Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Jensik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Zehetner, Dr. Klinger, Dr. Schwarz und Dr. Floßmann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei "W*****GESELLSCHAFT MBH, ***** Wien, J*****straße 51, vertreten durch Dr. Dieter Böhmdorfer, Dr. Wolfram Themmer und Dr. Josef Toth, Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagten Parteien 1. Ing. Gottfried, S*****, Angestellter, A*****weg 14, 2. Monika S*****, Angestellte, A*****weg 14, 3. Josef K*****, Angestellter, A*****weg 16, 4. Sigrid K*****, Angestellte, A*****weg 16, 5. Heinz P*****, Angestellter, A*****weg 18,
6. Charlotte S*****, Angestellte, A*****weg 20, 7. Ing. Hatto C*****, Angestellter, A*****weg 22, 8. Mathilde C*****, Angestellte, A*****weg 22, 9. Renate K*****, Angestellte, A*****weg 24, 10. Klaus-Peter L*****, Angestellter, A*****weg 26,
11. Sofie L*****, Angestellte, A*****weg 26, 12. Rudolf B*****, Angestellter, A*****weg 28, 13. Herbert L*****, Angestellter, A*****weg 34, 14. Mag. Gisela L*****, Angestellte, A*****weg 34,
15. Albin M*****, Angestellter, A*****weg 32, 16. Siegmund A*****, Angestellter, A*****weg 30, 17. Angelika A*****, Angestellte, A*****weg 30, 18. Norbert O*****, Angestellter, A*****weg 36,
19. Erich M*****, Angestellter, A*****weg 38, 20. Waltraud M*****, Angestellte, A*****weg 38, 21. Peter S*****, Angestellter, A*****weg 46, 22. Evelyn S*****, Angestellte, A*****weg 46,
23. Margarethe N*****, Angestellte, A*****weg 44, 24. Renate S*****, Angestellte, A*****weg 42, 25. Peter S*****, Angestellter, A*****weg 40, 26. Werner R*****, Angestellter, A*****weg 48,
27. Brigitte R*****, Angestellte, A*****weg 48, 28. Mag. Heinz R*****, Angestellter, A*****weg 50, 29. Katharina (Katrin) R*****, Angestellte, A*****weg 50, 30. Mag. Maria S*****, Angestellte, A*****weg 52, 31. Leopold A*****, Angestellter, A*****weg 54,
32. Gertrude A*****, Angestellte, A*****weg 54, 33. Ernst Z*****, Angestellter, A*****weg 62, 34. Josefine Z*****, Angestellte, A*****weg 62, 35. Edith B*****, Angestellte, A*****weg 60,
36. Helmut B*****, Angestellter, A*****weg 58, 37. Klaudia B*****, Angestellte, A*****weg 58, 38. Anton P*****, Angestellter, A*****weg 56, 39. Ruth P*****, Angestellte, A*****weg 56,
40. Dr. Udo K*****, Angestellter, A*****weg 66, 41. Johann Peter E*****, Angestellter, A*****weg 68, 42. Franz Wolfgang G*****, Angestellter, A*****weg 70, alle in ***** K*****, alle vertreten durch Dr. Karl Safron, Dr. Franz Großmann und Dr. Leopold Wagner, Rechtsanwälte in Klagenfurt, wegen zusammen S 7,867.799,50 sA, infolge Rekurses der beklagten Parteien gegen den Beschluß des Oberlandesgerichtes Graz als Berufungsgerichtes vom 23. Oktober 1991, GZ 2 R 154/91-15, womit das Urteil des Landesgerichtes Klagenfurt vom 9. April 1991, GZ 25 Cg 97/90-10, aufgehoben wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Rekursverfahrens sind als Kosten des weiteren Verfahrens vor dem Erstgericht zu behandeln.
Begründung:
Die klagende Partei, eine gemeinnützige Bauvereinigung, hat als Wohnungseigentumsorganisator (Generalunternehmer) unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel der Wohnbauförderung die aus 29 Wohnhäusern bestehende Reihenhaussiedlung in K*****, A*****weg, errichtet und die zur Begründung von Wohnungseigentum notwendigen Mindestanteile an die beklagten Parteien sowie eine nicht am Verfahren beteiligte Person verkauft.
Die diesbezüglichen Anwartschaftsverträge enthalten über das von den beklagten Parteien zu zahlende Entgelt folgendes:
"IV. Veränderlicher Kaufpreis
(1) Die W***** (klagende Partei) setzt die Aufschließungs- und Baukosten vorerst nach kalkulierten Erfahrungswerten vorläufig und veränderlich fest.
(2) Der Grundpreis ist nach Maßgabe des Punktes II (2) ein unveränderlicher Fixpreis. Sollten nachträgliche Arrondierungswerbungen notwendig werden, so tragen diese Kosten und Abgaben der/die Wohnungseigentumswerber.
(3) Zur Vermeidung von aufwendigen Zwischenkalkulationen kann die W***** die Baukosten anhand nachstehender Indexvereinbarung vorläufig auch mehrmals ändern. Davon bleiben die Grundkosten unberührt.
(4) Die Baukosten ändern sich bis zu deren endültiger Ermittlung nach dem vom österreichischen Statistischen Zentralamt veröffentlichten Baukostenindex (Gesamtindex), ausgehend von der Preisbasis der Kalkulation. Ergibt die Endabrechnung des Bauvorhabens andere als die zuletzt bekanntgegebenen Baukosten, so erfolgt eine entsprechende Nachverrechnung oder Gutschrift.
V. Endgültiger Kaufpreis
(1) Die W***** ermittelt spätestens nach Fertigstellung des Bauvorhabens den endgültigen Kaufpreis aufgrund der von ihr erstellten Endabrechnung. Die W***** ist auch berechtigt, über die Endabrechnungsgenehmigung des öffentlichen Darlehensgebers hinaus Aufwendungen zu verrechnen, sofern diesselben gerechtfertigt getätigt wurden, insbesondere auch dann, wenn dieselben nach Endabrechnungsgenehmigung durch den öffentlichen Darlehensgeber entstanden sind. Die vom öffentlichen Darlehensgeber anerkannten Baukosten gelten jedenfalls als gerechtfertigt.
.....
VI. Gesamtkosten-Finanzierung-Eigenmittel.
.....
(2) Die endgültige Höhe der Baukosten und weiterer zur Ausfinanzierung des Bauvorhabens etwa notwendiger Darlehen kann erst nach Vorlage der Endabrechnung aller tatsächlich erwachsenen Kosten ermittelt werden, zu deren Aufnahme die W***** berechtigt und nach Maßgabe der Möglichkeiten verpflichtet ist. Diesbezügliche Nachforderungen der W***** stellen einen Auslagenersatz im Sinne des § 1014 ABGB dar.
....."
In der Sache selbst ist den Rekurswerbern beizupflichten, daß die klagende Partei - was diese ja auch gar nicht bestreitet - das restliche Entgelt für die den Beklagten ins Wohnungseigentum übertragenen Eigenheime nur auf Grund einer Abrechnung der aufgewendeten Kosten verlangen kann. Diese Rechnungslegungspflicht ergibt sich bereits aus § 15 WGG und hat auch jene Aufwendungen zu erfassen, die vom öffentlichen Darlehensgeber anerkannt oder von der Aufsichtsbehörde überprüft und genehmigt wurden. Aus der zum Nachteil des Vertragspartners einer gemeinnützigen Bauvereinigung nicht abdingbaren Pflicht, bei der Berechnung des Preises einer Eigentumswohnung nach bestimmten Richtlinien vorzugehen, folgt nämlich die ebenfalls unabdingbare Verpflichtung zur Rechnungslegung über die Grund- und Baukosten (SZ 61/228; WoBl. 1989, 146/88).
Damit ist nicht weiter von Bedeutung, ob das Rechtsverhältnis zwischen den Streitteilen auf einem reinen Kaufvertrag (wie das Berufungsgericht annimmt) oder auf einem Vertrag besonderer Art beruht, der auch Elemente eines Werk- und Bevollmächtigungsvertrages enthält (so das Erstgericht). Die Rechnungslegung, die allein schon wegen der besonderen Preisgestaltung notwendig gewesen wäre (vgl. Krejci in Rummel I2 Rz 12 zu § 1170 ABGB; SZ 54/164), hatte in jedem Fall eine Überprüfung des begehrten Entgelts zu ermöglichen. Dazu mußte die Abrechnung der Grund- und Baukosten vollständig, ausreichend belegt und für den Entgeltspflichtigen ohne besondere Fachkenntnisse im Bau- und Rechnungswesen auch verständlich sein (vgl. Krejci aaO; MietSlg. 37/39; JBl. 1987, 174 u.a.). Die insoweit übereinstimmenden und richtigen Ausführungen der Vorinstanzen bedürfen keiner weiteren Erörterung (§§ 528 a, 510 Abs.3 ZPO).
Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob sich die klagende Partei mit einer Abrechnung der Grund- und Gesamtbaukosten begnügen durfte oder ob sie auch - wie von den Beklagten verlangt - bei jeder einzelnen (Mehr )Aufwendung eine Relation zum entsprechenden Bestandteil des "vorläufig" kalkulierten oder gar vereinbarten Preises herzustellen hatte. Das Erstgericht (und mit gewissen Einschränkungen auch das Berufungsgericht) ist insoweit der Ansicht der Beklagten gefolgt, daß schon die Anwartschaftsverträge die Vereinbarung von Zirkapreisen enthalten haben, die nur mehr mäßige oder besonders "gerechtfertigte" Überschreitungen zuließen (vgl. SZ 53/104 u.a.); dagegen vertritt die klagende Partei den Standpunkt, sich zumindest hinsichtlich der Baukosten die Entgeltberechnung nach dem effektiven Aufwand im Sinne der §§ 13 und 15 WGG sowie der dazu ergangenen Entgeltrichtlinien vorbehalten zu haben. Dementsprechend wäre nur zu prüfen, welche Kosten zur Verwirklichung des Bauvorhabens aufgewendet wurden, ob sie notwendig waren und ob sie den durch die Preisbildungsvorschriften des WGG sowie der Entgeltrichtlinienverordnung gesteckten Rahmen überschreiten.
"Die Verkäuferin verkauft nunmehr und übergibt diese Liegenschaft samt den darauf errichteten Reihenhäusern und sonstigen selbständigen Bestandobjekten an die in der angeschlossenen Tabelle, Spalte 2, eingetragenen Personen - im folgenden kurz "Käufer" genannt (das sind die Beklagten sowie die nicht belangte Johanna F***** mit dem Haus A/26 und der Garage 9) - zu den jeweils in der Spalte 5 der Tabelle ersichtlichen ideellen Anteilen und die Käufer kaufen und übernehmen zum Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum im Sinne der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 die oben beschriebenen Anteile und die in der Tabelle, Spalte 1, ausgewiesenen Bestandobjekte samt Zubehör mit allen Rechten und Befugnissen, mit denen die Verkäuferin das Kaufobjekt besessen und benützt hat, bzw. zu besitzen und zu benützen berechtigt war, um die in der Tabelle des Vertrages, Spalte 6, angeführten, einvernehmlich vereinbarten Grundanteilskosten, sowie die in der Tabelle, Spalte 7, ausgewiesenen vorläufigen Gesamtbaukosten.
Festgehalten wird, daß diese Gesamtbaukosten einstweilen nur "vorläufige" sind und die endgültigen, auf die einzelnen Bestandobjekte entfallenden Gesamtbaukosten sowie Darlehen und Baukosteneigenmittel erst nach Erhalt des Endbescheides des Amtes der Kärntner Landesregierung festgestellt werden können.
Die Berichtigung der angeführten Kaufpreise für die Grundanteilskosten ist bereits durch Barzahlung erfolgt; die Abrechnung der Gesamtbaukosten und somit der endgültigen Baukosten-Eigenmittel erfolgt nach Erhalt des Endbescheides des Amtes der Kärntner Landesregierung."
In der Spalte 7 der diesem Übereinkommen angeschlossenen Tabelle sind für die nachgenannten Beklagten nachstehende vorläufige Gesamtbaukosten ausgewiesen:
Ing. Gottfried und Monika S*****, Haus B/1
und ein PKW-Abstellplatz S 1,688.000,-
Josef und Sigrid K*****, Haus B/2 und
ein PKW-Abstellplatz S 1,688.000,-
sowie Garage 6 S 77.800,-
Heinz P*****, Haus B/3 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,688.000,-
Charlotte S*****, Haus B/4 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,688.000,-
Ing. Hatto und Mathilde C*****, Haus
B/5 und ein PKW-Abstellplatz S 1,688.000,-
Renate K*****, Haus B/5 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,680.000,-
sowie Garage 2 S 77.800,-
Klaus-Peter und Sofie L*****, Haus
B/7 und ein PKW-Abstellplatz S 1,688.000,-
Rudolf B*****, Haus B/8 S 1,680.000,-
und Garage 5 S 77.800,-
Herbert und Mag. Gisela L*****, Haus
B/9 und zwei PKW-Abstellplätze S 1,696.000,-
Albin M*****, Haus B/10 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,688.000,-
Siegmund und Angelika A*****, Haus B/11 S 1,680.000,-
und Garage 8 S 77.800,-
Norbert O*****, Haus B/12 S 1,680.000,-
und Garage 7 S 77.800,-
Erich und Waltraud M*****, Haus B/13
und ein PKW-Abstellplatz S 1,688.000,-
Peter und Evelyn S*****, Haus B/14
und ein PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Margarethe N*****, Haus A/15 S 1,770.000,-
und Garage 10 S 77.800,-
Renate S*****, Haus A/16 S 1,770.000,-
und Garage 4 S 77.800,-
Peter S*****, Haus A/17 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Werner und Brigitte R*****, Haus A/18 S 1.770.000,-
und Garage 3 S 77.800,-
Mag. Heinz und Katharina R*****, Haus
A/19 und zwei PKW-Abstellplätze S 1,786.000,-
sowie Garage 11 S 77.800,-
Mag. Maria S*****, Haus A/20 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
sowie Garage 12 S 77.800,-
Leopold und Gertrude A*****, Haus A/21 S 1,770.000,-
und Garage 1 S 77.800,-
Ernst und Josefine Z*****, Haus A/22 und
ein PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Edith B*****, Haus A/23 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Helmut B***** und Klaudia B*****,
Haus A/23 und ein PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Anton und Ruth P*****, Haus A/25 und
ein PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Dr. Udo K*****, Haus A/27 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Johann Peter E*****, Haus A/28 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Franz Wolfgang G*****, Haus A/29 und ein
PKW-Abstellplatz S 1,778.000,-
Am 4. 12. 1989 übermittelte die klagende Partei an jeden der Beklagten ein Schreiben mit nachstehendem Inhalt:
".....
In der Anlage übermitteln wir die von uns nochmals eingehend geprüfte Aufstellung der Grund- und Gesamtbaukosten für Ihre Wohnhausanlage sowie die Überleitung von Kosten und Finanzierung für Ihre Einheit.
Das Amt der Kärntner Landesregierung hat die unter WUS-3493/47/1981 eingereichte Endabrechnung geprüft und akzeptiert. Demgemäß hat anläßlich der Endabrechnung die Aufteilung des Wohnbauförderungsdarlehens auf Wohnhäuser und Garagen konform zu den Feststellungen der Behörde vorgenommen zu werden. Für die gesamte Anlage wurde eine förderbare Nutzfläche von insgesamt 3.683,81 m2 festgestellt. Nach diesem Aufteilungsschlüssel sind 97,93 % für die Wohnhäuser, 2,07 % für die Garage zu verrechnen. Ihr Anteil an den Gesamtkosten errechnet sich nach dem Anteil Ihrer Wohneinheit an den geförderten Nutzflächen. Laut Aufteilungsschlüssel gilt dies nicht für die Garage und die Abstellplätze.
Darüber hinaus finden Sie die jeweiligen Detailzusammenstellungen mit Hinweisen auf die in der Belegsammlung aufzufindenden Rechnungen. Eine detaillierte Zusammenstellung über den das Objekt betreffenden Zahlungsfluß sowie die entsprechenden Kopien von Bankbelegen werden wir bei Ihrem Hausvertrauensmann zur Einsichtnahme auflegen.
Insgesamt gelangen zur Verrechnung:
1) Grundstückskosten gem.
Pkt. VI des Anwartschaftsvertrages
(Summe aller Grundkosteneigenmittel;
die Abrechnung der tatsächlichen
Grundkosten gem. WGG liegt bei) S 2,893.800,-
2) Gesamtbaukosten der
Wohnhäuser S 50,753.193,77
Gesamtbaukosten der
Garagen S 904.785,72
Gesamtbaukosten der
Abstellplätze S 176.000,-- S 51,833.979,49
S 54,727.779,49
===============
Die umseitig genannten Kosten sind wie folgt zu finanzieren:
Grundstückskostenbeiträge
der Käufer S 2,893.800,-
Insgesamt:
Baukostenbeiträge der
Käufer für
a) Wohnhäuser S 15,295,657,58
b) Garagen S 168.679,02
c) Abstellplätze S 176.000,-- S 15,640.336,60
WBF 68
a) Wohnhäuser S 26,370.560,--
b) Garagen S 557.440,-- S 26,928.000,--
Hypothekardarlehen der
Kärntner Landeshypothekenbank
mit Annuitätenzuschuß
a) Wohnhäuser S 8,415.478,--
Hypothekardarlehen der
Kärntner Landeshypothekenbank
ohne Annuitätenzuschuß
a) Wohnhäuser S 671.498,--
b) Garagen S 178.666,70 S 850.164,70
S 54,727.779,30
Rundungsdifferenzen S 0,19
S 54.727.779,49
===============
Ihr Anteil an den gesamten Grund- und Baukosten als Kaufpreis für Ihre Wohnungseigentumsanteile errechnet sich wie folgt:
Für die Grundstückskosten ist der gem. Pkt. VI des Anwartschaftvertrages reduzierte Fixpreis maßgeblich. Wir halten nur der Ordnung halber fest, daß dieser Fixpreis geringer ist als der Anteil an den gesamten Grundkosten.
Ihr Anteil an den Baukosten der Wohnhäuser errechnet sich, wie oben dargestellt, nach den für Ihre Wohnungseigentumseinheit festgestellten förderbaren Nutzflächen im Verhältnis zu den förderbaren Nutzflächen der gesamten Wohnhausanlage.
Für die gesamte Anlage wurde eine förderbare Nutzfläche von 3.683,81 m2 festgestellt, auf Ihre Einheit entfällt davon ein Anteil ......
Die Baukosten für die Herstellung der Garagen wurden gesondert ermittelt und gleichmäßig auf alle Garagen aufgeteilt.
....."
In jedem dieser Schreiben wurde in der Folge der auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallende Anteil angeführt und ihm ausgehend von den Grund- und Baukosten für das Wohnhaus und den PKW-Abstellplatz bzw. die Garage laut beigelegten Abrechnungen der endgültige Kaufpreis ohne Sonderwünsche wie folgt bekanntgegeben:
1) Ing. Gottfried und Monika S***** S 1,813.113,49
2) Josef und Sigrid K***** S 1,871.212,30
3) Heinz P***** S 1,790.313,49
4) Charlotte S***** S 1,813.113,49
5) Ing. Hatto und Mathilde C***** S 1,797.913,49
6) Renate K***** S 1,860.212,20
7) Klaus-Peter und Sofie L***** S 1,790.313,49
8) Rudolf B***** S 1,889.412,30
9) Herbert und Mag. Gisela L***** S 1,831.713,49
10) Albin M***** S 1,790.313,49
11) Siegmund und Angelika A***** S 1,860.212,30
12) Norbert O***** S 1,879.212,30
13) Erich und Waltraud M***** S 1,832.313,49
14) Peter und Evelyn S***** S 1,924.057,40
15) Margarethe N***** S 1,957.256,21
16) Renate S***** (D*****) S 1,957.256,21
17) Peter S***** S 1,898.757,40
18) Werner und Brigitte R***** S 1,963,956,21
19) Mag. Heinz und Katharina R***** S 1,979.256,21
20) Mag. Maria S***** S 1,968.256,21
21) Leopold und Gertrude A***** S 1,993.956,21
22) Ernst und Josefine Z***** S 1,919.757,40
23) Edith B***** S 1,887.357,40
24) Helmut und Klaudia B***** S 1,887.357,40
25) Anton und Ruth P***** S 1,902.557,40
26) Dr. Udo K***** S 1,887.357,40
27) Johann Peter E***** S 1,887.357,40
28) Franz Wolfgang G***** S 1,916.957,40
Weiters wurde für jeden Wohnungseigentümer dessen bisherige Finanzierung des Kaufpreises, aufgeschlüsselt nach den einbezahlten Grundstückskosten, den anteilsmäßigen Darlehen der Wohnbauförderung 1968 für das Wohnhaus und die Garage, den Hypothekardarlehen der K*****bank mit und ohne Annuitätenzuschuß, den einbezahlten vorläufigen Eigenmitteln für Baukosten des Wohnhauses und der Garage bzw. in den an die Beklagten Norbert O*****, Renate S***** und Dr. Udo K***** gerichteten Schreiben deren bisherige Finanzierung des Kaufpreises, aufgeschlüsselt nach den einbezahlten Grundstückskosten, den anteilsmäßigen Darlehen der Wohnbauförderung 1968 für das Wohnhaus und die Garage, den einbezahlten Eigenmitteln für Baukosten für das Wohnhaus und die Garage unter Anführung der Höhe der vorläufigen Eigenmittel laut Anwartschaftsvertrag und der nicht beanspruchten Hypothekardarlehen angeführt und der nach Abzug derselben vom endgültigen Kaufpreisbetrag sich ergebende Differenzbetrag zuzüglich der Sonderwünsche gemäß gesonderter Abrechnung als Nachforderungsbetrag ausgewiesen.
Die Abrechnungsschreiben an die Beklagten Norbert O***** (Beilage./L), Renate S***** (Beilage./P) und Dr. Udo K***** (Beilage./Z) weisen nach dem jeweils bekanntgegebenen Nachforderungsbetrag noch nachstehenden Text auf:
"Wir haben Sie bereits mehrfach darauf hingewiesen, daß durch den Umstand, daß der Grundbuchstand betreffend die von Ihnen nicht in Anspruch genommenen Hypothekardarlehen in Anbetracht der nochmaligen Prüfung der Baukostenendabrechnung noch nicht bereinigt ist, für Sie die Möglichkeit besteht, zur Finanzierung der sich nunmehr für Sie ergebenden Nachzahlungen diese Hypothekardarlehen der L*****bank K***** in Anspruch zu nehmen. Nach dem derzeitigen, noch nicht bereinigten Grundbuchstand könnten Sie das Hypothekardarlehen I mit einem Nominale von"
(Beklagter Norbert O*****: "S 314.569,-"; Beklagte Renate S*****:
"S 331.476,-"; Beklagter Dr. Udo K*****: "S 331.475,-")
"und das Hypothekardarlehen II mit einem Nominale von"
(Beklagter Norbert O*****: "S 42.967,65"; Beklagte Renate S*****:
"S 44.315,65" und Beklagter Dr. Udo K*****: "S 26.449,-")
"in Anspruch nehmen, wodurch sich unter Berücksichtigung Ihrer Nachzahlung von"
(Beklagter Norbert O*****: "S 244.714,35"; Beklagte Renate S*****:
"S 341.537,30" und Beklagter Dr. Udo K*****: "S 293.336,68")
"die Möglichkeit ergäbe, an Barmitteln den Betrag von"
(Beklagter Norbert O*****: "S 112.722,30", Beklagte Renate S*****: "S 34.254,35" und Beklagter Dr. Udo K*****: "S 64.587,32")
"an Sie zurückzubezahlen. Wie sich aus unseren bisherigen Briefen ergibt, haben wir Ihnen diese Möglichkeit der nunmehrigen Inanspruchnahme der Hypothekardarlehen immer offen gehalten.
Wenn Sie diese, für Sie sicherlich günstigste Variante nicht aufgreifen wollen, so werden wir im Hinblick darauf, daß Sie für die nicht in Anspruch genommenen Hypothekardarlehen eine gewidmete Zahlung geleistet haben, die auf Ihren Anteil entfallenden Hypothekardarlehen I und II grundbücherlich löschen lassen. Sofern wir also bis 15. 12. 1989 (letztes Datum des Einlangens einer diesbezüglichen Mitteilung in unserem Büro) nicht den Auftrag erhalten, die Löschung des Darlehens nicht vorzunehmen und dieses Darlehen für die Eigenmittelnachzahlung zu verrechnen, werden wir die grundbücherliche Löschung der Darlehen veranlassen. Dies bedeutet aber für Sie, daß Sie nunmehr die bekanntgegebenen restlichen Eigenmittel an uns anzuweisen haben."
Alle angeführten Schreiben enthalten schließlich noch nachstehenden Text:
"Wir können Ihnen mitteilen, daß wir mit Kreditinstituten wegen einer Finanzierung der Nachzahlungen ungedeckter Baukosten für die Wohnungseigentümer Kontakt aufgenommen haben. Dabei wurde uns gegenüber grundsätzlich die Bereitschaft erklärt, die Finanzierung - vorbehaltlich der Bonitätsprüfung der jeweiligen Darlehensnehmer - vorzunehmen. Ohne jede rechtliche Verpflichtung dazu sind wir gerne bereit, Ihnen beim Zustandekommen derartiger Finanzierungsgespräche behilflich zu sein. Nach den uns vorläufig zugesagten Konditionen wären folgende Einzeldarlehen zur Ausfinanzierung möglich:
Laufzeit 25 Jahre
7,75 % p a decursiv
monatliche Belastung pro S 10.000,-:
S 75,93
Für eine Nachzahlung von z.B. S 250.000,- fielen daher zusätzliche monatliche Kosten von
S 1.893,25
für Sie an.
Eine Überprüfung dieser Konditionen am Kapitalmarkt wird Ihnen bestätigen, daß dieses Finanzierungsangebot günstig ist. Wir erwarten Ihre Nachricht, ob wir Sie bei der Beschaffung einer günstigen Finanzierung unterstützen sollen, bis spätestens 15.01.1990. Nach diesem Zeitpunkt können wir Ihnen bei der Ausfinanzierung nicht weiter behilflich sein. Für den Fall, daß Sie gegenständliche Finanzierungsvariante nicht annehmen, haben wir uns als letzten Tag für den Zahlungseingang den 15.02.1990 vorgemerkt.
.....
Verzeichnis der Beilagen
1) - Berechnung der Grundstückskosten
2) - Zusammenstellung der Baukosten für Wohnhäuser und PKW-Abstellplätze
3) - Rechnungszusammenstellung Wohnhäuser:
Die in diese Zusammenstellung aufgenommenen Rechnungen finden Sie in der Urkundensammlung, die bei Ihrem Hausvertrauensmann aufgelegt wurde, unter der
fortlaufend numerierten Ordnungszahl des Gewerkes und
unter der laufenden Nummer der Rechnungen. Z.B.:
OZ 1. = Baumeisterarbeiten
1.1 = Rechnung Nr. 1 aus dem Bereich der
Baumeisterarbeiten
4) - Zusammenstellung der Baukosten für Garagen
5) - Rechnungszusammenstellung für die Garagen (vgl. Text hinsichtlich Auffindung der Rechnungen für die Wohnhäuser)
6) - Schreiben RA Dr. Themmer an die RHGA
7) - Die Zahlungsflußrechnungen werden in einem eigenen Ordner zur Verfügung gestellt und bei Ihrem Hausvertrauensmann aufgelegt, da die Unterlagen zu umfangreich sind, um in das Endabrechnungskonvolut einfließen zu
können"
Die Beilage 1 - Berechnung der Grundstückskosten - enthält neben der Angabe des Kaufpreises eine Aufstellung der Grundstücksnebenkosten (Grundsteuer, Rechts- und Beratungskosten, Vermessungskosten, wobei jeweils die Nummern der Belege, unter denen diese in der Belegsammlung auffindbar sind, angeführt sind, sowie nach Berechnung der Kaufpreisindexierung und der Rücklagenkomponente die Summe der Grundstückskosten.
Die Beilage 2 enthält eine Zusammenstellung der Baukosten für Wohnhäuser und PKW-Abstellplätze für jeden einzelnen der Beklagten, aufgeschlüsselt nach Haustype, Haus und PKW-Abstellplatznummer, Flächenausmaß, ziffernmäßigen Anteil an den Gesamtbaukosten, ziffernmäßiger Höhe der einzelnen Wohnbauförderungsdarlehen und Hypothekardarlehen (mit und ohne Annuitätenzuschuß), ziffernmäßiger Höhe der Eigenmittel für den Wohn- und PKW-Abstellplatzanteil, ziffernmäßiger Höhe der einzelnen Sonderwünsche, ziffernmäßiger Höhe der gesamten anteiligen Baukosten, der eingezahlten Eigenmittel, der nicht beanspruchten Hypothekardarlehen sowie ziffernmäßiger Höhe der auf jeden einzelnen Beklagten entfallenden Nachzahlungsbeträge.
Die Beilage 3 und 4 enthalten eine Zusammenstellung der Rechnungen der einzelnen am Bauvorhaben beteiligten Professionisten, der Stadtwerke K*****, der K***** Elektrizitätsgesellschaft, des Architekten Dipl.Ing. F*****, der Bauleitung und Bauverwaltung der klagenden Partei laut Kostenermittlung der Wohnbauförderung, des Statikers, des Elektro- und Sanitärprojektanten, des Geometers, von Kommissionsgebühren, Verwaltungsabgaben und Stempelmarken sowie der Baukreditkosten für die Wohnhäuser (3) und die Garagen (4).
Die Beilage 5 enthält die Aufschlüsselung der Gesamtbaukosten einer Garage.
Im Zuge der Korrespondenz zu diesen Nachforderungen richtete ein Vertreter der klagenden Partei an die Beklagten nachstehendes Schreiben vom 26. 1. 1990:
"Betrifft: W*****-Eigenmittelendabrechnung Lendorf (AZ 414/89)
.....
Ich komme nochmals abschließend auf die Eigenmittelendabrechnung zurück.
Um Mißverständnisse zu vermeiden, muß ich darauf hinweisen, daß meine Mandantschaft von Ihnen keine Vorschläge zur Bereinigung der Angelegenheit, wie in Ihrem Brief vom 3. 1. 1990 angegeben, erwartet. Die Eigenmittelendabrechnung ist korrekt und es haben die Wohnungseigentümer die vertragliche Verpflichtung übernommen, die sich aus der Baukostenendabrechnung ergebenden Beträge als Kaufpreis für die Wohnungseigentumsobjekte zu bezahlen. Wenn sich meine Mandantschaft darüber hinaus bemüht hat, einen Prüfingenieur einzuschalten, um die Richtigkeit der Professionistenrechnungen prüfen zu lassen, wenn darüber hinaus Anstrengungen unternommen wurden, der Wohnungseigentumsgemeinschaft bei der Finanzierung der Eigenmittelzahlungen behilflich zu sein, so entspringt dies keiner rechtlichen Verpflichtung. Ich bedauere es außerordentlich, daß die Bemühungen meiner Mandantschaft offensichtlich mißverstanden werden. Sie wurden von Anfang an darauf hingewiesen, daß Ihrer Forderung nicht nachgekommen werden kann, anzugeben, "welche konkreten Positionen aus welchen Gründen" sich erhöht hätten. Ich verweise auf die Verträge, in denen Sie darauf hingewiesen wurden, daß der Kaufpreis erst nach Abschluß des Bauvorhabens anhand der dann feststehenden Baukosten endgültig verrechnet werden kann. Letztlich ist auch im Kaufvertrag der in Rechnung gestellte Kaufpreis bereits angeführt. Wenn der Wohnungseigentumsgemeinschaft in den 70iger Jahren geschätzte Baukosten bekanntgegeben worden sein sollen, so ergibt sich schon eine Erhöhung aus folgenden Gründen:
....."
Ein weiteres Schreiben der klagenden Partei an die Beklagten vom 29. 8. 1990 - das also bereits nach Einleitung des gegenständlichen Verfahrens abgeschickt wurde - besagt:
"....hiemit übermitteln wir Ihnen neuerlich die bereits einmal an Sie ergangenen Schreiben samt Beilagen bezüglich Endabrechnung ihres Objektes.
Die schon einmal bei Ihrem Hausvertrauensmann Mag. Heinz R***** aufgelegten prüffähigen Details und Unterlagen zur Endabrechnung (insgesamt 3 Ordner) werden ebenfalls nochmals vorgelegt und zudem mit einer vollständigen, prüfbaren Zusammenstellung der mit Ihrem Objekt zusammenhängenden Geldflüsse versehen.
Dazu folgende Erläuterungen:
Das Gesamtinhaltsverzeichnis im Akt I beinhaltet 19 Punkte, unter denen Sie die jeweils beschriebenen Details vorfinden.
sowie
Wir nehmen an, daß die Prüfung und Auffindung der bereits mehrmals vorgelegten Unterlagen nunmehr problemlos und lückenlos möglich ist und verbleiben ...."
Schließlich legte die klagende Partei dem Gericht mit Schriftsatz vom 10. 9. 1990 noch drei Ordner vor. Sie enthalten die im Schreiben vom 29. 8. 1990 angeführten Aufstellungen sowie Rechnungen, Zahlungsvorschreibungen, Überweisungsbelege, Bankauszüge und sonstigen Urkunden.
Die ebenfalls mit dem Schriftsatz vom 10. 9. 1990 vorgelegten beiden Anbote der Bauunternehmung R***** Gesellschaft mbH Bau KG, die jeweils Häuser der Typen A und B betreffen, beinhalten Massenaufstellungen und Einheitspreise, die jedoch zum Teil durchgestrichen, zum Teil dennoch mit Prüfhaken versehen sind; deren Kostenübersichten weisen vorwiegend Streichungen auf. Aus diesen beiden Anboten, die außerdem unvollständig sind - es fehlen einmal die Seiten 3 bis 31, das andere Mal die Seiten 3 bis 31 sowie 79 bis 94 - läßt sich nicht entnehmen, welche Positionen sich geändert haben, um zu den in der Aufstellung angeführten Preiserhöhungen zu gelangen.
Weder in den vorgelegten Ordnern noch in der Abrechnung sind Anbote oder Schlußbriefe der übrigen Professionisten enthalten.
Mit der am 27. April 1990 eingebrachten Klage hat die klagende Partei ihre Nachforderungen aus den Kauf- und Wohnungseigentumsverträgen mit den Beklagten geltend gemacht, wobei ie eingeklagten Beträge von ca. S 250.000,- bis ca. S 350.000,-
reichen und insgesamt S 7,867.799,50 ausmachen. Begründet wurde dieses Begehren im wesentlichen damit, daß sich die in den Anwartschaftsverträgen ausdrücklich als "vorläufig" deklarierten Kaufpreise vereinbarungsgemäß an den effektiven Baukosten orientieren sollten und die nunmehr vorliegende Abrechnung die klagsgegenständlichen Fehlbeträge ergeben habe. Zu berücksichtigen sei dabei, daß es im Zuge der Bauausführung technische Schwierigkeiten gegeben habe und beispielsweise Fundamentplatten statt der geplanten Streifenfundamente hätten hergestellt werden müssen, worauf sich die Wohnungseigentümergemeinschaft sogar für die gänzliche Unterkellerung der Häuser entschieden habe. Außerdem sei es zu einer Erhöhung der Mehrwertsteuer und generell zu einer Verteuerung der Herstellungskosten durch Indexsteigerungen gekommen. Bereits in den Kauf- und Wohnungseigentumsverträgen des Jahres 1987 habe man den auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteil an den Gesamtbaukosten der Anlage ausgewiesen, so daß die Fälligkeit der Restkaufpreisforderungen mit 20. Juni 1987 anzunehmen sei. Eine detaillierte Abrechnung der Bau- und Grundkosten stehe den Beklagten zumindest seit 1989 zur Verfügung.
Die Beklagten beantragten die Abweisung des Klagebegehrens. Die eingeklagten Forderungen überstiegen die in den Anwartschaftsverträgen festgelegten Preise. Da es die klagende Partei verabsäumt habe, die Überschreitung der Baukosten und die daraus resultierenden Preiserhöhungen bekanntzugeben, könne sie jetzt keine Nachzahlung verlangen. Außerdem sei es nie zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Baukosten gekommen. Eine diesbezügliche Rechnungslegungspflicht ergebe sich aus dem WEG und WFG, daneben aber auch aus der Vereinbarung, daß nur gerechtfertigte (Mehr )Aufwendungen in den Kaufpreis einfließen dürfen. Um die Endabrechnung auch daraufhin überprüfen zu können, ob und in welchem Umfang Baukostensteigerungen eine Erhöhung des vereinbarten Kaufpreises rechtfertigen, müsse die klagende Partei ihre Kalkulationsunterlagen zur Verfügung stellen. Insoweit treffe sie eine Vorleistungspflicht, so daß die eingeklagten Ansprüche noch gar nicht fällig seien. Die mangelnde Fälligkeit der Klagsforderung ergebe sich außerdem daraus, daß die Häuser der Beklagten zahlreiche Mängel aufwiesen, die gerügt, aber nicht behoben worden seien. Schließlich werde die Einrede der Verjährung erhoben, weil die klagende Partei erst 1989 - mehr als 4 Jahre nach dem Bezug der Häuser - eine Endabrechnung der Baukosten versucht habe.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren zur Gänze ab, ohne über die ihm vorliegenden Urkundenbeweise hinaus noch weitere Beweise aufzunehmen.
Sowohl auf Grund der Anwartschaftsverträge, die Elemente eines Werk- und Bevollmächtigungsvertrages enthielten und unbestrittenermaßen keine Fixpreise für die Eigenheime festlegten, als auch nach dem WGG wäre die klagende Partei verpflichtet gewesen, den Beklagten über die Grund- und Baukosten Rechnung zu legen. Eine solche Abrechnung müsse einen Wohnungseigentumsbewerber von durchschnittlicher Bildung und Intelligenz in die Lage versetzen, die Übereinstimmung des von ihm verlangten Preises mit den relativ zwingenden Preisbildungsvorschriften des § 15 WGG zu überprüfen. Dazu sei es erforderlich, die Einnahmen und Ausgaben möglichst detailliert anzugeben, genau aufzuschlüsseln, von wem und an wen Zahlungen geleistet wurden, und die Einsicht in eine geordnete Belegsammlung zu ermöglichen. Überdies müßten sich genaue Angaben über die bauausführenden Unternehmen und die von ihnen erbrachten Leistungen finden lassen.
Im konkreten Fall, in dem es um die Nachverrechnung "gerechtfertigter" Aufwendungen gehe, habe die Abrechnung außerdem noch Aufschluß darüber zu geben, wie es zu den behaupteten Preiserhöhungen kommen konnte, warum die Bauausführenden höhere Beträge begehrten als ursprünglich angeboten, und ob die klagende Partei ihrer diesbezüglichen Überprüfungspflicht entsprochen habe. Nur dadurch sei es überhaupt möglich, im einzelnen nachzuverfolgen, ob sich etwa Massen und Preise verändert haben oder in welcher Richtung Erschwernisse aufgetreten sind.
Daran gemessen habe die klagende Partei ihre Rechnungslegungspflicht verletzt und auch gar kein ausreichendes Sachvorbringen erstattet, um die eingeklagten Beträge auf konkrete (gerechtfertigte) Kostensteigerungen zurückführen zu können. Im Rahmen der materiellen Prozeßleitungspflicht (§ 182 ZPO) sei versucht worden, von der klagenden Partei Angaben und Belege darüber zu erhalten, wodurch es zu einer Erhöhung der ursprünglich kalkulierten Beträge gekommen ist, doch hätten die dazu vorgelegten Unterlagen keine Aufschlüsse gebracht. Soweit sie überhaupt dem Gericht zur Verfügung gestellt wurden (so die Anbote der Bauunternehmung R***** und J***** Gesellschaft mbH Bau KG), seien sie wegen ihrer Unvollständigkeit und Streichungen unverwertbar. Damit erweise sich - ohne daß es weiterer Beweisaufnahmen bedürfte und auf die sonst noch geltend gemachten Klagsabweisungsgründe einzugehen wäre - der Einwand der mangelnden Fälligkeit des Klagsanspruches als berechtigt.
Das Gericht zweiter Instanz gab der dagegen erhobenen Berufung der klagenden Partei Folge, hob das Urteil des Erstgerichtes auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die erste Instanz zurück. Es führte im wesentlichen aus:
Da das Bauvorhaben in seiner Gesamtheit von der klagenden Partei realisiert wurde und die Eigenheime bei Abschluß der Kauf- und Wohnungseigentumsverträge praktisch fertig waren, sei das zwischen den Streitteilen bestehende Rechtsverhältnis nach den Regeln des Kaufrechts zu beurteilen. Der Umstand, daß es nach Abschluß der Anwartschaftsverträge zu Preisänderungen gekommen ist - etwa durch die nie bestrittene Unterkellerung von Reihenhäusern - ändere daran nichts. Bei einem Bauvorhaben wie dem gegenständlichen sei nämlich immer mit Änderungen zu rechnen; man habe dies durch die Aufnahme von "vorläufigen Baukosten" in die Verträge berücksichtigt.
Bestimmtheit, Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises hätten sich folglich nach dem Inhalt der Kaufverträge zu richten. Die Grund- und Baukosten der einzelnen Objekte seien in den einzelnen Verträgen zwar angegeben gewesen, doch habe man dort auch festgehalten, daß es sich um "vorläufige" Gesamtbaukosten handle und die genauen Kosten erst nach Erhalt des Endbescheides des Amtes der K***** Landesregierung festgesetzt werden könnten. Damit habe man den Charakter der Vorläufigkeit der im Vertrag genannten Kaufsumme klar hervorgehoben.
Eine derartige Preisfestsetzung entspreche dem Bestimmtheitserfordernis des § 1054 letzter ABGB. Es sei zulässig, einen "Zirkapreis" zu vereinbaren und die endgültige Preisbestimmung dem Verkäufer vorzubehalten. Der Verkäufer könne dann allerdings den Kaufpreis nicht nach freiem Ermessen festsetzen; ihm seien nur unbedeutende Abweichungen vom ursprünglich genannten Zirkapreis gestattet, weil anzunehmen sei, daß dies der Willenseinigung der Vertragsparteien entspreche. Gerade bei einer erst zu errichtenden Wohnung werde oft mit einem "Zirkapreis" operiert, der nach Baufertigstellung zu präzisieren ist (vgl. SZ 53/104).
Die Beklagten hätten auf Grund der Bekanntgabe eines vorläufigen Preises davon ausgehen dürfen, daß ihm eine sachkundige Kostenschätzung zugrundeliegt und daß er sich an den Preisverhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses orientiert. Die klagende Partei dürfe daher auf die Beklagten nur jene Mehrkosten (anteilsmäßig) überwälzen, die sich - ausgehend von den Zirka-Baukosten zur Zeit des Vertragsabschlusses - bei Fertigstellung des Bauvorhabens ergaben. Nicht gerechtfertigt wäre eine Verrechnung von Baukostenerhöhungen, die etwa daraus resultieren, daß die den Beklagten mitgeteilten Zirkapreise auf einer überholten, möglicherweise Jahre zurückliegenden Kalkulation beruhten (vgl. SZ 53/104). Es sei von jenen Beträgen auszugehen, die den Beklagten in den Anwartschaftsverträgen als vorläufige Kaufpreise bekanntgegeben wurden, da schon damals von der Ermittlung der endgültigen Kaufpreise nach Fertigstellung der Objekte die Rede war und auch vereinbart wurde, nur gerechtfertigte Mehraufwendungen (insbesondere jene, die nach Genehmigung der Rechnungslegung entstehen) zu verrechnen. Allerdings hätten die Beklagten jene Mehrkosten zu tragen, die durch die später vereinbarte Unterkellerung der Häuser entstanden sind.
Entgegen der Auffassung des Erstgerichtes sei der der klagenden Partei auf dieser Grundlage gebührende endgültige Kaufpreis auch bereits fällig. Vor allem könne nicht der Auffassung gefolgt werden, daß die Fälligkeit der Klagsforderung von der Vorlage aller Kalkulationsunterlagen der klagenden Partei abhängig sei. Eine besondere Art und ein besonderer Umfang der Rechnungslegung sei nämlich nicht einmal nach den Behauptungen der Beklagten vereinbart worden. Die von der klagenden Partei gelegte Rechnung entspreche dem Grundsatz, daß sie einen Wohnungseigentumsbewerber von durchschnittlicher Bildung und Intelligenz in die Lage versetzen müsse, zu überprüfen, ob der von ihm verlangte Preis den relativ zwingenden Normen des § 15 WGG und den dazu erlassenen Richtlinien entspricht (JBl. 1987, 174). Daß dazu auch die Kalkulationsunterlagen des gemeinnützigen Wohnungseigentumsorganisators vorgelegt werden, sei nicht notwendig. Es werde im gegenständlichen Fall auch gar nicht auf Rechnungslegung, sondern auf Zahlung des Restkaufpreises geklagt; da genüge es, eine Rechnung wie hier zu legen, um die Fälligkeit der Forderung zu bewirken.
Einwendungen gegen die Höhe des Kaufpreises sowie ein damit verbundenes Begehren auf Belegeinsicht seien im Streit um Nachforderungen keineswegs ausgeschlossen. Die Beklagten könnten eventuell auch eine gerichtliche Überprüfung der Preisangemessenheit (durch Sachverständige) verlangen, nicht jedoch eine detaillierte Abrechnung oder gar die Vorlage von Kalkulationsunterlagen, als ob sie selbst auftraggebender Bauherr wären. Nicht einmal der in JBl. 1987, 174 veröffentlichten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes über den Umfang der Rechnungslegungspflicht nach dem WGG sei zu entnehmen, daß auch die Kalkulationsunterlagen offengelegt werden müßten.
Demnach seien die Forderungen der klagenden Partei zwar fällig, sie müßten aber noch der Höhe nach überprüft werden. Dazu werde es notwendig sein, die Kaufpreise durch einen Sachverständigen auf ihre Übereinstimmung mit § 13 Abs.2 WGG unter Berücksichtigung der vereinbarungsgemäßen Zusatzleistungen ermitteln zu lassen. Im Hinblick auf die erhebliche Überschreitung des "vorläufigen Kaufpreises" treffe die klagende Partei die Beweislast für die Berechtigung der jeweils den vorläufigen Preis übersteigenden Forderung. Nur wenn die Beklagten offenbar unbillige bzw. sittenwidrige Ausnützung der Preisbestimmungsberechtigung durch die klagende Partei (etwa überhöhte Preisvereinbarungen mit bauausführenden Unternehmen) behaupten sollten, würde sie dafür die Beweislast treffen (vgl. SZ 53/104).
Die Kaufpreisforderungen der klagenden Partei seien auch nicht verjährt, weil es um den Erwerb unbeweglicher Sachen ging und auf derartige Verträge die dreijährige Verjährungszeit des § 1486 Z 1 ABGB keine Anwendung finde (SZ 53/104).
Zu den von den Beklagten behaupteten Mängeln ihrer Eigenheime könne mangels konkreten Vorbringens nicht Stellung genommen werden; darauf werde erst einzugehen sein, wenn die Beklagten ihre Behauptungen konkretisieren und die entsprechenden Beweise anbieten.
Die Entscheidung des Berufungsgerichtes enthält den Ausspruch, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß bisher nicht zur Frage Stellung genommen wurde, ob in einem Leistungsstreit der Einwand der nicht erfüllten Rechnungslegungspflicht dazu führen könne, das Klagebegehren mangels Fälligkeit abzuweisen.
Die Beklagten haben diesen Aufhebungsbeschluß fristgerecht mit Rekurs angefochten. Sie beharren auf dem Standpunkt, daß die eingeklagten Nachzahlungsforderungen mangels ordnungsgemäßer Abrechnung der Baukosten gar nicht fällig seien und daß eine solche Abrechnung auch verlangt hätte, die Kalkulationsunterlagen der klagenden Partei offenzulegen, um die auf der Basis der getroffenen Entgeltsvereinbarung gerechtfertigten Preiserhöhungen festzustellen. Sie werfen dem Berufungsgericht unter den Anfechtungsgründen der Aktenwidrigkeit, Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtigen rechtlichen Beurteilung vor, sich gar nicht mit den festgestellten und dazu noch feststellbaren Mängeln der Rechnungslegung beschäftigt zu haben, und listen nunmehr zahlreiche Mängel auf, die ihrer Meinung nach einer Überprüfung der Grund- und Baukosten entgegenstehen. Da es dem Erstgericht trotz umfassender Prozeßanleitung im Sinne des § 182 ZPO nicht gelungen sei, die klagende Partei zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu verhalten, und die Meinung des Berufungsgerichtes, wonach im Leistungsstreit über das Entgelt Abstriche von der genau festgelegten Rechnungslegungspflicht eines gemeinnützigen Wohnungseigentumsorganisators gemacht werden könnten, weder im Gesetz noch in Lehre und Judikatur Deckung finde, sei das Klagebegehren zu Recht abgewiesen worden. Der Rekursantrag geht dahin, das Urteil des Erstgerichtes wiederherzustellen oder den Beschluß des Berufungsgerichtes aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.
Von der klagenden Partei liegt dazu eine Rekursbeantwortung mit dem Antrag auf Bestätigung des Aufhebungsbeschlusses vor.
Der Rekurs ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.
Soweit die Anfechtungsgründe der Aktenwidrigkeit und Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens nicht ohnehin die rechtliche Beurteilung des Streitfalls betreffen, liegen sie nicht vor, was gemäß §§ 528 a, 510 Abs.3 ZPO keiner weiteren Ausführungen bedarf.
Die geschlossenen Verträge geben der klagenden Partei Recht. Demnach wurden unmißverständlich die Baukosten als Bezugs- und Berechnungsgröße des Entgelts für die Eigenheime vereinbart und die bekanntgegebenen Kaufpreise ausdrücklich als "vorläufig" und "veränderlich" deklariert. Die endgültige Festsetzung des Kaufpreises sollte auf Grund der Endabrechnung des Bauvorhabens erfolgen, womit in allen einschlägigen Vertragsbestimmungen die Feststellung der effektiven Baukosten gemeint war. Nach Maßgabe dieser Baukosten sollte dann eine Nachverrechnung oder Gutschrift erfolgen. Berücksichtigt man dazu noch den Umstand, daß es sich bei der klagenden Partei um eine gemeinnützige Bauvereinigung handelt, die dem Kostendeckungsprinzip verpflichtet ist (§ 13 Abs.1 WGG), konnten auch die Beklagten die betreffenden Vertragsbestimmungen nur in diesem Sinn verstehen. Die diesbezüglichen Preisbildungsvorschriften sind zwar gemäß § 21 Abs.1 Z 1 WGG nur einseitig zu Gunsten der Vertragspartner gemeinnütziger Bauvereinigungen zwingend, lassen sich aber doch als Interpretationshilfe für die Entscheidung verwenden, wie eine Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage zu verstehen ist.
Bei alldem wird nicht übersehen, daß gemeinnützige Bauvereinigungen gemäß § 18 WGG ihren Kunden nur aktuelle Preisbemessungsgrundlagen bekanntgeben dürfen, um eine Irreführung der Wohnungseigentumswerber über die tatsächlich aufzubringenden Kosten zu vermeiden. Eine Verletzung dieser zwingenden Vorschrift kann jedoch nur zur Vertragsanfechtung und zu Schadenersatzansprüchen führen (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 1 zu § 18 WGG). Derartige Rechtsschutzansprüche sind nicht Gegenstand des Verfahrens, sodaß es letztlich nur um die Ermittlung des gesetzmäßigen Preises an Hand ordnungsgemäß dargelegter Bemessungsgrundlagen oder schlicht um eine ausreichende Rechnungslegung geht. Die Erfüllung der Rechnungslegungspflicht der klagenden Partei, die im Leistungsstreit über offene Entgeltsforderungen grundsätzlich nicht anders zu beurteilen ist als bei einem reinen Rechnungslegungsbegehren, wird dabei an einer normalen Abrechnung von Grund- und Baukosten durch einen gemeinnützigen Wohnungseigentumsorganisator zu messen sein.
Ob eine solche Abrechnung bereits vorliegt, hat das
Berufungsgericht offengelassen, weil es meinte, an die
Fälligstellung der restlichen Kaufpreisforderungen nicht die
strengen Anforderungen einer Grund- und Baukostenabrechnung nach
§§ 13 und 15 WGG stellen zu müssen. Um die Höhe der Nachzahlungen
zu ermitteln, hat es aber dennoch weitere Beweisaufnahmen,
insbesondere die Einholung eines Sachverständigengutachtens, als
notwendig erachtet, um nach Maßgabe des § 13 Abs.2 WGG jene
Preisaufschläge feststellen zu können, die mit einvernehmlich
getätigten Zusatzleistungen (insbesondere mit der Unterkellerung
der Reihenhäuser) zusammenhängen. Bei richtigem Verständnis der
Entgeltsvereinbarung wird sich diese Verfahrensergänzung sogar auf
alle unvermeidbaren Zusatzleistungen und Baukostensteigerungen zu
erstrecken haben, weil sich die Kaufpreise - wie dargelegt - in dem
durch § 13 WGG und §§ 2, 5 EntgRV abgesteckten Rahmen nach den
tatsächlich aufgewendeten Baukosten richten. Allfällige
Versäumnisse des Berufungsgerichtes bei der Behandlung der Frage,
ob eine den § 13 und § 15 WGG entsprechende Grund- und
Baukostenabrechnung der klagenden Partei bereits vorliegt oder ob
die vom Erstgericht konstatierten Mängel tatsächlich bestehen,
können auf sich beruhen, wenn zusätzliche Beweisaufnahmen zur
Feststellung der Baukosten und Nachprüfung ihrer Abrechnung ohnehin
nicht zu vermeiden sind.
Das führt zurück zu der als erheblich erkannten Rechtsfrage, ob die
Fälligkeit der Klagsforderungen von einer ordnungsgemäßen
Abrechnung der Grund- und Baukosten durch die klagende Partei
abhängt. Tatsächlich wird dort, wo die Ermittlung eines
Entgeltsanspruches nach der Natur des Geschäftes und den Umständen
des Falles eine genaue Abrechnung der erbrachten Leistungen und
aufgewendeten Kosten voraussetzt, die Fälligkeit des Entgelts mit
der ordnungsgemäßen Rechnungslegung verknüpft (vgl. Krejci aaO, mit
weiteren Nachweisen). Umsomehr hat dies zu gelten, wenn
Preisbildungsvorschriften bestehen, deren Einhaltung sich nur an
Hand einer detaillierten Abrechnung kontrollieren läßt.
Grundsätzlich würde daher - wie vom Erstgericht angenommen - die
Verletzung der Rechnungslegungsvorschriften der Fälligkeit
sämtlicher Klagsforderungen entgegenstehen. Der Einwand der
mangelnden Fälligkeit ist jedoch unbeachtlich, wenn der
Rechnungslegungspflichtige die Mängel der Abrechnung im Zuge des
Rechtsstreits über seine Entgeltsansprüche behebt. Ist also bis zum
Schluß der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eine
hinlängliche Erläuterung und Klärung aller offenen Probleme der
Abrechnung erfolgt, ist von der Fälligkeit der eingeklagten
(Nach )Forderungen auszugehen. Diese Klarstellung kann auch durch
die Einholung von Sachverständigengutachen erfolgen. Erklärt der
abrechnungspflichtige Kläger, diese Verfahrensergebnisse als
Grundlage seiner Entgeltsansprüche gegen sich gelten zu lassen, so
hat er damit seine Rechnungslegungspflicht erfüllt
(MietSlg. 31.236; WBl. 1989, 162).
Derartige Beweisaufnahmen, die allfällige Mängel in der Abrechnung
der klagenden Partei beheben könnten, stehen noch aus. Wenn das
Berufungsgericht deshalb die Einholung eines
Sachverständigengutachtens als notwendig erachtete, so kann der
Oberste Gerichtshof dem nicht entgegentreten, weil der
Ergänzungsauftrag zumindest im Ergebnis auf einer richtigen
rechtlichen Beurteilung des Streitfalls beruht. Das Erstgericht
wird daher das Verfahren im aufgezeigten Sinn zu ergänzen haben und
der klagenden Partei die Gelegenheit geben müssen, allfällige
Mängel ihrer Grund- und Baukostenabrechnung zu beheben. Dazu bedarf
es vorerst einer genauen Feststellung der Abrechnungsmängel. Die
Beklagten trifft insoweit eine Mitwirkungspflicht, als sie sich
nicht einfach auf den Standpunkt zurückziehen dürfen, die
Rechnungslegungspflicht sei noch nicht erfüllt. Sie werden
vielmehr, wie sie dies auch im Falle einer außerstreitigen
Überprüfung der Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten
Preises gemäß § 22 Abs.1 Z 6 WGG tun müßten, die Berechnungsfehler
kurz und vollständig anzugeben haben (vgl. § 22 Abs.2 WGG). Selbst
die jetzt in ihrem Rekurs (erstmals) enthaltene Mängelliste bezeichnen sie als demonstrativ. Zweckmäßigerweise werden daher zunächst die Abrechnungsunterlagen von der klagenden Partei zu beschaffen sein (soweit sie nicht ohnehin schon vorliegen), um dann den Beklagten Gelegenheit zur Geltendmachung konkreter Abrechnungsmängel zu geben und diese schließlich durch einen Sachverständigen abklären zu lassen. Die Regelung des § 22 Abs.2 WGG erweist sich insoweit als durchaus analogiefähig.
Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 52 ZPO.
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