Grundkosten von S 162.084,20 und 5,83 % für die Baukosten sowie das Werksdarlehen und die oben genannten Sukzessivdarlehen (samt 20 %ige Zinsen für den Aufbau eines Sukzessivdarlehens).
Per 1.1.1990 wurde der Mietzins um S 1,307 pro Quadratmeter und Monat infolge Senkung der Eigenmittelzinsen für den Grund von 4,83 % auf 4 % und der Eigenmittelzinsen für die Baukosten von S 33.883,16 auf S 32.520,07, ferner der Erhöhung der Zinsen für das Werksdarlehen von 5,083 % auf 7,25 % und den Abzug der genannten Sukzessivdarlehen und der Nichtberücksichtigung der 20 %igen Zinsen für den Aufbau des oben genannten Sukzessivdarlehens.
Rechtlich beurteile das Erstgericht diesen Sachverhalt wie folgt:
Gemäß § 39 Abs 8 Z 1 und Abs 10 WGG 1979 sei § 7 Abs 2 des WGG 1940 und § 11 Abs 3 Satz 1 bis 3 der WGGDV weiter anzuwenden. Gemäß der genannten Gesetzesbestimmung dürfe das Wohnungsunternehmen Wohnungen nur zur angemessenen Preisen überlassen. Wie der angemessene Preis zu ermitteln und nachzuprüfen sei, werde in den Durchführungsvorschriften geregelt. § 11 Abs 3 WGGDV ordne an, daß der Preis für die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung nicht höher und nicht niedriger angesetzt sein dürfe, als es nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Deckung der laufenden Aufwendungen für die Wohnungsbewirtschaftung einschließlich einer angemessenen Verzinsung für Fremd- und Eigenkapital, einer ordnungsgemäßen Abschreibung und zur Bildung von Rücklagen und Rückstellungen erforderlich sei. Maßgeblich seien hiefür die Verhältnisse zur Zeit der ersten Überlassung der Wohnungen. Im übrigen kämen auch die § 13 und 14 WGG 1979 zur Anwendung. Überdies sei in den Mietverträgen vereinbart worden, daß die Mietzinse stets kostendeckend sein müßten.
Die Richtigkeit und Angemessenheit der von der Antragsgegnerin vorgeschriebenen Mietzinse sei insofern gegeben, als sie den der Berechnung zugrundegelegten Fremddarlehen entsprechen. Auch das von der V-AG gewährte Werksdarlehen sei als Fremddarlehen zu behandeln. Auch die Verzinsung dieses Darlehens habe daher nach den für Fremddarlehen geltenden Vorschriften zu erfolgen. Hiefür sei ein Zinssatz von 7,25 % unbestrittenerweise angemessen. Durch die von der V-AG gewährten Ertragssubventionen bzw Sukzessivdarlehen seien die Mietzinse bis 1.1.1990 reduziert worden. Durch den Wegfall dieser Zuschußzahlungen würden sich naturgemäß die Mietzinse erhöhen.
Lediglich hinsichtlich der der Mietzinsberechnung zugrundegelegten Grundstückspreise seien die den Feststellungen entsprechenden Korrekturen vorzunehmen gewesen.
Rechnerisch ergäben sich daraus die im Spruch angeführten Beträge.
Das Rekursgericht gab den Rekursen des Erst- und Drittantragstellers sowie der Antragsgegnerin Folge, hob den Sachbeschluß des Erstgerichtes, der in seinem Ausspruch über die Zulässigkeit des begehrten Entgeltes zumindest mit S 1.901,08 betreffend den Zweitantragsteller und zumindest mit S 701,59 betreffend den Viertantragsteller, jeweils (pro Monat) ab 1.1.1990, als unangefochten unberührt blieb, im übrigen auf, trug dem Erstgericht im Umfang der Aufhebung eine neue Sachentscheidung auf und sprach aus, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei.
Rechtlich führte das Rekursgericht in wesentlichen folgendes aus:
a) Zum Rekurs des Erst- und Drittantragstellers:
Infolge des Ausnahmetatbestandes nach § 1 Abs 2 Z 2 MRG seien die Bestimmungen des WGG anzuwenden, hier gemäß § 39 Abs 8 WGG 1979 die Bestimmungen des § 7 Abs 2 WGG 1940 iVm § 11 Abs 3 WGGDV. Das nach diesen Bestimmungen zu ermittelnde Soll-Entgelt im Sinne der Kostendeckung bedeute nicht, daß die so errechneten Beträge ohne Rücksicht auf die zwischen den Mietern und der gemeinnützigen Bauvereinigung bestehenden Vereinbarungen eingehoben werden dürften. In den hier maßgebenden Mietverträgen sei zwar festgelegt, daß der Mietzins immer kostendeckend sein müsse, doch würden in den dazu beispielhaft aufgezählten Fällen Änderungen der Darlehenskonditionen und Entfall von öffentlichen Zuschüssen genannt. Der Vorbehalt einer Mietzinsänderung scheine sich daher vor allem auf Kostenelemente zu beziehen, welche nach Maßgabe der für gemeinnützige Wohnungsunternehmen geltenden Richtlinien eine Änderung erfahren. Damit könnten jedoch nicht ohne weiteres jene Kostenelemente verstanden werden, die seitens des Vermieters ohne Zusammenhang mit den erwähnten Richtlinien dem Vertrag zugrundegelegt wurden, hier also nicht ausdrücklich genannte (nicht öffentliche) Zuschüsse der V-AG, in dessen zumindest mehrheitlichem Eigentum die Antragsgegnerin stehe. Im fortgesetzten Verfahren werde daher das Erstgericht nach Erörterung mit den Parteien zu prüfen haben, ob wenigstens konkludent auch der Wegfall von Zuschüssen dieser Art die im Vertrag genannte Anhebung auf das Kostendeckungsprinzip rechtfertige.
Gewähre ein von einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft verschiedenes Rechtssubjekt ein Darlehen, so liege ein Fremddarlehen und kein Einsatz von Eigenmitteln vor.
Das Argument der Antragsteller, bei den von ihnen relevierten Darlehen (der V-AG) handle es sich um bloß interne Rechengrößen, ohne daß ihnen tatsächliche Zahlungen zugrundelägen, könne nicht schlechthin abgetan werden, weil nach den bisherigen Verfahrensergebnissen lediglich in den Urkunden über die Endabrechnung der Wohnungen (Beilagen 10 bis 30) Hinweise auf solche Fremddarlehen durch die V-AG vorhanden seien, es sich aber im übrigen tatsächlich nur um antragsgegnerinterne Darlegungen handle. Das Erstgericht werde daher auch diesbezüglich seine Beweisgrundlage erweitern und sodann auf Grund abschließender Beweiswürdigung die sich ergebenden Feststellungen zu treffen haben.
b) Zum Rekurs der Antragsgegnerin:
Dem Erstgericht sei beizupflichten, daß bei der Ermittlung des Entgeltes nach den Grundsätzen des WGG 1940 iVm der WGGDV nicht nur von den Verhältnissen zur Zeit der ersten Überlassung der Wohnung, sondern auch von den dadurch bestimmten Werten auszugehen sei. Nach § 39 Abs 8 Z 3 WGG sei allerdings eine Überprüfung der Baukosten einschließlich der Grundkosten in einem Verfahren nach § 22 WGG nicht möglich. Eine jährliche Abrechnung gemäß § 19 WGG sei erstmals für das Jahr 1979 bis zum 30.6.1980 zu legen gewesen. Danach sei vom Saldo zum 31.12.1978 auszugehen, der Kraft gesetzlicher Fiktion als anerkannt gelte und der auch im Verfahren nach § 22 WGG nicht angefochten werden könne. In Bezug auf alte Bauten sei somit erst die Entgeltabrechnung ab 1979 - ausgehend vom fixierten Saldo 1978 - gemäß § 22 WGG überprüfbar. Dies bedeute hier, daß die Prüfung der Zulässigkeit des Entgeltes vom fixierten Saldo 1978 ausgehend zu erfolgen habe. Maßgeblich seien die dort ausgewiesenen Baukosten (einschließlich der hier strittigen Grundkosten). In dieser Richtung sei der Sachverhalt mit den Parteien zu erörtern und zu ergänzen, zumal in dieser Richtung auch keine bloß implizite Außerstreitstellung gegeben sei.
Schließlich müsse sich der Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Preises bzw. Entgeltes im Sinne des § 22 Abs 1 Z 6 WGG immer auf bestimmte Zeiträume beziehen. Es sei nicht das gesetzlich zulässige Entgelt schlechthin bindend festzusetzen.
Im fortzusetzenden Verfahren werde das Erstgericht gemäß § 22 Abs 4 Z 2 WGG auch den anderen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten der betreffenden Baulichkeiten Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren geben müssen, weil auch deren Interessen durch die vorliegenden Anträge unmittelbar berührt würden.
Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil zu den entscheidungswesentlichen Fragen eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes aus jüngerer Zeit fehle.
Gegen den Beschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß die Anträge der Antragsteller abgewiesen werden.
Eine Revisionsrekursbeantwortung wurde nicht erstattet.
Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.
Die Antragsgegnerin macht in ihrem Rechtsmittel folgendes geltend:
a) Das WGG sei nicht auf Grund des Ausnahmetatbestandes nach § 1 Abs 2 Z 2 MRG anzuwenden, sondern gemäß § 1 Abs 3 MRG.
b) Die Annahme des Rekursgerichtes, es könne nicht ohne weiteres aus den Verträgen geschlossen werden, daß unter Entfall von öffentlichen Zuschüssen (genannt in der beispielsweisen Aufzählung in den Verträgen) auch der dort nicht ausdrücklich genannte Entfall von nichtöffentlichen Zuschüssen seitens der V-AG zu verstehen sei, wäre unrichtig. Keine der Antragsteller habe behauptet, daß bei Änderung derjenigen Kostenelemente, die sich auf die V-AG beziehen eine Änderung der Mietzinse vertraglich ausgeschlossen worden sei. Die Auslegung des Vertragstextes könne nicht zu einem solchen Ergebnis führen. Auszugehen sei bei Beurteilung dieser Frage zunächst davon, daß in den Verträgen ausdrücklich festgehalten sei, daß die Errichtung der Wohnanlage mit erheblicher finanzieller Beteiligung seitens der Rechtsvorgängerin der V-AG vorgenommen worden sei. In weiterer Folge finde sich dann die Bestimmung, daß der Mietzins immer kostendeckend sein müsse, die durch die Beispielsaufzählung ergänzt sei. Es könne keineswegs davon ausgegangen werden, daß nach dieser Textierung Zuschüsse der V-AG bzw ihrer Rechtsvorgängerin nicht als öffentliche Zuschüsse bewertet werden können, zumal es sich um ein verstaatliches Unternehmen handelte, welches zumindest nach damaligen allgemeinen Begriffsverständnis dem öffentlichen Bereich zuzurechnen gewesen sei. Überdies sei es generell nicht zulässig, zur Auslegung eines allgemeinen Begriffes einen Umkehrschluß aus einer dieser Begriffsbestimmung nachgereihten Beispielsaufzählung zu ziehen. Dies gelte umso mehr, als in einzelnen Verträgen auch noch die Wendung "und ähnliches" hinzugefügt sei.
c) Die Antragsteller hätten versucht, die Zahlungen der V-AG als Einsatz von Eigenmitteln zu reklamieren und bloß aus diesem Grund den Nachweis einer Fremdfinanzierung als nicht erbracht angesehen. Der Entfall der sogenannten Sukzessivdarlehen und die Erhöhung der Konditionen für die Werksdarlehen seien unter dem Gesichtspunkt der von den Antragstellern behaupteten Notwendigkeit eines Durchgriffes zwischen der Muttergesellschaft und der Tochtergesellschaft bestritten worden. Die Meinung des Rekursgerichtes, es könne wegen Aufrechterhaltens des Vorbringens, es sei der Nachweis einer Fremdfinanzierung nicht erbracht worden, die tatsächliche Leistung der sich aus den vorgelegten Rechnungsunterlagen ergebenden Beträge nicht als außer Streit gestellt betrachtet werden, sei daher rechtsirrig. Richtigerweise hätte daher sogleich auch unter diesem Gesichtspunkt im Sinne einer Abweisung des Antrages erkannt werden können.
Es handle sich bei der Übergangsbestimmung des § 39 Abs 8 Z 3 WGG um eine Beweiserleichterung für gemeinnützige Wohnungsgesellschaften. Es sei daher nach richtiger Ansicht möglich, auf Grund der vorgelegten Unterlagen die Grundkosten - wie von den Antragstellern begehrt - der Kalkulation zugrundezulegen, weil ein über die Gesetzespflicht hinausgehender Nachweis erbracht worden sei, nämlich ein über den 31.12.1978 zurückgehender.
Dem ist folgendes zu erwidern:
Im Verfahren wurde kein Vorbringen erstattet, daß zwischen dem Vermieter und dem Dienstgeber der Antragsteller ein Rechtsverhältnis bestanden hätte, das diesem das Vergaberecht der Wohnungen gesichert hätte (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 1 MRG Rz 39).
Ob es sich bei den von den Antragstellern gemieteten Wohnungen um Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen im Sinne des § 1 Abs 2 Z 2 MRG handelt, kann dahingestellt bleiben, weil nach den eingangs wiedergegebenen unbestrittenen Tatsachen jedenfalls der Ausnahmetatbestand nach § 1 Abs 3 MRG verwirklicht ist; es bleibt daher bei dem Ergebnis, daß für die Mietzinsbildung (im Hinblick auf den Erstbezug der Objekte vor dem Inkrafttreten des WGG 1979) die Vorschriften des WGG 1940 samt DVWGG 1940 mit dem sich § 39 Abs 8 WGG 1979 ergebenden Modifikationen maßgebend sind.
Die von der Antragsgnerin angestrengten Überlegungen zur Auslegung der Bestimmung der Mietverträge betreffend die Änderung des Mietzinses bei Änderung von Kostenfaktoren sind nicht überzeugend. Es mag durchaus sein, daß von der in den Verträgen gebrauchten Formulierung, daß der Hauptmietzins immer kostendeckend sein muß und daß die Antragsgegnerin mangels einer solchen Deckung infolge der beispielsweisen angeführten Änderung von - zum Teil näher bestimmten - Zuschüssen zu einer entsprechenden Erhöhung des Hauptmietzinses berechtigt und verpflichtet ist, auch der Entfall von Zuschüssen seitens der V-AG (bzw ihrer Rechtsvorgänger) erfaßt sein sollte. Maßgebend hiefür ist jedoch der Parteiwille (MietSlg 41.518), weil das Soll-Entgelt im Sinne des Kostendeckungsprinzips nicht ohne Rücksicht auf eine bestehende Vereinbarung eingehoben werden darf und eine Abweichung vom Kostendeckungsprinzip zugunsten des Mieters zivilrechtlich wirksam ist (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 13 WGG Rz 3 unter Hinweis auf MietSlg 39.697/42; MietSlg 42.468/9).
Wenn nun das Rekursgericht eine Verbreiterung der Tatsachengrundlage zum Themenkreis des maßgeblichen Parteiwillens in diesem Punkt für erforderlich hält, so kann dem der Oberste Gerichtshof, der selbst nicht Tatsacheninstanz ist, nicht entgegentreten. Die mangelnde Erörterung dieser Frage im Verfahren erster Instanz und die möglicherweise darauf zurückzuführende Unterlassung konkreten diesbezüglichen Vorbringens, insbesondere durch die Antragsteller, schadet schon deswegen nicht, weil es sich um ein vom Untersuchungsgrundsatz beherrschtes besonderes außerstreitiges Verfahren handelt (§ 22 Abs 4 WGG).
In diesem Zusammenhang ist bezüglich der sogenannten Sukzessivdarlehen noch folgendes zu bemerken:
Selbst wenn die bereits mehrfach genannten Mietvertragsbestimmungen nach dem Ergebnis der Erforschung des Parteiwillens so zu verstehen sind, daß darunter das Wegfallen von Zuschüssen jeder Art, das heißt auch solcher seitens der V-AG fällt, wird es auch noch einer Erörterung und erforderlichenfalls der Aufnahme angebotener Beweise darüber bedürfen, ob von den Vertragspartnern unter "Zuschüssen" im Sinne des Textes der Mietverträge folgendes verstanden wurde:
a) nach dem zunächst naheliegenden Wortlaut nur solche Beiträge Dritter (zB der V-AG), die in bestimmten Zeitabschnitten endgültig zu einer Zinsminderung führten, daher auch zu keiner späteren - infolge der von der Antragsgegnerin mit dem den Zuschuß leistenden Rechtsträger vereinbarten Darlehensqualität der "Zuschüsse" samt Zinsen - im Ergebnis höheren Belastung der Antragsteller, oder
b) auch Sukzessivdarlehen in dem von der Antragsgegnerin dargelegten Sinn.
Wegen des bereits genannten naheliegenden Sinnes des Wortes "Zuschüsse" könnte den entsprechenden Bestimmungen der Mietverträge der unter b) angeführte Inhalt nur dann beigemessen werden, wenn die Parteien bei Vertragsabschluß unter Zuschüssen über den vom allgemeinen Sprachgebrauch, auch unter Berücksichtigung der juristischen Fachsprache im Bereich des Wohnrechtes, hinaus die möglicherweise später eintretenden Belastungen verstanden hatten, die von der Antragsgegnerin nunmehr aus dem unter den Sammelbegriff "Sukzessivdarlehen" dargelegten Sachverhalt abgeleitet werden.
Daran ändert auch der Umstand nichts, daß in den Mietverträgen das Kostendeckungsprinzip ganz allgemein festgeschrieben wurde. Gleichzeitig wurde nämlich ein nach damaligen Verhältnissen offenbar kostendeckender Hauptmietzins ziffernmäßig festgelegt. Die Umstände, die den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses wegen Änderung der Last der Finanzierung berechtigen sollten, wurden beispielsweise mit Änderung der Darlehensbedingungen, Entfall von öffentlichen Zuschüssen (bzw Zuschüssen überhaupt) u.ä. spezifiziert. Daraus folgt zunächst (dem Wortlaut nach) nicht, daß die Vermieterin wegen jeder Änderung ihrer der Mietzinsbildung zugrundegelegten Finanzierungskosten zu einer Hauptmietzinserhöhung berechtigt wäre, sondern daß sie dies nur in den Fällen der Änderung der beispielsweise aufgezählten oder zumindest ähnlicher Kostengrundlagen betreffend die Finanzierung darf. Die von der Vermieterin in Erwartung einer gewissen - aber nicht eingetretenen - Entwicklung (spätere Rückzahlung eines zunächst auf den laufenden Mietzins gewährten, aber als Darlehen zu wertenden und daher später aus erhofften Gewinnen - ohne zusätzliche Belastung der Mieter - zurückzuzahlenden Zuschusses) gewährte Mietzinsreduktion fällt ohne besondere Vereinbarung nicht darunter.
Entgegen der Meinung der Antragsgegnerin haben die Antragsteller - wie sich aus ihrem oben wiedergegebenen Vorbringen ergibt - die zunächst vorgenommenen Außerstreitstellungen (ON 25) insofern widerrufen, als sie mit ihrem neuen Vorbringen (ON 31) in Widerspruch stehen. Aus den Motiven hiefür, auf die sich die Antragsgegnerin, unter Hinweis auf anderes Vorbringen der Antragsteller beruft, kann jedoch nicht das Gegenteil abgeleitet werden. Maßgebend ist lediglich die Prozeßerklärung als solche.
Die Antragsteller begehrten die Überprüfung der Angemessenheit des ab 1.1.1990 - sie werden den Zeitraum, auf den sich ihr Begehren bezieht, entsprechend den zutreffenden Ausführungen des Rekursgerichtes zu präzisieren haben - vorgeschriebenen Entgeltes einschließlich derjenigen Bestandteile, die aus Finanzierung der Baulichkeit abgeleitet werden. Über all das ist nach den seit 1.1.1980 geltenden Bestimmung des § 22 WGG im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden. Allerdings bestimmt die Übergangsbestimmung des § 39 Abs 8 Z 3 WGG, daß § 22 WGG hinsichtlich sogenannter "alter Baulichkeiten" - wie hier gegeben - nicht für Anträge gilt, die auf die Überprüfung der Endabrechnung der gesamten Baukosten oder des als endgültig anerkannt geltenden Saldos der zum 31.12.1978 erstellten Abrechnung über die in § 19 Abs 1 WGG genannten Entgeltbestandteile gerichtet sind. Diesbezügliche Einwendungen können nur nach den früher geltenden Bestimmungen, daher nur im streitigen Rechtsweg, erhoben werden. Demgemäß sind in das Außerstreitverfahren nach § 22 Abs 1 Z 6 MRG auch nicht Anträge verwiesen, die auf die Überprüfung von Entgeltbestandteilen gerichtet sind die aus der Finanzierung der Baulichkeit abgeleitet werden (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 22 WGG Rz 1; MietSlg 34.619). Es kommt daher auch nicht das besondere Verfahren nach § 22 Abs 2 WGG in Betracht, das die Beiziehung der anderen Mieter oder Nutzungsberechtigten der betreffenden Baulichkeit erforderlich machen würde.
Allerdings bedeutet die Übergangsbestimmung des § 39 Abs 8 Z 3 WGG keinen Eingriff in die materiellen Rechte der Parteien (MietSlg 37.695/39; SZ 61/228; 5 Ob 8/94). Da nun in der hier zu entscheidenden Rechtssache die Rechtmäßigkeit des den Antragstellern ab 1.1.1990 vorgeschriebenen Entgeltes zu beurteilen ist, das auch aus Baukosten (einschließlich Grundkosten - MietSlg 34.619) abgeleitete Bestandteile enthält, kann eine dem materiellen Recht entsprechende Entscheidung nur getroffen werden, wenn auch die letztgenannten Entgeltbestandteile in die Überprüfung einbezogen werden. Dies kann durchaus - aber auch bloß - im Rahmen der Vorfragenbeurteilung erfolgen, weil die Entscheidung des Außerstreitrichters nicht dadurch ausgeschlossen wird, daß Vorfragen geprüft werden müssen, zu deren selbständiger Entscheidung der Streitrichter berufen wäre (Würth-Zingher, aaO, § 37 MRG Rz 3 und § 22 WGG Rz 6).
Entgegen der Meinung des Rekursgerichtes ist bei dieser Vorfragenbeurteilung nicht vom "Saldo der Baukostenverrechnung" per 31.12.1978 auszugehen. § 39 Abs 8 Z 2 WGG stellt nämlich bloß für die nach dem Inkrafttreten des WGG 1979 erstmalige Vorlage der Abrechnung im Sinne des § 19 WGG die Fiktion auf, daß der zum 31.12.1978 ausgewiesene Saldo als genehmigt gilt. Dies betrifft somit nur die Verrechnung einzelner, in § 19 Abs 1 WGG aufgezählter Entgeltbestandteile, möge deren Höhe auch auf Grundlage der Baukosten zu berechnen sein, nicht aber das Ergebnis einer Baukostenverrechnung.
Gemäß § 22 Abs 4 Z 2 WGG genießen in einem Verfahren, das ein Mieter oder sonstiger Nutzungsberechtigter gegen die Bauvereinigung einleitet, andere Mieter oder Nutzungsberechtigte der Baulichkeit nur dann Parteistellung, wenn ihre Interessen durch Stattgebung des Antrages unmittelbar berührt werden könnten. Das ist bei einem Antrag auf Überprüfung der Zulässigkeit des vereinbarten oder begehrten Entgelts zumindest dann nicht der Fall, wenn nicht auch die Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit der Baukostenverrechnung geltend gemacht wird (5 Ob 6,7/94 unter Hinweis auf WoBl 1991, 81/70 = MietSlg 42/22). Da die Bindung aller Beteiligten an die Ergebnisse der Baukostenabrechnung nur in einem Verfahren nach § 22 Abs 1 Z 6 und Abs 2 WGG zu erzielen ist, das alle in ihren Interessen unmittelbar berührten Personen einbindet (5 Ob 8/94), werden die anderen Mieter oder Nutzungsberechtigten der Baulichkeit von einem Verfahren nach § 22 Abs 1 Z 6 MRG nur dann durch die Stattgebung des Antrages unmittelbar berührt, wenn überhaupt ein Verfahren nach § 22 Abs 2 WGG stattzufinden hat. Dies ist dann nicht der Fall, wenn die Baukosten bloß im Rahmen der Vorfragenprüfung im Zuge eines nach § 22 Abs 1 Z 6 WGG angestrengten Verfahrens zu berücksichtigen sind, eine unmittelbare Anwendung des § 22 Abs 2 WGG, jedoch wegen der Übergangsbestimmung des § 39 Abs 8 Z 3 WGG ausscheidet. Für eine Verfahrensbeteiligung der anderen Mieter oder Nutzungsberechtigten der Baulichkeit besteht daher kein Anlaß.
Im übrigen ist auf die Ausführungen des Rekursgerichtes zu verweisen.
Wegen der aus den dargelegten Gründen notwendigen Verfahrensergänzung in erster Instanz hat es daher bei der vom Rekursgericht ausgesprochenen Aufhebung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses - im Umfang der seinerzeitigen Anfechtung - zu verbleiben.
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