Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Schragel als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schubert, Dr. Gamerith, Dr. Hofmann und Dr. Schlosser als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Max A B, Hauseigentümer, Wien 19., Lannerstraße 24/26, vertreten durch Dr. Theodor Strohal, Rechtsanwalt in Wien, wieder die beklagte Partei Dr. Heinz C, Wien 7., Zieglergasse 84/6, vertreten durch Dr. Heinrich Keller, Rechtsanwalt in Wien, wegen Abgabe einer Zustimmungserklärung infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Wien als Berufungsgerichtes vom 18. April 1985, GZ 41 R 333/85-9, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 18. Dezember 1984, GZ 47 C 338/84-5, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird teilweise Folge gegeben. Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß sie zu lauten haben:
'Die beklagte Partei ist schuldig, einer Abänderung des Hauptmietvertrages vom 21.9.1962 dahingehend zuzustimmen, daß für das Bestandobjekt Nr. 6 im Haus Wien 7., Zieglergasse 84, ein monatlicher Hauptmietzins von S 16,50/m 2 für die Zeit vom 1.3.1983 bis 31.1.1984 und von S 18,30/m 2 mit Wirksamkeit seit 1.2.1984 zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten sowie öffentlicher Abgaben vereinbart werde'.
Das darüber hinausgehende Mehrbegehren wird abgewiesen. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit S 7.228,34 bestimmten Kosten des Verfahrens aller drei Instanzen (hievon S 629,94 Umsatzsteuer und S 296,-- Barauslagen) binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist Eigentümer des Hauses Wien 7., Zieglergasse 84, der Beklagte ist auf Grund des am 21.9.1962 abgeschlossenen Mietvertrages Mieter der Wohnung Nr. 6 in diesem Haus. Die Wohnung ist der Ausstattungskategorie B (§ 16 Abs. 2 Z 2 MRG) zuzuordnen.
§ 3 lit. 3 des Mietvertrages lautet: 'Nach Abänderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mietzinsbildung ist ein neu zu vereinbarender Mietzins zu bezahlen'. Das Bezirksgericht Innere Stadt Wien hat mit Sachbeschluß vom 25.10.1983, 47 Msch 31/83-4, ausgesprochen, daß das gesetzlich zulässige Zinsausmaß dem Antragsteller gegenüber zum Zinstermin 1.2.1983 durch die Vorschreibung eines Hauptmietzinsbetrages von S 1.320,-- um S 440,-- überschritten wurde. Dem Antragsgegner Max A B wurde aufgetragen, dem Mieter der Wohnung Nr. 6 Dr. Heinz C den Betrag von S 440,-- zuzüglich 8 % Umsatzsteuer und 4 % Zinsen ab 17.2.1983 binnen 14 Tagen zu bezahlen. Das Landesgericht für ZRS Wien gab dem gegen den Sachbeschluß erhobenen Rekurs des Antragsgegners mit Sachbeschluß vom 13.3.1984, 41 R 222/84-8, nicht Folge.
Der Kläger stellt das Begehren, der Beklagte sei schuldig, einer Abänderung des Hauptmietvertrages vom 21.9.1962 dahingehend zuzustimmen, daß für das Bestandobjekt Nr. 6 im Hause Wien 7., Zieglergasse 84, ein monatlicher Hauptmietzins von S 18,30/m 2 zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten sowie öffentlicher Abgaben mit Wirksamkeit vom 1.3.1983 vereinbart werde. Er führt zur Begründung aus, die gesetzlichen Vorschriften über die Mietzinsbildung hätten sich durch das Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes wesentlich geändert, insbesondere sei die seinerzeitige Mietzinsberechnung auf der Basis des Friedenskronenzinsen durch die Regelung des § 16 MRG ersetzt worden. Im Sinne der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung sei der Beklagte schuldig, einer Anhebung des Bestandzinses auf die Höhe des Kategoriemietzinses für eine Wohnung der Ausstattungskategorie B zuzustimmen.
Der Beklagte beantragte Abweisung des Klagebegehrens. Der Kläger habe den erhöhten Mietzins bereits vorgeschrieben, das vom Beklagten angerufene Bezirksgericht Innere Stadt Wien habe im Sachbeschluß vom 25.10.1983 eine Zinsüberschreitung festgestellt. Die Bestimmung des § 16 MRG sei auf Mietverträge, die vor dem 1.1.1982 abgeschlossen wurden, nicht anwendbar.
Der Erstrichter wies das Klagebegehren ab. Fasse man die Vertragsklausel als Vorvertrag auf, dann wäre sie gemäß § 936 ABGB nur gültig, wenn die wesentlichen Bestimmungen des abzuschließenden Vertrages der Vereinbarung zu entnehmen wären. Ein Vorvertrag müsse seinem Inhalt nach so bestimmt sein, daß er jederzeit als Hauptvertrag existieren könne. Diesem Erfordernis entspreche § 3 lit. 3 des Mietvertrages nicht. Bei Abschluß des Mietvertrages sei in keiner Weise abzusehen gewesen, welche Änderungen der gesetzlichen Vorschriften über die Mietzinsbildung konkret eintreten könnten. Die im Vertrag getroffene Regelung sollte alle in Betracht kommenden Möglichkeiten erfassen, was aber zwangsläufig ihre inhaltliche Unbestimmtheit mit sich bringe. Einen gesetzlichen Hauptmietzins habe das Mietrechtsgesetz nicht normiert. Daraus folge, daß die vom Kläger angestrebte Anhebung des Hauptmietzinses nach § 16 Abs. 2 MRG nicht aus dem Vertrag abgeleitet werden könne. Sie könne aber auch nicht unmittelbar auf § 43 Abs. 1 MRG gestützt werden, weil die Bestimmungen des § 16 MRG auf Mietverträge, die vor dem 1.1.1982 abgeschlossen wurden, nicht anwendbar sei.
Das Berufungsgericht gab der gegen dieses Urteil erhobenen Berufung nicht Folge. Es sprach aus, daß der von der Bestätigung betroffene Wert des Streitgegenstandes S 60.000,-- jedoch nicht S 300.000,-- übersteigt. Das Berufungsgericht erklärte die Revision für zulässig.
Die in Rede stehende Vertragsbestimmung, die für den Fall des Wegfalls oder der Lockerung der Zinsbildungsvorschriften getroffen worden sei, sei gültig vereinbart worden. Die Höhe des danach zu bezahlenden Zinses habe, damit die Vereinbarung dem Erfordernis des § 1094 ABGB entspreche, nicht unmittelbar bestimmt werden müssen, es genüge, daß der Vertrag hinreichende Anhaltspunkte liefert, so daß die Höhe des Zinses unter Heranziehung gesetzlicher Auslegungsregeln, nach der Verkehrssitte und dispositiven Gesetzesnormen bestimmt werden könne. Der zukünftig zu zahlende Mietzins müsse objektiv, sei es unter Bezugnahme auf Vergleichsobjekte, einen ortsüblichen Mietzins oder dergleichen, bestimmbar sein. Diesen Grundsätzen entspreche die Vertragsklausel nicht, weil völlig offen bleibe, nach welchen Grundsätzen der zu bezahlende Mietzins bestimmt werden solle. Die in der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 29.2.1984, 2 Ob 513/84, ausgesprochene Rechtsansicht, die Klausel sei einer Ergänzung auf Grund des hypothetischen Parteiwillens zugänglich, sei vereinzelt geblieben, das Berufungsgericht vermöge sich dieser Rechtsansicht nicht anzuschließen. Es sei bedenklich, eine mangels Bestimmbarkeit unwirksame Vereinbarung unter Heranziehung eines hypothetischen Parteiwillens bestimmbar zu gestalten. Haben die Parteien keinen bestimmbaren neuen Mietzins vereinbart, so stehe die übergangsbestimmung der §§ 43 f MRG einer Anhebung des Mietzinses auf die zulässig gewordene Höhe entgegen, da danach Altmietzinse, von einzelnen Sonderbestimmungen abgesehen, in der ursprünglichen Höhe erstarrten, auch wenn nunmehr ein höherer Mietzins vereinbart werden dürfte. Die Klausel könne nur als unverbindliche Absichtserklärung aufgefaßt werden.
Der gegen das Urteil des Berufungsgerichtes erhobenen Revision des Klägers kommt teilweise Berechtigung zu.
Zu prüfen ist vorerst, ob der streitige Rechtsweg für das erhobene Klagebegehren zulässig ist. Prozeßhindernisse können in höherer Instanz nicht mehr wahrgenommen werden, wenn eine noch bindende Entscheidung entgegensteht. Die in § 42 Abs. 3 JN für einzelne Prozeßhindernisse normierten Rechtsfolgen gelten nach Lehre und Rechtsprechung für alle Prozeßhindernisse (SZ 54/190; SZ 28/265; Fasching Komm. I 267). Die Vorinstanzen haben die Frage der Zulässigkeit des streitigen Rechtsweges weder einer spruchmäßigen Erledigung zugeführt noch auch in den Gründen beurteilt. Demnach liegt eine den Obersten Gerichtshof bindende Entscheidung im Sinne des § 42 Abs. 3 JN nicht vor (SZ 54/190). Die Frage der Zulässigkeit des Rechtsweges ist nach dem Inhalt laut des Begehrens und des Vorbringens der klagenden Partei zu beurteilen (§ 40 a JN;
SZ 51/183; MietSlg. 35.725, 35.726, 37.727, 34.706/18, 33.574/19;
SZ 44/165). Bürgerliche Rechtssachen, die nicht ausdrücklich oder doch unzweifelhaft schlüssig in das außerstreitige Verfahren verwiesen sind, gehören auf den streitigen Rechtsweg (MietSlg. 35.725 u.a.), woran die §§ 37 ff MRG nichts geändert haben (5 Ob 20/85, 5 Ob 14/84; Würth, ImmZ 1984, 5). § 37 Abs. 1 Z 8 MRG verweist die Prüfung der Angemessenheit, d.h. der Zulässigkeit (5 Ob 20/85; Würth a.a.O. 8; MietSlg. 35.420) des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses nach den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsbildung (§ 16 MRG) in das außerstreitige Verfahren. Hiezu wird die Auffassung vertreten, daß die Beurteilung, inwieweit ein Mietzins den Parteivereinbarungen entspricht, nur im Rechtsweg geklärt werden kann (Würth a.a.O.). Der Oberste Gerichtshof hat ausgesprochen, daß jedenfalls die Frage, ob die allgemein bürgerlichrechtlichen Voraussetzungen für das Zustandekommen oder Weiterbestehen einer gültigen Vereinbarung gegeben sind, im streitigen Rechtsweg zu klären ist (5 Ob 20/85). Im vorliegenden Fall begehrt der Kläger die Zuhaltung des Bestandvertrages durch Abgabe einer Willenserklärung bestimmten Inhalts. Ein derartiges Begehren wird von § 37 Abs. 1 Z 8 MRG nicht erfaßt, so daß der Rechtsweg zulässig ist. Daran ändert auch nichts die Sachentscheidung des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 25.10.1983, 47 MSch 31/83-4, weil damit nur über die Höhe des gesetzlichen Zinses zum Zinstermin 1.2.1983 abgesprochen wurde; der Kläger begehrt den Ausspruch der Verpflichtung des Beklagten zur Vertragsänderung aber erst mit Wirksamkeit vom 1.3.1983. Nach nunmehr ständiger Rechtsprechung sind Vereinbarungen, die schon vor dem Zeitpunkt der Lockerung der Vorschriften über die Mietzinsbildung für den Fall des Wegfalls, der Aufhebung oder Modifizierung des Verbots einer freien Mietzinsbildung getroffen wurden, zulässig, wenn das gesetzliche Verbot nur die Zeit des Vertragsabschlusses erfaßte (JBl. 1985, 293; RdW 1985, 75;
MietSlg. 28.265, 16.263/18, 9563/15, 7227/39 u.a.; Meinhart, ImmZ 1984, 327). Diese Rechtsansicht wird durch die Erwägung gestützt (Iro, RdW 1985, 71), daß das jeweils geltende Preisregelungsgesetz nur der Begrenzung des Entgelts während seiner Geltungsdauer dient; darüber, was nach seinem Auslaufen oder seiner Derogation gelten soll, sagt es naturgemäß nichts aus. Die neue Regelung ist Sache der danach in Kraft tretenden Normen. Diese allein können entscheiden, ob und inwieweit derartige früher vereinbarte Preisanpassungsklauseln nunmehr Wirksamkeit entfalten. Die vorzitierte Rechtsprechung konnte dem Gesetzgeber des Mietrechtsgesetzes bei Formulierung des § 43 Abs. 2 MRG nicht unbekannt gewesen sein, so daß diese Bestimmung auf nur für den Fall einer künftigen Gesetzesänderung wirksame Vereinbarungen nicht anwendbar ist. Da auch die §§ 44 ff MRG nicht zur Anwendung gelangen, gilt nach § 43 Abs. 1 MRG die Regelung des § 16 MRG. Auch die hier zu beurteilende Klausel 'Nach Abänderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mietzinsbildung ist ein neu zu vereinbarender Mietzins zu bezahlen' ist demnach wirksam vereinbart worden.
Es ist daher zu prüfen, ob eine Einigung über den aufschiebend bedingten, zukünftigen Zins bereits im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorlag, was zunächst voraussetzt, daß der vereinbarte freie Zins bestimmt oder doch bestimmbar ist (7 Ob 657/84 = ÖHB 1985/4, 1). Hiezu ist es nicht erforderlich, daß der künftige Mietzins, um rechtsgültig bedungen zu sein, unmittelbar bestimmt ist, es genügt, wenn der Vertrag hinreichend Anhaltspunkte liefert, um die Höhe des Zinses unter ergänzender Heranziehung gesetzlicher Auslegungsregeln nach der Verkehrssitte und nach dispositiven Gesetzesvorschriften zu bestimmen (ÖHB 1985/4, 1; MietSlg. 24.090). Der zukünftige Mietzins muß somit objektiv bestimmbar sein (ÖHB 1985/4, 1; MietSlg. 31.147 u.a., Meinhart a. a.O. 327). Der Oberste Gerichtshof hat in der Entscheidung 2 Ob 513/84 vom 29.2.1984, RdW 1984, 339, die in einem die Miete eines Geschäftslokals betreffenden Vertrag enthaltene Klausel gleichen Wortlauts dahin beurteilt, daß die ergänzende Vertragsauslegung nach dem hypothetischen Parteiwillen ergebe, daß der neu zu vereinbarende Mietzins an dem nunmehr nach dem Gesetz für die Höhe des Mietzinses bedeutsamen Umstand der Angemessenheit zu orientieren sei. Auch die für die ergänzende Vertragsauslegung bedeutsame übung des redlichen Verkehrs führe zum Ergebnis, daß ein angemessener Mietzins vereinbart werden sollte, also jener, der der Vorschrift des § 16 Abs. 1 MRG entspricht. Iro hat diese Entscheidung insoweit begrüßt (RdW 1984, 340), als der Oberste Gerichtshof damit seine frühere 'wortklauberische Ansicht', wonach diese Formulierung unverständlich sei, aufgegeben habe. Zu begrüßen sei es auch, daß der Oberste Gerichtshof diese Formulierung nunmehr nicht als Vorvertrag, sondern als unmittelbar mit Eintritt der Bedingung wirkender Hauptvertrag beurteile. Ablehnung erfuhr die Entscheidung durch Meinhart, ImmZ 1984, 327, und Würth, ImmZ 1985,
67. Meinhart führt a.a.O. 329 aus, die Klausel 'ist ein neu zu vereinbarender Mietzins zu bezahlen', sei nicht hinreichend bestimmt, weil sie auch unter Heranziehung der §§ 914 ff ABGB nicht ergänzbar sei. Es fehle im Gegensatz zu anders formulierten Klauseln jeglicher Hinweis auf das Maß der objektiven Bestimmbarkeit wie Ortsüblichkeit oder Angemessenheit. Der Sprung in einen angemessenen Hauptmietzins könne durch eine solche Klausel nicht über den Systemwechsel Friedenskrone-Kategoriemitmietzins überzeugend begründet werden. Einer solchen Klausel sei nicht zwingend zu entnehmen, daß damit nicht bloß der an die Stelle der Krone tretende Kategorienmietzins, sondern ein angemessener Zins zu bezahlen sei. Würth a.a.O. 67 meint, daß die Heranziehung des hypothetischen Parteiwillens eine mangels Bestimmbarkeit unwirksame Vereinbarung nicht wirksam machen könne; einer derartigen Klausel komme nur die Bedeutung einer unverbindlichen Absichtserklärung zu. Nach § 914 ABGB ist bei der Auslegung von Verträgen nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu erforschen und der Vertrag so zu verstehen, wie es der übung des redlichen Verkehrs entspricht. Führt die Auslegung nach dem Wortsinn zu keinem Ergebnis, und wird auch ein besonderer Parteiwille nicht einmal behauptet, so ist die Willenserklärung so zu verstehen, wie es der übung des redlichen Verkehrs entspricht; dabei ist auch eine ergänzende Vertragsauslegung zulässig (Koziol-Welser, Grundriß 6 I 74). Die Vertragsergänzung führt zur Ergänzung um dasjenige, was für den eingetretenen, von den Parteien aber nicht vorhergesehenen Fall zwischen den Parteien rechtens sein soll. Hiebei ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zwecks des Vertrages sowie unter Heranziehung der Verkehrssitte zu prüfen, welche Regelung redliche und vernünftige Parteien vereinbart hätten (JBl. 1983, 593; JBl. 1982, 49; SZ 52/130 und 189; MietSlg. 32.112, 30.131; SZ 49/86 u.a.; Gschnitzer in Klang 2 IV/1, 408). Eine Vertragsergänzung ist nur nicht unbeschränkt zulässig. Sie findet ihre Grenze dort, wo der Inhalt einer Erklärung ganz unverständlich, ganz unbestimmt oder so widerspruchsvoll ist, daß sich ein Wille hieraus nicht feststellen läßt (Gschnitzer a.a.O. 410). Wie weit sich die Vertragsergänzung vertreten läßt, kann nur im Einzelfall bestimmt werden. Im Zweifel ist jene Auslegung vorzuziehen, die eine wirksame und sinnvolle Auslegung der Bestimmung gestattet; es soll getrachtet werden, den Vertrag gültig zu erhalten (Gschnitzer a.a.O. 410; Meinhart a.a.O. 327).
Nach den Wortlaut des Punktes 3 lit. 3 des Bestandvertrages sollte im Falle der Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mietzinsbildung ein neuer Mietzins vereinbart werden. Damit steht zunächst fest, daß sich der Mieter verpflichtete, bei Eintritt der genannten Bedingung einen höheren als den ursprünglich vereinbarten Bestandzins zu zahlen. Eine Auslegung der Vertragsbestimmung im Sinne einer bloßen Absichtserklärung, deren Einhaltung vom guten Willen des Mieters abhängig wäre, entspricht zweifellos nicht dem übereinstimmenden Parteiwillen. Die Vertragsbestimmung ist auch zum Ausmaß der von den Parteien vereinbarten Erhöhung des Bestandzinses hinreichend bestimmt. Der vertraglich festgesetzte Bestandzins war - wie unbestritten blieb - auf der Basis des Friedenskronenzinses festgesetzt. Die Friedenskrone als gesetzliche Bemessungsgrundlage des Bestandzinses für unter die Bestimmungen des Mietengesetzes fallende Wohnungen war in breiten Kreisen der Bevölkerung bekannt. Unter diesen Umständen liegt die Annahme nahe, daß die Parteien bei Änderung der Rechtslage das Ausmaß der künftigen Erhöhung jedenfalls dann, wenn dies gesetzlich möglich war, wieder in eine Beziehung zu einer im Gesetz selbst betraglich bestimmten Höhe des Bestandzinses bringen wollten (vgl. MietSlg. 24.090). Das Mietrechtsgesetz brachte bei Wohnungen insoferne eine grundlegende Änderung, als anstelle der Friedenskrone das Kategorienmietzinssystem trat (Meinhart a.a.O. 329). Dies ermöglichte eine Vertragsergänzung in der Richtung, daß an die Stelle des Friedenskronenzinses der nunmehr im Gesetz nach generellen Kriterien bestimmte angemessene Zins, also der Kategorienmietzins, zu treten hat. Jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden ist damit dem Grundgedanken der Entscheidung 2 Ob 513/84 zu folgen, (so auch JBl. 1985, 293). Wenn Meinhart a. a.O. 329 einwendete, daß sich die Unbestimmtheit der Klausel auch daraus ergebe, daß sie dem verlangenden Vermieter keine Grenze setze, wenn an Stelle des Mietrechtsgesetzes die allgemeine zivilrechtliche Grenze für Gegenleistungen des § 879 ABGB treten sollte, so mag es zutreffen, daß in einem solchen Fall eine Vertragsergänzung nicht mehr zulässig wäre. Im vorliegenden Fall, in dem ein gesetzlich fixierter Zins (Friedenskronenzins) durch einen anderen (Kategorienzins) ersetzt wurde, ist aber dank der Hilfe des Gesetzes zur Bestimmbarmachung des vereinbarten Zinses eine ergänzende Vertragsauslegung im ausgeführten Sinn möglich. Eine Behauptung, daß der angemessene Zins niedriger wäre als der Kategorienmietzins liegt nicht vor; daß die vom Beklagten gemietete Wohnung der Ausstattungskategorie B zuzuordnen ist, ist nicht strittig.
Dem Kläger kann auch ein Rechtsschutzinteresse daran, vom Beklagten die Zustimmung zu der in § 3 lit. 3 des Bestandvertrages vorgesehenen Vertragsänderung zu begehren, nicht abgesprochen werden, weil damit die Höhe des vom Beklagten geschuldeten Zinses für die Zukunft festgestellt wird.
Der Kategorienmietzins für Wohnungen der Ausstattungskategorie B betrug gemäß § 16 Abs. 2 Z 2 MRG (höchstens) S 16,50 pro Quadratmeter der Nutzfläche, erst ab 1. Februar 1984 erhöhte sich dieser Betrag gemäß § 16 Abs. 4 MRG auf S 18,30 (Würth-Zingher, MRG 2 Anm. 25 a zu § 16). Einem Begehren auf Abgabe einer Willenserklärung kann nach neuerer Rechtsprechung auch nur teilweise Folge gegeben werden, wenn es sich um quantifizierbare und einer teilweisen Abweisung zugängliche Teile des Begehrens handelt (NZ 1983, 42; 1 Ob 13/85; 4 Ob 588/83; 5 Ob 700/77 u.a.; vgl. SZ 46/81 und SZ 52/122), wie dies hier zutrifft.
Aus den dargelegten Gründen ist spruchgemäß zu entscheiden. Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 43, 50 ZPO. Die Teilabweisung steht dem vollen Kostenzuspruch nicht im Wege.
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