Das Landesgericht Wiener Neustadt als Berufungsgericht hat durch die Präsidentin des Landesgerichtes Mag. Jutta Burianek als Vorsitzende sowie die Richter des Landesgerichtes MMag. Dr. Andreas Sengstschmid und Dr. Andreas Pscheidl in der Rechtssache der klagenden Partei Mag. A***** D***** , vertreten durch Wolczik Knotek Rechtsanwälte GesbR in Baden, wider die beklagte Partei A***** reg.Gen.m.b.H. , vertreten durch Dr. Christian Falkner, Rechtsanwalt in Baden, wegen € 3.284,30 s.A. , über Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Bezirksgerichtes Mödling vom 19.10.2015, 3 C 1268/14p-19, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird Folge gegeben und das angefochtene Urteil dahin abgeändert , dass es zu lauten hat wie folgt:
„Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei EUR 3.284,30 samt 4% Zinsen seit 01.01.2014 binnen 14 Tagen zu zahlen.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 1.691,03 (darin EUR 163,00 an Barauslagen und EUR 254,67 an USt) bestimmten Verfahrenskosten binnen 14 Tagen zu ersetzen.“
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 815,13 (darin EUR 271,00 an Barauslagen und EUR 90,69 an USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die Revision ist jedenfalls unzulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Der Kläger mietete von der Beklagten mit Mietvertrag vom 26.04.2000 beginnend mit April 2000 bis einschließlich Dezember 2013 das Objekt in 2500 Baden, *****, Wohnung Top 7 samt Garagenstellplatz 7. Die in Bestand genommene Wohnung weist eine Nutzfläche von 70,27m² auf. Der Kläger leistete bei Abschluss des Mietvertrages einen Finanzierungsbeitrag gemäß § 17 WGG in Höhe von (umgerechnet und gerundet) EUR 21.235,00. Die Wohnung war erstmalig am 01.10.1991 bezogen und die Benützungsbewilligung für die Wohnhausanlage mit Bescheid vom 27.12.1991 erteilt worden. Der Kläger kaufte diese Wohnung mit Kaufstichtag 01.01.2014 von der Beklagten.
Der Kläger kontaktierte im Jahr 2012 die Beklagte, weil er am Kauf seiner gemieteten Wohnung interessiert war, woraufhin ihm die Beklagte eine Kaufinformation, die bereits eine Abschreibung ohne Aufwertung vorsah, zukommen ließ. Im Jahr 2013 zeigte der Kläger erneut Interesse am Kauf der Wohnung, weshalb ihm die Beklagte mit Schreiben vom 18.09.2013 eine Kaufinformation per 01.01.2014 übermittelte. Auch in dieser war der abgeschriebene und nicht aufgewertete Finanzierungsbeitrag ausgewiesen. Im September 2013 fand ein Telefongespräch zwischen dem Kläger und einem Mitarbeiter der Beklagten, H***** M*****, statt, worin der Kläger die Höhe des Anrechnungsbetrages kritisierte. In dem dem Kläger am 26.09.2013 übersendeten Berechnungsblatt stellte die Beklagte die Unterschiede bei einem Kauf im Vergleich zu einem Mieterwechsel ausdrücklich klar und wies nochmals darauf hin, dass bei einem Kauf keine Nachfolgezahlung, also keine Aufwertung, erfolgen würde. Am 07.10.2013 übermittelte die Beklagte dem Kläger neuerlich Unterlagen zum Kaufanbot, inklusive eines Berechnungsblattes.
Der Kläger wusste vor Abschluss des Kaufvertrages, dass das Gesetz in bestimmten Fällen auch eine Aufwertung des Finanzierungsbeitrages vorsieht, entschloss sich dann aber – nachdem er nichts Gegenteiliges fand – dazu, den Kaufvertrag zu dem von der Beklagten ermittelten Anrechnungsbetrag abzuschließen.
Am 10.10.2013 stellte der Kläger ein Angebot zum Erwerb der 69/1854tel und 9/1854tel Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ *****, KG 04017 Leesdorf, zum Kaufstichtag 01.01.2014, wobei dabei der Kaufpreis für die Wohnung (inklusive Abstellplatz) mit EUR 76.102,87 angeboten wurde und sich unter Berücksichtigung der vom Kläger zu übernehmenden aushaftenden Darlehen und des (abgewerteten) Finanzierungsbeitrages daraus ein Barkaufpreis von EUR 46.800,24 ergab. Die Beklagte nahm dieses Angebot am 28.10.2013 an. Der abgewertete Finanzierungsbeitrag wurde von der Beklagten durch interne Kalkulation unter Berücksichtigung einer Abschreibung ab dem Erstbezug mit EUR 15.175,76 ermittelt und entsprechend auf den Kaufpreis angerechnet. Am 28.11.2013 unterzeichneten die Parteien eine grundbuchsfähige Kaufvertragsurkunde mit einem Kaufpreis von EUR 76.102,87. Das Eigentumsrecht an den Miteigentumsanteilen wurde am 04.03.2014 zugunsten des Klägers grundbücherlich einverleibt. Der vom Kläger geleistete wertgesicherte Teil des Finanzierungsbeitrages (Aufwertungsteil) wurde von der Beklagten an seinen Vormieter herausgegeben.
Der Kläger begehrte EUR 3.284,30 s.A. Die Beklagte habe den auf den Kaufpreis angerechneten, nach WGG abgewerteten Finanzierungsbeitrag unrichtig berechnet, richtigerweise hätten EUR 18.460,06 und nicht EUR 15.175,76 in Abzug gebracht werden müssen. Im Zuge der Verkaufsgespräche habe der Mitarbeiter der Beklagten, H***** M*****, in irriger Rechtsansicht den Kläger darüber informiert, dass keine Anrechnung des wertgesicherten Teils des Finanzierungsbetrages in Frage käme, weil es sich nicht um einen Mieterwechsel handle. Bei richtiger Auslegung des § 17 Abs 4 WGG alter sowie neuer Fassung hätte aber für den Zeitraum 01.10.1991 bis 31.12.2000 der ursprüngliche Finanzierungsbeitrag von umgerechnet EUR 21,402,95 um 2% pro Jahr abgewertet und nach dem VPI 1986 für den gleichen Zeitraum aufgewertet werden müssen, sodann hätte der sich daraus ergebende Betrag von 01.01.2001 bis 31.12.2013 um 1% pro Jahr abgewertet werden müssen. Eine Aufwertung sei jedoch seitens der Beklagten nie erfolgt, wodurch der Kläger den sich aus der Differenz ergebenden Klagsbetrag bei Bezug des Bestandobjektes an den Vormieter geleistet habe, weshalb sich diese ungerechtfertigt bereichern würde. Bei verfassungskonformer Auslegung sei die tatsächliche Zahlung des Erwerbers zu berücksichtigen, weil es ansonsten zu einem enteignungsgleichen Eingriff käme. Zumal der Finanzierungsbeitrag eine Mietzins-vorauszahlung darstelle, die bei der Berechnung des laufend zu entrichtenden Bestandentgelts miteinbezogen werden müsse, dieses reduziere und bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Vorauszahlungsperiode an den Mieter aliquot zurückzuzahlen sei, müsse dies auch für all jene Fälle gelten, in denen der Letztmieter nach Beendigung des konkreten Bestandverhältnisses letztendlich Eigentümer des Bestandobjektes werde. Die Bereicherung der Beklagten sei dadurch eingetreten, indem sie die geleisteten Mietzinsvorauszahlungen in Form des Finanzierungsbeitrages in Höhe des Klagsbetrages zurückbehalten und nicht an den Käufer als Letztmieter ausbezahlt bzw. auf den Kaufpreis angerechnet habe. Diese sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung von einem bloß ausscheidenden Mieter und jenem, der danach Eigentümer werde, führe im Ergebnis dazu, dass der Aufwertungsteil des Finanzierungsbeitrages bei der Beklagten verbleibe, die dadurch ungerechtfertigt bereichert sei. Der Kläger habe erst nach Vertragsunterfertigung Kenntnis von der tatsächlichen Rechtslage erhalten und habe den behaupteten Anspruch der Beklagten somit nie positiv anerkannt. Entgegen der Ansicht der Beklagten begehre der Kläger keine Überprüfung des Fixpreises nach WGG, sondern verfolge lediglich seinen Anspruch auf Ersatz jenes Betrages, der ihm durch die Verletzung der gesetzlichen Verpflichtung zur Aufwertung und Anrechnung dieses Teils des Finanzierungsbeitrages auf den Kaufpreis entgangen sei und stütze sein Begehren demnach auf Schadenersatz-, Bereicherungs- und Irrtumsrecht, weshalb die Geltendmachung im streitigen Rechtsweg zulässig sei.
Die Beklagte erhob die Einrede der Unzulässigkeit des streitigen Rechtsweges und beantragte Klagsabweisung. Der Kläger habe bereits vor Vertragsabschluss von der Kalkulation des Barkaufpreises und der Abschreibung des Finanzierungsbetrages von EUR 15.175,76 durch die Beklagte gewusst und sich in Kenntnis dessen dennoch dazu entschieden, den Kaufvertrag zu diesen Konditionen abzuschließen. Die (kaufpreisbildende) Höhe über die Abwertung des Finanzierungsbeitrags sei somit Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung geworden, eine Anfechtung scheide mangels Irrtums des Klägers darüber aus. Eine Nachprüfung des Kaufpreises sei bei Verkauf von Miteigentumsanteilen durch einen gemeinnützigen Wohnbauträger nach § 18 Abs 3a Z 2 WGG ausschließlich im außerstreitigen Verfahren vorgesehen und könne nur wegen offenkundiger Unangemessenheit geltend gemacht werden. Eine andere Überprüfungsmöglichkeit der Höhe des Kaufpreises sehe der Gesetzgeber nicht vor. Überdies komme es nur darauf an, ob der gesamte Kaufpreis (und nicht lediglich der Finanzierungsbeitrag) den ortsüblichen Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte übersteige, was im konkreten Fall nicht vorliege und vom Kläger nicht einmal behauptet werde. Darüber hinaus sei die Klage unzulässig, weil die Annahme eines Kaufanbotes einen auf gerichtliche Überprüfung des Kaufpreises gerichteten Antrag nach § 22 Abs 1 Z 6a WGG ausschließe. Ein sich aus der Aufwertung des Finanzierungsbeitrages nach dem VPI 1985 gemäß § 17 Abs 4 zweiter Satz WGG alter Fassung ergebender Betrag sei gemäß § 17 Abs 2 und 3 WGG alte Fassung an den Altmieter nur dann auszubezahlen, wenn es zu einem Mieterwechsel komme und der Neumieter den (neuen) Finanzierungsbeitrag innerhalb einer Frist von sechs Monaten bezahle. Für den wertgesicherten Teil des Finanzierungsbeitrages (= Aufwertung) komme es demnach darauf an, dass dieser auf den nächsten Mieter überwälzt werden könne. Im konkreten Fall liege jedoch kein Mieterwechsel vor, weshalb auch eine Aufwertung ausscheide. Eine planwidrige Gesetzeslücke liege nicht vor. Es entspreche völlig herrschender Lehre und höchstgerichtlicher Rechtsprechung, dass der Kaufinteressent – über den ihm von § 18 Abs 3a WGG gewährten Schutz hinausgehend – keine Möglichkeit habe, die Einhaltung der ausschließlich öffentlich-rechtlichen Preisbildungsbestimmungen des § 23 Abs 4c WGG zu kontrollieren. Unzulässig sei somit ein Umgehungsversuch, die rein interne Gebarung der Beklagten auch mittels der zivilrechtlichen Rechtsinstrumente des Schadenersatz-, Irrtumsrechts oder sonstiger Ansprüche zu kontrollieren, um so den Rechtsfolgen- und Sanktionsmechanismus des WGG, nämlich die gerichtliche Neufestsetzung des Bar(=Fix)preises, auszuhebeln. Im Übrigen habe sich die Beklagte auch nicht unrechtmäßig bereichert, zumal der wertgesicherte Teil des Finanzierungsbeitrages (Aufwertungsteil) des Klägers von der Beklagten an seinen Vormieter herausgegeben worden sei.
Das Erstgericht wies mit unangefochtenem Beschluss die Einrede der Unzulässigkeit des streitigen Rechtsweges der Beklagten und mit dem angefochtenen Urteil das Klagebegehren ab. Es ging vom eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt aus und erachtete rechtlich, dass § 15b Abs 1 WGG regle, unter welchen Voraussetzungen eine gemeinnützige Bauvereinigung ihre Baulichkeiten veräußern dürfe, wenn die erste Überlassung zur Nutzung in Form eines Bestandvertrages oder Nutzungsverhältnisses erfolgte. § 15d Abs 1 WGG ermögliche auch für den Fall der nachträglichen Eigentumsübertragung die Vereinbarung eines Fixpreises, der unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 23 WGG zu ermitteln sei. Die Regelung, wie der jeweilige Fixpreis zu ermitteln sei, stelle eine gebarungsrechtliche Bestimmung dar, die dem öffentlich-rechtlichen Teil des WGG angehöre. Bei der Kalkulation des Preises habe die gemeinnützige Bauvereinigung vom Substanzwert unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Fixpreisvereinbarung oder als Alternative vom Fixpreis nach § 15a WGG (§ 23 Abs 4b WGG) unter Berücksichtigung auf eine sachgerechte und angemessene Absetzung für Abschreibung und Wertsicherung auszugehen (§ 23 Abs 4c WGG). Der Kaufinteressent habe keine Möglichkeit, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Preisbildungsbestimmungen des § 23 Abs 4c WGG zu kontrollieren. Rechtliche Bedeutung bekomme die intern auf dieser Grundlage anzustellende Rechnung erst dann, wenn der angebotene Fixpreis offenkundig unangemessen sei.
Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten würden die §§ 18 Abs 3a iVm 15d Abs 2f iVm 22 Abs 1 Z 6a WGG, die ein außerstreitiges Verfahren zur Erhebung von Einwendungen gegen einen offenkundig überhöhten Fixpreis binnen sechs Monaten nach schriftlichem Angebot vorsehen, mangels expliziter gesetzlicher Anordnung eine nachträgliche Überprüfung eines bereits abgeschlossenen Kaufvertrages über eine von den zitierten Bestimmungen erfasste Wohnung nach irrtums-, schadenersatz- oder bereichungsrechtlichen Gesichtspunkten noch nicht ausschließen. Die Gesetzesstellen würden vielmehr lediglich ein Verfahren zur Überprüfung der internen Kalkulation und Preisbildung einer gemeinnützigen Bauvereinigung vor Abschluss eines Kaufvertrages vorsehen. Im entgegengesetzten Fall wären einer Partei dann nämlich von Vornherein die grundlegendsten zivilrechtlichen Rechtsinstitute zur nachträglichen Überprüfung eines Vertrages genommen, was wohl nicht im Sinne des Gesetzgebers sein könne. Im Übrigen führe eine derartige Rechtsansicht zu einer sachlich überhaupt nicht rechtfertigbaren Ungleichbehandlung von Käufern einer gemeinnützigen Wohnung im Vergleich zu Käufern einer anderen Sache. Der Umstand, dass es sich dabei um den Einsatz von öffentlicher Förderung handle, könne daran noch nichts ändern.
Daraus sei jedoch für den Kläger noch nichts gewonnen. Zur erfolgreichen Irrtumsanfechung nach § 871 ABGB bedürfe es zunächst eines Irrtums über einen beachtlichen Umstand, also einer Fehlvorstellung von der Wirklichkeit in Bezug auf einen Geschäftsirrtum. Beim – hier in Frage kommenden – Kalkulationsirrtum sei grundsätzlich davon auszugehen, dass jeder Geschäftspartner das Risiko richtiger Kalkulation, also der Berechnung seiner Leistungs- oder Gegenleistungskosten, selbst trage. Anderes gelte nur, wenn die Kalkulation als solche zum Inhalt des Geschäftes gemacht worden sei. Das setze Offenlegung der Kalkulationsgrundlagen und Einvernehmen darüber voraus, dass das Geschäft zu diesen Bedingungen auf der Basis dieser Kalkulation erfolge. Im vorliegenden Fall seien die Berechnung und Preisbildung durch die Beklagte offengelegt und dem Kaufvertrag auch von beiden Parteien zugrunde gelegt worden. Von einem behaupteten Irrtum des Klägers hinsichtlich der Anrechnung des Finanzierungsbeitrages könne demnach keine Rede sein, zumal ihn die Beklagte ausdrücklich auf das Zustandekommen des angerechneten und nur abgewerteten Finanzierungsbeitrages hingewiesen und sogar eine Gegenüberstellung zur Berechnung bei einem Mieterwechsel vorgenommen habe. Der Kläger sei sich dieses Umstandes somit vollends bewusst gewesen, wie er in seiner Vernehmung auch zugestanden habe. Der Kläger habe letztlich zum vereinbarten Preis kaufen wollen und habe deshalb den Kaufvertrag unterzeichnet. Die Irrtumsanfechung scheitere demnach bereits am Fehlen eines Irrtums des Klägers. Der Rechtsansicht des Klägers, er habe kein Anerkenntnis nach § 1375 ABGB abgegeben, sei entgegenzuhalten, dass es sich im vorliegenden Fall um einen Vertragsabschluss handle, der lediglich Konsens der Vertragsparteien erfordere. Es sei also erst eine Rechtsverbindlichkeit geschaffen worden, hingegen sei für die Frage des Vorliegens eines Anerkenntnisses ein bereits bestehendes Rechtsverhältnis notwendig, zumal ein Anerkenntnis nur ein solches abändere, nicht jedoch überhaupt erst begründen könne.
Auch aus dem Titel des Schadenersatzes gelinge es dem Kläger nicht einen Anspruch abzuleiten, insbesondere mangle es am Verschulden der Beklagten, zumal ihr Handeln einer durchaus vertretbaren Rechtsansicht entsprochen habe. Der Gesetzestext des § 17 WGG spreche lediglich von der Auflösung eines Miet- oder Nutzungsvertrages, nicht jedoch auch von einem nachträglichem Erwerb des Wohnungseigentumes. Konkrete Anzeichen, dass es sich offensichtlich um eine planwidrige Gesetzeslücke handle, die jedenfalls mittels Analogie zu schließen wäre, vermochte der Kläger nicht aufzuzeigen. Der Kläger gestehe in seiner Einvernahme selbst zu, „nichts Gegenteiliges“ dazu gefunden zu haben und sich deshalb damit abgefunden zu haben. Eine vertretbare Rechtsansicht begründe nach ständiger Rechtsprechung kein Verschulden.
Die vom Kläger behauptete unrechtmäßige Bereicherung der Beklagten liege ebenso wenig vor, zumal der vom Kläger geleistete wertgesicherte Teil des Finanzierungsbeitrages (Aufwertungsteil) von der Beklagten an seinen Vormieter herausgegeben worden sei, sodass schon deshalb keine diesbezüglichen Vermögenswerte bei der Beklagten mehr vorhanden sein können. Die gegenteiligen Ausführungen des Klägers, wieso dennoch eine ungerechtfertigte Bereicherung eingetreten sei, seien letztlich nicht überzeugend und würden sich erneut auf eine vermeintlich vorliegende Regelungslücke beziehen. Der Kläger habe demnach keinen Anspruch auf den eingeklagten Betrag, weder aus dem Titel des Schadenersatzes, des Irrtums, noch der Bereicherung, weshalb die Klage abzuweisen gewesen sei.
Dagegen richtet sich die rechtzeitige Berufung des Klägers mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im klagsstattgebenden Sinn abzuändern. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt, dem Rechtsmittel nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist berechtigt.
Zunächst ist festzuhalten, dass der Beschluss des Erstgerichts, mit welchem die Einrede der Unzulässigkeit des streitigen Rechtsweges der Beklagten abgewiesen wurde, mangels Anfechtung in Rechtskraft erwachsen ist und damit bindende Wirkung entfaltet (5Ob 456/97p). Abgesehen davon stellt ein Anspruch auf Rückerstattung eines noch aushaftenden restlichen Finanzierungsbetrages – ebenso wie ein auf Irrtum, Schadenersatz und Bereicherung gestützter Anspruch - ohnehin ein im streitigen Verfahren zu verfolgendes Begehren dar (LGZ Wien MietSlg 60.524).
Sofern der Berufungswerber einen sekundären Feststellungsmangel im Fehlen der Feststellung darin sieht, dass die Beklagte in dem übersendeten Berechnungsblatt (Beilage ./4) „ unter Hinweis auf die Gesetzeslage “ darauf hinwies, dass bei einem Kauf keine Nachfolgezahlung, also keine Aufwertung erfolgen würde, ist ihr entgegenzuhalten, dass aus den getroffenen Feststellungen des Erstgerichtes ohnehin mit hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, dass zwischen den Parteien die richtige Berechnung des Anspruchs auf Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags nach § 17 WGG strittig war. Da die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen zur gründlichen rechtlichen Beurteilung der Sache ausreichen, liegen sekundäre oder rechtliche Feststellungsmängel nicht vor (vgl. Kodek in Rechberger ZPO 4 § 496 Rz mwN).
Die Berufungswerberin stützt sich in ihrer weiteren Rechtsrüge im Kern darauf, dass die Beklagte ihr im Zuge des nachträglichen Erwerbs des Wohnungseigentumes zu Unrecht einen zu geringen Finanzierungsbeitrag gemäß § 17 WGG ausbezahlt habe. Die Beklagte habe den Finanzierungsbeitrag zwar für den Zeitraum 01.10.1991 bis 31.12.2000 um 2% pro Jahr abgewertet, entgegen § 17 Abs 4 WGG aF jedoch nicht nach dem VPI 1986 für den gleichen Zeitraum aufgewertet, und sodann den per Stichtag 31.12.2000 unrichtig (weil ohne Aufwertung) errechneten Finanzierungsbeitrag für den Zeitraum 01.01.2001 bis 31.12.2013 gemäß § 17 Abs 4 WGG nF um 1% pro Jahr abgewertet. Ein solches Vorgehen sei unzulässig, insbesondere auch deshalb, weil der bei Beginn des Mietverhältnisses geleistete Finanzierungsbeitrag als Mietzinsvorauszahlung anzusehen sei.
Diesen Ausführungen kommt Berechtigung zu.
Die von WGG-Mietern für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung vorweg zu leistenden Finanzierungsbeiträge sind aufgrund ihrer rechtlichen Konstruktion (§ 14 Abs 1 iVm § 17 Abs 1 WGG) als Mietzinsvorauszahlungen Bestandteil des geschuldeten Mietzinses (5 Ob 128/98d; 5 Ob 178/00p). Soweit ein Mieter bei vorzeitiger Beendigung eines Bestandverhältnisses nicht mehr in der Lage ist, die Gegenleistung für eine als Mietzinsvorauszahlung erbrachte Leistung zu konsumieren, ist er berechtigt, aus dem Titel des § 1435 ABGB anteilsmäßig die geleistete Vorauszahlung zurückzuverlangen (RIS-Justiz RS0020901; RS0020882). Im Fall des Baukostenzuschusses nach § 14 Abs 1 WGG normiert § 17 Abs 1 WGG einen derartigen gesetzlichen Kondiktionsanspruch (5 Ob 22/08h).
Der Kläger stützt sich sohin sowohl im erstinstanzlichen Vorbringen als auch in seiner Berufung mit der Behauptung, ihm stehe ein Bereicherungsanspruch zu, mit hinreichender Deutlichkeit auf einen ihm verbleibenden gesetzlichen (Rest-)Anspruch nach § 17 Abs 1 WGG.
Allgemeine Voraussetzung für das Entstehen eines Anspruches nach § 17 WGG, und zwar sowohl in der Fassung vor der WRN 2000 als auch in der derzeit geltenden Fassung, ist die Auflösung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses. Entgegen dem in erster Instanz von der Beklagten dazu erstatteten Rechtsvorbringen setzt die genannte Bestimmung die Räumung des Objekts jedoch nicht als Anspruchsgrundlage voraus. Derartiges ist auch der von der Beklagten – unter wörtlicher Übernahme des Rechtsgutachtens von Vonkilch (./9) – zitierten Lehrmeinung von Puhr (immolex 2013, 170) gerade nicht zu entnehmen: Dieser führt nämlich aus, dass der Rückzahlungsanspruch gemäß § 17 Abs 1 WGG zwar aufgrund der Auflösung des Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags entstehe; da die Fälligkeit aber von der Räumung der Wohnung abhänge (§ 17 Abs 3 WGG), würde er ohne die ausdrückliche Anordnung, dass dieser Betrag bei der Kaufpreisbildung zu berücksichtigen sei, nicht fällig. Dieser Ansicht ist schon angesichts des eindeutigen Wortlauts des § 17 Abs 1 WGG, wonach der Rückzahlungsanspruch bei Auflösung des Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags entsteht, zuzustimmen.
Daraus ergibt sich, dass auch ein vormaliger Mieter, der nachträglich Wohnungseigentum erwirbt, einen Anspruch auf Rückzahlung des Finanzierungs-beitrages nach § 17 WGG hat. Aus dem Wortlaut des § 18 Abs 3b WGG folgt, dass der Finanzierungsbeitrag nach § 17 WGG gerade keinen Faktor darstellt, der bei der Frage, ob der Fixpreis nach § 15d WGG offenkundig unangemessen ist, zu berücksichtigen ist. Vielmehr stellt dieser Preisfaktor lediglich einen Verrechnungsbetrag bei der Abwicklung dar (5 Ob 203/11f).
Wurde der Betrag nach § 17 WGG jedoch nicht gemäß § 23 WGG im gesetzlich vorgesehenen Ausmaß gegen den Fixpreis aufgerechnet, muss es dem scheidenden Mieter möglich sein, seinen (Rest-)Anspruch nach § 17 WGG in einem gerichtlichen Verfahren geltend zu machen. Andernfalls hätte es die gemeinnützige Bauvereinigung in der Hand, den zurückzuzahlenden Finanzierungsbeitrag ohne zivilrechtliche Konsequenzen gesetzwidrig zu berechnen, weil eine derartige Berechnung im Sinne der dargestellten Judikatur nie zu einer „offenkundigen Unangemessenheit“ des Fixpreises im Sinne des § 15d Abs 2 WGG führen würde, die der scheidende Mieter im Wege von Einwendungen prüfen könnte. Eine solche Intention kann dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden. Zu prüfen ist daher, ob dem Berufungswerber noch ein derartiger (Rest-)Anspruch nach § 17 WGG zukommt.
§ 17 WGG in der vor der WRN 2000 gültigen Fassung lautete auszugsweise wie folgt:
„(1) Im Falle der Auflösung eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages hat der ausscheidende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm zur Finanzierung des Bauvorhabens neben dem Entgelt geleisteten Beträge, vermindert um die ordnungsmäßige Absetzung für Abschreibung im gemäß Abs. 4 festgesetzten Ausmaß.
(2) Falls die Bauvereinigung für den Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand einen neuen Vertrag abschließt, hat der ausscheidende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf den vom nachfolgenden Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten geleisteten Betrag. Die Bauvereinigung darf einen neuen Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrag bis zum Ablauf von drei Monaten nach Räumung des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes nur abschließen, wenn sich der nachfolgende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte verpflichtet, eine Leistung in dem gemäß Abs. 4 ermittelten Ausmaß zu erbringen, es sei denn, daß der Ausscheidende einer anders lautenden Vereinbarung schriftlich zustimmt.
(3) Der Betrag gemäß Abs. 1 ist binnen acht Wochen nach Räumung des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes an den ausscheidenden Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten auszuzahlen. Der Betrag gemäß Abs. 2 ist unter Bedachtnahme auf Zahlungen nach Abs. 1 innerhalb von 14 Tagen ab Leistung durch den nachfolgenden Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigen an den Ausscheidenden zu bezahlen. [...]
(4) Die Beträge gemäß Abs. 1 sind mit 2 v. H. pro Jahr, gerechnet ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung, bei allfälligem früheren Beziehen der Baulichkeit ab diesem Zeitpunkt abzuschreiben. Der so ermittelte Betrag ist mit jenem Faktor aufzuwerten, der sich aus der Veränderung des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Verbraucherpreisindex 1986 oder der jeweils vorangegangenen Indizes oder der an seine Stelle getretenen Indizes ergibt. […]“
Im Hinblick auf die Berechnung des Finanzierungsbeitrages war nach § 17 WGG aF zu unterscheiden: Der nicht wertgesicherte Teilbetrag stand dem scheidenden Mieter ohne Rücksicht darauf zu, ob die gemeinnützige Bauvereinigung den Betrag auf den nächsten Mieter überwälzen konnte und war binnen acht Wochen nach geräumter Übergabe des Mietgegenstandes fällig. Der Anspruch auf den Wertsicherungsteil setzte dagegen voraus, dass dieser auf den nächsten Mieter überwälzt werden konnte. Dementsprechend wurde er erst 14 Tage ab Leistung durch den neuen Mieter fällig ( Würth in Rummel , ABGB 3 § 17 WGG Rz 4f).
Der Inhalt des § 17 WGG wurde durch die WRN 2000 bedeutend geändert. Insbesondere entfiel eine Aufwertung des Finanzierungsbetrages, wohingegen die jährlich Abschreibung von 2% auf 1% reduziert wurde. § 39 Abs 27 WGG, welcher diesbezügliche Übergangsregelungen für Mietgegenstände in Baulichkeiten, deren (Erst-)Bezug vor dem Stichtag 01.07.2000 erfolgte, vorsieht, lautet wie folgt (Hervorhebungen durch das Berufungsgericht):
„ Abweichend von § 17 Abs 1 gilt für den Fall der Auflösung eines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses in Baulichkeiten, die vor dem 1. Juli 2000 bezogen worden sind:
a) der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte hat bis 31. Dezember 2000 Anspruch auf Rückzahlung der von ihm neben dem Entgelt geleisteten Beträge im Ausmaß gemäß § 17 Abs 4 in der bis 30. Juni 2000 geltenden Fassung ,
b) ab dem 1. Jänner 2001 vermindert um eine Abschreibung von 1 vH pro Jahr. “
§ 39 Abs 27 WGG stellt dabei nicht nur eine intertemporale Kollisionsnorm dar, sondern weist selbst materiellen Regelungsinhalt auf. Die Vorschrift verweist nämlich für die in ihren Anwendungsbereich fallenden Rechtsverhältnisse nicht auf die alte Rechtslage als Ganzes unter Einbezug der Aufgliederung des Rückzahlungsanspruches in einen unbedingt geschuldeten und einen von der Leistungsbereitschaft des Nachmieters abhängigen Anteil (§ 17 Abs 2 WGG aF), sondern nur auf das Ausmaß der Rückzahlung gemäß § 17 Abs 4 WGG in der bis 30.06.2000 geltenden Fassung. Das Ausmaß der vom ausscheidenden Mieter zu beanspruchenden Rückzahlung wird aber in § 17 Abs 4 WGG aF abschließend durch die Abschreibung von 2% p.a. und die Aufwertung nach dem VPI 1986 samt dort zusätzlich normierten Faktoren für die Berechnung der Aufwertung definiert ( Wieser/Schuchter in Schwimann , ABGB 2 § 17 WGG Rz 38). Wird ein Vertragsverhältnis in einer Baulichkeit mit Erstbezug vor dem 01.07.2000 nach dem 31.12.2000 gelöst, ist demnach zum 31.12.2000 eine „Bilanz“ zu erstellen, in der der zu diesem Zeitpunkt zustehende (noch mit 2%) abgewertete und nach § 17 Abs 4 WGG alte Fassung aufgewertete Betrag errechnet wird. Dieser Betrag wird in Folge einer 1%-igen Abwertung unterzogen. Nach dieser Übergangsregelung ist daher für die Bilanz zum 31.12.2000 der Wertsicherungsanteil jedenfalls zu errechnen ( Würth in Rummel , ABGB 3 § 17 WGG Rz 3a lit b und Rz 5).
Der an den Berufungswerber zurückzuzahlende Finanzierungsbeitrag hätte somit auch den Wertsicherungsanteil zu beinhalten gehabt.
Zu prüfen ist daher das Vorbringen der Beklagten, mit der vertraglichen Vereinbarung über den Kauf der Wohnung habe sich der Kläger ihrer Berechnungsweise unterworfen und diese akzeptiert.
Im Kaufanbot vom 10.10.2013 war nach den Feststellungen der Gesamtpreis von EUR 76.102,87 und der Barkaufpreis von EUR 46.800,24 genannt, der sich unter Berücksichtigung der vom Kläger zu übernehmenden Darlehen und des (abgewerteten) Finanzierungsbeitrages ergab. Der weitere Inhalt der vertraglichen Vereinbarung ergibt sich aus den Urkunden ./1, ./3 und ./8, die ihrem Inhalt nach unstrittig sind und daher der Entscheidung des Berufungsgerichts ohne Weiteres zugrunde zu legen sind (RIS-Justiz RS0121557 T3).
Dazu ist zunächst festzuhalten, dass im Kaufanbot des Klägers vom 10.10.2013, angenommen durch die Beklagte am 28.10.2013, (./1 und ./8) die Höhe des anzurechnenden Finanzierungsbeitrags nicht genannt ist. Aus dieser Vertragsurkunde kann sohin ein Verzicht des Klägers auf Rückforderungsansprüche nach § 17 WGG, soweit sie über den von der Beklagten zugestandenen Betrag hinausgehen, nicht abgeleitet werden. Auch die grundbuchsfähige Vertragsurkunde ./3 beziffert den Kaufpreis in § 2 mit EUR 76.245,44. Weiters findet sich dort – nach Abzug der vom Kläger zu übernehmenden Darlehen - folgende Klausel:
„Hierauf wird aus dem ursprünglich von der kaufenden Partei geleisteten Finanzierungsbeitrag ein Betrag
von - € 15.175,76
in Abzug gebracht, sodass der zu
überweisende Kaufpreis € 46.942,81
beträgt.“
Daraus ergibt sich gerade nicht, dass die Parteien die Höhe des Finanzierungsbeitrags durch den Vertrag abschließend regeln wollten, sondern nur, dass aus dem geleisteten Finanzierungsbeitrag ein Betrag von EUR 15.175,76 angerechnet wurde. Ein Verzicht des Klägers auf darüber hinausgehende Ansprüche oder eine vertragliche Festlegung der Höhe des dem Kläger zustehenden Finanzierungsbeitrags lässt sich auch diesem Vertrag sohin gerade nicht entnehmen.
Nach den Feststellungen entschloss sich der Kläger – nachdem zuvor Diskussionen über die Höhe des zustehenden Finanzierungsbeitrags geführt wurden - den Kaufvertrag zu dem von der Beklagten ermittelten Anrechnungsbetrag abzuschließen. Daraus folgt jedoch bloß, dass sich der Kläger mit der Anrechnung (nur) des von der Beklagten errechneten Betrages auf den Kaufpreis abfand, nicht jedoch, dass er auf darüber hinausgehende Ansprüche nach § 17 WGG verzichtete.
Aus der Tatsache des Abschlusses des Kaufvertrags zu den vereinbarten Bedingungen ist daher nicht abzuleiten, dass sich der Kläger der Berechnungsweise der Beklagten unterworfen und diese akzeptiert hätte. Ein Verzicht des Klägers auf Ansprüche nach § 17 WGG, die über die vereinbarte Anrechnung hinausgingen, ist daher nicht anzunehmen.
Es bedarf daher keine Erörterung, ob ein derartiger Verzicht im Rahmen eines Kaufvertrags über die Wohnung überhaupt zulässig wäre. Auf Irrtum, Schadenersatz oder Bereicherung muss sich der Kläger sohin gar nicht mehr stützen.
Die Höhe des Klagsanspruchs wurde von der Beklagten nicht substanziert bestritten, sodass sie gemäß § 267 ZPO als unstrittig angesehen werden konnte.
Im Ergebnis war der Berufung daher Folge zu geben und das angefochtene Urteil im klagsstattgebenden Sinn abzuändern.
Die Kostenentscheidung des erstgerichtlichen Verfahrens gründet auf § 41 ZPO. Einwendungen wurden nicht erhoben, offensichtliche Unrichtigkeiten der Kostennote des Klägers liegen nicht vor.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
Der Ausspruch über die Unzulässigkeit der Revision ist in § 502 Abs 2 ZPO und dem unter EUR 5.000,-- liegenden Streitwert begründet.
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