5Ob53/87 – OGH Entscheidung

Finanzierungsbeitrages verstoße überdies gegen die zwingenden

Konsumentenschutzbestimmungen des § 18 WGG und sei daher im Sinne

des § 21 WGG rechtsunwirksam. Es könne auch nicht angenommen werden, daß die Revisionswerber bei Abschluß der Mietverträge, in denen die von ihnen geleisteten bzw. zu leistenden Finanzierungsbeiträge angeführt seien, einem Vorbehalt zugestimmt hätten, daß Jahre nach Festsetzung dieser Verpflichtungen eine Nachforderung von Baukostenbeiträgen von mehr als 72 % der ursprünglichen Höhe erfolgen könne. Die klagende Partei sei mehr als 2 Jahre nach Übergabe der Wohnungen und Abschluß der Mietverträge sowie lange nach der im § 17 Abs. 6 WGG angeführten Frist an die Mieter mit einer Nachforderung von mehr als 72 % der ursprünglichen Baukostenbeiträge herangetreten, ohne hiefür eine Begründung zu geben oder eine Rechtfertigung in § 13 WGG (Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit, der Kosten der Wirtschaftsführung der klagenden Partei und der ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen) zu haben. Die Revisionswerber seien nur Mieter; von ihnen könnten daher Aufwendungen in bedeutender Höhe auf eine Substanz, die der klagenden Partei gehöre, also auf fremdem Grund, ohne jedwede Gegenleistung - sie seien aufgrund von ihnen bereits erbrachter Leistungen vertragsgemäß in den Besitz fertiggestellter Wohnungen gekommen - nicht verlangt werden.

Diese Ausführungen sind nicht geeignet, die Unrichtigkeit der rechtlichen Darlegungen der Vorinstanzen zu erweisen. Gemeinnützige Bauvereinigungen haben gemäß § 13 Abs. 1 WGG unter anderem für die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Mietvertrages ein angemessenes Entgelt zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit und unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze des § 23 WGG gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist. Der Berechnung des Entgelts gemäß § 13 Abs. 1 WGG sind nach § 13 Abs. 2 WGG unter anderem die für die widmungsgemäße Benützung der Baulichkeit aufgewendeten Baukosten einschließlich .... (vgl. dazu § 2 Entgeltsrichtlinienverordnung) zugrundezulegen. Nach § 14 Abs. 1 Satz 3 WGG sind bei der Berechnung des angemessenen Entgelts für die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung oder eines Geschäftsraums die vom Mieter vor Abschluß des Vertrages oder zu diesem Anlaß zusätzlich erbrachten Beiträge zur Finanzierung des Bauvorhabens betragsmindernd zu berücksichtigen. Im Falle der Auflösung eines Mietvertrages hat der ausscheidende Mieter gemäß § 17 WGG einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm zur Finanzierung des Bauvorhabens neben dem Entgelt geleisteten Beträge, vermindert um die ordnungsmäßige Absetzung für Abschreibung im gemäß § 17 Abs. 4 WGG festgesetzten Ausmaß. Sämtliche vom Mieter neben dem Entgelt zu erbringenden Beträge haben nach § 17 Abs. 6 Satz 1 WGG auf einer Berechnungsgrundlage (Preisbasis) zu beruhen, die nicht länger als ein Jahr, gerechnet vom Vertragsabschluß, zurückliegt.

§ 18 WGG bestimmt: In Verträgen im Sinne des § 13 Abs. 1 WGG sind die zu erbringenden Grund- und Baukosten getrennt anzuführen und Berechnungsgrundlagen (Preisbasis) aufzunehmen, die nicht länger als ein Jahr, gerechnet vom Vertragsabschluß, zurückliegen und die, sofern mit der Bauführung nicht innerhalb eines Jahres begonnen wird, mit Baubeginn entsprechend berichtigt werden. Ferner sind in den Miet- und sonstigen Nutzungsverträgen der im § 17 Abs. 4 Satz 1 WGG angeführte Zeitpunkt sowie jene Beträge anzuführen, die im Zusammenhang mit dem erstmaligen Bezug des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes als Grund- und Baukostenbeiträge zu leisten waren oder sind. Nach § 21 Abs. 1 Z 1 WGG sind Vereinbarungen einer gemeinnützigen Bauvereinigung mit einem Mieter insoweit rechtsunwirksam, als sie zum Nachteil des Vertragspartners der Bauvereinigung von den Bestimmungen der §§ 14 bis 20 und 22 WGG abweichen. Aus dieser Rechtslage (siehe insbesondere § 14 Abs. 1 Satz 3, §§ 17, 18 WGG) ergibt sich, daß die gemeinnützigen Bauvereinigungen zur Finanzierung der Errichtung von Wohnungen und Geschäftsräumen auch Baukostenbeiträge der Mieter heranziehen dürfen, die bei Berechnung des angemessenen Mietentgelts betragsmindernd zu berücksichtigen sind (vgl. Korinek-Funk-Scherz-Weinberger-Wieser, Kommentar und Handbuch zum WGG, Anm. 1 zu § 17; Popper, WGG 160 sowie Anm. 1 zu § 17 Abs. 1; Würth in Rummel, ABGB, Rz 13 letzter Absatz zu § 16 MRG Anh WGG). Vorschriften, die es den gemeinnützigen Bauvereinigungen verwehren würden, mit den (künftigen) Mietern zu vereinbaren, von diesen entsprechend den aufgewendeten höheren Baukosten eine Erhöhung des auf der Berechnungsgrundlage (Preisbasis) nach § 17 Abs. 6 Satz 1, § 18 WGG festgesetzten Finanzierungsbeitrages verlangen zu können, bestehen nicht. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen können durch Abschluß derartiger Vereinbarungen auf das Kostendeckungsprinzip (siehe insbesondere § 13 Abs. 1 WGG), das für die Berechnung des gesamten für die mietweise Gebrauchsüberlassung einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes zu entrichtenden Engelts gilt, auch bei Festsetzung des Finanzierungsbeitrages Bedacht nehmen. Die Interessen der Mieter bleiben dadurch gewahrt, daß der Leistung eines höheren Finanzierungsbeitrages die entsprechende Minderung des laufend zu entrichtenden Mietzinses gegenübersteht und ein Rückzahlungsanspruch nach § 17 WGG auch in Ansehung der Baukostennachzahlungen gegeben ist. Die Bestimmungen der §§ 17 Abs. 6 Satz 1 und 18 Satz 1 WGG stellen sich als Maßnahme des Konsumentenschutzes gegen Lockpreise dar und sollen kostensteigerungsbedingte Nachzahlungen in einem erträglichen Rahmen halten (vgl. Korinek u.a., WGG, Anm. 19 zu § 17; Popper, WGG, Anm. 1 zu § 17 Abs. 6; siehe auch Korinek u.a., WGG, Anm. 2 zu § 18, wonach unter den Verträgen im Sinne des § 13 Abs. 1 WGG Miet-, Nutzungs-, Kauf- und Wohnungseigentumsverträge, aber auch Vor- und Anwartschaftsverträge zu verstehen sind). Diesen Bestimmungen ist zu entnehmen, daß der Gesetzgeber selbst die Vereinbarung derartiger Nachzahlungen nicht für grundsätzlich unzulässig ansieht. Durch die erstgenannte Vorschrift wird eine vereinbarte Baukostennachforderung nicht befristet. Die Bestimmung des § 18 Satz 2 WGG über die unter anderem in Mietverträgen anzuführenden Beträge, die im Zusammenhang mit dem erstmaligen Bezug des Mietgegenstandes als Baukostenbeiträge zu leisten waren oder sind, macht die hier in Rede stehende Vereinbarung gleichfalls nicht rechtsunwirksam; eine zahlenmäßig bestimmte Angabe der Beträge wird - im Unterschied etwa zu

§ 23 Abs. 2 WEG - nicht verlangt. Die im § 14 Abs. 2 WGG vorgesehene Antragstellung der gemeinnützigen Bauvereinigung auf Erhöhung des Betrages nach § 14 Abs. 1 Z 5 WGG und die im § 14 d WGG vorgesehene Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages haben mit der Erhöhung des Finanzierungsbeitrages zur Abdeckung der Baukosten nichts zu tun.

Beurteilt man nun die von der klagenden Partei mit den einzelnen Revisionswerbern geschlossenen Vereinbarungen (Vorvereinbarungen vom Juli 1981 und Mietverträge vom Oktober 1982) unter Berücksichtigung der vorstehenden rechtlichen Überlegungen, der Auslegungsregeln, des § 914 ABGB sowie des Umstandes, daß auch den Revisionswerbern bekannt war, daß die Errichtung der gegenständlichen Wohnhausanlage unter Zuhilfenahme von Mitteln der Wohnbauförderung 1968 erfolgt, so gelangt man in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen zu der Auffassung, daß die von den Revisionswerbern im Juli 1981 im Hinblick auf den in Aussicht genommenen Mietvertragsabschluß über die im Bau befindlichen Wohnungen eingegangene Verpflichtung zur Leistung allfälliger Baukostennachzahlungen durch den im Oktober 1982 noch vor der Endabrechnung und Überprüfung der Baukosten stattgefundenen Mietvertragsabschluß nicht aufgehört hat. Wenn es aus Gründen der Klarstellung auch zweckmäßig gewesen wäre, bereits in den Vereinbarungen vom Juli 1981 oder doch wenigstens in den Mietverträgen vom Oktober 1982 ausdrücklich festzuhalten, daß eine allfällige Baukostennachzahlungspflicht durch den Mietvertragsabschluß nicht berührt wird, so führt eine Auslegung der Vorvereinbarungen und der Mietverträge in ihrem Zusammenhang gleichwohl zu demselben Ergebnis (siehe auch § 1379 letzter Satz ABGB und dazu Ertl in Rummel, ABGB, Rz 2 zu § 1376 sowie RZ 1978/88, SZ 55/132). In Anbetracht dessen, daß der klagenden Partei die endgültigen Gesamtbaukosten bei Mietvertragsabschluß noch nicht bekannt sein konnten, durften die Revisionswerber nicht davon ausgehen, daß ihre im Juli 1981 übernommene Baukostennachzahlungspflicht deshalb nicht mehr gelten sollte, weil § 2 der Mietverträge (dessen Abs. 1 den laufend zu entrichtenden Mietzins einschließlich Betriebskosten und Steuern und dessen Abs. 4 die Berechtigung der klagenden Partei enthält, diesen Mietzins zu erhöhen, wenn durch Neuordnung der Gebühren für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Be- und Entwässerung usw., durch steuerliche Maßnahmen oder aus sonst irgendeinem Grund eine Mehrbelastung der klagenden Partei gegenüber dem jetzigen Zustand eintritt oder wenn eine Erhöhung zur Sicherung ausreichender Wirtschaftlichkeit im Sinne des WGG und seiner Durchführungsverordnung erforderlich ist) in seinem Absatz 2 nur den bereits geleisteten Baukostenbeitrag festhält, ohne auf dessen Vorläufigkeit hinzuweisen. Über die Höhe der von den Revisionswerbern aufgrund der Vereinbarungen vom Juli 1981 zu leistenden Baukostennachzahlungen ist unter Berücksichtigung des in § 17 Abs. 6 Satz 1 und § 18 WGG zum Ausdruck kommenden Schutzgedankens im Endurteil zu entscheiden.

Es war daher der Revision im übrigen ein Erfolg zu versagen. Der Vorbehalt der Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf § 393 Abs. 4, § 52 Abs. 2 ZPO.