2Ob531/84 – OGH Entscheidung

Dieses Ersuchen wiederholte sie in einem Schreiben vom 6.8.1982. Im Oktober 1982 teilte der Beklagte und dessen Tochter der klagenden Partei mit, daß der Beklagte die Wohnung Linz, Wimmerstraße 56, Nr.3, verlassen und seine Hauptmietrechte an dieser seiner Tochter Marianne C gemäß § 12 Abs 2 MRG abtrete. Ebenso übertrage er die Mietrechte an der Garage seiner Tochter.

Diese erklärte, daß sie die Wohnung gemäß § 12 Abs 2 MRG sofort übernehme, ebenso die Garage. Die klagende Partei erwiderte mit Schreiben vom 27.10.1982, sie nehme die übertragung der Mietrechte an der Wohnung, nicht aber die vom Beklagten beabsichtigte überlassung der Mietrechte an der Garage zur Kenntnis, weil deren Abtretung in § 12 Abs 1 MRG nicht vorgesehen sei.

In seiner rechtlichen Beurteilung vertrat das Erstgericht die Ansicht, die Regelung des § 12 MRG sei dahin auszulegen, daß der nahe Angehörige das gesamte Vertragsverhältnis des bisherigen Mieters übernehme. Nach der Rechtsprechung stelle eine Garage nur dann einen Geschäftsraum dar, wenn sie geschäftlichen Zwecken diene. Handle es sich um die Abstellung eines nicht zu geschäftlichen Zwecken, sondern privat betriebenen PKW, dann sei die Garage gleich einem Kellerabteil als Zubehör der Wohnung anzusehen, und zwar auch dann, wenn für Garage und Wohnung gesonderte Mietverträge bestünden. Demgemäß sei aber vorliegendenfalls die Garage im Sinne des § 1 Abs 1 MRG als zur Wohnung gehörend zu betrachten.

Das Berufungsgericht trat der erstgerichtlichen Rechtsansicht bei und führte aus: Nach dem Inhalt des § 12 des Garagenmietvertrages scheide die selbständige Anmietung einer Garage durch einen außenstehenden Dritten, d.h.

jemanden, der nicht Wohnungsmieter in der Siedlung Kleinmünchen, Wimmerstraße 56, sei, aus. Nach ständiger Rechtsprechung seien unter Zubehör körperliche Sachen zu verstehen, die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, nach dem Gesetz oder dem Willen des Eigentümers zum anhaltenden fortdauernden Gebrauch der Hauptsache bestimmt seien und zu diesem Zweck zu der Hauptsache in Beziehung gebracht worden seien. Nach dem sich aus § 12 des Garagenmietvertrages ergebenden Willen der Partein könnten die Garagen des Garagenkomplexes Siedlung Kleinmünchen, Dürerstraße, jeweils nur Zubehör einer Hauptmietwohnung im Hause Linz, Wimmerstraße 56, sein. Die klagende Partei habe in ihrer Berufung selbst zugestanden, daß die Garage nicht als Geschäftsraum zu qualifizieren sei. Somit stelle sie aber Zubehör der Mietwohnung des Beklagten dar. Daran ändere auch der Umstand nichts, daß der Beklagte diese Wohnung erst nach der Garage gemietet habe, weil er bei Abschluß des Mietvertrages über die Garage Hauptmieter einer im selben Hause gelegenen Wohnung gewesen sei und der Garagenmietvertrag nicht auf eine bestimmte Wohnung im Hause Wimmerstraße 56 abstelle. Im Sinne des § 863 ABGB hätten die Parteien durch schlüssige Handlungen ihren Willen erklärt, daß die Garage Zubehör der jeweiligen Hauptmietwohnung, also in der Folge nicht mehr der Wohnung Nr.13, sondern der Wohnung Nr.3, sein sollte. Die klagende Partei habe in der vorliegenden Aufkündigung als Kündigungsgrund auch nicht die Beendigung des Hauptmietverhältnisses an der Wohnung Nr.13, sondern die Abtretung der Hauptmietrechte an der Wohnung Nr.3 geltend gemacht. Da das Zubehör in der Regel das rechtliche Schicksal der Hauptsache teile, habe der Beklagte seine Hauptmietrechte auch an der Garage an seine Tochter übertragen. Im übrigen könne die Kündigung auch schon deswegen nicht erfolgreich sein, weil in der Abtretung der Hauptmietrechte durch den Beklagten an seine Tochter weder eine Beendigung seines Mietverhältnisses im Sinne der §§ 29 ff.MRG noch der allgemeinen Endigungsgründe der §§ 1411 bis 1450 ABGB liege, was jedoch im Sinne des § 12 des Garagenmietvertrages Voraussetzung für das Vorliegen des dort vereinbarten Kündigungsgrundes sei. Wie bei der Sonderrechtsnachfolge der eintrittsberechtigten Personen nach dem Tode des Hauptmieters gemäß § 14 Abs 2 und 3 MRG fingiere der Gesetzgeber bei der Abtretung der Mietrechte nach § 12 MRG das Fortbestehen des Mietverhältnisses und bedürfe es zur Auflösung der Kündigung. Die Möglichkeit einer Teilkündigung gemäß § 31 Abs 5 MRG habe die klagende Partei nicht in Anspruch genommen. In der Revision wird vorgebracht, weder im Mietvertrag über die Wohnung noch in jenem über die Garage sei vereinbart worden, daß die Garage Zubehör der bzw. einer bestimmten Wohnung sein sollte. Diese Garage gehöre zu einer ganz anderen Bau- und Finanzierungseinheit und bestünden gesonderte Mietverträge und gesonderte Mietzinsvorschreibungen. Die Klausel in § 12 des Mietvertrages sei dahin zu verstehen, daß das Garagenmietverhältnis jedenfalls dann ende, wenn der Beklagte in der Siedlung keine Wohnung mehr gemietet habe.

Die Nachfrage nach den Garagen sei unter den Mietern der Siedlung sehr groß.

Eine andere Auslegung der vorgenannten Klausel wäre nur möglich, wenn für jede Wohnung eine Garage zur Verfügung stünde. Nach § 12 des Mietvertrages sei es lediglich erheblich, ob der Mieter selbst sein Hauptmietverhältnis beendet habe oder nicht. Daß durch eine überlassung der Mietrechte des Beklagten an seine Tochter das Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und der klagenden Partei beendet worden sei, könne nicht zweifelhaft sein. Zur Frage der Teilkündigung müsse darauf verwiesen werden, daß die Garage eben kein Zubehör darstelle und überdies auch eine abgesonderte Aufkündigung des Zubehörs wie z.B, eines Gartengrundstückes möglich sei.

Diesen Ausführungen ist im Ergebnis beizupflichten. Die Unterinstanzen sind davon ausgegangen, daß es sich vorliegendenfalls nicht um eine selbständige Garagenmiete handle, sondern die aufgekündigte Garage Zubehör der Wohnung des Beklagten gebildet habe. Das Berufungsgericht weist hiebei zutreffend darauf hin, daß zur Begründung der Zubehöreigenschaft eine nach dem Willen des Eigentümers erfolgte Widmung einer körperlichen Sache zum anhaltenden fortdauernden Gebrauch der Hauptsache erforderlich ist. Aus den §§ 1 und 12 des gegenständlichen Garagenmietvertrages geht nun diesbezüglich aber klar hervor, daß die klagende Partei den in der Siedlung Kleinmünchen, Dürerstraße, gelegenen Garagenkomplex, zu welchem die gegenständliche Garage gehört, ausschließlich für die Unterbringung von Fahrzeugen der in der Siedlung Kleinmünchen wohnhaften Mieter gewidmet hat und ein solcher Mieter bei Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses eine gemietete Garage wegen Eigenbedarfs der klagenden Partei zurückstellen muß, wenn diese Garage für einen anderen in der Siedlung Kleinmünchen wohnhaften Hauptmieter benötigt wird. Für eine Auslegung der Urkunden dahin - andere Beweismittel wurden nicht beigebracht -, daß die einzelnen Garagen bestimmten einzelnen Wohnungen oder auch nur einem bestimmten Haus z.B.der Wimmerstraße 56, als Zubehör gewidmet seien, besteht im Vertragstext keinerlei Anhaltspunkt. Die Garagen sollten ganz offenkundig ohne dauernde Zuordnung zu bestimmten Wohnungen der Siedlung Kleinmünchen den dortigen jeweiligen Wohnungsmietern je nach ihrem Bedarf vermietet werden. Daß eine Einzelwidmung einer bestimmten Garage als Zubehör zu einer bestimmten Wohnung nicht vorliegt, wird konkret gerade im gegenständlichen Fall augenscheinlich, in welchem der Beklagte zunächst im Hause Wimmerstraße 56 die Wohnung Nr. 13, sodann aber eine andere Wohnung, nämlich jene mit der Nr.3, aber weiterhin auch die Garage Nr.2, gemietet hatte. Eine solche mangelnde Einzelwidmung unterstellt auch das Berufungsgericht mit seiner Ausführung, der mit dem Beklagten geschlossenen Garagenmietvertrag stelle 'nicht auf eine bestimmte Wohnung in der Wimmerstraße 56 ab'. Die Annahme des Berufungsgerichtes, der Garagenkomplex Dürerstraße sei als Zubehör lediglich dem Hause Wimmerstraße 56 gewidmet, erscheint nach dem Vertragstext überhaupt unrichtig. Auch in diesem Falle würde die aufgekündigte Garage aber nicht Zubehör der Wohnung Nr.3, sondern eben des gesamten Hauses darstellen. Dafür, daß die klagende Partei entgegen der im Vertrag erklärten Widmung des Garagenkomplexes für die Siedlung Kleinmünchen, also nicht für bestimmte Wohnungen in dieser Sieldung, gerade im vorliegenden Falle schlüssig eine Einzelwidmung hätte vornehmen wollen, mangelt es an den im § 863 ABGB genannten Voraussetzungen.

Stellt die Garage aber nicht Zubehör der vom Beklagten gemieteten Wohnung dar, sondern liegt diesbezüglich eine selbständige (vgl.Würth-Zingher, MRG, FN 6 a zu § 11), wenngleich nur Wohnungsmietern der Siedlung Kleinmünchen mögliche, Miete vor, dann war eine Abtretung der an dieser mit gesondertem Vertrag begründeten Mietrechte gemäß § 12 Abs 1 und 2 MRG an die Tochter des Beklagten keinesfalls möglich. Da der Beklagte selbst aber nach der an die klagende Partei erfolgten und von dieser zur Kenntnis genommenen überlassung der Wohnung an die Tochter nicht mehr Mieter einer in der Siedlung Kleinmünchen gelegenen Wohnung ist, kann kein Zweifel bestehen, daß das Wohnungsmietverhältnis mit ihm jedenfalls in dem aus dem § 12 des Garagenmietvertrages hervorgehenden Sinne unabhängig davon, wie die Abtretung von Mietrechten gemäß § 12 MRG diesbezüglich im allgemeinen zu qualifizieren wäre, als beendet zu gelten hat. Grundsätzliche Vertragsvoraussetzung der Garagenmiete war ja die Eigenschaft des Beklagten als eines in der Siedlung Kleinmünchen in Hauptmiete wohnenden Mieters und weiteres Kriterium für die Vermietung sollte die jeweilige Person des Mieters im Hinblick auf deren angemeldeten Bedarf sein, weshalb die Garagen eben auch nicht bestimmten Wohnungen zugeordnet wurden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes liegt demnach der vereinbarte Kündigungsgrund, nämlich die Beendigung des zwischen der klagenden Partei und dem Beklagten bestehenden Mietverhältnisses an der Wohnung vor. Da ein Eigenbedarf der klagenden Partei an der aufgekündigten Garage für andere in der Siedlung Kleinmünchen wohnende Hauptmieter vom Beklagten gar nicht bestritten wurde, erweist sich das auf § 12 des Garagenmietvertrages gestützte Kündigungsbegehren somit als gerechtfertigt.

Der Revision war demgemäß Folge zu geben und in Abänderung der unterinstanzlichen Urteile wie aus dem Spruche ersichtlich zu entscheiden.

Die Entscheidung über die Prozeßkosten gründet sich auf § 41 ZPO, jene über die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens jeweils auf §§ 41 und 50 ZPO.