5Ob85/83 – OGH Entscheidung

SZ 57/2

Ein Begehren auf Herabsetzung einer vor dem 1. 1. 1982 nach mehr als halbjährigem Bestand eines Mietverhältnisses zustande gekommenen Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses nach § 44 Abs. 2 MRG ist zulässig

OGH 10. 1. 1984, 5 Ob 85/83 (LG Linz 13 R 482/83; BG Linz Msch 27/82)

Die Antragstellerin hat im Haus Linz W-Straße 14, von der damaligen Hauseigentümerin Katharina K ab 1. 10. 1975 eine Wohnung im Ausmaß von 47.82 m2 zu einem monatlichen Nettomietzins von 800 S zuzüglich Umsatzsteuer gemietet, wozu noch die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben in der Höhe von 9.8vH zuzüglich Umsatzsteuer zu entrichten sind. Der monatliche Nettomietzins ist nach dem Lebenshaltungskostenindex des Magistrates Linz wertgesichert. Ende März oder Anfang April 1979 wurde das Haus von den Antragsgegnern erworben.

Am 17. 4. 1979 unterfertigte die Antragstellerin die ihr von den Antragsgegnern vorgelegte Urkunde Beilage 1 mit folgendem Inhalt:

1.) Ab 1. 5. 1979 ist laut Vorschreibung der Zins samt Betriebskosten den neuen Hausbesitzern Ing. Alois-Herma L zu überweisen. 2.) Wohnungsverbesserung: Es wird ab sofort mit den Verlegungsarbeiten der Aborte vom Halbstock zu den Wohnungen begonnen. Dem Hausbesitzer und seinen Handwerkern ist jederzeit der Zutritt zum Abort und den Durchbruchsstellen gestattet. Der anfallende Arbeitszeitpunkt wird im vornhinein bekanntgegeben. WC innerhalb der Wohnung, für diese Wohnungsverbesserung zahle ich zusätzlich zur Miete nach Anschließung freiwillig S 100 mehr...

Mit dem am 4. 2. 1982 bei der Mietzinsschlichtungsstelle des Magistrates der Landeshauptstadt Linz eingelangten Antrag begehrte die Antragstellerin die Entscheidung, daß die getroffene Mietzinsvereinbarung über ihre Wohnung im Haus Linz, W-Straße 14, ab dem 1. 2. 1982 insoweit unwirksam sei, als sie den Betrag von 457.97 S übersteige. Sie ging davon aus, daß ihre Wohnung eine Nutzfläche von 51.40 m2 aufweise und in die Ausstattungskategorie D falle (5.5 x 1.5 x 51.40 m2 = 424.05 S + 8 vH USt. = 457.97 S).

Die Mietzinsschlichtungsstelle stellte mit Bescheid vom 25. 11. 1982 fest, daß der angemessene Hauptmietzins für die von der Antragstellerin gemietete Wohnung der Ausstattungskategorie D mit einer Nutzfläche von 47.82 m2 ab 1. 2. 1982 derzeit 394.52 S (5.5 x

1.5 x 47.82 m2 = 394.52 S) betrage. Sie vertrat die Auffassung, daß eine an sich rechtlich mögliche Vereinbarung iS des § 16 Abs. 1 Z 7 MRG nicht geschlossen worden sei und die Antragsgegner die in dem Einbau eines WC gelegene Standardverbesserung nicht finanziert, sondern nur bevorschußt hätten.

Das von den Antragsgegnern rechtzeitig gemäß § 40 Abs. 1 MRG angerufene Erstgericht stellte fest, daß der angemessene Hauptmietzins für die von der Antragstellerin im Haus Linz, W-Straße 14, von den Antragsgegnern gemietete Wohnung der Ausstattungskategorie C mit einer Nutzfläche von 47.82 m2 ab 1. 2. 1982 derzeit 789.03 S betrage. Gleichzeitig verpflichtete es die Antragstellerin, die ab dem genannten Zeitpunkt zu Unrecht nicht bezahlten Beträge binnen 14 Tagen an die Antragsgegner zu bezahlen.

Es stellte im wesentlichen fest: Im April 1979 kamen die Streitteile dahin überein, daß die Antragstellerin in der gegenständlichen Wohnung verbleiben solle, und legten diesbezüglich dem Mietverhältnis den oben angeführten Mietvertrag zugrunde. Über die Höhe des Hauptmietzinses wurde (ohne zeitliche Befristung) vereinbart, daß dieser um 100 S höher sein sollte, als er dies zuletzt gewesen war. Gleichzeitig wurde mit dem Einbau eines WC in die Wohnung der Antragstellerin begonnen. Dieses WC war bei seiner Übergabe an die Antragstellerin im Mai 1979 gebrauchsfähig und benützbar. Die von der Antragstellerin bewohnte Wohnung besteht aus drei Zimmern, in deren einem sich eine Kaltwasserentnahme befindet, einem kleinen Vorraum und dem oben beschriebenen WC. Sämtliche Räume sind in brauchbarem Zustand. Die Antragstellerin hat den Mietzins, den ihr die Antragsgegner bis einschließlich Jänner 1982 vorschrieben, ohne den Betrag von 100 S gesondert auszuweisen, stets wie gefordert bezahlt. Mit Schreiben vom 29. 1. 1982, das den Antragsgegnern noch im Jänner 1982 zuging, forderte die Antragstellerin von den Antragsgegnern gemäß § 44 Abs. 3 MRG die Ermäßigung des Hauptmietzinses auf 457.97 S. Der Berechnung legte sie die Wohnungskategorie D und eine Nutzfläche von 51.40 m2 zugrunde (5.5 x 1.5 x 51.40 m2 = 424.05 S + 8 vH USt = 457.97 S). Ab Feber 1982 zahlte die Antragstellerin den Antragsgegnern den vorgenannten Betrag als monatlichen Hauptmietzins. Daß das WC nicht benützbar sei, hat die Antragstellerin den Antragsgegnern nie angezeigt.

Rechtlich meinte das Erstgericht, daß die Streitteile im April 1979 zumindest konkludent einen neuen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen hätten, die über eine Wasserentnahmestelle und ab Mai 1979 über ein WC verfügt habe, sodaß sie in die Kategorie C einzuordnen sei. Das Vorbringen der Antragstellerin, eine Fertigstellung des WC durch die Antragsgegner sei nie erfolgt, könne schon deshalb nicht durchschlagen, weil die Antragstellerin nie eine Anzeige an die Antragsgegner iS des § 16 Abs. 2 Z 4 MRG erstattet habe. Der ab 1. 2. 1982 zulässige Hauptmietzins errechne sich daher gemäß § 44 Abs. 2 und 3 MRG wie folgt: 11 x 1.5 x 47.82 m2 = 789.03

S.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge und änderte den erstgerichtlichen Sachbeschluß in Stattgebung des Rekurses der Antragsgegner dahin ab, daß der Antrag der Antragstellerin, gemäß § 37 Abs. 1 Z 8 MRG zu entscheiden, daß die getroffene Vereinbarung ab Februar 1982 insoweit unwirksam sei, als sie den Betrag von 457.97 S übersteige, abgewiesen werde. Die Lösung des Rechtsproblems liege in der Auslegung der Urkunde Beilage 1. Dazu verträten die Antragsgegner den Standpunkt, daß es sich dabei um eine Mietzinsvereinbarung iS des § 16 Abs. 1 Z 7 MRG handle, während die Antragstellerin die Bekanntgabe vom 17. 4. 1979 als freiwillige Verpflichtung der Antragstellerin zur Zahlung eines Betrages von 100 S monatlich zuzüglich zu dem bisher bezahlten Hauptmietzins für die Errichtung des WC betrachte, wodurch ein neuer Mietvertrag - im Gegensatz zu der vom Erstgericht vertretenen Ansicht - nicht zustande gekommen sei. Daß durch die Vereinbarung vom 17. 4. 1979 nicht ein neues Bestandverhältnis zwischen den Parteien begrundet, sondern das bestehende Bestandverhältnis gemäß § 1120 ABGB fortgesetzt worden sei, sei nach Auffassung des Rekursgerichtes richtig. Der in der Vereinbarung ausgedrückte Vertragswille der Parteien sei zweifellos nicht auf die Begründung eines neuen Bestandverhältnisses gerichtet gewesen, sondern es habe lediglich die Höhe des Entgelts neu geregelt werden sollen, während die Parteien im übrigen von der Weitergeltung der im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Bedingungen ausgegangen seien, was sich schon daraus ergebe, daß die ursprünglich vereinbarte Wertsicherungsklausel weiterhin angewendet und akzeptiert worden sei. Es wäre auch kein Grund ersichtlich, der den Mieter trotz des gesetzlich normierten Weiterbestandes seines Mietverhältnisses veranlassen könnte, mit dem neuen Hauseigentümer über dieselbe Wohnung einen neuen Bestandvertrag abzuschließen. Die Vereinbarung Beilage 1 stelle daher lediglich eine neue Entgeltvereinbarung im Rahmen des alten Vertragsverhältnisses dar. Fraglich sei nur, ob es sich dabei um einen vereinbarten Investitionsbeitrag - so die Antragstellerin - oder um die vereinbarte Erhöhung des Mietzinses - so die Antragsgegner - handle. Für die Interpretation als Mietzinsvereinbarung spreche, daß die Erhöhung im Hinblick auf die Standardanhebung der Wohnung festgelegt worden sei und daß, wie auch die Antragstellerin habe zugeben müssen, der Erhöhungsbetrag weder an den tatsächlichen Kosten der Errichtung des WC orientiert noch zeitlich begrenzt gewesen sei, sondern "für immer" gezahlt werden sollte. Dagegen könnte nur die Textierung "zusätzlich zur Miete" sprechen, doch stelle dies insofern keinen Widerspruch zu der Vereinbarung eines insgesamt erhöhten Mietzinses dar, weil dieser Passus in Verbindung mit Punkt 1 der Vereinbarung vom 17. 4. 1979 als "zusätzlich zu der bisher vereinbarten Miete" zu lesen sei. Zusammenfassend ergebe sich daher, daß die Mietvertragsparteien am 17. 4. 1979 eine neue Mietzinsvereinbarung getroffen hätten, wobei das Bestandverhältnis schon länger als ein halbes Jahr gedauert habe (§ 16 Abs. 1 Z 7 MRG).

Damit sei eine Ermäßigung des Hauptmietzinses gemäß § 44 MRG ausgeschlossen, da diese nur in Betracht komme, wenn für die Wohnung im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses die im § 16 Abs. 1 MRG genannten Voraussetzungen nicht vorgelegen hätten (§ 44 Abs. 2 Z 1 MRG). Daß § 44 Abs. 2 Z 1 MRG nur von den im § 16 Abs. 1 Z 2 bis 6 MRG genannten Voraussetzungen und nicht auch von der Z 7 spreche, stelle lediglich einen Formulierungsfehler dar, da die Zulässigkeit der Ermäßigung im Falle einer Vereinbarung nach § 16 Abs. 1 Z 7 MRG einen groben Wertungswiderspruch darstellen würde. Für die Annahme eines bloßen Redaktionsversehens spreche auch die Tatsache, daß sowohl die Regierungsvorlage als auch der Ausschußbericht ausdrücklich und ohne Einschränkung auf das Tatbestandsmerkmal "ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 16 Abs. 1" abstellten (Würth-Zingher, MRG, Anm. 5 zu § 44). Im Hinblick auf die bestehende Vereinbarung iS des § 16 Abs. 1 Z 7 MRG kämen die Bestimmungen über die Begrenzung des Hauptmietzinses nach bestimmten Ausstattungskategorien nicht zur Anwendung, sodaß die Frage, ob die Wohnung der Antragstellerin in die Kategorie C oder D einzuordnen sei, nicht von Bedeutung sei. Die von der Antragstellerin aufgezeigten Feststellungsmängel betreffend das WC spielten daher für die Entscheidung keine Rolle, da sich im Verfahren keine Anhaltspunkte dafür ergeben hätten, daß der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins nach der Beschaffenheit des Bestandgegenstandes, selbst wenn man von einer unterdurchschnittlichen Ausstattung des WC ausginge, unangemessen hoch wäre (§ 16 Abs. 1 MRG).

Der Oberste Gerichtshof gab dem Revisionsrekurs der Antragstellerin teilweise Folge und stellte den erstgerichtlichen Beschluß mit der Maßgabe wieder her, daß er zu lauten hat:

"Es wird festgestellt, daß der angemessene Hauptmietzins für die von der Antragstellerin im Haus Linz W-Straße 14 von den Antragsgegnern gemietete Wohnung ab 1. 2. 1982 derzeit 789.03 S (zuzüglich Umsatzsteuer) beträgt."

Aus der Begründung:

Was zunächst die Zulässigkeit des Revisionsrekurses betrifft, so ist diese nach der abschließenden, von der Zivilverfahrensnov. 1983, BGBl. Nr. 135, unberührt gebliebenen Regelung des § 37 Abs. 3 Z 18 MRG für Rekurse gegen Sachbeschlüsse oder solche infolge Rechtskraftvorbehaltes anfechtbare Beschlüsse des Gerichtes zweiter Instanz, mit denen ein Sachbeschluß des Gerichtes erster Instanz aufgehoben worden ist, zu beurteilen. Danach ist ein Rekurs gegen einen Sachbeschluß des Gerichtes zweiter Instanz, soweit dieser den erstrichterlichen Sachbeschluß bestätigt, nur dann zulässig, wenn ihn das Rekursgericht für zulässig erklärt hat, weil die Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung ist, oder wenn der erstrichterliche Sachbeschluß von einer vom Rekursgericht in einem mangels Rechtskraftvorbehaltes unanfechtbaren Aufhebungsbeschluß überbundenen Rechtsansicht ausgegangen ist; soweit ein Sachbeschluß des Gerichtes zweiter Instanz einen erstrichterlichen Sachbeschluß abändert, ist dagegen ein Rekurs an den OGH ohne diese Voraussetzungen zulässig.

Im gegenständlichen Fall hat das Erstgericht die Wohnung der Antragstellerin, die in ihrem Antrag von der Ausstattungskategorie D ausging, der Ausstattungskategorie C zugeordnet und dem Antrag nach § 44 MRG daher nur teilweise stattgegeben, während das Rekursgericht - ohne zur Einordnung der Wohnung der Antragstellerin in die Ausstattungskategorie C oder D Stellung zu nehmen - deswegen zur gänzlichen Antragsabweisung gelangte, weil es die Voraussetzungen des § 44 Abs. 2 Z 1 MRG, der bloß wegen eines Redaktionsversehens nicht auch vom Fall des § 16 Abs. 1 Z 7 MRG spräche, nicht für gegeben hielt. Der Sachbeschluß des Rekursgerichtes läßt sich demnach nicht in einen bestätigenden, mangels Zulässigerklärung unanfechtbaren und in einen anfechtbaren abändernden Teil trennen, sondern muß - entgegen der Ansicht der Antragsgegner - als zur Gänze anfechtbar angesehen werden.

In der Sache selbst läßt die Antragstellerin die zutreffende Auffassung des Rekursgerichtes unbekämpft, daß die Streitteile am 17. 4. 1979 nicht einen neuen Mietvertrag, sondern bloß eine neue Hauptmietzinsvereinbarung iS des § 16 Abs. 1 Z 7 MRG getroffen haben. Sie wendet sich aber mit Recht gegen die Meinung des Rekursgerichtes, daß im Falle einer solchen Vereinbarung ein Ermäßigungsbegehren des Mieters nach § 44 Abs. 2 und 3 MRG ausgeschlossen sei.

Wie der OGH bereits zu 5 Ob 43/83 ausgesprochen hat, ist für die Lösung dieser Rechtsfrage allein entscheidend, ob das Fehlen der Bezugnahme auf den Fall der nach halbjährigem Bestand des Mietverhältnisses zulässigen "freien" Vereinbarung über die Mietzinshöhe, die nur - anders als zuvor im § 16 Abs. 1 Z 4 MRG - im § 16 Abs. 1 Z 7 MRG dur ch den angemessenen Betrag als Obergrenze einer Beschränkung unterliegt, im § 44 Abs. 2 Z 1 MRG ein so offensichtliches Redaktionsversehen zeigt, daß es durch Gesetzesauslegung beseitigt werden kann und darf (vgl. dazu Bydlinski in Rummel, ABGB, Rdz. 25 lit. d zu § 6; Wolff in Klang[2] I/1, 87; JBl. 1967, 92; MietSlg. 32311/8). Einem Gesetz darf in der Anwendung jedenfalls kein anderer Sinn beigemessen werden, als er sich aus der eigentlichen Bedeutung der Worte in ihrem Zusammenhang und aus der klaren Absicht des Gesetzgebers ergibt (§ 6 ABGB). Das Füllen einer "Gesetzeslücke" in ergänzender Rechtsfindung kommt hier nicht in Betracht, weil die Beschränkung auf die Fälle des § 16 Abs. 1 Z 2 bis 6 MRG in der zum Gesetz gewordenen endgültigen Fassung der Neuordnung des Mietrechts daran hindert, auch den nicht genannten Fall des § 16 Abs. 1 Z 7 MRG als Ausschluß einer Ermäßigung des Hauptmietzinses nach § 44 Abs. 2 MRG zu behandeln. Daß der Wille des Gesetzgebers so klar und eindeutig erkennbar ist, daß die Auslassung der Mietzinsvereinbarung nach mehr als sechsmonatigem Bestand des Mietverhältnisses nur als Versehen bezeichnet werden kann, ergibt sich bei Betrachtung der Materialien nicht. Die Endfassung des § 44 Abs. 2 und 3 MRG hat sich aus der Übergangsregelung im § 41 Abs. 1 Z 2 lit. a des Entwurfes der Regierungsvorlage entwickelt, der allerdings bei Vorliegen der im § 13 Abs. 1 des Entwurfes genannten Voraussetzungen, also auch bei bis zur Höhe des angemessenen Betrages zulässiger freier Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses, wenn das Mietverhältnis mindestens ein halbes Jahr bestanden hat (§ 13 Abs. 1 Z 7 des Entwurfes), eine Herabsetzung auf den nach § 13 Abs. 2 des Entwurfes angemessenen (Kategorie