Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei R* GmbH, *, vertreten durch Hasberger Seitz Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei Dr. V*, vertreten durch Dr. Michael Mäntler, Rechtsanwalt in Wien, wegen 9.240 EUR sA, über die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Klagenfurt als Berufungsgericht vom 18. September 2019, GZ 2 R 108/19p 44, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Ferlach vom 2. Mai 2019, GZ 1 C 314/18d 39, teilweise bestätigt, teilweise abgeändert wurde, den
Beschluss
gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit 833,88 EUR (darin 139,98 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.
Begründung:
Die Klägerin begehrt vom Beklagten Maklerprovision für die Vermittlung des Verkaufs zweier Eigentumswohnungen in Höhe von 9.240 EUR.
Der Beklagte wendete ein, die Klägerin habe ihre Aufklärungspflichten betreffend den tatsächlichen Wert der Wohnungen verletzt. Hätte er die Wohnungen zum marktkonformen Preis verkauft, wären 4.000 EUR pro Quadratmeter zu erzielen gewesen. Tatsächlich habe der Quadratmeterpreis 2.875 EUR betragen. Durch den weit unter dem Marktwert liegenden Verkauf sei ihm ein Schaden von zumindest 301.440 EUR entstanden, der bis zur Höhe des Klagebegehrens aufrechnungsweise eingewendet werde.
Das Erstgericht erkannte die Klageforderung mit 3.080 EUR und die Gegenforderung mit zumindest diesem Betrag als zu Recht bestehend und wies das Klagebegehren ab.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin teilweise Folge und sprach aus, dass die Klageforderung mit 9.240 EUR, die Gegenforderung hingegen zumindest in dieser Höhe zu Recht bestehe und wies das Klagebegehren ebenso ab. Da der Beklagte eine Minderung der Provision nicht begehrt habe, bestehe die Klageforderung in voller Höhe zu Recht. Allerdings stehe ihm ein Schadenersatzanspruch aufgrund des durch die Aufklärungspflichtverletzung der Klägerin entstandenen Vertrauensschadens zumindest in Höhe des Klagebetrags zu. Die ordentliche Revision ließ das Berufungsgericht nachträglich mit der Begründung zu, die Rechtsfrage, wie weit die Aufklärungspflicht eines Immobilienmaklers über den Wert der zu vermittelnden Immobilien reiche, gehe in ihrer Bedeutung über den Einzelfall hinaus.
Die Klägerin beantragt in ihrer Revision die Abänderung dahin, dass die Gegenforderung als nicht zu Recht bestehend festgestellt und der Klage stattgegeben werde.
Der Beklagte beantragt in der Revisionsbeantwortung, die Revision mangels erheblicher Rechtsfrage zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.
Die Revision ist ungeachtet des den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) Ausspruchs des Berufungsgerichts nicht zulässig. Die Begründung kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 ZPO).
1.1. Gemäß § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach Abs 3 dieser Gesetzesstelle sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Gemäß § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3 Abs 3 MaklerG zu geben hat, jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Diese Bestimmung spricht die Fachkenntnisse des Immobilienmaklers an, der seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen hat (4 Ob 8/02h; 4 Ob 186/10x).
1.2. Der Immobilienmakler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen (RIS Justiz RS0109996 [T7]; 4 Ob 186/10x). Er hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind (4 Ob 8/02h mwN; RS0109996 [T8]). Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers besteht nicht; ihn trifft keine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt (RS0112587). Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen (RS0109996 [T9]; 4 Ob 186/10x).
1.3. Jedenfalls beim Alleinvermittlungsauftrag besteht wegen der weitreichenden Bindung des Auftraggebers die Pflicht des Maklers sich nach Kräften für die Ausführung des Auftrags einzusetzen, den Makler trifft dabei eine besondere Treuepflicht (RS0062783 [T1]). Die Literatur sieht als wesentlichen Umstand teils ohne weitere Differenzierung auch die Angemessenheit des Preises an ( Krejci in Rummel ABGB 3 § 30b KSchG Rz 15). Das jüngere Schrifttum vertritt die Auffassung ( Gartner/Karandi MaklerG 3 § 3 Rz 27 mwN), dass ein Makler zu besonderen Informationen über die Angemessenheit des Kaufpreises – abgesehen von einem expliziten Auftrag oder auffälligen Preisdifferenzen – nicht generell verpflichtet ist. Dem folgend sprach der Oberste Gerichtshof zu 4 Ob 186/10x aus, ein Doppelmakler sei im Rahmen des zwischen beiden Auftraggebern zu erwirkenden Interessensausgleichs nicht verpflichtet, dem Alter der Wohnung nicht entsprechenden Mängeln nachzuforschen, einen Kaufinteressenten im Rahmen der gemeinsamen Besichtigung der Wohnung auf sichtbare Schäden am Kaufobjekt hinzuweisen und diesen – ohne besonderen Auftrag – von sich aus darüber aufzuklären, dass der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert bei Berücksichtigung dem Makler unbekannter, dem Alter der Wohnung nicht entsprechender Mängel geringfügig übersteigt.
1.4. Die Verletzung von Aufklärungspflichten macht den Immobilienmakler gegenüber seinem Auftraggeber nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig; § 3 Abs 4 erster Satz MaklerG verweist auf allgemeines Schadenersatzrecht (vgl RS0116638; 4 Ob 186/10x). Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss des Vertrags gewährt nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen nicht den Ersatz des Nichterfüllungsschadens, sondern nur jenes Schadens, den der Geschädigte im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrags erlitten hat. Zu ersetzen ist daher der Vertrauensschaden (RS0016377 [T4]; 9 Ob 84/15s). Der Geschädigte ist so zu stellen wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre (RS0016374; 1 Ob 75/18p). Das zu leistende Interesse liegt in der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis wäre, und dem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögen (9 Ob 84/15s).
2.1. Das Berufungsgericht ist von diesen Grundsätzen der Rechtsprechung nicht abgewichen, wenn es davon ausging, der Klägerin sei im konkreten Fall eine Verletzung der ihr obliegenden Aufklärungspflicht anzulasten. Einerseits lag im Gegensatz zu dem zu 4 Ob 186/10x entschiedenen Fall hier eine Abweichung des Kaufpreises vom tatsächlichen Verkehrswert in beträchtlicher Höhe vor; der von der Klägerin empfohlene Kaufpreis lag etwa 20 % unter dem Marktwert, sodass die in der Revision ins Treffen geführte und dort verneinte Verpflichtung des Maklers, für beauftragte Objekte den genauen Verkehrswert zu ermitteln, hier gar nicht zur Diskussion steht. Eine derart massive Abweichung als äußerst unüblich und für einen Immobilienmakler auffällig zu beurteilen, ist unbedenklich (vgl auch das Sachverständigengutachten [ON 16]). Dazu kommt, dass der Beklagte – an sich dem Marktwert entsprechend – von einem höheren Wert der zu verkaufenden Wohnung ausging, ein Mitarbeiter der Klägerin ihm aber versicherte, als ein Experte mit Erfahrung werde er den richtigen Wert für die Wohnung ermitteln, sodass letztlich der Mindestkaufpreis im Alleinvermittlungsauftrag von 780.000 EUR ausschließlich aufgrund der Einschätzung des für die Klägerin handelnden Immobilienmaklers festgelegt wurde. Auch wenn man selbst beim Alleinvermittlungsauftrag vom Makler keine besondere Information über die Angemessenheit des Kaufpreises verlangen wollte, wäre hier von dem im jüngeren Schrifttum genannten Ausnahmefall (expliziter Auftrag bzw auffällige Preisdifferenz) auszugehen. Die einzelfallbezogene Beurteilung des Berufungsgerichts, eine schadenersatzbegründende Pflichtverletzung des Maklers sei hier zu bejahen, ist daher keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung.
2.2. Auch zur Ermittlung des Schadenersatzanspruchs des Beklagten zeigt die Revision keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf. Bereits in der Entscheidung über den Abänderungsantrag wies das Berufungsgericht zutreffend darauf hin, dass es – im Sinn der bereits zitierten ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung – dem Beklagten ohnedies nur den Ersatz des Vertrauensschadens zugestanden habe, der jedenfalls bis zur Höhe der Klageforderung als nachgewiesen anzusehen sei. Der Frage, ob der Beklagte hiezu ausreichende Prozessbehauptungen aufgestellt hat, kommt aufgrund ihrer Einzelfallbezogenheit keine erhebliche Bedeutung zu (RS0042828). Sein Vorbringen, die Klägerin habe ihm ein besseres Angebot einer Interessentin nicht einmal weitergeleitet, beim Verkauf zum marktkonformen Preis hätte er 4.000 EUR pro Quadratmeter erzielt, dahin auszulegen, er habe ausreichend behauptet, er hätte die beiden Wohnungen bei pflichtgemäßer Information durch die Klägerin nicht um den von dieser vorgeschlagenen, sondern einen entsprechend höheren Kaufpreis veräußert, ist keine auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung. Das Erstgericht stellte hier ausdrücklich fest, der Beklagte hätte bei pflichtgemäßer Aufklärung über den tatsächlichen Wert der beiden Wohnungen diese nicht um den hier vereinbarten Preis verkauft. Insoweit unterscheidet sich der hier zu beurteilende Sachverhalt auch von dem der Entscheidung 9 Ob 84/15s zugrundeliegenden Fall. Dort stand fest, dass der Verkäufer das Grundstück, das der Kläger gekauft hatte, zu keinem niedrigeren Preis verkauft hätte als der Kläger dafür bezahlt hatte. Eine solche Feststellung fehlt hier, vielmehr gingen beide Vorinstanzen aufgrund der Feststellungen davon aus, bei ausreichender Aufklärung hätte der Beklagte die Wohnungen um einen zumindest um die Klageforderung erhöhten Kaufpreis veräußern können. Ob die Liegenschaft zum ermittelten Verkehrswert verkauft hätte werden können, ist hingegen rechtlich nicht relevant, weil Gegenstand der Entscheidung nur die Höhe der Klageforderung sein kann, somit ein Betrag von 9.240 EUR, der nach der Beurteilung des Berufungsgerichts jedenfalls zusätzlich zu erzielen gewesen wäre. Die Kausalität der Pflichtverletzung der Klägerin dafür zu bejahen, dass der Beklagte im Vertrauen auf die Auskunft der Klägerin die beiden Wohnungen um einen darunter liegenden Preis veräußert hat, ist daher nicht korrekturbedürftig.
3. Die ordentliche Revision war daher zurückzuweisen.
4. Der Beklagte hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen, weshalb ihm der Ersatz der tarifgemäß verzeichneten Kosten der Revisionsbeantwortung zusteht (§§ 41, 50 ZPO).
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