8Ob569/91 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Hon.Prof. Dr.Griehsler als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.E.Huber, Dr.Jelinek, Dr.Rohrer und Dr.I.Huber als weitere Richter in der Rechtssache der kündigenden Partei "D*****"-***** GesmbH, ***** vertreten durch Dr.Peter Zumtobel, Rechtsanwalt in Salzburg, wider die gekündigte Partei A*****gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Walter Riedl, Dr.Peter Ringhofer und Dr.Martin Riedl, Rechtsanwälte in Wien, wegen Aufkündigung infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Eisenstadt als Berufungsgericht vom 21.Februar 1991, GZ R 5/91-33, womit das Urteil des Bezirksgerichtes Oberwart vom 8.Oktober 1990, GZ 2 Cg 635/90f-28, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

Die Revision wird zurückgewiesen.

Der Antrag der klagenden Partei, ihr die Kosten der Revisionsbeantwortung zuzusprechen, wird abgewiesen.

Begründung:

Nach dem Inhalt des am 9.8.1978 geschlossenen "Bestandvertrages" gab die W*****gesellschaft mbH Co KG in G***** als "außerbücherliche Eigentümerin" der Liegenschaft U*****, Teile dieses Grundstückes mit der hierauf bestehenden, gewerbebehördlich genehmigten Tankstelle samt Nebenanlagen, Einrichtungen und Inventar mit Wirkung vom 1.8.1978 auf unbestimmte Dauer der A*****gesellschaft mbH in W*****, in Bestand und diese übernahm das Bestandobjekt mit dem Recht, bestimmte Investitionen oder Veränderungen durchzuführen; die Aufkündbarkeit des Bestandvertrages wurde zum 30.12.1980 frühestens und mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr vereinbart. Die Übernahme des Bestandgutes und der Warenvorräte erfolgte ohne Gewährleistung, die Bestandnehmerin übernahm vertraglich die Betriebspflicht mit im einzelnen geregelten Öffnungszeiten. Gemäß Punkt IX des Vertrages sollte "das Bestandverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf die Rechtsnachfolger übergehen" und nach Punkt XII sollte die Weitergabe der Bestandrechte nur mit Zustimmung der Verpächterin zulässig sein.

Mit Kaufvertrag vom 27.10.1987 erwarb die klagende Partei von der W*****gesellschaft mbH Co KG unter anderem die gegenständliche Liegenschaft EZ 2125 ***** mit dem Grundstück 2458/1, auf dem sich auch die Tankstelle befindet. Sie kündigte am 27.6.1989 das Bestandverhältnis zum 31.7.1990 auf.

In ihren gegen die Aufkündigung rechtzeitig eingebrachten Einwendungen bestritt die beklagte Partei die Aktiv- und Passivlegitimation mit dem Vorbringen, die klagende Partei habe nur die Liegenschaft erworben und sei dadurch noch nicht zur Eigentümerin des verpachteten Unternehmens und damit zur Verpächterin geworden; es seien auch die Bestandrechte von der beklagten Partei mit 1.4.1987 an die A***** AG weitergegeben worden; diese habe seither ohne Widerspruch und Vorbehalt der klagenden Partei die Bestandzinszahlungen geleistet.

Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam und verurteilte die beklagte Partei zur Räumung der Liegenschaft. Es stellte zusätzlich fest, daß die klagende Partei grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft ist, daß im Bestandvertrag ein am Treibstoffumsatz orientierter Bestandzins von vorerst jährlich S 700.000,- vereinbart wurde und daß die W*****gesellschaft mbH Co KG "das gesamte Areal, auf dem der Einkaufsmarkt in U***** (früher Z*****-Markt nunmehr I*****) und die klagegegenständliche Tankstelle samt Anlagen errichtet sind, an die klagende Partei verkaufte" sowie,

daß die wesentlichen Bestimmungen des Kaufvertrages wie folgt lauten:

Punkt II.:

"Die Verkäuferin verkauft und übergibt an die Käuferin und die Käuferin kauft und übernimmt in ihr Eigentum die in Punkt I. näher bezeichnete Liegenschaft EZ 2125 bzw. Liegenschaftsanteile an EZ 2253 je KG *****, und zwar mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen die Verkäuferin diese Liegenschaft bisher besaß und benützte bzw. zu besitzen und zu benützen berechtigt gewesen wäre einschließlich des rechtlichen und natürlichen Zubehörs, um den in Punkt III. einvernehmlich vereinbarten Kaufpreis."

Punkt IV:

"Die physische Übergabe und Übernahme der kaufgegenständlichen

Liegenschaften bzw. Liegenschaftsanteile in der Natur in den Genuß

und Besitz der Käuferin erfolgt mit 31.Jänner 1988, ebenso die

Einräumung der Verwaltung .............."

Punkt V.:

"Die Verkäuferin übernimmt für ein bestimmtes Ausmaß, für ein

bestimmtes Erträgnis sowie für eine bestimmte Beschaffenheit des

Kaufgegenstandes ........... keinerlei Haftung; wohl aber haftet die

Verkäuferin dafür, daß der Kaufgegenstand mit Ausnahme der in diesem Vertrage übernommenen Verpflichtungen geldlastenfrei und frei von Besitz- und Nutzungsrechten Dritter in das Eigentum der Käuferin übergeht.

Hiezu halten die Vertragsteile fest:

a.................

b. Der Käuferin ist der Inhalt der Bestandverträge vom 9.8.1978 bzw.

9.1. und 10.1.1979 mit der Firma A*****gesellschaftmbH, Firma

A.T***** sowie Karl P***** bekannt. Die Verkäuferin erklärt, daß

über vorstehende Vertragsurkunden hinaus keine weiteren Zusagen und Absprachen gegenüber bzw. mit den aus vorstehenden Urkunden Begünstigten bestehen."

Punkt X. Absatz II:

"Die Vertragsteile halten übereinstimmend fest, daß es sich beim gegenständlichen Erwerbsvorgang nicht um einen Unternehmenskauf handelt, sodaß die Käuferin für keine wie immer gearteten Zahlungsverpflichtungen und Verbindlichkeiten der Verkäuferin haftet.

Die Verkäuferin übernimmt es daher aus eigenem und zur Gänze, ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem von ihr bisher betriebenen Unternehmen selbst zu entsprechen und hält die Käuferin für den Fall einer Inanspruchnahme durch wen immer schad- und klaglos."

Die beklagte Partei wurde nicht ausdrücklich davon verständigt, daß die klagende Partei die Liegenschaft samt Tankstelle und Anlagen erworben hat. Hingegen teilte die "S***** AG" der beklagten Partei mit Schreiben vom 30.12.1987 mit: "Wie Ihnen bereits bekannt ist, wird durch unser Unternehmen die gesamte Liegenschaft in Unterwart mit 1.2.1988 erworben werden." Die Bestandzinsvorschreibung für die Tankstelle betreffend das Jahr 1990 erfolgte dann im Auftrag der klagenden Partei durch die I*****, die das neben der Tankstelle gelegene Einkaufszentrum betreibt. Eingezahlt wurde der Bestandzins im Jahre 1989 auf das Konto 34.157 "I***** Vermögensverwaltung", Auftraggeber war "jeweils" die "A***** Aktiengesellschaft". Die klagende Partei bzw. die I***** nahmen diese Zahlungen "jeweils" unbeanstandet an, ihnen war wegen der Namensgleichheit nicht aufgefallen, daß nicht die beklagte Partei (= A***** GesmbH) sondern die A***** Aktiengesellschaft die Überweisungen vorgenommen hatte. An diese hat die beklagte Partei angeblich ihre Rechte aus dem Bestandvertrag abgetreten.

In seiner rechtlichen Beurteilung erklärte das Erstgericht, die gegenständlichen Tankstellenbauten stellten kein Superädifikat dar, da sie, wie festgestellt, in fester Bauweise auf eigenem Grund der klagenden Partei errichtet seien und nach allen Umständen die Absicht des Erbauers erkennbar sei, eine dauernde Verbindung mit dem Grundstück zu schaffen; sie seien daher unselbständiger Bestandteil des Grundstückes und Eigentum der klagenden Partei. Unter Bedachtnahme auf alle Umstände (Übernahme einer bereits bestehenden, eingerichteten Tankstelle mit Inventar und Warenvorrat, umsatzorientierter Bestandzins, Betriebspflicht) liege ein Pachtverhältnis vor. Die Vertragsauslegung ergebe, daß unter "Rechtsnachfolger" im Sinne des Vertragspunktes IX auch ein Einzelrechtsnachfolger im Eigentum an der gegenständlichen Liegenschaft gemeint sei, sodaß die klagende Partei als Erwerberin und Eigentümerin der Liegenschaft samt der darauf errichteten Tankstellenanlage in den Bestandvertrag eingetreten sei, ohne daß dies einer Verständigung oder Zustimmung der Bestandnehmerin bedurft hätte. Die erforderliche Übergabe im Sinne des § 1120 ABGB liege in der grundbücherlichen Einverleibung ihres Eigentumsrechtes an der Liegenschaft. In dem der Entscheidung 3 Ob 508/89 zugrundeliegenden Fall habe es sich um eine Tankstelle auf fremdem Grund und den Nachweis eines Unternehmenserwerbes gehandelt. Somit sei die Aktivlegitimation der klagenden Partei zur Aufkündigung zu bejahen, ebenso aber die Passivlegitimation der beklagten Partei, da ein Einverständnis der klagenden Partei mit einer Abtretung der Bestandrechte an die A***** AG im Sinne der Bestimmung des § 863 ABGB nicht zugrundegelegt werden könne.

Das Berufungsgericht bestätigte das erstgerichtliche Urteil und sprach aus, daß die Revision zulässig sei. Es hielt im Ergebnis weder die Rügen der unrichtigen Tatsachenfeststellung und unrichtigen Beweiswürdigung noch die Verfahrens- und Rechtsrüge für gerechtfertigt und führte zu dieser aus:

Die rechtliche Qualifikation von "Tankstellenverträgen", die regelmäßig Elemente von freien Dienstverträgen, Bestandverträgen, Darlehensverträgen usw. enthielten, sei im Sinne der von ihm zitierten Rechtsprechung im wesentlichen eine Frage des Einzelfalles, sodaß primär die Auslegung nach § 914 ABGB entscheide. Im vorliegenden Falle habe es sich um die Inbestandgabe einer auf dem Grundstück der Bestandgeberin bereits vorhandenen Tankstellenanlage und der Vereinbarung eines am Umsatz orientierten Bestandzinses mit einer genau geregelten Betriebspflicht gehandelt, sodaß, wie die Bestandnehmerin offenbar selbst zugrundelege, vom Erstgericht zurecht das Vorliegen eines Pachtverhältnisses angenommen worden sei. Auch die erstgerichtliche Beurteilung, daß es sich bei dieser Anlage um kein Superädifikat handle, sei zu billigen. In der Frage der bestrittenen Aktivlegitimation der klagenden Partei sei von den Punkten IX und XII des Vertrages auszugehen, aus denen folge, daß - anders als im Falle der Entscheidung 3 Ob 508/89 - die Weitergabe der Bestandgeberrechte durch Einzelrechtsnachfolge ohne Zustimmung der Bestandnehmerin zulässig gewesen sei. Für die Frage, ob durch den zwischen der W*****gesellschaft mbH und der klagenden Partei geschlossenen Kaufvertrag auch die Stellung als Verpächterin mitübertragen werden sollte, sei die Interpretation des Vertrages maßgeblich. In ihrer auf Punkt X Abs 2 des Vertrages gestützten Argumentation übersehe die beklagte Partei, daß das entscheidene Kriterium für das Verständnis eines Vertrages die mit ihm verfolgte Absicht der Vertragsschließenden sei, somit insbesondere auch der von ihnen verfolgte wirtschaftliche Zweck. Hier habe die klagende Partei nicht nur die Liegenschaft, auf der sich die Tankstelle befinde, sondern auch den auf dieser Liegenschaft befindlichen Supermarkt erworben. Der erste Satz des Vertragspunktes X Abs 2 könne daher nur als eine im wesentlichen unzutreffende "salvatorische Klausel" betrachtet werden, wie auch schon der folgende Satz bestätige, wonach für den Fall einer Inanspruchnahme eine Schad- und Klagloshaltung der Käuferin vorgesehen sei. Nach dem auch der allgemeinen Lebenserfahrung entsprechenden wirtschaftlichen Zweck sei somit zu unterstellen, daß die Parteien mit dem Kaufvertrag über die Liegenschaften auch die darauf befindliche "organisierte Erwerbsgelegenheit" und umsomehr auch die Stellung des Verpächters des Tankstellenunternehmens übertragen wollten. Die wirtschaftliche Zugehörigkeit des Tankstellenunternehmens zum Supermarkt werde durch die vereinbarte Offenhaltungspflicht dokumentiert. Im Hinblick auf die genannte "salvatorische Klausel" sei es auch verständlich, daß die Vertragsparteien bei der von ihnen eingehaltenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise das Tankstellenunternehmen der verkaufenden Verpächterin nicht besonders hervorhoben. In der von der beklagten Partei gestellten Frage der fehlenden Besitzanweisung durch den Veräußerer, wodurch die klagende Partei erst Eigentum am Unternehmen erworben hätte, komme es auf die Natur der zu übertragenden Sachen oder des zu übertragenden Rechtes an. Für die Übertragung der Vertragsposition als Verpächter müsse daher auf die Regeln der Zession zurückgegriffen werden, wovon letztlich auch der Oberste Gerichtshof in 3 Ob 508/89 offenbar ausgehe, wonach die Benachrichtigung vom Übergang dieser Position mit der notwendigen Klarheit und vor Schluß der mündlichen Verhandlung erforderlich sei. Die klagende Partei habe der beklagten Partei während des Verfahrens den Kaufvertrag vorgelegt und sie auch durch die Klageführung vom Rechtsübergang informiert; damit habe sie die erforderliche "Besitzanweisung" bewirkt, sodaß ihre Aktivlegitimation jedenfalls bejaht werden müsse. Das gleiche gelte für die von der beklagten Partei bestrittene Passivlegitimation, weil die im Sinne des Punktes XII des Bestandvertrages erforderliche Zustimmung hier nach den Umständen des Falles nicht schon gemäß § 863 ABGB als konkludent erteilt angesehen werden könne.

Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes erhebt die beklagte Partei aus dem Anfechtungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung Revision mit dem Abänderungsantrag, die Kündigung aufzuheben und das Klagebegehren abzuweisen. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Revisionswerberin beharrt auf ihrem Standpunkt, im Sinne des Punktes X Abs 2 des Vertrages sei das an sie in Bestand gegebene Tankstellenunternehmen nicht an die klagende Partei veräußert worden, und behauptet, der auf der Liegenschaft befindliche Einkaufsmarkt werde auch weiterhin von der W*****gesellschaft mbH geführt; gegenteilige Beweisergebnisse lägen nämlich nicht vor und die Annahme, der Supermarkt und die Tankstelle seien an die klagende Partei veräußert worden, erscheine daher aktenwidrig und begründe einen Verfahrensmangel. Selbst wenn eine derartige Veräußerung vorliege, fehle es an der Übergabe des Tankstellenunternehmens als Voraussetzung für den Eigentumsübergang. Das Tankstellenunternehmen sei als eine bewegliche Sache anzusehen und im Sinne der Entscheidung 3 Ob 508/89 habe zufolge der Innehabung des Unternehmens durch die Bestandnehmerin die Übergabe durch Besitzanweisung erfolgen müssen. Durch die Vorlage des Kaufvertrages habe eine solche nicht stattfinden können, da dieser eine Veräußerung der Tankstelle nicht zum Gegenstand habe; überdies müsse eine derartige Erklärung durch den Veräußerer selbst erfolgen. Bestritten werde auch, daß der vorliegende Bestandvertrag ein Pachtvertrag sei, vielmehr handle es sich um einen Mietvertrag. Der Umstand, daß die Bestandzinsvorschreibungen stets an die beklagte Partei ergangen seien, erscheine - entgegen der berufungsgerichtlichen Annahme - nicht geeignet, eine konkludente Zustimmung zum Eintritt der den Bestandzins tatsächlich einzahlenen A***** Aktiengesellschaft in den Bestandvertrag zu verhindern, weshalb es auch an der Passivlegitimation der beklagten Partei fehle.

Mit diesen Ausführungen wird keine für die Entscheidung des Falles erhebliche Rechtsfrage aufgezeigt, der die in § 502 Abs 1 ZPO vorausgesetzte Bedeutung zukäme. Da der Oberste Gerichtshof an den - von der Bezeichnung einer beispielsweise genannten konkreten Rechtsfrage abgesehen, nur kursorisch und daher unzulänglich begründeten - Ausspruch des Berufungsgerichtes über die Zulässigkeit der Revision nicht gebunden ist (§ 508 a Abs 1 ZPO) und für die Lösung des Falles die konkret gebotene Vertragsauslegung entscheidend ist, Rechtsfragen der genannten Art aber im übrigen nicht vorliegen, war das Rechtsmittel daher zurückzuweisen:

In der Frage der Qualifikation des gegenständlichen Bestandvertrages als Pacht- oder Mietvertrag haben sich die Vorinstanzen sowohl auf die einschlägige allgemeine als auch im besonderen auf die die Inbestandgabe von Tankstellen betreffende Rechtsprechung berufen und im Hinblick auf den Gesamtinhalt des Vertrages und den hiemit von den Parteien beabsichtigten wirtschaftlichen Zweck das Vorliegen eines Pachtvertrages angenommen. Es ist nicht zu erkennen und wird auch gar nicht behauptet, daß diese Auslegung den allgemeinen Auslegungsregeln widerspräche, unlogisch oder mit den Sprachregeln unvereinbar ist (vgl MietSlg 38/32; 7 Ob 1535/88; 8 Ob 1581/92 ua); sie entspricht vielmehr der ständigen Rechtsprechung.

Der an den Umständen des Einzelfalles ausgerichteten rechtlichen Beurteilung durch die Vorinstanzen kommt somit die in § 502 Abs 1 ZPO vorausgesetzte Bedeutung nicht zu.

Gleiches gilt für die vorinstanzliche Auslegung des zwischen der W*****gesellschaft mbH und der klagenden Partei geschlossenen Kaufvertrages Beilage B, wonach die klagende Partei die Liegenschaften samt den auf dieser befindlichen Gebäuden und Unternehmen durch Kauf erworben hat; diese widerspricht nicht den allgemeinen Vertragsauslegungsgrundsätzen und Auslegungsregeln, sondern erscheint durch den Inhalt der Vertragspunkte II und V b sowie III a und b (Kaufpreis für Grund und Boden der Liegenschaft EZ

2.125 = S 4,067.250,-, für dort befindliche Gebäude S 22,281.875,-), und der Punkte III c und d (Liegenschaftsanteil EZ 2.253 : Kaufpreis für Grund und Boden = S 150.875,-, für Gebäude = S 3 Mio) im Zusammenhalt mit Punkt V a, wonach die Käuferin in die zwischen der Verkäuferin und der R*****lagerhaus G***** reg.GenmbH hinsichtlich der die beiderseits zu führenden Produktgruppen betreffende Produktbeschränkungsvereinbarung für die Zukunft eintritt, bestätigt: hieraus folgt nämlich zwingend, daß sich der Kaufvertrag auch auf das dort geführte Unternehmen bezieht, obschon dieses im Vertrag ausdrücklich ebenfalls nicht als Kaufgegenstand angeführt ist und in Punkt X Abs 2 offenbar im Sinne des berufungsgerichtlichen Hinweises auf eine "salvatorische Klausel" versucht wird, eine Haftung aus einem Unternehmenskauf abzuwehren.