Prüfungsrichtlinienverordnung

Unabhängig von deren Rechtsform beruht die Prüfung gemeinnütziger Bauvereinigungen, mit den in den §§ 23, 28 und 29 WGG angeführten Ergänzungen und Abweichungen, auf den Bestimmungen des Genossenschaftsrevisionsgesetzes 1997 (GenRevG 1997), BGBl. I Nr. 127, den nachfolgenden Prüfungsrichtlinien sowie auf den gemäß § 19 Abs. 2 Z 1 GenRevG 1997 vom Revisionsverband zu erlassenden statutarischen Bestimmungen zur Durchführung der Prüfungstätigkeit.

Durch die Prüfung gemeinnütziger Bauvereinigungen ist unter Zugrundelegung dieser Prüfungsrichtlinien anhand der ermittelten Tatsachen festzustellen, ob von diesen die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und der danach erlassenen Verordnungen sowie die nach diesem Bundesgesetz anzuwendenden Vorschriften eingehalten werden.

(1) Die Prüfung ist von unabhängigen Prüfern gewissenhaft und unparteiisch unter Wahrung der Verschwiegenheitspflicht vorzunehmen. Bei der Bestellung von Prüfern, die nicht in der Liste der gemäß § 13 Abs. 2 GenRevG 1997 zugelassenen Revisoren eingetragen sind, ist die Unabhängigkeit in Bezug auf die Prüfungstätigkeit sicherzustellen. Jeder Prüfer haftet der geprüften Bauvereinigung für jede Verletzung der ihm obliegenden Verpflichtungen. Der Prüfer hat selbständig und unabhängig die Ergebnisse der Prüfung in einem Bericht zu erfassen und diesen schriftlich, falls er Dienstnehmer eines Revisionsverbandes ist im Wege des Verbandsvorstandes, zu erstatten.

(2) Die Prüfer müssen die erforderliche fachliche und persönliche Eignung besitzen.

(1) Die Prüfung hat die gesamte Geschäftsführung der Bauvereinigung zu umfassen; insbesondere sind die wirtschaftlichen Verhältnisse, auch unter Bedachtnahme auf ihre Entwicklung bis zum Zeitpunkt der Prüfung, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung und die Einhaltung des örtlichen Geschäftsbereiches und des Geschäftskreises der Bauvereinigung zu prüfen.

(2) Zur Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse, der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung sowie der Einhaltung des örtlichen Geschäftsbereiches und des Geschäftskreises hat die Prüfung die rechtlichen Grundlagen der Bauvereinigung, die Organisation und Wirtschaftlichkeit des Geschäftsbetriebes, die Buchführung, die Jahresabschlüsse und Lageberichte, die wohnungswirtschaftliche Tätigkeit und die wirtschaftliche Lage zu umfassen.

(3) Bei der Prüfung der rechtlichen Grundlagen sind insbesondere auch die Beachtung der gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen, die Rechtsgeschäfte im Sinne des § 9a Abs. 2 WGG, die Erteilung von Ausnahmegenehmigungen, die Art und der Umfang sonstiger Geschäfte (insbesondere gemäß § 7 Abs. 4a und 4b WGG), die geschäftliche Zuverlässigkeit der Verwaltung und die Zulässigkeit von Zahlungen an die Mitglieder (Genossenschafter, Gesellschafter) wie Anteile am vereinbarten Gewinn oder die Rückzahlung von eingezahlten Einlagen, zu prüfen.

(1) Bei der Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse sind die Vermögens- und Kapitalslage (einschließlich der Höhe des Reservekapitals gemäß § 7 Abs. 6 WGG), die Zahlungsbereitschaft, die Ertragslage und die Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

(2) Grundlage für die Beurteilung der Vermögens- und Kapitalslage ist der Jahresabschluß, wobei als Beurteilungskriterium die Fristigkeit sowohl des Vermögens als auch des Kapitals und deren Gegenüberstellung dient. Im Anschluß daran sind die zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzierungsspitzen und weitere wesentliche Faktoren, wie unbebaute Grundstücke, stille Reserven oder schwer verwertbare Objekte zu berücksichtigen.

(3) Grundlagen für die Beurteilung der Zahlungsbereitschaft sind die geprüfte Bilanz, die daraus entwickelte Stichtagsliquidität, die zugesagten Finanzierungsmittel und die fälligen Zahlungsverpflichtungen.

(4) Bei der Untersuchung der Ertragslage ist von der geprüften Gewinn- und Verlustrechnung auszugehen. Zwecks Feststellung der Ergebnisse der einzelnen Betriebssparten (Hausbewirtschaftung, Neubautätigkeit, sonstige und außerordentliche Gebarung) sind die auf diese entfallenden Aufwendungen (Kosten) und Erträge zu ermitteln.

(5) Zur Feststellung der Wirtschaftlichkeit sind unter Zugrundelegung des Betriebsabrechnungsbogens die Kosten der Verwaltung, sowohl im Bereich der Bautätigkeit als auch im Bereich der Verwaltungstätigkeit sowie Kosten sonstiger Tätigkeiten zu den erbrachten Leistungen in Beziehung zu setzen. Dabei sind die Kosten der Verwaltung und Geschäftsführung (insbesondere die Höhe der Bezüge und sonstigen Vergütungen) im Hinblick auf die wirtschaftliche Lage, den Umfang der Bau- und Verwaltungstätigkeit und die Organisation der Bauvereinigung (unter Berücksichtigung notwendiger und nützlicher Maßnahmen zur Verwertung von Objekten und einer entsprechenden Information der Wohnungsnutzer) auf ihre Angemessenheit zu prüfen. Die sonstige Gebarung und die Besonderheiten sind in die gemeinsamen Schlußfolgerungen einzubeziehen.

Bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung ist festzustellen, ob der Jahresabschluß den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ob der Geschäftsbericht den Jahresabschluß hinreichend erläutert und die wirtschaftliche Lage des Unternehmens genügend genau darstellt. Die Buchführung ist auf ihre Ordnungsmäßigkeit und die Zweckmäßigkeit des verwendeten Buchführungssystems sowie auf die Ordnungsmäßigkeit allfälliger Nebenbuchhaltungen und des Beleg- und Kassawesens sowie der Ablage zu prüfen.

Hinsichtlich der Organisation, Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit und Sparsamkeit des Geschäftsbetriebes ist die gesamte Geschäftsführung, insbesondere die Tätigkeit und Funktion der Geschäftsführer (Vorstand), das Personalwesen sowie die Tätigkeitsbereiche, wie die technische Abteilung, die Hausverwaltung und das Rechnungswesen zu prüfen.

Hinsichtlich der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit sind die Grundstücksbewegungen, die Bautätigkeit einschließlich der Ausschreibungs- und Vergabemodalitäten, insbesondere gemäß § 6b Gebarungsrichtlinienverordnung, die Finanzierung und die Endabrechnungen, ferner die Verwaltungstätigkeit und das Vertragswesen zu prüfen. Dabei ist jedenfalls die Errichtung von Baulichkeiten und die Wohnungsverwaltung im fremden Namen sowie die Veräußerung von Baulichkeiten, insbesondere bei Begründung von Wohnungseigentum, zu prüfen. Gleiches gilt für Rechtsgeschäfte gemäß § 7 Abs. 3 Z 6a WGG, wohnungsbezogene Dienstleistungen gemäß § 7 Abs. 4a WGG sowie die Beteiligungen an Gesellschaften gemäß § 7 Abs. 4b WGG.

(1) Zur Vorbereitung der Prüfung hat der Leiter der Prüfungsstelle bis 30. November einen Prüfungsplan für das folgende Jahr aufzustellen. Dabei ist darauf Bedacht zu nehmen, daß ein Prüfer eine Bauvereinigung höchstens viermal in unmittelbarer Folge im Sinne des § 28 Abs. 3 WGG prüft. Wird die Prüfung von zwei oder mehreren Prüfern vorgenommen, gilt diese Regelung nur für einen Prüfer, während der (die) andere(n) Prüfer höchstens zweimal in unmittelbarer Folge prüfen darf (dürfen). Eine neuerliche Prüfung derselben Bauvereinigung durch diese Prüfer ist erst nach Ablauf von zwei Jahren zulässig.

(1a) Der Prüfungsplan gemäß Abs. 1 ist den Landesregierungen unverzüglich zu übermitteln. Die Landesregierungen sind berechtigt, zum Prüfungsplan Stellung zu nehmen, soweit er sich auf ihrer Aufsicht unterliegende Bauvereinigungen bezieht. Änderungen auf Grund einer solchen Stellungnahme sind der betreffenden Landesregierung mitzuteilen.

(1b) Den Bauvereinigungen ist am Jahresbeginn mitzuteilen, in welchem Quartal sie zur Prüfung vorgesehen sind. Die Vorbereitung der Prüfung beim Revisionsverband beginnt mit dem Auftrag an den Prüfer durch den Leiter der Prüfungsstelle.

(2) Der vorgesehene Beginn der Prüfung und die voraussichtliche Dauer ist den Bauvereinigungen in der Regel zwei bis vier Wochen vorher schriftlich anzukündigen. Der Vorstand (Geschäftsführung) hat davon unverzüglich den Aufsichtsrat zu benachrichtigen, damit ihm die Teilnahme an der Prüfung ermöglicht wird. Die Benachrichtigung des Aufsichtsrates ist dem Prüfer nachzuweisen.

(3) Die Prüfung ist von der Bauvereinigung so vorzubereiten, daß sie ordnungsgemäß im vorgesehenen Zeitraum vorgenommen werden kann. Der Vorstand (Geschäftsführung) der Bauvereinigung hat insbesondere dafür Sorge zu tragen, daß alle für die Prüfung benötigten Unterlagen zeitgerecht bereit gehalten werden.

(1) Die Prüfung hat grundsätzlich am Sitz (Hauptgeschäftsstelle) der Bauvereinigung stattzufinden. Alle an der Prüfung Beteiligten haben für eine zügige Abwicklung des Prüfungsvorganges zu sorgen.

(2) Wird bei Prüfungsbeginn festgestellt, daß das Rechnungs- und Belegwesen nicht prüfbar ist oder für die Prüfung notwendige Unterlagen nicht vorhanden sind, so ist vom Prüfer für den neuerlichen Prüfungsbeginn eine angemessene Frist festzusetzen. Dieser Termin ist vom Leiter der Prüfungsstelle der Bauvereinigung schriftlich zu bestätigen. Ist auch dann keine Prüfbarkeit gegeben, so ist dies im Bericht festzustellen.

(3) Der Vorstand (Geschäftsführung) ist verpflichtet, alle für die Prüfung notwendigen Unterlagen vorzulegen, alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen und die Vollständigkeitserklärung gemäß der Anlage abzugeben. Der Aufsichtsrat ist auf begründetes Verlangen des Prüfers verpflichtet, an der Prüfung durch mindestens ein Mitglied teilzunehmen.

(1) Bei der Prüfung sollen die Ergebnisse der vorangegangenen Prüfungen berücksichtigt werden. Die Prüfungen sollen nicht unterbrochen werden. Wird aus besonderen Anlässen eine Prüfungsunterbrechung notwendig, ist die Prüfung tunlichst durch den gleichen Prüfer fortzusetzen.

(2) Prüfungen sind in der Regel stichprobenartig durchzuführen, insbesondere bei jenen Unternehmungen, bei denen die beiden letzten Prüfungen keine oder nur unwesentliche Fehler ergeben haben. Die Stichproben richten sich nach dem Prüfungsstoff und werden nach dem pflichtgemäßen Ermessen des Prüfers ausgewählt. Lückenlose Prüfungen sind nur in Ausnahmefällen vorzunehmen, insbesondere dann, wenn Unregelmäßigkeiten vorliegen oder zu vermuten sind und erstrecken sich je nach Sachlage auf bestimmte Zeiträume oder bestimmte Sachgebiete.

(3) Als Beurteilungsgrundlage ist vor allem das Rechnungswesen heranzuziehen. Zu prüfen ist insbesondere, ob die Geschäftsvorfälle ordnungsgemäß behandelt sind. Die abgeschlossenen und die in Aussicht genommenen Verträge sind auf Zweckmäßigkeit und Zulässigkeit zu prüfen.

(4) Bei seiner Prüfungstätigkeit hat der Prüfer auch auf die Funktionäre der Bauvereinigung beratend einzuwirken und Ratschläge zur Erzielung eines ordnungsgemäßen und zweckmäßigen Vorgehens zu erteilen. Der Prüfer hat auf die sofortige Abstellung von Fehlern zu dringen, wenn diese ohne weiteres behoben werden können; wurden sie behoben, so ist nur mehr ein Hinweis in den Prüfungsbericht aufzunehmen, sofern sie nicht zu einer Einschränkung des Bestätigungs- oder Prüfungsvermerkes oder des Gebarungsvermerkes (§ 12 Abs. 3) führen.

(5) Der Prüfer hat den Aufsichtsratsvorsitzenden unverzüglich von wichtigen Feststellungen, die sofortigen Maßnahmen des Aufsichtsrates erforderlich erscheinen lassen, zu unterrichten. Er kann verlangen, daß der Aufsichtsratsvorsitzende weitere Mitglieder des Aufsichtsrates zur Prüfung hinzuzieht. Über wichtige Feststellungen, insbesondere solche, die zu sofortigen Maßnahmen Anlaß geben, sind der Leiter der Prüfungsstelle und der Vorstand (Geschäftsführung) der geprüften Bauvereinigung unverzüglich zu unterrichten und zur Durchführung entsprechender Maßnahmen aufzufordern.

(6) Umfang und Inhalt der Prüfung sind vor allem im Hinblick auf Abs. 2 in geeigneter Weise zu dokumentieren.

(1) Nach Abschluß der Prüfung ist ohne unnötigen Aufschub eine Schlußbesprechung mit dem Vorstand (Geschäftsführung) der Bauvereinigung, womöglich im Beisein von Vertretern des Aufsichtsrates, über das Ergebnis der Prüfung abzuhalten. Eine Verpflichtung zur Teilnahme mindestens eines Vertreters des Aufsichtsrates besteht jedoch dann, falls ein Mitglied des Aufsichtsrates gemäß den §§ 10 Abs. 3 und 11 Abs. 5 an der Prüfung teilgenommen hat. Dabei sind die Beanstandungen, Hinweise und Empfehlungen zur Kenntnis zu bringen.

(2) Der Prüfer hat seinen Prüfungsbericht ohne Verzug schriftlich zu erstatten. Ist er Dienstnehmer eines Revisionsverbandes, so hat dies im Wege des Verbandsvorstandes zu erfolgen. Der Prüfungsbericht ist der geprüften Bauvereinigung ehestens zuzuleiten. Er muß alle wichtigen Feststellungen der Prüfung, insbesondere zur Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und zu den wirtschaftlichen Verhältnissen, enthalten. Er ist so abzufassen, daß aus ihm das Prüfungsergebnis ersichtlich ist und er den Organen der Bauvereinigung und den zur Aufsicht zuständigen Stellen einen Überblick über die Tätigkeit und die wirtschaftliche Lage der Bauvereinigung gibt. Dem schriftlichen Prüfungsbericht sind die zur Begründung der Beurteilung des Prüfungsberichtes notwendigen Erläuterungen anzuschließen.

(3) Der Prüfungsbericht hat eine Zusammenfassung des Prüfungsergebnisses einschließlich einer Aufstellung aller Beanstandungen, den Bestätigungsvermerk sowie einen Gebarungsvermerk zu enthalten. Darüber hinaus sind die Eigenmittelquote gemäß § 23 Unternehmensreorganisationsgesetz (URG), BGBl. I Nr. 114/1997, und die fiktive Schuldentilgungsdauer gemäß § 24 URG in Verbindung mit § 7 Abs. 7 WGG anzugeben. Der Bestätigungsvermerk hat auszuweisen, dass nach pflichtgemäßer Prüfung die Durchführung und der Jahresabschluss (Konzernabschluss) den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, der Jahresabschluss (Konzernabschluss) unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt und der Lagebericht (Konzernlagebericht) im Einklang mit dem Jahresabschluss (Konzernabschluss) steht. Der Prüfer hat den Bestätigungsvermerk mit Angabe von Ort und Tag zu unterzeichnen. Der Bestätigungsvermerk ist gegebenenfalls nach dem Ergebnis der Prüfung einzuschränken oder zu versagen. Im Gebarungsvermerk ist zum Ausdruck zu bringen, ob die Gebarung der geprüften Bauvereinigung den für sie geltenden gesetzlichen Bestimmungen entspricht, nicht entspricht oder nur mit Einschränkungen entspricht.

(4) Im Fall, dass die Voraussetzungen für die Vermutung eines Reorganisationsbedarfs gemäß URG festgestellt werden, hat der Prüfer gemäß § 4 Abs. 3 GenRevG 1997 unverzüglich dem Vorstand (Geschäftsführung) und dem Aufsichtsrat zu berichten.

(1) Der Revisionsverband hat den Prüfungsbericht zu prüfen und das Ergebnis seiner Prüfung diesem beizufügen sowie eine angemessene, sechs Monate nicht übersteigende Frist zur Abstellung der Mängel festzusetzen. Ein Mitglied des Vorstandes des Revisionsverbandes, das einem Organ der geprüften Bauvereinigung angehört, darf während der Behandlung des Prüfungsberichtes an der Sitzung nicht teilnehmen. Der Prüfungsbericht ist mit der Bestätigung, dass das satzungsgemäß zuständige Organ des Revisionsverbandes den Bericht zur Kenntnis genommen hat, sowie mit allfälligen Bemerkungen dem Vorstand (Geschäftsführung) und dem Aufsichtsratsvorsitzenden der Bauvereinigung zu übermitteln.

(2) Die Bauvereinigungen sind verpflichtet, die bei der Prüfung festgestellten Mängel innerhalb der vom Revisionsverband gesetzten Frist zu beheben und den sonstigen Beanstandungen Rechnung zu tragen. Maßnahmen, die zur Ordnung der wirtschaftlichen Verhältnisse sowie zur Behebung von Mängeln erforderlich sind, müssen unverzüglich unter Berichterstattung an den Revisionsverband eingeleitet und durchgeführt werden. Das gilt vor allem für Sanierungsmaßnahmen und die Eröffnung des Ausgleichs- oder Konkursverfahrens.

(1) Nach Erhalt des Prüfungsberichtes hat der Vorstand (Geschäftsführung) der Bauvereinigung und der Aufsichtsrat über den Bericht zu beschließen und diesen bei der Einberufung der nächsten Generalversammlung (Hauptversammlung) als Gegenstand der Beschlußfassung anzukündigen. Von der Anberaumung einer Sitzung zur Beschlußfassung über den Prüfungsbericht und der Einberufung der diesbezüglichen Generalversammlung (Hauptversammlung) ist der Revisionsverband rechtzeitig zu verständigen. In der Generalversammlung (Hauptversammlung) ist der Prüfungsbericht mit der allfälligen Erklärung des Revisionsverbandes zu behandeln. Hiebei hat sich der Aufsichtsrat über das Ergebnis der Prüfung zu erklären. Der Vorstand (Geschäftsführung) ist verpflichtet, auf Verlangen des Revisionsverbandes innerhalb der gesetzten Frist mitzuteilen, ob und inwieweit den Beanstandungen Rechnung getragen wurde.

(2) Vertreter des Revisionsverbandes können an den Sitzungen des Vorstandes (Geschäftsführung) und des Aufsichtsrates, in denen über das Ergebnis der Prüfung beraten wird, und auch an der diesbezüglichen Generalversammlung (Hauptversammlung) teilnehmen. Es ist ihnen vom Versammlungsleiter auf Verlangen das Wort zu erteilen. Dem Revisionsverband sind unaufgefordert Niederschriften über diese Sitzungen sowie Niederschriften über die Generalversammlung (Hauptversammlung), soweit sie den Prüfungsbericht betreffen, in Abschrift zu übermitteln.

(1) Der Revisionsverband hat binnen zwei Monaten, gerechnet vom Ablauf der zur Behebung der Mängel gesetzten Frist, festzustellen, ob die Mängel behoben und erforderlichenfalls Vorkehrungen getroffen wurden, um Mängel in Zukunft zu vermeiden.

(2) Stellt der Revisionsverband fest, daß Mängel nicht behoben oder erforderliche Vorkehrungen nicht getroffen wurden, so hat er der Aufsichtsbehörde Mitteilung zu machen. Im Zweifelsfall und in besonders dringenden Fällen ist es in das pflichtgemäße Ermessen des Revisionsverbandes gestellt, eine Nachprüfung an Ort und Stelle durchführen zu lassen.

(1) Diese Verordnung tritt mit 29. Dezember 1979 in Kraft.

(2) § 9 Abs. 1 bis 1b, § 13 Abs. 1 und § 15 in der Fassung der Verordnung BGBl. Nr. 316/1990 treten mit 23. Juni 1990 in Kraft.

(3) § 4 Abs. 3 und § 5 Abs. 5 in der Fassung der Verordnung BGBl. Nr. 926/1994 treten mit 1. Jänner 1995 in Kraft.

(3a) § 1, § 3 Abs. 1, § 4 Abs. 2, § 5 Abs. 1 und 5, § 8, § 9 Abs. 1, § 11 Abs. 6, § 12 Abs. 3 und 4 sowie § 13 Abs. 1 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 31/2001 treten mit 1. Jänner 2001 in Kraft.

(3b) § 4 Abs. 3 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 348/2003 tritt mit 1. April 2003 in Kraft.

(4) Die Vollständigkeitserklärung (Anlage zu § 10 Abs. 3) in der Fassung der Verordnung BGBl. Nr. 365/1995 ist erstmals bei der Prüfung der Jahresabschlüsse für das Geschäftsjahr 1994 zugrunde zu legen.

Anlage zu § 10 Abs. 3

VOLLSTÄNDIGKEITSERKLÄRUNG

D.. unterzeichnete(n) Vorstandsmitglied(er) – Geschäftsführer (namentliche Anführung der Vorstandsmitglieder – Geschäftsführer)

der

erklären – erklärt – hiemit mit bestem Wissen folgendes:

A. Bücher und Schriften

1. Die Bücher und Schriften einschließlich der zum Verständnis der Buchführung erforderlichen Organisationsunterlagen sind vollständig zur Verfügung gestellt worden.

2. In den vorgelegten Büchern sind alle Geschäftsfälle erfaßt, die für das Geschäftsjahr ... buchungspflichtig geworden sind.

3. Durch ausreichende organisatorische Vorkehrungen und Kontrollen ist gewährleistet, daß die Aufzeichnungen im Rechnungswesen nur nach ordnungsmäßig dokumentierten Organisationsunterlagen, Programmen und Bedienungseingriffen durchgeführt wurden.

4. Nicht ausgedruckte aufbewahrungspflichtige Daten sind innerhalb der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen jederzeit verfügbar und können innerhalb angemessener Frist in geordneter Weise lesbar gemacht werden.

B. Jahresabschluß und Lagebericht

1. Im Jahresabschluß sind alle bilanzierungspflichtigen Vermögensgegenstände, unversteuerten Rücklagen, Rückstellungen (insbesondere auch für Verluste aus schwebenden Geschäften), Verbindlichkeiten und Abgrenzungen sowie sämtliche Aufwendungen und Erträge erfaßt und alle erforderlichen Angaben (Vermerke in der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung und Angaben im Anhang) enthalten. Alle Posten sind richtig bezeichnet.

2. Die anschließend angeführten Sachverhalte und die daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen sind entweder in dem um den Anhang erweiterten Jahresabschluß vollständig berücksichtigt oder – soweit sie in den Jahresabschluß nicht aufzunehmen sind – in Abschnitt D bzw. in einer Beilage zu dieser Erklärung vermerkt; fehlen derartige Angaben oder Vermerke, liegen diese Sachverhalte am Abschlußstichtag nicht vor.